Введение. PAGEREF _Toc59779794 h 2

Глава 1. Понятие, виды и сущность выселения без предоставления другого жилого помещения. PAGEREF _Toc59779795 h 5

Глава 2. Основания выселения без предоставления другого жилого помещения PAGEREF _Toc59779796 h 11

2.1. Систематическое разрушение или порча жилого помещения. PAGEREF _Toc59779797 h 11

2.2. Использование жилого помещения не по назначению.. PAGEREF _Toc59779798 h 21

2.3. Систематическое нарушение правил общежития. PAGEREF _Toc59779799 h 24

2.4. Выселение лиц, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми невозможно. PAGEREF _Toc59779800 h 35

2.5. Выселение из служебного жилья и общежития. PAGEREF _Toc59779801 h 40

2.6. Выселение в связи с признанием ордера на жилое помещение недействительным PAGEREF _Toc59779802 h 51

2.7. Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение; выселение временных жильцов и поднанимателей. PAGEREF _Toc59779803 h 60

Заключение. PAGEREF _Toc59779804 h 66

Список использованной литературы.. PAGEREF _Toc59779805 h 69

1.   Нормативно-правовые акты.. PAGEREF _Toc59779806 h 69

2.   Судебная практика. PAGEREF _Toc59779807 h 69

3.   Научная и учебная литература. PAGEREF _Toc59779808 h 70

[1]

Представляет интерес вопрос о соотношении выселения и расторжения договора найма.

В научной и учебной литературе даются разные определения понятия расторжения договора найма жилого помещения. Б.К. Комаров отмечает, что под расторжением договора жилищного найма следует понимать полное прекращение сторонами всех прав и обязанностей по договору. Наймодатель освобождается от обязанности предоставления жилого помещения и прекращает взимать квартплату, а наниматель лишается права пользования жилым помещением, освобождается от обязанности внесения квартплаты и т.д.[2]

В.А. Золотарь, П.Н Дятлов в учебнике "Советское жилищное право" дают такое определение: "расторжение договора найма жилого помещения рассматривается как прекращение того правового основания, из которого вытекает право нанимателя на пользование жилым помещением и другие его права, обусловленные договором".[3]

"Прекращение жилищного правоотношения - это более широкое, то есть родовое понятие по отношению к расторжению договора найма".[4]

Последствием расторжения договора найма жилого помещения является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

Таким образом, прекращение жилищных правовых отношений может как сопровождаться, так и не сопровождаться выселением граждан. Ясно, например, что если прекращение жилищного правоотношения произошло вследствие смерти гражданина, то выселять некого. Выселение не происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано, так как в данном случае вместо договора социального найма жилого помещения возникает правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с другим субъектным составом и иные по содержанию могут сохраниться. В частности, это имеет место тогда, когда не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию жилого помещения, сами становятся её участниками, или тогда, когда в жилом помещении проживают другие лица.

Однако во всех указанных случаях приватизация сама по себе не влечет выселения из жилого помещения проживающих в нем лиц. Если, скажем, на момент приватизации в жилом помещении проживает поднаниматель, то он сохраняет право пользования жилым помещением на прежних условиях на срок, который предусмотрен в договоре поднайма, хотя и перестает быть поднанимателем.

"Но, чаще всего прекращение жилищных правоотношений связано с выселением проживающих в жилом помещении лиц".[5]

Таким образом, выселение гражданина в большинстве случаев является следствием расторжения договора жилищного найма, то есть следствием прекращения действия основания пользования жилым помещением. Однако не следует забывать,  что договор найма может и не являться основанием пользования жилым помещением.

Поэтому выселение граждан "может иметь место как вследствие расторжения договора жилищного найма, так и в других случаях, в том числе и тогда, когда гражданин проживает в жилом помещении без всяких на то оснований, например, при самоуправном занятии жилого помещения".[6]

Как отмечают М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, "расторжение договора, с одной стороны, вносит некий дестабилизирующий фактор в отношения сторон, предоставляя возможность прекратить договор до получения ожидаемого результата, а с другой стороны, предоставляет способ избежать исполнения договора в случаях, когда его реализация не будет отвечать целям, стоящим перед сторонами".[7]

Стремясь обеспечить устойчивость пользования жилыми помещениями, государство тщательно регулирует отношения по расторжению договора жилищного наймаи  выселению граждан из жилых помещений, что имеет большое значение в обеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище.

Анализ норм, регулирующих эти отношения, показывает, что законодатель на первое место ставит защиту жилищных интересов нанимателей и членов их семей. С одной стороны, он предоставляет им широкие права в расторжении договора, а с другой - оберегает их от необоснованных выселений из занимаемых квартир.

Таким образом, как уже отмечалось, по каким бы основаниям не производилось расторжение договора жилищного найма, последствием такого расторжения является, как правило, выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого помещения.

В Жилищном  кодексеРСФСР исключительные основания лишения нанимателя и членов его  семьи правана жилое помещение -по требованию наймодателя или иных заинтересованных лиц - разделены на две группы.

Перваягруппа  складывается изоснований, вытекающихне только из договора найма жилого помещения, но и изсмысла положений об обязанностях граждан: использовать предоставленноежилое помещение по назначению с тем, чтобыне наноситьущерба интересам общества и правам других граждан; бережно относитьсяк занимаемомужиломупомещению; уважатьправила общежитияи законные интересы других лиц.

К этой же группе по сходным признакам следует причислить предусмотренноеЖилищным кодексом выселение лиц, лишенных родительскихправ, поскольку они грубо нарушают конституционную обязанность граждан заботиться о воспитании детей.

В ст.98 ЖК РФ указаны следующие основания:

- систематическое разрушение или порча жилого помещения;

- использование жилого помещения не по назначению;

- систематическое нарушение правил общежития, которые делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме;

- невозможность совместного проживания детей с родителями, которые лишены родительских прав в отношении этих детей.

Вторуюгруппу составляют основания, связанные с определенными обстоятельствами, которые относятся к области трудовых правоотношений, но в случаях, предусмотренных законом, позволяют наймодателю требовать лишения граждан права пользования занимаемой жилой площадью.[8] К ним относятся следующие основания:

- выселение из служебного жилого помещения лиц прекративших трудовые отношения с предприятием по собственному желанию, за исключением лиц перечисленных в ст.108 ЖК РФ ( ст. 107 ЖК РФ);

- выселение из общежитий (ст. 110 ЖК РФ):

а) сезонных, временных работников и лиц, работавших по срочному   трудовому договору,

б) работников уволенных по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления,

в) лиц выбывших из учебных заведений

за исключением лиц перечисленных в ст.108 ЖК РФ;

- выселение поднанимателей и временных жильцов ( ст.80,81 ЖК РФ);

- выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение (ст.99 ЖК РФ);

- выселение в связи с признанием ордера недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц (ст.100 ЖК РФ)

Лишениегражданина права на пользование жилым помещением всвязи с грубым нарушением им определенных обязанностей в жилищном  правоотношении следует оценивать как форму гражданско-правовой ответственности.

Хотя главным признаком гражданско-правовой ответственности считается еекомпенсационный, восстановительныйхарактер, тем не менее, для отдельных правоотношений закономустановлена ответственность иного характера. Неблагоприятные имущественные последствия могут состоять в лишении правонарушителя принадлежащего ему права. Именно в этой форме наступает ответственность пользователей жилым помещением в случаях совершения такого правонарушения, за которое законом предусмотрено в качестве санкции выселение без предоставления другого жилого помещения.[9]

Особый вид выселения в судебном порядке представляет собой выселение как следствие прекращения права собственности на жилое помещение, регулируемое нормами Гражданского кодекса РФ. Статья 293 ГК РФ предоставляет органу местного самоуправления обращаться в суд с иском о признании собственника утратившим права собственности на жилое помещение в случаях, предусмотренных в указанной статье. Последствием удовлетворения иска является продажа жилого помещения с торгов, и, как следствие, выселение бывшего собственника в связи с утратой права пользования жилым помещением.

[10]

Кроме того, в литературе высказывается мнение о том, что подобные иски могут предъявляться "другими органами, контролирующими использование и сохранность жилищного фонда"[11] (это может быть, например, учреждение, которому на баланс уполномоченным органом переданы жилые дома или квартиры).

Каковы условия применения данной санкции к лицу, разрушающему или портящему помещение? Это общие условия для применения любой ответственности:

· наличие противоправного деяния;

· наличие вреда;

· причинной связи между ними;

· вины.

Но существуют еще и специфические условия применения такой ответственности, указанные непосредственно в ст. 98 ЖК РСФСР:

· систематичность противоправных действий;

· применение к ранее совершенным противоправным деяниям мер предупреждения и общественного воздействия.

Под систематичностью следует понимать совершение лицом противоправных действий два и более раза. Каким бы серьезным ни было нарушение, но если оно было единственным, оно не влечет выселение по ст. 98 ЖК РСФСР.

Кроме того, должны быть применены к нарушителям меры предупреждения или общественного воздействия. Если такие меры не были приняты (причем они должны оказаться безрезультатными, т.е. лицо новым противоправным деянием должно показать, что оно не собирается исправляться), то выселение по данному основанию невозможно.

Итак, приступим к описанию конкретных оснований выселения гражданина без предоставления другого жилого помещения из жилой площади, предоставленной ему по договору социального найма жилого помещения.

Эта ответственность наступает за невыполнение обязанностей, установленных в ст. 10 и ст. 142, - бережно относиться к дому, в котором граждане проживают, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилым помещением, обеспечивать сохранность жилых помещений, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.

Подавляющее большинство нанимателей добросовестно относятся к исполнению своих жилищных обязанностей, поэтому в судебной практике выселение по указанному основанию встречается редко.[12]

Что понимается под жилым помещением в данном случае? Как считает Вишневская,[13] "понятием "жилое помещение" обозначают не только жилую комнату, но и кухню, коридор, санузел и другие подсобные комнаты, которые могут находиться в общем пользовании. В более широком смысле - и другие места общего пользования: лестницы, парадные. Таким образом, порча и разрушение не только непосредственно жилых комнат, но и любых подсобных помещений общего пользования при наличии указанных выше условий может привести к выселению".

Такое толкование, на наш взгляд, оправданно, поскольку в соответствии с уже упоминавшимися ст. ст. 10 и 142 ЖК РСФСР граждане обязаны соблюдать правила содержания всего жилого дома (а не только того жилого помещения, где они проживают), соблюдать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.

Противоправное поведение может выражаться в следующих формах:

- связанное с приведением в негодное состояние конструктивных элементов дома (стен, перегородок, санитарно - технических устройств и т.п.), восстановление которых является, как правило, невозможным или нецелесообразным - разрушение жилого помещения;

- ненадлежащей эксплуатации жилого дома нанимателем, например в результате непроизводства текущего ремонта,[14] то есть эти действия часто не связаны с нарушением планировки квартиры, дома, - порча жилого помещения.

Таким образом, противоправными могут быть как действия, так и бездействия нанимателей, хотя, конечно, чаще всего это активные действия.

В подтверждение данного обстоятельства можно привести следующий пример.

Прокурор г. Копейска обратился в Копейский городской суд с иском в интересах Комитета по управлению имуществом г. Копейска к Янабаровой В.Г. о выселении без предоставления другого жилого помещения. В обоснование заявленных требований указал, что в квартире 3 жилого дома № 44 по ул. Дундича зарегистрирована Янабарова В.Г., квартира оставлена без присмотра, не отапливается и не производится текущий ремонт. Из-за непроживания ответчицы квартира и жилой дом разрушаются и приходят в непригодное для проживания состояние. Судом было установлено, что разрушение жилого помещение производится по вине Янабаровой, в связи с чем ответчице был назначен срок для устранения недостатков.[15]

Стоит еще упомянуть о том, что действия нанимателя могут быть расценены как противоправные, только если они совершены в нарушение законодательства - законов, Типового договора найма жилого помещения или правил пользования жилым помещением или других актов, регулирующих жилищные отношения.[16]

Если разрушение явилось результатом правомерных действий, ответственность наступить не может. Например, переоборудование квартиры с разрешения компетентных органов, приведшее к разрушению потолочных перекрытий, не может рассматриваться как неправомерное.[17]

Встречаются случаи оставления открытыми водопроводных кранов и затопления квартир на нижних этажах, вследствие чего повреждаются потолки, стены и пр.[18]

Здесь нужно упомянуть и о дополнительном условии выселения гражданина из жилого помещения. Это условие - систематичность указанных действий. По мнению многих правоведов, "единственный случай повреждения помещения, пусть и существенного, влечет меры общественного воздействия и возмещения причиненного ущерба".[19] Систематичность предполагает, что такие противоправные действия были совершены по крайней мере дважды.

2. Применение указанной санкции возможно лишь при установлении причинной связи между правонарушением и соответствующими вредными последствиями. Так, по одному из дел суд отказал в иске о выселении, так как дефекты квартиры были вызваны неисправностью крыши дома, за что наниматель не отвечает.[20]

Если помещения разрушаются в результате невыполнения наймодателем своих обязанностей по ремонту, наниматель не может нести гражданско - правовой ответственности, но он обязан сообщать наймодателю о необходимости проведения капитального ремонта, т.к. в некоторых случаях наймодатель может и не знать о том, что помещение приходит в негодность.[21]

Не может служить основанием для расторжения договора найма и выселения нанимателя разрушение или порча жилого помещения по причинам, не находившимся в причинной связи с действиями нанимателя (авария водопровода, канализации, электрооборудования и т.п.).[22]

3. Наличие вреда. Вред в этих случаях презюмируется. Однако не исключены случаи, когда жилое помещение в результате несанкционированного переоборудования не утрачивает ни своего назначения, ни своих свойств, а наоборот, удобство использования этого помещения значительно повышается, стоимость же помещения может возрастать (в том числе и за счет так называемого "евроремонта"). Получается, что наниматель в таких случаях наносит вред не непосредственно интересам наймодателя?

В некоторых монографиях затрагивался вопрос о размере причиненного вреда. К примеру, Вишневская считает, что "незначительный размер вреда, причиненный хотя и противоправными деяниями, находящимися в причинной связи с возникшем вредом, не может повлечь применение такой меры воздействия, как выселение. К такому нарушителю, кроме возмещения обязанности возместить причиненный вред, могут быть применены меры иного, воспитательного характера даже в случае, когда причинение вреда было неоднократным. Причиной выселения может послужить лишь вред, причиненный в значительных размерах, существенный вред".[23]

4. Обязательным условием этого вида ответственности является вина.

Установление виновности ответчика имеет важное практическое значение:

а) с точки зрения защиты его интересов, так как иногда мотив невозможности совместного проживания используется недобросовестными наймодателями или соседями против невиновных лиц с целью избавления от неугодного жильца;

б) для определения круга лиц, подлежащих выселению ввиду совершения противоправных действий.[24]

В данном случае не имеет значения, хотел ли пользователь жилого помещения наступления определенных последствий или пренебрежительно отнесся к возможным последствиям. Важно то, что он сознательно не принял всех необходимых мер, чтобы выполнить свою обязанность беречь государственную или общественную собственность.[25] Следовательно, вина в данном случае может быть как в форме умысла, так и в форме неосторожности.

Впрочем, есть и другое мнение, согласно которому "неосторожное обращение с санитарно - техническим и иным оборудованием, нарушение покоя жильцов, правил пользования жилым помещением, хотя бы они и были неоднократными, обычно не являются основанием для выселения ответчика".[26] Автор приводит в пример определение Верховного Суда СССР, в котором было отказано истцу в иске о принудительном обмене жилого помещения ответчиков - супругов Мусаева и Шуруповой.

Истец Джамилов утверждал, что "ответчики систематически нарушали правила общежития, поскольку из их квартиры два раза протекала вода в квартиру истца".[27] Однако в ноябре 1970 г. общее собрание жильцов по этим фактам вынесло предупреждение ответчикам, и они уже в дальнейшем не допускали нарушения пользования водой.

Таким образом, отказ в применении данной санкции обусловлен отсутствием одного из дополнительных условий ответственности - безрезультатности примененных мер предупреждения или общественного воздействия, а вовсе не неосторожным обращением с санитарно - техническим оборудованием.

Выселяются не все проживающие в помещении, а только те лица, которые разрушали или портили его. То есть выселяются только те лица, которые виновны в таком недобросовестном отношении к жилищу. Это имеет значение не только для определения возможности выселения самого ответчика, но и возможности выселения других совместно проживающих с ними лиц за данное правонарушение.[28]

Причем не всегда в таких случаях обязательно выселяется наниматель, поскольку его во время совершения действий по разрушению или порче помещения может в жилом помещении и не быть (к примеру, он может быть в командировке в то время, когда члены семьи сломали межкомнатную перегородку).

Несмотря на то что вина является существенным основанием применения ответственности, на наймодателя "не может быть возложена обязанность доказывать вину ответчика. Ему лишь нужно доказать противоправность действий (бездействий) выселяемого лица и причинную связь между ними и разрушением помещения, но не наличие вины в совершении этих действий".[29]

Систематичность действий подразумевает совершение их лицом два и более раз. Таким образом, даже очень серьезный случай такого нарушения, совершенный только один раз, может повлечь меры предупредительного или общественного воздействия.

Для признания наличия системы нарушений не обязательно, чтобы разрушение или порча жилого помещения являлись каждый раз результатом одних и тех же действий. Необходимо, чтобы совершение таких действий (бездействий), которые своим следствием имели порчу или разрушение различных частей жилого помещения.[30]

В то же время невыполнение нанимателем обязанностей по текущему ремонту не может служить основанием для его выселения. В этом случае возможно лишь привлечение недобросовестного гражданина к административной или иной ответственности в соответствии со ст. 154 ЖК РСФСР. Уставом ЖСК могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилым помещением в доме кооператива за членом семьи лица, исключенного из кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив.[31]

В качестве примеры разнообразных способов разрушения и порчи помещения можно привести следующее судебное решение.

ПрокуроргородаКопейскаобратилсясискомовыселенииответчикаВласоваА.А. безпредоставлениядругогожилогопомещения, вобоснованиесвоихтребованийссылался нато, чтоквартирапо адресупр. Славы,29-акв.52 принадлежитнаправеобшейдолевой собственностиВласовойИринеАлександровне, ВласовуАлександру Александровичу, ВласовуПавлуАлександровичу, ВласовуСергеюАлександровичу, ВласовойВереАлександровне, Власовой Юлии Васильевне. Вданномжиломпомещениивышеуказанныелицанепроживают, апроживаетответчикВласовАлександрАлександрович 1948годарождения, которыйнезарегистрированподанному адресу. Квартиранаходится в антисанитарномсостоянии: выбитыокна, выставленыдвери, сантехникаотсутствует, постояннопроникаютпосторонние люди,несколькоразвквартиребылпожар, систематически нарушаютсяправаиинтересы соседей.

Представительуправленияобразованияисковые требованияподдержалаипояснила, чтовсоответствиисдоговором меныквартирапринадлежитнаправеобшейдолевойсобственности детямВласовым. НесовершеннолетнийВласовПавелнаходитсяв.интернатег. Копейска, несовершеннолетняя- ВласоваВераучитсявучилище № 87,проживаетвобщежитии. Ответчик ВласовА.А. лишёнродительских праввотношениинесовершеннолетнихдетей. ОтветчикВласовпроживаетвспорнойквартире. Порядоквквартирене поддерживал, квартиранаходитсявантисанитарномсостоянии. Действиями ответчика нарушеныправанесовершеннолетнихВласовых, внастоящеевремядетини имеютвозможностипроживать вквартире.

Ответчиквселился в квартирубезразрешенияоргановопеки. Создалусловия, опасныедля проживаниявдоме.

Заслушавстороны, проверивматериалыдела, суд признал требования обоснованнымииподлежащимиудовлетворению, указав следующее.

Согласност. 136 ЖКРФв квартире, принадлежащейгражда­нинунаправеличнойсобственности, наниматель, арендатор жилого помещения, иличленыегосемьимогутбытьвыселеныбезпредоставления другогожилогопомещенияпооснованиям, предусмотренным частьюпервом статьи 98 ичастьювторойстатьи 135 настоящегоКодекса.

ОтветчикВласовА.А., проживаявквартире, необеспечилсохранность жилогопомещениянеподдерживалквартирувнадлежащемсостоянии. ОтветчикВласов. А.А.злоупотреблялспиртныминапитками, вквартире собиралисьпьяныекомпании. Квартираответчикомприведенав антисанитарноесостояние, отсутствуютоконныерамы, сантехприборывнерабочемсостоянии, наблюдаетсяотслоениештукатуркинастенах.

Изактаосмотратехническогосостоянияквартиры от 20 ноября 2001г.следует, чтовквартиречастичноотсутствуютоконные рамы, настенахнаблюдаетсячастичноеотслоение штукатурки, сантехприборыв нерабочемсостоянии, побелкаипокраска длительноевремя непроводилась, входныедвериразбиты, унитазразбит, втуалетенаполустоитвода, стенатуалетаскоридоромпостоянномокнетиразрушается.

ОтветчикуВласовуА. А. ЖКУ№ 1 быловынесенопредупреждение. Изпредупрежденияот 27 февраля 2002 годаследует, чтоответчику ВласовуА.А.былопредложеновсрокдо 27 марта 2002годапроизвести ремонтзанимаемогожилогопомещенияиоплатитьдолгпоквартплате. ПослевынесенногоответчикуВласовуА.А. предупрежденияремонтв квартиренепроизведён, квартиранаходится вантисанитарныхусловиях. Вквартиреза неуплатуотключеноэлектричество. Ответчикразжигалвквартирекостёр, имелиместопожары.

Проживатьвквартиреневозможно. Такимобразомустановлено, чтоответчикВласовА.А. привёлквартиру всостояние, непригодноедляпроживания. Действиямиответчика ВласоваА.А. ущемленыправанесовершеннолетнихдетей,которыенемогутпроживатьбквартире, принадлежащейимнаправесобственности.

Притакихобстоятельствахсуд решил: ответчикаВласовА.А. выселить изквартирыбезпредоставления другого жилогопомещения.[32]

[33]

Кроме этого - превращение жилого помещения в подсобное, в место для содержания животных, использование жилого помещения в качестве овощехранилища и т.п.,[34] т.е. это, фактически, превращение жилого помещения в нежилое, что возможно только в специальном порядке (ст. 9 ЖК РСФСР).

Разумеется, занятие не всякой деятельностью может быть расценено как использование жилого помещения не по назначению. Поэтому если наниматель использует комнату, коридор и другие части жилого помещения для домашних занятий, творческой деятельности и т.п., то подобная деятельность согласуется с основной целью и считается использованием жилого помещения по назначению.[35]

Закон сформулирован так, что в качестве санкции за использование жилого помещения не по назначению применяется выселение лиц без предоставления другого жилого помещения. Тем самым предусмотрено изъятие всего закрепленного за ними помещения.

"Но использование жилых помещений не по назначению возможно в отношении не только всего помещения (квартиры в целом), но и отдельных комнат в квартире. В этой ситуации допустимо изъятие не всей квартиры, а лишь отдельных изолированных комнат, которые используются не для проживания, а для других целей".[36]

Выселение за использование жилого помещения не по назначению допускается как к нанимателям (членам семьи), так и к собственникам жилых помещений.

В Гражданском кодексе РФ праву собственности на жилые помещения посвящена глава 18, на гражданско - правовом уровне регулирующая жилищные отношения. Так, в соответствии со ст. 288 собственник осуществляет свои права в отношении принадлежащего ему жилого помещения в соответствии с его назначением.

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.[37] Последствием удовлетворения подобного иска будет являться выселение «бывшего» собственника из реализованного жилого помещения.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов его семьи. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Если собственник желает, чтобы в принадлежащем ему жилом помещении помещалось предприятие, учреждение, организация, он может сделать это только после перехода такого помещения в нежилое.

Надо отметить, что, хотя собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, он не может при этом ущемлять права и интересы других лиц (ст. 209 ГК).

В этой связи типичны жалобы жильцов на коммерсантов, которые, снимая квартиры, используют их как складские помещения для хранения своего товара. Ранним утром производится погрузка коробок в машину, вечером - выгрузка нереализованного товара. Во многих случаях этот "торговый процесс" причиняет жильцам значительные неудобства.[38]

Какие меры могут быть приняты при таких обстоятельствах по охране интересов других лиц?

Прежде всего, ответственность за надлежащее использование жилого помещения несет собственник этого помещения. И если он сдал свою квартиру внаем, он и несет ответственность за использование ее по назначению и все требования (через административные органы) следует предъявлять к нему.

[39]

Таким образом, из этого следует, что:

1) Противоправные действия могут выражаться не только в нарушении норм, установленных в законодательстве, но и в нарушении норм морали, нравственности.

Нормы, устанавливаемые в законодательстве отражаются в Правилах пользования жилым помещением, содержания жилого дома и придомовой территории, Типовом договоре жилищного найма жилого помещения и в ряде различных инструкций, приказов отраслевых органов управления жилищного хозяйства. Нарушение этих норм всегда является противоправным.

Но несоблюдение и тех из них, которые не нашли отражения в Правилах, если оно создает невозможность совместного проживания, также является правонарушением в смысле ст. 98 ЖК РСФСР.[40]

В каких формах может выражаться нарушение правил общежития? Эти формы разнообразны: оскорбление других жильцов квартиры или дома, унижение их человеческого достоинства, хулиганские выходки, неоднократные пьянки, драки, побои, повреждение мебели, посуды и пр.

Значительное число исков за совершение таких действий предъявляются женами к мужчинам, с которыми они состоят в браке, или бывшим мужьям, нанимателями или членами их семей к родственникам, проживающим с ними в одном жилом помещении. Суды выселяют ответчиков за создание всевозможных ссор, оскорблений и нанесение побоев соседям по квартирам, подачу на них компрометирующих заявлений, необоснованных жалоб в следственные органы, прокуратуру и т.п.

Фабула искового заявления, в котором указывается, что ответчик пьянствует, устраивает скандалы, драки, наносит побои, выгоняет из квартиры и т.п., является типичной по спорам о выселении по рассматриваемым основаниям.[41]

Однако закон предусматривает выселение не за любые нарушения правил общежития, а лишь за такие, которые создают невозможность проживания в квартире или доме других лиц.[42]

Кроме того, такая невозможность должна быть не субъективной, а объективной, т.е. должно быть установлено, что другие жильцы не могут проживать с ответчиком не в силу своих субъективных качеств, свойств характера или повышенных требований к соседям, а именно в силу невыносимых действий лица, нарушающего правила общежития.

Ссылка на неуживчивость характера без наличия серьезных нарушений правил общежития не является основанием для выселения.

Так, в Ленинский народный суд г. Новгорода обратился М. с иском о выселении бывшей жены, так как она "устраивает скандалы, провоцирует драки". Ответчица заявила встречные требования о принудительном обмене занимаемой ими трехкомнатной квартире. И в иске, и во встречном иске судом было отказано.

По ст. 98 ЖК РСФСР и в деле отсутствуют доказательства о нарушении сторонами правил общежития. Между ними действительно сложились неприязненные отношения после расторжения брака, но это само по себе не является основанием для предупреждения сторон о выселении по основаниям ст. 98 ЖК РСФСР.[43]

В основу решения суда о выселении могут быть положены только конкретные факты нарушения правил общежития в квартире или доме. В решении по делу суд не должен ограничиваться только ссылкой на невозможность совместного проживания, а обязан указать факт неправомерного поведения ответчика.[44]

Так, В. состоял в браке с К. После расторжения брака у них отношения резко испортились и К. начала препятствовать проживанию В. в квартире. Он предъявил в суд иск о вселении в квартиру, а К. - встречный иск о выселении. Суд удовлетворил иск В. и отказал в удовлетворении иска К., так как из материала дела не видно, за какие именно акты недостойного поведения к В. принимались меры общественного воздействия, предупреждался ли он.[45]

Не являются противозаконными поступки гражданина, который в связи с характером своей работы создает определенные неудобства для других жильцов квартиры, хотя и совершает их часто.[46] Таким образом, шум швейной машинки, игра на музыкальных инструментах не будут считаться нарушением правил общежития.

Однако, используя это обстоятельство, гражданин может преднамеренно создать невозможность совместного с ним проживания, и тогда его поведение становится основанием для предъявления иска о выселении. Хотя, конечно, преднамеренность очень сложно доказать.

В этой связи интересно одно дело. Суд города Берлина удовлетворил исковое требование соседей по дому об ограничении времени игры на флейте и саксофоне студента - музыканта. Ответчику было предписано заниматься в своей квартире с понедельника по субботу в строго определенное время. В кассационной жалобе ответчик утверждал, что решение суда недопустимо ограничивает его право на музыкальное образование, которое требует ежедневных многочасовых тренировок.

В кассационной инстанции было отмечено, что ответчик, как и другие граждане, обязан соблюдать правила общежития; право на регулярные занятия ответчика с инструментом может быть ограничено, если существенно нарушаются права других жильцов на отдых.[47] Таким образом, мы видим, что суд мог и ограничить право заниматься некоторыми видами деятельности в определенные часы.

Кроме того, нельзя по анализируемому основанию требовать выселения больного инфекционным заболеванием. Но если сам больной не соблюдает меры предосторожности, предписанные врачом, и таким образом могут заболеть окружающие, это может служить основанием для выселения его без предоставления другого жилого помещения.[48]

Разумеется, нарушение правил общежития должно иметь место именно в жилом доме (квартире), где проживает ответчик, а не на улице, на работе или в общественном месте. Однако мы полагаем что и здесь целесообразно в понятие жилого помещения включить придомовую территорию, подъезды, лестничные площадки, лифты.

2) Наличие вреда. Во многих монографиях отмечается, что вред в данном случае должен быть существенным.[49] Однако нужно упомянуть, что в отличие от вреда, который причиняется разрушением или порчей жилого помещения, данный вред может и не быть материальным. Понятно, что вред, причиненный соседям любителями громкой музыки по ночам, - моральный вред. Впрочем, как и при разрушении или порче жилого помещения, этот вред презюмируется, и соседям не нужно будет доказывать, что они испытывали моральные страдания.

Однако в этой связи очень интересно одно дело. Так, Ингодинский районный народный суд Читинской области вынес решение о выселении Т. без предупреждения и применения мер общественного воздействия, так как он не только пьянствовал, скандалил и дебоширил в квартире, но и систематически издевался над женой и детьми, в результате чего его малолетняя дочь получила нервное заболевание. Суд принял во внимание, что дальнейшее проживание ответчика в квартире могло бы повлечь за собой более тяжкие последствия. Как мы видим, суд вследствие того, что вред был достаточно серьезен (нервное заболевание дочери), и еще одного основания - ответчик не изменил своего поведения - выселил Г., хотя к нему не были применены меры принудительного воздействия.[50]

3) Причинная связь между наличием вреда и противоправным действием. Ее обычно очень легко установить, поскольку особенностью данного вида нарушения является то, что всем известно, какими действиями какой вред причинен.

4) Вина правонарушителя. Суд должен установить, кто именно виновен в нарушении правил общежития, какая сторона в споре является инициатором этих нарушений. Как и в случае разрушения или порчи жилого помещения, выселению из жилого помещения подлежит не вся семья нанимателя, а только непосредственно виновное лицо.

Но, в отличие от упомянутого основания, выселение из жилого помещения вследствие нарушения правил общежития, выселение без предоставления другого жилого помещения возможно только при умышленном нарушении.[51] Неумышленное нарушение покоя, хотя бы оно и было неоднократным, не является основанием для выселения.

Важно обратить внимание на то, что в данном случае не применяются нормы гражданского законодательства об ответственности законных представителей за причинение вреда несовершеннолетними или лицами, над которыми установлена опека, поскольку для возложения ответственности на гражданина действие должно быть совершено им лично.

Показательно в этой связи уже упоминавшееся дело, по которому ответчиками были супруги Мусаев и Шурупова. Истец обосновывал свои требования об их выселении еще и тем (наряду с другими претензиями), что дети ответчиков очень шумели.

Однако суд посчитал, что шум, который создают дети в квартире, не может рассматриваться как систематическое нарушение правил общежития со стороны их родителей, тем более что последние принимали меры к тому, чтобы дети вели себя спокойно.[52] Поэтому мы в данном случае не можем говорить об ответственности гражданского характера, поскольку в данном случае ответственность наступает только в случае совершения действий самим виновным.

Не может быть признано виновным лицо, нарушившее правила общежития в силу психического заболевания.

Например, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР оставила без изменения решение Ленинградского городского суда, которым было отказано в иске о выселении за невозможностью совместного проживания гражданки Н., страдавшей шизофренией. При этом Судебная коллегия указала, что грубое нарушение правил общежития в данном случае было вызвано заболеванием, а не сознательным игнорированием установленных норм.

Невозможность совместного проживания в данном случае позволяет ставить вопрос о помещении этого лица в больницу, но не о выселении без предоставления жилого помещения.[53]

Душевнобольной не может быть признан виновным даже в том случае, когда совместное с ним проживание сопряжено с опасностью для здоровья и жизни других жильцов той же квартиры. Отказывая в иске о его выселении, суд должен поставить вопрос о расселении жильцов или принудительном лечении душевнобольного. Однако суд не имеет права обязать жилищный орган предоставить больному или другим проживающим с ним лицам другое жилое помещение.

Более того, дело о выселении по этому основанию может быть возбуждено и опекуном душевнобольного, если лица, проживающие с ним, создают обстановку, при которой ему невозможно проживать в том же помещении.[54]

В связи с этим возникает вопрос - что будет с несовершеннолетними детьми выселяемых? Несовершеннолетние дети граждан, выселяемых по этому основанию, могут быть выселены вместе с ними, но лишь в исключительных случаях. Речь может идти о таких обстоятельствах, когда в помещении после выселения нарушителя не остаются другие взрослые члены семьи, могущие позаботиться о детях, и когда защита интересов детей не может быть поручена другим лицам.[55]

По аналогии с уголовным законодательством (п. "з" ч. 1 ст. 61 УК РФ), где противоправное или аморальное поведение потерпевшего является основанием для смягчения ответственности, в судебной практике по жилищным делам недостойные действия истца могут служить основанием отказа в выселении ответчика.

Так, суд отказал в удовлетворении иска С. о выселении ее бывшего мужа по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 98 ЖК РСФСР, так как в судебном заседании было установлено, что истица сама была неоднократно инициатором скандалов, запрещала ответчику видеться с дочерью и тем самым создавала условия, делавшие невозможным совместное проживание.[56]

5) Нарушение правил общежития должно носить систематичный характер. Один случай такого поведения, если даже он влечет административную или уголовную ответственность, не дает права требовать его выселения.[57]

Единичный факт не может свидетельствовать, что с лицом проживать невозможно, т.к. по одному факту сложно судить о поведении и убеждениях гражданина. О невозможности проживания с ним можно говорить лишь тогда, когда нарушение правил общежития стало его линией поведения. Изложенное свидетельствует о том, что характер поведения определяется волей нарушителя: не случайно, а сознательно он нарушает правила общежития.[58]

6) За нарушения должны быть применены меры предупреждения и общественного воздействия. В том числе это могут быть и меры судебного предупреждения. Если по вопросу нарушения ответчиком правил поведения не было принято никаких мер предупреждения или общественного воздействия, то суд отказывает в иске.

Например, Матвеева обратилась в суд с иском о выселении матери ее мужа Глуховой из квартиры по мотивам невозможности совместного проживания. В заявлении она ссылалась на то, что Глухова систематически устраивает скандалы в квартире, наносит ей оскорбления, в связи с чем она вынуждена была уйти из дома в частную квартиру. Суд в иске Матвеевой отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР признала это решение правильным и указала, что это поведение Глуховой не было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры и суда или общественных организаций. Кроме того, суд при рассмотрении дела не установил, что Глуховой были созданы условия невозможности совместного проживания в квартире. При наличии таких обстоятельств суд признал иск Матвеевой необоснованным.[59]

Таким образом, вопрос о выселении может быть решен положительно, если к ответчику такие меры применялись хотя бы один раз и он не изменил своего поведения. Например, необоснованным было признано решение районного суда о выселении, поскольку все доказательства по делу относились к фактам, имевшим место до сделанного ответчику органами милиции предупреждения.[60]

Предупредительные меры чаще всего применялись органами милиции, прокуратуры, суда, меры общественного воздействия - общественными организациями, например товарищескими судами. Закон не указывает, какие конкретно меры могут приниматься во внимание судами при рассмотрении дела.

Он не устанавливает приоритета мер одних органов перед другими, поэтому при решении вопроса о выселении суд должен учитывать любые меры предупреждения и общественного воздействия, принятые любыми уполномоченными на то органами или общественной организацией в пределах ее компетенции.

Следовательно, необязательно применение судом предупреждения ответчика, если к нему уже применялись соответствующие меры со стороны других органов и они не дали положительных результатов.[61]

Но, тем не менее, в литературе имеются различные точки зрения. Одни считают, что это должны быть специально уполномоченные общественные организации. Например, в статье Е. Лобановой[62] - П. Колесова говорится, что "меры общественного воздействия также могут применять не все общественные органы. Раньше такими полномочиями были наделены товарищеские суды и трудовые коллективы".

Но теперь товарищеские суды ликвидированы, а полномочия трудовых коллективов регулируются не столько Кодексом законов о труде, сколько уставом и специальными актами предприятия - и то только в том случае, если данное жилье находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятия, учреждения.

Существует другая, более распространенная точка зрения, согласно которой и специально неуполномоченные органы могут применять меры общественного воздействия.[63] Даже в той же самой статье авторы отмечают, что на практике допускается принятие мер предупреждения специально не уполномоченными на то органами, например ЖКО, ЖЭУ и пр.[64]

Однако трудно согласиться с мыслью авторов монографии "Жилищное законодательство и практика его применения" о том, что применением мер общественного воздействия могут заниматься и неуполномоченные органы, ведь выселение без предоставления жилого помещения (по сути, выселение "на улицу") - исключительная мера. Как же можно позволить, чтобы неуполномоченные органы выносили такие решения, которые бы решали судьбу человека (хотя бы и опосредованно)! По нашему убеждению, законодателю нужно определить круг тех общественных объединений, которые были бы правомочны выносить такие решения.

Для выселения за систематическое нарушение правил общежития не обязательно, чтобы виновный был предупрежден судом. Не требуется, чтобы к нему применялись меры одновременно общественного воздействия и меры предупреждения. Но применение одной из них должно иметь место.

Суды считают достаточными меры воздействия на выселяемого: предупреждение в прошлом прокурора, органами милиции, судом, арест или штраф за мелкое хулиганство в квартире, обсуждение его поведения домовым комитетом, собранием жильцов дома.

В большинстве случаев суды удовлетворяют иски о выселении за систематическое нарушение правил общежития, если ответчик предупреждался органами милиции или прокуратуры, хотя его поведение не было предметом рассмотрения общественных организаций.[65]

Но для того чтобы факты применения тех или иных мер стали доказательствами на суде, истцы должны предоставить документы, которые бы подтвердили их. Такими документами могут быть: акты комиссий, заключения судебно - медицинской экспертизы, справки из лечебных учреждений, заключения травмпункта, устанавливающие наличие телесных повреждений, другие документы, свидетельствующие о неправомерном поведении гражданина, копии протоколов милиции, постановления прокурора, приговоров, решений народного суда, постановление о привлечении к административной ответственности, официальное предостережение, копии решений судов, решений общественных организаций о ранее принимавшихся мерах предупреждения или общественного воздействия.[66] Одни лишь факты обращения в соответствующие органы с жалобами на нарушение правил общежития без применения к виновным мер воздействия этими органами не являются основанием для выселения.

Иногда судьи и при наличии всех условий для выселения не принимают действенных мер. Так, был предъявлен иск бывшей женой к своему мужу о выселении за невозможностью совместного проживания. Несмотря на то что в судебном заседании был доказан противоправный характер действий ответчика (систематическое избиение своей жены), установлено применение к нему системы мер воздействия (два предупреждения, в том числе судебное, три штрафа), суд прекратил дело за "примирением" сторон.[67]

Закон не устанавливает срок между применением мер воздействия и предъявлением иска о выселении. Но в литературе признается, что такое предъявление сразу после применения мер воздействия "не может быть признано правильным, так как имеется в виду, что такие требования могут быть заявлены лишь в случае, если после применения мер воздействия к виновному его поведение не изменилось и допущено новое неправомерное действие, которое и послужило основанием рассматривать его действия как несовместимые с установленными правилами общежития".[68] Тем не менее в каждом конкретном случае суд может дать им оценку и с учетом давности совершенных деяний, их характера и последующего поведения виновного.

[69]

Для выселения по данному основанию необходим юридический состав из двух юридических фактов:

лишение родительских прав и

установление факта невозможности совместного проживания с выселяемым лицом ребенка.[70]

Лишение родительских прав возможно только в судебном порядке. До вступления в силу Постановления Верховного Суда РФ от 27.05.1998 "О практике применения судами законодательства при разрешении споров, связанных с воспитанием детей" суд, согласно одноименным разъяснениям Пленума Верховного Суда СССР, данным в п. 13 Постановления от 07.12.1979, мог рассмотреть иск о выселении родителей одновременно с иском о лишении родительских прав, так как на этой стадии суд, как правило, располагает всеми необходимыми для решения этого вопроса доказательствами.[71] Действующее Постановление такой нормы не содержит. Но раньше такие дела нередко рассматривались.

Так, Артемовский городской народный суд, рассматривая заявление прокурора о лишении родительских прав и выселении С., установил, что она систематически уклоняется от воспитания своих детей, ведет аморальный образ жизни, страдает алкоголизмом второй степени, что не только служит основанием для лишения ее родительских прав, но и является доказательством невозможности проживания ее с детьми. К С. неоднократно применялись меры государственного и общественного воздействия как по поводу изменения отношений к своим родительским обязанностям, так и по поводу улучшения поведения в жилом помещении, но это не дало положительных результатов. Решением суда оба иска к С. удовлетворены.

В литературе высказывалось мнение о том, что одновременное рассмотрение исков о лишении родительских прав, о выселении не только исключит необходимость рассмотрения в двух делах по существу одного и того же вопроса, но и полнее обеспечит интересы детей. Кроме того, появится дополнительная возможность заинтересовать в осуществлении возложенных на них обязанностей опекунов и попечителей, которые на период их выполнения вправе поселиться и проживать на жилой площади подопечного.[72]

Закон не предусматривает обязательности применения мер предупреждения или общественного воздействия после вынесения судом решения о лишении родительских прав.

В ст. 98 ЖК РСФСР законодатель выделяет данное основание отдельно, но некоторые авторы считают его разновидностью выселения за систематическое нарушение правил общежития.[73] Действительно, в основе обоих лежит один и тот же принцип - выселено может быть лишь то лицо, проживание с которым невозможно, - в первом случае это его близкие, родные, соседи, а во втором - только ребенок ответчика. Одни и те же действия (например, систематическое пьянство и драки) могут повлечь как выселение ответчика за несоблюдение правил общежития, так и (если ответчик лишен родительских прав) выселение ответчика, если его совместное проживание с ребенком невозможно.

Необязательность же применения к такому лицу мер предупреждения и общественного воздействия объясняется тем, что они обычно применяются до лишения родительских прав.[74] На практике с момента выявления неблагополучной семьи до предъявления иска проходит значительное время, а в действиях ответчика предполагается систематичность.

Однако между этими основаниями существуют и значительные различия. Во-первых, юридические факты, входящие в основания выселения за систематическое нарушение правил общежития, определяются прежде всего исходя из этих правил, а противоправное поведение, в результате которого граждане, лишенные родительских прав, могут быть лишены и права пользования жилым помещением, представляют собой основания, содержание которых определено в значительной степени нормами семейного законодательства.[75]

Во-вторых, в случае выселения из жилого помещения с связи с тем, что совместное проживание ответчика и ребенка невозможно, необходимо говорить не о нарушения правил общежития, а о невозможности проживания родителя с ребенком, что может и не быть сопряжено с нарушением правил общежития.[76]

В-третьих, систематичность необязательна, например, в таких действиях, как покушение на убийство ребенка, изнасилование, причинение телесных повреждений.

Поэтому суд не должен доказывать, что невозможность совместного проживания была вызвана систематическим нарушением правил общежития.[77]

Теперь разберем сами основания применения этого вида ответственности.

а) наличие противоправного деяния.

Сам факт лишения гражданина родительских прав не является основанием для выселения без предоставления другого жилого помещения. Необходимо установить, что совместное проживание родителей и детей невозможно, препятствует нормальному воспитанию детей.[78]

При этом в основы вывода о невозможности совместного проживания родителей с детьми могут быть положены не только система нарушения правил общежития, но и другие виды неправомерного, вредного, аморального поведения родителей в отношении детей.[79] В частности, такими деяниями могут быть признаны злоупотребление своими родительскими правами, жестокое обращение с детьми, в т.ч. если родители осуществляют физическое или психическое принуждение над ними, покушаются на их половую неприкосновенность, а также совершили умышленное преступление против здоровья несовершеннолетних, систематическое пьянство, аморальное поведение, склонение детей к попрошайству, мелким кражам, другие действия, отрицательно сказывающиеся на детях.[80]

б) Наличие вреда. Это основание, как и в других случаях, презюмируется. Очевидно, что перечисленные действия родителей в подавляющем большинстве случаев губительно сказываются на здоровье, психике ребенка, в некоторых случаях создают угрозу его жизни, а в дальнейшем формируют у него негативное отношение к окружающим. В этой связи, думаем, излишне говорить и о причинной связи между действиями родителей и наличием вреда.

в) Вина. Как и выселение за невозможностью совместного проживания, выселение родителей, лишенных родительских прав, допускается, если установлено их виновное поведение, причем доказано, что противоправные действия совершены умышленно. Вследствие этого в отношении лиц, страдающих психическими заболеваниями, которые в силу хронической душевной болезни, слабоумия или временного расстройства душевной деятельности не способны понимать значение своих действий или руководить ими. Поэтому необходимо проверять, состоит ли данное лицо на учете в психиатрическом лечебном учреждении и в связи с каким заболеванием.[81]

Иски с подобными требованиями могут быть заявлены в большинстве случаев одними и теми же лицами: вторым родителем, прокурором, заинтересованными организациями (органы опеки и попечительства), опекунами, попечителями, хотя не исключено, что их могут подавать и соседи, родственники.

В случае, когда все дети, в отношении которых судом постановлено решение о лишении родительских прав, определены в детские учреждения или к родственникам, их родители не подлежат выселению из занимаемого жилого помещения на основании лишения родительских прав. В данном случае такие требования могут быть заявлены только по мотиву нарушения правил общежития, делающего невозможным совместное проживание с другими членами семьи, с соседями по квартире, дому с предусмотренным для этого порядком.[82]

[83] Жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации, обмену, разделу, бронированию. Основания выселения из общежитий отличаются от тех, что предусмотрены применительно к жилым помещениям общего правового режима.

Согласно ст. 7 ЖК жилые дома и жилые помещения могут использоваться в установленном порядке в качестве общежитий.

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»[84] относят общежития к специализированным домам. Ст. 109 ЖК также подчеркивается, что под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома, предназначенные для временного проживания граждан (на период работы или учебы). В этой статье нет указания (как в прежнем законодательстве) о том, что общежития должны заселяться одинокими гражданами. В частности, п. 11 "Примерного положения об общежитиях", утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.88 № 328 (в ред. Постановления Правительства РФ от 23.07.93 № 726), установлено, что семьям должны предоставляться изолированные жилые помещения, т.е. комнаты.

Указанным Примерным положением подробно регламентированы вопросы, касающиеся порядка предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею.

В качестве общежития жилые дома регистрируются местной администрацией по представлении специально оформленного разрешения (титульного списка) на строительство (переоборудование) общежития, разрешения органов санитарного надзора на его открытие и штатного расписания на обслуживающий персонал. Согласно Санитарным правилам устройства, оборудования и содержания общежитий от 16 июня 1972 г. запрещается оборудовать под общежития помещения, расположенные в цокольных и подвальных этажах, а также в иных помещениях, не имеющих достаточного естественного освещения.

Для нормального функционирования общежития администрация учреждения (предприятия), в ведении которого оно находится, разрабатывает правила внутреннего распорядка, которые после рассмотрения общим собранием жильцов и профсоюзным комитетом утверждаются руководителем данного учреждения. Правила внутреннего распорядка являются обязательными для всех проживающих в общежитии лиц. Для оказания помощи администрации в работе, направленной на обеспечение соблюдения правил внутреннего распорядка, улучшение жилищных условий, культурно - бытового и иного обслуживания лиц, проживающих в общежитии, создается совет общежития, который осуществляет свою работу под руководством профсоюзного комитета учреждения (предприятия).[85]

Общежития могут создаваться для проживания как одиноких граждан (общежития коечного типа), так и семей (общежития квартирного типа). В общежитиях коечного типа запрещается проживание лиц с семьями. Жилая площадь в общежитии предоставляется в размере не менее 6 квадратных метров на одного человека. Семьям предоставляются изолированные жилые помещения (квартиры или комнаты) из расчета 1 - 2 комнаты на семью. Преимущественным правом при предоставлении жилой площади в общежитии пользуются граждане, имеющие право на внеочередное и первоочередное получение жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного фонда.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26.12.84 № 5[86] разъясняется, что, разрешая споры о выселении из общежития, следует проверять, является ли общежитием помещение, занимаемое ответчиком, для чего необходимо выяснять следующие обстоятельства:

- находится ли дом, в котором расположено помещение, в ведении истца;

- построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели;

- имеется ли разрешение санэпидемстанции на его заселение как общежития;

- выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади в общежитии;

- укомплектован ли дом (жилое помещение) мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно - бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан;

- имеются ли штаты для обслуживания общежития;

- взимается ли плата за пользование им как за общежитие и др.

Полученные доказательства должны быть исследованы в судебном заседании и оценены в совокупности. Только после этого суд вправе решить вопрос о том, распространяется ли на помещение, по поводу которого возник спор, правовой режим общежития.

Такую же позицию высказал и Конституционный  суд Российской Федерации, указав: «…суды, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение».[87]

В свое время было принято считать, что договор жилищного найма в общежитии не заключается.[88]

Подобное мнение высказано в правовой литературе и позже.[89] Как подчеркивает Ю.К. Толстой “право на жилое помещение у проживающих в общежитии возникает на основе совместного решения администрации и профсоюзного комитета о предоставлении жилой площади, оформляемого выдачей ордера, и вселения в общежитие..., т.е. из односторонних юридических действий”,[90]

Примерное положение об общежитиях от 11 августа 1988 г.[91] в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 3 июля 1993 г. №726 отличается от первоначального варианта (1988 г.) тем, что в п.10 этого Примерного положения внесены (в 1993 г.) слова “по найму”. В итоге предписание п. 10 Примерного положения об общежитиях звучит так: “На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии...”. Как полагает П. И. Седугин в случаях, когда в общежитии семье предоставляется отдельная комната и оплата за нее производится на общих основаниях по установленным ставкам, а не по ставкам для общежитий, есть все основания утверждать о распространении применительно к проживающим в общежитии норм, регулирующих отношения по найму жилой площади.[92]

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в обзоре судебной практики[93] указывает на то, что “жилая площадь в общежитии предоставляется по договору жилищного найма”. И, как следствие этого, Судебная коллегия утверждает, что “можно сделать вывод о том, что п.2 ст.687 ГК и ст.15 Закона “Об основах федеральной жилищной политики” применяются к договору жилищного найма… в общежитиях, несмотря на специфичность данного договора”.

Судебная практика (в большей части) также свидетельствует о том, что суды при рассмотрении споров о выселении из общежитий исходят из посылки наличия в общежитии договорных отношений.[94]

Что же касается позиции Пленума Верховного Суда РФ в свете внесенных им 25 октября 1996 г. изменений и дополнений в постановление Пленума Верховного Суда РФ “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР” от 26.12.1984 г., то, как представляется, можно сказать следующее. Ничего существенно нового применительно к вопросу о выселении из общежитий в постановление Пленума Верховного суда от 26 декабря 1984 г. внесено не было.

Дополнения к п.27 этого постановления содержат ссылку на статьи 687, 688 Гражданского кодекса; при этом “договор” жилищного найма упоминается в контексте со статьями 687, 688 ГК. Причем, редакция этих изменений и дополнений такова, что не позволяет сделать вывод о четкой позиции Пленума Верховного Суда РФ по вопросу о наличии или отсутствии в общежитии договора жилищного найма.

Ссылка при том на статьи 687, 688 Гражданского кодекса именно в том пункте постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 дек. 1984 г., где речь идет об общежитиях (п.27), лишь “косвенно”, с “натяжкой” может явствовать о позиции (надо признать, “осторожной”) Пленума Верховного Суда РФ по данному вопросу.

Внесенное изменение в Примерное положение об общежитиях (включение в п. 10 слов “по найму” – о чем уже упоминалось выше) сомнительно по своей сути, ибо оно противоречит п.3 этого Примерного положения, содержащему правило, позволяющее сделать вывод иного толка – о том, что договор жилищного найма в общежитии не заключается.

Вместе с тем, исходя из принципа разумности, целесообразности, необходимости большей определенности в регулировании жилищных отношений представляется вполне приемлемым внесение в жилищное законодательство положения о договорных отношениях по жилищному найму применительно к общежитиям тогда, когда предоставляется изолированное жилое помещение (а не “койко-место”).

Ибо в соответствии с законом (а это и норма жилищного законодательства – ст.52 ЖК, и норма Гражданского кодекса – ст.673) предметом договора жилищного найма может быть лишь изолированное жилое помещение.

При предоставлении места в общежитии, а не изолированного жилого помещения, как кажется, нет никаких оснований говорить о договоре жилищного найма, тем более в отношении жилищного фонда социального использования. Может быть, резонно в отношении частного жилищного фонда предусмотреть в нормативном порядке положение о договоре коммерческого найма в общежитии независимо от изолированности или неизолированности жилого помещения в нем.

Хотя, как уже было сказано о том, с точки зрения закона такое непозволительно в связи с тем, что и в отношении коммерческого найма предметом договора может быть изолированное жилое помещение. В тоже время, положение ст.673 ГК совсем небесспорно. В жизни немало случаев, когда граждане (особенно, одинокие) не бесплатно, а как раз, наоборот, с целью получить какие-либо суммы делятся своей единственной комнатой, допустим, со студентами. А это есть ни что иное, как коммерческий наем. И предметом договора жилищного найма при этом будет являться неизолированное жилое помещение.

Как бы то ни было, соответствующие положения применительно к общежитиям следует закрепить в нормативном порядке (их нужно предусмотреть в проекте Жилищного кодекса) во избежание (и для устранения уже существующей) неразберихи по вопросам правового регулирования жилищных отношений в общежитиях. Положения эти должны отражать характер (договорные или недоговорные) отношений в общежитии и четко определять основания выселения из общежитий.

Нужно (в нормативном порядке) однозначно указать на то, какие нормы (жилищного законодательства или ГК или того и другого вместе) применимы при решении вопроса о выселении из общежитий. Но, по всей вероятности, применение и норм жилищного законодательства и норм ГК при этом недопустимо.

Вопросы выселения из жилых помещений общежитий применительно к жилищному фонду социального использования должны решаться по нормам жилищного законодательства, в отношении же коммерческого найма – по нормам Гражданского кодекса (надо думать, договор жилищного найма в отношении общежитий будет “узаконен”). Уполномоченным по правам человека в РФ совершенно справедливо отмечено, что несмотря на имеющиеся высказывания о необходимости прекращения таких форм удовлетворения жилищных потребностей граждан как предоставление им общежитий и служебных жилых помещений, общежития (и служебные жилые помещения) “вполне оправданно” в отношении отдельных категорий граждан являются способом решения жилищной проблемы.[95]

Кстати, касательно другого вида жилых помещений, подчиняющихся специальному правовому режиму, служебных, также есть определенные проблемы несколько иного толка. В числе прочих в докладе Уполномоченного по правам человека в РФ (1999 г.)[96] упоминается вопрос о необходимости более четкого регулирования отношений, связанных с получением служебного жилого помещения.

Особое внимание уделено в докладе ситуациям, связанным с отказом в замене ордеров “в случаях, когда граждане, заселенные по служебному ордеру, не подлежат выселению без предоставления других жилых помещений…”. По этому поводу надо заменить, что соответствующий вопрос уже был предметом рассмотрения в правовой литературе.[97]

Во многих случаях при подобных обстоятельствах необходима замена нанимателя, (о чем подробно сказано в названной работе) или же замена ордера на служебное жилое помещение на ордер на жилое помещение общего правового режима (что в каждом конкретном случае напрямую связано с вопросом о возможности либо невозможности выселения из служебного жилого помещения[98]).

По делам о выселении из служебных жилых помещений необходимо устанавливать, относится ли жилое помещение, по поводу которого возник спор, к служебному. При этому следует исходить из того, что помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов считаются служебными со времени вынесения решения местной администрации о включении их в число служебных (в домах жилищно-строительных кооперативов помещения могут быть включены администрацией в число служебных только с согласия общего собрания членов кооператива).

Если на служебное жилое помещение вселен гражданин по ордеру на жилое помещение в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда (и наоборот) либо в служебное жилое помещение по служебному ордеру вселено лицо, не относящееся к категории работников, которым может быть предоставлено такое жилое помещение, ордер признается недействительным с наступлением последствий, предусмотренных ст. 100 Жилищного кодекса РСФСР.

Представляет определенный интерес также то обстоятельство, кто может выступать истцом в деле о выселении из общежития в связи с расторжением трудового договора. Рассмотрим данный вопрос на примере.

Приказом №. 1580 от 26 ноября 1990 г. по поликлинике медико - санитарной части УД ЦК КПСС Ширяева Т.М. была принята на должность медсестры 2-го стоматологического отделения. На основании Приказа №. 29 от 24 января 1992 г. Министерства здравоохранения РФ медико - санитарная часть была реорганизована в лечебно - диагностическое объединение (ЛДО) МЗ РФ.

В связи с трудовыми отношениями с поликлиникой Ширяевой Т.М. было предоставлено место в общежитии по адресу: г. Москва, ул. Кременчугская, 9, куда она была прописана 25 января 1991 г. На тот период общежитие принадлежало больнице №. 1 Четвертого главного управления при Минздраве РСФСР.

В связи с просьбой Минздрава РФ о передаче на баланс префектуры Западного административного округа г. Москвы указанного общежития распоряжением префекта ЗАО г. Москвы от 4 ноября 1993 г. № 1663-РП общежитие по Кременчугской ул. 9, передано на баланс Управления коммунального хозяйства ЗАО с разрешением последнему передать общежитие в эксплуатацию акционерному обществу "Город". 6 октября 1993 г. Ширяева Т.М. уволилась из поликлиники по собственному желанию.

В феврале 1995 г. АООТ "Коммунальное хозяйство" обратилось в суд с иском к Ширяевой Т.М. о выселении из общежития без предоставления другого жилого помещения, ссылаясь на то, что Ширяева Т.М. прекратила трудовые отношения с ЛДО МЗ РФ - организацией, предоставившей ей место в общежитии. Дело рассматривалось судебными инстанциями неоднократно.

В мае 1998 г. в дело в качестве истца вступил Комитет по управлению имуществом г. Москвы, а также ЗАО "Город" - в качестве третьего лица.

Решением Кунцевского межмуниципального суда г. Москвы от 15 мая 1998 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 июля 1998 г., иск Комитета по управлению имуществом г. Москвы был удовлетворен, Ширяева Т.М. была выселена из общежития без предоставления другого жилого помещения.

Постановлением президиума Московского городского суда от 17 сентября 1998 г. указанные судебные постановления были отменены, вынесено новое решение об отказе Комитету по управлению имуществом г. Москвы в иске о выселении Ширяевой Т.М. из общежития без предоставления другого жилого помещения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 октября 1999 г. протест заместителя Генерального прокурора РФ на Постановление президиума Московского городского суда от 17 сентября 1998 г. оставлен без удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 110 Жилищного кодекса РСФСР работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Лица, прекратившие работу по иным основаниям, а также лица, перечисленные в статье 108 указанного Кодекса, могут быть выселены лишь с предоставлением им другого жилого помещения (статья 97).

Исходя из содержания приведенной нормы надзорные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что работник, поселившийся в общежитии в связи с работой, может быть выселен из него без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин лишь по требованию организации, с которой он состоял в трудовых отношениях и которая предоставила ему общежитие.

Как видно из материалов дела, жилая площадь в общежитии была предоставлена Ширяевой Т.М. в связи с работой в медико - санитарной части УД ЦК КПСС, реорганизованной затем в лечебно - диагностическое объединение Министерства здравоохранения РФ. Данное объединение не заявляло требования о выселении Ширяевой Т.М.

Указанное обстоятельство, имеющее существенное значение по данному делу, не было учтено судом первой инстанции и кассационной инстанцией, не принявшими во внимание, что требование о выселении Ширяевой Т.М. заявлено Комитетом по управлению имуществом г. Москвы, с которым ответчица в трудовых отношениях не состояла и который ей место в общежитии не предоставлял. То обстоятельство, что дом 9 по ул. Кременчугской в г. Москве перешел в ведение лечебно - диагностического объединения в ведение Комитета по управлению имуществом г. Москвы, само по себе не дает оснований указанному Комитету на выселение Ширяевой Т.М. из общежития без предоставления другого жилого помещения.

Неосновательна ссылка в протесте на правопреемство. Передача имущества одной организации на баланс другой организации не может служить основанием для правопреемства прав и обязанностей, вытекающих из трудовых правоотношений. Следовательно, АООТ "Коммунальное хозяйство" и Комитет по управлению имуществом г. Москвы не могут рассматриваться в качестве стороны, предоставившей ответчице место в общежитии при заключении трудового договора.[99]

[100]

Интересен следующий пример, сочетающий в себе два основания выселения: признание ордера недействительным и выселение из общежития.

Администрация г. Копейска обратилась в Копейский городскойсуд с иском к Берчиковой Н.А. о признании ордера недействительным и выселении. В судебном заседании представительистцапроситпризнатьнедействительнымордерот 17.10.1996 г, № 267 нажилуюплощадь- комната 35 д. 18/1 попр.Ильича, т. к. этотдом являетсяобщежитием.Ордер ответчице выданошибочно.

Крометого, истецпроситвыселитьответчицуизкомнаты, т.к.общежитиепредоставлялосьБерчиковой Н.А. всвязисработойв УВДг: Копейска, но 18.12.1996 г. онабытауволенаизУВДг. Копейскапособственномужеланию.Всоответствиисост. 110 ЖК РФподлежитвыселениюизобщежития.Ответчицафактическивсвоейкомнатене жила инеживет,в настоящее времяпроживаетвг.Челябинске, оплатужильянепроизводит.

Ответчицавсудебномзаседаниисискомбыланесогласна, неотрица­ет, чтовкомнатеникогданежила, вещейтамнет, внастоящеевремяживётиработаетвг.Челябинске. Комнатойхотелараспорядитьсяпосвоемуусмотрению, долгпооплатеесть, так как онадолгонемоглаустроитьсянаработу.

Суд решил, что требованиеопризнаниинедействительным ордеранаимяБерчиковой Н.А является обоснованным, Указав следующее. Согласност. 48 ЖКРФордерна жилоепомещение может быть признаннедействительнымвсудебномпорядкевслучаяхпредставлениягражданаминесоответствующих действительностисведенийонуждаемостивулучшениижилищныхусловии, нарушенияправ другихгражданилиорганизаций науказанноевордережилоепомещение, неправомерных действийдолжностныхлицприрешениивопросаопредоставлении жилого помещения, а такжевиныхслучаяхнарушенияпорядкаиусловийпредоставленияжилыхпомещений. Требованиеопризнанииордеранедействительныммакетбытьзаявленовтечение 3-хлетсодняего выдачи.

Всудебномзаседанииустановлено, чтоответчицерешениемжилищнойкомиссииКопейскогоГУВДбылавыделенакомната. ПораспоряжениюГлавыг: Копейскадом 18/1 попр. Ильичаявляетсяобщежитием, всоответствиисо ст. 47 ЖКнажилоепомещениевыдаетсяордер, наоснованииПоложе­нияобобщежитияхнакомнатыобщежитияадминистрацияпредприятиявыдает разрешение назаселениежилья.

Вданномслучаевнарушениеустановленногопорядкаадминистрациейгородана комнатувобщежитиибылвыданордеркакнажильёвобычномжилом доме, т.е. нарушенпорядокиусловияпредоставленияжилогопомещения, поэтомуордер № 267 наимяБерчиковой Н.А нак. 35 д. 18/1 попр.Ильича, следует признатьнедействительным.

Согласно ст. 100 ЖКвслучаепризнанияордеранажилоепомещениенедействительным вследствие неправомерныхдействийполучившихордерлицониподлежатвыселениюбезпредоставлениядругогожилогопомещения.Еслиграждане, указанныевордере, пользовалисьжилым помещениемвдомегосударственного или общественногожилого фонда, имдолжнобытьпредоставленожилое помещение, котороеонизанималиили другоежилоепомещение.

Вданномслучаеадминистрациягородасчитает, чтовиныБерчиковой Н.А втом, чтоейвыдалиордер; анеразрешениенет, поэтомуответчица, послепризнанияегонедействительным, должнаостатьсяпроживатьвпредоставленнойейкомнате.Сэтимпредложениемследуетсогласиться.

Требованиеовыселенииответчицыизкомнатыобщежитияпопр. Ильича 18/1 являетсяобоснованным,т.к.согласноcт. 110 ЖК прекратившиеработусезонные, временные работникиилица, работавшиепосрочномутрудовомудоговору, атакжелицаобучениевучебныхзаведенияхивыбывшиеизних, подлежатвыселениюбезпредоставлениядругогожилогопомещения, котороеимбылопредоставленовсвязисработойилиучёбой.

Другиеработникипредприятий, учреждений, организаций,поселившиесявобщежитиив связисработой, могутбытьвыселеныбезпредоставлениядругогожилогопомещенияв случаеувольненияпо собственномужеланиюбезуважительныхпричин, занарушениетру­довойдисциплиныилисовершениепреступления. Издокументов,имеющихсявделеследует, чтоответчицаподучилакомнатувобщежитиивсвязисработойвУВД г. Копейска, согласноприказа№ 420 от 18.12.1996 г. УВД г. КопейскаБерчиковой Н.А уволенаизУВДпо собственномужеланию; уважительных причин увольненияответчицанеуказала.

Такимобразом, учитываяизложенное, суд сделал вывод, чтоБерчикову Н.А.необходимовыселитьизобщежития 18/1 попр.Ильича, к. 35 безпредоставлениядругого жилого помещения.[101]

В случае признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или муниципального жилищного фонда, им должно быть предоставлено то жилое помещение, которое они занимали, или другое. В случае признания ордера недействительным по иным основаниям граждане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали (ст. 100 ЖК).

"Если выселение производится без предоставления другого жилого помещения, его нельзя отнести к мерам гражданско-правовой ответственности, поскольку выселяемый прав на занимаемое помещение не лишается, так как вследствие недействительности ордера они и не могли у него возникнуть. Между тем лишение права является необходимым атрибутом юридической ответственности".[102]

Применительно к гражданско-правовой ответственности в свое время это убедительно показал О.С. Иоффе: "В тех случаях, когда выселение производится вследствие признания ордера на жилое помещение недействительным, такое выселение может и не сопровождаться прекращением жилищного правоотношения. Если ордер выдан за взятку, то его следует отнести к ничтожным юридическим актам, не порождающим юридических последствий, на достижение которых была рассчитана его выдача. Жилищное правоотношение здесь вообще не возникает, а потому выселение лица, получившего ордер (независимо от того, производится ли выселение с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения), прекращения жилищного правоотношения не влечет. Если же ордер может быть отнесен к оспоримым юридическим актам, то при выселении получившего ордер лица имеет место и прекращение жилищного правоотношения".[103]

Таким образом, в рассматриваемом случае прекращение жилищных правоотношений не наступает, так как они и не возникали.

Жилищный кодекс (ч. 1 ст. 100) предусмотрел выселение без предоставления другого жилого помещения в случае признания ордера на жилое помещение недействительным только вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц. Такая строгая мера предусмотрена законом потому, что в указанном случае имеются виновные, недобросовестные действия получивших ордер лиц, совершенные с целью незаконного получения жилья.

При этом имеются в виду как случаи предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, например, о размере жилого помещения, о составе членов семьи и т.п., так и случаи совершения лицом, получившим ордер, иных неправомерных действий (например, дача взятки должностному лицу).

Требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи. В связи с этим рассмотрим следующий пример.

В сентябре 1998 года прокурор Алтайского края обратился в суд с иском в защиту государственных и общественных интересов к Р. и членам его семьи о признании недействительными ордера на жилое помещение, занимаемое Р., по адресу пр. Бурлинский, 8 в г. Барнауле, а также договора найма, договора приватизации жилья и регистрационного удостоверения на указанное жилье. В обосновании требований прокурор указал, что для получения указанного жилого дома общей площадью 126 кв. м., в 1992 году, ответчиком были представлены сведения о нуждаемости, не соответствующие действительности. Так, в качестве членов семьи, нуждающихся в улучшении жилищных условий, были включены сын, мать, отец, хотя названные лица в жилье не нуждались. Родители Р. проживали и были зарегистрированы по адресу ул. Советская, 54 в с. Повалиха, и в предоставленный Р. жилой дом не переезжали. Фактически в жилое помещение, предоставленное семье из 6 человек, въехали только трое.

Поскольку, в соответствии со ст. 48 ЖК РСФСР, при предоставлении гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий ордер на жилое помещение подлежит признанию недействительным, также ничтожными являются договор найма и договор приватизации жилого помещения, а также регистрационное удостоверение. На основании этой нормы закона прокурор края и обратился в суд. Решением Октябрьского районного суда от 31.05.1999 г., оставленным без изменения определением судебной коллегией по гражданским делам Алтайского краевого суда от 08.09.99 г., в удовлетворении требований прокурору было отказано. При этом судом установлено, что нарушения закона Р. при получении квартиры имели место, но прокурором пропущен трехлетний срок исковой давности для предъявления требований о признании ордера недействительным.

Постановлением Президиума Алтайского краевого суда от 30.11.99 по протесту прокурора края вышеназванные судебные акты были отменены и постановлено новое решение об удовлетворении требований прокурора. Надзорная инстанция, принимая это решение, руководствовалась нормами гражданского законодательства, устанавливающими правила применения срока исковой давности, исходя из положения о том, что законы, регулирующие гражданско-правовые отношения, могут применяться лишь в части, не противоречащей Гражданскому Кодексу РФ. В силу же Гражданского Кодекса РФ, для признания сделки недействительной, в связи с ее противоречием закону, установлен 10-летний срок исковой давности.

Ордер является одним из элементов гражданско-правовой сделки по предоставлению жилья органами местного самоуправления гражданину. Следовательно, для признания его недействительным законом установлен также 10-летний срок. Поскольку прокурор обратился в суд за признанием ордера на жилое помещение по адресу пр. Бурлинский, 8, выданного Р. 30.06.92 года, срок исковой давности им не был пропущен. Подобное толкование материального закона согласовывалось и с позицией Верховного Суда РФ, опубликованной в Бюллетене Верховного Суда РФ N9 1999 г.

На основании постановления Президиума Алтайского краевого суда прокурором края в январе 2000 года был заявлен иск к Р. о его выселении на основании ст. 100 Жилищного кодекса РСФСР. 12 апреля 2001 года решением Октябрьского районного суда, оставленным без изменения кассационной инстанцией 20 июня 2001 года, Р. с членами семьи выселен из спорного жилого помещения без предоставления другого жилья.

По жалобе Р., заместителем председателя Верховного Суда РФ постановление Президиума Алтайского краевого суда от 30 ноября 1999 года об удовлетворении требований прокурора опротестовано в надзорном порядке.

21 июля 2001 года определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ указанное постановление Президиума отменено. Оставлено в силе решение районного суда об отказе в удовлетворении требований прокурора. В обоснование этого решения Верховный Суд РФ вновь сослался на пропуск прокурором края срока исковой давности в 3 года, считая в принципе обоснованными претензии к Р. в том, что при получении жилого дома тот представил не соответствующие действительности сведения о нуждаемости в улучшении жилищных условий.

[104]

Вместе с тем «лица, самоуправно занявшие помещение выселяются в административном порядке... лишь из домов государственного или общественного жилищного фонда... Лица, самовольно занявшие жилые помещения в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности выселяются в судебном порядке. Этот порядок распространяется и на граждан, самоуправно вселившихся в общежития и служебные помещения».[105]

Итак, при самоуправном занятии жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве частной собственности, по логике вещей, должна применяться ст. 301 ГК РФ об истребовании имущества из незаконного владения. Реализация этой статьи на практике, безусловно, должна означать выселение гражданина из самоуправно занятого жилого помещения, несмотря на отсутствие в существующем жилищном законодательстве подобного общего правила о выселении из самоуправно занятых жилых помещений в частном жилищном фонде.[106]

Административное выселение не дает право каждому на судебную защиту. В связи с этим в Постановлении Конституционного Суда РФ от 05.02.93 (по делу о проверке конституционности правоприменительной практике, в том числе и практики, связанной с административным порядком выселения граждан из жилых домов) идет речь о необходимости внесения изменений в ст. 90, 99 ЖК РФ;

В настоящее время в административном порядке лица, самоуправно занявшие жилое помещение практически не выселяются. Заинтересованные лица вынуждены обращаться в суды для решения вопроса о выселении лиц, самоуправно занявших жилое помещение.

Так, районным судом г. Екатеринбурга рассматривалось дело по иску прокурора в интересах администрации г. Екатеринбурга о выселении  М. Прокурор указал, что нанимателем квартиры 60 по ул. Гагарина 10 являлась К., которая проживала с сыном и сестрой. В настоящее время семья выехала в г. Тюмень. В квартире никто не зарегистрирован. Однако в 1996 г. в нее самоуправно вселился М. Прокурор просил суд выселить М. из самоуправно занятого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Представитель администрации в судебное заседание не явился и просил суд рассмотреть дело в его отсутствие.

М. исковые требования не признал и пояснил, что с 1998 г. он проживает в указанной квартире, сделал ремонт, у кого снимал эту квартиру он не помнит. Выслушав лиц, участвующих в деле суд пришел к следующему выводу. Всоответствии со ст.99 ЖК РСФСР, лица самоуправно занявшие жилое помещение, выселяютсябез предоставления им другого жилого помещения в порядке, предусмотренном ч.2 ст.90 ЖК РСФСР.

ПосколькуМ. не имеет документов, дающих право на проживание в квартире и занял ее самовольно, суд удовлетворил в полном объеме требования прокурора о выселении ответчика, без предоставления ему другого жилого помещения.[107]

Следует отметить, что в соответствии с Гражданско-процессуальным кодексом Российской Федерации обязанность доказывания «самоуправности» ответчиков возлагается на истца. В связи с этим рассмотрим еще один пример из судебной практики.

10 лет назад, еще при советской власти, бывший завод "Краснодарстеклотара", ныне ОАО "Краснодарстекло", имел список первоочередников - работников предприятия, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для них строился дом на улице Гагарина. В 1989 г. по решению мэрии г. Краснодара при нарезке земельного участка под санитарно - техническую зону "в целях соблюдения экологических норм" (рядом с жилыми домами проходила железнодорожная магистраль, загазованная автотрасса) жильцам двух домов по ул. Ставропольской за счет предприятия дали квартиры в новом микрорайоне. А тем первоочередникам, пока не был сдан их дом на ул. Гагарина, руководство завода разрешило временно заселиться в два освободившихся дома на ул. Ставропольской. Статьобладателями собственного благоустроенного жилья "переселенцам" так и не удалось. Ситуация в стране изменилась. Обещанный дом не достроили.

Поскольку бесплатная государственная квартира работникам завода больше не была гарантирована, а коммерческая большинству была не по карману, люди решили самостоятельно привести свои аварийные дома в порядок и сделали капитальный ремонт за свой счет. Каждый из жильцов дома по ул. Ставропольской имел книжки по оплате за все коммунальные услуги и за квартплату. Следует отметить, что жильцы тех домов не раз обращались в разные инстанции с просьбой их фактическое проживание узаконить юридически. Но никто на их заявления не обращал внимания.

В 1998 году Администрация Центрального округа г. Краснодара потребовала выселения всех 18 семей из домов по ул. Ставропольской на основании ст. ст. 98 и 99 Жилищного кодекса РФ - как самовольно занявших чужие помещения. О предоставлении другого жилья речи не было.

В декабре 1998 года Октябрьский районный суд г. Краснодара удовлетворил иск главы администрации района о выселении людей, незаконно занявших чужие квартиры. Однако краевой суд это решение отменил, направив дело на новое рассмотрение "в связи с неполным исследованием обстоятельств".

Летом 2000 г. слушание дела было возобновлено. Жильцы двух домов предъявили свой встречный иск, требуя признать за их семьями право на проживание в домах по ул. Ставропольской. Истцы ссылались при этом на длительное фактическое проживание в этих домах, добросовестную оплату коммунальных услуг и т.д., что является свидетельством того, что жильцы приобрели право на проживание. Кроме того, между ними и руководством завода существовал устный договор.

В итоге суд признал правоту жильцов, отказав в иске главе администрации округа в связи с необоснованностью его требования. Суду не были представлены доказательства того, что жильцы заняли помещения самоуправно. По встречному иску суд признал право жильцов на приобретение жилья в пользование. Суд обязаладминистрацию округа выдать всем ордера и зарегистрировать по месту фактического жительства.[108]

Согласно ст. 680 ГК РФ и ст. 81 ЖК РФ наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительного уведомления наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам. Наймодатель вправе также запретить проживание временным жильцам при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может составлять больше 6 месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечению согласованного с ним срока проживания, а если срок не согласован, не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым членом постоянно с ним проживающим.

В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения.

Как и временные жильцы, поднаниматель (в соответствии со ст. 80 и 65 ЖК РФ) не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, его право производно от права нанимателя. Он должен по истечению срока договора поднайма освободить жилое помещение по требованию нанимателя или членов его семьи. Если договор поднайма заключен без указания конкретного срока, требования о выселении поднанимателя не должны носить срочный характер, так как это может поставить поднанимателя в трудное положение, поэтому законодательством установлено, что поднаниматель должен быть предупрежден о выселении за три месяца, чтобы подыскать жилье. При возвращении нанимателя или членов его семьи из командировки к месту его постоянного места жительства, забронированное помещение должно быть немедленно освобождено от присутствия поднанимателей и временных жильцов, если этого потребует наниматель.[109]

Рассмотрим пример из судебной практики:

Гр. Макарова В.Г. обратилась в Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга с иском о выселении поднанимателей Лучко Л.Н. и Сендерова И.В. В ходе судебного разбирательства было установлено, что истец проживала в комнате жилой площадью 20 кв.м. в коммунальной 2-х комнатной квартире.  В марте 2002 года она временно выехала из своей квартиры и разрешила ответчикам занять свою комнату сроком на одну неделю. Когда истец потребовала освободить комнату,ответчики отказались это сделать и не впускали гр. Макарову В.Г. в квартиру, поменяли замки на входной двери, тем самымпрепятствовали истице пользоваться своим жилым помещением. Свои действия ответчикиобъясняют тем, что у истицы есть дом, в котором она может проживать, а они нуждаются в расширениижилой площади в связи с большим составом семьи.

Рассмотрев материалы дела суд руководствуясь ст. 80 ЖК РФ удовлетворил исковые требования гр. Макаровой В.Г. и принял решение о выселении гр. Лучко Л.Н. и Сендерова И.В. без предоставления другого жилого помещения.[110]

[1] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. Часть II. - М.: Проспект, 1997. с. 279.

[2] Комаров Б.К. Прекращение договора жилищного найма. М.: Издательство Московского университета, 1963. с. 12.

[3]Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Советское жилищное право: Учебное пособие. - Киев: Лыбидь, 1990.. С.87.

[4] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 276.

[5] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С.276.

[6] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Советское жилищное право: Учебное пособие. - Киев: Лыбидь, 1990. с. 95.

[7] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения, - М.: Статут, 1998. с. 145.

[8] Кичихин А.Н., Марткович Н.А., Щербакова Н.А. Жилищные права. Под ред. И.Б. Марткович. М., ЮРИСТЪ. 1997. С.321.

[9]Кичихин А.Н., Марткович Н.А., Щербакова Н.А. Жилищные права. Под ред. И.Б. Марткович. -М.: ЮРИСТЪ,1997. -С.300-302.

[10] Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 1999 года (по гражданским делам) (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 9 июня 1999 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. N 10. С. 11 - 12.

[11] Сысоев В.А., Слесарев В.Л. Жилищное законодательство и практика его применения. Омск, 1994. С. 114.

[12] Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. М., Норма. 1998. С. 151.

[13]Вишневская И.С. Советское жилищное право. Ростов на Дону, 1973. С. 95.

[14] Сысоев В.А., Слесарев В.Л. Жилищное законодательство и практика его применения. Омск, 1994. С. 114.

[15] Архив Копейскогогородского суда Челябинской области за 2002 год (дело №2-1015).

[16] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. Соч. С. 129.

[17] Вишневская И.С. Указ. Соч. С. 95.

[18] Чигир В.Ф. Жилищное право. Минск, Высшая школа. 1986. С. 151.

[19] Чигир В.Ф. Жилищное право. Минск: Высшая школа, 1986. С. 151; Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. Соч. С. 129.

[20] Сысоев В.А., Слесарев В.Л. Указ. Соч. с. 114.

[21] Чигир В.Ф. Указ. Соч. С. 151.

[22] Жилищные права и обязанности советских граждан. Юридический справочник. Киев, 1988. С. 146.

[23] Вишневская И.С. Указ. Соч. С. 95.

[24] Жилищное законодательство. Комментарий. М., Юридическая литература. 1991. С. 288.

[25] Вишневская И.С. Указ. соч. С. 96.

[26] Жилищное законодательство. Комментарий. М: Юридическая литература. 1991. С. 287; Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. Соч. С. 129.

[27] Бюллетень Верховного Суда СССР. 1973. № 2. С. 5 - 6.

[28] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. Соч. С. 129.

[29] Чигир В.Ф. Указ. Соч. С. 151 - 152.

[30] Вишневская И.С. Указ. Соч. С. 95; Жилищное законодательство. Комментарий. М., Юридическая литература. 1991. С. 287.

[31] Герман Е.С. О жилищных правах и обязанностях. М., Издательство МГУ. 1992. С. 45 - 46.

[32] Архив Копейского городского суда Челябинской областиза 2002 г. (Дело № 1-413).

[33] Домашняя юридическая энциклопедия. Жилье. М., Норма. 1998. С. 108.

[34] Седугин П.И. Указ. Соч.152.

[35] Жилищное законодательство. Комментарий. М., Юридическая литература. 1991. С. 286.

[36] Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. с. 107.

[37] Статья 293 ГК РФ.

[38] Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом//Хозяйство и право, № 5, 1998. с. 21.

[39] Чигир В.Ф. Указ. Соч. С. 152 - 153.

[40] Чигир В.Ф. Указ. Соч. С. 152 - 153.

[41] Там же.

[42] Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М., Юридическая литература. 1990. С. 295.

[43] Лобанова Е., Колесов П. О неправомерном поведении граждан как основании выселения // Советская юстиция. 1987. № 14. С. 8 - 9.

[44] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. Соч. С. 131 - 132.

[45] Фуденченко Н. Вселение вследствие невозможности совместного проживания // Советская юстиция. 1986. № 24. С. 9.

[46] Чигир В.Ф. Указ. Соч. С. 154.

[47] Сысоев В.А., Слесарев В.Л. Указ. соч. С. 115.

[48] Сысоев В.А., Слесарев В.Л. Указ. Соч. с. 114; Чигир В.Ф. Указ. Соч. С. 154.

[49] Марткович И.Б. Указ. Соч. с. 295.

[50] Сысоев В.А., Слесарев В.Л. Указ. Соч. с. 114.

[51] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. Соч. С. 133; Чигир В.Ф. Указ. соч. С. 154.

[52] Бюллетень Верховного Суда СССР. 1973. № 2. С. 5.

[53] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. Соч. С. 133.

[54] Чигир В.Ф. Указ. Соч. с. 154.

[55] Сысоев В.А., Слесарев В.Л. Указ. Соч. С. 116.

[56] Фуденченко Н. Указ. Соч. С. 9.

[57] Чигир В.Ф. Указ. Соч. С. 154.

[58] Вишневская И.С. Указ. Соч. . С. 99.

[59] Ватман Д.П. Рассмотрение дел о выселении. М., Юридическая литература. 1974. С. 59 - 60.

[60] Сысоев В.А., Слесарев В.Л. Указ. Соч. С. 114.

[61] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. Соч. С. 134.

[62] Лобанова Е., Колесов П. О Указ. Соч. С. 8 - 9.

[63] Сысоев В.А., Слесарев В.Л. Указ. Соч. С. 115.

[64] Лобанова Е., Колесов П. Указ. Соч. С. 9.

[65] Чигир В.Ф. Указ. Соч. С. 155.

[66] Домашняя юридическая энциклопедия. Жилье. М.: Олимп, 1998. С. 109; Жилищные права и обязанности советских граждан. Юридический справочник. Киев, 1988. С. 148.

[67] Сысоев В.А., Слесарев В.Л. Указ. Соч. С. 116.

[68] Жилищные права и обязанности советских граждан. Юридический справочник. Киев, 1988. С. 148.

[69] Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации. Отв. ред. И.М. Кузнецова. М. Норма. 1999. с. 135.

[70] Чигир В.Ф.Указ. соч. С. 156.

[71] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 136.

[72] Жилин В., Чубаров В. Выселение лиц, лишенных родительских прав // Советская юстиция. 1987. № 17. С. 26 - 27.

[73] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 136.

[74] Чигир В.Ф. Указ. соч. С. 156.

[75] Марткович И.Б. Указ. соч. С. 296.

[76] Вишневская И.С. Указ. соч. С. 79.

[77] Жилищное законодательство. Комментарий. М., Юридическая литература. 1999. С. 289 - 290.

[78] Никитюк П.С. Жилищное право. Кишинев, 1985. С. 164.

[79] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 136.

[80] Домашняя юридическая энциклопедия. Жилье. М., 1998. С. 109 - 110; Жилищные права и обязанности советских граждан. Юридический справочник. Киев, 1988. С. 149.

[81] Жилин В., Чубаров В. Указ. Соч. С. 26 - 27.

[82] Жилищные права и обязанности советских граждан. Юридический справочник. Киев, 1988. С. 149.

[83] Жгунова А.В. О некоторых актуальных вопросах жилищного права//СибЮрВестник. № 3. 2001. с. 15.

[84] Российская газета, № 15, 23.01.1993.

[85] Гаврюшенко П.И. Какие помещения относятся к общежитиям, кому и на каких условиях они могут быть предоставлены?//Право в Вооруженных Силах, № 11, 2002. с. 12-13.

[86]Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам, М., Спарк, 1994.

[87] Определение Конституционного Суда РФ от 02.11.2000 г.

[88] Жгунова А.В. Жилищное право: Учебное пособие. Иркутск, 1992. С.108.

[89] Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. М., 1996. С.41-42.

[90] Толстой Ю.К. Там же.

[91] СП РСФСР, 1988, № 17, ст. 95.

[92] Седугин П.И. Указ. Соч. С.182.

[93] О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев (обзор судебной практики)// Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. №8. С.24.

[94] Жгунова А.В. О некоторых актуальных вопросах жилищного права//СибЮрВестник. № 3. 2001. с. 16.

[95] Доклад о деятельности Уполномоченного по правам человека в РФ в 2000 г.// Рос. газета. 2001. 27 июня.

[96] Доклад о деятельности Уполномоченного по правам человека в РФ в 1999 г.// Рос. газета. 2000. 20 июня.

[97] Жгунова А. О замене нанимателя// Социалистическая законность. 1991. №12. С.24-27.

[98] Там же.

[99] Постановление Президиума Верховного Суда РФ №. 243пв-99пр от 15.03.2000.

[100] Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации/под ред. В.Б. Исакова. М.: Издательство Юрайт, 2000. с. 247.

[101] Архив Копейского городского суда Челябинской областиза 2002 г. (Дело № 2-66).

[102] Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. Соч. С. 289-290.

[103] Иоффе О.С. Ответственность по советскому гражданскому праву. Л., Издательство ЛГУ. 1955. с. 76.

[104] Потяркин Д. Выселение из жилого помещения // Законность. 1999. № 3. С. 39

[105] Жилищное законодательство: комментарий/ под ред. В.Ф.Яковлева, П.И. Седугина. М. ЮРИСТЪ. 1991.С.291.

[106] Потяркин Д. Указ. Соч. с. 39.

[107] Архив Ленинскогорайонного суда г. Екатеринбурга за 2000 год. (Дело № 2 – 711).

[108] Обозрение: судебные новости. № 1. 2001.

[109] Трубников П. Рассмотрение судами дел по жилищным спорам// Законность.1996.№11.С.5.

[110] Архив Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга за 2002. (Дело №2-209).