Страхование недвижимости в России и за рубежом

	Загрузить архив:
	Файл: ref-20712.zip (36kb [zip], Скачиваний: 162) скачать

Введение

В настоящее время, в России застраховать можно практически все. Но страхование имущества является самым известным и наиболее популярным видом страхования. На сегодняшний день физическим лицам, можно застраховать как городскую квартиру (ее конструктивные элементы, внутреннюю и внешнюю отделку), так и загородное жилье (гараж, коттедж, дом в деревне, сарай, баню и т. д.), а также и все то, что в них находится, от гвоздя в стене до телевизионной антенны. По желанию, можно застраховать и те сооружения, которые находятся рядом с вашим домом, например: ограды, бассейны, теплицы.

Список вариантов имущественного страхования велик. Застраховать собственность можно, от:

·      пожара;

· повреждения водой из отопительных, водопроводных, канализационных систем;

·     стихийных бедствий: урагана, наводнения, просадки грунта, селя, бури, града, ливня и т.д.;

·       взрыва, в том числе взрыва бытового газа;0

·      кражи, грабежа, разбоя, хулиганства.

При этом, можно застраховать имущество "по полной программе" (несущие конструкции, отделку, имущество, находящееся в квартире, типа мебели, одежды и т.д.), а можно по частям: только отделку или только гражданскую ответственность (если был причинен ущерб соседям по дому из-за залива или пожара в вашей собственной квартире). Также есть возможность выбора количества рисков, от которых вы хотите обезопасить себя: полный пакет или отдельные риски, к примеру, пожар. Сроки страхования вы выбираете сами - от 1-го до 12-ти месяцев.

Кроме имущественного страхования существует страхование недвижимости от риска утраты права собственности, т.е. титульное страхование. Этот вид страховки обеспечивает возмещение убытков в размере действительной (рыночной) стоимости недвижимости в случае утраты права собственности на нее. Например, после приобретения квартиры оказывается, что ее "история" связана с ранее совершенными недействительными сделками или попросту объявляются наследники на нее. И тогда, новый владелец, скорее всего, потеряет право собственности на приобретенное им имущество. Защитить приобретателя и вернуть ему стоимость недвижимости и призвано титульное страхование.

Не стоит путать понятия имущественное и титульное страхование. О последнем виде страхование пойдет речь в нашей работе более подробно.

1. Значение и функции страхования

Страхование - это способ возмещения убытков, которые потерпело физическое или юридическое лицо, посредством их распределения между многими лицами (страховой совокупностью). Возмещение убытков производится из средств страхового фонда, который находится в ведении страховой организации (страховщика). Объективная потребность в страховании обуславливается тем, что убытки подчас возникают вследствие разрушительных факторов, вообще не подконтрольных человеку, как, например, стихийные бедствия. В подобной ситуации невозможно взыскивать убытки с кого-либо и заранее созданный страховой фонд может быть источником возмещения ущерба.

   Как экономическая категория страхование представляет систему экономических отношений, включающую совокупность форм и методов формирования целевых фондов денежных средств и их использование на возмещение ущерба при различных рисках, а также на оказание помощи гражданам при наступлении определенных событий в их жизни. Оно выступает, с одной стороны, средством защиты бизнеса и благосостояния людей, а с другой - видом деятельности, приносящим доход. Источниками прибыли страховой организации служат доходы от страховой деятельности, от инвестиций временно свободных средств в объекты производственной и непроизводственной сфер деятельности, акции предприятий, банковские депозиты и т.д.

   В последнее время ведущие экономисты страны стали оспаривать тот факт, что страхование включается в экономическую категорию финансов. Они заявляют, что такое ограничение сферы действия страхования в теоретическом плане создает условия для недооценки страхования на практике[1]. В этой теории основными идеями являются:

·принципиальные отличия по своему содержанию и происхождению от категорий финансов и кредита - если для финансов всегда необходимы денежные отношения и характерно формирование денежных средств, то страхование может быть и натуральным;

·страхование всегда привязано к возможности наступления страхового случая, т.е. страхованию присущ обязательный признак - вероятностный характер отношений, использование средств страхового фонда связано с наступлением и последствиями страховых случаев;

·если доходы государственного бюджета формируются за счет взносов (платежей) физических и юридических лиц, то использование этих средств выходит далеко за рамки плательщиков этих взносов. Здесь происходит перераспределение ущерба как между территориальными единицами, так и во времени. Страхование же предусматривает замкнутое перераспределение ущерба с помощью специализированного денежного страхового фонда, образуемого за счет страховых взносов.

Однако здесь же отмечается определенная схожесть страхования с финансами: при страховании возникают перераспределительные отношения по формированию и использованию специализированного страхового фонда, но движение денежной формы стоимости в страховании подчинено степени вероятности нанесения ущерба в результате наступления страхового случая.

И с кредитом: средства страхового фонда подлежат возврату, однако, отмечая такую возвратность страховых платежей как характерную черту страхования, следует иметь в виду, что она относится прежде всего к страхованию жизни - это действительно возврат взносов (большая часть взносов возвращается при наступлении страхового случая: дожития застрахованного до определенного срока или в случае его смерти) и он имеет обязательный характер. Но при имущественном страховании, при страховании от несчастных случаев и других видах страхования выплаты страхового возмещения происходят только при наступлении страхового случая и в размерах, обусловленных соответствующими документами. Экономическое содержание этих выплат отлично от возврата страховых платежей.

Подводя итоги этой концепции, можно сказать, что страхование имеет черты, соединяющие его с категориями «финансы» и «кредит», и в то же время как экономическая категория имеет характерные только для нее функции, выполняет присущую только ей роль. Причем в качестве функций можно выделить:

1.Формирование специализированного страхового фонда денежных средств. Этот фонд может формироваться как в обязательном, так и в добровольном порядке. Через эту функцию решается проблема инвестиций временно свободных средств в банковские и другие коммерческие структуры, вложения денежных средств в недвижимость, приобретения ценных бумаг и т.д.

2.Возмещение ущерба и личное материальное обеспечение граждан. Право на возмещение ущерба имеют только юридические и физические лица, которые являются участниками формирования страхового фонда. Посредством этой функции получает реализацию объективного характера экономической необходимости страховой защиты.

3.Предупреждение страхового случая и минимизация ущерба. Предполагается широкий комплекс мер, в том числе финансирование мероприятий по недопущению или уменьшению негативных последствий стихийных бедствий, несчастных случаев. В целях реализации этой функции страховщик образует особый денежный фонд предупредительных мероприятий. Источником формирования фонда служат отчисления от страховых платежей.

   Вторая теория, поддерживающая идею о том, что страхование является часть категории «финансы»[2] представляет свои доводы и аргументы:

·наличие вероятности наступления внезапных, непредвиденных и непреодолимых событий (страховых случаев), замкнутая раскладка ущерба и т.п. являются лишь специфическими признаками страхования;

·выполняются все специфические признаки финансов: страхование всегда имеет

денежную форму выражения, распределительную функцию и связаны с

формированием страхового фонда и использованием его на цели общественного

характера.

Известно, что категория финансов выражает свою сущность прежде всего через распределительную функцию. Эта функция находит свое конкретное, специфическое проявление в функциях, присущих страхованию - рисковой, предупредительной и сберегательной, а также - контрольной.

1.Страхование имеет предупредительную функцию, связанную с использованием части средств страхового фонда на уменьшение степени и последствий страхового риска.

2.В страховании жизни категория страхования в наибольшей мере сближается с категорией кредита при накоплении по договорам страхования на дожитие обусловленных страховых сумм. Сбережение денежных сумм с помощью страхования на дожитие связано с потребностью в страховой защите достигнутого семейного достатка. Тем самым страхование может иметь и сберегательную функцию.

3.Контрольная функция страхования выражает свойство этой категории к строго целевому формированию и использованию средств страхового фонда. Данная функция вытекает из указанных выше специфических функций страхования и проявляется одновременно с ними в конкретных страховых отношениях, в условиях страхования. В соответствии с требованием контрольной функции осуществляется финансовый страховой контроль за правильным проведением страховых операций.

Подводя итоги вышесказанному необходимо отметить, что функции страхования в обеих теориях не просто похожи, а практически одинаковы. Кроме того обе стороны выделяют как особую и наиболее важную функцию - рисковую. Она является определяющей, поскольку страховой риск, как вероятность ущерба, непосредственно связан с основным назначением страхования по оказанию денежной помощи пострадавшим хозяйствам или гражданам. Именно в рамках действия рисковой функции происходит перераспределение денежной формы стоимости среди участников страхования в связи с последствиями случайных страховых событий.

2. Основные положения страхования недвижимости

Спецификой недвижимого имущества является возможность его использова­ния только в условиях более или менее постоянного нахождения на определен­ном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначен­ных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их ис­пользования — это водное, воздушное или космическое пространство.

В настоящее время понятие недвижимости приводится в ст. 130 Гражданского кодекса РФ[3]. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отно­сятся, в частности, земельные участки, участки недр, обособленные водные объ­екты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, мно­голетние насаждения, здания, сооружения и т. д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимо­сти), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс РФ, рассматривая участки недр и обособлен­ные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельны­ми участками и делает независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недви­жимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предна­значенные на снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей фи­зической природе являются движимыми. Это подлежащие государственной реги­страции воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т. д.).

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Страхование недвижимости осуществляется при помощи договора имущест­венного страхования. Согласно п. 1 ст. 929 ГК РФ по этому договору одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) воз­местить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события и убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имуществен­ными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

В частности, объектом страхования в данном случае является риск утраты (гибели), недостачи или повреждения недвижимого имущества.

Договор страхования недвижимости должен заключаться в письменной фор­ме, несоблюдение которой влечет его недействительность. Он может быть за­ключен путем составления одного документа либо вручения страховщиком стра­хователю. На основании его письменного или устного заявления страхового поли­са (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком. Если заявление страхователя было письменным, налицо заключение договора в пись­менной форме путем обмена документами. При устном заявлении согласие стра­хователя заключить договор на предложенных страховщиком условиях подтвер­ждается принятием от страховщика страхового полиса (свидетельства, сертифи­ката и др.). Наличие у страхователя соответствующих документов подтверждает факт заключения договора страхования.

При заключении договора страховщик вправе применять разработанные им или объединением страховщиков стандартные формы договора (страхового по­лиса) по отдельным видам страхования (п. 3 ст. 940 ПС РФ).

Страховой полис (свидетельство, сертификат, квитанция) — выдаваемый страховщиком документ, подтверждающий факт заключения договора страхова­ния. Реквизиты полиса включают наименование документа - "страховой полис"; наименование, юридический адрес и банковские реквизиты страховщика; фами­лию, имя, отчество или наименование страхователя и его адрес и, кроме того, данные о застрахованном лице (выгодоприобретателе), если они есть, указание страхового риска, размер страховой премии (взноса), а также сроки и порядок их внесения, срок действия договора и т. д.

Условия, на которых заключается договор страхования, могут содержаться не только в едином документе, подписанном сторонами, или в страховом полисе, выдаваемом страховщиком и одобренном страхователем, но и в стандартных правилах страхования соответствующего вида.

Правила страхования представляют собой документ, принятый, одобренный или утвержденный страховщиком либо объединением страховщиков. Условия, содержащиеся в правилах страхования и не включенные в текст договора стра­хования (страхового полиса), обязательны для страхователя (выгодоприобрета­теля), если в договоре (страховом полисе) прямо указывается на применение таких правил и сами правила изложены в одном документе с договором (страхо­вым полисом) или на его обратной стороне либо приложены к нему. В последнем случае вручение страхователю при заключении договора правил страхования должно быть удостоверено записью в договоре. При заключении договора стра­хования стороны могут договориться об изменении или исключении отдельных положений правил страхования и о дополнении правил (ст. 943 ГК РФ).

Страхователь (выгодоприобретатель) вправе ссылаться в защиту своих инте­ресов на правила страхования соответствующего вида, на которые имеется ссыл­ка в договоре страхования (страховом полисе). Договор страхования считается заключенным, если между сторонами достиг­нуто соглашение по всем существенным условиям. Применительно к страхова­нию недвижимого имущества это, прежде всего, определение недвижимого имущества, представляющего собой объект страхования. Так, застрахованы могут быть не только такие разновидности недвижимого имущества как квартиры или дома, но и их внутренняя отделка вместе со стенами или без них. Застрахованы могут быть, в частности, такие разновидности недвижимости как сады. Собствен­ники земельного участка могут застраховать все сооружения, находящиеся в его пределах, бани, бассейны, колодцы, заборы и т. д. В некоторых случаях фунда­мент дома не страхуется. Это обусловлено тем, что он в наименьшей степени подвержен разрушению.

Существенным условием любого договора страхования недвижимости являет­ся также определение характера события, на случай наступления которого осу­ществляется страхование (страховой случай).

Риски, от которых может быть застраховано недвижимое имущество, весьма разнообразны. Наиболее распространенными являются пожары, однако недви­жимое имущество можно также застраховать на случай:

— аварий внутреннего водостока, водопроводных, отопительных и канализа­ционных систем, в том числе произошедших вне застрахованного жилого поме­щения, и неблагоприятных последствий правомерных действий по их ликвидации;

— взрыва;

— проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара;

— ложного срабатывания автоматической системы пожаротушения;

— стихийного бедствия (к таковым относятся наводнение, землетрясение, бу­ря, ураган, смерч, цунами, ливень, град, обвал, оползень, паводок, сель, выход подпочвенных вод, снежный завал);

—удара молнии;

— падения летательных аппаратов и их обломков;

— наезда самоходного транспортного средства;

— противоправных действий третьих лиц: поджога, ограбления и т. д.

В связи с последними событиями на Северном Кавказе отдельные страховщи­ки стали включать в число страховых рисков гибель или повреждение имущества от террористических актов.

Выбор конкретного страхового риска зависит в первую очередь от вида недви­жимого имущества. Так, применительно к недвижимости, находящейся за горо­дом, распространенным страховым риском являются противоправные действия третьих лиц, тогда как для городских квартир наиболее часто встречающаяся опасность — залив квартир.

К числу существенных условий договора страхования недвижимости относятся также срок действия договора и размер страховой суммы.

Страховая сумма — это сумма, в пределах которой страховщик обязуется вы­платить страховое возмещение по договору страхования. Согласно ст. 947 ГК РФ она определяется соглашением страхователя со страховщиком. Важно, однако, иметь в виду, что при страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость). Такой стоимостью для недвижимого имущества считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключе­ния договора страхования.

В том случае, когда в договоре страхования имущества страховая сумма уста­новлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового слу­чая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных последним убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости (ст. 949 ГК РФ).

Если недвижимое имущество застраховано лишь в части страховой стоимо­сти, страхователь (выгодоприобретатель) вправе осуществить дополнительное страхование, в том числе у другого страховщика, но с тем, Чтобы общая страхо­вая сумма по всем договорам не превышала страховую стоимость.

Частичное (пропорциональное) страхование применяется тогда, когда речь идет о рисках, не приводящих к полному уничтожению застрахованного имущест­ва (в качестве примера можно привести залив квартир). При определении страховой суммы используется понятие франшизы, под которой понимается предель­ный размер ущерба, при котором страховое возмещение не производится.

Таким образом, при наступлении страхового случая: представитель страхов­щика совместно со страхователем определяет размер ущерба. Если он не пре­вышает страховой суммы, заранее оговоренной в договоре (обычно она устанав­ливается в минимальных размерах оплаты труда), страховое возмещение не вы­плачивается.

Важно, однако, иметь в виду, что при страховании имущества, если договором страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать его действительной стоимости (страховой стоимости). Такой стоимостью для недви­жимого имущества считается его действительная стоимость в месте его нахожде­ния в день заключения договора страхования.

Гражданский кодекс РФ установил последствия страхования сверх страховой стоимости. Так, согласно ст. 951 если страховая сумма, указанная в договоре страхования имущества, превышает страховую стоимость, договор является ни­чтожным в той части страховой суммы, которая превышает страховую стоимость. При этом излишне уплаченная часть страховой премии возврату не подлежит. Если же согласно договору страхования страховая премия вносится в рассрочку и к моменту возникновения обязанности по выплате страхового возмещения внесе­на не полностью, оставшиеся страховые взносы должны быть уплачены в разме­ре, уменьшенном пропорционально уменьшению размера страховой суммы.

Размер страховой суммы напрямую зависит от размера страховой премии (страхового взноса), под которой понимается плата за страхование, вносимая страхователем страховщику в порядке и сроки, установленные договором страхо­вания.

Страхование недвижимости является по общему правилу добровольным. Обя­зательное имущественное страхование для недвижимого имущества юридиче­ских лиц может быть установлено законом только в отношении недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью (п. Зет. 935 ГК РФ).

Кроме того, страхование недвижимости фактически обязательно при ипотеч­ном кредитовании. Банки и иные кредитные организации, предоставляя кредиты на покупку недвижимости, заинтересованы в сохранении приобретаемой недви­жимости, которая является предметом залога, обеспечивающего выдачу кредита. Поэтому в договоре ипотечного кредитования обычно содержится условие, по которому получатель кредита обязан за свой счет застраховать заложенное не­движимое имущество. При атом договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора.

Размер страховой суммы, которая выплачивается при наступлении страхового случая, напрямую зависит от размера страховой премии (страхового взноса). Страховая премия может вноситься как целиком, так и в рассрочку. В последнем случае договором устанавливаются последствия неуплаты в установленные сро­ки очередных взносов. Если страховой случай наступил в период просрочки упла­ты очередного взноса, страховщик вправе зачесть сумму этого взноса при выпла­те страхового возмещения. Страховые тарифы нередко определяются в процен­тах от страховой суммы, что удобно при подсчете взноса при изменении страхо­вой стоимости.

Страховщик в силу общего правила может самостоятельно определять стра­ховые тарифы. Однако, как следует из п. 2 ст. 954 ГК РФ, в предусмотренных за­коном случаях размер страховой премии определяется в соответствии со страхо­выми тарифами, установленными или регулируемыми органами государственного страхового надзора. Следует отметить, что до настоящего времени какого-либо регулирования тарифов при добровольном имущественном страховании не осу­ществлялось. Страховой тариф при страховании недвижимости зависит не только от кон­кретного страхового риска, но и от других факторов. К ним относятся хозяйствен­ное назначение объекта страхования, тип строения, год постройки, материалы, из которых сделан объект страхования, и т. д.

Для определения страхового тарифа с учетом всех указанных факторов стра­ховщик определяет действительную стоимость имущества. Оценку стоимости объекта недвижимости обычно проводят квалифицированные эксперты. Однако такая возможность не всегда присутствует, поэтому недвижимость может оцени­ваться со слов страхователя, что зачастую ведет к завышенной оценке объекта недвижимости. В ситуации, когда завышение страховой суммы в договоре стра­хования было следствием обмана со стороны страхователя, страховщик вправе требовать признания договора недействительным и возмещения причиненных ему этим убытков в размере, превышающем сумму полученной им от страховате­ля страховой премии.

Такое же правило применяется, если страховая сумма превысила страховую стоимость в результате страхования одного и того же объекта у двух или несколь­ких страховщиков — так называемое двойное страхование. В этом случае сумма страхового возмещения, выплачиваемая каждым из страховщиков, сокращается пропорционально уменьшению страховой суммы по соответствующему договору страхования (ст. 952 ГК РФ).

Страховщик естественным образом заинтересован в активной помощи стра­хователя по сокращению размера ущерба. Закон требует, чтобы при имущест­венном страховании страхователь принимал доступные ему разумные меры для уменьшения размера возможных убытков, а произведенные при этом расходы страховщик обязан возместить, даже если общая сумма выплат превышает стра­ховую сумму (ст. 962 ГК РФ). Поэтому договор страхования недвижимого имуще­ства может предусматривать обязанность страхователя предпринимать необхо­димые действия по спасению имущества при страховом случае: своевременный вызов аварийных служб и органов правопорядка, своевременное уведомление страховщика, использование местных подручных средств и т. д.

Недвижимое имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного имущества (п. 1 ст. 930 ГК РФ).

Как видно из данной формулировки, интерес состоит только в сохранении это­го имущества, но не в получении каких-либо выгод и преимуществ, связанных с владением, пользованием или распоряжением этим имуществом. Не страхуется также интерес, связанный с возможными расходами при утрате или повреждении этого имущества. Иными словами, по договору страхования недвижимого имуще­ства подлежит возмещению только одна составляющая убытков — утрата или повреждение имущества. Важно также, что в качестве повреждения имущества здесь рассматривается утрата возможности выполнять определенные функции, ибо интерес в сохранении имущества состоит в том, чтобы имущество находи­лось в неизменном состоянии не только с точки зрения физической сохранности, но и сточки зрения его функционального назначения.

Лицом, имеющим интерес в сохранении застрахованного имущества, является, прежде всего, собственник, поскольку по общему правилу он несет риск утраты или повреждения. Однако риск утраты или повреждения имущества может быть возложен законом или договором на другое лицо. Например, в договоре аренды недвижимого имущества может содержаться условие о том, что риск случайной гибели или повреждения арендованного имущества возлагается на арендатора. Такая точка зрения нашла отражение и в судебной практике.

Таковы основные понятия и правила при страховании недвижимого имущества.

3. Страхование недвижимости и риски, его обуславливающие

Огромное значение при закреплении гарантий имущественных прав имеет принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 12 которого непосредственно посвящена способам защиты граж­данских прав. В соответствии с указанной статьей Гражданского кодекса защита гражданских прав осу­ществляется путем:

•    признания права;

•    восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нару­шающих право или создающих угрозу его нару­шения;

•признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности нич­тожной сделки;

• признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

•    самозащиты права;

•   присуждения к исполнению обязанности в нату­ре;

•    возмещения убытков;

•    взыскания неустойки;

•    компенсации морального вреда;

•    прекращения или изменения правоотношения;

•неприменения судом акта государственного орга­на или органа местного самоуправления, проти­воречащего закону;

•иными способами, предусмотренными законом.

Различные правовые акты (земельное, водное, лесное законодательство) устанавливают общие подходы и принципы к закреплению за собственни­ками имущественных прав на объекты недвижимос­ти.

В области защиты прав в России проделана боль­шая институциональная работа, создана система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Менее проработанными являются вопро­сы создания реальных экономически целесообраз­ных механизмов финансовой компенсации в случае нарушения имущественных прав.

Снижение рисков, связанных с осуществлением операций на рынке недвижимого имущества, требу­ет значительных затрат времени, финансовых и иных ресурсов. Во многом величина этих Затрат зависит от законодательства, и прежде всего от того, каким образом законодательство фиксирует и защищает права на недвижимость.

Статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации введено понятие добросовестного при­обретателя. Добросовестный приобретатель — это приобретатель имущества, который не знал и не мог знать об отсутствии права отчуждения данного имущества у лица, его реали­зующего.

В соответствии с указанной статьей Гражданского ко­декса, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовес­тный приобретатель), то собственник вправе истре­бовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. День­ги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретате­ля.

Права добросовестного приобретателя недвижи­мости должны быть закреплены законодательством и защищены как государством, так и различными экономическими механизмами. Чем стабильнее состояние прав добросовестного приобретателя, тем меньше затраты, связанные с приобретением или отчуждением недвижимости, что в свою очередь по­зволяет динамичнее развиваться рынку недвижимо­сти.

В целом проблемные ситуации, с которыми стал­киваются российские участники рынка недвижимос­ти, обусловлены следующими рисками:

• риски, возникающие по вине работников учреж­дений, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органов технического и кадастрового учета;

•   риски, возникающие в результате несовершен­ства действующего законодательства;

•   риски, связанные с недобросовестными действи­ями отчуждателей или приобретателей недвижи­мости, а также мошенничество и иные виды пра­вонарушений;

•   риски, связанные с неосмотрительными действи­ями отчуждателей и приобретателей недвижимо­сти[4].

3.1. Риски, возникающие по вине работников государственных структур

Законодательством предусмотрена ответствен­ность государственных органов, участвующих в про­цессе государственной регистрации прав на недви­жимое имущество, за возникший по их вине ущерб у участников рынка недвижимости. В частности, Закон о регистрации прав на недвижимость определяет ответственность учреждений юстиции по регистра­ции прав за:

•   своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав;

•   полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Кроме того, законом предусмотрена возможность

направления части платежей, взимаемых за регист­рацию, на обеспечение гарантий зарегистрирован­ных прав. В соответствии со статьей 11 Закона Рос­сийской Федерации от 21.07.97 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним* средства, получаемые в виде платы за регистрацию и предоставление ука­занной информации, используются исключительно на создание, поддержание и развитие системы госу­дарственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним, в том числе на обеспечение государственных гарантий зарегистрированных прав. Централизуемая доля указанных средств устанавли­вается Правительством Российской Федерации в размере, не превышающем пять процентов взимае­мых платежей, и направляется в федеральный орган исполнительной власти в системе государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним.

Учитывая высокую стоимость сделок с недвижи­мостью, размер выплат, которые потенциальна мо­гут быть выплачены учреждениями юстиции в счет покрытия ущерба, возникшего по их вине у субъек­тов рынка недвижимости, может исчисляться огром­ными суммами (особенно когда речь идет о юриди­ческих лицах). На возмещение ущерба в полном объеме у учреждения юстиции может не оказаться достаточных финансовых средств.

Существовала практика, когда учреждения юсти­ции по регистрации прав, сознавая опасность возник­новения указанной выше ситуации, создавали специ­альные гарантийные фонды. Предполагалось, что данные будут использованы учреждениями юстиции для компенсации ущерба, возникшего у субъектов рынка недвижимости по вине учреждений юстиции. Однако на практике создание таких фондов нецеле­сообразно и неоправданно. Причин этому несколько:

•средства фонда выделяются в структуре средств учреждения юстиции только для целей внутрен­него учета и контроля. Фактически они не выделя­ются в виде отдельной суммы, размещенной на обособленном банковском счете. При возникно­вении кассовых разрывов средства со счета спи­сываются без учета вероятности возникновения необходимости возмещения ущерба участникам рынка недвижимости;

•    не снимается риск того, что средств на счете учреждения юстиции может оказаться недоста­точно для исполнения обязательств по компенса­ции причиненного ущерба.

Более того, в сложившейся системе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нечетко установлен правовой статус платежей за регистрацию. На сегодняшний день установленный Законом о регистрации порядок финансового обес­печения системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предполагает поступле­ние соответствующей платы на счета учреждений юстиции. Финансирование учреждения юстиции и его филиалов осуществляется за счет внесения пла­ты за государственную регистрацию и предоставле­ние информации о зарегистрированных правах, за счет средств бюджетов субъектов Российской Феде­рации и средств иных, не запрещенных законом источников. При этом расходование средств учреж­дения юстиции и его филиалов производится в соот­ветствии со сметой, утверждаемой регистратором прав, возглавляющим учреждение юстиции.

В то же время по своей сути плата за регистрацию является государственной пошлиной, поскольку ей присущи признаки государственной пошлины, ука­занные в ст.1 "Понятие государственной пошлины" Закона Российской Федерации от 09.12.91 №2005-1 "О государственной пошлине"[5], которая гласит: “Под государственной пошлиной понимается установлен­ный настоящим Законом обязательный и действую­щий на всей территории Российской Федерации платеж, взимаемый за совершение юридически зна­чимых действий либо выдачу документов уполномо­ченными на то органами или должностными лица­ми”. Это, во-первых, обязательный и действующий на всей территории Российской Федерации платеж. Во-вторых, это платеж, взимаемый за совершение юридически значимых действий либо выдачу доку­ментов уполномоченными на то органами или дол­жностными лицами.

В соответствии со ст. 13 "Федеральные налоги и сборы" части 1 Налогового кодекса Российской Фе­дерации государственная пошлина относится к фе­деральным налогам и сборам и подлежит перечисле­нию в бюджет. Признание платы за регистрацию государственной пошлиной приведет к изменению статуса учреждения юстиции — признанию его бюд­жетным учреждением. В этом случае учреждение отвечает по своим обязательствам находящимися в его распоряжении денежными средствами. При не­достатке у учреждения юстиции находящихся в его распоряжении денежных средств субсидиарную от­ветственность по его обязательствам несет собствен­ник соответствующего имущества. Учитывая, что имущество учреждения юстиции является собствен­ностью субъекта Российской Федерации и закреп­ляется за учреждением юстиции на праве оператив­ного управления, субсидиарную ответственность по его обязательствам должен нести субъект Российс­кой Федерации. Таким образом, недостающие для возмещения средства должны взыскиваться за счет казны соответствующего субъекта Российской Фе­дерации. Таким образом, раскладка ущерба произ­водится не только среди участников рынка недвижи­мости, но и среди тех, кто сделки с недвижимостью не осуществлял, но исправно платил налоги в мест­ный бюджет.

3.2. Риски, связанные с положениями действующего законодательства

Основные риски этой группы обусловлены тем, что существующие законодательные и иные право­вые акты не в полной мере обеспечивают приобрета­телям на рынке недвижимости защиту имуществен­ных прав. При этом особенно серьезным препятстви­ем для развития рынка недвижимости и активизации инвестиционного процесса являются две основных группы проблемных ситуаций. Во-первых, в россий­ском законодательстве права на здания и сооруже­ния отделены от прав на земельный участок. Во-вторых, в соответствии с действующими положения­ми Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о регистрации прав на недвижимость участник рынка недвижимости может быть лишен принад­лежащей ему недвижимости по ряду оснований. Например, возможность лишения прав собственнос­ти в случае, когда выясняется, что были нарушены права членов семьи продавца жилья при первичной приватизации квартиры или при совершении сделки купли-продажи квартиры.

Таким образом, созданная сегодня в России за­конодательная конструкция не дает полной гарантии прав сегодняшних собственников на недвижимое имущество.

Эта "негарантированность" охватывает практи­чески все объекты недвижимости, с которыми в тече­ние последних десяти лет совершались какие-либо сделки. В результате этой "негарантированности" прав:

•    повышается стоимость кредитных ресурсов, вы­даваемых под залог недвижимости;

•   существенно повышается стоимость жилья при первичных сделках.

По оценкам экспертов, на столичном рынке жилья разница между стоимос­тью аналогичного жилья на первичном и вторич­ном рынках составляет до 20%. При этом, как правило, чем большее число собственников сме­нила квартира, тем ниже ее стоимость.

Риски, обусловленные недобросовестными действиями отчуждателей и приобретателей недвижимости

Данная группа рисков связана исключительно с деятельностью правоприобретателей и отчуждате­лей на рынке недвижимости. Проблемы, возникаю­щие у участников рынка в этом случае, не связаны прямо ни с действиями регистрирующих органов, ни с действиями органов технического и кадастрового учета, ни с качественным уровнем действующего законодательства. Подобные риски присутствуют на рынках недвижимости практически всех стран.

Уча­стники рынка стремятся снизить возникающие риски следующими способами:

• тщательным подходом к анализу правоуста­навливающих документов, партнеров по сдел­ке и условий совершения сделки с недвижимо­стью;

•    внесением в договоры, на основании которых осуществляется переход права на недвижимость, защитных оговорок;

•        страхованием рисков в страховых компаниях.

Таким образом, снижение негативных послед­ствий может быть достигнуто как путем совершен­ствования законодательства, методологии и проце­дур технического (кадастрового) учета и государ­ственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним, так и за счет развития системы государственного гарантирования и частного стра­хования.

4. Российский опыт страхования права собственности

Первыми на ситуацию, складывающуюся на рын­ке недвижимости, отреагировали страховые компа­нии, которые сегодня достаточно активно предлага­ют участникам рынка недвижимости свои услуги по страхованию.

Учитывая, что в России рынок услуг по страхова­нию “титула собственности” только формируется, статистика страховых случаев невелика, а доступ­ность информации о сделках на рынке недвижимос­ти и их последствиях для страховых компаний огра­ничена, размер страховых премий, которые страхо­вые компании взимают с участников рынка, часто более чем в 10 раз превышает размер страховых премий, взимаемых зарубежными страховыми ком­паниями за страхование от аналогичных рисков. Так, например, если в США размер страховой премии, взимаемой за страхование титула на срок не менее 10 лет, составляет от 0,3 до 1%, то в России страхо­вая премия, взимаемая страховыми компаниями при заключении договора страхования на 1 год, колеб­лется в пределах от 0,3 до 2,5%[6]. По мере развития рынка недвижимости, совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, улучшения информаци­онной прозрачности можно прогнозировать сниже­ние размера страховых премий, взимаемых россий­скими страховыми компаниями.

При этом существует целый комплекс проблем, препятствующих активизации деятельности страхо­вых компаний на рынке недвижимости:

•   сложность доступа к информации о правах на не­движимое имущество, хранящейся в настоящее время в различных государственных органах;

•    противоречивая судебная практика в судах об­щей юрисдикции в отношении сделок купли-про­дажи жилья на вторичном рынке;

•      не всегда высокий уровень качества информа­ции, предоставляемой органами кадастрового и технического учета;

•    сложность установления истинности информации о первоначальном возникновении права на не­движимость (разные учреждения и организации выдавали свидетельства на право собственнос­ти, сами первичные документы оформлены по-разному).

Установление срока действия договора страхо­вания. Статья 181 Гражданского кодекса Российс­кой Федерации устанавливает, что иск по примене­нию последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня ее совершения. По существу, это означает, что в течение 10 лет любые права, зарегистрированные на основании ничтожной сделки, могут быть анну­лированы, независимо от факта их регистрации, а по истечении 10 лет эти права получают правовую защиту.

К сожалению, страхование нотариусов и регист­раторов осуществляется сегодня без учета совре­менных требований к страховой защите, например, при установлении страховой суммы (лимита ответ­ственности) нет какой-либо привязки к размеру воз­можного ущерба. Так, ответственность нотариусов зачастую ограничивается суммой 10 000 руб., кото­рая, естественно, не покроет расходы при оспарива­нии прав на недвижимое имущество и сделок, совер­шенных с ним. Та же проблема остается и при осуще­ствлении страхования ответственности регистрато­ров.

Так как при осуществлении сделок с недвижимо­стью может применяться три различных вида страхо­вания:

•    страхование регистраторов;

•    страхование нотариусов;

•страхование риска утраты недвижимого имуще­ства в результате прекращения права собствен­ности (titleinsurance),

то при использовании всех трех видов страхования осуществляется дополнительная раскладка ущерба и между видами страхования, что значительно сни­жает финансовую нагрузку на участников страхования.

5. Зарубежный опыт

Анализ международного опыта организации финан­совых схем страхования рисков утраты прав на недви­жимое имущество показывает, что существующие схе­мы условно можно разделить на три основные группы:

•   государственное страхование ответственности регистраторов и частное страхование рыночных рисков, возникающих при осуществлении сделок на рынке недвижимости,—типично для большин­ства стран континентальной Европы, законода­тельство которых о земельных титулах основыва­ется на поземельной книге (- это книга регистрации прав на недвижимое имущество. Сделанная в книге запись считается истинной до момента внесений в нее исправлений. При коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в книгу);

•    государственное страхование ответственности регистраторов и части рыночных рисков, возни­кающих при регистрации прав, — типично для стран, действующих на основании положений системы Торренса (- это система регистрации прав на недвижимость, предусматривающая обязательность регистрации. Незарегистрированные права не имеют юридической силы для третьих лиц. Однако они могут иметь силу для сторон сделки при условии, что это не нарушает прав третьих лиц);

•   частное страхование ответственности регистра­торов и рыночных рисков, возникающих при реги­страции сделок, — типично для большинства шта­тов США.

В большинстве зарубежных стран бремя компен­сации (возмещения ущерба) участнику рынка недви­жимости в четко оговоренных случаях возложено на государство, а сами выплаты осуществляются либо за счет бюджета, либо за счет средств специализи­рованного фонда, а если средств фонда не хватает, то наступает субсидиарная ответственность бюдже­та. Последняя схема используется в случаях, когда ущерб у участника рынка недвижимости возникает по вине регистраторов.

Во многих странах государство компенсирует лицу, утратившему права на недвижимость, ущерб в случае, если лицо, виновное в возникновении ущер­ба добросовестного приобретателя или бывшего собственника недвижимости и обязанное произвес­ти выплаты в его пользу, «не уплатит в течение ра­зумного времени сумму присужденных к возмеще­нию убытков или не передаст права и интересы в имуществе лицу, в пользу которого вынесен вердикт ... в случае отсутствия имущества или недостаточно­сти полученных в порядке ареста средств для возме­щения присужденных убытков и судебных издер­жек....» (пункт 96 «Возмещение убытков с наложением ареста на имущество или лицо. Возмещение за счет гарантийного фонда» первоначального закона Торренса).

В ряде стран, где система регистрации прав на недвижимое имущество основана на поземельных книгах, ответственность за ошибки регистраторов

несут бюджеты соответствующих территориальных образований, на которых они расположены, а в слу­чае недостатка этих средств — субсидиарная ответ­ственность возникает у вышестоящих бюджетов (та­кая система компенсации ущерба бывшим собствен­никам недвижимого имущества характерна для Гер­мании и Австрии).

Что касается ущерба, который может возникнуть у добросовестного приобретателя недвижимости по вине других участников сделки на рынке недвижимо­сти (мошенничество и недобросовестное поведение партнеров по сделке), то в Австрии и Германии государство не берет на себя расходы по компенса­ции возникающего по этим основаниям ущерба у участников рынка недвижимости, считая, что риск возникновения такого рода ущерба является обыч­ным коммерческим риском, вероятность проявления которого невелика и вполне может быть снижена субъектами рыночных отношений самостоятельно, например, через институт частного страхования "ти­тула собственности".

Несколько отличается от указанной выше систе­ма компенсации ущерба, принятая в Швеции. Швед­ское законодательство не предусматривает созда­ние для этих целей специализированного гарантий­ного фонда. Компенсация ущерба участнику рынка недвижимости осуществляется за счет общих дохо­дов бюджета, независимо от основания для осуще­ствления таких выплат. По решению суда выплата может быть произведена как добросовестному при­обретателю (при этом имущество у него изымается), так и бывшему собственнику недвижимости (если имущество остается у добросовестного приобрета­теля).

В ряде штатов США (Массачусетс, Миннесота и др.) сосуществуют две системы обеспечения гаран­тий зарегистрированных прав — система финансо­вых гарантий зарегистрированных прав и система частного страхования. При этом частное страхова­ние титула гарантирует возмещение убытков, возни­кающих в связи с обнаружением дефекта титула. При частном страховании титула покупатель, выпла­чивая страховой взнос, приобретает гарантию, что если титул окажется недействительным, то страхо­вая компания выплатит ему полную компенсацию. Размер страхового взноса относительно невелик и составляет от 0,3% до 1% от суммы возможного страхового возмещения.

Таковы основные положения титульного страхования в развитых странах.

Заключение

Одним из наиболее распространенных объектов страхования является недвижимость, которая имеет повышенную экономическую ценность. Это обусловлено, прежде всего, тем, что она предназначена для использования в течение длительного времени. Как правило, объект недвижимости обладают конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно не простой процесс передачи права собственности на недвижимость обуславливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать на наличные деньги.

В данной работе мы рассмотрели основы страхования недвижимости. А также, в качестве немаловажной составляющей страхования недвижимости, выделили титульное страхование. Завершающийся год оказался для российских страховщиков богатым на события - особенно в сфере страхового права, именно поэтому мы более подробно разбирали страхование недвижимости от риска утраты права собственности.

         И хочется, надеется, что совершенствование законодательной базы затронет не только установление размеров уставных капиталов для российских страховщиков на европейском уровне, но и обеспечит достойную законодательную базу для владельцев недвижимости и для страховых компаний, как главных участников рынка недвижимости.

---

[1] Шахов В.В. Страхование как самостоятельная экономическая категория//Финансы .– 1997, № 2 - с.38-41.

[2] Финансы/ Под ред. В.М. Родионовой. - М.: Финансы и статистика, 1995.

[3] Гришаев С. Страхование недвижимости // Хозяйство и право. – 2000, №11. с. 99-103.

[4] Фомичева Н.В. Страхование прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Страховое дело. – 2002, №5. с.7-11.

[5] Ведомости CНД и ВС РФ. – 1992, №11. Ст.521.

[6] Фомичева Н.В. Страхование прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Страховое дело. – 2002, №5. с.7-11.