Методические рекомендации и задание на выполнение расчетно – графической работы по дисциплине Экономика недвижимости
Методические рекомендации и задание на выполнение
расчетно – графической работы
Разработала: ассистент кафедры Э и М
В. Ю. Ершова
Методические рекомендации к выполнению РГР
( расчетно – графической работы)
Расчетно – графическая работа предназначена для более углубленного закрепления пройденной дисциплины «Экономика недвижимости». РГР состоит из трех взаимосвязанных задач. Вариант выбирается согласно номеру студента по списку. Выполняется на формате А4, шрифт - Times New Roman, № 14. Выполненная работа служит допуском к экзамену (зачету).
Нужно определить рыночную стоимость объекта по трем методам: затратным, сравнительным и доходным. Провести согласование результатов и оформить отчет о проведенной оценки.
Задание к расчетно – графической работе:
Необходимые данные для затратного подхода:
Определить физический износ здания складского помещения по нормативным срокам службы конструктивных элементов с использование соответствующих нормативов. Здание сдано в эксплуатацию в 1999г. При расчетах необходимо учесть, что в 2005 годах проводился капитальный ремонт полов и электропроводки здания. Дата оценки 01.01.20______ год.
Наименование элементов здания
Удельный вес конструктивных элементов по сб. 26, табл. 121, в %
Нормативный срок службы, лет
Износ элементов здания, в %
Средневзвешенная доля износа в износе всего здания, %
1
2
3
4
5
Фундаменты
12
120
самостоятельно
самостоятельно
Стены, перегородки
35
100
самостоятельно
самостоятельно
Кровля
10
8
самостоятельно
самостоятельно
Покрытие
8
100
самостоятельно
самостоятельно
Полы
10
30*
самостоятельно
самостоятельно
Проемы
14
30
самостоятельно
самостоятельно
Внутренняя отделка
5
15
самостоятельно
самостоятельно
Прочие работы и электроосвещение
6
30*
самостоятельно
самостоятельно
Итого
100%
И - ????????
Примем цены условные. Восстановительная стоимость объекта равна 1 050 000 + № варианта.
Определить остаточную стоимость здания по формуле:
Сост = Свост. – Свост. * И/100%.
Износ рассчитывается по формуле:
И = Тф * 100% / Тн,
Где Тф – количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию,
Тн – нормативный срок службы объекта, лет.
Расчет стоимости объекта недвижимости (складское помещение)
методом прямой капитализации (доходный метод)
Данный метод применяется в стабильных условиях рынка недвижимости и использования объекта недвижимости, т. е. величина дохода должна быть постоянной.
Стоимость данного объекта рассчитывается следующим образом:
С = ЧОД / Кк,
Где ЧОД – чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости,
Кк – коэффициент капитализации.
ЧОД = ВД – П – Р,
Где ВД – валовой доход,
П – потери дохода,
Р – расходы по содержанию здания.
Необходимые данные для расчета:
Средняя арендная ставка для помещений (в месяц) - 250 рублей +№ варианта, сдаваемая площадь в аренду – 850 кв. м. допустим, что помещение не сдавалось 1 месяц, тогда простои составят около 20% + № варианта. Расходы по обслуживанию здания за 20_____ год составили (по данным отчетности):
Коммунальные расходы – 18303 рубля – электроэнергия,
- 56780 руб. – зарплата работников,
- 34450 руб. – водоснабжение.
Дополнительные расходы – страхование имущества – 15% от стоимости по балансу (126400 руб.), налог на имущество – 2%.
Расчет ставки капитализации:
Ставка для физических лиц в банке «Отличный» - 12%,
Ставка возврата капитала – 2%;
Ставка на низкую ликвидность = 4%;
Рост курса доллара США на дату оценки (например, сегодня ставка доллара – 31,45, вчера была 30,05 = 31,45/30,05 = 1,04658). Безрисковая ставка получиться = 1,04658 * 12 = 12,56%.
Суть доходного метода в том, что расчет ведется с тем учетом, что объект в будущем может принести прибыль (доход)!!!!!!!!!!
Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным методом
В данном методе вводятся поправки к ценам объектов – аналогов, для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Объекты – аналоги представлены в таблице:
Объект – аналог
Год постройки
Общая площадь, кВ. м.
Цена продажи
Стоимость 1 кв. м.
Дата продажи
Примечания
Склад № А
1996
900 + №В
405000+№В
450 руб. +№В
07.03.2009
Нет ограждений
Склад № Б
1990
1003 + №В
501500+№В
500 руб.+№В
14.03.2009
Нет конструктивных характеристик ограждений
Склад № В
1994
945+ №В
453600+№В
480 руб.+№В
30.04.2009
Нет ограждений
Склад № Г
1997
890 + №В
373800+№В
420 руб.+№В
14.08.2009
Нет конструктивных характеристик ограждений
Дополнительные данные для всех вариантов ставка рублевого депозита 24% (0,28859) в год, т. е. количество периодов 4.
№ п/п
Показатели
Объект оценки
Объект А
Объект Б
Объект В
Объект Г
1
Право собственности
Полное
Полное
Полное
Полное
Полное
2
Условия финансирования
Рыночное
50% сразу, 50% в течение года
Рыночное
Рыночное
Рыночное
3
Условия продажи
Рыночные
Рыночные
Нерыночные. Цены занижены, на 5% от рыночной стоимости
Рыночные
Рыночные
4
Месторасположение
-
Хуже на 15%
Хуже на 15%
Хуже на 15%
Лучше на 15%
5
Износ
12%
29%
24%
11%
15%
Расчет начинается с введения корректировок (поправок) к объектам – аналогам, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта. Затем выявляется наименьшая величина корректировок (по сумме) у объектов и тот объект, в цену которого будет внесено меньше поправок и будет являться аналогом оцениваемого объекта, т. е. его цена будет ценой вашего объекта.
Согласование результатов расчетов
Согласование результатов оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
Оценщик должен оценить:
количество, качество, достаточность, степень достоверности, адекватность собранной рыночной информации;
корректность расчетов; чувствительность расчетов к входным параметрам (что особенно важно для метода остатка);
причины несовпадения показателей стоимости, рассчитанных разными подходами, особенно если разница результатов значительна;
количество аналогов, количество, характер и денежный эквивалент корректировок.
При этом объективно большое количество корректировок снижает ценность аналога, даже если общая сумма этих корректировок невелика.
В данном разделе Вы должны провести согласование результатов на основе проведенных ранее расчетах, всем полученным, по каждому методу сумма присвоить удельные веса (в сумме должно быть 100%) и обосновать почему, как и зачем присвоен тот или иной удельный вес именно данному методу. Расчеты представить в табличной форме.
Методы оценки объекта недвижимости
Значение сумм оценки, тыс. руб.
Удельные веса
Затратный метод
Будет найдена выше
Определить самостоятельно
Доходный метод
Будет найдена выше
Определить самостоятельно
Сравнительный метод
Будет найдена выше
Определить самостоятельно
Итого
100% (1)
Итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости равна сумме произведений значений найденных сумм по каждому методу и соответствующих им удельных весов.
В конце необходимо составить мини - отчет о проведенной оценке недвижимости.
15