Материалы для самостоятельной работы студентов по ПМ 04. Определение стоимости недвижимого имущества по специальности СПО 21.02.05 Земельно-имущественные отношения «Учёт управления земельными ресурсами при их оценке».


Материалы для самостоятельной работы студентов
по ПМ 04. Определение стоимости недвижимого имущества
по специальности СПО 21.02.05 Земельно-имущественные отношения
«Учёт управления земельными ресурсами при их оценке».
Актуальность этой темы возникла потому, что с 1 января 2015г. вступил в силу новый порядок расчета налога на имущество физических лиц. Теперь он исчисляется на основании кадастровой стоимости имущества (п.1 ст.402 НК РФ). Это оно из самых громких последних изменений, внесенных в НК РФ.
Расчет и уплата суммы земельного налога, размера арендной платы и выкупной стоимости земельного участка - это все напрямую зависит от кадастровой стоимости. Это определено ЗК РФ (ст.65,66), НК РФ (гл.31), Постановлением Правительства РФ от 8.04.2000г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
Земля и земельные ресурсы являются основной материальной базой существования и процветания человечества.
Ресурсы земли в наше время более значимо определяют возможности социально-экономического прогресса различных общественных формаций.[6]
Функционирование общественного производства невозможно без использования земли. Каждый земельный участок имеет свои особенности и для рационального использования земель требуется эффективное и научно обоснованное управление процессами, в которые вовлечены участники земельных отношений. Информационной основой управления земельными ресурсами является Государственный кадастр недвижимости (далее ГКН), сведения которого позволяют принимать оперативные и качественные управленческие решения в области реализации земельной политики административно – территориального образования. Вместе с тем, вопросы, связанные с организацией управления земельными ресурсами на основе применения кадастровых данных, на уровне городов требуют более детального научного изучения и уточнения. [11]
Управление земельными ресурсами охватывает весь спектр общественных отношений – от социального до экономического, правового, экологического и других видов управления. Поэтому управление земельными ресурсами – сложно организованная система. Управление осуществляют многими методами и средствами, оно является предметом изучения многих наук и включает следующие аспекты:
– политический, обеспечивающий выполнение социально-политических, экономических и экологических задач государства по рациональному использованию земельных ресурсов;
– административно-управленческий, связанный с формированием системы государственных и муниципальных органов управления земельными ресурсами, разграничением их компетенций, организацией выполнения ими взаимосогласованных функций;
– правовой, обеспечивающий рациональное использование и охрану земли на основании правовых норм, закрепленных в законодательных актах;
– научный, связанный с разработкой научно обоснованных рекомендаций по управлению земельными ресурсами с учетом достижений научно-технического прогресса;
– экономический, определяющий условия эффективного использования земель;
– внедренческий, связанный с разработкой и осуществлением экономических, социальных и иных рычагов, стимулов и мероприятий по рациональному использованию и охране земель.
Объектом управления является весь земельный фонд Российской Федерации, ее субъектов, административного района, города и других муниципальных образований, земельные участки отдельных субъектов земельных отношений, отличающиеся по виду использования, правовому статусу, а также земельные участки общего пользования.[6]
Субъекты управления подразделяют на субъекты, осуществляющие государственное, местное и внутрихозяйственное управление, начиная от государства как субъекта земельных отношений и завершая конкретным юридическим лицом или гражданином.
Предметом управления являются процессы организации использования земли, которая в пределах определенной территории обеспечивает все многообразие потребностей жителей. Многообразие потребностей приводит к многообразию способов использования земель, подлежащих управлению.[14]
Основная цель управления земельными ресурсами – обеспечить удовлетворение потребностей общества на основе использования свойств земли. Цель отражает перспективное состояние земельных ресурсов и процесс их использования.
Выделены следующие основные стратегические цели, которые необходимо достичь для повышения эффективности управления земельными ресурсами:
— повышение эффективности использования земли; 
— увеличение доходной части бюджета от земельных платежей и операций, связанных с землей; 
— максимальное удовлетворение потребностей в земельных участках как граждан, так и предприятий различных отраслей хозяйствования;
— предельное вовлечение земли в оборот и создание необходимых условий для реализации инвестиционного потенциала земель.
Система управления земельными ресурсами включает следующие элементы:
1. Планирование и прогнозирование использования земельных ресурсов.
2. Экономическое стимулирование рационального использования земельных ресурсов.
3. Информационное обеспечение системы управления земельными ресурсами.
4. Нормативно-правовое обеспечение системы управления земельными ресурсами.
5. Мониторинг земель.
6. Организация землеустройства.
7. Контроль за использованием и охраной земель.
Объектом управления земельными ресурсами в муниципальном образовании выступает земельный участок в установленных границах, с фиксированной площадью и правовым режимом в пределах границ поселения. Предметом управления является формирование механизма регулирования земельных отношений и использования земельных участков в границах муниципального образования.
Управление землями на территории поселения включает в себя принятие нормативно-правовых актов в виде решений, программ, правил и раскрывается через внедряемые мероприятия.
При грамотно проводимой земельной политике органы местного самоуправления способны решить насущные вопросы, тем или иным путем повысить качество жизни населения. Земельная политика - это сильный инструмент местной администрации.
Политика муниципальной власти в сфере землепользования должна учитывать все многообразие факторов, влияющих на ценность земельных участков. Все земли необходимо использовать в соответствии с целевым назначением, генеральным планом поселения и проектами планировки и застройки.
Регулирование стоимости на земельные участки должно быть направлено на привлечение инвесторов на неосвоенные территории за счет низкой цены и получения максимума доходов от использования наиболее престижных участков.
Основные ориентиры управления земельных ресурсов в РБ определяет Концепция развития земельных и имущественных отношений в Республике Башкортостан на 2012-2016 годы. Она определяет основные цели, задачи и направления государственной политики Республики Башкортостан в сфере управления и распоряжения (приватизации) земельным и имущественным комплексом Республики Башкортостан.[8]
Достижение поставленных целей и решение задач предполагается путем:
совершенствования нормативных правовых основ по организации использования и охраны земельных ресурсов, обороту земельных участков и защите прав граждан и юридических лиц на земельные участки;
финансирования землеустроительных и кадастровых работ;
создания единого информационного поля, в том числе инфраструктуры пространственных данных, в виде электронных топографических карт и электронных планов на территорию Республики Башкортостан;
государственной регистрации права собственности на сельские леса, городские леса и рекреационные зоны в городе Уфе;
регистрации права долевой собственности участниками долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;
регистрации права собственности муниципальными образованиями на невостребованные земельные доли;
совершенствования системы государственной и негосударственной форм подготовки, переподготовки и повышения квалификации в области управления земельными ресурсами, землеустройства, кадастра, геодезии и картографии;
научного обоснования региональных мероприятий в области земельных отношений, землеустройства, кадастра, изучения и оценки земель, геоинформационных систем;
организации и проведения мониторинга правовых актов органов местного самоуправления по земельным вопросам;
проведения почвенных, геоботанических и иных обследований и изысканий;
оперативного обеспечения земельного рынка достоверными данными о правовом режиме, качественном состоянии и хозяйственном использовании земельных участков;
оказания органам местного самоуправления методической и консультативной помощи по вопросам наделения граждан земельными долями и сделкам с ними;
совершенствования процедуры предоставления земельных участков из земель государственной и муниципальной собственности на основе конкурсов и аукционов, предусмотрев при этом безвозмездное выделение земельных участков для строительства индивидуального жилья молодым семьям, гражданам, имеющим трехи более несовершеннолетних детей, гражданам, имеющим ребенка-инвалида, и другим категориям граждан, нуждающимся в социальной защите;
организации мероприятий по выявлению и привлечению к регистрации прав собственности юридических и физических лиц, фактически использующих земельные участки без оформления прав собственности;
организации мероприятий по выявлению земельных участков с недостающими для исчисления земельного налога сведениями и уточнению данных сведений;
установления дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка;
установления ставок арендных платежей за землю с учетом характеристик и местоположения земельных участков;
совершенствования условий и порядка предоставления земельных участков в аренду с учетом инвестиций в приоритетные отрасли и проекты;
осуществления мониторинга земель, особенно сельскохозяйственного назначения;
систематического проведения государственного земельного надзора за состоянием и использованием земель;
развития и совершенствования форм оказания республиканскими органами исполнительной власти, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными учреждениями гражданами организациям в сфере земельных отношений государственных и муниципальных услуг, связанных с подготовкой, согласованиеми выдачей запрашиваемых ими документов в режиме «одного окна»;
организации работ по актуализации кадастровой стоимости земель в Республике Башкортостан.[8]
В результате выполненных работ исполнителями определена кадастровая стоимость 176011 земельных участков в составе земель населенных пунктов в городском округе г. Уфа.
Предыдущий тур оценки в г. Уфа проводился в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной Приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 года № П/337.
Сравнительный анализ удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков (средневзвешенных по площади), полученных в результате государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов ГО г. Уфа РБ, в разрезе населенных пунктов на примере 7 групп видовразрешенного использования (1, 2, 3, 4, 5, 7, 9) приведен в таблице 2 и на примере всех групп в таблице 1.
Таб. 1
Сравнительный анализ удельных показателей кадастровой стоимости
земельных участков (средневзвешенных по площади) городских округов г.Уфа

Наименование группы вида
разрешенного использования Год проведения
государственной
кадастровой
оценки земель Удельный показатель кадастровой стоимости, руб.
/кв.м
По городскому
округу г.Уфа
1-я группа вида разрешенного
использования
(для размещения домов
среднеэтажной и многоэтажной
жилой застройки) 2006 год 13358,60
2011 год 24359,06
% 182,30%
2-я группа вида разрешенного
использования
(для размещения домов
малоэтажной жилой застройки,
в том числе индивидуальной
жилой застройки) 2006 год 1219,50
2011 год 1035,87
% 84,90%
3-я группа вида разрешенного
использования
(для размещения гаражей и
автостоянок) 2006 год 12 203,10
2011 год 4 401,07
% 36,00%
4-я группа вида разрешенного
использования
(для дачного строительства,
садоводства и огородничества) 2006 год 746,60
2011 год 181,41
% 24,30%
5-я группа вида разрешенного
использования
(для размещения объектов
торговли, общественного
питания и бытового
обслуживания) 2006 год 12 585,60
2011 год 18 283,68
% 145,20%
7-я группа вида разрешенного
использования
(для размещения офисных
зданий делового и
коммерческого назначения) 2006 год 10 254,30
2011 год 15 297,55
% 149,20%
9-я группа вида разрешенного
использования (для
размещения производственных
и административных зданий,
строений, сооружений
промышленности,
коммунального хозяйства,
материально-технического,
продовольственного
снабжения, сбыта и заготовок) 2006 год 3 705,70
2011 год 4 156,17
% 112,20%
Исходя из выводов, сделанных ЗАО «Эксперт – Оценка» при проведении оценочных работ, результаты кадастровой оценки отражают реальный уровень цен, сложившийся на рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов Республике Башкортостан на дату оценки.
С момента проведения предыдущего тура оценки земель населенных пунктов в ГО г. Уфа РБ как увеличились, так и уменьшились в зависимости от целевого использования земель, что отразилось и на полученных результатах. Также изменение кадастровой стоимости земельных участков связано с изменением методики расчета кадастровой стоимости.
Сегодня местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления муниципальной собственностью. Необходимо усовершенствовать нормативно-правовую и техническую базу по переоценке земель, усовершенствовать земельное, налоговое и иное законодательство, регулирующее земельный оборот и платежи за использование, и аренду земельных ресурсов.