Презентация по риэлтерскому делу на тему Особенности сделок с недвижимостью
Особенности сделок с недвижимостьюМертехин Андрей ВладимировичПреподаватель ГАПОУ УКГП г. Учалы
Сделки с недвижимостью - это то "поле", на котором работает риэлтор. Естественно, что он должен хорошо видеть это поле, понимать, что такое сделка, каковы особенности сделок с недвижимостью, и какие виды сделок на рынке недвижимости возможны.В статье 153 Гражданского кодекса РФ Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
1. Формы сделок:ПростаяНотариальнаяУстныеПисьменныеВ зависимости от количества участников сделки:односторонниедвухсторонниемногосторонние
Сделка с объектами недвижимостиДоговор на совершение сделки Особенности сделок с объектами недвижимостиДолжна быть совершена в письменном виде путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицамиЭто - соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностейСделки с землей и другим недвижимым имуществом в соответствии со ст.164 ГК РФ подлежат государственной регистрации
style.rotation
style.rotation
style.rotation
1.1 Содержание договораа) должно соответствовать действующему законодательствуб) в тексте договора должны в обязательном порядке быть описаны его существенные условия, без которых договор будет признан незаключенным, а сделка – ничтожнойВ соответствии с п.1 . ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договораСущественными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
style.rotation
style.rotation
(+) Для договора купли-продажи объекта недвижимости существенными условиями являются согласованная сторонами цена объекта, а также данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имуществаПри отсутствии существенных условий в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. К условиям, относительно которых по заявлению одной из сторон достигнуто соглашение, могут быть отнесены условия о сроке освобождения и передачи объекта недвижимости
ppt_yppt_yppt_y
ppt_yppt_yppt_y
в) должен быть подписан лично участником сделки либо представителем - надлежаще уполномоченным лицомФизическое лицо, подписывающее договор, должно быть дееспособнымЮридическое лицо, от имени которого совершается сделка, должно обладать правоспособностьюДееспособность– это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять ихПравоспособность юридического лица – это способность иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности
Надлежаще уполномоченные представители – действующие на основании доверенностиДоверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицамиДоверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена. Юридические лица обладают правом выдачи доверенности в простой письменной форме, но обязательно за подписью руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
ppt_yppt_yppt_y
1.2 Особенности сделок с объектами недвижимости, находящимися в общей собственностиИмущество может находиться в общей долевой собственности – с определением доли каждого собственника в праве собственности, и в общей совместной собственности – без определения таких долейСогласно ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Долевой собственник вправе продать либо распорядиться иным образом своей долей при ее возмездном отчуждении с учетом преимущественного права покупки отчуждаемой долиПод реализацией преимущественного права покупки доли понимаются следующие действия:обязательное извещение в письменной форме иных участников долевой собственности о намерении продать долю с указанием цены и иных условий продажи;получение письменного извещения одного из долевых собственников о намерении приобрести предлагаемую к реализации долю на оговоренных условиях; либо отказа всех долевых собственников от покупки доли на предложенных условиях; либо отсутствия ответа всех долевых собственников в течение календарного месяца
2. Виды сделок с объектами недвижимости и их особенности2.1 Безвозмездные сделки:ПриватизацияПриватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондеДоговор приватизации – это договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации, заключаемый органами государственной власти или местного самоуправления с гражданином, получающим жилое помещение в собственностьВ договор приватизации включаются в обязательном порядке несовершеннолетние, зарегистрированные в приватизируемом жилом помещении, независимо от проживания в нем.Заключение договора безвозмездной передачи квартиры (комнаты) в собственность граждан (приватизации) возможно при соблюдении условий добровольности, согласия всех совместно проживающих лиц с 14 лет и однократности бесплатной приватизации.Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия.Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, служебные жилые помещения
Приватизация земельного участка – это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе земельного участка, находящегося у гражданина в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владенииСтатьи 20 и 21 Земельного кодекса РФ говорят о том, что каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участокФедеральным Законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", положившим начало так называемой «дачной амнистии», упрощены условия приватизации земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства.Закон вступил в силу 1 сентября 2006 года и существенно упростил порядок оформления в собственность земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости
ДарениеПо договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) имущество в собственность, заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрацииСторонами договора дарения могут быть как граждане, так и юридические лица, обладающие на праве собственности имуществом, которое передается в дар. Однако ст. ст. 575-576 ГК РФ предусматривает ряд ограничений для сторон:Не может быть заключен договор дарения от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями;Не могут быть дарителями юридические лица – коммерческие организации, основной целью деятельности которых является извлечение прибыли;Дарители имущества, находящегося в общей совместной собственности, вправе заключать договор дарения только по совместному согласию всех собственников.
style.rotation
Ст.573 ГК РФ предусматривает право одаряемого отказаться от принятия в дар имущества. Отказ от дара возможен до момента передачи имущества. В этом случае договор дарения признается расторгнутым, а расторжение производится также письменным соглашением с обязательной государственной регистрацией. Если договор дарения был нотариально заверен, то и отказ от дарения подлежит нотариальному заверению.Даритель также вправе уже после заключения договора дарения и передачи имущества отказаться от дарения, но лишь в оговоренных законом случаях:когда одаряемым совершено посягательство на жизнь или здоровье дарителя или членов его семьи;когда одаряемый умышленно создает угрозу безвозвратной утраты подаренного имущества.По требованию заинтересованного лица (кредитора) судом может быть отменено дарение имущества, подаренного предпринимателем или юридическим лицом за 6 месяцев до признания его несостоятельным (банкротом).
ЗавещаниеНаследование – это переход имущества умершего лица (наследодателя) к иным лицам (наследникам) в установленном законом порядке по завещанию или по закону.Наследование по закону происходит в случае, когда наследодатель к моменту своей смерти не составил завещания или составил его не в соответствии с требованиями закона. При наследовании по закону имущество переходит к ближайшим родственникам умершего в порядке их очередности. Наследниками первой очереди закон именует детей, супруга и родителей наследодателя. В случае отсутствия наследников первой очереди вступают в права наследования наследники второй очереди (братья, сестры, дедушки и бабушки) и т.д.Распорядиться по своему усмотрению своим имуществом после смерти можно только путем составления завещания. Завещание, составленное при обычных обстоятельствах, должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом.Гражданин, который находится в положении, явно угрожающем его жизни, и в силу сложившихся чрезвычайных обстоятельств лишен возможности совершить завещание надлежащим образом, может изложить последнюю волю в отношении своего имущества в простой письменной форме.
style.rotation
ppt_yppt_yppt_y
style.rotation
Изложение гражданином последней воли в простой письменной форме признается его завещанием, если завещатель в присутствии двух свидетелей собственноручно написал и подписал документ, из содержания которого следует, что он представляет собой завещание.Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а в последующем - отменить или изменить совершенное завещание без объяснения причин и без чьего-либо согласия. Каждое последующее завещание отменяет предыдущее.Не наследуют по закону родители после детей, в отношении которых родители были в судебном порядке лишены родительских прав и не восстановлены в этих правах ко дню открытия наследства.
Завещание – это односторонняя сделка, создающая права и обязанности наследника после открытия наследстваОткрытие наследства происходит со смертью наследодателя. Для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Заявление должно быть подано в течение шести месяцев со дня открытия наследстваПризнается, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:- вступил во владение или в управление наследственным имуществом;- оплатил за свой счет долги наследодателя (но не более размеров наследуемой массы) или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.- произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;- принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
style.rotation
style.rotation
style.rotation
style.rotation
style.rotation
ppt_yppt_yppt_y
2.2 Возмездные сделки:Купля-продажаПо договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, здание, сооружение, квартиру, иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную суммуПродавцом имущества может быть физическое или юридическое лицо, владеющее имуществом на праве собственности. Договор купли-продажи заключается в письменной форме, путем составления и подписания документа с единым текстом в количестве, равном количеству участников купли-продажиГосударственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество обязательна. Договор купли-продажи считается заключенным с момента государственной регистрацииСущественными условиями договора купли-продажи являются цена и предмет договора.При отсутствии в договоре согласованного условия о цене недвижимости договор считается незаключенным. Возможно указание в договоре цены за единицу площади объекта недвижимости
style.rotation
Договор купли-продажи объекта недвижимости должен в обязательном порядке содержать точное описание предмета - недвижимого имущества, позволяющее определить его местонахождение на земельном участке либо в составе другого имущества:название и вид имущества (земельный участок, здание, помещение, квартира, доля в праве общей долевой собственности на квартиру);Неточное и неполное описание объекта недвижимости приводит к отказу в государственной регистрации перехода права собственности на объект и признанию договора незаключенным.полный адрес, этаж, номер помещения, квартиры, площадь объекта.назначение (нежилое или жилое, складское, офисное или производственное);В гражданском праве существует принцип неразрывности передачи прав на объект недвижимости и земельный участок, на котором расположен этот объект. Законодатель строго придерживается этого принципа в силу объективных причин – строение неразрывно связано с землей, на которой оно расположено, и не может быть без ущерба для своих качеств отделено от земли. Пользователь строения не имеет возможности осуществлять свои права, не пользуясь земельным участком, на котором расположено строение.
style.rotation
Наем, социальный наем, арендаПо договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату для проживания в немНаймодателем может выступать собственник жилого помещения – Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования, юридические и физические лица.Нанимателем же может быть только физическое лицо. Юридические лица могут арендовать жилое помещение исключительно для проживания своих сотрудников на основании договора арендыЖилые помещения в домах государственного или муниципального жилого фонда предоставляются по договору социального найма малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещенияхНаймодателем по договору социального найма выступает государственный орган и орган местного самоуправления, уполномоченные на это собственником жилого помещения.Наниматель – физическое лицо и члены его семьи
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользованиеАрендодателем может выступать только собственник имущества. Право собственности на объект аренды – недвижимое имущество - необходимо уточнять по правоустанавливающим документам – договору купли-продажи, договору приватизации, свидетельству о государственной регистрации права частной собственности. Если в свидетельстве о государственной регистрации права собственности содержатся сведения о том, что недвижимое имущество находится у арендодателя на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то для сдачи в аренду такого имущество необходимо получить согласие собственника.Аналогичные требования предъявляются также к заключению договора субарендыСторонами договора аренды выступают как юридические лица, так и физические лицаДоговор аренды, заключенный на срок более одного года, а также заключенный с юридическим лицом, должен быть составлен в письменной форме. Если срок договора аренды равен году или более, договор аренды подлежит государственной регистрации. Несоблюдение формы и требования о регистрации договора аренды влекут его ничтожность.
Мена, обмен жилыми помещениямиПо договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны имущество в обмен на другое имущество.Каждая из сторон договора мены является продавцом объекта, который она обязуется передать, и покупателем объекта, который обязуется принять в обмен.Главное отличие договора мены от договора купли-продажи – это то, что в обмен на объект передается именно другой объект, но не деньги. Если в договоре мены не указано иное, то стоимость обмениваемых объектов предполагается равной. Если же стоимость объектов не совпадает, то в договоре мены обязательно должна быть определена разница в цене и порядок ее уплаты.В остальном договоры мены и купли-продажи имеют сходные существенные условия – обязательно точное описание обмениваемых объектов недвижимости, определение их стоимости.Договор мены объектов недвижимости заключается в письменной форме, а переход права собственности по договору мены подлежит государственной регистрации.
style.rotation
ppt_yppt_yppt_y
В отличие от договора мены, сторонами которого могут выступать исключительно собственники жилых помещений, обмен жилых помещений производится между нанимателями государственного или муниципального жилого фонда.Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников.Однако законодатель предусматривает ряд ограничений, не позволяющих произвести обмен жилыми помещениями:если права на жилое помещение оспариваются в судебном порядке;если жилое помещение признано непригодным к проживанию;если в результате обмена в жилое помещение коммунальной квартиры вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания (открытая форма туберкулеза и т.д.).если принято решение о сносе жилого дома, о капитальном ремонте;
style.rotation
Рента и пожизненное содержание с иждивениемРента – эта периодическая выплата (ежемесячная или иная) плательщиком в пользу получателя. Рента может быть выражена в деньгах, оцененных вещах, работах или услугахПо договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты.Плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты или указанного им лицаДоговор пожизненного содержания с иждивением как разновидность договора ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При регистрации договора регистрируется право собственности плательщика ренты на объект недвижимости. Кроме того, рента обременяет объект недвижимости, переданный плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Указанное обременение не позволяет плательщику ренты произвести отчуждение объекта недвижимости до окончания договора, то есть до смерти получателя ренты
style.rotation
ppt_yppt_yppt_y
3. Условия действительности сделокУсловиями действительности сделки являются:Совершение сделки лицом, обладающим достаточной дееспособностьюВолеизъявление лица должно соответствовать его действительной волеФорма сделки должна соответствовать форме, предусмотренной закономСодержание сделки не должно противоречить закону
ppt_yppt_yppt_y
ppt_yppt_yppt_y
ppt_yppt_yppt_y
ppt_yppt_yppt_y
Благодарю за внимание!