Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости

Введение

В последние 2-3 года в России наблюдается стабильный экономический рост, который, несомненно, влияет на активность различных рынков нашей страны. Не исключение здесь и рынок недвижимости. И, несмотря на постепенное замедление экономического роста, отчасти связанного со снижением инвестиционной активности, рынок недвижимости продолжает функционировать. И для дальнейшего его развития необходимы не только благоприятные предпосылки, такие как хороший инвестиционный климат, грамотная экономическая политика государства и стабильный экономический рост, но и внутренняя стабильность, и определенность. Последнее достижимо в случае четко поставленных определений объектов и субъектов рынка, как законодательно, так и на уровне отдельных участников рынка.

Данная работа посвящена определению понятия рыночной стоимости и принципов оценки недвижимости, которые неразрывно связаны в технологии оценки объектов недвижимости. Определившись с данными понятиями, которые являются основой оценочной деятельности, можно понять и всю систему функционирования рынка недвижимости, сложившегося в том или ином виде в России в настоящий момент.

1. Понятие рыночной стоимости

Основой рынка недвижимости являются его объекты, кото­рые обладают стоимостью.                    

Осуществление купли-продажи или обмена объектов недви­жимости производится на рынке на основе их стоимости, кото­рую следует объективно определить в сравнении с другими объектами.

Адам Смит (1723-1790) в марте 1776 г. опубликовал в Лондоне свой главный труд "Богатство народов", в котором впервые была сформулирована теория трудовой стоимости и рыночных отношений.

Согласно этой теории стоимость, во-первых, создается тру­дом, притом всяким производительным трудом, и, во-вторых, затраченное рабочее время, затраченный труд измеряет саму величину стоимости, а она проявляется в соотношении обмена.

Таким образом, стоимость есть соотношение общественных затрат труда при обмене товаров и услуг. При этом общим эквивалентом измерения являются деньги. На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг:

Полезность; Объект не может иметь стоимость, если он не

обладает полезностью;

Спрос; Стоимость зависит от спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не

Реализуется;

Передаваемость; Условием возникновения стоимости является юридическая возможность передачи прав собственности. Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется.

Из анализа этих факторов следует, что стоимость является оценкой ценности товара или услуги в конкретный момент времени и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги.

Обсуждая понятие стоимости, нельзя не упомянуть еще два понятия — цена и затраты. Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и наблюдается на практике.

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена — это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу. Цена в отличие от стоимости относится к конкретному месту и времени независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.

Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.

Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Затраты — это денежная сумма, равная издержкам на созда­ние товара или услуги.

В общем случае величины стоимости, цены и затрат на создание товара или услуги могут как совпадать, так и сущест­венно различаться.                                           

На современном рынке недвижимости существует много видов стоимости, соответствующих конкретным ситуациям и задачам субъектов рыночных отношений. Одним из основных звеньев практической работы оценщиков, согласованным и тесно увязанным профессиональными стандартами с нормами бухгал­терского учета, аудита и финансовой деятельности, является правильный выбор адекватного конкретной ситуации вида опре­деляемой стоимости.

К числу основных видов стоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся: рыночная стоимость; стоимость на открытом рынке; стоимость при существующем использовании; расчетная стоимость реализации; расчетная стоимость ограниченной реализации; остаточная стоимость замещения; стоимость аренды на открытом рынке; расчетная будущая стоимость аренды; утилизационная стоимость; стоимость для страхования; стоимость для налогообложения; инвестиционная стоимость;

Любой из перечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения[1].

Существует и другое определение рыночной стоимости объектов недвижимости, привязывающее ее ко времени: Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую собственность следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которого каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения[2].

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них:

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

- макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

- микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

- массированная реклама;

- инфляционные ожидания;

- симпатии;

- осведомленность и т.д.

в настоящем пособии не рассматриваются.

3. Физические факторы:

- местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

- архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

- состояние объекта недвижимости;

- наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

- экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

- количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;

- объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

- престижность района;

- экологическая обстановка в районе;

- транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

- социальная однородность дома;

- характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);

- юридическая «чистота» объекта.

Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

2. Развитие оценочной деятельности в России

Формирование топографической базы оценки в России (до 1861 г)

Общим обязательным элементом всех оценочных работ является геометрическое измерение земель. Исходной точкой для таких измерений служили географические карты, составляемые в соответствии с астрономическими данными о долготе и широте пунктов.

Первые карты российской территории были составлены иностранцами в XVI-XVIIвв. (в частности карта Мюнстера, выпущенная в Базеле в 1550 г.). В конце XVIIвека появились карты Меркатора и Исаака Масса, а также рукописный «Большой чертеж» Московского государства, часть которого в 1883 году была издана Языковым. В 1646 и 1650 гг. в Данциге появляются два издания карты Украины. В конце XVIIвека в Амстердаме выходят карты России, изданные, вероятно, по заказу ПетраI. Чуть позже, в 1714 г., появилась и первая печатная карта на русском языке. С момента учреждения Российской Академии наук устанавливаются должности геодезистов, создается чертежная мастерская.

Постановка картографии на государственную базу сразу дала свои результаты. Обобщив работу геодезистов, которые представили в Академию Наук 360 карт, секретарь Сената Иван Кириллов издал «Атлас Российской Империи» в трех томах, сожержащий 309 карт, покрывающих территорию от островов Эзель и Даго до Камчатки. С этого момента постоянное уточнение и переиздание новых карт для различных целей стало постоянным делом Академии Наук и географического департамента Сената.

По указу императора ПавлаI в 1796 г. было создано Депо карт, которое в 1812 г. перешло в военное ведомство и получило название «Военно-топографическое депо». Начиная с 1826 г. под руководством Генерального Штаба начались работы по триангуляционной съемке территории России, которые были завершены к 1834 г. К концу XIXвека военно-топографические карты в трехверстном масштабе имелись почти для всех губерний (кроме крайних северных и восточных).

Вместе с триангуляционной съемкой и составлением топографических документов в России существовала и другая система измерения территории.

На основании указа 1765 г. производилось межевание, имевшее две формы: генеральную и специальную. Под генеральным межеванием подразумевалось обязательное рамежевывание всех владений какой-либо области на дачи генерального межевания. При этой дачей генерального межевания называлась территория вокруг данного селения, исторически используемая его жителями. Генеральная межа обозначалась канавами, просеками, курганами и знаменитыми межевыми столбами с надписями: «Будь каждый при своем». Все, что находилось внутри генеральной межи, считалось собственностью всех жителей данного селения. Специальное межевание подразумевало разделение генеральной дачи на отдельные участки и владения. Результаты межевания, которое продолжалось в течение 1765 – 1855 гг., записывались в поземельных книгах.

Особенность межевания в России, в отличие от подобных операций в странах Западной Европы, заключалась в том, что оно выполнялось не для целей оценки, так как налогов на имущество в то время не было. Но именно это межевание впоследствии позволило разделить территории по формам землевладения (в частности: землевладение сельских общин, частные поместья, земли, принадлежащие казий, церковные земли и т.д.)

Возникновение оценки как элемента системы налогообложения (период 1861-1893 гг.)

С отменой крепостного права в 1861 г. потребовалось изменить и систему налогообложения. Личная подушная подать, характерная для крепостного права, решать проблемы местного бюджета в условиях становления системы самоуправления уже не могла.

Изданное в 1864 г.«Положение о земских учреждения» предусматривало изменение базы и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились «земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на права торговли». Размер налогообложения определялся «доходностью и ценностью облагаемых имуществ».

Необходимость определения базы налогообложения для недвижимого имущества стала поводом к организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. В соответствии с законом работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления. Отсюда особая актуальность создания нового управления статистики для оценочных нужд – провинциальной оценочной статистики.

Городские и земские управы с самого начала своего существования вели учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев.

С увеличением объемов работ в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе и выполнявшие оценочные работы.

В 70-80-х гг. XIXв. начинается постепенное статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях. Однако специально для целей оценки работы проводились только Черниговской, Херсонской и Нижегородской губерниями.

Более чем 30-летний опыт русских ученых позволил сформулировать четкие нормативные инструкции для выполнения практической оценки и заложил основы методологии, которая впоследствии дополнялась и корректировалась.

Основные концепции оценочной статистики как науки, призванной обеспечивать решение задач оценки недвижимости, были сформулированы в следующем виде:

o Оценочная статистика является самостоятельной наукой, определяющей степень доходности и ценности недвижимого имущества в данной местности и в данный момент;

o Изучаемая оценочной статистикой ценность недвижимости должна пониматься не как абстрактная величина, а как продукт общественного труда, увеличивающийся по мере общественно-экономического развития данной страны;

o В силу необходимости постоянного отражения изменяющихся характеристик общественно-экономического развития оценочная статистика должна постоянно совершенствоваться в изучении факторов доходности и ценности недвижимости.

В рамках основных концессий были разработаны и постоянно совершенствовались конкретные методы сбора и обработки информации для целей оценки, позволяющие вырабатывать соответствующие методики[3].

К исходу второго тысячелетия имущественные отношения в России радикально изменились. По данным Л. Макаровича (1999) Государственная и муниципальная собственность сократилась с 91% в 1991 г. до 40% в 1997 г. Доля других форм собственности возросла почти в семь раз — с 9 до 60%. В общем объеме госу­дарственной и муниципальной собственности удельный вес феде­ральной уменьшился с 66 до 45%, у субъектов РФ он сохранился на уровне 15—17%. а в муниципальной — увеличился с 18 до 39%. В общем объеме негосударственной собственности смешан­ная собственность составляет 60%, исключительно частная около 40%. На настоящий момент в накопленном основном капитале и инвестициях в него на федеральную приходится, соответственно, 20,7 и 11%, субфедеральную — 18,3 и 7,5, муниципальную — 17,2 и 5, смешанную российскую — 35,3 и 49, частную — 18,2 и 21, смешанную иностранную — 0,8% и 3%[4]. В процессе разгосударствления условно можно выделить не­сколько этапов. При этом необходимо констатировать, что гра­ницы этих этапов размыты и часто последующий этап начинал­ся в недрах предыдущего.

В 1996—1998 гг. перераспределение имущественных прав ча­стью «сверху», частью «снизу» протекало в русле хоть каких-то правил и легальных процедур. Положения, сформулированные в законе «Об акционерных обществах», других нормативных актах по приватизации и рынку ценных бумаг позволили крупным компаниям в топливно-энергетическом комплексе и остальных секторах относительно бесконфликтно консолидировать кон­троль в своих прежде нестабильных конгломератах. Однако это не исключило произвола, когда в схватке за активы сталкива­лись интересы олигархических банков, корпораций, естествен­ных монополий, иностранных инвесторов, региональных и федеральных властей. Достаточно вспомнить о «войне компрома­тов» и скандалах вокруг известных корпораций, нефтяных ком­паний, металлургических предприятий во время залоговых и ин­вестиционных конкурсов. Противоборство препятствовало уста­новлению цивилизованного, корректного с точки зрения закона регулирования прав собственности.

В недавнем прошлом (да и в настоящее время тоже) в част­ном и смешанном секторах при переделе собственности широко использовались различные полулегальные приемы: в акционер­ных обществах мешали проводить аудит; акционеров дезинфор­мировали о сроках и повестке общего собрания; обладатели мелких пакетов дискриминировались при выплате дивидендов, при переходе на единую акцию. Последний прием часто приме­нялся для «разбавления» долей нежелательных акционеров и управленцев, для перераспределения подписного капитала.

В названных целях практиковалось дробление акций, выпуск конвертируемых облигаций, размешавшихся среди «своих». Что­бы нейтрализовать внешнего инвестора, имеющего свыше 25% голосующих акций и, соответственно, его право вето на допол­нительный выпуск бумаг, устанавливались специальные цены, а активы перераспределялись между дочерними и материнскими структурами АО, принося в жертву интересы мелких пайщиков.

Банки и другие финансовые институты использовали одни и те же сценарии приобретения собственности, целенаправленно скупая пакеты ценных бумаг напрямую у работников - держа­телей акций либо на биржевом и внебиржевом рынках у кре­дитных организаций, брокеров, инвестиционных и паевых фон­дов. Выкупая акции по льготным ценам, они получали в траст государственные пакеты у федеральных и региональных органов власти в результате закулисного сговора. В официальные и не­официальные финансово-промышленные группы или по доброй воле, или насильственно втягивались доходные предприятия.

Все это привело к усилению «регионализации» перераспреде­ления собственности, формированию региональных холдинговых структур под эгидой местных властей. Однако наиболее сильные по­зиции в схватке за собственность сохраняют за собой естественные монополии (Газпром, РАО ЕЭС и пр.), экспортные корпорации, развитие которых значительно стимулировала высокая ценовая конъюнктура на мировых рынках в 1999—2001 гг., и импортозаме­щающие производства, выигравшие от девальвации и инфляции.

В 1999 г. для передела собственности широко использовался долговой механизм. Государство инициировало обмен задолженности банков и компаний на корпоративные облигации, доли в акционерном капитале с санкции общего собрания акционеров.

В настоящее время ускоренное либо преднамеренное бан­кротство, в соответствии с Постановлением Правительства РФ «О мерах по повышению эффективности применения процедур банкротства» от 22 мая 1998 г., все чаще используется для захва­та собственности и установления контроля. По информации Федеральной службы по делам о несостоятельности, такие слу­чаи исчисляются десятками. В результате происходит либо пол­ное поглощение банкрота либо его расчленение на две структу­ры: новую и старую. Новая структура имеет чистый баланс и до­ходные активы, а старая структура сохраняет плохие и безна­дежные долги.

Несовершенство законодательства, судебной системы и ин­ститута судебных приставов сдерживает оценщиков от широкого применения ареста и продажи имущества должников с торгов, препятствует перераспределению собственности. Более того, го­сударство как элемент «институциональной структуры» в значи­тельной мере остается пассивным наблюдателем, чаше дестабили­зирует существующую структуру прав собственности, вместо соз­дания предпосылок для ее стабилизации с точки зрения права.

Многообразие форм собственности, возрождение частной собственности позволяет собственнику по своему усмотрению распоряжаться домом, квартирой, офисом, предприятием. Од­нако у каждого, кто задумает реализовать свои права собствен­ника, возникает много проблем и вопросов, важнейшим из ко­торых является вопрос о стоимости собственности. С ним стал­киваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финан­совые институты и т. д. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхо­вания являются объективными предпосылками развития услуги — оценки стоимости недвижимости.

Таковы основные аспекты оценочной деятельности в условиях изменения форм собственности.

3. Правовые основы оценочной деятельности

Одной из новых профессий, появившихся а России с началам рыночных реформ в экономике, стала про­фессия оценщика. Услуги оценщиков используются для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетно­сти, разрешения споров об исчислении налогооблагае­мой базы, для определения стоимости государственно­го имущества при его приватизации, передаче в довери­тельное управление или аренду, использование в каче­стве залога, вклада в уставный капитал и т.д.

По некоторым данным, уже сегодня в России суще­ствует от 15 до 30 тысяч оценщиков, прошедших соот­ветствующую профессиональную подготовку[5]. До не­давнего времени они работали без всякой законодатель­ной основы труда оценщиков.

Необходимость в соответствующем законе была так веклика, что некоторые субъекты Российской Федера­ции, не дождавшись Федерального акта, начали прини­мать свои, региональные. Например, 11 февраля 1998 года Московской городской Думой был принят Закон «Об оценочной деятельности в городе Москве», где бы­ли закреплены правовые основы этой деятельности в от­ношении объектов оценки, расположенных на террито­рии Москвы и принадлежащих Российской Федерации, городу Москве, муниципальным образованиям города Москвы, юридическим, а также физическим лицам.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № Ш-ФЗ установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадле­жащих как Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юриди­ческим и физическим лицам.

Под оценочной деятельностью в Законе понимается «деятельность субъектов оценочной деятельности, на­правленная на установление в отношении объектов оцен­ки рыночной или иной стоимости» (часть 1 ст. 2). Та­ким образом, определение оценочной деятельности дает­ся через понятия:

субъектов оценочной деятельности, к которым отно­сятся, с одной стороны, оценщики, а с другой сторо­ны — потребители их услуг (заказчики);

объектом оценки могут быть отдельные материаль­ные объекты (вещи), совокупность вещей, составляю­щих имущество липа, в том числе имущество определен­ного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия), право собственности и иные вещные пра­ва на имущество или отдельные вещи из состава имуще­ства, права требования, обязательства (долги) работы, услуги, информация, а также иные объекты граждан­ских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цели оценочной деятельности — это определения рыночной или иной стоимости перечисленных объ­ектов.

Итак, определение рыночной стоимости — основной параметр большинства хозяйственных (предпринима­тельских) операций является и основной задачей в ра­боте оценщиков.

При этом само понятие рыночной стоимости нужда­ется в уточнении. Под ней в Законе (часть 2 статьи 3) понимается «наиболее вероятная цена, по которой дан­ный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой ин­формацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства»[6].

Очевидно, что приведенное в Законе определение не отличается конкретностью и содержит нечеткие форму­лировки (типа «действовать разумно»). Впрочем, дать более конкретное определение, пожалуй, и невозмож­но, поскольку только в самых общих формулировках можно выразить все многообразие экономических ситу­аций, которые складываются на рынке. Однако оцен­щику при установлении рыночной стоимости все же не­обходимо знать ее основные характеристики. Вот поче­му законодатель, дав вышеприведенное определение рыночной стоимости, перечислил и основные условия, при одновременном наличии которых цена сделки мо­жет быть признана рыночной:

— если одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая - не обязана принимать ис­полнение;

—   еслисторонысделки   хорошоосведомленыо предмете сделки и действуют в своих интересах;

— если объект оценки представлен на открытый ры­нок в форме публичной оферты;

—если цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к со­вершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-ли­бо стороны не было;

—если платеж за объект оценки выражен в денеж­ной форме.

Оценочная деятельность в Российской Федерации осуществляется исходя из презумпции (предположения) установления рыночной стоимости. Это означает, что когда в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке не определен кон­кретный вид стоимости объекта оценки или использу­ются такие термины, как «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и т.д., установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта.

Другой важный принцип оценочной деятельности состоит в безусловном характере права на проведение оценки. Реализация этого права не зависит от установ­ленного российским законодательством порядка госу­дарственного статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Собственники (владельцы) объектов оценки (Российская Федерация, ее субъекты или муни­ципальные образования, отдельные физические и юри­дические лица) наделяются правом на проведение оценки принадлежащих им объектов, в том числе и на про­ведение повторной оценки, на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным законом «Об оценоч­ной деятельности в Российской Федерации».

В данной части работы мы отразили понятие оценочной деятельности. Однако при описании ее основ следует также рассматривать и основания для проведения оценочной деятельности, и статус оценщика и отчеты об оценке и принципы оценки, которые применяются на практике оценщиками. В следующей части уделим особое внимание проблемам технологии оценки недвижимости и ее принципам.

4. Принципы оценки объектов недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

- остаточной продуктивности земли;

- предельной продуктивности (принцип вклада);

- возрастающего и уменьшающего дохода;

- сбалансированности;

- экономического размера;

- экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

· труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,

· капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;

· предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,

· земля, которая компенсируется рентой.

Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Застройщик на основании мониторинга западной недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа в Юкках будет стоить 2,5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., он определяет максимальную цену, которую он может заплатить за земельный участок – 0,2 млн. руб.

Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, т.е. остаточную продуктивность земли, если, например:

· земельный участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте и в этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка большие деньги, а собственник земли – получить максимальный доход практически без дополнительных затрат;

· земельный участок расположен в удобном для производства месте (окраина города, но близко к Федеральной автомобильной дороге) и в этом случае владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить большие деньги, а собственник земли – получить доход при минимальных затратах на обустройство территории;

· земельный участок расположен в красивом месте на берегу реки и за это будущий владелец загородного дома готов платить большие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.

Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Используя оценочный «принцип предельной продуктивности» и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием оценочного «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода». Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость» будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.

На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточной продуктивности» теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.

По сути – это обратная сторона предыдущего принципа – сбалансированности.

Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

Разделение имущественных интересов может происходить по-разному:

· физическое разделение участка земли;

· разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);

· разделение прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);

· разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);

· разделение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).

«Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

3. Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:

- зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;

- предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;

- уровень конкуренции на рынке недвижимости;

- изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа;

- принцип соответсвия.

Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».

Например: избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».

Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

«Принцип соответствия»: Стоимость недвижимого имущества зависит от степени однородности постройки в районе, которая удерживает имуще­ственные стоимости на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии).

Если поддержание соответствия в районе способствует со­хранению стоимостей на одном уровне, то его нарушение ска­зывается на них отрицательно. Нарушение принципа соответст­вия можно наблюдать в дачных поселках, где участки распрода­вались разным категориям владельцев в разное время. Располо­жение по соседству дорогих или дешевых объектов вызовет уменьшение в цене более дорогой недвижимости.

Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка,затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

- во-первых, соответствуют юридическим нормам;

- во-вторых, реализация которых возможна физически;

- в-третьих, осуществимы финансово;

- в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка, оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами[7].

Заключение

В данной работе мы постарались отразить основные понятия, связанные с оценочной деятельностью в России. А именно: процесс ее становления, понятие рыночной стоимости и принципы оценки объектов недвижимости, а также правовые основы оценочной деятельности.

В результате проделанной работы можно сказать, что проблемы оценки недвижимости, существующие в России, - это издержки становления рынка оценки.

Отечественный рынок недвижимости можно назвать собственно рынком с большой натяжкой, поскольку в России ныне существует не рынок объектов недвижимости как таковых, а рынок отдельных элементов объекта недвижимости – квартир, офисов, складских помещений и т.д., вплоть до комнат.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ» установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как РФ, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам. Однако, как было сказано выше, спорным и неясным остается вопрос определения понятия рыночной стоимости объекта недвижимости. А значит, и вся оценочная деятельность, и основные ее принципы могут пониматься по-разному, что дает возможность маневрировать данными понятиями недобросовестным участникам рынка недвижимости в целях получения незаконной прибыли. Следовательно, в сложившейся ситуации Законодательным властям следует уделить особое внимание данным аспектам рынка недвижимости, дабы обезопасить его от неправомерных действий.

---

[1] , Карасев А.В. . www.aup.ru

[2] Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: Экономика, 2000. с. 78.

[3] Тарасевич Е. Оценка недвижимости в России (краткий исторический очерк)// РЦБ. – 1997’22, 23, 24.

[4] Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов. – М.: Юнити-Дана, 2003. с. 5.

[5] «Экономика и жизнь».- 1998’50. с.29.

[6] Ялбуганов А. Правовые основы оценочной деятельности// Закон.- 1999’5. с. 57.

[7] , Карасев А.В. . www.aup.ru