Международные стандарты оценки недвижимости

Введение

Профессиональные нормы оценки — это стандарты профессио­нальной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями и государством для контроля за деятельностью сво­их членов. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценки.

Оценка имущества уходит своими корнями в классическую и современную экономику. К 40-м гг. XX столетия во многих стра­нах были разработаны в основном схожие между собой принципы и методики оценки, однако лишь во второй половине века начал развиваться подход к понятию оценки как к профессиональной дисциплине[1].

На протяжении 60-70-х гг. ряд национальных организаций оценщиков разработали и опубликовали стандарты профессио­нальной практической деятельности для своих членов. Этому при­меру последовали другие. Содержание стандартов сочетало сооб­ражения профессионального порядка с практическими потребно­стями рынка. В некоторых странах стандарты были инкорпори­рованы полностью или частично в национальные законы и норма­тивные акты. Некоторые организации выработали контрольные и исполнительные процедуры, позволяющие выражать осуждение и лишать профессионального статуса члена организации в случае серьезного нарушения им стандартов или связанных с ними эти­ческих норм.

Анализ содержательной деятельности авторитетных зарубеж­ных профессиональных объединений оценщиков однозначно сви­детельствует о том, что решение их основной функциональной за­дачи в рамках рыночной экономики — обеспечение потребителей профессиональными услугами высокого качества — достигается путем стандартизации процедур оценочной деятельности. Други­ми словами, стандартизация является стержнем всей деятельно­сти объединений оценщиков как в национальном, так и в между­народном масштабе.

1. Международные стандарты оценки (МСО) как свод единообразных правил

Для проведения профессиональной оценки имущества оценщикам необходимо руковод­ствоваться определенными правилами и ис­пользовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профес­сиональный «инструмент» оценщика. Данное обстоятельство ясно осознавали разработчики Международных стандартов оценки, поэтому одной из задач Международных стандартов яв­ляется обеспечение оценщиков определенным набором средств по проведению оценки имуще­ства. С такой точки зрения Международные стандарты оценки представляют собой весьма значительный документ. Для наглядности можно привести некоторые цифры[2]. Четыре ныне действующих стандарта оценки имуще­ства определяют 16 базовых видов стоимости, более 30 специальных терминов; 27 статей стандартов посвящены правилам раскрытия оценщиками информации о произведенной оценке и корректному составлению итоговых отчетов; около 60 положений стандартов содержат подробные правила, устанавливающие, какой вид стоимости и соответствующий ему метод вычисления данного вида стоимости сле­дует применять оценщикам при оценке различ­ных имущественных активов. Устанавливае­мые стандартами правила представляют собой систему взаимосвязанных норм, которая оп­ределяется в первую очередь структурой пост­роения норм каждого из стандартов. Разделы стандартов составлены в определенной после­довательности, начиная с указания назначе­ния стандарта и сферы его применения, затем определения терминологии, далее следуют правила, предписывающие определенную пос­ледовательность проведения оценки, и мето­дология определения того или иного базового вида стоимости. Самостоятельный раздел каждого стандарта посвящен правилам со­ставления отчета о проведенной оценке. Ука­занная структура повторяется для каждого из четырех стандартов, что в целом делает Меж­дународные стандарты оценки единым сбалан­сированным и полноценным актом.

Интерес вызывает вопрос, на чем основано сведение правил оценки различных имущественных активов в единый документ. Разработ­чики МСО при конструировании правил, входя­щих в стандарты, ставили перед собой задачу выйти на более высокий уровень обобщения, и, абстрагируясь от правил оценки отдельных ви­дов имущественных активов, стремились создать такие нормы, которые подходили бы к оценке многих имущественных активов. В ре­зультате включенные в МСО правила носят на­столько общий характер, что разработанные стандарты вполне обоснованно можно назвать сводом принципов оценки, т.е. более широких и общих норм.

При формулировании общих принципов оценки разработчики стандартов неизбежно должны были найти ключевые критерии для оценки любых имущественных активов. Таким критерием является «полезность». Как отме­чается в разделе 7 введения в МСО, «ключевым критерием для оценки любого недвижимого или движимого имущества является его полез­ность. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и ко­личественное выражение степени полезности оцениваемого имущества». «Полезность» иму­щественного актива является экономичес­кой категорией, которая выражается в том или ином виде стоимости. При этом наиболее час­то используется понятие рыночной стоимости.

Другим критерием сведения правил оценки в единый документ является признание их раз­работчиками стандартов в качестве «лучших», т.е. в максимальной степени удовлетворяющих потребностям проведения профессиональной оценки. Признание каких-либо правил в каче­стве «лучших» осуществляется в ходе работы Международного комитета по стандартам оцен­ки путем обобщения национальной практики оценки государств-членов МКСО. В связи с этим Международные стандарты оценки представля­ют собой свод единообразных практических правил проведения оценки, созданный путем обобщения различной национальной практики. Но в отличие от национальных стандартов оценки государств-членов МКСО свод правил проведения оценки на международном уровне имеет иной качественный уровень.

Имеется в виду следующее. Если нацио­нальный стандарт оценки есть «лучшая» нацио­нальная практика, то международный стандарт оценки не представляет собой лишь лучший из национальных стандартов, а образуется путем обобщения национальной практики оценки раз­ных стран. Точнее говоря, международный стандарт вбирает в себя правила, содержащие­ся в различных национальных стандартах оценки, способные, по мнению членов Между­народного комитета по стандартам оценки, в максимальной степени отражать потребности профессиональной оценки имущества на меж­дународном уровне. Так, например, в п. 9.1 введения в Международные стандарты оценки применительно к отчетам об оценке сказано, что «целью стандартов является установление международных правил, призванных умень­шить или устранить путаницу при использова­нии отчетов об оценке и способствовать лучше­му их пониманию».

Следует отметить, что каждый член коми­тета стремится к включению в международный стандарт своей национальной практики, про­исходит своеобразная борьба. Так, например. Федеральный союз оценщиков ФРГ (ВVS) офи­циально провозгласил цель своей работы в международном Комитете по стандартам оцен­ки — привнести национальные и общеевропей­ские методы и определения с тем, чтобы они были признаны на международном уровне. Это важно, отмечает уполномоченный представи­тель ВVS, поскольку создает дополнительную уверенность в выводах немецких и европейс­ких оценщиков, что в дальнейшем позволит ра­ботать по известным им методам.

Поскольку Международные стандарты оценки содержат целый ряд правил проведе­ния оценки имущества, то они рассматрива­лись выше как свод единообразных правил проведения оценки имущества, созданный путем обобщения различной национальной практики оценочной деятельности. Такое за­явление требует уточнения. В отечественной литературе И.С. Зыкиным отмечалось, что своды единообразных правил как «квазипра­вовые» регуляторы в своей основе представля­ют кодификации обычаев и обыкновений в международной торговле, осуществленные на негосударственном уровне.

Постоянное и широкое соблюдение данных сводов правил приводило и приводит к станов­лению или закреплению содержащихся в них положений в качестве обычаев и обыкнове­ний, что является основанием для их приме­нения судами и арбитражами. В связи с этим следует отметить, что Международные стандарты оценки в своей основе не являются кодификацией обычаев и обыкновений в практике оценки. Существенным отличием свода единообразных правил, в основе которого ле­жит кодификация обычаев и обыкновений в международной торговле, от Международных стандартов оценки заключается в том, что ис­точником формирования правила обычаев и обыкновений является устойчивая обычная практика, а источником формирования правил международного стандарта оценки — «лучшая практика», которая не обязательно будет яв­ляться обычной практикой. Так, например, в п. 1.1 стандарта 1 «Рыночная стоимость как база оценки» утверждается, что цель настояще­го стандарта — дать общепринятое определе­ние рыночной стоимости, общие критерии, свя­занные с этим определением. Как видно, заимствованные из различных национальных стандартов оценки, устанавливаемых професси­ональными организациями оценщиков либо го­сударством. На национальном уровне правила проведения оценки, содержащиеся в нацио­нальных стандартах оценки, также не являют­ся обычаями или обыкновениями в практике оценки, поскольку устанавливаются професси­ональными организациями оценщиков либо государством, а не складываются стихийно, са­мостоятельно, по воле участников отношений по оценке имущества.

В связи с этим обратимся к истории развития оценочной деятельности на примере развития оценки недвижимого имущества в России. С от­меной крепостного права в 1861г. в России воз­никла необходимость проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Для решения связанных с этим задач в отдельных губерниях России с 1870г. началось постепенное статисти­ческое исследование недвижимого имущества, в ходе которого выполнялись работы по оценке земли и городской недвижимости. Как отмеча­ет Б.Д. Новиков, 4 накопленный в данных губер­ниях России опыт позволил ввести соответству­ющую правовую регламентацию процессов оценки на государственном уровне». 8 июня 1893г. Правительство России издало За­кон «О переоценке всех видов недвижимого имущества». Одновременно с законом были ут­верждены и Правила оценки недвижимых имуществ », а несколько позже — инструкция по при­менению закона. Потребовалось 23 года для накопления опыта по оценке недвижимости, в том числе и методологического опыта, т.е. фор­мирования определенных методов оценки.

Поскольку происходило накопление прак­тики проведения оценки, то можно предполо­жить, что за такой период практика вполне могла стать «обычной». Но, как справедливо отмечает И.С. Зыкин, далеко не каждая обыч­ная практика может рассматриваться в каче­стве обычая или обыкновения. Само по себе длительное соблюдение какого-либо правила на практике еще не констатирует его в качестве обычного. Важно, чтобы данное правило стало постоянно соблюдаться на практике в подавля­ющем большинстве случаев, приобрело едино­образный характер. Но именно единообра­зия практики в то время и не существовало. Напротив, в практике имело место и прямо прооценочной деятельности. С момента принятия в 1893г. Правительством России Закона «О пе­реоценке всех видов недвижимого имущества», а затем и «Правил оценки недвижимых имуществ» отпала возможность формирования обычая в практике развития оценочной дея­тельности в России. Таким образом, еще не ус­пев сформироваться, обычаи делового оборота в области оценки имущества уступили свое ме­сто государственному регулированию. Однако указанная практика, несомненно, повлияла на формирование государственных нормативных актов в области оценки, поскольку при форми­ровании этих нормативных актов была учтена накопленная за 23 года практика.

В истории развития оценочной деятельно­сти других стран при появлении первых наци­ональных стандартов оценки складывалась аналогичная ситуация. Стандарты оценки со­здавались для регулирования оценочной прак­тики путем создания правил, регламентирую­щих порядок проведения оценки и поведения оценщиков. Самой практикой оценочной дея­тельности не вырабатывались правила, кото­рые смогли сложиться в виде обычаев или обыкновений, а затем были бы закреплены в форме национальных стандартов оценки.

Таким образом, основу Международных стандартов оценки как свода единообразных правил проведения оценки имущества образу­ет не кодификация обычаев или обыкновений в практике оценки, а анализ и обобщение пра­вил, устанавливаемых национальными стан­дартами оценки имущества членов МКСО.

2. Международные стандарты оценки как кодекс поведения

Как было отмечено выше, Международные стандарты оценки, являясь стандартами про­фессиональной деятельности по проведению оценки имущества, регламентируют поведение оценщиков. По существу МСО подпадают под определение кодексов поведения, приведенное И.С. Зыкиным, который отмечает, что кодексы поведения направлены на установление стандартов поведения в определенной области профессиональной деятельности. В каждом из четырех действующих в настоящее время стандартов оценки МСО содержится раздел 5 «Требования стандартов», где подробно регламентируются действия оценщика, начиная с момента принятия им на себя обязательств по проведению оценки и завершая составлением отчета о результатах оценки.

Рассмотрим нормы, содержащиеся в разделе 5. Егоров В.В. отмечает, что под русскоязычным термином «кодексы поведения» понимаются как «codesofconduct»,так и «codesofethics», т.е. нормы поведения и этические нормы. Соотношение таких норм в том или ином ко­дексе поведения будет, скорее всего, опреде­ляться его задачами. Так, в предисловии к Международному кодексу рекламной практи­ки отмечается, что хотя кодекс «задуман прежде всего как инструмент самодисципли­ны, но вместе с тем он предназначен и для ис­пользования в судебной практике в качестве справочного материала в рамках соответству­ющих законов». Напротив, Международные стандарты оценки изначально не создавались только как инструмент самодисциплины оцен­щика. Они были призваны, кроме того, дать оценщикам инструмент проведения оценки в виде установления терминологии и методоло­гии. При подробном рассмотрении норм разде­ла 5 Международных стандартов оценки видно, что в данном случае наблюдается обратное со­отношение. Большая часть норм данного разде­ла являются нормами «codesofconduct». Для примера нормы самодисциплины оценщика можно привести норму п. 1 ст. 5.1 МСО-1, ко­торая устанавливает, что если оценщик не об­ладает достаточными знаниями, опытом и компетенцией для выполнения данного зада­ния в соответствии с Международными стандартами оценки, он должен сообщить об этом клиенту до принятия обязательств по прове­дению оценки.

Помимо этого, задача Международных стан­дартов оценки как кодекса поведения состоит в оказании помощи оценщикам и ответе на те вопросы стандартов поведения, на которые не отвечают национальные стандарты оценки. Так, в публикациях Международного комите­та по стандартам оценки часто употребляется следующая формулировка: «Комитет уведом­ляет о том, что любое несоблюдение оценщи­ками рекомендаций, установленных Междуна­родными стандартами оценки, может привести к коммерческим или правовым санкциям. И наоборот, соответствие стандартам может стать частью имеющего силу аргумента защиты оценщика, который будет значим в случае судебного иска о вмененной небрежности, поданного клиентом».

Таким образом, Международные стандарты оценки в части тех положений, которые на­правлены на регулирование поведения оцен­щиков, могут рассматриваться как «кодекс по­ведения» оценщика.

3. Ведущие международные организации оценщиков

Интеграционные процессы в Европе, приведшие к созданию Европейского союза, и интенсивно развивающиеся в последние десяти­летия процессы глобализации бизнеса, в том числе бизнеса не­движимости, — все это послужило сильнейшим стимулом для объединения усилий оценщиков недвижимости различных стран и регионов. Ведущими международными центрами методическо­го объединения профессиональных структур оценщиков к на­стоящему времени стали:

Международный комитет стандартов оценки IVSC (InternationalValuationStandardCommittee), объединивший ведущие организации оценщиков Европы и Америки: организации 35 стран — действи­тельных членов и еще 14 стран — в различных иных рангах;

Европейская ассоциация оценщиков TEGoVA (TheEuropeanGroupofValuers' Associations), объединившая около сорока профес­сиональных структур оценщиков европейских стран. Ниже рассмотрены основные положения международных стандартов — с учетом того, что оба типа стандартов IVSC (Меж­дународные) и TEGoVA (Европейские) разработаны в тесном согласовании друг с другом. Особое внимание уде­лено стандартам и организации оценочной деятельности в Вели­кобритании, в Королевском обществе специалистов по недви­жимости RICS (RoyalInstitutionofCharteredSurveyors) как одном из старейших и признанных мировых центров практической и методологической деятельности в области оценки недвижимости.

Стандарты IVSС и TEGoVA[3]

Во введении приводится краткая историческая справка, относящая период становления профессиональной оценочной деятельности как самостоятельно­го бизнеса в отдельных странах к 1940-м гг., а объединение меж­дународных усилий в этой области — к 1980-м гг. Собственно Меж­дународный комитет FVSC был основан в 1981 г. Характерно, что в качестве важнейших аргументов для консолидации деятельности оценщиков различных стран и создания системы согласованных стандартов оценки приводятся возросшая с конца 1970-х гг. актив­ность в развитии международных финансовых потоков и интен­сивно развивающиеся процессы глобализации бизнеса.

Действующая структура Международных стандартов (по со­стоянию на 1 июля 2000 г.) включает следующие разделы.

I. Введение (общее).

Международный комитет по стандартам оценки IVSC (об­щая предыстория, члены Комитета, статус и взаимодействия, руководство и местоположение Комитета).

Конституция FVSC (даты основания и реорганизаций, наи­менование, цели, руководящие и исполнительные органы, меха­низмы участия и взаимодействия, общее собрание, председатель и секретарь, финансовое обеспечение, политика и процедуры). Международные стандарты оценки (цели и области действия, организационная структура документа в целом, формат — типо­вая внутренняя структура стандартов, приложений и руководств, этапы развития).

Так, общая структура документа "InternationalValuationStandards 2000" имеет следующий вид.

1. Введение

2 Общие концепции и принципы

3. Кодексповедения

4. Типы собственности

5. Типыоценок

6.Стандарты: International Valuation Standards: IVS1 и IVS2

7.Приложения: International Valuation Applications: IVA1 и IVA2

8.Руководства (GuidanceNotes)

9. Комментарии

10. Словарь терминов.

Формат (типовая структура) основных стандартов и руководств включает девять унифицированных позиций:

1) введение;

2) область действия (связь с другими материалами и областями действия других стандартов оценки);

3) основные определения;

4) связь со стандартами бухгалтерского учета;

5) основные положения (разъяснения) данного стандарта;

6) дискуссионные аспекты;

7) предостережения;

8) отклонения от стандартов;

9) дата введения документа в действие.

II. Основныеконцепцииипринципыоценки (General Valuation Concepts and Principles).

Введение (о фундаментальной общности проблем оценки в различных странах).

Понятия земли и собственности, а также оценивания и про­фессии оценщика.

Понятия недвижимости и прав на недвижимость, движимого и недвижимого имущества, различных типов активов, амортизации.

Цена, стоимость, рынок и оценивание, рыночная стоимость, стоимости восстановительная и замещения.

Рыночная стоимость.

Принцип наилучшего использования ("...наиболее вероятное использование для объекта из тех, которые физически возможны, юри­дически разрешены, обоснованы, финансово осуществимы и приводят к наивысшей оценке объекта").

Полезность (назначение и эффективность использования).

Другие важные концепции (в частности, варианты толко­вания рыночной стоимости, остаточной стоимости замещения).

Методы оценки.

III. Кодексповедения (Code of Conduct).

Вводное замечание.

Области действия кодекса (в том числе статус оценивания по стандартам IVSC, связь с законодательной базой).

Определения.

Вопросы этики: взаимодействия с коллегами и специалис­тами из других областей, конфликт интересов, конфиденциаль­ность в работе, независимость, компетенция, предостережения, доклад об оценке.

IV. Типы оцениваемой собственности (PropertyTypes).

Вводные замечания.

Недвижимость: термины и толкования, типы объектов не­движимости, права и ограничения, сервитуты, доли, особенности оценки, основные методы оценки.

Движимая собственность: термины и толкования, типы объек­тов, улучшения, оборудование, оборотный капитал, нематери­альные активы, особенности оценки и методы оценки.

Бизнес: коммерческая деятельность, действующее предприя­тие, юридические лица, сложные структуры, инвестиционный биз­нес, особенности оценки и методы оценки.

Финансовые интересы: виды финансовых интересов при раз­личном партнерстве, инвестиции в недвижимость и ценные бу­маги, связь со стандартами финансовой деятельности, особен­ности оценки.

V. Международныестандартыоценки IVSC (International Valuation Standards).

Этот раздел трансформирует основные концепции и прин­ципы предыдущего раздела в ином разрезе — применительно к более конкретизированным ситуациям, объектам и операциям. Он включает введение и следующие два основных стандарта IVS1 и IVS2.

Введение в Международные стандарты: рыночная и нерыноч­ная базы оценки, рынки, цена, стоимость и оценка.

IVS1 — "Базис оценки — рыночная стоимость": дается де­тальный анализ рыночной оценки объекта оценивания как ведущего базиса оценочной деятельности.

IVS2 — "Базисы оценки — другие, чем рыночная сто­имость": рассматриваются нерыночные типы оценок, в том чис­ле, оценка при сохранении направления использования, оценка при ограничениях рыночного оборота, специализированная оцен­ка, износ и старение, переоценка и др.

VI. Приложения к Международным стандартам (InternationalValuationApplications).

IVA1 — "Оценкадляфинансовойотчетности" (Valuation for Financial Reporting). В организационном плане это, возможно, ключе­вое звено в составе стандартов оценки. Его назначение — помочь оценщику недвижимости в собственных действиях и во взаимодей­ствиях в этой специфической, сложной и хорошо формализо­ванной работе смежных профессионалов с финансовой доку­ментацией.

IVA2 — "Оценкадлякредитныхцелей" (Valuation for Lending Purposes). Выделение стандарта оценки имущества для тех операций, где оно выступает в качестве стоимостного гаранта их надежности, объясняется исключительно высокой рыночной востребованностью данного класса операций.

VII.Руководящие указания (GuidanceNotesGN1—GN8).

Этот раздел Международных стандартов сформирован как пос­ледовательное развитие ранее действовавших приложений к Между­народным стандартам APG1—APG3. В настоящее время он вклю­чает следующие руководства:

GN1 "Недвижимость",

GN2 "Оценка арендных прав",

GN3 "Оценка машин и оборудования",

GN4 "Нематериальные активы",

GN5 "Действующее предприятие",

GN6 "Оценка бизнеса",

GN7 "Опасные и ядовитые вещества в оценивании",

GN8 "Остаточная стоимость замещения".

В частности, руководство GN5 (до 2000 г. известное под ин­дексом APG1) разъясняет особенности оценки действующего пред­приятия (как действующего производственного объекта) в соотно­шении с базисами рыночной стоимости и нерыночных методов.

Руководство GN7 (до 2000 г. известное под индексом APG2) предназначено помочь оценщику разобраться в мере влияния вред­ных и отравляющих веществ (строительных и отделочных материа­лов, компонентов окружающей среды) на стоимостную оценку рас­сматриваемого им объекта недвижимости.

В руководстве GN3 (ранее известном под индексом APG3) специальное внимание уделяется ситуациям оценки, не связанным с традиционной оценкой для целей бухгалтерского учета и по­добных финансовых документов. Рассматриваются особенности состава предприятий как имущественных комплексов, включающих различные сочетания объектов недвижимости (земельных участков и зданий), машин и технологического оборудования, объектов производственной инфраструктуры.

Кроме того, IVSC включают: комментарии, словарь терми­нов и схему взаимодействий с международными финансовыми стандартами (InternationalAccountingStandards).

Европейское сотрудничество оценщиков ведет свою совре­менную историю с конца 1970-х гг., начиная с организации Ев­ропейской группы оценщиков основных фондов — TEGoVOFA (1977). Во второй половине 1990-х гг. после слияния с аналогич­ной организацией оценщиков EUROVAL была основана Евро­пейская группа ассоциаций оценщиков TEGoVA.

Ниже приводится содержание Европейских стандартов оцен­ки[4] как утвержденной базы согласованной оценочной деятельно­сти профессиональных специалистов в странах Европейского союза и других членов Европейской ассоциации оценщиков.

1. Введение

2. Вопросы соответствий

2.01. Международные стандарты (TEGoVA и IVSC)

2.02. Директивы Европейского союза и национальные законо­дательство и практика

2.03. Отклонения от Европейских стандартов

3. Оценщик активов

3.01. Европейская аккредитация, взаимное признание, местное законодательство и лицензирование

3.02. Оценщик активов: определение, квалификация и отно­шения с клиентом

3.03. Отношения оценщика активов с аудитором

3.04. Условия соглашения

4. Основы (базисы) оценки

4.01. Принципы оценки и представления ее результатов

4.02. Назначение оценки и универсальная база оценки

4.03. Рыночная стоимость

4.04. Рыночная стоимость без учета альтернатив использо­вания

4.05. Рыночная стоимость с учетом альтернатив использо­вания

4.06.Отрицательная стоимость

4.07. Остаточная восстановительная стоимость

5. Оценка специальной недвижимости

5.01. Оценка на основе показателей бизнеса — коммерческая недвижимость

5.02. Активы с уменьшающейся стоимостью — истощимая недвижимость

5.03. Заводы, станки и оборудование

5.04. Имущество общественного сектора

6. Специальные факторы, влияющие на оценку недвижимос­ти

6.01. Влияние окружающей среды — токсичность и вредность

6.02. Поврежденная недвижимость

6.03. Незавершенное строительство

6.04. Неиспользуемое оборудование и станки, оцениваемые вме­сте со зданием

7.Оценка для специальных целей

7.01. Оценка для финансовой отчетности

7.02. Оценка для ипотечного кредитования

7.03. Инвестиции — страховые компании и пенсионные фонды

7.04.   Компании по развитию недвижимости

7.05.   Оценка бизнеса

7.06.   Совместные предприятия и товарищества с ограничен­ной ответственностью

7.07. Международная недвижимость (объекты, расположен­ные в разных странах)

8. Оценка на основе нерыночных показателей

8.01. Концепция ценности — инвестиционная стоимость

8.02. Восстановительная стоимость и стоимость замещения

8.03.Стоимость в использовании

8.04. Стоимость при вынужденной продаже

8.05.Оценка на основе производственного потенциала (исклю­чая нематериальные активы)

8.06. Прогнозы

8.07. Ретроспективная оценка

8.08. Ревизии оценок

9. Сертификат оценки (отчет)

9.01. Принципы представления результатов оценки

9.02. Публикации и ответственность

10. Специфика законодательств отдельных стран.

10.01. Вводные замечания

10.02. Германское законодательство по оценке в областях ипо­теки и инвестиций

10.03. Испанские методы оценки

10.04. Британские методы оценки

11. Руководящие материалы и приложения

11.01. Ключевые термины и определения

11.02. Европейский кодекс измерения

11.03. Европейский кодекс поведения (этики)

11.04. Модель условий соглашения об оценке

11.05—07. Контрольный список вопросов, методы и стандарты оценки, отчет о проведенной работе и результате оцен­ки.

Подчеркнем, что приведенные международные и европей­ские стандарты не провозглашаются раз и навсегда зафиксиро­ванными документами унификации. Один из принципов между­народной (да и любой иной обдуманной) стандартизации — следовать актуальным требованиям развивающегося делового мира и процессов глобализации. Поэтому с известной регулярностью идет корректировка и развитие отдельных стандартов, дополне­ние их новыми документами. Так, в частности, через два года после выхода в свет первых Международных стандартов оценки МСО-1—МСО-4 появились приложения и руководства APG1—3. На период 2000—2003 гг. запланировано дальнейшее достаточно детальное развитие системы стандартов IVSC (исходная структу­ра которой как раз рассмотрена выше).

4. Руководства в ЕСО-2000

Помимо девяти Стандартов, в которых приведены общие прин­ципы и методы, использующиеся в оценочных процедурах, ЕСО-2000 включают также руководства к Стандартам, дающие указа­ния по интерпретации и практическому использованию этих прин­ципов и методов[5].

Руководство 1. «Особые факторы, влияющие на стоимость» предусматривает следующие ситуации: оценка при наличии токсических и вредных веществ; оценка недостроенных зданий; оценка недействующего производственного предприя­тия; оценка машин и оборудования вместе с земельным уча­стком.

В Руководстве 2 «Оценка особых типов имущества» приво­дится классификация имущества по типам, указываются ме­тоды, применимые при оценке различных типов имущества. Кроме того, в общих чертах рассматриваются оценка бизне­са и оценка основных активов предприятия. Руководство также дает указания по оценке средств общественных пред­приятий.

В Руководстве 3 «Оценка основных активов» рассматрива­ется оценка средств производства и особенности такой оцен­ки (например, возможность оценки оборудования отдельно от здания, в котором оно находится, и т.п.). Руководство 4 «Оценка активов, подлежащих разработке» рассматривает следующие темы: оценка потенциала актива и особые навыки, необходимые для проведения такой оцен­ки; методология, используемая при оценке таких активов; оценка инвестиционного портфеля.

Руководство 5 «Оценка сельскохозяйственного имущества» состоит из двух частей:

Часть 1 «Оценка земли, ферм, плантаций» рассматривает особенности сельскохозяйственного имущества, дает опре­деления и характеристики различным его видам (возделы­ваемые участки, фермы, инвестиционное сельскохозяйствен­ное имущество), приводит соответствующие методы, приме­нимые при оценке такого имущества, указывает источники получения информации о таком имуществе, приводит осо­бенности определения его рыночной стоимости.

Часть 2 «Оценка посадок многолетних растений, регуляр­но приносящих урожай» указывает на особенности оценки посадок многолетних растений, приводит возможные подхо­ды к такой оценке.

• В Руководстве 6 «Оценка имущества, имеющего историчес­кую ценность» рассматриваются такие темы, как финансо­вая и культурная ценность исторических зданий, особенно­сти имущества, имеющего историческую ценность, общие правила, использующиеся при оценке такого имущества, оп­ределение его рыночной стоимости и стоимости замещения.

Руководство 7 «Оценка бизнеса» рассматривает принципы, использующиеся в процессе оценки бизнеса, источники ин­формации, различные подходы и методы, использующиеся при такой оценке, а также взаимосвязь оценки бизнеса и стандартов бухгалтерского учета.

Руководство 8 «Оценка нематериальных активов» дает представление о принципах, подходах и методах, использу­ющихся при оценке нематериальных активов, приводит классификацию таких активов, дает определения различ­ным видам нематериальных активов, таких как гуд-вилл, ин­теллектуальная собственность и др., указывает особые про­фессиональные требования, предъявляемые к оценщику, за­нимающемуся оценкой нематериальных активов, рассмат­ривает взаимосвязь оценки нематериальных активов и стан­дартов бухгалтерского учета.

Руководство 9 «Оценка в целях определения индексов сто­имости и доходов, приносимых недвижимостью» указыва­ет на значительную роль такой оценки в Европе, дает соот­ветствующую методологию.

В Руководстве 10 «Оценка заграничной собственности» рассматриваются особенности оценки такой собственности и особые профессиональные требования, предъявляемые к оценщику в этом случае.

Руководство 11 «Оценка совместных предприятий и това­риществ с ограниченной ответственностью» дает класси­фикацию совместных предприятий по типам, приводит тре­бования к опыту и сертификации оценщика, работающего с такими предприятиями, указывает на особенности, имею­щие место при проведении оценки СП и ТОО.

Руководство 12 «Оценка земли и зданий, находящихся на ней» дает определение таким понятиям, как полезный срок службы здания или группы зданий, рассматривает методы, использующиеся при определении степени износа основных активов, указывает способы раздельной оценки земли и зда­ний, находящихся на ней.

В Руководстве 13 «Особенности национальных законода­тельств и оценочной практики» рассматриваются особен­ности оценки в таких странах, как Беларусь, Чешская Рес­публика, Финляндия, Франция, Германия, Греция, Польша, Россия и Великобритания.

Помимо стандартов и руководств ЕСО—2000 содержат девять приложений, в которых дается дополнительная информация, пред­ставляющая интерес для оценщика. Так, например, в приложении 2 излагаются требования к сертификации оценщика, предъявляе­мые в большинстве стран ЕС, в приложении 5 даются примеры за­даний на оценку, а приложение 7 содержит глоссарий терминов, используемых в оценке и смежных дисциплинах.

В настоящее время опубликованы все Международные стан­дарты оценки, Европейские стандарты оценки недвижимости, из­вестны полные тексты Стандартов американского общества оцен­щиков, выполнены научно-исследовательские работы по разра­ботке структуры и принципов создания Единой системы стандар­тов оценки. Все это создает новые условия для совершенствова­ния и разработки национальных стандартов оценки, которые бы способствовали повышению качества услуг по оценке собствен­ности в России.

Заключение

В трудах современных исследователей неоднократно отмечается, что Международные стандарты оценки играют огромную роль в развитии оценки имущества как самостоятельного вида профессиональной деятельности на международном уровне. При этом существует общее понимание того, что Международные стандарты оценки должны иметь некоторую единую основу, причем не просто наименьший общий знаменатель, а прочный фундамент, представляющий единство экономических принципов, являющихся движущей силой рыночных отношений и не зависящих от политических границ.

Суммируя вышесказанное, можно прийти к выводу, что, с одной стороны, Международные стандарты оценки представляют собой в большей части своих положений свод единообразных правил проведения оценки имущества, но, с другой стороны, некоторые положения Международных стандартов оценки могут рассматриваться как «кодекс поведения» оценщика.

---

[1] Оценочная деятельность в экономике. Учеб. пособие/ Под общ. ред. Джухи В.М., Киреева В.Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. с.19.

[2] Леви А.Б. О правовой природе норм Международных стандартов оценки имущества// Вопросы оценки. – 2001’4. с.2.

[3]Оценочнаядеятельность. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Соловьев М.М. – М.: ГУВШЭ, 2002. с.134

[4] Approved European Property Valuation Standards. TEGoVA.

[5] Оценочная деятельность в экономике. Учеб. пособие/ Под общ. ред. Джухи В.М., Киреева В.Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. с.30.