Доступность жилья как основной фактор спроса на банковские ипотечные кредиты
| Загрузить архив: | |
| Файл: ref-26019.zip (37kb [zip], Скачиваний: 49) скачать |
ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ КАК ОСНОВНОЙ ФАКТОР СПРОСА
НА БАНКОВСКИЕ ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ
Введение
Сегодня в числе первоочередных задач социально-экономического развития Российской Федерации - формирование рынка доступного жилья с помощью развития жилищного кредитования и при одновременном увеличении объемов жилищного строительства. Доступность жилья напрямую влияет на состояние демографических показателей страны. Доступность жилья - это связующее звено между рынком банковских услуг и рынком недвижимости: повышая доступность жилья, ипотечные кредиты увеличивают спрос на рынке жилой недвижимости. Главным критерием доступности является реальная рыночная стоимость с учетом динамики ее изменения во времени.
Если ты взял мою работу с Интернета, то я не против. Только прочти ее и выбери нужные тебе строки. Иначе это называется плагиат.
Благоустроенное жилье необходимо и для отдыха, и для работы, и для создания полноценной семьи. Но даже нынешний рост доходов не всегда позволяет людям приобретать жилье. Новое жилье за счет текущих заработков и имеющихся сбережений могут купить лишь люди с высокими доходами.
Необходимо активизировать работу финансовых механизмов, позволяющих гражданам улучшать жилищные условия не только за счет текущих, но и будущих доходов. Ипотека должна решить жилищные проблемы людей со средними доходами. Как предполагается, к 2010 г. минимум треть граждан страны получат возможность приобрести жилье, отвечающее современным требованиям, - как за счет собственных накоплений, так и с помощью жилищных кредитов.
Решение жилищной проблемы путем повышения доступности жилья для населения и увеличения доли собственников является важнейшей социально-экономической предпосылкой стабилизации современного российского общества. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства жилья основным источником средств, направляемых на улучшение жилищных условий, становятся сбережения граждан и банковские кредиты.
Как уже отмечалось выше, доступность жилья самым непосредственным образом влияет на состояние демографических показателей страны, рост ее населения. Возможность граждан создать семью, вырастить и выучить детей определяется в первую очередь наличием современного и комфортного жилья. Обеспечение доступности жилья позволяет проводить эффективную миграционную политику: длительные очереди на жилье оказывают весьма негативное влияние на мобильность рабочей силы и уровень безработицы, привязывая граждан к месту постановки на жилищный учет и препятствуя свободному перемещению по стране трудовых ресурсов.
Для России, учитывая ее масштабы, решение этой задачи имеет первостепенное значение. В частности, здесь кроется ключ к решению проблемы острой нехватки рабочих рук в таких богатых ресурсами регионах, как Сибирь и Дальний Восток, поскольку государство не может обеспечить гражданам доступность жилья в этих регионах. Доступность жилья - очень болезненная проблема, являющаяся по сути серьезным тормозом экономического роста и источником социальной напряженности в обществе.
Доступность жилья - это комплексный индикатор, который отражает не только ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и общее течение социально-экономических процессов в обществе. Он учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам. Одним словом, это сложная категория, в которой тесно переплетаются демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания.
Говоря о доступности жилья, следует учитывать не только возможность его свободного приобретения, но и необходимость содержать и обслуживать это жилье. То есть нести соответствующие затраты, к которым относятся налоговые отчисления, различные виды страхования, оплата коммунальных услуг, средства на текущий ремонт и некоторые другие. Плата за содержание жилья в условиях все увеличивающихся тарифов является дополнительной составляющей растущих обязательных платежей, что влияет на оценки потребителей относительно их потенциальных возможностей нести бремя расходов. При анализе платежеспособности заемщика банкам необходимо оценивать его совокупную способность обслуживать как непосредственно кредит, так и приобретенное с его помощью жилье.
Доступность жилья - это связующее звено между рынком банковских услуг и рынком недвижимости. Повышая доступность жилья, ипотечные кредиты увеличивают спрос на рынке жилой недвижимости. Главным критерием доступности жилья является его реальная рыночная стоимость с учетом динамики ее изменения во времени. Влияние рыночной стоимости сказывается при всех формах приобретения жилья: и при единовременной оплате, и при разных формах кредитования (субсидирования). В свою очередь, влияние этих форм также существенно и дифференцированно отражается на динамике доступности улучшения жилищных условий. Льготные и разнообразные формы кредитования (особенно долгосрочного) и субсидирования оказывают на нее наибольшее влияние.
Ипотечное ────────────┐
кредитование┌─┼─┐
физических лиц ┌────────┐││/│/──────┐
│ │└───┘────┐ │
│Рынок └───┐ │ │
│банковских│ /
│ услуг │ ┌───────────┐
││ │Доступность│/──────┐
└────────────┘ │ жилья │────┐ │
└───────────┘ │ │
/
┌───┐
┌───────┐│ <─┼────────┐
│ │└───┘ │
│Рынок└────┐ Жилая
│недвижимости│недвижимость
││
││
└────────────┘
Рис. 1. Зависимость доступности жилья
от состояния рынка банковских услуг
и рынка недвижимости
Влияние изменения стоимости жилья на возможность его приобретения зависит от распределения доходов и сбережений (накоплений) населения. Если текущие и прогнозные доходы оказывают воздействие на будущую платежеспособность граждан, т.е. на возможность обслуживать кредит и нести бремя растущих обязательных платежей, то сбережения определяют в основном возможности домашних хозяйств по единовременной оплате стоимости приобретаемого жилья, оплате начального взноса или доплате к предоставляемым субсидиям при приобретении социального жилья. При краткосрочном кредитовании (в рассрочку на год и др.) сбережения оказывают доминирующее влияние на доступность, так как роль доходов на коротких интервалах времени оказывается малозначимой (за исключением высокодоходных групп населения).
Итак, можно констатировать, что доступность жилья является многомерной категорией, в которой сложным образом переплетаются различные социально-экономические, демографические и поведенческие аспекты. С учетом их специфического влияния на доступность улучшения жилищных условий можно структурировать основные факторы по отдельным группам (блокам) (рис. 2). Однако подобная классификация в определенной степени носит условный характер: воздействие тех или иных факторов на доступность жилья проявляется сквозь призму проводимой государством и муниципальными образованиями жилищной политики, что усиливает влияние одних факторов и ослабляет влияние других.
Как я уже говорил, работа взята из Сети Интернет. Я выложил ее туда специально, что ты мог с ней ознакомиться, а не воровать ее, выдавая за свою.
┌───────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Факторы, определяющие коэффициент доступности жилья │
└─┬─────────────────┬─────────────────┬──────────────────┬──┘
│/ │/ │/ │/
┌───────────────┐┌────────────────┐┌─────────────────┐┌─────────────────┐
│ Характеристики││ Характеристики ││ Характеристики ││ Характеристики │
│ домашних ││ предложения││ бюджетно- ││ потребителей│
│ хозяйств ││ на рынке жилья ││ налоговой, ││ и инвесторов│
│ и спроса ││ ││ финансовой, ││ │
│ ││ ││ ценовой ││ │
│ ││ ││ и тарифной ││ │
│ ││ ││ политики ││ │
└───────────────┘└────────────────┘└─────────────────┘└─────────────────┘
┌───────────────┐┌────────────────┐┌─────────────────┐┌─────────────────┐
│Демографические││Объемы ││Объем бюджетных││Степень │
│показатели ││социального ││субсидий, ││удовлетворенности│
│домашних ││жилья (с учетом ││предназначенных││населения │
│хозяйств ││приоритетов ││для приобретения ││жилищными │
│ ││распределения)││социального жилья││условиями │
│ │├────────────────┤│очередниками ││ │
│ ││Объемы и ││распределения ││ │
├───────────────┤│структура ││ │├─────────────────┤
│Распределение││строительства │├─────────────────┤│Распределение │
│уровня ││социального ││Объем и условия││предпочтений │
│среднедушевой││жилья за счет ││субсидирования и ││населения между│
│жилищной ││средств бюджета,││кредитования ││видами улучшения │
│обеспеченности ││его ││очередников ││жилищных │
│в доходной ││диверсификация││ ││условий - │
│группе │├────────────────┤├─────────────────┤│основного и │
│ ││Объемы ││Объем││второго жилья │
│ ││муниципального││консолидированных││ │
│ ││жилья, ││ресурсов, ││ │
├───────────────┤│реализуемого ││привлеченных для │├─────────────────┤
│Распределение││для очередников ││коммерческого ││Накопительное │
│среднедушевого ││с помощью ││кредитования ││поведение │
│дохода в ││субсидий и ││населения, и ││населения, │
│доходной группе││различных ││условия их ││ориентированное │
│ ││кредитных схем││предоставления ││на потребление на│
│ │├────────────────┤│ ││рынке жилья и │
│ ││Объемы жилья, │├─────────────────┤│остальных услуг│
├───────────────┤│предоставляемого││Объем бюджетных и││ │
│Распределение││населению на ││внебюджетных ││ │
│среднедушевых││условиях ││средств, │├─────────────────┤
│ликвидных ││коммерческого ││привлеченных для ││Сберегательное │
│сбережений в ││найма ││реконструкции ││поведение, │
│доходной группе│├────────────────┤│пятиэтажек, а ││ориентированное│
│ ││Планируемые ││также переданного││на выравнивание │
│ ││объемы сноса ││городу ││уровня │
│ ││ветхих и ││ведомственного ││благосостояния в │
├───────────────┤│аварийных домов,││жилого фонда ││течение всего │
│Распределение││пятиэтажек и ││ ││жизненного цикла │
│характеристик││жилищного │├─────────────────┤│ │
│проживания ││строительства по││Объем средств ││ │
│населения по ││программе ││частных ││ │
│структуре ││реконструкции ││инвесторов, │├─────────────────┤
│жилищного фонда││этого жилищного ││привлеченных для ││Степень │
│ ││фонда ││строительства и││самостоятельного │
│ │├────────────────┤│реализации ││участия │
│ ││Структура и ││коммерческого ││претендентов │
├───────────────┤│объемы жилья для││жилья ││(очередников) на │
│Распределение││коммерческой ││ ││социальное жилье │
│среднедушевых││реализации на │├─────────────────┤│в улучшении их │
│ликвидных ││основе ││Цены реализации││жилищных условий │
│сбережений в ││единовременной││жилья и их ││ │
│доходной группе││оплаты ││дифференциация ││ │
│ │├────────────────┤│ ││ │
│ ││Объемы жилья для│├─────────────────┤├─────────────────┤
│ ││продажи по ││Налоги на ││Реструктуризация │
├───────────────┤│различным схемам││собственников ││банковской и │
│Рыночная ││с краткосрочной ││жилья и их ││финансово- │
│стоимость жилья││рассрочкой, ││дифференциация ││кредитной системы│
│при оценочном││полной оплатой││ ││и оценка их │
│распределении││стоимости │├─────────────────┤│влияния на │
│населения по │├────────────────┤│Тарифы на оплату ││активность │
│жилищному фонду││Объемы жилья для││жилищно- ││операций на рынке│
│ ││коммерческой ││коммунальных ││жилья│
│ ││продажи по ││услуг││ │
│ ││различным схемам││ ││ │
│ ││кредитования ││ ││ │
└───────────────┘└────────────────┘└─────────────────┘└─────────────────┘
Рис. 2. Классификация факторов,
определяющих коэффициент доступности жилья
На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения гражданами квартир является коэффициент доступности жилья (КДЖ). Он вычисляется в процессе сопоставления доходов населения с ценами, сложившимися на национальном рынке или рынке конкретного региона, и измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи из трех человек (двое взрослых и ребенок). КДЖ показывает, сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при существующем у нее уровне дохода.
Показатель доступности жилья - один из ключевых индикаторов, широко применяемый в мировой практике. В частности, он используется в межстрановых сравнениях в Программе ООН по развитию населенных пунктов ("Хабитат"). Так, по данным за 1998 г., значение данного индикатора составило в Сиэтле 3 года, в Лондоне - 4,7 года, в Эдинбурге - 3,5 года, в Нью-Йорке - 2,7 года, в Стокгольме - 6 лет, в Токио - 5,6 года, в Амстердаме - 7,8 года. По данным за 1996 г., этот показатель для Парижа был 3 года, для Мельбурна - 3,6 года, для Рио-де-Жанейро - 2,5 года. Показатель доступности жилья в целом по США составил в 2000 г. 2,85 года. Конечно, в разных странах речь идет о жилье разного качества, но тем не менее соответствующего допустимым (средним, массовым) стандартам проживания.
Однако при оценке возможностей граждан приобретать жилье следует иметь в виду финансовый аспект проблемы. Покупка жилья связана с наличием предварительных накоплений (сбережений) и с возможностью брать ипотечные кредиты. С точки зрения условий накопления средств для решения жилищной проблемы, а также доступа к кредитным ресурсам между Россией и развитыми странами существует значительная разница.
По данным ОАО "АИЖК", на конец 2003 г. КДЖ в среднем по нашей стране составлял 4,5. Эта цифра означает, что если среднестатистическая российская семья весь свой заработок будет тратить только на приобретение квартиры, то на выплату всей суммы ей понадобится не менее четырех с половиной лет.
Расчет коэффициента доступности жилья
Для расчета коэффициента доступности жилья по традиционной методике существует формула, которую, например, можно найти в публикациях А.А. Кольева. Там же есть формула, позволяющая рассчитывать КДЖ с учетом минимальных потребительских расходов. Обе эти формулы приведены ниже.
V х S
KI = -----, (1)
I х N
где KI - КДЖ без учета потребительских расходов;
S - площадь жилья, кв. м;
V - (value) средняя стоимость единицы площади (кв. м) жилья, руб.;
I - (income) среднедушевой доход семьи, руб/чел. в год;
N - количество человек в семье.
V х S
KIE = -----------, (2)
(I - E) х N
где KIE - КДЖ с учетом потребительских расходов;
E - (expenses) среднедушевые потребительские расходы семьи, руб/чел/год.
Формулы (1) и (2) являются статичными, поэтому вычислять с их помощью прогнозные значения невозможно. Они отражают величину КДЖ лишь на фиксированный момент времени, например конец года. К недостаткам формул (1) и (2) можно отнести:
- показатели среднедушевого дохода (I) потребительских расходов (E) семьи не отражают изменения доходов и расходов, хотя подобные изменения существуют, что подтверждается данными статистики;
- показатель средней стоимости квадратного метра жилья (V) также не отражает изменения стоимости жилой недвижимости, в то время как жилье в Российской Федерации дорожает.
Таким образом, из-за этих недостатков по формулам (1) и (2) невозможно рассчитать прогнозные значения КДЖ даже на ближайшие годы, что усложняет аналитическую работу. Может быть, жилье станет настолько доступным, что спрос на ипотечное кредитование серьезно уменьшится. Но нельзя исключать и диаметрально противоположного развития ситуации. Не имея возможности прогнозировать значение КДЖ - одного из основных факторов, формирующих спрос, - некорректно разрабатывать рекомендации, направленные на управление спросом.
Поэтому возникает необходимость в усовершенствовании существующей методики расчета коэффициента доступности жилья с целью создания модели, позволяющей прогнозировать его изменения. Для решения этой задачи следует:
- вычислить по формуле (2) коэффициент доступности жилья на 1999 - 2004 гг., используя данные Федеральной службы государственной статистики РФ (ФСГС) и ОАО "АИЖК";
- построить график, отражающий динамику изменения величины КДЖ с 1999 по 2004 г.;
- вывести динамическую формулу, позволяющую рассчитывать прогнозные значения КДЖ. Для этого составить уравнение регрессии таким образом, чтобы рассчитанные по формуле (2) значения коэффициента доступности жилья были бы максимально приближены к показателям, полученным с помощью уравнения регрессии;
- оценить качество предложенной модели;
- спрогнозировать изменение величины КДЖ в ближайшем будущем по формуле, описывающей уравнение регрессии.
По данным ОАО "АИЖК" - (рис. 3), а также на основании рассчитанного по формуле (1) коэффициента доступности жилья на 2004 г. был построен график, отражающий динамику изменения КДЖ в России с 1998 по 2005 г. (рис. 4). Коэффициент доступности жилья, рассчитанный по формуле (1), не учитывает потребительских расходов семьи, что на практике совершенно нереально. Таким образом, для получения наиболее объективных показателей расчет КДЖ необходимо проводить с помощью формулы (2).
7,39
8,00 ┬───────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ * │
│ 5,71 │ 6,05 5,22 │
6,00 ┼───────────────────┼────── * ──────────────────────────────────┤
│ * 4,88 │ │ * 5,094,50 │
│ │ * │ │ │ * 4,30 * │
4,00 ┼───┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┼────── * ──────┼───┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
2,00 ┼───┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┼───────┼───┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
0,00 ┼───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┬───┴───┤
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Я вижу ты студент (или студентка) умеющая читать и мыслить. Ты же прочел или прочла мою работу и честно отобрал(а) что тебе надо. Ты потрудился, или потрудилась, и потрудишься еще, поскольку подобные комментарии я оставил еще ниже. Короче ты заслуживаешь право пользования моей работой, для получения хорошей оценки.
Рис. 3. Коэффициент доступности жилья
в Российской Федерации, 1996 - 2003 гг.
8,0 ┌────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ │
│ │
7,5 ├─ *+ ───────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ │
7,0 ├────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ │
6,5 ├────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ │
6,0 ├──────── *+ ────────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ │
5,5 ├────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ *+ │
│ * │
5,0 ├────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ + │
│ + │
4,5 ├─────────────────────────────────────*+ --- + ---- + ---- + ┤
│ * х х │
│ │
4,0 └────────────────────────────────────────────────────────────┘
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
┌───┐
│ * │ Коэффициент доступности жилья по данным
└───┘ ОАО "АИЖК"
┌───┐
│ х │ Коэффициент доступности жилья, рассчитанный
└───┘ по формуле (1) на основании данных ФСГС
┌───┐
│ + │ Модель-прогноз
└───┘
Рис. 4. Изменение коэффициента доступности жилья
в Российской Федерации, 1998 - 2005 гг.
По формуле (2) и данным ФСГС для Российской Федерации был рассчитан коэффициент доступности жилья с учетом потребительских расходов с 1998 по 2004 г. Расчеты производились на основании сведений о средних ценах на вторичном рынке жилья в России. При этом использовались данные, взятые для среднестатистической семьи из 3 человек (двое родителей и ребенок) и средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) в разные периоды времени (с 1998 по 2004 г.). Результаты проведенного расчета для квартир Российской Федерации представлены в табл. 1.
Таблица 1
|
Год |
Средняя |
Стоимость |
Среднедушевые |
Среднедушевые |
KI |
KIE |
|||
|
1998 |
4 941 |
266 809 |
12 156 |
9 120 |
7,32 |
29,29 |
|||
|
1999 |
н/д |
н/д |
19 968 |
11 880 |
н/д |
н/д |
|||
|
2000 |
6 590 |
355 871 |
27 492 |
15 324 |
4,31 |
9,75 |
|||
|
2001 |
9 072 |
489 910 |
36 941 |
19 920 |
4,42 |
9,59 |
|||
|
2002 |
11 557 |
624 056 |
47 668 |
26 012 |
4,36 |
9,61 |
|||
|
2003 |
13 967 |
754 218 |
61 942 |
33 090 |
4,06 |
8,71 |
|||
|
2004 |
17 931 |
968 263 |
75 550 |
40 200 |
4,27 |
8,87 |
|||
|
2005 |
22 200 |
1 198 800 |
94 181 |
53 936 |
4,24 |
9,93 |
|||
На рис. 5 представлена кривая, отражающая динамику изменения КДЖ с учетом потребительских расходов россиян с 1998 по 2005 г. Для устранения искажений и проведения более корректных расчетов уточним построенный график. Суть уточнений заключается в следующем: при построении нового уточненного графика (рис. 6) в качестве единицы (начала отсчета) корректнее принять не 1998, а 2000 г. (T = 1 - первый порядковый номер года в скорректированной формуле (3)). Последствия кризиса 1998 г. значительно искажают общее представление об изменении КДЖ с 1998 по 1999 г. Поэтому в дальнейшем будем считать, что 1998 и 1999 гг. не являются значимыми для предложенной модели (3).
29 ├── * ────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
27 ├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
25 ├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
23 ├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
21 ├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
19 ├─────── * ───────────────────────────────────────────────────┤
│ │
17 ├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
15 ├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
13 ├───────────────────────────────────────────────────────── х ─┤
│ х │
11 ├─────────────────────────────────────────────── х ───────────┤
│ *х * х │
9 ├───────────────── *х - *х - *х - *х - х ─────────────────────┤
│ │
7 ├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
5 └─────────────────────────────────────────────────────────────┤
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2018 2008 2009
┌───┐ Коэффициент доступности с учетом
│ * │ потребительских расходов
└───┘ для Российской Федерации
┌───┐
│ х │ Модель-прогноз
└───┘
Ты все еще читаешь работу, согласись, это намного лучше сидения в читальном зале с кипой журналов и учебников, конспектированием от руки всего материала. Здесь тебе все что надо: вся информация, пользуйся, и хорошая оценка тебе обеспечена.
Рис. 5. Изменение КДЖ с учетом
потребительских расходов в Российской Федерации,
1998 - 2009 гг.
14 ┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ │
│ х │
13 ├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ │
12 ├────────────────────────────────────────────────── х ────────┤
│ │
│ │
11 ├──────────────────────────────────────────── х ──────────────┤
│ │
│ х │
10 ├── х --------------------------- * ──────────────────────────┤
│ * * * х │
│ х х│
9 ├────────────── х --- х --- * ────────────────────────────────┤
│ * │
│ │
8 └─────────────────────────────────────────────────────────────┘
20002001 200220032004 200520062018 20082009
┌───┐ Коэффициент доступности с учетом
│ * │ потребительских расходов
└───┘ для Российской Федерации
┌───┐
│ х │ Модель-прогноз
└───┘
Рис. 6. Изменение КДЖ с учетом
потребительских расходов в Российской Федерации,
2000 - 2009 гг.
В процессе корректировки формулы расчета коэффициента доступности жилья для составления прогноза необходимо учитывать динамику изменения стоимости жилья, доходов и расходов населения. По данным ФСГС, средняя стоимость жилья в России в рублевом исчислении за период с 1995 по 2005 г. увеличивалась ежегодно в среднем на 21%. Ситуация на рынке жилой недвижимости демонстрирует рост цен на квартиры, который несмотря на колебания стабильно продолжается более десяти лет. На сегодня нет никаких признаков изменения этой тенденции.
Как и стоимость жилья, доходы и расходы россиян не остаются постоянными. По сведениям ФСГС, среднедушевые доходы населения за период с 1999 по 2005 г. увеличивались ежегодно в среднем на 12%. Аналогично была проанализирована динамика изменения среднедушевых расходов населения за период с 1999 по 2005 г. Средняя величина годового роста потребительских расходов населения России составила 11,7%.
Далее проведено сглаживание кривой полиномом третьей степени:
32
KIE'(T) = -0,002 х T+ 0,141 х T- 0,971 х T + 10,797, (3)
где KIE'(Т) - скорректированный средний за период КДЖ с учетом
потребительских расходов;
T - порядковый номер периода (года).
Таким образом, коэффициент доступности жилья, который рассчитывается по формуле (2), является основой для составления прогнозных оценок по скорректированной формуле (3).
Для того чтобы спрогнозировать величину КДЖ, учитывающую потребительские расходы россиян, например, на 2018 г., необходимо в формулу (3) в качестве параметра T подставить значение T = 7, соответствующее порядковому номеру 2018 г. В результате можно сделать вывод о том, что в 2018 г. коэффициент будет равен:
KIE'(7) = KIE'(2018 г.) = 11,09.
Аналогично можно спрогнозировать КДЖ с учетом потребительских расходов на 2008 и 2009 гг. Для этого достаточно в формулу (3) в качестве параметра T подставить значения T = 8 и T = 9 соответственно. В итоге коэффициент доступности жилья будет равен:
KIE'(8) = KIE'(2008 г.) = 12,02,
KIE'(9) = KIE'(2009 г.) = 13,19.
Для оценки полученной модели рассчитан коэффициент детерминации (квадрат коэффициента множественной корреляции) по формуле:
n _ 2
SUM (KIE'(T) - KIE(T))
T=1
D = --------------------------- х 100%, (4)
KIE'KIE / n _ 2
│SUM (KIE'(T) - KIE(T))+│
│T=1 │
│ │
│ n 2│
│+ SUM (KIE(T) - KIE'(T)) │
T=1 /
где KIE(T) - рассчитанные значения КДЖ с учетом
потребительских расходов по формуле (2);
KIE'(T)- прогнозируемыемодельюзначения КДЖс учетом
потребительских расходов;
_
KIE'(T) - среднеарифметическое значение КДЖ, который
рассчитывается по формуле (5);
T - порядковый номер периода (года);
n - количество периодов (лет).
Среднеарифметическое значение КДЖ, которое необходимо для расчета коэффициента детерминации, вычисляется по формуле:
_ 1 n
KIE = --- х SUM KIE(T), (5)
n T=1
где KIE(T) - средний за период коэффициент доступности жилья;
n - количество периодов (лет).
Статистический смысл коэффициента детерминации заключается в том, что он показывает, какая доля зависимой переменной KIE объясняется построенной функцией регрессии KIE'(T).
Для оценки качества уравнения регрессии (3) рассчитан коэффициент детерминации по формуле (4), величина которого составила:
D = 49,4.
KIE'KIE
Это означает, что скорректированная модель является адекватной и может быть использована для прогнозирования коэффициента доступности жилья (табл. 2).
Таблица 2
|
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2018 |
2008 |
2009 |
|
|
KI |
4,06 |
4,27 |
4,24 |
- |
- |
- |
- |
|
KIE |
8,71 |
8,87 |
9,93 |
- |
- |
- |
- |
|
KIE'(T) |
- |
- |
- |
10,22 |
11,03 |
12,02 |
13,19 |
Результаты проведенных расчетов и данные, полученные с помощью полиномиальной регрессии, свидетельствуют о том, что с 2003 г. КДЖ в России увеличивается, то есть доступность жилья для россиян снижается. Если в 2003 г. среднестатистической семье для приобретения квартиры нужно было копить деньги менее девяти лет, то в 2006 г. этой же семье понадобится уже более десятилетия. Таким образом, наблюдается очевидная тенденция к росту сроков накопления. За десять лет (к концу 2013 г.) коэффициент доступности жилья может увеличиться почти в два раза. Жилье в России дорожает опережающими темпами, а разница между доходами и расходами (размер сбережений) населения практически не увеличивается. Иными словами, согласно проведенным расчетам возможность приобретения россиянами жилья за счет собственных накоплений с каждым годом становится все менее вероятной, что является веским аргументом в пользу ипотечного кредитования.
Пример расчета значений КДЖ для Москвы и Московской области
Скорректированной формулой для расчета КДЖ можно воспользоваться для расчета и региональных коэффициентов, что позволит наиболее точно отразить ситуацию с доступностью жилья в конкретном регионе Российской Федерации. Ниже приведен пример расчета значений КДЖ для Москвы и Московской области - лидеров и по уровню развития рынка жилой недвижимости, и по уровню цен на жилье. Расчет произведен для вторичного рынка жилой недвижимости (многоквартирных жилых домов), для квартир разной площади (от одной до трех) на основании данных официальной статистики и рыночной информации о стоимости жилья. Дифференцированный расчет - отдельно для Москвы и отдельно для Подмосковья - необходим в силу существующих значительных различий как в уровне доходов населения, так и в уровне стоимости жилья.
На основании рассчитанного по формуле (1) коэффициента доступности жилья на 1998 - 2005 гг. построен график, отражающий динамику изменения КДЖ в Москве с 1998 по 2005 г. (рис. 7).
5,0 ┌──────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ │
│ │
4,5 ├── *х ────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ │
4,0 ├──────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ * *│
│ х * * │
3,5 ├──────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ х │
│ * х х х х х│
3,0 ├────────────────────────── * ─────────────────────────────────┤
│ * │
│ │
2,5 └──────────────────────────────────────────────────────────────┘
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
┌───┐ ┌───┐
│ * │ Коэффициент доступности │ х │ Модель-прогноз
└───┘ жилья для Москвы └───┘
Рис. 7. Изменение коэффициента доступности жилья в Москве,
1998 - 2005 гг.
Коэффициент доступности жилья, рассчитанный по формуле (1), не учитывает потребительских расходов семьи, что неосуществимо на практике. Таким образом, для получения наиболее объективных показателей расчет КДЖ нужно проводить с помощью формулы (2).
По формуле (2) был рассчитан КДЖ с учетом потребительских расходов москвичей в 2005 г. Расчеты производились на основании данных о средних ценах на вторичном рынке жилья в Москве.
По данным ФСГС, в 2005 г. значение среднедушевого дохода в Москве составило 24 885,9 руб. в месяц, или 298 631 руб. в год. В расчете на семью из трех человек эта величина достигнет 895 892 руб. Таким же образом были усреднены и полученные на основании показателей ФСГС величины потребительских расходов, значение которых составило 213 397 руб. на одного человека в год. В расчете на семью москвичей эта величина будет равна 640 192 руб. Значение средней рыночной стоимости одного кв. метра жилья в Москве на вторичном рынке жилья за 2005 г. составило 63 563 руб. При расчете в качестве величин средней площади квартир в Московском регионе были использованы данные СТК. Значения средней общей площади жилья (в кв. метрах) представлены на рис. 8.
80 ┬───────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ ┌────────┐ │
│ │ 73 │ │
60 ┼────────────────────────────────────────────────┤ ├─────┤
│ ┌────────┐│ │ │
│ │ 53 ││ │ │
40 ┼─────┌────────┐───────────┤ ├────────────┤ ├─────┤
│ │ 39 │ │ ││ │ │
│ │ │ │ ││ │ │
20 ┼─────┤ ├───────────┤ ├────────────┤ ├─────┤
│ │ │ │ ││ │ │
│ │ │ │ ││ │ │
0 ┼─────┴────────┴─────┬─────┴────────┴─────┬──────┴────────┴─────┤
1 2 3
Количество комнат в квартире
Рис. 8. Средняя площадь квартир
на вторичном рынке жилья (в кв. метрах) в Москве
в зависимости от количества комнат, 2005 г.
Рассчитанные по формуле (2) значения коэффициентов доступности жилья на 2005 г. для квартир Москвы представлены в табл. 3.
Таблица 3
|
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
|
|
Ср. стоим. 1 кв. м, руб. |
63 563 |
63 563 |
63 563 |
|
Ср. пл., кв. м |
39 |
53 |
73 |
|
Стоим. жилья, руб. |
2 478 957 |
3 368 839 |
4 640 099 |
|
KI (2005 г.) |
2,77 |
3,76 |
5,18 |
|
KIE (2005 г.) |
9,69 |
13,17 |
18,15 |
Далее по формуле (2) с использованием данных ФСГС для Москвы был рассчитан КДЖ с учетом потребительских расходов с 1999 по 2005 г. В расчете использовались показатели, взятые для среднестатистической семьи из трех человек и средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) в разные периоды времени (с 1999 по 2005 г.).
В процессе уточнения формулы для расчета КДЖ с целью составления прогноза необходимо учитывать динамику изменения стоимости жилья, доходов и расходов населения. По сведениям Аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость", за период с 2002 по 2005 г. среднегодовые темпы увеличения стоимости типового жилья в Московском регионе в рублевом исчислении составили 25%. В случае сохранения экономической и политической стабильности в стране, в ближайшие три - пять лет эта величина сохранится в пределах 20 - 35%.
Как и стоимость жилья, доходы и расходы москвичей не остаются постоянными. По данным ФСГС, среднедушевые доходы населения за период с 2002 по 2005 г. увеличивались ежегодно в среднем на 19%, а расходы - на 17% (табл. 4).
Таблица 4
|
Средняя |
Стоимость |
Среднедушевые |
Среднедушевые |
KI |
KIE |
|||||
|
1999 |
17 179 |
927 677 |
82 289 |
63 336 |
3,76 |
16,32 |
||||
|
2000 |
19 516 |
1 053 864 |
111 424 |
83 160 |
3,15 |
12,43 |
||||
|
2001 |
24 536 |
1 324 966 |
145 639 |
112 033 |
3,03 |
13,14 |
||||
|
2002 |
28 734 |
1 551 634 |
178 997 |
131 615 |
2,89 |
10,92 |
||||
|
2003 |
41 432 |
2 237 301 |
201 919 |
146 317 |
3,69 |
13,41 |
||||
|
2004 |
51 570 |
2 784 775 |
247 412 |
181 009 |
3,75 |
13,98 |
||||
|
2005 |
63 563 |
3 432 375 |
298 631 |
213 397 |
3,83 |
13,42 |
||||
На рис. 9 представлена кривая, отражающая динамику изменения КДЖ с учетом потребительских расходов москвичей с 2000 по 2009 г. В качестве единицы (начала отсчета) был выбран 2000 г.
25 ┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ │
│ │
23 ├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ х │
│ │
21 ├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ х │
19 ├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ │
17 ├──────────────────────────────────────────── х ──────────────┤
│ │
│ х │
15 ├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ * х │
│ * х * │
13 ├──────── * --------- х ──────────────────────────────────────┤
│ *х х х │
│ │
11 ├────────────── * ────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ │
9 ├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ │
7 ├─────────────────────────────────────────────────────────────┤
│ │
│ │
5 └─────────────────────────────────────────────────────────────┘
20002001 200220032004 200520062018 2008 2009
┌───┐
│ * │ Коэффициент доступности жилья, рассчитанный
└───┘ по формуле (2) на основании данных ФСГС
┌───┐
│ х │ Модель-прогноз
└───┘
Рис. 9. Изменение КДЖ
с учетом потребительских расходов в Москве,
2000 - 2009 гг.
Далее производилось сглаживание кривой полиномом третьей степени:
32
KIE'(T) = 0,011 х T+ 0,004 х T- 0,189 х T + 12,693, (6)
где KIE'(T) - скорректированный коэффициент доступностижилья
с учетом потребительских расходов (средний за период);
T - порядковый номер периода (года).
Использование КДЖ для составления прогнозных оценок
КДЖ, рассчитанный по формуле (2), является основой для составления прогнозных оценок по формуле (6). Чтобы спрогнозировать КДЖ, учитывающий потребительские расходы, например, на 2018 г., необходимо в формулу (6) в качестве параметра T подставить значение T = 7, соответствующее порядковому номеру 2018 г. В результате можно сделать вывод о том, что (соответственно годам) для Москвы коэффициенты будут равны:
KIE'(7) = KIE'(2018 г.) = 17,15,
KIE'(8) = KIE'(2008 г.) = 19,34,
KIE'(9) = KIE'(2009 г.) = 22,20.
Для оценки полученной модели рассчитан коэффициент детерминации (квадрат коэффициента множественной корреляции) по формуле (4), величина которого составила:
D = 53,5.
KIE'KIE
Модель является адекватной и может использоваться для прогнозирования коэффициента доступности жилья, учитывающего потребительские расходы москвичей в 2006 - 2009 гг.
Аналогично расчетам, проведенным для Москвы, рассчитан КДЖ для Московской области. С использованием формулы (1) построен график (рис. 10), отражающий динамику изменения КДЖ в Московской области с 2000 по 2005 г.
8,0 ┌──────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ │
│ * │
7,5 │ │
│ х │
│ │
7,0 │ │
│ │
│ х │
6,5 │ │
│ * │
│ х │
6,0 │ * * │
│ * │
│ х │
5,5 │ │
│ х │
│ │
5,0 │ х│
│ │
│ х │
4,5 │ *│
│ │
│ │
4,0 └──────────────────────────────────────────────────────────────┘
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
┌───┐
│ * │ Коэффициент доступности жилья, рассчитанный
└───┘ по формуле (1) для Московской области
┌───┐
│ х │ Модель-прогноз
└───┘
Рис. 10. Изменения КДЖ в Московской области,
2000 - 2005 гг.
По данным ФСГС, в 2005 г. значение среднедушевого дохода в Московской области составило 7240,2 руб. в месяц, или 86 882 руб. в год. В расчете на семью из трех человек эта величина достигнет 260 647 руб.
Таким же образом были усреднены и полученные на основании данных ФСГС значения потребительских расходов. В Подмосковье это значение составило 74 089 руб. на одного человека в год, а в расчете на семью - 222 267 руб. Стоимость кв. метра жилья в Московской области в 2005 г. для вторичного рынка составила 27 120 руб. Значения средней общей площади жилья (в кв. метрах), полученные на основании данных компании СТК, представлены на графике (рис. 11).
Моя последняя рекомендация. Далее,в список литературы добавь меня (как автора), ты можешь узнать мое имя с сайта «реферат», откуда ты и скачал эту работу.
80 ┬───────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ ┌────────┐ │
70 ┼────────────────────────────────────────────────┤ 72 ├─────┤
│ │ │ │
60 ┼────────────────────────────────────────────────┤ ├─────┤
│ ┌────────┐│ │ │
50 ┼──────────────────────────┤ 52 ├────────────┤ ├─────┤
│ │ ││ │ │
40 ┼──────────────────────────┤ ├────────────┤ ├─────┤
│ ┌────────┐ │ ││ │ │
30 ┼─────┤ 38 ├───────────┤ ├────────────┤ ├─────┤
│ │ │ │ ││ │ │
20 ┼─────┤ ├───────────┤ ├────────────┤ ├─────┤
│ │ │ │ ││ │ │
10 ┼─────┤ ├───────────┤ ├────────────┤ ├─────┤
│ │ │ │ ││ │ │
0 ┼─────┴────────┴─────┬─────┴────────┴─────┬──────┴────────┴─────┤
1 2 3
Количество комнат в квартире
Рис. 11. Средняя площадь квартир
на вторичном рынке жилья (в кв. метрах) в Московской области
в зависимости от количества комнат, 2005 г.
Рассчитанные среднегодовые значения коэффициентов для квартир Московской области представлены в табл. 5.
Таблица 5
|
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
|
|
Ср. стоим. 1 кв. м, руб. |
27 120 |
27 120 |
27 120 |
|
Ср. пл., кв. м |
38 |
52 |
72 |
|
Стоимость жилья, руб. |
1 030 560 |
1 410 240 |
1 952 640 |
|
KI |
3,95 |
5,41 |
7,49 |
|
KIE |
26,85 |
36,75 |
50,88 |
По формуле (2) в соответствии со сведениями ФСГС и Аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость" для Московской области рассчитан коэффициент доступности жилья с учетом потребительских расходов с 1999 по 2005 г. При этом использовались данные, взятые для среднестатистической семьи из трех человек и средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) в разные периоды времени (с 1999 по 2005 г.).
В процессе корректировки формулы расчета КДЖ с целью составления прогноза необходимо учитывать динамику изменения стоимости жилья, доходов и расходов населения. Как и стоимость жилья, доходы и расходы жителей Подмосковья не остаются постоянными. По данным ФСГС, среднедушевые доходы населения за период с 2002 по 2005 г. увеличивались ежегодно в среднем на 26%. Средняя величина годового роста потребительских расходов жителей Подмосковья также составила 26%. Результаты проведенного расчета среднегодовых денежных доходов и расходов в расчете на душу населения в Московской области с 1999 по 2005 г. представлены в табл. 6.
Таблица 6
|
Средняя |
Стоимость |
Среднедушевые |
Среднедушевые |
KI |
KIE |
|||||
|
2000 |
9 953 |
507 611 |
22 303 |
19 225 |
7,59 |
54,97 |
||||
|
2001 |
11 450 |
583 966 |
32 209 |
27 528 |
6,04 |
41,58 |
||||
|
2002 |
15 465 |
788 715 |
43 624 |
37 021 |
6,03 |
39,82 |
||||
|
2003 |
19 642 |
1 001 722 |
53 100 |
45 360 |
6,29 |
43,14 |
||||
|
2004 |
23 682 |
1 207 773 |
70 487 |
58 876 |
5,71 |
34,67 |
||||
|
2005 |
27 120 |
1 371 600 |
86 882 |
74 089 |
5,26 |
35,74 |
||||
На рис. 12 представлена кривая, отражающая динамику изменения КДЖ с учетом потребительских расходов жителей Московской области с 2000 по 2005 г. В качестве единицы (начала отсчета) был выбран 2000 г.
55 ┌───*х────────────────────────────────────────────────────────┐
│ │
│ │
50 │ │
│ │
│ │
45 │ │
│ х * │
│ * │
40 │ *х │
│ х │
│ х *х х х х х │
35 │ *│
│ │
│ │
30 └─────────────────────────────────────────────────────────────┘
20002001 200220032004 200520062018 20082009
┌───┐ Коэффициент доступности жилья, рассчитанный
│ * │ по формуле (2) на основании данных ФГТС с учетом
└───┘ потребительских расходов по Московской области
┌───┐
│ х │ Модель-прогноз
└───┘
Рис. 12. Изменение КДЖ
с учетом потребительских расходов
в Московской области, 2000 - 2009 гг.
После того как был построен график, отражающий динамику изменения КДЖ с 2000 по 2005 г. (рис. 12), производилось сглаживание построенной кривой регрессионным уравнением:
-0,822хT
KIE'(T) = 43,298 х е + 35,59. (7)
Таким образом, коэффициент доступности жилья, который рассчитывается по формуле (2), является основой для составления прогнозных оценок по формуле (7).
В результате можно сделать вывод о том, что для Подмосковья КДЖ будет равен:
KIE'(7) = KIE'(2018 г.) = 35,65,
KIE'(8) = KIE'(2008 г.) = 35,62,
KIE'(9) = KIE'(2009 г.) = 35,60.
Для оценки полученной модели был рассчитан коэффициент детерминации (квадрат коэффициента множественной корреляции) по формуле (4), величина которого составила:
D = 85,58.
KIE'KIE
Модель является адекватной и может использоваться для прогнозирования коэффициента доступности жилья, учитывающего потребительские расходы жителей Подмосковья в 2006 - 2009 гг.
Сравнительная характеристика доступности жилья в Москве и Московской области
Обобщая информацию, приведенную в расчетах, можно констатировать, что ситуация с доступностью жилья в Москве обстоит значительно лучше, чем в Московской области. Продолжительность накопительного периода для покупки семьей из трех человек двухкомнатной квартиры общей площадью 53 кв. м на вторичном рынке в Москве в 2005 г., с учетом потребительских расходов, составила более 13 лет. Этот показатель значительно хуже общероссийского. Прогнозные значения КДЖ также свидетельствуют о том, что ситуация с доступностью жилья в Москве в ближайшие годы только ухудшится.
В свою очередь, в Московской области продолжительность накопительного периода для вторичного рынка составляет уже почти 36 лет, несмотря на то что площадь условной квартиры несколько меньше - 52 кв. м. Анализ ситуации в Московской области позволяет сделать вывод о практической недоступности жилья для основной части населения региона. Однако реальная картина в большей степени обнадеживает, чем результаты анализа с использованием данных по официальной зарплате. Дело в том, что большинство людей, живущих в Подмосковье, работают в Москве и получают одинаковую с москвичами зарплату.
Официальные данные по заработной плате занижают уровень дохода, поскольку домохозяйства могут получать его и из незадекларированных источников. В соответствии с некоторыми исследованиями в середине и в конце 1990-х гг. неофициальный сектор экономики России составлял 40 - 45% ВВП, а задекларированный - более 30% дохода семьи. Крайне важным является поиск пути решения проблемы с "серым" компонентом дохода. В частности, как легализовать незадекларированный доход от законной деятельности. Сбережения средств, поступающих из незадекларированных источников, также искажают результаты анализа способности домохозяйств осуществлять выплаты по ипотечному кредиту в течение длительного периода времени.
Проведя расчет коэффициентов доступности жилья при его покупке с использованием гражданами собственных средств и накоплений, необходимо оценить, как повлияет на доступность использование банковского ипотечного кредита. Очевидно, что ипотека позволяет приобретать жилье сразу, а не копить на него десять лет. Для того чтобы определить величину коэффициента доступности жилья при ипотечном кредитовании, необходимо преобразовать формулу (2).
Суть преобразований заключается в следующем. Произведение V х S представляет собой стоимость квартиры, приобретаемой с использованием ипотечного кредита. Стоимость квартиры можно выразить в виде суммы двух показателей: собственных накоплений домохозяйства и банковского ипотечного кредита, предоставляемого под залог приобретаемого жилья. Оба этих показателя записываются в знаменатель формулы (2) в качестве дополнительной доходной составляющей семейного бюджета. В результате формула (2) примет следующий вид:
V х S
K = -------------------------------------------------,(8)
IEM / x x
| --- х V х S + (1 - ---) х V х S + (I - E) х N |
100 100 /
гдеК - КДЖс использованиемипотечного кредита(индекс M
IEM
означает "mortgage lending" (ипотечное кредитование));
х - процент собственных накоплений (x >= 10%);
x
--- х V х S - собственные накопления;
100
x
(1 - ---) х V х S - средства,предоставляемыебанком в виде
100
ипотечного кредита на приобретение жильястоимостью V х S,
размер которых зависитот величинысобственныхнакоплений.
Соответственно, чем больше собственных средств имеется в наличии у
потенциального покупателяжилья,тем меньшую сумму ему придется
взять в банке при ипотечном кредитовании;
(I - E) х N - среднегодовые сбережения.
Формулу (8) можно упростить. Преобразованная формула примет следующий вид:
1
K = ---------------------. (9)
IEM 1
1 + ----- (I - E) х N
V + S
Вкачестве примера для расчета можно использовать приведенные
выше данныеФСГС. Величина коэффициента доступности жилья в этом
случае будет меньше единицы: K = 0,75.
IEM
Результаты расчетов показывают, что для жителей Московского региона вопрос о доступности жилья является достаточно сложным, но с помощью привлечения заемных средств - вполне решаемым. Возможным выходом из сложившейся ситуации может стать создание устойчивого и экономически целесообразного механизма авансирования (кредитования) будущих доходов граждан, что позволит значительно сократить продолжительность накопительного периода и увеличить доступность жилья. Одним из таких механизмов может стать (расчеты и практика это доказывают) банковский ипотечный кредит на покупку жилья.
Очевидно, что ипотека повышает доступность жилья, позволяет свести период накопления к минимуму. Из этого можно сделать вывод, что если у семьи есть возможность воспользоваться ипотечным кредитом для улучшения своих жилищных условий, то разумнее было бы приобрести жилье подобным способом, чем копить деньги на квартиру в течение десяти и более лет.
Доступность жилья - один из ключевых факторов спроса на рынке жилой недвижимости - иначе можно определить как возможность граждан улучшать жилищные условия за счет собственных сбережений. Сбережения - это часть доходов населения, не израсходованная на приобретение потребительских товаров и предназначенная для покупки земли, жилья, автомобиля и прочих предметов длительного пользования.
Положительная разница между статистическими показателями доходов и расходов позволяет судить о наличии у граждан сбережений, т.е. части доходов, которые можно направить на приобретение жилья. Согласно репрезентативному опросу 1600 россиян в 128 населенных пунктах 46 регионов страны в июле 2005 г. аналитическим центром Юрия Левады ("Левада-Центр") сбережения есть у 21% домохозяйств, а 36% опрошенных считают, что наиболее выгодная форма хранения сбережений - приобретение недвижимости.
Согласно опросу, проведенному Фондом "Общественное мнение", у 53% россиян существует потребность в улучшении жилищных условий. А по заключению Фонда "Институт экономики города", 28,5% домохозяйств готовы улучшить свои жилищные условия путем приобретения либо строительства жилья.
Из этого можно сделать вывод, что спрос на приобретение жилья в Российской Федерации существует и задачей рационального предпринимателя является удовлетворение этого спроса. Здесь уместно вновь упомянуть слова Президента РФ о необходимости активизировать работу финансовых механизмов, позволяющих гражданам улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов. Одним из таких механизмов является банковское ипотечное кредитование, поскольку приобретение жилья в данном случае осуществляется и за счет сбережений (первоначальный взнос), и за счет будущих доходов граждан (платежи по кредиту).
КДЖ как инструмент маркетологов и PR-служб банка
На возможность приобрести собственный дом или квартиру, на доступность жилья значительное влияние оказывает его стоимость. Очевидно, что на сегодняшний день разрыв между величинами стоимости жилья и сбережений граждан весьма существен. Этот разрыв иллюстрирует коэффициент доступности жилья, значение которого в 2005 г. уже превысило девятилетний рубеж. Как показывают прогнозы, среднестатистической семье для покупки квартиры необходимо копить на нее не менее десяти лет. Жить при этом придется в стесненных условиях. Рост цен на жилую недвижимость составляет в среднем по России 22% в год. Поэтому среднестатистическая квартира площадью 54 кв. м, в конце 2004 г. стоившая 968 274 руб. (из расчета 17 931 руб. за 1 кв. м), к 2014 г. будет стоить 7 072 884 руб., то есть в семь раз дороже.
Неуклонный рост стоимости жилья делает его малодоступным для большей части потенциальных покупателей, не имеющих значительных сбережений или имущества, которое можно продать, что позволило бы им купить жилье сразу. По этой причине граждане откладывают приобретение жилья, надеясь либо когда-нибудь накопить необходимую сумму, либо на снижение цен на рынке недвижимости. Именно за этот отложенный спрос необходимо "бороться" банку при разработке своей ипотечной программы - убеждать потенциальных покупателей жилья в том, что единственным в данной ситуации способом улучшения своих жилищных условий является его приобретение с использованием ипотечного кредита.
Термин "доступность жилья", выражающийся с помощью соответствующего коэффициента, является очень простым для его понимания широким кругом потенциальных заемщиков: "Жилье либо недоступно, либо доступно, но на определенных условиях, например с помощью привлечения заемных средств банка". Иллюстрацией может служить сравнение результатов расчета КДЖ, выполненного без привлечения заемных средств (формулы (2) и (3)) и с использованием ипотечного банковского кредита (формулы (8) и (9)). Таким образом, КДЖ в руках маркетологов и PR-служб банковской организации может выступать определенным инструментом убеждения потенциального покупателя жилья, не имеющего достаточных средств для единовременной оплаты покупки, в существовании реальной альтернативы - возможности улучшить свои жилищные условия за счет ипотеки. Продемонстрировав расчет семикратного роста стоимости квартиры за десять лет, несложно будет объяснить потенциальному покупателю, что лучше сегодня заплатить за квартиру и жить в ней, чем в будущем заплатить за то же жилье, но (в лучшем случае) в семь раз больше.
Абсолютно несостоятельным также является широко распространенное мнение о том, что при покупке жилья с помощью ипотечного кредита придется заплатить полторы-две стоимости квартиры. Во-первых, "полторы-две" цены гораздо меньше семикратного удорожания. Во-вторых, простейший расчет показывает полную несостоятельность подобных утверждений. Среднестатистической семье из трех человек со среднедушевым годовым доходом (по данным на конец 2004 г.) 226 845 руб. и расходами 120 600 руб. и уже имеющей трехлетние накопления для приобретения квартиры можно предложить воспользоваться ипотечным кредитом по программе ОАО "АИЖК". Параметры программы: годовая ставка 13%, срок погашения 10 лет, размер кредита 677 792 руб. Семья может купить квартиру и переехать жить в нее сразу после оформления сделки, а не ждать десять лет. Каждый год семья будет выплачивать банку сумму в размере 121 440 руб. в счет погашения кредита. За десять лет семья выплатит сумму в размере 1 214 400 руб., что лишь на четверть, а не в два (и не в семь) раза превышает первоначальную стоимость квартиры в 968 274 руб. При этом семья имеет налоговую льготу (возврат подоходного налога) в размере 74 092 руб. Выгода семьи от использования в процессе приобретения жилья банковского ипотечного кредита очевидна. Семья не переплачивает за квартиру, а платит за возможность жить в ней уже сегодня.
Продемонстрировать эти расчеты потенциальному покупателю легко с помощью специально размещенной на интернет-страничке банка программы расчета в онлайн-режиме. Внешне эта программа может напоминать широко распространенный сегодня ипотечный калькулятор, позволяющий посетителю сайта рассчитать размер ежемесячных платежей в рамках программы ипотечного кредитования данного банка. Расчетная часть будет основана на формуле, позволяющей вычислить КДЖ (формула (3)). При наличии "портрета" потенциального заемщика и формулы расчета коэффициента доступности жилья можно рассчитать доступность для каждого сегмента любого регионального рынка жилой недвижимости. Например, сколько времени потребуется семье с определенным уровнем дохода для того, чтобы купить трехкомнатную квартиру в Москве в панельном доме с учетом роста ее стоимости, а также динамики доходов и расходов семьи. Потенциальный покупатель, введя данные о жилье (площадь, стоимость) и информацию о собственных доходах и расходах, получит в результате расчетов величины, показывающие, сколько лет ему придется копить на это жилье и сколько оно уже к тому времени будет стоить. Обновление данных, отражающих динамику стоимости жилья, и, например, средних по региону значений доходов и расходов может быть возложено на аналитические службы банка. Если же эту программу совместить для наглядности с ипотечным калькулятором, то результаты будут однозначно демонстрировать преимущества приобретения жилья с использованием ипотечного кредитования.
Один из постулатов маркетинга гласит, что, прежде чем эффективно продавать товар или услугу, необходимо изучить спрос на них. Если спроса нет или его недостаточно для эффективного ведения данного направления бизнеса, то этот спрос надо сформировать, убедив потенциального покупателя в том, что он нуждается именно в этой услуге или именно в этом товаре. Процесс формирования спроса на ипотечные кредиты должен представлять собой целенаправленные действия банка в отношении полной информированности потенциальных покупателей жилья и, соответственно, потенциальных заемщиков о существующих программах кредитования, их особенностях, экономических параметрах, гарантиях, цене, дополнительных услугах и издержках клиента в связи с получением кредита и приобретением жилья, о сервисе, а также о надежности самого банка, его репутации и достижениях. При формировании спроса на ипотечные кредиты необходимо широкое использование рекламных мероприятий и методов воздействия на общественное мнение посредством прессы, радио, телевидения. При этом обязателен учет социальных, нравственных, психологических, эмоциональных, эстетических и других особенностей каждой отдельной группы потенциальных заемщиков.
Потенциальный спрос на ипотеку был проанализирован выше, поэтому имеет смысл привести лишь основные данные. Об ипотеке как об одном из способов решения жилищной проблемы знает уже почти половина россиян. Согласно опросу, проведенному Фондом "Общественное мнение", 47% респондентов заявили, что они знают о существовании возможности обратиться в банк за кредитом на покупку жилья, 34% что-то об этом слышали. Особенно важно отметить, что за последние пять лет снизилась доля тех, кто предпочел бы копить на квартиру (с 26 до 20%), и увеличилась доля тех, кто предпочел бы воспользоваться ипотечной программой (с 9 до 15%).
Результаты опроса, проведенного специалистами Независимого института социальной политики в начале 2003 г., показали, что в российских семьях практика предоставления денег в долг под проценты родственникам и знакомым чрезвычайно редка. Почти половина (44%) из тех, кто брал в долг только у родственников или знакомых, не воспользовались услугами специальных кредитных организаций именно потому, что имели эту альтернативную возможность, а 37% не устраивали высокие банковские проценты. Таким образом, одним из главных факторов, препятствующих развитию системы кредитования в России, является возможность получения неинституционального кредита на гораздо более выгодных финансовых условиях.
На вопрос о том, воспользовались бы они возможностью взять кредит, если бы условия его получения их полностью устраивали, положительно ответили 53% опрошенных. Это означает, что уровень потребности населения в кредите достаточно высок, и граждан останавливают сейчас в основном только высокие проценты и опасения жестких санкций со стороны банка в случае задержки с выплатами. Задумывались о том, чтобы взять кредит на предприятии, в банке или другой финансовой организации, 17% респондентов. О том, что они действительно планируют в течение ближайших двух - трех лет взять кредит, заявили 12% граждан. Потенциальные (по мнению Независимого института социальной политики) заемщики (те, кто хотел бы взять кредит) среди причин сомнений и нежелания брать банковский кредит часто называли формальные основания: они опасались, что не смогут вернуть кредит вовремя (34% опрошенных); слишком высокие проценты (34%); могли бы взять в долг у друзей, родственников и знакомых (11%); не имеют достаточной информации о кредитовании населения (14%); нет доверия кредитным организациям (10%); низкий размер официальной заработной платы (17%). Для того чтобы большинство из этой категории граждан перешло из потенциальных в категорию реальных заемщиков, банку необходимо средствами корректного убеждения произвести определенный "сдвиг в сознании" этих людей в сторону позитивного отношения к решению своих финансовых проблем с помощью кредита. Через убеждение потенциального покупателя жилья банк может получить потребителя услуг в сфере ипотечного кредитования. Поэтому банку необходимо на регулярной основе проводить мероприятия, направленные на формирование спроса на ипотечные кредиты.
Перечень конкретных мероприятий, направленных на формирование спроса, график их реализации и бюджет должна сформировать маркетинговая или PR-служба банка на основе анализа внешней и внутренней рыночной среды, потенциала и ресурсов самого банка, сильных и слабых сторон продвигаемых на рынок ипотечных программ, их достоинств и недостатков. Результаты будут зависеть в первую очередь от правильного позиционирования услуг, обоснованного выбора целевой аудитории и активности проводимой банком политики по продвижению данных услуг. Среди мероприятий, направленных на формирование спроса на ипотечные кредиты, могут быть выделены такие, как:
- информирование потенциальных потребителей о преимуществах приобретения жилья с использованием ипотечного кредитования;
- предоставление возможности ознакомления целевой аудитории с особенностями и преимуществами собственных ипотечных программ с акцентом на доступность и быстроту оформления;
- массированная, активная и творческая реклама позитивного имиджа банка в целом;
- подтверждение надежности банка, роста степени доверия к нему со стороны клиентов и высокого качества оказания услуг на основе отзывов клиентов, воспользовавшихся услугами банка.
Эффективность банковской рекламы в сфере услуг по ипотечному кредитованию физических лиц условно можно разделить на экономическую и психологическую. Экономическая эффективность оценивается по степени ее влияния на финансовые показатели банка в краткосрочном периоде (в масштабах срока проведения рекламной кампании). Психологическая эффективность проявляется в первую очередь через изменение лояльности по отношению к банку, его услугам со стороны потенциальных заемщиков, приоритетности выбора данного банка в будущем при обращении за кредитом.
Формирование и поддержание спроса на банковские ипотечные кредиты в условиях развивающегося рынка жилой недвижимости - труднейшая задача. Банку необходимы серьезные инвестиции в данное направление своего розничного бизнеса, чтобы стабильно и на высоком уровне оказывать услуги по кредитованию физических лиц для покупки жилья. Более того, банку следует склонить на свою сторону потребителей и создать рыночный потребительский консенсус, чтобы потенциальные потребители отдавали предпочтение именно ему. Банк должен уметь преодолевать неприятие риска, связанного с новой услугой. Ведь далеко не все потенциальные потребители готовы принять на себя опасности выбора между займом у родственников и кредитованием в банке. Поэтому банку необходимо выстраивать и поддерживать собственный бренд. Кроме того, банку нужно обеспечить своевременное и качественное обслуживание клиентов, появившихся в результате проведения рекламных мероприятий. А также обслуживать постоянно растущее сообщество потребителей. При этом крайне важно, чтобы рекламные обещания не расходились с делами.
Подводя итог, можно сделать вывод о том, что в Российской Федерации развивается не только предложение ипотечных кредитов, но и неуклонно формируется спрос на данные банковские продукты. Рынок ипотечного кредитования пока еще далек от насыщения, однако именно сейчас важно начать более подробно изучать заемщика, его предпочтения, пожелания, социально-демографический портрет. Это позволит более эффективно построить банковский бизнес в сегменте ипотечного жилищного кредитования населения.
Литература
1. Кольев А.А. Инвестиционные возможности населения на вологодском рынке жилья // Экономические и социальные перемены в регионе: факты, тенденции, прогноз. ВНКЦ ЦЭМИ РАН, 2001.
2. Материалы Заключительного отчета Департамента инфраструктуры и энергетики Всемирного банка. Регион Европы и Центральной Азии // Развитие рынков ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. М., 2003.
3. Материалы исследования "Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов (на примере Москвы)", проведенного Фондом "Институт экономики города". М., 2004.
4. Материалы стенографического отчета о заседании президиума Государственного совета РФ N 27 "О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства". Доклад рабочей группы "О развитии ипотеки и иных мерах стимулирования жилищного строительства в Российской Федерации". 27 февраля 2003 г., Москва, Кремль (официальный сайт Президента России www.kremlin.ru). М., 2003.
5. Быстров А.В. и др. Недвижимость. Практическая энциклопедия / Под ред. И.С. Радченко. М.: ГроссМедиа, 2005. С. 152.
6. Путин В.В. Послание Федеральному Собранию Российской Федерации. 26 мая 2004 г. Москва, Кремль (официальный сайт Президента России www.kremlin.ru).
7. Россия в цифрах. 2005: Крат. стат. сб./Росстат-М., 2005. 477 с.
8. Социально-экономическое положение Центрального федерального округа в 2005 году: Сборник. М., 2006. 77 с.
9. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р., Федорова Н.Л. Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере Москвы) // Аудит и финансовый анализ. 2000. N 4. С. 112 - 135.
10. Хачатрян С.Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения.
11. Щетинин Я.В. Анализ доступности жилья в Московском регионе // Финансовый менеджмент. 2005. N 6. С. 98 – 108.
12. Я.В.Щетинин, В.Е.Савинченко // "Банковское кредитование", 2006, N 3
13. А здесь должен быть «Мой реферат». Посмотри на сайте, с которого ты его скачал имя автора, 2006