Сделки с жильем
| Разделы | Гражданское право |
| Тип | |
| Формат | Microsoft Write, RTF |
| Язык | Русский |
| Загрузить архив: | |
| Файл: vdv-0400.zip (39kb [zip], Скачиваний: 20) скачать |
Ïëàí
TOC o "1-3" Ââåäåíèå...................................................................................................................................... GOTOBUTTON _Toc406260684PAGEREF _Toc406260684 2
Äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Íîâûå óñëîâèÿ åãî çàêëþ÷åíèÿ............................... GOTOBUTTON _Toc406260685PAGEREF _Toc406260685 4
Äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ....................................................................................................... GOTOBUTTON _Toc406260686PAGEREF _Toc406260686 8
Äîãîâîð ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì............................................................................. GOTOBUTTON _Toc406260687PAGEREF _Toc406260687 11
Âèäû ìîøåííè÷åñêèõ ñäåëîê ñ æèëüåì.......................................................................................... GOTOBUTTON _Toc406260688PAGEREF _Toc406260688 14
Âèäû ñäåëîê ñ æèëüåì, ïðèçíàâàåìûå íåäåéñòâèòåëüíûìè............................................................. GOTOBUTTON _Toc406260689PAGEREF _Toc406260689 20
Îòâåòñòâåííîñòü çà íåçàêîííûå îïåðàöèè ñ æèëüåì........................................................................ GOTOBUTTON _Toc406260690PAGEREF _Toc406260690 25
Çàêëþ÷åíèå................................................................................................................................ GOTOBUTTON _Toc406260691PAGEREF _Toc406260691 27
Ñïèñîê ëèòåðàòóðû.................................................................................................................... GOTOBUTTON _Toc406260692PAGEREF _Toc406260692 28
Ââåäåíèå
Ñäåëêè ãðàæäàí ñ ïðèíàäëåæàùèì èì æèëüåì (êóïëÿ-ïðîäàæà, àðåíäà, îáìåí, ìåíà, íàéì, äàðåíèå è äðóãèå ôîðìû èñïîëüçîâàíèÿ ïðàâ ñîáñòâåííèêà æèëüÿ) íèêîãäà åùå íå ïîëó÷àëè òàêîãî ðàçìàõà, êàê ñåé÷àñ.
Ó÷èòûâàÿ âûñîêóþ ñòîèìîñòü æèëîé ïëîùàäè, ñóììà çàêëþ÷àåìûõ ñäåëîê îöåíèâàåòñÿ, êàê ïðàâèëî, âî ìíîãèå ìèëëèîíû ðóáëåé. Êâàðòèðíûé áèçíåñ íûíå ÿâëÿåòñÿ îäíèì èç ñàìûõ âûãîäíûõ: ïîñðåäíè÷åñêèå îðãàíèçàöèè - ðèýëòåðñêèå ôèðìû è îòäåëüíûå ìàêëåðû ãîòîâû îêàçàòü ëþáûå óñëóãè ãðàæäàíàì ïî ðàñïîðÿæåíèþ ïðèíàäëåæàùèìè èì êâàðòèðàìè è äîìàìè, ïîëó÷àÿ ïðè ýòîì íàèáîëüøèå äèâèäåíäû.
Íà ðûíêå æèëüÿ àêòèâíî äåéñòâóåò êðèìèíàëüíûé áèçíåñ. Èñïîëüçóÿ þðèäè÷åñêóþ íåîñâåäîìëåííîñòü ãðàæäàí, ìîøåííèêè äîáèâàþòñÿ çàêëþ÷åíèÿ ñ ãðàæäàíàìè ñîãëàøåíèé îá îò÷óæäåíèè æèëüÿ íà êðàéíå íåâûãîäíûõ äëÿ íèõ óñëîâèÿõ, íåðåäêî ñ ïîìîùüþ ìàõèíàöèé ëèøàþò èõ çàêîííîãî æèëèùà.
Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî ñîâðåìåííûé ðûíîê æèëüÿ ñóùåñòâåííî îòëè÷àåòñÿ îò ðûíêà ïðîøëûõ ëåò. Êðóã òðàäèöèîííûõ ó÷àñòíèêîâ ñäåëêè, íàïðèìåð êóïëè-ïðîäàæè, çíà÷èòåëüíî ðàñøèðèëñÿ. Òåïåðü îáû÷íî â ñäåëêó êðîìå ïîêóïàòåëÿ è ïðîäàâöà âêëþ÷àåòñÿ òðåòüÿ ñòîðîíà - ïîñðåäíèê, â êà÷åñòâå êîòîðîãî âûñòóïàåò ëèáî ðèýëòåðñêàÿ ôèðìà, ëèáî ÷àñòíûé ìàêëåð.  ñäåëêàõ íà ðûíêå æèëüÿ âñå áîëüøóþ ðîëü èãðàþò êîììåð÷åñêèå áàíêè, áèðæè, ñòðàõîâûå êîìïàíèè, èíâåñòèöèîííûå ôîíäû è äðóãèå ðûíî÷íûå èíñòèòóòû.
Ãðàæäàíñêîå è æèëèùíîå çàêîíîäàòåëüñòâî ïðèçíàþò ïðàâîìåðíûìè âñå âèäû ñäåëîê ãðàæäàí ñ ïðèíàäëåæàùèìè èì ïî ïðàâó ñîáñòâåííîñòè æèëèùàìè. Ãðàæäàíèí ìîæåò âñòóïàòü â ëþáûå íå ïðîòèâîðå÷àùèå çàêîíó äîãîâîðíûå îòíîøåíèÿ, ñâÿçàííûå ñ èçìåíåíèåì ïðàâîâîãî ñòàòóñà, ïðèîáðåòåíèåì èëè îò÷óæäåíèåì æèëüÿ (êóïëÿ-ïðîäàæà, äàðåíèå, çàâåùàíèå). Îí òàêæå ìîæåò ðåàëèçîâàòü ñâîå ïðàâî ñîáñòâåííèêà, çàêëþ÷èâ äîãîâîð íàéìà, ìåíû, ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì, ñîâåðøèâ îáìåí íà äðóãîå æèëîå ïîìåùåíèå è äð.
Äåéñòâóþùåå çàêîíîäàòåëüñòâî äîïóñêàåò øèðîêèé ñïåêòð ñäåëîê ãðàæäàí ñ ïðèíàäëåæàùèì èì æèëüåì è â ðàìêàõ èõ òðàäèöèîííûõ ôîðì âîçíèêàþò ïîäâèäû, íàïðèìåð äîãîâîð íàéìà-ïðîäàæè, ïðåäóñìîòðåííûé ñò.501 Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà. Ê ñäåëêàì ñ æèëüåì ïðèìåíèìû ñòàòüè ãëàâû 52 ÃÊ "Àãåíòèðîâàíèå" (ñò.1005-1011).
Ïðÿìîå îòíîøåíèå ê îáåñïå÷åíèþ ðåàëèçàöèè æèëèùíûõ ïðàâ ãðàæäàí èìåþò ñòàòüè ÃÊ î íàéìå æèëîãî ïîìåùåíèÿ (ãë.35), áåçâîçìåçäíîì ïîëüçîâàíèè (ãë.36), ñòðàõîâàíèè (ãë.48), îá îáÿçàòåëüñòâàõ âñëåäñòâèå ïðè÷èíåíèÿ âðåäà (ãë.59) è äðóãèå ïðàâîâûå íîðìû, êîòîðûå, íàäî ïîëàãàòü, áóäóò îêàçûâàòü âñå áîëåå îùóòèìîå âîçäåéñòâèå íà óïîðÿäî÷åíèå ñîâåðøåíèÿ æèëèùíûõ ñäåëîê íà çàêîííîé îñíîâå.
Ïðè ñîâåðøåíèè ñäåëîê îñîáåííî âàæíî âûäåëèòü ñðåäñòâà çàùèòû ó÷àñòíèêîâ è ïðèíàäëåæàùåãî èì æèëüÿ. Èõ ïðàâà íà ðûíêå æèëüÿ îõðàíÿþòñÿ â ïåðâóþ î÷åðåäü íîðìàìè ãðàæäàíñêîãî çàêîíîäàòåëüñòâà.
Ñïîñîáû çàùèòû â ñóäåáíîì ïîðÿäêå ãðàæäàíñêèõ ïðàâ, â òîì ÷èñëå è æèëèùíûõ, âåñüìà ðàçíîîáðàçíû, íî ñò.12 Ãðàæäàíñêîãî Êîäåêñà òåì íå ìåíåå âûäåëÿåò íàèáîëåå çíà÷èìûå èç íèõ.
Ïðåæäå âñåãî, ýòî - èñêîâîå òðåáîâàíèå ãðàæäàíèíà î ïðèçíàíèè íàðóøåííîãî èëè îñïàðèâàåìîãî ïðàâà íà æèëîå ïîìåùåíèå.  áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ ïðèçíàíèå ñóäîì ýòîãî ïðàâà ÿâëÿåòñÿ íåîáõîäèìîé ïðåäïîñûëêîé, îáåñïå÷èâàþùåé ïðèíóäèòåëüíîå îñóùåñòâëåíèå äðóãèõ òðåáîâàíèé. Íàïðèìåð, òðåáîâàíèå î ïðèçíàíèè ïðàâà íà æèëîå ïîìåùåíèå - íåîáõîäèìîå óñëîâèå äëÿ ïðåäúÿâëåíèÿ òðåáîâàíèÿ î âûñåëåíèè ëèöà, íåçàêîííî çàíèìàþùåãî ýòî ïîìåùåíèå.
Äðóãèì ñïîñîáîì çàùèòû ãðàæäàíñêèõ ïðàâ ÿâëÿåòñÿ âîññòàíîâëåíèå ïîëîæåíèÿ, ñóùåñòâîâàâøåãî äî íàðóøåíèÿ ïðàâà, è ïðåñå÷åíèå äåéñòâèé, íàðóøàþùèõ ïðàâî èëè ñîçäàþùèõ óãðîçó åãî íàðóøåíèÿ. Ïðèìåðîì ìîæåò ñëóæèòü îáìåí æèëûìè ïîìåùåíèÿìè, êîòîðûé áûë ïðîèçâåäåí ïîä âëèÿíèåì çàáëóæäåíèÿ îäíîé èç ñòîðîí áåç êàêîãî-ëèáî óìûñëà äðóãîé ñòîðîíû ñäåëêè. Òàêîé îáìåí ñóä ìîæåò ïðèçíàòü íåäåéñòâèòåëüíûì è âîçâðàòèòü ñòîðîíû â ïåðâîíà÷àëüíîå ñîñòîÿíèå.
 ÷èñëå ïîèìåíîâàííûõ â çàêîíå ñïîñîáîâ çàùèòû ãðàæäàíñêèõ ïðàâ óñòàíîâëåíû è òàêèå, êàê ïðèçíàíèå íåäåéñòâèòåëüíûì àêòà ãîñóäàðñòâåííîãî îðãàíà èëè îðãàíà ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ; ñàìîçàùèòà ïðàâà (ïðè ýòîì ñïîñîáû ñàìîçàùèòû äîëæíû áûòü ñîðàçìåðíû íàðóøåíèþ è íå âûõîäèòü çà ïðåäåëû äåéñòâèé, íåîáõîäèìûõ äëÿ åãî ïðåñå÷åíèÿ - ñò.14 ÃÊ); âîçìåùåíèå óáûòêîâ; âçûñêàíèå íåóñòîéêè; êîìïåíñàöèÿ ìîðàëüíîãî âðåäà è íåêîòîðûå äðóãèå.
Âàæíîé ãàðàíòèåé â îáåñïå÷åíèè ïðàâîâîé çàùèòû èìóùåñòâåííûõ èíòåðåñîâ ãðàæäàí â ñäåëêàõ ñ æèëûìè ïîìåùåíèÿìè âûñòóïàþò íîðìû, óñòàíàâëèâàþùèå îñíîâàíèÿ, ïî êîòîðûì ñóäîì ñäåëêè ìîãóò áûòü ïðèçíàíû íåäåéñòâèòåëüíûìè, è ïîñëåäñòâèÿ, êîòîðûå âëå÷åò çà ñîáîé òàêîå ðåøåíèå ñóäà (ñò.162, 165-180 ÃÊ).
 ñèñòåìå ãðàæäàíñêî-ïðàâîâûõ íîðì, îáåñïå÷èâàþùèõ îõðàíó èíòåðåñîâ ãðàæäàí â æèëèùíîé ñôåðå, áîëüøîå çíà÷åíèå èìååò Çàêîí ÐÔ îò 7 ôåâðàëÿ 1992 ãîäà "Î çàùèòå ïðàâ ïîòðåáèòåëåé".
Äëÿ áîëåå äåòàëüíîãî ðàññìîòðåíèÿ ñïîñîáîâ çàùèòû æèëèùíûõ ïðàâ ãðàæäàí ñëåäóåò îñòàíîâèòüñÿ íà òðåõ âèäàõ äîãîâîðîâ, äîìèíèðóþùèõ íà ðûíêå æèëüÿ, ïðè çàêëþ÷åíèè è èñïîëíåíèè êîòîðûõ îñîáåííî ÷àñòî äîïóñêàåòñÿ ñîâåðøåíèå ïðîòèâîïðàâíûõ äåéñòâèé:
·
·
·
Äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî äîìà (êâàðòèðû).Íîâûå óñëîâèÿ åãî çàêëþ÷åíèÿ
Äàííûé âèä ñäåëêè ñ æèëüåì ÿâëÿåòñÿ íàèáîëåå ðàñïðîñòðàíåííûì. Î÷åíü ÷àñòî â ýòó ôîðìó îáëåêàþòñÿ è ñäåëêè ïî îáìåíó è ìåíå æèëûõ ïîìåùåíèé. Íå ñëó÷àéíî íà äîëþ äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè æèëüÿ ïðèõîäèòñÿ íàèáîëüøåå êîëè÷åñòâî ïðàâîíàðóøåíèé, ÷àùå âñåãî ñîâåðøàåìûõ ñ îïðåäåëåííûì óìûñëîì.
Ñîâðåìåííîå çàêîíîäàòåëüñòâî ðåãóëèðóåò ýòîò âèä äîãîâîðà ïðèíöèïèàëüíî ïî-íîâîìó è íà åãî ñîäåðæàíèè ñëåäóåò îñòàíîâèòüñÿ ïîäðîáíåå.
Ñîãëàñíî ñò.549 ÃÊ ïî äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà ïðîäàâåö îáÿçóåòñÿ ïåðåäàòü â ñîáñòâåííîñòü ïîêóïàòåëÿ çåìåëüíûé ó÷àñòîê, çäàíèå, ñîîðóæåíèå, êâàðòèðó èëè äðóãîå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî.
Äîãîâîð ïðîäàæè æèëîãî äîìà (êâàðòèðû) çàêëþ÷àåòñÿ â ïèñüìåííîé ôîðìå ïóòåì ñîñòàâëåíèÿ îäíîãî äîêóìåíòà, ïîäïèñàííîãî ñòîðîíàìè. Íåñîáëþäåíèå ôîðìû äîãîâîðà âëå÷åò åãî íåäåéñòâèòåëüíîñòü (ñò.550 ÃÊ).
Ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè ïî äîãîâîðó ïðîäàæè æèëüÿ ê ïîêóïàòåëþ íàñòóïàåò ëèøü ïîñëå åãî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè. Åñëè îäíà èç ñòîðîí óêëîíÿåòñÿ îò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà, ñóä âïðàâå ïî òðåáîâàíèþ äðóãîé ñòîðîíû âûíåñòè ðåøåíèå î ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïåðåõîäà ïðàâà ñîáñòâåííîñòè. Ñòîðîíà, íåîáîñíîâàííî óêëîíÿþùàÿñÿ îò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ñäåëêè, äîëæíà âîçìåñòèòü äðóãîé ñòîðîíå óáûòêè, âûçâàííûå çàäåðæêîé ðåãèñòðàöèè (ñò.551 ÃÊ).
Ñëåäóåò îáðàòèòü âíèìàíèå íà òî îáñòîÿòåëüñòâî, ÷òî ÷àñòü âòîðàÿ Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà íå òðåáóåò, êàê ýòî áûëî ðàíüøå, îáÿçàòåëüíîãî íîòàðèàëüíîãî îôîðìëåíèÿ ñäåëîê êóïëè-ïðîäàæè, ðàâíî êàê è äîãîâîðîâ ìåíû, äàðåíèÿ íåäâèæèìîñòè. Îäíàêî Ôåäåðàëüíûì çàêîíîì îò 26 ÿíâàðÿ 1996 ãîäà N 15-ÔÇ "Î ââåäåíèè â äåéñòâèå ÷àñòè âòîðîé Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè" (ñò.7) óñòàíîâëåíî, ÷òî âïðåäü äî ââåäåíèÿ â äåéñòâèå ôåäåðàëüíîãî çàêîíà î ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ñäåëîê ñ íèì äëÿ äîãîâîðîâ, ïðåäóñìîòðåííûõ ñò.550, 560 è 574 ÃÊ, ñîõðàíÿþò ñèëó ïðàâèëà îá îáÿçàòåëüíîì íîòàðèàëüíîì óäîñòîâåðåíèè òàêèõ äîãîâîðîâ, óñòàíîâëåííûå çàêîíîäàòåëüñòâîì äî ââåäåíèÿ â äåéñòâèå ÷àñòè âòîðîé Êîäåêñà.
Ïðèíöèïèàëüíîå çíà÷åíèå ïðè ñîâåðøåíèè äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè èìååò ñâÿçü ýòîé ñäåëêè ñ îáðåòåíèåì ïðàâà íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê, íà êîòîðîì ðàñïîëîæåíî æèëîå ñòðîåíèå (÷àñòü åãî), èëè åå îòñóòñòâèå.
Èç äàííîãî ðàçãðàíè÷åíèÿ ïðîèñòåêàþò îñîáåííîñòè äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè æèëûõ ïîìåùåíèé, âñëåäñòâèå ÷åãî îáðàçóåòñÿ äâà ðîäà ýòèõ ñäåëîê:
- äîãîâîðû êóïëè-ïðîäàæè, íå âëåêóùèå íàäåëåíèå ïîêóïàòåëÿ êàêèìè-ëèáî ïðàâîìî÷èÿìè íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê, íà êîòîðîì ðàñïîëîæåíî æèëîå ñòðîåíèå (êóïëÿ-ïðîäàæà êâàðòèðû â ìíîãîêâàðòèðíîì äîìå);
- äîãîâîðû êóïëè-ïðîäàæè ñ ïðàâîì ïîêóïàòåëÿ íåäâèæèìîñòè (äîì, ãàðàæ, õîçÿéñòâåííûå ïîñòðîéêè è ò. ï.) íà ñîîòâåòñòâóþùèé çåìåëüíûé ó÷àñòîê íà óñëîâèÿõ ïðèîáðåòåíèÿ åãî â ñîáñòâåííîñòü, àðåíäó èëè ïîëüçîâàíèå.
Ê ïåðâîé êàòåãîðèè ñäåëîê êóïëè-ïðîäàæè, êàê îòìå÷àëîñü, îòíîñÿòñÿ äîãîâîðû ïî ïðèîáðåòåíèþ èëè ïðîäàæå êâàðòèð â ìíîãîêâàðòèðíûõ äîìàõ, à òàêæå äîãîâîðû íà ïåðåíîñ (ñíîñ) ñòðîåíèé.
Êî âòîðîé êàòåãîðèè îòíîñÿòñÿ âñå ñäåëêè, êîãäà ïîêóïàòåëþ ïåðåäàþòñÿ ïðàâà íå òîëüêî íà æèëîå ïîìåùåíèå (êàê ïðàâèëî, äîì èëè ÷àñòü åãî), íî è íà ñîîòâåòñòâóþùèé çåìåëüíûé ó÷àñòîê.
Òî÷íîå äîêóìåíòàëüíîå îôîðìëåíèå ñäåëîê ñ íåäâèæèìîñòüþ - íåîáõîäèìîå óñëîâèå èõ äåéñòâèòåëüíîñòè. Òàê, äëÿ ñîâåðøåíèÿ ñäåëêè êóïëè-ïðîäàæè ïðèâàòèçèðîâàííîé êâàðòèðû, êîòîðàÿ åùå íè ðàçó íå ïðîäàâàëàñü, ê äîãîâîðó ïðè åãî ðåãèñòðàöèè äîëæíû áûòü ïðèëîæåíû ñëåäóþùèå äîêóìåíòû:
- ñâèäåòåëüñòâî î ïðàâå ñîáñòâåííîñòè íà ïðîäàâàåìóþ êâàðòèðó;
- äîãîâîð ãîñóäàðñòâåííîãî (ìóíèöèïàëüíîãî) îðãàíà ñ íàíèìàòåëåì êâàðòèðû î ïåðåäà÷å åå â ñîáñòâåííîñòü íàíèìàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè;
- ñïðàâêà èç áþðî òåõíè÷åñêîé èíâåíòàðèçàöèè (ÁÒÈ) ñ óêàçàíèåì îöåíî÷íîé ñòîèìîñòè êâàðòèðû;
- ïðåäâàðèòåëüíîå ðàçðåøåíèå îðãàíîâ îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà, åñëè â êâàðòèðå ïðîæèâàþò íåñîâåðøåííîëåòíèå äåòè, íåçàâèñèìî îò òîãî, ÿâëÿþòñÿ ëè îíè ñîáñòâåííèêàìè, ñîñîáñòâåííèêàìè èëè ÷ëåíàìè ñåìüè ñîáñòâåííèêîâ, â òîì ÷èñëå áûâøèìè, èìåþùèå ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ äàííûì æèëûì ïîìåùåíèåì (Çàêîí ÐÑÔÑÐ îò 4 èþëÿ 1991 ãîäà "Î ïðèâàòèçàöèè æèëèùíîãî ôîíäà â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè", ñ èçìåíåíèÿìè îò 23 äåêàáðÿ 1992 ãîäà, 11 àâãóñòà 1994 ãîäà).
Íà çàêëþ÷åíèå äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè îòäåëüíîãî æèëîãî äîìà èëè åãî ÷àñòè ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ òîò æå ïîðÿäîê, ÷òî è ïî ñäåëêàì ñ íåäâèæèìîñòüþ, ïðåäìåòîì êîòîðûõ ÿâëÿåòñÿ íå òîëüêî æèëîé äîì, íî è ñîîòâåòñòâóþùèé çåìåëüíûé ó÷àñòîê.
Ñîãëàñíî ñò.552 ÃÊ ïî äîãîâîðó ïðîäàæè æèëîãî äîìà èëè äðóãîé íåäâèæèìîñòè ïîêóïàòåëþ îäíîâðåìåííî ñ ïåðåäà÷åé ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà òàêóþ íåäâèæèìîñòü ïåðåäàþòñÿ ïðàâà íà òó ÷àñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòîðàÿ çàíÿòà ýòîé íåäâèæèìîñòüþ è íåîáõîäèìà äëÿ åå èñïîëüçîâàíèÿ.
 ñëó÷àå, êîãäà ïðîäàâåö ÿâëÿåòñÿ ñîáñòâåííèêîì çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, íà êîòîðîì íàõîäèòñÿ ïðîäàâàåìàÿ íåäâèæèìîñòü, ïîêóïàòåëþ ïåðåäàåòñÿ ïðàâî ñîáñòâåííîñòè ëèáî ïðåäîñòàâëÿåòñÿ ïðàâî àðåíäû èëè ïðåäóñìîòðåííîå äîãîâîðîì ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè èíîå ïðàâî íà ñîîòâåòñòâóþùóþ ÷àñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà.
Åñëè äîãîâîðîì íå îïðåäåëåíî ïåðåäàâàåìîå ïîêóïàòåëþ íåäâèæèìîñòè ïðàâî íà ñîîòâåòñòâóþùèé çåìåëüíûé ó÷àñòîê, ê ïîêóïàòåëþ ïåðåõîäèò ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà òó ÷àñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòîðàÿ çàíÿòà íåäâèæèìîñòüþ è íåîáõîäèìà äëÿ åå èñïîëüçîâàíèÿ.
Ïðîäàæà íåäâèæèìîñòè, íàõîäÿùåéñÿ íà çåìåëüíîì ó÷àñòêå, íå ïðèíàäëåæàùåì ïðîäàâöó íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè, äîïóñêàåòñÿ áåç ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà ó÷àñòêà, åñëè ýòî íå ïðîòèâîðå÷èò óñëîâèÿì ïîëüçîâàíèÿ óêàçàííûì ó÷àñòêîì, óñòàíîâëåííûì çàêîíîì èëè äîãîâîðîì.
Ïðè ïðîäàæå òàêîé íåäâèæèìîñòè ïîêóïàòåëü ïðèîáðåòàåò ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ ñîîòâåòñòâóþùåé ÷àñòüþ çåìåëüíîãî ó÷àñòêà íà òåõ æå óñëîâèÿõ, ÷òî è ïðîäàâåö íåäâèæèìîñòè.
Ñóùåñòâåííûì óñëîâèåì äîãîâîðà ïðîäàæè æèëîãî äîìà, êâàðòèðû, ÷àñòè æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû, â êîòîðûõ ïðîæèâàþò ëèöà, ñîõðàíÿþùèå â ñîîòâåòñòâèè ñ çàêîíîì ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ äàííûì æèëûì ïîìåùåíèåì ïîñëå åãî ïðèîáðåòåíèÿ ïîêóïàòåëåì, ÿâëÿåòñÿ ïåðå÷åíü ýòèõ ëèö â äîãîâîðå ñ óêàçàíèåì èõ ïðàâ íà ïîëüçîâàíèå ïðîäàâàåìûì æèëûì ïîìåùåíèåì (ñò.558 ÃÊ).
Î ïðàâå ÷ëåíîâ ñåìüè ñîáñòâåííèêîâ æèëîãî ïîìåùåíèÿ ãîâîðèòñÿ è â ñò.292 Êîäåêñà, ãäå óñòàíàâëèâàåòñÿ, ÷òî ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà æèëîé äîì èëè êâàðòèðó ê äðóãîìó ëèöó íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ ïðåêðàùåíèÿ ïðàâà ïîëüçîâàíèÿ æèëûì ïîìåùåíèåì ÷ëåíàìè ñåìüè ïðåæíåãî ñîáñòâåííèêà.
Íà ïðàêòèêå íåðåäêè ñèòóàöèè, êîãäà íîâûé ñîáñòâåííèê æèëüÿ (ïîêóïàòåëü) íå ìîæåò â íåãî âñåëèòüñÿ. ×àùå âñåãî ýòî ïðîèñõîäèò âñëåäñòâèå ñîêðûòèÿ ïðîäàâöîì ñâåäåíèé î ëèöàõ, èìåþùèõ ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ ïðîäàííûì æèëûì ïîìåùåíèåì, ïðè÷åì èíîãäà áåç âñÿêîãî óìûñëà. Áûâàåò è òàê, ÷òî ïîñëå ïðîäàæè êâàðòèðû ïðè ðåçêîì èçìåíåíèè æèçíåííûõ îáñòîÿòåëüñòâ ëþäÿì ïðîñòî íåêóäà âûåõàòü.
Íî òåì íå ìåíåå îáìàí ñ ïðîïèñêîé (ðåãèñòðàöèåé) - ÿâëåíèå äîâîëüíî ÷àñòîå, è áûâàåò, ïîêóïàòåëè èñïûòûâàþò íåìàëî õëîïîò, ïðåæäå ÷åì ðåàëüíî ñìîãóò âîñïîëüçîâàòüñÿ ñâîåé ñîáñòâåííîñòüþ.
Íà ïðàêòèêå ðèýëòåðû, ÷òîáû èçáåæàòü òàêîãî ðîäà îáìàíà, ïðåäëàãàþò ñëåäóþùèé âûõîä. Ïîñëå îôîðìëåíèÿ äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè ïåðåäàåòñÿ òîëüêî ÷àñòü äåíåã, ïðèìåðíî íå áîëåå 50 ïðîöåíòîâ îò ñòîèìîñòè êâàðòèðû. Äëÿ ïîëó÷åíèÿ ïîëíîé ñóììû ïðîäàâöû áóäóò çàèíòåðåñîâàíû â ñêîðåéøåì âûåçäå. À â ñëó÷àå êàêèõ-ëèáî íåîæèäàííîñòåé (íåò äðóãîãî æèëüÿ) ìîæíî áóäåò ïðèîáðåñòè íà îñòàâøèåñÿ äåíüãè æèëîå ïîìåùåíèå ñîîòâåòñòâóþùåãî êà÷åñòâà, êóäà ïðîäàâöû ìîãóò áûòü ïåðåñåëåíû â ñóäåáíîì ïîðÿäêå.
Ââåäåíèå îáÿçàòåëüíîãî ïîðÿäêà ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïåðåõîäà ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ñëóæèò îïðåäåëåííûì ïðåïÿòñòâèåì äëÿ ïðîèçâîäñòâà íåçàêîííûõ ñäåëîê. È âñå æå, ïðèîáðåòàÿ êâàðòèðó, íåïðåìåííî íóæíî ïîèíòåðåñîâàòüñÿ, íå ïðîæèâàþò ëè â íåé ëèöà, êîòîðûå âûïèñàíû âðåìåííî: ïî ïðè÷èíå çàãðàíêîìàíäèðîâêè, ñëóæáû â àðìèè, èç-çà ó÷åáû èëè îòáûâàíèÿ çàêëþ÷åíèÿ (â ñîîòâåòñòâèè ñ äåéñòâóþùèì çàêîíîäàòåëüñòâîì âñå ýòè ãðàæäàíå èìåþò ïðàâî íà ïðîæèâàíèå ïî ïðåæíåìó ìåñòó æèòåëüñòâà).
Åñëè ãðàæäàíèí íå ìîæåò êóïèòü èëè ïðîäàòü æèëüå áåç ïîñðåäíèêà, ëó÷øå âñåãî îáðàòèòüñÿ ê óñëóãàì ðèýëòåðñêîé ôèðìû, èìåþùåé çàêîííóþ ëèöåíçèþ íà ýòîò âèä äåÿòåëüíîñòè. Ïî òðåáîâàíèþ ôèðìà äîëæíà ïðåäúÿâèòü ëèöåíçèþ. Óäîñòîâåðèòüñÿ â åå ïîäëèííîñòè è âûÿñíèòü ñòåïåíü íàäåæíîñòè ôèðìû ìîæíî â îðãàíå ìåñòíîé àäìèíèñòðàöèè, ïðàâîìî÷íîì âûäàâàòü òàêîãî ðîäà ëèöåíçèè. Ôèðìû âåäóò ïðîâåðêó "þðèäè÷åñêîé ÷èñòîòû" ñäåëêè íà ïðåäìåò âîçìîæíûõ ïðåòåíçèé äðóãèõ ëèö íà ïðîäàâàåìóþ êâàðòèðó (æèëîé äîì).
Ó÷àñòíèêàì ñäåëêè êóïëè-ïðîäàæè íå ñëåäóåò îáðàùàòüñÿ ê ÷àñòíûì ïîñðåäíèêàì è íèêîìó - äàæå ïðåäñòàâèòåëþ ôèðìû, ñ êîòîðîé ïðîäàâåö çàêëþ÷èë äîãîâîð íà èñêëþ÷èòåëüíîå ïðàâî ïðîäàæè åãî êâàðòèðû (ýêñêëþçèâíûé äîãîâîð), - íå îòäàâàòü ñâîè äîêóìåíòû (îñîáåííî ãåíåðàëüíóþ äîâåðåííîñòü).
Ðàñ÷åò ïî ñäåëêå äîëæåí ïðîèñõîäèòü òîëüêî ìåæäó ïîêóïàòåëåì è ïðîäàâöîì, à íå ñ ôèðìîé, êîòîðàÿ âûñòóïàåò â ðîëè ïîñðåäíèêà. Ïîêóïàòåëü äîëæåí ïðèñóòñòâîâàòü ïðè îôîðìëåíèè âñåõ äîêóìåíòîâ, îòíîñÿùèõñÿ ê ñäåëêå, âïëîòü äî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà è âûïèñêè ëèö èç ïîêóïàåìîãî æèëîãî ïîìåùåíèÿ.
Äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ
Ñäà÷à êâàðòèðû (äîìà) èëè îòäåëüíûõ êîìíàò äëÿ ìíîãèõ ñîáñòâåííèêîâ æèëüÿ ñòàëà èñòî÷íèêîì äîïîëíèòåëüíîãî äîõîäà. ×àùå âñåãî æèëüå ñäàþò íå îò åãî èçáûòêà, à ñ öåëüþ îáåñïå÷èòü ñåáå ñíîñíîå ñóùåñòâîâàíèå. Ïîýòîìó, ñäàâàÿ "èçëèøêè" æèëîé ïëîùàäè, ìèðÿòñÿ ñ íåóäîáñòâàìè, ñúåçæàþòñÿ ñ ðîäèòåëÿìè, äåòüìè.
Ñäà÷à æèëüÿ ïðîèçâîäèòñÿ íà óñëîâèÿõ äîãîâîðà êîììåð÷åñêîãî íàéìà, êîòîðûé ðàíåå èìåíîâàëñÿ äîãîâîðîì àðåíäû. Äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ íå òðåáóåò íîòàðèàëüíîãî óäîñòîâåðåíèÿ è ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè, íî â ñèëó îáÿçàòåëüíîãî òðåáîâàíèÿ ñò.674 ÃÊ äîëæåí áûòü çàêëþ÷åí â ïèñüìåííîé ôîðìå.
Îäíàêî â èíòåðåñàõ ñîáñòâåííîé áåçîïàñíîñòè âëàäåëüöó êâàðòèðû ïðè ñäà÷å åå âíàåì ñòîèò çàâåðèòü äîãîâîð ó íîòàðèóñà, ÷òîáû äîïîëíèòåëüíî îáåñïå÷èòü ñåáÿ ãàðàíòèÿìè íàäëåæàùåãî èñïîëíåíèÿ íàíèìàòåëåì îáÿçàòåëüñòâ ïî äîãîâîðó. Èçëèøíÿÿ äîâåð÷èâîñòü èëè íåîñòîðîæíîñòü ãðîçÿò âëàäåëüöó æèëîãî ïîìåùåíèÿ íåïîëó÷åíèåì îáåùàííûõ ïî äîãîâîðó äåíåã, à ïîðîþ è óòðàòîé ñàìîãî æèëüÿ.
Êàêèå óñëîâèÿ äîëæíû ñîäåðæàòüñÿ â äîãîâîðå íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ? Êðîìå ïîäðîáíûõ ïàñïîðòíûõ äàííûõ ñòîðîí íåîáõîäèìî äåòàëüíî îïèñàòü îáúåêò (ïðåäìåò) äîãîâîðà. Èñõîäÿ èç òðåáîâàíèé ñò.673 ÃÊ îáúåêòîì äîãîâîðà íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ ìîæåò áûòü òîëüêî èçîëèðîâàííîå æèëîå ïîìåùåíèå, ïðèãîäíîå äëÿ ïîñòîÿííîãî ïðîæèâàíèÿ, à èìåííî: êâàðòèðà, äîì, ÷àñòü êâàðòèðû èëè æèëîãî äîìà. Ïðèãîäíîñòü æèëîãî ïîìåùåíèÿ äëÿ ïðîæèâàíèÿ îïðåäåëÿåòñÿ â ïîðÿäêå, ïðåäóñìîòðåííîì æèëèùíûì çàêîíîäàòåëüñòâîì, òî åñòü ïîìåùåíèå, ïðåäîñòàâëÿåìîå ãðàæäàíàì äëÿ ïðîæèâàíèÿ, äîëæíî áûòü áëàãîóñòðîåííûì ïðèìåíèòåëüíî ê óñëîâèÿì äàííîãî íàñåëåííîãî ïóíêòà, îòâå÷àòü óñòàíîâëåííûì ñàíèòàðíûì è òåõíè÷åñêèì òðåáîâàíèÿì è áûòü íå ìåíåå ðàçìåðà, îïðåäåëÿåìîãî çàêîíîäàòåëüñòâîì Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè è åå ñóáúåêòîâ (ñò.40 Æèëèùíîãî êîäåêñà ÐÑÔÑÐ).
Íî íàçâàííûìè òðåáîâàíèÿìè óñëîâèÿ äîãîâîðà íå èñ÷åðïûâàþòñÿ.  íåì ñëåäóåò óêàçàòü ñðîê, íà êîòîðûé ñäàåòñÿ æèëîå ïîìåùåíèå. Ñîãëàñíî ñò.683 ÃÊ äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ çàêëþ÷àåòñÿ íà ñðîê, íå ïðåâûøàþùèé ïÿòè ëåò. Åñëè â äîãîâîðå ñðîê íå îïðåäåëåí, îí ñ÷èòàåòñÿ çàêëþ÷åííûì íà ïÿòü ëåò. Çàêîí äîïóñêàåò çàêëþ÷åíèå êðàòêîñðî÷íîãî äîãîâîðà (äî îäíîãî ãîäà). Ïðè ýòîì, åñëè äîãîâîðîì íå ïðåäóñìîòðåíî èíîå, ïðàâà íàíèìàòåëåé ñóùåñòâåííî îãðàíè÷èâàþòñÿ: îíè, íàïðèìåð, íå èìåþò ïðåèìóùåñòâåííîãî ïðàâà íà çàêëþ÷åíèå äîãîâîðà íà íîâûé ñðîê, íå ìîãóò ñäàâàòü â ïîäíàåì æèëîå ïîìåùåíèå, ïðîèçâîäèòü çàìåíó íàíèìàòåëÿ.
Êîíå÷íî, â äîãîâîðå íàäî óêàçàòü ðàçìåð îïëàòû çà æèëîå ïîìåùåíèå, êîòîðûé óñòàíàâëèâàåòñÿ ïî ñîãëàøåíèþ ñòîðîí. Åñëè â ñîîòâåòñòâèè ñ çàêîíîì óñòàíîâëåí ìàêñèìàëüíûé ðàçìåð ïëàòû çà æèëîå ïîìåùåíèå, ïëàòà, óñòàíîâëåííàÿ â äîãîâîðå, íå äîëæíà ïðåâûøàòü ýòîò ðàçìåð. Ïëàòà çà æèëîå ïîìåùåíèå äîëæíà âíîñèòüñÿ íàíèìàòåëåì â ñðîêè, îïðåäåëåííûå äîãîâîðîì, à åñëè îíè íå ïðåäóñìîòðåíû - åæåìåñÿ÷íî íå ïîçäíåå äåñÿòîãî ÷èñëà ñëåäóþùåãî çà ïðîæèòûì ìåñÿöà (ñò.682 ÃÊ, ñò.56 ÆÊ).
Íàíèìàòåëÿìè ïî äîãîâîðó íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ ìîãóò áûòü òîëüêî ôèçè÷åñêèå ëèöà. Ñîãëàñíî ñò.677 ÃÊ â äîãîâîðå íàéìà ñëåäóåò óêàçàòü ãðàæäàí, ïîñòîÿííî ïðîæèâàþùèõ â æèëîì ïîìåùåíèè âìåñòå ñ íàíèìàòåëåì. Ïðè îòñóòñòâèè â äîãîâîðå òàêèõ óêàçàíèé âñåëåíèå ýòèõ ãðàæäàí ïðîèçâîäèòñÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ ïðàâèëàìè ñò.679 ÃÊ, êîòîðàÿ óñòàíàâëèâàåò, ÷òî ñ ñîãëàñèÿ íàéìîäàòåëÿ, ñàìîãî íàíèìàòåëÿ è ãðàæäàí, ïîñòîÿííî ñ íèì ïðîæèâàþùèõ, â æèëîå ïîìåùåíèå ìîãóò áûòü âñåëåíû äðóãèå ãðàæäàíå â êà÷åñòâå ïîñòîÿííî ïðîæèâàþùèõ ñ íàíèìàòåëåì. Ïðè âñåëåíèè íåñîâåðøåííîëåòíèõ äåòåé òàêîãî ñîãëàñèÿ íå òðåáóåòñÿ. Âñåëåíèå äîïóñêàåòñÿ ïðè óñëîâèè ñîáëþäåíèÿ òðåáîâàíèé çàêîíîäàòåëüñòâà î íîðìå æèëîé ïëîùàäè íà îäíîãî ÷åëîâåêà, êðîìå ñëó÷àåâ âñåëåíèÿ íåñîâåðøåííîëåòíèõ äåòåé.
Âñå ýòè óñëîâèÿ èìåþò èñêëþ÷èòåëüíî âàæíîå çíà÷åíèå â îáåñïå÷åíèè çàêîííîñòè çàêëþ÷àåìîé ñäåëêè è ïðàâîâûõ ãàðàíòèé åå èñïîëíåíèÿ. Íà ìîìåíò çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà ñâîþ âîëþ äèêòóåò, êàê ïðàâèëî, ñîáñòâåííèê æèëüÿ. Íî â ïîñëåäóþùåì ñèòóàöèÿ ìîæåò â êîðíå èçìåíèòüñÿ. Íàïðèìåð, åñëè íåò çàïðåòà äëÿ íàíèìàòåëÿ ñäàâàòü æèëîå ïîìåùåíèå â ïîäíàåì, îí ìîæåò, ñíèìàÿ êâàðòèðó çà îäíó öåíó, ïåðåäàòü åå äðóãîìó ëèöó íà óñëîâèÿõ äîãîâîðà ïîäíàéìà çà áîëåå âûñîêóþ öåíó.
Áåçóñëîâíî, â äîãîâîðå äîëæíî áûòü çàïðåùåíèå èñïîëüçîâàòü êâàðòèðó ïîä îôèñ èëè êàêèå-ëèáî êîììåð÷åñêèå çàâåäåíèÿ, ÷òî âûòåêàåò èç ñò.288 ÃÊ, óñòàíàâëèâàþùåé, ÷òî æèëûå ïîìåùåíèÿ ïðåäíàçíà÷åíû òîëüêî äëÿ ïðîæèâàíèÿ ãðàæäàí. Çà èñïîëüçîâàíèå æèëîãî ïîìåùåíèÿ íå ïî íàçíà÷åíèþ, òî åñòü â èíûõ, êðîìå æèëüÿ, öåëÿõ ñîáñòâåííèê ìîæåò ëèøèòüñÿ ñâîåé æèëîé ïëîùàäè. Ñóä ïî èñêó îðãàíà ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ ìîæåò ïðèíÿòü ðåøåíèå î ïðîäàæå ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ òàêîãî æèëîãî ïîìåùåíèÿ ñ âûïëàòîé ñîáñòâåííèêó âûðó÷åííûõ îò ïðîäàæè ñðåäñòâ çà âû÷åòîì ðàñõîäîâ ïî èñïîëíåíèþ ñóäåáíîãî ðåøåíèÿ (ñò.293 ÃÊ).
Ãëàâíûé âîïðîñ, êîòîðûé âîëíóåò ñòîðîíû â ýòîì äîãîâîðå, - ðàçìåð ïëàòû çà íàåì. Òâåðäûõ ñòàâîê, ðàçóìååòñÿ, íåò, íî â êàæäîì ãîðîäå ñëîæèëèñü îïðåäåëåííûå è áîëåå-ìåíåå óñòîé÷èâûå ðàçìåðû îïëàòû îäíîãî ì2 îáùåé ïëîùàäè êâàðòèðû, æèëîãî äîìà ñ ó÷åòîì ïîâûøàþùèõ èëè ïîíèæàþùèõ êîýôôèöèåíòîâ â çàâèñèìîñòè îò ìåñòîðàñïîëîæåíèÿ æèëüÿ, ñîñòîÿíèÿ êâàðòèðû, ýòàæíîñòè, ýêîëîãèè ðàéîíà, òðàíñïîðòíîãî ñîîáùåíèÿ è ò.ï.
Ïðè îïðåäåëåíèè ðàçìåðà ïëàòû çà ñäà÷ó âíàåì æèëîãî ïîìåùåíèÿ îáå ñòîðîíû îñîáî áåñïîêîèò âîïðîñ î íàëîãàõ. Ñòðåìÿñü ñíèçèòü ðàçìåð íàëîãîîáëîæåíèÿ, îíè óêàçûâàþò â äîãîâîðå îäíó ñóììó, à äîãîâàðèâàþòñÿ î äðóãîé, áîëåå âûñîêîé. Îäíàêî ïðè òàêîì ñïîñîáå óõîäà îò íàëîãîâ íàéìîäàòåëü ìîæåò îêàçàòüñÿ â ïîëîæåíèè îáìàíóâøåãî ñàìîãî ñåáÿ. Çàõî÷åò íàíèìàòåëü ïëàòèòü òó ñóììó, êîòîðàÿ çàôèêñèðîâàíà â äîãîâîðå, - è íèêòî íå âïðàâå çàñòàâèòü óâåëè÷èòü åå äî îêîí÷àíèÿ ñðîêà äåéñòâèÿ äîãîâîðà.
Äàæå ïðè ðåãóëÿðíîì âíåñåíèè ïëàòû çà æèëîå ïîìåùåíèå ñîáñòâåííèê äîëæåí èìåòü îïðåäåëåííóþ ôèíàíñîâóþ çàùèòó: âåäü ïîñëå âûåçäà íàíèìàòåëÿ ìîæåò îáíàðóæèòüñÿ, ÷òî íå îïëà÷åíû ñ÷åòà çà ìåæäóãîðîäíèå ðàçãîâîðû è òåëåãðàììû, ïåðåäàâàåìûå ïî òåëåôîíó, âûâåçåíà ìåáåëü, òåëåðàäèîàïïàðàòóðà, áûòîâàÿ òåõíèêà è äðóãèå ïðåäìåòû äîìàøíåãî îáèõîäà, èñïîð÷åíà êâàðòèðà è åå îáîðóäîâàíèå. Ðàçìåð ôèíàíñîâîé çàùèòû òàêæå äîëæåí áûòü îòðàæåí â äîãîâîðå íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ è äåíüãè ïåðåäàíû âëàäåëüöó êâàðòèðû îäíîâðåìåííî ñ çàêëþ÷åíèåì äîãîâîðà. Ïðè äîáðîñîâåñòíîì èñïîëíåíèè íàíèìàòåëåì äîãîâîðà ñîáñòâåííèê æèëüÿ îáÿçàí âîçâðàòèòü åìó "çàùèòíóþ" ñóììó.
Âîçìîæíà îïëàòà çà íàåì æèëîãî ïîìåùåíèÿ â äðóãèõ ôîðìàõ, íå òîëüêî äåíüãàìè. Ïðè îïðåäåëåíèè ðàçìåðà îïëàòû â äîãîâîðå ìîãóò ó÷èòûâàòüñÿ îáÿçàòåëüñòâà íàíèìàòåëÿ ïî ðåìîíòó æèëîãî ïîìåùåíèÿ, îïëàòå æèëèùíî-êîììóíàëüíûõ óñëóã, îñíàùåíèþ êâàðòèðû ìåáåëüþ è õîçÿéñòâåííûì èíâåíòàðåì - âñå ýòî äîëæíî íàéòè îòðàæåíèå â äîãîâîðå íàéìà ïîïðåäìåòíî, â ñòîèìîñòíîì âûðàæåíèè çàòðàò, êîòîðûå ïðîèçâåäåò íàíèìàòåëü æèëîãî ïîìåùåíèÿ.
Äîãîâîð ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì
Ñîãëàñíî ïðåæíåìó ãðàæäàíñêîìó çàêîíîäàòåëüñòâó áûëî âîçìîæíî çàêëþ÷åíèå äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî äîìà ñ óñëîâèåì ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ïðîäàâöà, ÿâëÿþùåãîñÿ ëèöîì, íåòðóäîñïîñîáíûì ïî âîçðàñòó èëè ñîñòîÿíèþ çäîðîâüÿ. Òàêîé ïðîäàâåö ïåðåäàâàë â ñîáñòâåííîñòü ïîêóïàòåëÿ æèëîé äîì èëè ÷àñòü åãî, à ïîêóïàòåëü â óïëàòó ïîêóïíîé öåíû áûë îáÿçàí ïðåäîñòàâëÿòü ïðîäàâöó äî êîíöà åãî æèçíè ìàòåðèàëüíîå îáåñïå÷åíèå â íàòóðå - â âèäå æèëèùà, ïèòàíèÿ, óõîäà è íåîáõîäèìîé ïîìîùè.
Íûíå ýòîò âèä äîãîâîðîâ èñêëþ÷åí èç êàòåãîðèè ñäåëîê êóïëè-ïðîäàæè è ïðåäñòàâëåí äîãîâîðîì ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì (÷.4 ãëàâû 33 ÃÊ). Òåïåðü äîãîâîð ìîæåò çàêëþ÷àòüñÿ ñî âñåìè ëèöàìè, à íå òîëüêî ñ íåòðóäîñïîñîáíûìè, çíà÷èòåëüíî ðàñøèðåí êðóã îáúåêòîâ â îáåñïå÷åíèå ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ.
Òàê, â ñîîòâåòñòâèè ñî ñò.601 è 602 ÃÊ ïî äîãîâîðó ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì ïîëó÷àòåëü ðåíòû - ãðàæäàíèí ïåðåäàåò ïðèíàäëåæàùèå åìó æèëîé äîì, êâàðòèðó, çåìåëüíûé ó÷àñòîê èëè èíóþ íåäâèæèìîñòü â ñîáñòâåííîñòü ïëàòåëüùèêà ðåíòû, êîòîðûé îáÿçóåòñÿ îñóùåñòâëÿòü åãî ïîæèçíåííîå ñîäåðæàíèå ñ èæäèâåíèåì.
Îáÿçàííîñòü ïëàòåëüùèêà ðåíòû ïî ïðåäîñòàâëåíèþ ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì ìîæåò âêëþ÷àòü îáåñïå÷åíèå ïîòðåáíîñòåé â æèëèùå, ïèòàíèè è îäåæäå, à åñëè ýòîãî òðåáóåò ñîñòîÿíèå çäîðîâüÿ ãðàæäàíèíà, è óõîä çà íèì. Äîãîâîðîì ìîæåò áûòü òàêæå ïðåäóñìîòðåíà îïëàòà ïëàòåëüùèêîì ðåíòû ðèòóàëüíûõ óñëóã.
 äîãîâîðå ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì äîëæíà áûòü îïðåäåëåíà ñòîèìîñòü âñåãî îáúåìà ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì. Ïðè ýòîì ñòîèìîñòü îáùåãî îáúåìà ñîäåðæàíèÿ â ìåñÿö íå ìîæåò áûòü ìåíåå äâóõ ìèíèìàëüíûõ ðàçìåðîâ îïëàòû òðóäà, óñòàíîâëåííûõ çàêîíîì.
Ê äîãîâîðó ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì ïðèìåíÿþòñÿ ïðàâèëà î ïîæèçíåííîé ðåíòå (÷.3 ãëàâû 33 ÃÊ). Ýòè ïðàâèëà çàêëþ÷àþòñÿ â ñëåäóþùåì: ïîæèçíåííàÿ ðåíòà ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíà íà ïåðèîä æèçíè ãðàæäàíèíà, ïåðåäàþùåãî èìóùåñòâî ïîä âûïëàòó ðåíòû, ëèáî íà ïåðèîä æèçíè äðóãîãî óêàçàííîãî èì ãðàæäàíèíà. Äîïóñêàåòñÿ óñòàíîâëåíèå ïîæèçíåííîé ðåíòû â ïîëüçó íåñêîëüêèõ ãðàæäàí, äîëè êîòîðûõ â ïðàâå íà ïîëó÷åíèå ðåíòû ñ÷èòàþòñÿ ðàâíûìè, åñëè èíîå íå ïðåäóñìîòðåíî äîãîâîðîì ïîæèçíåííîé ðåíòû.  ñëó÷àå ñìåðòè îäíîãî èç ïîëó÷àòåëåé ðåíòû åãî äîëÿ â ïðàâå íà ïîëó÷åíèå ðåíòû ïåðåõîäèò ê ïåðåæèâøèì åãî ïîëó÷àòåëÿì ðåíòû, åñëè äîãîâîðîì ïîæèçíåííîé ðåíòû íå ïðåäóñìîòðåíî èíîå, à â ñëó÷àå ñìåðòè ïîñëåäíåãî ïîëó÷àòåëÿ ðåíòû îáÿçàòåëüñòâî âûïëàòû ðåíòû ïðåêðàùàåòñÿ (ñò.596 ÃÊ).
Äîãîâîðîì ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì ìîæåò áûòü ïðåäóñìîòðåíà âîçìîæíîñòü çàìåíû ïðåäîñòàâëåíèÿ ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì â íàòóðå âûïëàòîé â òå÷åíèå æèçíè ãðàæäàíèíà ïåðèîäè÷åñêèõ ïëàòåæåé â äåíüãàõ (ñò.603 ÃÊ).
Ïëàòåëüùèê ðåíòû âïðàâå îò÷óæäàòü, ñäàâàòü â çàëîã èëè èíûì ñïîñîáîì îáðåìåíÿòü íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, ïåðåäàííîå åìó â îáåñïå÷åíèå ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ, òîëüêî ñ ïðåäâàðèòåëüíîãî ñîãëàñèÿ ïîëó÷àòåëÿ ðåíòû. Îí îáÿçàí ïðèíèìàòü íåîáõîäèìûå ìåðû äëÿ òîãî, ÷òîáû â ïåðèîä ïðåäîñòàâëåíèÿ ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì èñïîëüçîâàíèå óêàçàííîãî èìóùåñòâà íå ïðèâîäèëî ê ñíèæåíèþ ñòîèìîñòè ýòîãî èìóùåñòâà (ñò.604 ÃÊ).
Äîãîâîð ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì çàêëþ÷àåòñÿ â ïèñüìåííîé ôîðìå è ïîäëåæèò íîòàðèàëüíîìó óäîñòîâåðåíèþ, à â ñëó÷àÿõ, êîãäà â äîãîâîðå ïðåäóñìàòðèâàåòñÿ îò÷óæäåíèå íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà ïîä âûïëàòó ðåíòû, - òàêæå ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè (ñò.584 ÃÊ).
Ïðè ñóùåñòâåííîì íàðóøåíèè ïëàòåëüùèêîì ðåíòû ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ ïîëó÷àòåëü ðåíòû âïðàâå ïîòðåáîâàòü âîçâðàòà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ïåðåäàííîãî â îáåñïå÷åíèå ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ, ëèáî âûïëàòû åìó âûêóïíîé öåíû. Ïðè ýòîì ïëàòåëüùèê ðåíòû íå âïðàâå òðåáîâàòü êîìïåíñàöèè ðàñõîäîâ, ïîíåñåííûõ â ñâÿçè ñ ñîäåðæàíèåì ïîëó÷àòåëÿ ðåíòû.
Î÷åâèäíî, ÷òî çàêëþ÷åíèå äîãîâîðà ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì âûãîäíî îáåèì ñòîðîíàì. Íî òàêîé ïðèâëåêàòåëüíûé áèçíåñ íå îñòàåòñÿ áåç âíèìàíèÿ êâàðòèðíûõ äåëüöîâ, ïîýòîìó íóæíà áîëüøàÿ îñòîðîæíîñòü, ÷òîáû íå îêàçàòüñÿ îáìàíóòûì. Ïðåæäå ÷åì çàêëþ÷èòü äîãîâîð, íåîáõîäèìî òùàòåëüíî ïðîäóìàòü âñå óñëîâèÿ. Ðàñ÷åòû ïî òàêîìó äîãîâîðó ñëåäóåò ïðîèçâîäèòü áåçíàëè÷íûì ïåðåâîäîì íà ñ÷åò â áàíêå èëè ïîä ðàñïèñêó.
Çà ïîìîùüþ â îôîðìëåíèè ñäåëêè ëó÷øå îáðàùàòüñÿ íå ê ìàêëåðàì-îäèíî÷êàì, à â ñîëèäíóþ ðèýëòåðñêóþ ôèðìó. Ñîãëàñíî ïîñòàíîâëåíèþ Ïðàâèòåëüñòâà ã. Ìîñêâû îò 4 îêòÿáðÿ 1994 ãîäà N 885 "Î ëèöåíçèðîâàíèè ðèýëòåðñêîé äåÿòåëüíîñòè (ñîâåðøåíèå îïåðàöèé ñ æèëûìè ïîìåùåíèÿìè) â Ìîñêâå" â ÷èñëå ïðî÷èõ âèäîâ äåÿòåëüíîñòè ïîäëåæèò ëèöåíçèðîâàíèþ çàêëþ÷åíèå äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè æèëûõ ïîìåùåíèé ñ óñëîâèåì ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ïðîäàâöà.
Äëÿ ïîëó÷åíèÿ òàêîé ëèöåíçèè ïðåäïðèÿòèå ïðîõîäèò ñëîæíóþ ïðîöåäóðó, ïðåäóïðåæäàþùóþ ïîÿâëåíèå íà ðûíêå æèëüÿ íåäîáðîñîâåñòíûõ äåëüöîâ. Îäíà èç òàêèõ ãàðàíòèé - íàëè÷èå â ïàêåòå äîêóìåíòîâ ñîãëàñîâàíèÿ ñ Êîìèòåòîì ñîöèàëüíîé çàùèòû íàñåëåíèÿ. Òàêèì îáðàçîì, äî âîçíèêíîâåíèÿ äîãîâîðíûõ îòíîøåíèé íå íàäî ñòåñíÿòüñÿ òðåáîâàòü ó÷ðåäèòåëüíûå äîêóìåíòû è ëèöåíçèþ ðèýëòåðñêîé ôèðìû.  ñëó÷àå îòêàçà ïðåäúÿâèòü òàêîâûå ëó÷øå îáðàòèòüñÿ â äðóãóþ ôèðìó. Ñëåäóåò èìåòü â âèäó, ÷òî ó÷ðåäèòåëüíûå äîêóìåíòû âõîäÿò â óñòàíîâëåííûé Ïðàâèòåëüñòâîì ÐÔ ïåðå÷åíü ñâåäåíèé, êîòîðûå íå ìîãóò ñîñòàâëÿòü êîììåð÷åñêóþ òàéíó.
Êðîìå òîãî, ñóùåñòâóþò è ãîñóäàðñòâåííûå ãàðàíòèè, êîòîðûå ïîçâîëÿþò íå òîëüêî îáåðåãàòü ïðåñòàðåëûõ ãðàæäàí è èíâàëèäîâ îò ÷üèõ-ëèáî ïîñÿãàòåëüñòâ íà çàíèìàåìóþ èìè æèëóþ ïëîùàäü, íî è îáåñïå÷èòü èì ïðèåìëåìîå ïîæèçíåííîå ñîäåðæàíèå.  ýòèõ öåëÿõ ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà ã. Ìîñêâû îò 30 àâãóñòà 1994 ãîäà N 709 ñîçäàíà ñïåöèàëèçèðîâàííàÿ ñëóæáà ñîöèàëüíûõ ãàðàíòèé - ãîñóäàðñòâåííîå óíèòàðíîå ïðåäïðèÿòèå "Ìîññîöãàðàíòèÿ".
Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû îò 24 ñåíòÿáðÿ 1996 ãîäà N 808 Êîìèòåòó ìóíèöèïàëüíîãî æèëüÿ è Êîìèòåòó ñîöèàëüíîé çàùèòû ïîðó÷åíî îñóùåñòâèòü ìåðîïðèÿòèÿ ïî àêòèâèçàöèè äåÿòåëüíîñòè "Ìîññîöãàðàíòèè", ïðèçâàííîé çàùèòèòü èíòåðåñû æèòåëåé ãîðîäà, îòíåñåííûõ ê "ãðóïïå ðèñêà", îò äåéñòâèé êðèìèíîãåííûõ ýëåìåíòîâ.
Âèäû ìîøåííè÷åñêèõ ñäåëîê ñ æèëüåì
Íåñìîòðÿ íà òî, ÷òî ïðèåìû ìîøåííè÷åñòâà ïðè ñîâåðøåíèè ñäåëîê ñ æèëüåì ìîãóò áûòü ñàìûìè ðàçíîîáðàçíûìè, íåðåäêî âåñüìà íåîæèäàííûìè è ñëîæíûìè, âñå-òàêè â áîëüøèíñòâå ñâîåì îíè ñòåðåîòèïíû è îñóùåñòâëÿþòñÿ ïóòåì îáìàíà ãðàæäàí èëè çëîóïîòðåáëåíèÿ èõ äîâåðèåì.
Íèæå ðàññìàòðèâàþòñÿ ñàìûå ðàñïðîñòðàíåííûå, ïî ñóùåñòâó òèïîâûå, âàðèàíòû ìîøåííè÷åñòâà ïðè çàêëþ÷åíèè æèëèùíûõ ñäåëîê, êîòîðûå íàíîñÿò íåìàëûé ìàòåðèàëüíûé è ìîðàëüíûé óùåðá ãðàæäàíàì, âñòóïàþùèì ñ ó÷åòîì ñâîèõ èíòåðåñîâ â äîãîâîðíûå îòíîøåíèÿ íà ðûíêå æèëüÿ.
Îäíèì èç ñïîñîáîâ îáìàíà ÿâëÿåòñÿ ïðîäàæà êâàðòèðû ëèöîì, êîòîðûé íå ÿâëÿåòñÿ åå ñîáñòâåííèêîì. ×àùå âñåãî ýòî äåëàþò ÷ëåíû ñåìüè ñîáñòâåííèêà, äðóãèå ëèöà, ïðîæèâàþùèå â êâàðòèðå ñîáñòâåííèêà, íàíèìàòåëè ïðèâàòèçèðîâàííûõ æèëûõ ïîìåùåíèé.
 ýòîì ñëó÷àå äîêóìåíòû íà êâàðòèðó ìîãóò áûòü ëèáî ïîääåëàíû, ëèáî èçãîòîâëåíû ñ èñïîëüçîâàíèåì ïîõèùåííûõ ïîäëèííèêîâ. Íåçàêîííûå îïåðàöèè ñ ïðîäàæåé êâàðòèð ïðîèñõîäÿò ÷àùå âñåãî, êîãäà æèëüå îêàçûâàåòñÿ âî âðåìåííîì ïîëüçîâàíèè ìîøåííèêîâ, íàïðèìåð ñäàíî èì ïî äîãîâîðó íàéìà. Èñïîëüçîâàíèå ôàëüøèâûõ äîêóìåíòîâ îäèí èç ñàìûõ îïàñíûõ ñïîñîáîâ, íàíîñÿùèé äîáðîñîâåñòíîìó ó÷àñòíèêó ñäåëêè çíà÷èòåëüíûé ôèíàíñîâûé óùåðá, åñëè îí ïðèîáðåòàåò êâàðòèðó ïî èçãîòîâëåííûì íà íåå ôàëüøèâûì äîêóìåíòàì. Ïðè ýòîì íå èìååò çíà÷åíèÿ, ïåðâè÷íûå ýòî äîêóìåíòû (ñâèäåòåëüñòâî î ñîáñòâåííîñòè, ïîëó÷åííîå ïðè ïðèâàòèçàöèè æèëüÿ) èëè âòîðè÷íûå (äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè, äàðåíèÿ èëè ãåíåðàëüíàÿ äîâåðåííîñòü).  ïåðâîì ñëó÷àå ìîæåò áûòü èñïîëüçîâàí êàê äóáëèêàò, òàê è ïîääåëüíîå ñâèäåòåëüñòâî î ñîáñòâåííîñòè, èçãîòîâëåííîå íà öâåòíîì êñåðîêñå.
Êàêèå äåéñòâèÿ äîëæíû áûòü ïðåäïðèíÿòû âî èçáåæàíèå îáìàíà?
Ïåðâîå. Ïàñïîðò ñëåäóåò ïðîâåðèòü â ìèëèöèè íà èäåíòè÷íîñòü ñ ó÷åòíîé êàðòî÷êîé. Äîáðîñîâåñòíûé ïðîäàâåö íå áóäåò âîçðàæàòü ïðîòèâ ýòîé ïðîöåäóðû, ëæåïðîäàâåö íåìåäëåííî èñ÷åçàåò.
Âòîðîå. Ôàëüøèâûå äîêóìåíòû, íåîáõîäèìûå äëÿ ïðîäàæè êâàðòèðû, ìîãóò áûòü èñïîëüçîâàíû êàê åå ñîáñòâåííèêîì, òàê è íàíèìàòåëåì, åñëè æèëüå íå ïðèâàòèçèðîâàíî, íàïðèìåð äëÿ îáìåíà æèëûìè ïîìåùåíèÿìè. Ýòî ïðîèñõîäèò â òåõ ñëó÷àÿõ, êîãäà êâàðòèðà þðèäè÷åñêè íå î÷èùåíà äëÿ ñîâåðøåíèÿ ñäåëêè êóïëè-ïðîäàæè (ñîõðàíÿþò ïðàâî íà æèëüå âðåìåííî îòñóòñòâóþùèå ãðàæäàíå, ëèáî åñòü íå ñîãëàñíûå íà ïðîäàæó èëè ïðèâàòèçàöèþ, ëèáî íåò ðåøåíèÿ îðãàíîâ îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà â îòíîøåíèè íåñîâåðøåííîëåòíèõ è ò.ï.). Íåðåäêî íà ïîäëîã èäåò îäèí èç ðàçâåäåííûõ ñóïðóãîâ, êîòîðûé, ÿâëÿÿñü ñîñîáñòâåííèêîì, òåì íå ìåíåå åäèíîëè÷íî ïðîäàåò êâàðòèðó áåç âåäîìà áûâøåãî ñóïðóãà.
Ïîýòîìó ïðè âîçíèêíîâåíèè ñîìíåíèé ñòîèò âûÿñíèòü âñå ñàìûì ñêðóïóëåçíûì îáðàçîì - îò ïðîâåðêè íà äîñòîâåðíîñòü äîêóìåíòîâ â îðãàíàõ, êîòîðûå èõ âûäàëè, äî ïîëó÷åíèÿ ñàìèìè ïîòåíöèàëüíûìè ïîêóïàòåëÿìè âûïèñêè èç äîìîâîé êíèãè.
Íà ïðàêòèêå íåðåäêî âîçíèêàþò ñïîðû, êîãäà íàíèìàòåëü (áûâøèé àðåíäàòîð) ïûòàåòñÿ äîêàçàòü, ÷òî ìåæäó íèì è ñîáñòâåííèêîì áûë çàêëþ÷åí íå äîãîâîð êîììåð÷åñêîãî íàéìà, à äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè æèëüÿ. Ïðè ýòîì îí íå æåëàåò ïîêèäàòü æèëîå ïîìåùåíèå, ïðîäîëæàÿ èì ïîëüçîâàòüñÿ. Òîãäà ñóä, ðóêîâîäñòâóÿñü òðåáîâàíèÿìè çàêîíà, ðàçðåøàåò ýòîò ñïîð â çàâèñèìîñòè îò òîãî, ïðîøåë ëè äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû ãîñóäàðñòâåííóþ ðåãèñòðàöèþ, ïîñêîëüêó òîëüêî ïîñëå ñîâåðøåíèÿ ýòîãî àêòà ó ïðèîáðåòàòåëÿ âîçíèêàåò ïðàâî ñîáñòâåííîñòè (ñò.164, 223, 558 ÃÊ).
Íåðåäêè ñëó÷àè ïðîäàæè æèëüÿ îäíîâðåìåííî íåñêîëüêèì ïîêóïàòåëÿì.  ýòîì ñëó÷àå ó ïðîäàâöà èìååòñÿ íåñêîëüêî ýêçåìïëÿðîâ ïîääåëüíûõ ñâèäåòåëüñòâ î ñîáñòâåííîñòè íà æèëèùå, äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè è äðóãèõ äîêóìåíòîâ. Äåíüãè ïðîäàâåö ïîëó÷àåò ñ äâóõ è áîëåå ïîêóïàòåëåé, à ñîáñòâåííèêîì êâàðòèðû ñòàíîâèòñÿ òîò, êòî ðàíüøå çàðåãèñòðèðóåò äîãîâîð â ìóíèöèïàëèòåòå.
Ïðåäîòâðàòèòü ýòè ìàõèíàöèè ìîæíî. Ïîñêîëüêó ñäåëêà ñ÷èòàåòñÿ çàêëþ÷åííîé òîëüêî ïîñëå åå ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè â ìóíèöèïàëèòåòå, ïîêóïàòåëü âïðàâå íàñòàèâàòü íà îêîí÷àòåëüíîé ïåðåäà÷å äåíåã ïî äîãîâîðó òîëüêî ïîñëå ïðîõîæäåíèÿ ýòîé ïðîöåäóðû.
Àíàëîãè÷íûå ñèòóàöèè ïðîèñõîäÿò ñî ñäà÷åé êâàðòèð âíàåì, êîãäà íàíèìàòåëü áåç âåäîìà ñîáñòâåííèêà æèëüÿ ñäàåò åãî ïî áîëåå âûñîêèì öåíàì äðóãèì ëèöàì, à íåðåäêî ñðàçó íåñêîëüêèì "ïîäíàíèìàòåëÿì". Ïîëó÷èâ ñ íèõ ïëàòó çà ìíîãî ìåñÿöåâ âïåðåä, àôåðèñò îáû÷íî èñ÷åçàåò. Ïðåâåíòèâíàÿ ìåðà ïðîòèâ òàêîãî ñïîñîáà íàäóâàòåëüñòâà ìîæåò áûòü, âèäèìî, òîëüêî îäíà - ïëàòó çà ïðîæèâàíèå ïðîèçâîäèòü íå â ìîìåíò çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà ïîäíàéìà, à ëèøü ïîñëå ôàêòè÷åñêîãî çàíÿòèÿ æèëîãî ïîìåùåíèÿ. Íî è â ýòîì ñëó÷àå íåò ñòîïðîöåíòíîé ãàðàíòèè, ÷òî ïîäíàíèìàòåëü çàñòðàõîâàí îò îáìàíà.
Ñäà÷à âíàåì ïðèâàòèçèðîâàííûõ êâàðòèð ñòàëà äåëîì âûñîêîäîõîäíûì, íî îäíîâðåìåííî äîâîëüíî ðèñêîâàííûì äëÿ âëàäåëüöà æèëüÿ èç-çà âîçìîæíîñòè åãî óòðàòû. Ñïåöèàëèñòû â îáëàñòè áîðüáû ñ ïðàâîíàðóøåíèÿìè â æèëèùíîé ñôåðå äåëÿò àôåðû ïðè íàéìå æèëüÿ íà òðè âèäà:
1) íàåì êàê íåîáõîäèìîå çâåíî, ñòóïåíüêà äëÿ ïîñëåäóþùåãî îò÷óæäåíèÿ êâàðòèðû ó ñîáñòâåííèêà è åå ïðîäàæè;
2) èçâëå÷åíèå âûãîäû, íî íå âëàäåëüöåì êâàðòèðû, à íàíèìàòåëåì ïîñðåäñòâîì åå ïåðåñäà÷è äðóãèì ëèöàì çà áîëåå âûñîêóþ ïëàòó;
3) îñóùåñòâëÿåòñÿ ïðîñòî çàõâàò æèëüÿ, òî åñòü ñîçäàåòñÿ ñèòóàöèÿ, êîãäà ÷åëîâåê íå ìîæåò âîéòè â ñîáñòâåííóþ êâàðòèðó, à ïðîæèâàþùèå â íåé íàíèìàòåëè îòêàçûâàþòñÿ îò îïëàòû çà æèëüå è íå íàìåðåíû âûåçæàòü èç êâàðòèðû.
Íà÷èíàåòñÿ ñóäåáíàÿ òÿæáà, ïðè÷åì ìàòåðèàëüíûå çàòðàòû íàìíîãî ïðåâûøàþò òó âûãîäó, êîòîðóþ ñîáñòâåííèê ïîëó÷èë îò ñäà÷è êâàðòèðû âíàåì.
Ñïåöèàëèñòû ñ÷èòàþò, ÷òî ïîêà ðàäèêàëüíûõ ñðåäñòâ çàùèòû îò àôåðèñòîâ ïðîñòî íåò. È åñëè ñîáñòâåííèê êâàðòèðû ðåøèë ñäàòü êâàðòèðó âíàåì, îí äîëæåí ïðîÿâèòü âåëè÷àéøóþ îñòîðîæíîñòü è ñäàâàòü åå çíàêîìûì, õîðîøî ïðîâåðåííûì ëþäÿì.
Êàê íà ïðàêòèêå ïðîèñõîäèò íåçàêîííîå îò÷óæäåíèå æèëüÿ? Îáû÷íî ïîäáèðàåòñÿ êâàðòèðà, êîòîðóþ ìîæíî âûãîäíî ïðîäàòü. Ñîáñòâåííèê êâàðòèðû ïî äîãîâîðó êîììåð÷åñêîãî íàéìà ïîëó÷àåò ñ íàíèìàòåëÿ îçíà÷åííóþ â äîãîâîðå ñóììó è ïåðåäàåò åìó ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ, à èíîãäà è âëàäåíèÿ ýòèì æèëüåì.
Íåäîáðîñîâåñòíûé íàíèìàòåëü èñïîëüçóåò ýòè ïðàâà ïî-ñâîåìó è, êàê ïðàâèëî, â óùåðá íàéìîäàòåëþ - ñîáñòâåííèêó æèëüÿ. ×àùå âñåãî òàêîé íàíèìàòåëü íàõîäèò ïîäñòàâíîå ëèöî, îò èìåíè êîòîðîãî áóäåò ïðîäàâàòüñÿ êâàðòèðà íà ïîääåëàííûå íà íåãî äîêóìåíòû êàê íà ñîáñòâåííèêà êâàðòèðû. Ëèöà, çàíèìàþùèåñÿ íåëåãàëüíûì êâàðòèðíûì áèçíåñîì, îáåñïå÷èâàþò òàêóþ òåõíèêó ïîääåëêè äîêóìåíòîâ, ÷òî äàæå ñïåöèàëèñò íå âñåãäà ìîæåò îòëè÷èòü èõ îò ïîäëèííèêà. Ýòà ãðóïïà àôåðèñòîâ ðàñïîëàãàåò êîëëåêöèÿìè ïå÷àòåé íà ïàñïîðòàõ, äîãîâîðàõ, íîòàðèàëüíûõ äîêóìåíòàõ, âûïèñêàõ èç ôèíàíñîâî-ëèöåâûõ ñ÷åòîâ è ò.ï. Àôåðà ëåãàëèçóåòñÿ ïîñëå ïðèâàòèçàöèè êâàðòèðû íà ôèêòèâíîãî âëàäåëüöà è ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè. Íàêîíåö, êâàðòèðà ïðîäàåòñÿ, à ìîøåííèê, ïîëó÷èâ äåíüãè, ñêðûâàåòñÿ.
Ñîáñòâåííèê êâàðòèðû óçíàåò î ïðîäàæå ñâîåãî æèëüÿ ëèøü ÷åðåç êàêîå-òî âðåìÿ. È çäåñü åìó ïðåäñòîèò òðóäíûé ïóòü äîêàçàòåëüñòâà äîïóùåííîãî ìîøåííè÷åñòâà ñ ïðîäàæåé åãî êâàðòèðû. Íî äàæå òîãäà, êîãäà áóäåò äîêàçàí ôàêò ìîøåííè÷åñòâà, ïåðåä ñóäîì âñòàåò âîïðîñ î ïðàâàõ äîáðîñîâåñòíîãî ïîêóïàòåëÿ, êîòîðûé ÷àùå âñåãî óæå íå èìååò äðóãîãî æèëîãî ïîìåùåíèÿ, êóäà áû îí ìîã ïåðåñåëèòüñÿ.
 èòîãå êîëëèçèè ïðàâ ñóäîì ïðèíèìàåòñÿ êîìïðîìèññíîå ðåøåíèå: ñîáñòâåííèêîì æèëîãî ïîìåùåíèÿ ïðèçíàåòñÿ åãî ïåðâîíà÷àëüíûé âëàäåëåö, ëèöà, ïîñåëèâøèåñÿ â ýòîì æèëüå, ïîëó÷àþò ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ ýòèì ïîìåùåíèåì èëè ñòàòóñ íàíèìàòåëåé.
Õîòÿ çàêîí äîñòàòî÷íî ÷åòêî ðåãëàìåíòèðóåò âçàèìîîòíîøåíèÿ ñîáñòâåííèêà æèëîãî ïîìåùåíèÿ è íàíèìàòåëÿ ýòîãî ïîìåùåíèÿ ïî äîãîâîðó êîììåð÷åñêîãî íàéìà, íà ïðàêòèêå âîçíèêàåò íåìàëî îñëîæíåíèé ïî èñïîëíåíèþ äîãîâîðà è, ïðåæäå âñåãî, ïî åãî ðàñòîðæåíèþ â ïðåäóñìîòðåííûõ çàêîíîì ñëó÷àÿõ è âûñåëåíèþ íàíèìàòåëÿ.
Íàïðèìåð, ñîãëàñíî ñò.687 ÃÊ äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ ìîæåò áûòü ðàñòîðãíóò â ñóäåáíîì ïîðÿäêå ïî òðåáîâàíèþ íàéìîäàòåëÿ â ñëó÷àå íåâíåñåíèÿ íàíèìàòåëåì ïëàòû çà æèëîå ïîìåùåíèå çà øåñòü ìåñÿöåâ, åñëè äîãîâîðîì íå óñòàíîâëåí áîëåå äëèòåëüíûé ñðîê.
Êàçàëîñü áû, ÿñíî. Íàíèìàòåëü, íå âûïëà÷èâàþùèé â òå÷åíèå óñòàíîâëåííîãî çàêîíîì èëè äîãîâîðîì ñðîêà îáóñëîâëåííóþ ñóììó, ïîäëåæèò âûñåëåíèþ èç æèëîãî ïîìåùåíèÿ ñîâìåñòíî ñ ïðîæèâàþùèìè ñ íèì ãðàæäàíàìè.
Íî äàëåå çàêîí ââîäèò òàêîé ìåõàíèçì ðàñòîðæåíèÿ äîãîâîðà íàéìà ïî òðåáîâàíèþ íàéìîäàòåëÿ, ÷òî ñòàâèò ñîáñòâåííèêà â êðàéíå çàòðóäíèòåëüíîå ïîëîæåíèå.
Òîé æå ñòàòüåé Êîäåêñà ïðåäóñìàòðèâàåòñÿ, ÷òî ïî ðåøåíèþ ñóäà íàíèìàòåëþ ìîæåò áûòü ïðåäîñòàâëåí ñðîê íå áîëåå ãîäà äëÿ óñòðàíåíèÿ èì íàðóøåíèé (â äàííîì ñëó÷àå ïî îïëàòå æèëüÿ), ïîñëóæèâøèõ îñíîâàíèåì äëÿ ðàñòîðæåíèÿ äîãîâîðà íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ. Åñëè â òå÷åíèå îïðåäåëåííîãî ñóäîì ñðîêà íàíèìàòåëü íå óñòðàíèò äîïóùåííûå èì íàðóøåíèÿ èëè íå ïðèìåò âñå íåîáõîäèìûå ìåðû äëÿ èõ óñòðàíåíèÿ, ñóä ïî ïîâòîðíîìó îáðàùåíèþ íàéìîäàòåëÿ ïðèíèìàåò ðåøåíèå î ðàñòîðæåíèè äîãîâîðà íàéìà. Ïðè ýòîì ïî ïðîñüáå íàíèìàòåëÿ ñóä â ðåøåíèè î ðàñòîðæåíèè äîãîâîðà ìîæåò îòñðî÷èòü èñïîëíåíèå ðåøåíèÿ íà ñðîê íå áîëåå îäíîãî ãîäà.
Ëåãêî ïðåäñòàâèòü ñåáå òó íåçàâèäíóþ ñèòóàöèþ, â êîòîðîé ìîæåò îêàçàòüñÿ ñîáñòâåííèê æèëîãî ïîìåùåíèÿ ïîñëå ñäà÷è åãî âíàåì.
Ñóä ó÷èòûâàåò èíòåðåñû òîé è äðóãîé ñòîðîíû. Íî åñëè íàíèìàòåëþ è åãî ñåìüå íåãäå æèòü è íå÷åì ïëàòèòü, ñóä ìîæåò èñïîëüçîâàòü â ïîëíîì îáúåìå ïðåäîñòàâëåííûå åìó çàêîíîì ïðàâà ïî çàùèòå æèëèùíûõ èíòåðåñîâ íàíèìàòåëÿ. À ñîáñòâåííèê æèëîãî ïîìåùåíèÿ, êàê ïðàâèëî, óõóäøàÿ ñâîè æèëèùíûå óñëîâèÿ â ðàñ÷åòå íà îïðåäåëåííîå âîçíàãðàæäåíèå çà ñ÷åò ñäà÷è æèëüÿ âíàåì, â ðåçóëüòàòå íè÷åãî íå ïîëó÷àåò. Áîëåå òîãî, íà íåì îñòàåòñÿ îáÿçàííîñòü îïëàòû ðàñõîäîâ ïî ñîäåðæàíèþ ñäàííîãî âíàåì æèëüÿ è êîììóíàëüíûõ óñëóã.
Ñëîâîì, ñäà÷à æèëüÿ âíàåì âñåãäà ÿâëÿåòñÿ äëÿ åãî îáëàäàòåëÿ ðèñêîâàííûì ìåðîïðèÿòèåì.
Ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ ïîä âëèÿíèåì îáìàíà, ïðèçíàåòñÿ íåäåéñòâèòåëüíîé, åñëè ïî ñóäó äîêàçàíî, ÷òî îäíà èç ñòîðîí óìûøëåííî ââåëà äðóãóþ ñòîðîíó â çàáëóæäåíèå ñ òåì, ÷òîáû ñêëîíèòü åå ê ñîâåðøåíèþ ñäåëêè. Ïðèìåðîì ñäåëêè, ñîâåðøåííîé ïîä âëèÿíèåì îáìàíà, â æèëèùíîé ñôåðå ìîãóò ñëóæèòü äåëà èç ñóäåáíîé ïðàêòèêè. Òàê, èìåþò ìåñòî ñäåëêè êóïëè-ïðîäàæè ïîäëåæàùèõ ñíîñó æèëûõ äîìîâ â ñâÿçè ñ îòâîäîì çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ äëÿ ãîñóäàðñòâåííûõ è îáùåñòâåííûõ íàäîáíîñòåé ïîñëå ïîëó÷åíèÿ ñîáñòâåííèêàìè ñîîòâåòñòâóþùåé êîìïåíñàöèè. Äðóãàÿ ñèòóàöèÿ: êâàðòèðà íàõîäèòñÿ â äîìå, êîòîðûé îïðåäåëåí ïîä ñíîñ, à ýòî âëå÷åò çà ñîáîé çàïðåò ïðîïèñêè (ðåãèñòðàöèè).
Ñàìûé ïðîñòîé ñïîñîá îáìàíà ãðàæäàí â ñôåðå æèëèùíûõ ñäåëîê - ýòî ïîëó÷åíèå ñ ïîêóïàòåëÿ æèëüÿ çàäàòêà â äîêàçàòåëüñòâî çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà è â îáåñïå÷åíèå åãî èñïîëíåíèÿ.
 ñîîòâåòñòâèè ñî ñò.380 ÃÊ çàäàòêîì ïðèçíàåòñÿ äåíåæíàÿ ñóììà, âûäàâàåìàÿ îäíîé èç äîãîâàðèâàþùèõñÿ ñòîðîí â ñ÷åò ïðè÷èòàþùèõñÿ ñ íåå ïî äîãîâîðó ïëàòåæåé äðóãîé ñòîðîíå. Ñîãëàøåíèå î çàäàòêå íåçàâèñèìî îò åãî ñóììû äîëæíî áûòü ñîâåðøåíî â ïèñüìåííîé ôîðìå.
Ïðè ïîëó÷åíèè çàäàòêà ïî äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî ïîìåùåíèÿ ïðîäàâåö íå âïðàâå ïðîèçâîäèòü êàêèå-ëèáî äðóãèå îïåðàöèè ñ ïðåäìåòîì äîãîâîðà, íàïðèìåð ïåðåïðîäàâàòü åãî.
 ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ äîãîâîðà ñòîðîíîé, ïîëó÷èâøåé çàäàòîê, îíà îáÿçàíà óïëàòèòü äðóãîé ñòîðîíå, â äàííîì ñëó÷àå ïîêóïàòåëþ, äâîéíóþ ñóììó çàäàòêà.
Íåñîâåðøåíñòâî çàêîíîäàòåëüñòâà è îòñóòñòâèå êîíòðîëÿ íà ðûíêå æèëüÿ ïîçâîëÿþò íåäîáðîñîâåñòíîìó ïðîäàâöó, êîòîðûé âûñòóïàåò íåðåäêî ïîä ýãèäîé ìíèìîé ôèðìû, áðàòü çàäàòîê íå ñ îäíîãî ëèöà (îäíîé ñòîðîíû ïî äîãîâîðó), à ñ íåñêîëüêèõ.
Ïîêóïàòåëåé îáû÷íî ïðèâëåêàþò îáúÿâëåíèåì î ïðîäàæå êâàðòèðû ïî öåíå íèæå ðûíî÷íîé. Âëàäåëüöû êâàðòèðû ìîãóò áûòü êàê ìíèìûå, òàê è íàñòîÿùèå. Îíè ïîêàçûâàþò êâàðòèðó ïÿòè-øåñòè êëèåíòàì è â ñëó÷àå çàèíòåðåñîâàííîñòè â ïîêóïêå áåðóò çàäàòîê â ðàçìåðå 10-15 ïðîöåíòîâ îò ïðîäàæíîé ñòîèìîñòè ñ óñëîâèåì ïðîäàæè êâàðòèðû ÷åðåç îãîâîðåííûé ñòîðîíàìè ñðîê, íàïðèìåð íåäåëÿ èëè äâå.
Äëÿ óáåäèòåëüíîñòè áóäóùèì ïîêóïàòåëÿì âðó÷àþòñÿ ðàñïèñêè â ïîëó÷åíèè çàäàòêà è êîïèè äîêóìåíòîâ, ïîäòâåðæäàþùèõ ïðàâî ñîáñòâåííîñòè ïðîäàâöà.
Ïîñëå ïîëó÷åíèÿ çàäàòêà îò íåñêîëüêèõ ïîêóïàòåëåé êâàðòèðà áûñòðî ïðîäàåòñÿ îäíîìó èç íèõ. Ïðîäàâöû èñ÷åçàþò, à íîâûé ñîáñòâåííèê êâàðòèðû âûíóæäåí îáúÿñíÿòüñÿ ñ îáìàíóòûìè ïðåòåíäåíòàìè. Ýòîò ñïîñîá îáìàíà ïðèíîñèò ëîâêà÷àì äîâîëüíî êðóïíûå ñóììû.
"Ïðîòèâîÿäèå" ïðîòèâ ýòîãî ñïîñîáà îáìàíà èìååòñÿ. Íàäî â îáìåí íà çàäàòîê âçÿòü ó ïðîäàâöà îðèãèíàëû îñíîâíûõ äîêóìåíòîâ íà âëàäåíèå êâàðòèðîé (ñâèäåòåëüñòâî î ñîáñòâåííîñòè, äîãîâîð ïåðåäà÷è â ñîáñòâåííîñòü).  ýòîì ñëó÷àå âåðîÿòíîñòü îáìàíà ãîðàçäî ìåíüøå.
Íåðåäêè ôàêòû ìîøåííè÷åñòâà ïðè äàðåíèè æèëîé ïëîùàäè.  ñîîòâåòñòâèè ñî ñò.572 ÃÊ ïî äîãîâîðó îäíà ñòîðîíà (äàðèòåëü) áåçâîçìåçäíî ïåðåäàåò èëè îáÿçóåòñÿ ïåðåäàòü äðóãîé ñòîðîíå (îäàðÿåìîìó) âåùü (â äàííîì ñëó÷àå èìååòñÿ â âèäó æèëîå ïîìåùåíèå) â ñîáñòâåííîñòü èëè èìóùåñòâåííîå ïðàâî (òðåáîâàíèå) ê ñåáå èëè ê òðåòüåìó ëèöó íà äàííóþ âåùü.
×àùå âñåãî äàðåíèåì äåëàåòñÿ ïîïûòêà ïðèêðûòü ôàêòè÷åñêóþ ñäåëêó êóïëè-ïðîäàæè æèëüÿ. Íà þðèäè÷åñêîì ÿçûêå òàêèå ñäåëêè íàçûâàþòñÿ ïðèòâîðíûìè è ïðèçíàþòñÿ íåäåéñòâèòåëüíûìè. Ñ ââåäåíèåì íàëîãîîáëîæåíèÿ ïî ñäåëêàì äàðåíèÿ èìóùåñòâà, â òîì ÷èñëå è æèëüÿ, äàííûé âèä ìîøåííè÷åñòâà òåðÿåò ïðàêòè÷åñêèé ñìûñë, ïîñêîëüêó ðàñõîäû ïî ñäåëêå äàðåíèÿ, åñëè ýòî íå êàñàåòñÿ áëèçêèõ ðîäñòâåííèêîâ, ìàëî ÷åì îòëè÷àþòñÿ îò ðàñõîäîâ ïî äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè.
Îáìàí ïðè ïîêóïêå êâàðòèð â ñòðîÿùèõñÿ äîìàõ â ðàññðî÷êó, äà åùå ïî öåíàì íèæå êîììåð÷åñêèõ, ÷òî îáû÷íî ðåêëàìèðóþò ïîñðåäíè÷åñêèå ôèðìû ïî ïðîäàæå êâàðòèð, ïðîèçâîäèòñÿ, êàê ïðàâèëî, ïî ñëåäóþùåé ñõåìå: ôèðìà-ïîñðåäíèê ïî ðîçíè÷íîé ïðîäàæå êâàðòèð äàåò ðåêëàìó, õîòÿ íå èìååò ïðàâà íà ýòîò âèä ïðîäàæè, ëèáî ñòðîèòåëüñòâî äîìà èç-çà îòñóòñòâèÿ ôèíàíñèðîâàíèÿ çàìîðîæåíî, èëè ïðàâà íà çàâåðøåíèå ñòðîèòåëüñòâà ïðîäàíû äðóãîé îðãàíèçàöèè, ñ êîòîðîé ó ôèðìû íåò äîãîâîðíûõ îòíîøåíèé. Åñòåñòâåííî, äåíüãè ïîêóïàòåëåé îñòàþòñÿ ó ôèðìû-ïîñðåäíèêà, êîòîðàÿ îòäåëûâàåòñÿ áåñêîíå÷íûìè îáåùàíèÿìè. Òÿæáà ñ òàêèìè ôèðìàìè ðåäêî çàêàí÷èâàåòñÿ â ïîëüçó îáìàíóòûõ ïîêóïàòåëåé.
Ïîýòîìó ïðåæäå ÷åì çàêëþ÷àòü äîãîâîð íà ïîêóïêó êâàðòèðû, íåîáõîäèìî ïîòðåáîâàòü ó ôèðìû ëèöåíçèþ íà ïðàâî ðîçíè÷íîé ïðîäàæè æèëüÿ, à òàêæå ïðîâåðèòü íàëè÷èå ó íåå äîãîâîðà ñ ôèðìîé îïòîâîé ïðîäàæè, âûÿñíèòü îðãàíèçàöèþ, êîòîðàÿ âåäåò ñòðîèòåëüñòâî äîìà, óòî÷íèòü, êàêèå êâàðòèðû îñòàëèñü åùå íå âûêóïëåííûìè.
Íåäåéñòâèòåëüíîñòü æèëèùíûõ ñäåëîê ïî îñíîâàíèÿì, ïðåäóñìîòðåííûì çàêîíîì. Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ çàêðåïëÿåò äîâîëüíî øèðîêèé êðóã îñíîâàíèé, ïî êîòîðûì ñîâåðøåííàÿ æèëèùíàÿ ñäåëêà ìîæåò áûòü ïðèçíàíà íåäåéñòâèòåëüíîé.
Òàêèìè îñíîâàíèÿìè ÿâëÿþòñÿ íåñîîòâåòñòâèå ñäåëêè çàêîíó, èíûì ïðàâîâûì àêòàì èëè ñîâåðøåíèå åå ñ öåëüþ, ïðîòèâíîé îñíîâàì ïðàâîïîðÿäêà è íðàâñòâåííîñòè. Íåäåéñòâèòåëüíû (íè÷òîæíû) ìíèìûå è ïðèòâîðíûå ñäåëêè, ñîâåðøåííûå â ïåðâîì ñëó÷àå ëèøü äëÿ âèäà, áåç íàìåðåíèÿ ñîçäàòü ñîîòâåòñòâóþùèå ïðàâîâûå ïîñëåäñòâèÿ, âî âòîðîì - ñ öåëüþ ïðèêðûòü äðóãóþ ñäåëêó, ÷àùå âñåãî íåçàêîííóþ.
Ìíèìîé áóäåò, íàïðèìåð, ñäåëêà êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî äîìà, åñëè ýòîò äîì îñòàëñÿ âî âëàäåíèè è ïîëüçîâàíèè ïðîäàâöà, à èç îáñòîÿòåëüñòâ äåëà âèäíî, ÷òî ñòîðîíû ïðåñëåäîâàëè öåëü âîñïðåïÿòñòâîâàòü îáðàùåíèþ âçûñêàíèÿ íà äîì êðåäèòîðàìè ïðîäàâöà.
Íåäåéñòâèòåëüíûìè ñ÷èòàþòñÿ ñäåëêè, ñîâåðøåííûå ãðàæäàíàìè, ïðèçíàííûìè íåäååñïîñîáíûìè èëè îãðàíè÷åííûìè ñóäîì â äååñïîñîáíîñòè, ãðàæäàíàìè, íå äîñòèãøèìè ñîâåðøåííîëåòèÿ.
Ìîæåò áûòü ïðèçíàíà íåäåéñòâèòåëüíîé ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ ãðàæäàíèíîì, õîòÿ è äååñïîñîáíûì, íî íàõîäèâøèìñÿ â ìîìåíò åå ñîâåðøåíèÿ â òàêîì ñîñòîÿíèè, êîãäà îí íå áûë ñïîñîáåí ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé èëè ðóêîâîäèòü èìè. Íåäåéñòâèòåëüíîé ìîæåò áûòü òàêæå ñäåëêà, êîòîðàÿ áûëà çàêëþ÷åíà ïîä âëèÿíèåì çàáëóæäåíèÿ îäíîé èç ñòîðîí, èìåþùåãî ñóùåñòâåííîå çíà÷åíèå.
Ñðåäè íåäåéñòâèòåëüíûõ ñäåëîê íà æèëèùíîì ðûíêå îñîáóþ îáùåñòâåííóþ îïàñíîñòü ïðåäñòàâëÿþò ñäåëêè, ñîâåðøåííûå ïîä âëèÿíèåì îáìàíà, íàñèëèÿ, óãðîçû, çëîíàìåðåííîãî ñîãëàøåíèÿ ïðåäñòàâèòåëÿ îäíîé ñòîðîíû ñ äðóãîé ñòîðîíîé èëè ñòå÷åíèÿ òÿæåëûõ îáñòîÿòåëüñòâ (ñò.179 ÃÊ).
Âèäû ñäåëîê ñ æèëüåì, ïðèçíàâàåìûå íåäåéñòâèòåëüíûìè
Äàëåå ïîäðîáíî ðàññìàòðèâàþòñÿ âèäû íåäåéñòâèòåëüíûõ ñäåëîê ñ æèëûìè ïîìåùåíèÿìè, êîòîðûå ÷àùå âñåãî ñîâåðøàþòñÿ ìåæäó ãðàæäàíàìè ñ ó÷àñòèåì ðàçíîãî ðîäà ïîñðåäíèêîâ, àêòèâíî äåéñòâóþùèõ íà ðûíêå æèëüÿ.
Íåäåéñòâèòåëüíîñòü ñäåëîê, ñîâåðøåííûõ íåäååñïîñîáíûìè ãðàæäàíàìè. Ñîãëàñíî ñò.32, 33 ÃÊ äëÿ çàùèòû ïðàâ è èíòåðåñîâ íåäååñïîñîáíûõ ãðàæäàí óñòàíàâëèâàþòñÿ îïåêà è ïîïå÷èòåëüñòâî. Îïåêà óñòàíàâëèâàåòñÿ íàä ãðàæäàíàìè, êîòîðûå ïðèçíàíû ñóäîì íåäååñïîñîáíûìè âñëåäñòâèå ïñèõè÷åñêîãî ðàññòðîéñòâà, â ñâÿçè ñ ÷åì îíè íå ñïîñîáíû ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé è ðóêîâîäèòü èìè.  ñèëó çàêîíà îïåêóíû ÿâëÿþòñÿ ïðåäñòàâèòåëÿìè ïîäîïå÷íûõ è ñîâåðøàþò îò èõ èìåíè è â èõ èíòåðåñàõ âñå íåîáõîäèìûå ñäåëêè. Ïîïå÷èòåëüñòâî óñòàíàâëèâàåòñÿ íàä ãðàæäàíàìè, îãðàíè÷åííûìè ñóäîì â äååñïîñîáíîñòè âñëåäñòâèå çëîóïîòðåáëåíèÿ ñïèðòíûìè íàïèòêàìè èëè íàðêîòè÷åñêèìè ñðåäñòâàìè. Ïîïå÷èòåëè äàþò ñîãëàñèå íà ñîâåðøåíèå òåõ ñäåëîê, êîòîðûå ãðàæäàíå, íàõîäÿùèåñÿ ïîä ïîïå÷èòåëüñòâîì, íå âïðàâå ñîâåðøàòü ñàìîñòîÿòåëüíî, â ÷àñòíîñòè êàêèå-ëèáî ñäåëêè ñ èìóùåñòâîì: ïðîäàâàòü, äàðèòü, çàâåùàòü, îáìåíèâàòü, ïîêóïàòü. Âìåñòå â òåì äåéñòâèÿ îïåêóíîâ è ïîïå÷èòåëåé ïî ðàñïîðÿæåíèþ èìóùåñòâîì ïîäîïå÷íîãî â ÷àñòè ñîâåðøåíèÿ èìóùåñòâåííûõ ñäåëîê ïîäêîíòðîëüíû îðãàíàì îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà.
Ãðàæäàíñêî-ïðàâîâàÿ îòâåòñòâåííîñòü ïî ñäåëêàì, çàêëþ÷åííûì ñ ãðàæäàíàìè, ïðèçíàííûìè íåäååñïîñîáíûìè èëè îãðàíè÷åííî äååñïîñîáíûìè, ñîñòîèò â òîì, ÷òî êàæäàÿ èç ñòîðîí òàêîé ñäåëêè îáÿçàíà âîçâðàòèòü äðóãîé ñòîðîíå âñå ïîëó÷åííîå â íàòóðå, à ïðè íåâîçìîæíîñòè âîçâðàòèòü ïîëó÷åííîå â íàòóðå - âîçìåñòèòü åãî ñòîèìîñòü â äåíüãàõ. Äååñïîñîáíàÿ ñòîðîíà îáÿçàíà, êðîìå òîãî, âîçìåñòèòü äðóãîé ñòîðîíå ïîíåñåííûé åþ ðåàëüíûé óùåðá, åñëè äååñïîñîáíàÿ ñòîðîíà çíàëà èëè äîëæíà áûëà çíàòü î íåäååñïîñîáíîñòè äðóãîé ñòîðîíû (ï.1 ñò.171 ÃÊ).
Îïåêóí, ïîïå÷èòåëü, èõ ñóïðóãè è áëèçêèå ðîäñòâåííèêè íå âïðàâå ñîâåðøàòü ñäåëêè ñ ïîäîïå÷íûì, à òàêæå ïðåäñòàâëÿòü åãî ïðè çàêëþ÷åíèè ñäåëîê èëè âåäåíèè ñóäåáíûõ äåë ìåæäó ïîäîïå÷íûì è ñóïðóãîì îïåêóíà èëè ïîïå÷èòåëÿ è èõ áëèçêèìè ðîäñòâåííèêàìè (ñò.37 ÃÊ). Áåç ïðåäâàðèòåëüíîãî ðàçðåøåíèÿ îðãàíà îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà íå ðàçðåøàåòñÿ ñîâåðøåíèå äîãîâîðà äàðåíèÿ îò èìåíè ïîäîïå÷íîãî.
Íà ïðàêòèêå âûÿñíåíèå äååñïîñîáíîñòè ãðàæäàíèíà - ó÷àñòíèêà æèëèùíîé ñäåëêè îêàçûâàåòñÿ áîëüøîé è ñëîæíîé çàäà÷åé. Ïî äàííûì Íåçàâèñèìîé ïñèõèàòðè÷åñêîé àññîöèàöèè, ñðåäè ïðîæèâàþùèõ è îáìåíèâàþùèõ êâàðòèðû ìàññà ëèö ñ ïñèõè÷åñêèìè ðàññòðîéñòâàìè, ÷üÿ áåñïîìîùíîñòü æóëüíè÷åñêè èñïîëüçóåòñÿ êàê ïîñðåäíè÷åñêèìè ôèðìàìè, òàê è àë÷íûìè ðîäñòâåííèêàìè.
Ñäåëêè, ñòîðîíîé â êîòîðûõ ÿâëÿþòñÿ ïñèõè÷åñêè áîëüíûå, íî íå ïðèçíàííûå â ñóäåáíîì ïîðÿäêå íåäååñïîñîáíûìè, â ÷àñòíîñòè ñòàðèêè ñ òåìè èëè èíûìè ñòåïåíÿìè ïñèõè÷åñêîé íåñîñòîÿòåëüíîñòè, àëêîãîëèêè, îñóùåñòâëÿþòñÿ áåç ïñèõèàòðè÷åñêîãî îñâèäåòåëüñòâîâàíèÿ.
Ñòàòüåé 43 Îñíîâ çàêîíîäàòåëüñòâà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè î íîòàðèàòå óñòàíîâëåíî: "Ïðè óäîñòîâåðåíèè ñäåëîê âûÿñíÿåòñÿ äååñïîñîáíîñòü ãðàæäàí è ïðîâåðÿåòñÿ ïðàâîñïîñîáíîñòü þðèäè÷åñêèõ ëèö, ó÷àñòâóþùèõ â ñäåëêàõ.  ñëó÷àå ñîâåðøåíèÿ ñäåëêè ïðåäñòàâèòåëåì ïðîâåðÿþòñÿ è åãî ïîëíîìî÷èÿ".
Îäíàêî ìåõàíèçì ðåàëèçàöèè ýòîé íîðìû íå îòëàæåí, ÷òî ñòàíîâèòñÿ îäíîé èç îñíîâíûõ ïðè÷èí êðèìèíàëüíîé ñèòóàöèè íà ðîññèéñêîì ðûíêå æèëüÿ.  çàêîíå íè÷åãî íå ñêàçàíî î ïðàâå íîòàðèóñà íàçíà÷èòü ýêñïåðòèçó è ïîñòàâèòü ïåðåä ýêñïåðòîì âîïðîñ: ñïîñîáåí ëè ãðàæäàíèí ïîíèìàòü õàðàêòåð ñîâåðøàåìûõ èì äåéñòâèé è îñîçíàåò ëè ïðàâîâûå ïîñëåäñòâèÿ ñäåëêè, ïîñêîëüêó ïðîäàæà, çàâåùàíèå, îáìåí, äàðåíèå æèëüÿ ìîãóò ñóùåñòâåííî óõóäøèòü ïîëîæåíèå ãðàæäàíèíà.
Çàêîí Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè “Î ïñèõèàòðè÷åñêîé ïîìîùè è ãàðàíòèÿõ ïðàâ ãðàæäàí ïðè åå îêàçàíèè” ïðåäóñìàòðèâàåò: ïðè ðåàëèçàöèè ãðàæäàíèíîì ñâîèõ ïðàâ è ñâîáîä òðåáîâàíèÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ ñâåäåíèé î ñîñòîÿíèè åãî ïñèõè÷åñêîãî çäîðîâüÿ âîçìîæíû ëèøü â ñëó÷àÿõ, óñòàíîâëåííûõ çàêîíîì. Ïîêà äàæå íîòàðèóñ íå âïðàâå îáðàòèòüñÿ â ïñèõîíåâðîëîãè÷åñêèé äèñïàíñåð, ÷òîáû óäîñòîâåðèòüñÿ â ïñèõè÷åñêîì çäîðîâüå ëèöà, ñîâåðøàþùåãî ñäåëêó ñ æèëüåì.
Ïðîáëåìà ýòà âåñüìà àêòóàëüíà äëÿ ðàçðåøåíèÿ êðèìèíàëüíîé îáñòàíîâêè íà æèëèùíîì ðûíêå. Íàèáîëüøåå ÷èñëî êàáàëüíûõ ñäåëîê ïðîèñõîäèò ñ ãðàæäàíàìè, êîòîðûå ïî ñóäó íå ïðèçíàíû íåäååñïîñîáíûìè èëè îãðàíè÷åííûìè â äååñïîñîáíîñòè, íî ïî ñóùåñòâó íå ìîãóò îòäàâàòü ñåáå îò÷åò â ñîâåðøàåìûõ äåéñòâèÿõ.
Ïåðåä ñóäîì ïî çàÿâëåíèþ ÷ëåíîâ ñåìüè òàêîãî ãðàæäàíèíà, ïðîôñîþçà è èíûõ îáùåñòâåííûõ îðãàíèçàöèé, ïðîêóðîðà, îðãàíà îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà, ïñèõèàòðè÷åñêîãî ó÷ðåæäåíèÿ ìîæåò áûòü ïîñòàâëåí âîïðîñ î ïðèçíàíèè ãðàæäàíèíà îãðàíè÷åííî äååñïîñîáíûì èëè íåäååñïîñîáíûì.  ýòîì ñëó÷àå ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ ãðàæäàíèíîì, âïîñëåäñòâèè ïðèçíàííûì ñóäîì íåäååñïîñîáíûì, ìîæåò áûòü ïðèçíàíà ñóäîì íåäåéñòâèòåëüíîé ïî èñêó åãî îïåêóíà, åñëè äîêàçàíî, ÷òî â ìîìåíò ñîâåðøåíèÿ ñäåëêè ãðàæäàíèí íå áûë ñïîñîáåí ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé èëè ðóêîâîäèòü èìè.
Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ (ñò.41) ïðåäóñìàòðèâàåò è òàêóþ ôîðìó ïîïå÷èòåëüñòâà, êàê óñòàíîâëåíèå ïî ïðîñüáå ñîâåðøåííîëåòíåãî äååñïîñîáíîãî ãðàæäàíèíà, êîòîðûé ïî ñîñòîÿíèþ çäîðîâüÿ íå ìîæåò ñàìîñòîÿòåëüíî îñóùåñòâëÿòü è çàùèùàòü ñâîè ïðàâà è èñïîëíÿòü îáÿçàííîñòè, ïàòðîíàæà (ïîêðîâèòåëüñòâà). Ðàñïîðÿæåíèå èìóùåñòâîì, ïðèíàäëåæàùèì ñîâåðøåííîëåòíåìó äååñïîñîáíîìó ïîäîïå÷íîìó, îñóùåñòâëÿåòñÿ ïîïå÷èòåëåì (ïîìîùíèêîì) íà îñíîâàíèè äîãîâîðà ïîðó÷åíèÿ èëè äîâåðèòåëüíîãî óïðàâëåíèÿ, çàêëþ÷åííîãî ñ ïîäîïå÷íûì. Ïàòðîíàæ íàä ñîâåðøåííîëåòíèì äååñïîñîáíûì ãðàæäàíèíîì ïðåêðàùàåòñÿ ïî òðåáîâàíèþ ýòîãî ãðàæäàíèíà.
Íåäåéñòâèòåëüíîñòü ñäåëîê, ñîâåðøåííûõ ãðàæäàíàìè, íå ñïîñîáíûìè ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé. Çàêîí (ñò.177 ÃÊ) óñòàíàâëèâàåò, ÷òî ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ ãðàæäàíèíîì, õîòÿ è äååñïîñîáíûì, íî íàõîäÿùèìñÿ â ìîìåíò åå ñîâåðøåíèÿ â òàêîì ñîñòîÿíèè, êîãäà îí íå ìîã ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé èëè ðóêîâîäèòü èìè, ïðèçíàåòñÿ ñóäîì íåäåéñòâèòåëüíîé ïî èñêó ýòîãî ãðàæäàíèíà ëèáî èíûõ ëèö, ÷üè ïðàâà èëè îõðàíÿåìûå çàêîíîì èíòåðåñû íàðóøåíû â ðåçóëüòàòå åå ñîâåðøåíèÿ.
Ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ ãðàæäàíèíîì, âïîñëåäñòâèè ïðèçíàííûì íåäååñïîñîáíûì, ìîæåò áûòü ïðèçíàíà ñóäîì íåäåéñòâèòåëüíîé ïî èñêó åãî îïåêóíà, åñëè äîêàçàíî, ÷òî â ìîìåíò ñîâåðøåíèÿ ñäåëêè ãðàæäàíèí íå áûë ñïîñîáåí ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé èëè ðóêîâîäèòü èìè.
 îòëè÷èå îò ñäåëîê ëèö, ïðèçíàííûõ íåäååñïîñîáíûìè âñëåäñòâèå äóøåâíîé áîëåçíè èëè ñëàáîóìèÿ, ñäåëêè ãðàæäàí, õîòÿ è äååñïîñîáíûõ, íî íàõîäÿùèõñÿ â ìîìåíò èõ ñîâåðøåíèÿ â òàêîì ñîñòîÿíèè, ÷òî îíè íå ìîãëè ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé, íå ÿâëÿþòñÿ íè÷òîæíûìè, òî åñòü áåññïîðíî íåäåéñòâèòåëüíûìè, à ìîãóò áûòü îñïîðåíû â ñóäå.
Ïðè ýòîì â äîêàçûâàíèè íóæäàåòñÿ ñàì ôàêò "íåâìåíÿåìîñòè" ãðàæäàíèíà. Êàê ïðàâèëî, â òàêèõ ñëó÷àÿõ ñóäû íå îãðàíè÷èâàþòñÿ ñâèäåòåëüñêèìè ïîêàçàíèÿìè, à òðåáóþò â ïîäòâåðæäåíèå äàííîãî ôàêòà ïðåäñòàâëåíèÿ ñïðàâîê ëå÷åáíûõ ó÷ðåæäåíèé, ïðîâåäåíèÿ ýêñïåðòèçû è ò.ï.
Ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ, íàïðèìåð, â ñîñòîÿíèè îïüÿíåíèÿ, íå ìîæåò ñëóæèòü îñíîâàíèåì ïðèçíàíèÿ åå íåäåéñòâèòåëüíîé ïî ñò.177 ÃÊ èç-çà öåëîãî ðÿäà îáñòîÿòåëüñòâ. Ïðåæäå âñåãî, â áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ ÷åëîâåê â ñîñòîÿíèè îïüÿíåíèÿ íå ïîëíîñòüþ òåðÿåò êîíòðîëü íàä ñâîèìè äåéñòâèÿìè. Êðîìå òîãî, åñëè ñ÷èòàòü ñîñòîÿíèå îïüÿíåíèÿ îñíîâàíèåì äëÿ ïðèçíàíèÿ ñäåëîê íåäåéñòâèòåëüíûìè, ýòî ïîðîäèëî áû íåóñòîé÷èâîñòü äåëîâîãî îáîðîòà.
Íåäåéñòâèòåëüíîñòü ñäåëêè, ñîâåðøåííîé ïîä âëèÿíèåì çàáëóæäåíèÿ, èìåþùåãî ñóùåñòâåííîå çíà÷åíèå (ñò.178 ÃÊ). Òàêèì çàáëóæäåíèåì ñ÷èòàåòñÿ íå ñîîòâåòñòâóþùåå äåéñòâèòåëüíîñòè ïðåäñòàâëåíèå î êàêèõ-ëèáî ñóùåñòâåííûõ äëÿ äàííîé ñäåëêè îáñòîÿòåëüñòâàõ èëè íåçíàíèå ýòèõ îáñòîÿòåëüñòâ.
Ñóùåñòâåííûé õàðàêòåð çàáëóæäåíèÿ îïðåäåëÿåòñÿ â êàæäîì êîíêðåòíîì ñëó÷àå ñóäîì. Ïðè ýòîì çàáëóæäåíèå ìîæåò êàñàòüñÿ ëþáîãî ýëåìåíòà ñäåëêè: ëè÷íîñòè êîíòðàãåíòà, ïðåäìåòà ñäåëêè, ñðîêîâ è ìåñòà èñïîëíåíèÿ è ò.ä.  òî æå âðåìÿ çàáëóæäåíèå â ìîòèâàõ, ïî êîòîðûì ëèöî ñîâåðøàåò ñäåëêó, íå ìîæåò ñ÷èòàòüñÿ ñóùåñòâåííûì, åñëè ýòîò ìîòèâ íå âêëþ÷åí ñòîðîíàìè â ñàìî ñîäåðæàíèå ñäåëêè. Òàê, åñëè ãðàæäàíèí ïðîäàë æèëîé äîì â íàäåæäå ïîëó÷èòü ðàáîòó â äðóãîì ãîðîäå, íî ïåðååçä íå ñîñòîÿëñÿ, ýòî íå ìîæåò ïîñëóæèòü äëÿ ñóäà îñíîâàíèåì ïðèçíàòü íåäåéñòâèòåëüíûì çàêëþ÷åííûé â ñâÿçè ñ ïðåäïîëàãàåìûì îòúåçäîì äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè.
Íåìàëîå ÷èñëî ñäåëîê, ñâÿçàííûõ ñ îáìåíîì æèëûõ ïîìåùåíèé, ñîâåðøàåòñÿ ïîä âëèÿíèåì çàáëóæäåíèé, èìåþùèõ ñóùåñòâåííîå çíà÷åíèå. ×àùå âñåãî ïðè÷èíîé ðàñòîðæåíèÿ ñäåëêè ñòàíîâÿòñÿ ñêðûòûå äåôåêòû îáìåíèâàåìûõ æèëûõ ïîìåùåíèé, ïîðîé íåóñòðàíèìûå èç-çà êîíñòðóêòèâíûõ íåäîñòàòêîâ æèëîãî äîìà.  ýòèõ ñëó÷àÿõ ñäåëêà ïðèçíàåòñÿ íåäåéñòâèòåëüíîé ïî èñêó ñòîðîíû, äåéñòâîâàâøåé ïîä âëèÿíèåì çàáëóæäåíèÿ, õîòÿ çàáëóæäåíèå èñòöà è íå ÿâëÿåòñÿ ñëåäñòâèåì âèíîâíîãî ïîâåäåíèÿ äðóãîé ñòîðîíû.
Íåäåéñòâèòåëüíîñòü ñäåëêè, ñîâåðøåííîé âñëåäñòâèå ñòå÷åíèÿ òÿæåëûõ îáñòîÿòåëüñòâ (ñò.179 ÃÊ). Äëÿ òîãî, ÷òîáû ñóä ïðèçíàë íåäåéñòâèòåëüíîé (êàáàëüíîé) ñäåëêó ïî ýòîìó îñíîâàíèþ, íåîáõîäèìî, ÷òîáû ëèöîì, îñïàðèâàþùèì ñäåëêó, áûëî äîêàçàíî íàëè÷èå äâóõ ïðèçíàêîâ: ñòå÷åíèå òÿæåëûõ îáñòîÿòåëüñòâ è êðàéíÿÿ íåâûãîäíîñòü ñäåëêè.
Çàùèòà æèëèùíûõ ïðàâ ãðàæäàí, íå äîñòèãøèõ ñîâåðøåííîëåòèÿ. Çàêîí ïîäðàçäåëÿåò íåñîâåðøåííîëåòíèõ ãðàæäàí íà äâå ãðóïïû: íà ëèö, íå äîñòèãøèõ 14 ëåò, è íà ëèö â âîçðàñòå îò 14 äî 18 ëåò. Äëÿ âîñïèòàíèÿ íåñîâåðøåííîëåòíèõ äåòåé, êîòîðûå âñëåäñòâèå áîëåçíè èëè ñìåðòè ðîäèòåëåé, ëèøåíèÿ èõ ðîäèòåëüñêèõ ïðàâ èëè ïî äðóãèì ïðè÷èíàì îñòàëèñü áåç ðîäèòåëüñêîãî ïîïå÷åíèÿ, à òàêæå äëÿ çàùèòû ëè÷íûõ è èìóùåñòâåííûõ ïðàâ è èíòåðåñîâ ýòèõ äåòåé óñòàíàâëèâàåòñÿ îïåêà èëè ïîïå÷èòåëüñòâî.
Ñîãëàñíî ñò.28 ÃÊ çà íåñîâåðøåííîëåòíèõ, íå äîñòèãøèõ 14 ëåò (ìàëîëåòíèõ), ñäåëêè ìîãóò ñîâåðøàòü îò èõ èìåíè ðîäèòåëè, óñûíîâèòåëè èëè îïåêóíû. Íèêàêèå äðóãèå ëèöà, äàæå ñàìûå áëèçêèå ðîäñòâåííèêè, íå âïðàâå ñîâåðøàòü îò èõ èìåíè êàêèå-ëèáî ñäåëêè.
Íåñîâåðøåííîëåòíèå â âîçðàñòå îò 14 äî 18 ëåò ñîâåðøàþò ñäåëêè, çà èñêëþ÷åíèåì ìåëêèõ áûòîâûõ, ñ ïèñüìåííîãî ñîãëàñèÿ ñâîèõ çàêîííûõ ïðåäñòàâèòåëåé - ðîäèòåëåé, óñûíîâèòåëåé èëè ïîïå÷èòåëåé. Ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ òàêèì íåñîâåðøåííîëåòíèì, äåéñòâèòåëüíà ïðè åå ïîñëåäóþùåì ïèñüìåííîì îäîáðåíèè åãî ðîäèòåëÿìè, óñûíîâèòåëÿìè èëè ïîïå÷èòåëåì. Äååñïîñîáíîñòü ýòîé ãðóïïû íåñîâåðøåííîëåòíèõ ðàñøèðÿåòñÿ ïî äîñòèæåíèè 16 ëåò. Îíè âïðàâå áûòü ÷ëåíàìè êîîïåðàòèâîâ (ñò.26 ÃÊ).
Íåñîâåðøåííîëåòíèé, äîñòèãøèé 16 ëåò, ìîæåò áûòü îáúÿâëåí ïîëíîñòüþ äååñïîñîáíûì, åñëè îí ðàáîòàåò ïî òðóäîâîìó äîãîâîðó, â òîì ÷èñëå ïî êîíòðàêòó, èëè ñ ñîãëàñèÿ ðîäèòåëåé, óñûíîâèòåëåé èëè ïîïå÷èòåëÿ çàíèìàåòñÿ ïðåäïðèíèìàòåëüñêîé äåÿòåëüíîñòüþ. Îáúÿâëåíèå íåñîâåðøåííîëåòíåãî ïîëíîñòüþ äååñïîñîáíûì (ýìàíñèïàöèÿ) ïðîèçâîäèòñÿ ïî ðåøåíèþ îðãàíà îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà - ñ ñîãëàñèÿ îáîèõ ðîäèòåëåé, óñûíîâèòåëåé èëè ïîïå÷èòåëÿ ëèáî ïðè îòñóòñòâèè òàêîãî ñîãëàñèÿ - ïî ðåøåíèþ ñóäà (ñò.27 ÃÊ).
 ñâÿçè ñ ìíîãî÷èñëåííûìè ôàêòàìè íàðóøåíèÿ æèëèùíûõ ïðàâ íåñîâåðøåííîëåòíèõ, ñâÿçàííûìè ñ èñêëþ÷åíèåì èõ èç ÷èñëà ñîáñòâåííèêîâ æèëûõ ïîìåùåíèé ïðè ïðèâàòèçàöèè ýòèõ ïîìåùåíèé è ñ ïîñëåäóþùèì ëèøåíèåì æèëüÿ ïðè åãî îò÷óæäåíèè, Ôåäåðàëüíûì çàêîíîì îò 11 àâãóñòà 1994 ãîäà áûëè âíåñåíû èçìåíåíèÿ è äîïîëíåíèÿ â Çàêîí ÐÔ "Î ïðèâàòèçàöèè æèëèùíîãî ôîíäà â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè".
Íåñîâåðøåííîëåòíèå, ñòàâøèå ñîáñòâåííèêàìè çàíèìàåìîãî æèëîãî ïîìåùåíèÿ â ïîðÿäêå åãî ïðèâàòèçàöèè, ñîõðàíÿþò ïðàâî íà îäíîêðàòíóþ áåñïëàòíóþ ïðèâàòèçàöèþ æèëîãî ïîìåùåíèÿ â äîìàõ ãîñóäàðñòâåííîãî è ìóíèöèïàëüíîãî æèëèùíîãî ôîíäà ïîñëå äîñòèæåíèÿ èìè ñîâåðøåííîëåòèÿ.
Æèëûå ïîìåùåíèÿ, â êîòîðûõ ïðîæèâàþò èñêëþ÷èòåëüíî íåñîâåðøåííîëåòíèå â âîçðàñòå äî 15 ëåò, ïåðåäàþòñÿ èì â ñîáñòâåííîñòü ïî çàÿâëåíèþ ðîäèòåëåé (óñûíîâèòåëåé), îïåêóíîâ ñ ïðåäâàðèòåëüíîãî ðàçðåøåíèÿ îðãàíîâ îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà ëèáî ïî èíèöèàòèâå óêàçàííûõ îðãàíîâ. Æèëûå ïîìåùåíèÿ, â êîòîðûõ ïðîæèâàþò èñêëþ÷èòåëüíî íåñîâåðøåííîëåòíèå â âîçðàñòå îò 15 äî 18 ëåò, ïåðåäàþòñÿ èì â ñîáñòâåííîñòü ïî èõ çàÿâëåíèþ ñ ñîãëàñèÿ ðîäèòåëåé (óñûíîâèòåëåé), ïîïå÷èòåëåé è îðãàíîâ îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà.
 ñëó÷àå ïîìåùåíèÿ íåñîâåðøåííîëåòíåãî â äåòñêîå âîñïèòàòåëüíîå ó÷ðåæäåíèå åãî àäìèíèñòðàöèÿ, ðîäèòåëè (óñûíîâèòåëè) ëèáî îïåêóí íàä åãî èìóùåñòâîì îáÿçàíû â òå÷åíèå øåñòè ìåñÿöåâ ñî äíÿ ïîìåùåíèÿ íåñîâåðøåííîëåòíåãî â óêàçàííîå ó÷ðåæäåíèå îôîðìèòü äîãîâîð ïåðåäà÷è æèëîãî ïîìåùåíèÿ â åãî ñîáñòâåííîñòü è ïðèíÿòü ìåðû ïî ðàñïîðÿæåíèþ æèëûì ïîìåùåíèåì â èíòåðåñàõ íåñîâåðøåííîëåòíåãî.
Äëÿ ñîâåðøåíèÿ ñäåëîê â îòíîøåíèè ïðèâàòèçèðîâàííûõ æèëûõ ïîìåùåíèé, â êîòîðûõ ïðîæèâàþò íåñîâåðøåííîëåòíèå, òðåáóåòñÿ ïðåäâàðèòåëüíîå ðàçðåøåíèå îðãàíîâ îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà. Ýòî ïðàâèëî ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ òàêæå íà æèëûå ïîìåùåíèÿ, â êîòîðûõ íåñîâåðøåííîëåòíèå íå ïðîæèâàþò, îäíàêî íà ìîìåíò ïðèâàòèçàöèè èìåëè íà ýòî æèëîå ïîìåùåíèå ðàâíûå ñ ñîáñòâåííèêîì ïðàâà.
Ïðè íåñîáëþäåíèè óêàçàííîãî ïîðÿäêà ñäåëêà ìîæåò áûòü ïðèçíàíà íåäåéñòâèòåëüíîé. Êàæäàÿ èç ñòîðîí òàêîé ñäåëêè îáÿçàíà âîçâðàòèòü äðóãîé ñòîðîíå âñå ïîëó÷åííîå â íàòóðå, à ïðè íåâîçìîæíîñòè âîçâðàòèòü â íàòóðå - âîçìåñòèòü åãî ñòîèìîñòü â äåíüãàõ.
Îòâåòñòâåííîñòü çà íåçàêîííûå îïåðàöèè ñ æèëüåì
Ãðàæäàíñêî-ïðàâîâàÿ è óãîëîâíàÿ îòâåòñòâåííîñòü ó÷àñòíèêîâ æèëèùíîé ñäåëêè, ñîâåðøåííîé ïîä âëèÿíèåì îáìàíà, íàñèëèÿ èëè óãðîçû. Óãîëîâíûì êîäåêñîì Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè, ââåäåííûì â äåéñòâèå ñ 1 ÿíâàðÿ 1997 ãîäà, ìîøåííè÷åñòâî êâàëèôèöèðóåòñÿ êàê õèùåíèå ÷óæîãî èìóùåñòâà èëè ïðèîáðåòåíèå ïðàâà íà ÷óæîå èìóùåñòâî ïóòåì îáìàíà èëè çëîóïîòðåáëåíèÿ äîâåðèåì.
Ïðè ñîâåðøåíèè ñäåëêè ïîñðåäñòâîì ìîøåííè÷åñòâà äëÿ åå ó÷àñòíèêîâ íàñòóïàþò ñëåäóþùèå ãðàæäàíñêî-ïðàâîâûå ïîñëåäñòâèÿ (ñò.179 ÃÊ): åñëè ñäåëêà (äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè æèëüÿ, äàðåíèÿ, îáìåíà, ìåíû è ò.ä.) áóäåò ïðèçíàíà ñóäîì íåäåéñòâèòåëüíîé, ïîòåðïåâøåìó âîçâðàùàåòñÿ äðóãîé ñòîðîíîé âñå ïîëó÷åííîå åþ ïî ñäåëêå. Ïðè íåâîçìîæíîñòè âîçâðàòèòü ïîëó÷åííîå æèëîå ïîìåùåíèå â íàòóðå (íàïðèìåð, îíî îêàçàëîñü ïåðåïðîäàíî è â íåì ïðîïèñàíû è ïðîæèâàþò íîâûå æèëüöû, ó êîòîðûõ íåò äðóãîãî æèëüÿ) ñòîèìîñòü ýòîãî ïîìåùåíèÿ âîçìåùàåòñÿ ïîòåðïåâøåìó â äåíüãàõ.
Îäíàêî ãðàæäàíñêî-ïðàâîâàÿ îòâåòñòâåííîñòü âèíîâíîé ñòîðîíû ñäåëêè ýòèì íå èñ÷åðïûâàåòñÿ. Ïîìèìî âîçâðàùåíèÿ íåçàêîííî ïðèîáðåòåííîãî æèëüÿ ïîòåðïåâøåìó ñ íåå âçûñêèâàåòñÿ â äîõîä ãîñóäàðñòâà âñå òî, ÷òî îíà âûïëàòèëà ïî ñäåëêå ïîòåðïåâøåé ñòîðîíå.
Âî ìíîãèõ ñëó÷àÿõ ìîøåííè÷åñòâî ÿâëÿåòñÿ äåéñòâèåì ïðåñòóïíîãî õàðàêòåðà è íàðÿäó ñ ãðàæäàíñêî-ïðàâîâûìè ñàíêöèÿìè âëå÷åò çà ñîáîé ïðèìåíåíèå ìåð óãîëîâíîé îòâåòñòâåííîñòè, êîòîðûå ñóùåñòâåííî óñèëåíû â íîâîì ÓÊ.
Òàê, ñîãëàñíî ñò.159 ÓÊ ëèöà, ñîâåðøèâ ýòî ïðåñòóïëåíèå, â çàâèñèìîñòè îò åãî òÿæåñòè íàêàçûâàþòñÿ øòðàôîì, ëèáî îáÿçàòåëüíûìè èëè èñïðàâèòåëüíûìè ðàáîòàìè, ëèáî àðåñòîì íà ñðîê îò ÷åòûðåõ äî øåñòè ìåñÿöåâ, ëèáî ëèøåíèåì ñâîáîäû íà ñðîê äî äåñÿòè ëåò ñ âîçìîæíîé êîíôèñêàöèåé èìóùåñòâà.
Ãðàæäàíñêî-ïðàâîâàÿ îòâåòñòâåííîñòü ïî ñäåëêàì, ñîâåðøåííûì ïîä âëèÿíèåì íàñèëèÿ è óãðîçû, òà æå, ÷òî è ïî ñäåëêàì, çàêëþ÷åííûì ïîñðåäñòâîì îáìàíà. Îäíàêî óãîëîâíàÿ îòâåòñòâåííîñòü çà ýòîò âèä íåçàêîííûõ ñäåëîê êâàëèôèöèðóåòñÿ ïî ñò.163 ÓÊ êàê âûìîãàòåëüñòâî.
Âûìîãàòåëüñòâîì ñ÷èòàåòñÿ òðåáîâàíèå ïåðåäà÷è ÷óæîãî èìóùåñòâà èëè ïðàâà íà èìóùåñòâî èëè ñîâåðøåíèå äðóãèõ äåéñòâèé èìóùåñòâåííîãî õàðàêòåðà ïîä óãðîçîé ïðèìåíåíèÿ íàñèëèÿ ëèáî óíè÷òîæåíèÿ èëè ïîâðåæäåíèÿ ÷óæîãî èìóùåñòâà, à ðàâíî ïîä óãðîçîé ðàñïðîñòðàíåíèÿ ñâåäåíèé, ïîçîðÿùèõ ïîòåðïåâøåãî èëè åãî áëèçêèõ, ëèáî èíûõ ñâåäåíèé, êîòîðûå ìîãóò ïðè÷èíèòü ñóùåñòâåííûé âðåä ïðàâàì èëè çàêîííûì èíòåðåñàì ïîòåðïåâøåãî ëèáî åãî áëèçêèõ.
Ýòî ïðåñòóïëåíèå ìîæåò ïîâëå÷ü íàêàçàíèå â âèäå ëèøåíèÿ ñâîáîäû äî ïÿòíàäöàòè ëåò ñ êîíôèñêàöèåé èìóùåñòâà.
Îäíèì èç îñíîâàíèé ïðèçíàíèÿ ñäåëêè íåäåéñòâèòåëüíîé ïî ñò.179 Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà ñëóæèò ñîâåðøåíèå åå ïîä âëèÿíèåì óãðîçû, òî åñòü ïñèõè÷åñêîãî âîçäåéñòâèÿ, âûçûâàþùåãî ó ëèöà îïàñåíèÿ ïðè÷èíåíèÿ åìó èëè åãî áëèçêèì ëè÷íîãî èëè èìóùåñòâåííîãî âðåäà (íàïðèìåð, óãðîçà ëèøèòü æèçíè, ïîâðåäèòü çäîðîâüå, çàïÿòíàòü ÷åñòü, óíè÷òîæèòü èìóùåñòâî è ò.ä.). Óãðîçà ìîæåò èñõîäèòü îò ñòîðîíû â ñäåëêå èëè îò äðóãèõ ëèö, î äåéñòâèÿõ êîòîðûõ ýòîé ñòîðîíå èçâåñòíî.
 ïîäàâëÿþùåì áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ óãðîçà ÿâëÿåòñÿ äåéñòâèåì ïðåñòóïíûì è âëå÷åò çà ñîáîé íàðÿäó ñ ãðàæäàíñêî-ïðàâîâûìè ñàíêöèÿìè ïðèìåíåíèå ê óãðîæàâøåìó ìåð óãîëîâíîé îòâåòñòâåííîñòè ïî ñò.163 ÓÊ.
Îñíîâàíèåì ê ïðèçíàíèþ ñäåëêè íåäåéñòâèòåëüíîé ÿâëÿåòñÿ òàêæå óãðîçà ñîâåðøèòü äåéñòâèÿ, â êîòîðûõ âûðàæàëîñü áû çëîóïîòðåáëåíèå ïðèíàäëåæàùèì óãðîæàþùåìó ïðàâîì. Óãðîçà ñîâåðøèòü äåéñòâèÿ, â êîòîðûõ âûðàæàåòñÿ îñóùåñòâëåíèå ïðàâà óãðîæàþùåãî, íàïðèìåð óãðîçà íàïðàâèòü ïî ìåñòó ðàáîòû èñïîëíèòåëüíûé ëèñò äëÿ âçûñêàíèÿ àëèìåíòîâ, íå ìîæåò ñëóæèòü îñíîâàíèåì ïðèçíàíèÿ ñäåëêè íåäåéñòâèòåëüíîé.
Çàêëþ÷åíèå
Íà ôîíå ó÷àñòèâøèõñÿ ñëó÷àåâ ìàõèíàöèé íà ðûíêå æèëüÿ, óâåëè÷èëàñü è ïîòðåáíîñòü ãðàæäàí â ïðàâîâîé çàùèòå èõ èíòåðåñîâ. Ìîæíî ñäåëàòü âûâîä, ÷òî ñåãîäíÿøíåå çàêîíîäàòåëüñòâî íå îáåñïå÷èâàåò ïîëíîé çàùèòû ãðàæäàí îò ïîñÿãàòåëüñòâ íà ñâîå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî - æèëüå.  äàííîé êóðñîâîé ðàáîòå ïðîàíàëèçèðîâàíû ñàìûå ðàñïðîñòðàíåííûå ñïîñîáû ìîøåííè÷åñòâà, è ïðèâåäåí ïðàâîâîé ìåõàíèçì áîðüáû ñ íèìè. Íà äåëå, âñå ïðàâîâûå ïðîöåäóðû îôîðìëåíèÿ ñäåëîê ñ íåäâèæèìîñòüþ ñîáëþäàþòñÿ íå âñåãäà, ÷òî îñîáåííî ñïðàâåäëèâî äëÿ äîãîâîðà æèëèùíîãî íàéìà. Î÷åíü ÷àñòî, íèêàêèõ ïèñüìåííûõ äîãîâîðîâ íå ïîäïèñûâàåòñÿ è âñå îòíîøåíèÿ ñòðîÿòñÿ èñêëþ÷èòåëüíî íà äîâåðèè îáåèõ ñòîðîí.  òàêîì ñëó÷àå, âîññòàíîâëåíèå íàðóøåííûõ ïðàâ ÿâëÿåòñÿ î÷åíü òÿæåëîé, à èíîãäà è íåïîñèëüíîé çàäà÷åé è âñÿ ïðàâîâàÿ ïîìîùü âûëèâàåòñÿ â ñîâåò: íå ñâÿçûâàéòåñü ñ íåçíàêîìûìè ëþäüìè. Ýòî, êîíå÷íî æå ïîêàçûâàåò íåñîâåðøåíñòâî çàùèòû ïðàâ ãðàæäàí.
Èç äàííîé êóðñîâîé ðàáîòû ñëåäóåò, ÷òî ñòðîãîå ñîáëþäåíèå ôîðìàëüíûõ ïðàâèë çàêëþ÷åíèÿ ñäåëîê ñ æèëüåì õîòü è íå äàåò ñòîïðîöåíòíîé ãàðàíòèè è ñòðàõîâêè îò âîçìîæíîãî îáìàíà, íî ñóùåñòâåííî îáëåã÷àåò âîññòàíîâëåíèå íàðóøåííûõ ïðàâ. Ðàçáîð÷èâîñòü è îñòîðîæíîñòü â âûáîðå ôèðì-ïîñðåäíèêîâ äëÿ ñîâåðøåíèé ñäåëîê êóïëè-ïðîäàæè æèëüÿ òàêæå ÿâëÿåòñÿ óñëîâèåì, îáÿçàòåëüíûì äëÿ íåóêîñíèòåëüíîãî ñîáëþäåíèÿ. È â äàííîé îáëàñòè þðèäè÷åñêèå äàííûå ôèðìû êðàéíå âàæíû. Íàëè÷èå èëè îòñóòñòâèå òîãî èëè èíîãî ðåêâèçèòà ÷àñòî îïðåäåëÿåò, ìîæíî ëè âîîáùå èìåòü äåëî ñ äàííûì ðèýëòîðîì.
Список литературы
1.
2.
3.№29, ñ.14
4.“Ïðèâàòèçàöèÿ - ïåðåõîä îò êîëè÷åñòâà ê êà÷åñòâó”, Ýêîíîìèêà è æèçíü, 1997, №3, ñ.11
5.№21
6.№11, ñ.24
7.ATRIUM, 1996, №4
8.№4, ñ.4
9.№8, ñ.5
10.№1, ñ12
11.№4, ñ.14
12.№4, ñ.13