Понятие договора найма по Закону о договорных и внедоговорных обязанностях

[1], между двумя или более лицами (сторонами договора), которой сторона договора обязуется или стороны договора обязуются что-нибудь совершить или воздержаться от совершения каких-либо действий. Из ч.2 ст.60 ЗОЧГК 1994 года также выводится определение, что договор – это двух- или многосторонняя сделка. При этом понятие «сделка» объясняется как юридические действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.Таким образом, по ЗОЧГК 1994 года, договор – это многосторонние юридические действия, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Такое же определение договора вытекает из ст. 43 ГК ЭССР 1964 года и статей 153 и 154 ГК РФ.Из приведённого видно два основных различия между литературным и юридическим смыслами термина «договор». Во-первых, в юридическом смысле договор направлен на создание, изменение или прекращение именно юридически значимых последствий, а не любых иных. Например, отец с сыном договорились, что в день 8 Марта не станут огорчать маму. Такой договор хоть и содержит взаимные обещания, но не создаёт, не изменяет никаких юридических последствий и не является договором в юридическом смысле. Во вторых, не из каждого юридически значимого договора возникают обязанности для всех его сторон. Возможны случаи, когда у одной стороны возникают только права, а у другой – только обязанности. Такие договоры называются односторонними, хотя волю на создание таких последствий должны выразить все стороны договора. Например, договор дарения, где волю на создание последствий изъявляют обе стороны, а обязанности возникают только у дарителя. В настоящей работе речь пойдёт только о договорах в юридическом смысле.

Термин «наём» в бытовом языке чаще всего употребляется в значении «наём рабочей силы». Это значение опять же не соответствует юридическому смыслу понятия «наём». Словарь С.И.Ожегова слово наём объясняет как взятие на работу или во временное пользование за плату. В римском праве одним из видов консенсуальных контрактов был наём, включающий в себя наём вещи, наём услуг и наём работы. ГК ЭССР в ст.279 определяет наём как предоставление имущества во временное пользование за плату. В ГК РФ понятие имущественный наём тождественно по смыслу понятию «аренда» и определяется в ст. 606 как предоставление имущества за плату во временное пользование или временное владение. Из ст. 271 ЗДВО следует, что наём – это предоставление вещи в пользование за плату. Причём из определения ЗДВО напрямую не следует, что вещь предоставляется временно, а в ч.2 ст. 318 упоминается о пожизненном (не путать с бессрочным) найме. В настоящей работе термин наём будет использоваться в значении ст.271 ЗДВО.

Таким образом, понятие «договор найма» в данном исследовании следует понимать как действия или совокупность связанных между собой действий двух или более лиц (сторон договора), в которых содержатся волеизъявления одной стороны (наймодателя) передать вещь в пользование и другой стороны (нанимателя) платить за это вознаграждение (наёмную плату).

[2], то договор кредита является особым видом договора аренды. К договору аренды применяются положения, касающиеся договора найма (ст.341 ЗДВО).

Таким образом, по мнению автора, к особым видам договора аренды, а следовательно и договора найма, относятся договор кредита и договор лицензии. В данном исследовании будет рассматриваться заключение, исполнение и действие только собственно договора найма, т.е. договора о предоставлении вещи в пользование за плату. Однако следует учитывать, что положения договора найма применяются к договорам аренды, лицензии и кредита. Глава 15 ЗДВО, посвящённая договорам найма, содержит как общие положения, касающиеся всех договоров найма, так и специальные нормы, направленные на регулирование найма жилых помещений и конторских помещений. Причём отклонение от закона, ухудшающее положение нанимателя жилого помещения, запрещено (ст. 275 ЗДВО).

[3]. «Прежде всего, лицо, вступающее в сделку, должно иметь намерение её совершить. Такое намерение означает внутреннюю волю лица к совершению сделки и представляет собой субъективную предпосылку выражения этой воли. Объективированная, т.е. выраженная вовне воля, называется волеизъявлением и представляет собой объективный элемент сделки[4]». По мнению автора настоящего исследования, в юридический состав поведения сторон, свидетельствующего о заключении договора, следует ввести субъекта, т.е. совокупность признаков, характеризующих лицо, заключившее договор. Договор найма по новому ЗОЧГК могут заключать любые юридические лица (через своих представителей) и дееспособные физические лица (лично или через представителей). По ЗОЧГК 1994 года, представители юридического лица, в отношении которого начато банкротное или ликвидационное производство, имеют право заключать только те сделки, которые направлены на ликвидацию юридического лица. Однако это ограничение не влечёт недействительности сделки, если контрагент не знал о начавшейся ликвидации. Ограниченно дееспособным физическим лицам суд назначает, какие сделки они могут совершать самостоятельно, а какие – с согласия законного представителя. Недееспособные физические лица договоры найма могут заключать через законного представителя (ч. 1 ст. 11, ч. 2 ст. 13 ЗОЧГК). ЗДВО не устанавливает, какие субъекты могут быть сторонами договора найма, в то время как ГК РФ в отношении найма жилого помещения в ч.2 ст. 671 содержит указание, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и(или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Таким образом, если в России юридическое лицо берёт жилое помещение внаём, то такое правоотношения будут регулироваться не положениями, касающимися найма жилого помещения, а нормами, регулирующими имущественный наём или иной договор. ГК ЭССР прямого указания в отношении субъектов имущественного найма или найма жилых помещений не содержит. Жилищный закон в нормах, касающихся найма жилого помещения, упоминает о членах семьи нанимателя, но не запрещает юридическим лицам быть любой из сторон договора найма жилого помещения.

В отношении имущества, которое передаётся в пользование, ЗДВО и ГК РФ подходят одинаково, это движимые и недвижимые вещи, жилые и конторские помещения (ст. 607, 673 ГК РФ и ст. 271, 272 ЗДВО). Согласно ГК ЭССР, в пользование по договору найма передается имущество. Содержание термина имущество раскрывается в ст. 30 ЗВП. Это принадлежащие лицу вещи, а также права и обязанности, оцениваемые в денежном выражении. Таким образом, по действующему в данный момент ГК ЭССР, возможна передача в пользование по договору найма оцениваемых в деньгах прав и обязанностей. В этом отношении договор найма по ГК ЭССР близок договору аренды по ЗДВО.

Целью договора найма является обеспечение нанимателям возможности на определённых условиях пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда для приобретения имущества в собственность недостаточно средств, и наймодателям - возможности получать доход от сдачи внаём имущества, которое они сами не используют[5].

Важнейшими условиями договора найма является предмет договора (описание вещи, передаваемой в пользование), условия пользования предметом, а также размер и порядок уплаты вознаграждения на наём. Обязательной формы договоров найма ЗДВО не предусматривает. Ныне действующие ч.1 ст. 31 ЖЗ и ст. 674 ГК РФ устанавливают обязательную письменную форму договоров жилищного найма. Эстонский законодатель пошел по пути упрощения гражданского оборота. Автор данной работы считает это разумным, т.к. в деловом обороте письменная форма не всегда соблюдалась и стороны договора становились жертвами недобросовестных контрагентов, т.к. из-за несоблюдения формы договора сделка считалась ничтожной, прав из неё не вытекало, а переданное по сделке не возвращалось и не подлежало истребованию из-за отсутствия доказательств передачи.

[6]. При этом в случае причинения вреда нанимателю новым собственником, прежний наймодатель несет ответственность как поручитель в течение 3 лет с момента перехода права собственности. ЖЗ в ст. 34 (которая не теряет своего действия с введением в силу ЗДВО[7]) предусматривает, что при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу ранее заключённый договор найма остаётся в силе в отношении нового собственника. Государственный суд в п.7 решения по делу № 2-1-74-02 указывает, что это положение действует и при решении вопроса о процессуальной правопреемственности, когда гражданское дело было начато по иску наймодателя, но позже право собственности на жилое помещение перешло к другому лицу.

Ст. 325 ЗДВО устанавливает требования, при несоблюдении которых отказ от договора найма жилого или конторского помещения ничтожен. Согласно этих требований, сторона может отказаться от договора найма путём соответствующего заявления в письменно воспроизводимой форме. В заявлении должны содержаться, по меньшей мере, сведения о:

· нанимаемой вещи

· дне окончания договора

· причине отказа

· порядке и сроках оспаривания отказа.

Нанимателю для отказа от договора найма жилого помещения необходимо согласие проживающей (проживающего) с ним (ней) супруги (супруга), которое должно быть в письменно воспроизводимой форме. Если такое согласие получить невозможно или супруг (супруга) без уважительных причин отказывается от дачи согласия, наниматель может требовать дачи такого согласия через суд. В этом случае решение суда заменяет согласие супруга. Автору данной работы представляются бессмысленными положения ЗДВО, позволяющие расторгнуть договор найма жилого помещения в упрощённом порядке, т.е. без соблюдения сроков предуведомления (например, ст. 313 ЗДВО). Как должен поступать наймодатель по договору найма жилого помещения, если наниматель, от договора с которым отказались, не освобождает жилое помещение? Согласно действующему ЖЗ, выселение из жилых помещений возможно только на основании решения суда (ст. 47 ЖЗ). С введением в действие ЗДВО эти положения ЖЗ не отменяются[8]. Ст. 133 УК ЭССР и ст. 314 ПЗ предусматривает уголовную ответственность за незаконное выселение из жилых помещений. Госсуд в решениях по уголовным делам №№ 3-1-1-82-97, 3-1-1-29-99, 3-1-1-73-01 и постановлении по гражданскому делу № 3-2-2-3-99 подчёркивает, что неприкосновенность жилища гарантирована ст. 33 КЭР и ЖЗ. Выселение из жилого помещения без вступившего в силу решения суда всегда является незаконным. Следовательно, лицо, сдавшее внаём жилое помещение и отказавшееся впоследствии от договора, должнообращаться в суд с иском о выселении. Согласно статистике Министерства юстиции, средний срок рассмотрения гражданских дел в судах первой инстанции составляет 5 месяцев. При этом, с 1989 года(!) не рассмотрено 1 дело, с 1992 – 1 дело, с 1993 – 4 дела, с 1994 – 7 дел, с 1995 – 10 дел, с 1996 – 45 дел, с 1997 – 197 дел, с 1998 – 447 дел, с 1999 – 928 дел[9]. Таким образом, недобросовестный наниматель, от договора с которым отказались по чрезвычайным причинам, имеет охраняемую уголовным кодексом возможность проживать в жилом помещении долгие месяцы до вступления решения суда о его выселении в законную силу.

Длятого, чтоб оспорить отказ от договора найма жилого помещения, наниматель должен в течение 30 дней после получения заявления об отказе подать ходатайство в суд или комиссию по спорам, связанным с наймом, во время производства по делу в комиссии или суде договор найма продолжает действовать на прежних условиях, если стороны не условились об ином. Если суд или комиссия признают, что отказ от договора противоречит принципу добросовестности, то считается, что от договора найма не отказывались. Примерный перечень оснований для признания отказа от договора противоречащим принципу добросовестности приводится в ст. 327 ЗДВО[10].

Основными обязанностями наймодателя по договору найма являются обязанности:

· передать в установленное время вещь вместе со всеми принадлежностями и в состоянии, пригодном для её использования в соответствии с договором (ч.1 ст.276 ЗДВО)

· обеспечить сохранность вещи во время действия договора (ч.1 ст.276 ЗДВО)

· своевременно извещать нанимателя о проводимых работах и осмотрах вещи и при проведении работ учитывать интересы нанимателя (ч.3 ст.283 ЗДВО)

· возмещать нанимателю расходы, которые тот несёт в связи с осуществлением наймодателем ремонта или других работ (ч.5 ст.284 ЗДВО).

При этом следует учесть, что договором на наймодателя могут быть возложены и другие обязанности.

Наниматель обязан:

· платить наёмную плату (ст.271 ЗДВО)

· использовать вещь бережно и в соответствии с назначением, из которого исходили при при сдаче вещи внаём (ч.2 ст.276 ЗДВО)

· при найме жилого или конторского помещения учитывать интересы соседей и жильцов дома (ч.3 ст.276 ЗДВО)

· устранять за свой счёт те недостатки нанимаемой вещи, которые можно устранить необходимыми для обычного сохранения вещи маленькой уборкой или обслуживанием (ст.280 ЗДВО)

· незамедлительно извещать наймодателю: о несоответствии вещи условиям договора, если наниматель сам не должен это несоответствие устранить; об опасности для вещи, если для ликвидации опасности необходимо предпринимать меры; о ставших известными нанимателю правах третьих лиц на вещь (ч.1 ст.282 ЗДВО)

· возмещать наймодателю ущерб, возникший из-за нарушения обязанностей, перечисленных в предыдущем пункте (ч.2 ст.282 ЗДВО)

· терпеливо относиться к работам и воздействиям по отношению к вещи, которые необходимы для сохранения вещи, устранения недостатков, предотвращения ущерба (ч.1 ст.283 ЗДВО)

· допускать наймодателя для осмотра вещи, если это необходимо для сохранения вещи, отчуждения или сдачи внаём другому лицу (ч.2 ст.283 ЗДВО)

Соглашение, по которому наниматель обязуется в случае нарушения договора платить договорный штраф, ничтожно (ст. 287 ЗДВО).

ЗДВО запрещает отклоняться от закона, если такое отклонение ухудшает положение нанимателя (ст. 275, ч. 4 ст. 279, ст. 286, ч. 2 ст. 297, ч. 3 ст. 309, ч. 7 ст. 321, ч. 2 ст. 322, ч. 5 ст. 325 ЗДВО).

В части регулирования обязанности наймодателя содержать нанятое имущество ЗДВО расходится с положениями ст. 288 ГК ЭССР и ст. 616 ГК РФ. И ГК ЭССР, и ГК РФ устанавливают, что обязанность производить капитальный ремонт лежит на наймодателе, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 681 ГК РФ предусматривает, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. ЗДВО в ч.1 ст.276 устанавливает обязанность наймодателя обеспечить сохранность вещи во время действия договора. Причём отклонение от закона, ухудшающее положение нанимателя, ничтожно. Таким образом, по праву России и по действующему праву Эстонии обязанность следить за состоянием вещи можно переложить на нанимателя, а после вступления в силу ЗДВО, следить за вещью будет обязан только наймодатель. По мнению автора, если наниматель сам изъявит желание ремонтировать вещь, то и после вступления ЗДВО в силу такая возможность у нанимателя имеется. Наймодатель может следить за вещью и через лиц, с которыми заключён соответствующий договор. Стороной такого договора (поручения), в чьи обязанности будет входить исполнение обязанностей наймодателя по договору найма, может быть лицо, одновременно являющееся нанимателем. Кроме того, чтоб обойти регулирование ЗДВО, наймодатель может поставить заключение договора найма в зависимость от одновременного заключения договора поручения. Старания законодателя в данном случае оказываются тщетными.

Новым для Эстонии является запрет установления договорного штрафа на случай нарушения договора нанимателем жилого помещения. Ныне действующий ЖЗ такого ограничения не содержит. В гражданском обороте зачастую заключались договоры, когда наниматель жилого помещения при заключении договора уплачивал наймодателю денежный залог, который в случае нарушения нанимателем договора не возвращался. С вступлением в силу ЗДВО такой залог придётся расходовать только на обеспечение обязательств нанимателя.

Принципиально отличается регулирование расторжения договора в ЗДВО и действующих ГК России и Эстонии. По действующему праву сторона договора может требовать расторжения договора (ст.ст. 619, 620 , 687 ГК РФ и ст.ст. 293, 294 ГК ЭССР), ЗДВО предусматривает возможность стороне отказаться от договора. Различие состоит в том, что в случае отказа от договора, не согласная с этим сторона должна в установленный срок обратиться в суд или другой орган для признания отказа ничтожным. Если этого не произойдёт, договор считается прекращённым. В случае требования о расторжении договора, если другаясторона с этим не согласна, требовать расторжения договора через суд. Таким образом, ЗДВО упрощает расторжение договоров.

[1]Понятие сделки содержится в ч.1 ст.67 нового ЗОЧГК, принятого в 2002 году.

[2]Законодатель поместил договоры займа и кредита в группу договоров пользования, хотя по договорам займа и кредита предмет передаётся в собственность, и эти договоры являются договорами отчуждения. Логику законодателя можно объяснить, если рассматривать договоры займа и кредита как договоры по передаче в пользование определённого блага.

[3]Под ред. А.Г.Калпина, А.И.Масляева. Гражданское право, часть первая, М.,2000. Стр.175.

[4]ibidem

[5]Под ред. А.Г.Калпина. Гражданское право.Часть вторая. М., 2000. Стр.102.

[6]Под ред. Е.А.Суханова. Гражданское право. Том II. Полутом 1. М., 2000. Стр.381

[7]законопроект №894 SEII-1p 1 § 51. www.riigikogu.ee

[8]ibidem

[9] http://www.just.ee/files/statistika/kohtute_statistika2001.html

[10]Перечень, содержащийся в ст. 327 ЗДВО, в данной работе не приводится.