СОДЕРЖАНИЕ

TOC o "1-2" h z u Введение. PAGEREF _Toc71684302 h 3

1.   Жилищные и жилищно-строительные кооперативы как субъекты гражданско-правовых отношений. PAGEREF _Toc71684303 h 6

1.1. История появления и становления жилищных и жилищно-строительных кооперативов в России. PAGEREF _Toc71684304 h 6

1.2.    Общая характеристика жилищного кооператива как юридического лица PAGEREF _Toc71684305 h 12

1.3.    Общая характеристика жилищно-строительного кооператива как юридического лица PAGEREF _Toc71684306 h 17

2. Право собственности на недвижимость и участие в жилищном и жилищно-строительном кооперативе. PAGEREF _Toc71684307 h 24

2.1. Правовая основа участия гражданина в кооперативе. PAGEREF _Toc71684308 h 24

2.2. Право собственности граждан на жилое помещение. PAGEREF _Toc71684309 h 42

2.3.  Участие в кооперативе и право собственности на жилье. PAGEREF _Toc71684310 h 49

3. Проблемные вопросы участия в кооперативах. PAGEREF _Toc71684311 h 58

3.1. Право выхода из жилищного и жилищно-строительного кооператива. PAGEREF _Toc71684312 h 58

3.2. Проблемы финансовой несостоятельности кооперативов. PAGEREF _Toc71684313 h 59

Заключение. PAGEREF _Toc71684314 h 66

Список литературы.. PAGEREF _Toc71684315 h 70

Приложение 1: Заявление о вступлении в ЖК.. PAGEREF _Toc71684316 h 74

Приложение 2: Индивидуальный график накопления пая. PAGEREF _Toc71684317 h 75

Приложение 3: Договор. PAGEREF _Toc71684318 h 76

Приложение 3а: Договор безвозмездного пользования квартирорй. PAGEREF _Toc71684319 h 85

Приложение №4 Индивидуальный график погашения пая. PAGEREF _Toc71684320 h 88

Приложение 5: Исковое заявление о разделе пая и жилого помещения в доме ЖК или ЖСК.. PAGEREF _Toc71684321 h 89

Приложение 6.Исковое заявление о признании необоснованным исключения из членов ЖСК.. PAGEREF _Toc71684322 h 90

[1].

Кооперативные начала наблюдались и в римских коллегиях, возникнувших в древности для нужд отправления культа и охватывающих как просто соседей, так и ремесленников, земляков, лиц, в складчину обеспечивавших себе место на кладбище или в колумбарии. В коллегии с разрешения их учредителей допускалось принимать и рабов.

В числе первооткрывателей потребительской кооперации были Австрия, Германия и … Россия. В дореволюционной России насчитывалось 16 000 кредитных товариществ с общей суммой активов около 90 000 000 рублей и числом членов свыше 11 000 000 человек. В царской России кооперативными образованиями являлись кооперативные союзы и товарищества, общества взаимного кредита, ссудосберегательные кассы, потребительные общества. Дореволюционные русские юристы считали, что общая цель кооперации - это прежде всего устранение или уменьшение посредничества. Русское право понимало под потребительным обществом союз лиц с целью наиболее выгодно приобретать необходимые продукты и вещи путем совместной закупки с устройством своих лавок и мастерских. Участники потребительного общества вносили паевые взносы, участвовали в управлении делами потребительного общества и в прибылях, отвечая при неуспехе дела лишь внесенным паевым взносом.

Кооперативные начала исконно брали силу также из крестьянской православной общины. Издревле на Руси в складчину ставили дома, ликвидировали последствия пожаров и войн. После отмены крепостного права 4/5 надельных крестьянских земель перешли в общинное землепользование. Община отвечала за уплату ее членами податей, осуществляла раскладку налогов между крестьянами, земельные переделы. Община как источник кооперации в деревне кроме всего прочего представляла собой средство, препятствовавшее чрезмерному обогащению одних хозяйств и обеднению других. Общинные традиции воспитывали у крестьян привычку к кооперативным действиям, вносили в их движение элементы организованности.

После революции 1917 года правительство большевиков сразу отменило капиталистическую частную собственность и провозгласило господство новых отношений собственности - государственной, социалистической, фактически и юридически лишив собственников средств производства. Тем не менее, советская власть, начиная с 1918 г. насаждает, прежде всего в деревне, кооперативные формы хозяйствования колхозного типа - совхозы, коммуны, артели и товарищества по совместной обработке земли. Гражданские кодексы советских республик 20-х годов выделяли кооперативную собственность в качестве самостоятельного вида. Кооперативная собственность во многих отношениях приравнивалась к государственной и также усиленно охранялась. И гражданское и земельное законодательство устанавливало льготы для кооперативных хозяйств. Идеолог большевизма В.И. Ленин считал, что правильно организованная, охватывающая миллионы крестьянства кооперация является тем средством, при помощи которого можно построить в нашей стране полное социалистическое общество. Ленинские идеи находили свое практическое выражение в сфере жилищной политики молодого советского государства. В 1924 г. существовало три вида кооперативов, связанных с приобретением и эксплуатацией жилья: ЖАКТы, ЖК и товарищества индивидуальных застройщиков. С 1923 по 1927 г.г. доля жилищных кооперативов в расходах на новое жилищное строительство поднялась с 4% до 17%. В 1922-1924 г.г. на долю жилищных кооперативов приходилось 55% всех капитальных вложений, потраченных в Москве на строительство, ремонт и дострой жилья. Конституция СССР 1936 г. подчеркивала, что одной из форм социалистической собственности является колхозно-кооперативная собственность. В 1937 г. кооперативные дома были признаны принадлежащими государству. На долгое время потребительское кооперативное жилищное движение в СССР было заморожено[2].

Одним из наиболее распространенных видов потребительской кооперации послевоенного периода стала жилищно-строительная кооперация. Со второй половины 50-х годов она существовала в основном в виде жилищных и дачно-строительных кооперативов. Создаваемый усилиями ЖК и ДСК жилой фонд являлся социалистической собственностью кооперативов, а их членам принадлежало право пользования жилыми помещениями. Распределение жилых помещений между членами кооператива производилось в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Руководили деятельностью жилищных и дачно-строительных кооперативов жилищные управления местных Советов народных депутатов. В 1965 г. Советом Министров РСФСР был утвержден Примерный Устав жилищного кооператива. Жилищные, дачно-строительные и дачные кооперативы успешно выполняли возложенные на них партией и советским правительством задачи.

В конце 80-х начале 90-х в России наблюдался спад кооперации вплоть доэкономического кризиса августа 1998 г. Статистические исследования 1999 - 2000 г.г. заставили по-новому взглянуть на перспективы развития рынка жилья. Оказалось, что круг лиц, имеющих возможность купить себе квартиру за 100% её стоимости, весьма ограничен. Кризис негативно повлиял на покупательную способность населения, хотя год от года потребность людей в жилье возрастала.

С приходом на российскую политическую арену В.В. Путина, население страны получило реальную возможность планировать свою жизнь, свой бизнес на 10-15 лет вперед. Курс на стабилизацию и развитие российской экономики, позволил россиянам пользоваться обычной для промышленно развитых стран коллективной жилищно-накопительной системой. Цель этой системы, основанной на идее кооперации - оплата населением жилья на условиях длительной низкопроцентной рассрочки[3].

После кризиса 1998 года была начата подготовительная работа по возрождению лучших мировых и отечественных традиций кооперативного движения в сфере потребительской жилищной кооперации, их адаптации к непростым условиям современной России. Почти два года ушло на проработку важнейших вопросов: каким образом в России сможет полноценно работать коллективная жилищно-накопительная система, исходя из нашего гражданского и налогового законодательства, а также возможностей и ментальности наших граждан. Затем несколько месяцев напряженной работы потребовалось инициативной группе для того, чтобы проработать и "обкатать" основные принципы будущего проекта и создать пакет основных документов.

Таким образом, 13 июня 2000 года был зарегистрирован первый в России жилищный кооператив нового типа "Строим Вместе".

Что касается законодательного регулирования кооперации в нашем государстве, то до августа 1921 г. организация и деятельность жилищных кооперативов регламентировалась актами региональных органов власти.

Впервые упорядочение отношений, связанных с жилищной кооперацией на уровне Союза ССР, предусматривалось ЦИК и СНК СССР «О жилищной кооперации». В данном документе, в частности, определялись следующие виды жилищных кооперативов: жилищно-арендные кооперативные товарищества, жилищно-строительные кооперативные товарищества; общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества.

Однако такое многообразие жилищной кооперации просуществовало недолго. Постановлением ЦИК и СНК ССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшения жилищного хозяйства в городах» все виды жилищных кооперативов были принудительно реаргонизованы в жилищно-строительные кооперативы, по существу была установлена жесткая привязка кооперативов к государственным и партийным органам.

В феврале 1938 г. были ликвидированы союзы жилищно-строительных кооперативов всех уровней. Окончательное уравнение жилищных кооперативов было оформлено при утверждении 31 октября 1939 г. «Примерного устава жилищно-строительного кооператива».

В период ВОВ жилищное строительство, по понятным причинам практически было прервано. После окончания войны восстановление разрушенного жилищного фонда и строительство нового производилось в основном без помощи жилищной кооперации.

Второе дыхание социалистическая жилищная кооперация получила только после ХХ съезда КПСС. Совет Министров СССР 20 марта 1958 г. принял постановление «о жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации». В постановлении указывалось на необходимость более широкого распространения жилищно-строительных кооперативов. Предприятия и учреждения получили возможность создавать кооперативы для своих работников[4].

В связи с принятием вышеназванного документа 24 сентября 1958 г. постановлением Совета Министров РСФСР был утвержден «Примерный устав жилищно-строительного кооператива».

Совместное постановление ЦК КПСС и Совета министров СССР от 1 июня 1962 г. «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» предусматривало включение в государственные плановые задания кооперативное строительство. Кроме того, данным актом были предусмотрены новые льготы организационного и финансового порядка. В октябре того же года был утвержден Примерный устав жилищно-строительного кооператива.

По существу с октября 1937 по март 1988 г. в отечественной правовой регламентации жилищная кооперация отождествлялась с организациями, именовавшимися «жилищно-строительными кооперативами»[5].

Началом нового этапа развития нормативно-правового регулирования жилищной кооперации следует считать принятие ЦК КПСС и Советом Министров 31 марта 1988 г. постановления «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» Впервые на государственном уровне было признано, что жилищная кооперация не внесла должного вклада в решение проблемы обеспечения жильем.

В современных условиях организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов вызывает значительные трудности, так как в России этот вопрос в достаточной степени не урегулирован. Гражданский кодекс дает лишь общие положения о кооперации, а отмена Примерного устава ЖСК РСФСР привела к тому, что при организации ЖК и ЖСК организаторы исходят из практики, сложившейся еще при действии Примерного Устава, ст. 116 ГК и гл. 5 Жилищного Кодекса, а также некоторых положений Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и Закона СССР « О кооперации».

[6].

Таким образом, при отсутствии федеральных законов, регулирующих деятельность потребительских кооперативов, следует руководствоваться соглашением сторон - Уставом ЖК и принятых во исполнение Устава внутренних документах ЖК.

Кроме этого, источником правового регулирования деятельности ЖК являются нормативные акты организаций "второго эшелона" - добровольных некоммерческих объединений ЖК. В России таким добровольным некоммерческим объединением является некоммерческая организация – некоммерческое партнерство "Гильдия народных кооперативов "Жилье в рассрочку" (Далее – Гильдия). Главной задачей Гильдии является обеспечение защиты прав и законных интересов членов ЖК.

Основным документом, регулирующим деятельность ЖК, принятым Гильдией, являются Единые Стандарты деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов (Далее – Стандарты). Стандарты позволяют отличить добросовестные организации от тех, кто в очередной раз решил погреть руки на чужом добре.

Гражданский кодекс дает лишь общие положения, регулирующие правовой режим организации и деятельности потребительских кооперативов, к которым, наряду с другими, относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Как следует из ст. 116 ГК РФ. Жилищным кооперативом признается - добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Цель создания таких кооперативов – удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива[7]. Вместе с тем, данное весьма обрывочное регулирование не означает, что «кооперативы приказали долго жить»[8].

Жилищный кооператив, как один из видов потребительских кооперативов является некоммерческой организацией, которая объединяет на основе членства не только граждан, но и юридических лиц.

Она не предполагает обязательного личного участия своих членов в общих делах. Поэтому здесь нет ограничений на круг участников, подобных ограничениям членства в производственном кооперативе. Не исключается, например, возможность одновременного участия одного и того же гражданина в нескольких кооперативах, в том числе и однородных. Юридическими лицами - участниками таких кооперативов могут быть не только коммерческие, но и некоммерческие организации (с учетом ограничений на распоряжение имуществом, имеющихся у юридических лиц - не собственников, то есть унитарных предприятий и учреждений)[9].

Единственное условие указанное в законе - учредителями потребительского общества могут быть граждане, достигшие 16-летнего возраста, и (или) юридические лица. Число учредителей не должно быть менее пяти граждан и (или) трех юридических лиц[10].

Единственным учредительным документом потребительского кооператива является его устав. Согласно п. 2 ст. 116 ГК к числу его обязательных условий отнесены:

-условия о размере паевых взносов его членов;

- срок и порядке внесения паевых взносов;

- о состав и компетенция органов управления кооперативом и порядок принятия ими решений, включая перечень вопросов, решения по которым могут быть приняты только единогласно или большинством голосов;

- условие о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

По смыслу этих правил высшим органом кооператива является общее собрание, имеющее исключительную компетенцию и формирующее исполнительные органы, в ведение которых входит решение всех вопросов, не отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Применительно к структуре управления жилищным кооперативом используются общие принципы организации кооперативов, закрепляемые законом и для производственных кооперативов.

Управление жилищным кооперативом осуществляют общее собрание потребительского общества, совет и правление кооператива. Высшим органом является общее собрание потребительского общества. В период между общими собраниями управление в жилищном кооперативе осуществляет совет, который является представительным органом. Исполнительным органомявляется правление ЖК. Контроль за соблюдением устава, его финансовой и хозяйственной деятельностью, а также за созданными им организациями и подразделениями осуществляет ревизионная комиссия.

Имущество кооператива согласно п. 4 ст. 218 ГК после полного внесения паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, переходит в собственность участников кооператива и влечет соответственно утрату на них права собственности самим кооперативом. По общему правилу на имущество жилищного кооператива его участники (члены) приобретают права требования, пропорциональные их паям (вкладам), а также некоторые другие права, вытекающие из членства в нем.

Основу имущественной самостоятельности кооператива составляет его паевой (уставный) фонд. ГК не содержит требований к минимально необходимому размеру такого фонда, ибо для различных видов кооперативов этот размер не будет одинаковым. Он должен быть предусмотрен специальным законом для каждой разновидности кооперативов. Однако п. 4 ст. 116 ГК исходит из того, что кооператив должен иметь полностью оплаченный паевой фонд.

Паевой фонд кооператива формируется за счет паевых взносов его участников (членов). Он также является гарантией удовлетворения имущественных интересов кредиторов кооператива. Поэтому обязанность внесения паевых взносов является важнейшей обязанностью члена кооператива. Устав кооператива должен содержать наряду с другими непременное условие об ответственности члена кооператива за нарушение этой обязанности. Кроме того, члены кооператива обязаны в трехмесячный срок со дня утверждения ежегодного баланса кооператива покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. Ведь сам кооператив как некоммерческая организация не получает никаких доходов от своей деятельности. При невыполнении этой обязанности, то есть неуплате или частичной уплате таких дополнительных взносов, член кооператива несет имущественную ответственность по его обязательствам своим личным имуществом в пределах невнесенной части соответствующего взноса. При этом данная ответственность наступает при отсутствии у кооператива иного имущества, но является солидарной по отношению ко всем таким неисправным участникам (абз. 2 п. 4 ст. 116 ГК). В соответствии с п. 1 ст. 65 ГК теперь возможно и банкротство данной некоммерческой организации.

Как и всякое юридическое лицо, ЖК вступает в гражданско-правовые отношения от своего имени, то есть от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права, а также от своего имени несет обязанности. В случае возникновения необходимости участия в гражданско-процессуальных или арбитражно-процессуальных отношениях, ЖК наделяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела правовым статусом истца или ответчика.

В силу п.3 ст. 11 Закона СССР «О кооперации СССР» жилищный кооператив считается созданным с момента его государственной регистрации. Если регистрация в установленный срок не произведена, либо в ней отказано, учредители вправе обратится в суд с жалобой, которая рассматривается в соответствии с Законом СССР от 2 ноября 1989 г. «О порядке обжалования в суд неправомерных действий органов государственного управления и должностных лиц, ущемляющих права граждан"»

После государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов, жилищный кооператив подбирает, а затем приобретает у юридического лица, граждан или органов местного самоуправления новый или капитально отремонтированный жилой дом. В этом случае заключается договор купли-продажи многоквартирного дома. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя многоквартирный дом, а покупатель обязуется принять дом и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве покупателя по данному договору выступает жилищный кооператив. Продавцом могут выступать органы местного самоуправления, а также юридические и физические лица, имеющие на праве собственности многоквартирный дом.

[11].

Единственным учредительным документом ЖСК является его устав. Согласно п. 2 ст. 116 ГК к числу его обязательных условий отнесены:

-условия о размере паевых взносов его членов;

- срок и порядке внесения паевых взносов;

- о состав и компетенция органов управления кооперативом и порядок принятия ими решений, включая перечень вопросов, решения по которым могут быть приняты только единогласно или большинством голосов;

- условие о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

ЖСК как участник гражданско-правовых отношений отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Участники ЖСК (члены) имеют в отношении ЖСК обязательственные права (абз. 2 п.2 ст. 48 ГК РФ).

Как и всякое юридическое лицо, ЖСК вступает в гражданско-правовые отношения от своего имени, то есть от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права, а также от своего имени несет обязанности. В случае возникновения необходимости участия в гражданско-процессуальных или арбитражно-процессуальных отношениях, ЖСК наделяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела правовым статусом истца или ответчика.

Деятельность ЖСК регулируется Федеральными законами, а при отсутствии федеральных законов, регулирующих деятельность потребительских кооперативов, следует руководствоваться соглашением сторон - Уставом ЖСК и принятых во исполнение Устава внутренних документах ЖСК.

Кроме этого, источником правового регулирования деятельности ЖСК являются нормативные акты организаций "второго эшелона" - добровольных некоммерческих объединений ЖСК. В России таким добровольным некоммерческим объединением является некоммерческая организация – некоммерческое партнерство "Гильдия народных кооперативов "Жилье в рассрочку" (Далее – Гильдия). Главной задачей Гильдии является обеспечение защиты прав и законных интересов членов ЖСК.

Основным документом, регулирующим деятельность ЖСК, принятым Гильдией, являются Единые Стандарты деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов (Далее – Стандарты). Стандарты позволяют отличить добросовестные организации от тех, кто в очередной раз решил погреть руки на чужом добре.

В силу абз. 2 п. 3 ст. 50 ГК РФ и п. 5 ст. 116 ГК РФ, ЖСК как и всякий потребительский кооператив может "осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению цели, ради которой он создан, и соответствующую этим целям". Уставом ЖСК определено в п. 4.1., что "ЖСК не вправе осуществлять предпринимательскую деятельность". Стандарты также прямо запрещают ЖСК осуществлять какую-то бы ни было предпринимательскую деятельность, существенно по сравнению с законом повышая тем самым защиту имущественных интересов членов ЖСК.

В соответствии со ст. 49 ГК РФ, ЖСК обладают так называемой специальной правоспособностью – они вправе осуществлять лишь то, что прямо предусмотрено их уставами. Положения о правоспособности ЖСК содержатся в Уставе ЖСК.

Деятельность ЖСК не подлежит лицензированию, а все необходимые для достижения уставных целей и задач работы и услуги, подлежащие лицензированию в соответствии с федеральным законом Российской Федерации от M12291 900034408.08.01 N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" выполняются по гражданско-правовым договорам ЖСК с уполномоченными организациями и (или) предпринимателями без образования юридического лица. Указанные организации и (или) предприниматели без образования юридического лица должны иметь все необходимые лицензии для выполнения работ и (или) услуг для ЖСК. В настоящее время подлежат лицензированию следующие необходимые для ЖСК услуги: 1) банковские; 2) страховые; 3) оценочные; 4) строительные.

Нормы федеральных законов Российской Федерации "О потребительской кооперации" от 19.06.92 N 3085-1 и "О некоммерческих организациях" от 12.01.96 N 7-ФЗ не подлежат применению к ЖСК в силу прямых указаний правовых норм указанных федеральных законов. Нормы федерального закона Российской Федерации "О кредитных потребительских кооперативах граждан" 7 августа 2001 г. N 117-ФЗ не распространяются на ЖСК по ряду формальных и материальных признаков.

ЖСК подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию юридических лиц. ЖСК считается созданным с момента его государственной регистрации в соответствии со ст. 51 ГК РФ и федеральным законом Российской Федерации от 08.08.01 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц".

Согласно Стандартам, Учредительным документом ЖСК является Устав, который должен соответствовать требованиям ст. 52, 116 ГК РФ и положениям Модельного Устава ЖСК, утвержденного Гильдией. Решение о создании, государственной регистрации, изготовлении круглой печати ЖСК и выборах Правления ЖСК и Председателя Правления (Председателя ЖСК) оформляется Протоколом Общего Собрания Учредителей ЖСК.

Определение ЖСК вытекает из легальной дефиниции потребительского кооператива, изложенной в п. 1 ст. 116 ГК РФ. Согласно Стандартам "Жилищно-строительный кооператив – это разновидность потребительского кооператива, некоммерческая организация, основанная на членстве, добровольно учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами объединившими свои имущественные паевые взносы в целях удовлетворения потребностей в недвижимости путем строительства, инвестирования в строительство, приобретения на первичном и вторичном рынке жилой и иной недвижимости на собственные и привлеченные средства, а также для последующей эксплуатации и управления приобретенной недвижимостью".

Управление ЖСК осуществляется в порядке, определенном нормами Устава ЖСК. Решение большинства оперативных вопросов финансово-хозяйственной деятельности по Уставу ЖСК входит в компетенцию Председателя ЖСК и Правления ЖСК, поскольку целью членства в ЖСК является не перманентное участие в деятельности Общего Собрания членов ЖСК, а приобретение необходимого жилья на доступных условиях. Кроме того, проведение Общих Собраний членов ЖСК требует определенных немалых затрат (аренда помещения на всех членов ЖСК – сотни и тысячи человек). Вместе с тем, наиболее важные вопросы, с одной стороны, не затрагивающие оперативную деятельность ЖСК, а с другой стороны, позволяющие членам ЖСК осуществлять действенный и эффективный контроль за деятельностью Председателя ЖСК и Правления ЖСК входят в исключительную компетенцию Общего Собрания членов ЖСК в соответствии с Уставом ЖСК (п. 7.4.) и не подлежат передаче на рассмотрение исполнительных органов ни при каких условиях. Внутрикооперативные отношения (права и обязанности членов ЖСК) регулируются Уставом ЖСК (главным образом разделом третьим Устава).

Имущество кооператива согласно п. 4 ст. 218 ГК после полного внесения паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, переходит в собственность участников кооператива и влечет соответственно утрату на них права собственности самим кооперативом. По общему правилу на имущество жилищно-строительного кооператива его участники (члены) приобретают права требования, пропорциональные их паям (вкладам), а также некоторые другие права, вытекающие из членства в нем.

Основу имущественной самостоятельности кооператива составляет его паевой (уставный) фонд. ГК не содержит требований к минимально необходимому размеру такого фонда, ибо для различных видов кооперативов этот размер не будет одинаковым. Он должен быть предусмотрен специальным законом для каждой разновидности кооперативов. Однако п. 4 ст. 116 ГК исходит из того, что кооператив должен иметь полностью оплаченный паевой фонд.

Паевой фонд кооператива формируется за счет паевых взносов его участников (членов). Как прямо указывает Устав ЖСК, паевой взнос равен стоимости квартиры. То есть, объединить паевые взносы и создать кооператив - это означает передать в кооперативную собственность свою собственность в виде пая как части стоимости квартиры. Он также является гарантией удовлетворения имущественных интересов кредиторов кооператива. Поэтому обязанность внесения паевых взносов является важнейшей обязанностью члена кооператива[12]. Устав кооператива должен содержать наряду с другими непременное условие об ответственности члена кооператива за нарушение этой обязанности. Кроме того, члены кооператива обязаны в трехмесячный срок со дня утверждения ежегодного баланса кооператива покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. Ведь сам кооператив как некоммерческая организация не получает никаких доходов от своей деятельности. При невыполнении этой обязанности, то есть неуплате или частичной уплате таких дополнительных взносов, член кооператива несет имущественную ответственность по его обязательствам своим личным имуществом в пределах невнесенной части соответствующего взноса. При этом данная ответственность наступает при отсутствии у кооператива иного имущества, но является солидарной по отношению ко всем таким неисправным участникам (абз. 2 п. 4 ст. 116 ГК). В соответствии с п. 1 ст. 65 ГК теперь возможно и банкротство данной некоммерческой организации.

После государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов, жилищно-строительный кооператив приобретает, либо получает отвод земли и начинает возводить многоквартирный дом.

Рассмотрев две схожие по цели создания разновидности потребительских кооперативов, такие как жилищный и жилищно-строительный кооператив можно сказать, что указанные формы жилищной кооперации в деятельности и обеспечении членов кооператива жилыми помещениями различий не имеют, они преследуют одну и ту же цель – удовлетворение жилищно-бытовых потребностей пайщиков кооператива и членов их семей. До выплаты членами кооператива паевых взносов кооперативы являются собственниками жилых помещений и объектов общего пользования многоквартирного дома.

Но несмотря на кажующуяся сходства, указанные формы жилищной кооперации различаются организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации:

1) при организации жилищного кооператива не требуется такого сложного этапа, как отвод либо приобретение земли, так как участок закреплен за конкретным, приобретаемым жилым домом.

2) Второе отличие заключается в основании приобретения многоквартирных домов – жилищный кооператив покупает, а жилищно-строительный возводит жилые дома, т.е. в первом случае первоначальный способ приобретения права собственности, а во втором произвольный.

3) Третье отличие вытекает из второго, в связи с разными способами приобретения дома, у жилищного кооператива менее длительный срок от регистрации кооператива до его представления пайщикам.

[13].

До выплаты паевого взноса пайщик обладает следующими правами:

-проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива;

-добровольно выбыть из ЖСК;

- в установленном порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;

- получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;

- произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, в том числе в доме государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом, принадлежащий гражданину на праве собственности.

Члену ЖСК принадлежит лишь право владения, пользования и ограниченного распоряжения предоставленным ему помещением. В то же время пайщик обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями.

Следует отметить, что гражданин может стать и членом действующего жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива или уполномоченного им органа, при условии внесения вступительного взноса и части паевого взноса.

В отличие от прежнего, действующее законодательство допускаетвозможность гражданам быть одновременно членами нескольких жилищных или жилищно-строительных кооперативов.

Паевой взнос в кооператив является имущественным (как правило денежным взносом), равным в общей сумме строительной или соответственно покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Вносится он членом кооператива единовременно или в рассрочку, условия которой определены в уставе. При этом член жилищного или жилищно-строительного кооператива имеет право внести оставшуюся часть досрочно.

Как следует из ст. 118 Жилищного Кодекса лицу, принятому в члены кооператива по решению общего собрания, утвержденному органом местного самоуправления, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. Квартира должна быть благоустроенной применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При предоставлении жилого помещения в кооперативном доме также в полной мере может учитываться: право на дополнительную жилую площадь, состояние здоровья граждан, въезжающих в квартиру, другие заслуживающие внимания обстоятельства[14].

Рассмотрим более подробно некоторые права членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не являющихся собственниками жилья.

Одним из основных правомочий членов жилищного и жилищно-строительного кооператива является право на пай, которое служит основанием владения, пользования и в некоторых случаях распоряжения кооперативной квартирой. Следует иметь ввиду, что право на пай может принадлежать не только члену кооператива, но и тем членам его семьи, которые принимают участие в выплате паевого взноса. При этом другие лица, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответствующим жилищем.

Скорее теоретически, нежели практически, нуждающийся в улучшении жилищных условий член кооператива имеет первоочередное право на получение освободившейся квартиры в доме того же кооператива. Вопрос о нуждаемости члена кооператива в улучшении жилищных условий решается отдельно в каждом конкретном случае с учетом норм жилой площади, установленных для принятия членов кооператива на учет по улучшению жилищных условий, состава семьи, состояния здоровья человека, планировки квартиры, наличия права на дополнительную площадь и т.п.

Рассмотрим пример из судебной практики:

Член ЖСК – 72 Ф, умерла в апреле 1988 г. С заявлением о предоставлении освободившейся квартиры в доме кооператива обратились члены ЖСК З., нуждающиеся в улучшении жилищных условий, и Д., полагая, что имеет преимущественное право на получение этой квартиры.

Решением общего собрания членов ЖСК в январе 1991 г. квартира была предоставлена З. Для отселения семьи сына Ж.

Д. Обратилась в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания членов ЖСК и признании за ней права на получение вышеупомянутой квартиры, ссылаясь на то, что проживала единой семьей с престарелой Ф. На протяжении 13 лет – до ее смерти, полностью содержала ее, осуществляла необходимую помощь, пай за квартиру Ф. Завещала ей.

Решением районного народного суда требования Д. Были удовлетворены.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ оставлен без изменения протест заместителя Генерального прокурора РФ, в котором ставился вопрос об отмене судебных решений. Аналогичный протест Президиум Верховного Суда РФ оставил без удовлетворения, указав следующее.

.Разрешая данный спор, суд полностью проверил все его обстоятельства и обоснованно пришел к выводу о том, что Д. В последние 13 лет жизни Ф проживала с ней одной семьей, взяла ее на свое иждивение, осуществляла за ней постоянный уход, в котором она нуждалась по состоянию здоровья и в силу престарелого возраста. В судебном заседании доставерно установлено, что Д., проживая совместно с Ф., ремонтировала квартиру на свои средства, пыталась обменять свою квартиру и ее, чтобы съехаться с ней в одну квартиру, но обмен не состоялся ввиду отсутствия подходящего варианта.

Этот вывод суда подтвержден представленными в деле доказательствами, получившими оценку в решении, в том числе показаниями свидетелей, среди которых была родная сестра умершей Ф. –Л., и Р, проживавшая на одной лестничной площадке с Ф.

Поэтому суд сделал правильный вывод о том, что Д. Как наследница Ф. И как член ее семьи, пользовавшийся квартирой при жизни последней, приобрела право пользования спорной квартирой в доме ЖСК и имеет преимущественное право на пользование этой жилой площадью после смети Ф.

Является несостоятельной ссылка в протесте на то, что суд не мог признать Д. Членом семьи Ф., поскольку она и Ф. Являлись соседями и пользователями двух разных квартир на одной лестничной площадке в кооперативном доме, имели самостоятельные источники средств существования, у Д. Имеется своя семья.

Всем представленным доказательствам по делу судом дана правильная оценка. Суд правильно признал, что Д. И Ф. Проживали вместе как члены одной семьи, исходя из всех конкретных обстоятельств дела.

Доводы протеста о том, что Д., унаследовав только пай на квартиру, а не саму квартиру и не имеет права как наследник на пользование квартирой, не могли повлечь отмену судебных постановлений, поскольку суд удовлетворил ее требования по иным основаниям: как наследника Ф., пользовавшегося данной квартирой при жизни наследодателя как члена ее семьи.

Данные доводы суда основаны на положениях действовавшего на время открытия наследства 26 апреля 1988 года. Примерного устава ЖСК и разъяснении постановления пленума СССР от 3 февраля 1988 г «О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами».

Ссылка в протесте на то, что Д. Не нуждалась в улучшении жилищных условий, так как по имеющимся данным на 5 июля 1995 г. она проживала вдвоем с мужем в трехкомнатной квартире площадью 46 кв., неосновательна, поскольку, как видно из дела, сыновья истицы В. и Ю. И члены их семей забронировали жилое помещение в ее квартире в установленном порядке в связи с выездом на работы Крайнего севера. Срок действия охранного свидетельства в отношении В. установлен до ноября 1995 г., в отношении Ю. – до июня 1996 г., т.е. на время рассмортрения спора в суде данные лица и члены их семей сохранили право на жилое помещение в спорной квартире.

Кроме того, данный довод протеста не имел значения при условии установленных обстоятельств, свидетельствующих о том, что истица имеет право на указанную квартиру по названным выше нормам закона..[15]

Общее собрание (конференция уполномоченных) не вправе предоставлять жилые помещения не членам кооператива, если в кооперативе имеются лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Данное право крайне редко находит свое применение, поскольку член кооператива имеет право досрочно выплатить паевой взнос и распорядиться принадлежащим ему жильем на праве собственности по своему усмотрению.

На основании ст. 121 ЖК член кооператива вправе сдавать внаем часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде всей семьи – все жилое помещение. Для заключения договора найма требуется согласие правления кооператива.

Жилищный кодекс предусматривает возможность раздела жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива. (ст. 120). Такой раздел жилого помещения в кооперативном доме допускается между членом кооператива и его супругом в случае расторжения между ними брака, если пай является общим совместным имуществом супругов и если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире.

Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 11 октября 1991 г., разъяснил, что при вынесении решения о разделе жилого помещения суд обязан учитывать размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением[16].

Если квартира состоит из двух или более смежных неизолированных комнат, суд, придя к выводу, что при их переоборудовании в изолированные (при наличии на то разрешения в установленном порядке) не будут ухудшены жилищные условия сторон членов их семьи, вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязанность по переоборудованию на одну или обе стороны.

В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жилого помещения права пользования помещением, стоимость которого превышает размер доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли паенакопления указанного супруга, в пользу другого супруга в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма.

При невозможности раздела жилого помещения с члена кооператива взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которым признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и при условии, если они изъявит согласие освободить жилое помещение.

По иску одного из супругов суд может признать за ним право на определенную часть паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, без раздела жилого помещения. Такое требование может быть разрешено судом и в бракоразводном процессе, если по делу выносится решение о расторжении брака. Исковое заявление о разделе пая и жилого помещения в доме ЖК или ЖСК (Приложение 5)

Жилищный кодекс предусматривает основания исключения граждан из жилищных или жилищно-строительных кооперативов.

Первое основание относится к тем кооперативам, которые были созданы по инициативе органов местного самоуправления из граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Член такого каператива может быть исключен из кооператива в случае представления не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для его вступления в кооператив, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии в члены кооператива.

Основанием для исключения из кооператива может послужить систематическое разрушение или порча жилого помещения, или использования его не по назначению, либо систематическое нарушение членом кооператива правил общежития, делающее невозможным для других проживание с ним в одном доме, когда меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультативными.

Решение общего собрания об исключении из членов кооператива может быть обжаловано в судебном порядке.

На основании ст. 124 Жилищного Кодекса член жилищного или жилищно-строительного кооператива, исключенный из кооператива, подлежит выселению в судебном порядке из дома кооператива со всеми проживающими с ним лицами без предоставления другой жилой площади.

Но уставом кооператива могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилыми помещениями в кооперативном доме за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив.

Решение об исключении из кооператива может быть оспорено в судебном порядке. Пример искового заявления о признании необоснованным исключения из членов ЖК и ЖСК (Приложение 6).

Рассмотрим пример из адвокатской практики, на примере дела, рассматриваемого в открытом судебном заседании по иску Д. Громову к ЖСК «Аккорд» «О признании недействительным решения общего собрания, восстановлении в членах ЖСК и встечному иску ЖСК «АККОРД» к Д «О признании ее не приобретшей право членства в ЖСК «Аккорд».

Д. Обратилась в суд с иском к ЖСК «Аккорд» О признании незаконным решения общего собрания ЖСК «Аккорд» от 29.08.96 об исключении ее из членов ЖСК.

Свои требования истица обосновала тем, что она с 1992 г. является членом-пайщиком ЖСК «Аккорд» и 29 августа 1996 г. решением общего собрания была исключена из членов кооператива. Данное решение является, по мнению истицы, незаконным, поскольку на собрании присутствовало менее 2/3 членов кооператива, в связи с чем собрание было неправомочно принимать какие-либо решения; оснований для ее исключения из членов кооператива не имелось, решение об исключении из членов кооператива было принято в ее отсутствие, на собрание она была недопущена.

ЖСК «Аккорд» иск не признал и заявил встречный иск о признании Д не приобретшей право членства в ЖСК «Аккорд». Данное требование ответчик обосновал тем, что Д. В члены ЖСК «Аккорд» не принималась, а протокол общего собрания членов-пайщиков ЖСК «Аккорд» от 06.01.92 г. в части принятия Д. В члены кооператива не соответствует действительности.

Кроме того, представителем ответчика представлены письменные возражения на иск, в которых ответчик обосновывает правомерность принятого общим собранием членов-пайщиков от 29.08.96 оспариваемого решения.

В своих возражениях ответчик ссылается на то, что на собрании 29.08.96 имелся кворум; решение об отчислении из членов ЖСК могло приниматься в отсутствии исключаемого; Д. Обоснованно исключена из членов-пайщиков кооператива, поскольку ею не полностью и несвоевременно оплачены членские и паевые взносы; она совершила действия, повлекшие срыв сроков строительства, его необоснованного удорожания, причинившие ущерб ЖСК; она неполно и не надлежащим образом исполнила обязательства Договора от 01.09.93 г., который явился основанием для принятия ее в члены ЖСК.

Д. Встречный иск о признании ее не приобретшей права членства в ЖСК «Аккорд» не признала.

В судебном заседании истица свои исковые требования поддержала, встречный иск не признала. Представители ответчика иск не признали, встречный иск поддержали.

Выслушав истицу, ее представителя, представителей ответчика, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Д. Подлежат удовлетворению, встречный иск ЖСК «Аккорд» удовлетворению не подлежит.

Членство Д. В ЖСК «Аккорд».

В соответствии со ст. 113 ЖК, условия принятия граждан в члены ЖСК устанавливаются федеральным законодательством, Жилищным кодексом и другими зак. Актами. В соответствии со ст. 112 Жилищного Кодекса ЖСК действует на основании Устава.

Уставом ЖСК «Аккорд», в ред. 1990 г. установлено, что до окончания строительства дома и его полного заселения решение о принятии новых членов в ЖСК принимается общим собранием членов-пайщиков в соответствии с рекомендациями правления ЖСК «Аккорд». В соответствии с п. 5.2. «г» Устава в новой редакции (5 марта 1994 г.) прием в члены ЖСК является исключительной компетенцией общего собрания ЖСК.

При этом в соответствии с Уставом, членами кооператива могут быть работники ГАБТ, очередники исполкомов райсоветов на государственную площадь и очередники ЖСК, а также граждане, участвующие лично или оказывающие содействие в строительстве жилого дома , при условии выполнения заключенных договоров, т.е. договорники.

Как видно из протокола общего собрания членов-пайщиков от 06.01.92, решением этого собрания по рекомендации Правления ЖСК «Аккорд» Д. Была принята в члены-пайщики как договорник.

ЖСК «Аккорд» оспаривает факт принятия Д. В члены – пайщики кооператива на собрании 6.01.92 и оспаривает действительность протокола общего собрания, в части содержащихся в нем сведений о принятии Д. В члены-пайщики.

В подтверждение своего утверждения ответчик ссылается на показания допрошенных свидетелей, показавших, что на собрании 6.01.92. Д. в члены-пайщики не принималась, а также на записи М, которые он вел на заседании кооператива, на протокол №17 от 13.12.91 совместного заседания Правления и Ревизионной группы, на котором утверждалась повестка дня собрания, из которого следует, что среди утвержденных вопросов нет вопроса о приеме кого-либо в члены-пайщики; на протокол совместного заседания Правления и Ревизионной группы ЖСК «Аккорд» от 24.01.92 и выписку из протокола, из которых следует, что на этом заседании было принято решение принять Д. на работу в качестве бухгалтера ЖСК и заключить с ней договор, на заявление Д от 25.01.92 о приеме на работу по договору. Данные доказательства, по мнению ответчика, подтверждают то, что Д. не могла быть 6.01.92 представлена общему собранию как договорник, так как договора на эту дату еще не было.

Суд приходит к выводу о том, что все вышеуказанные доказательства не могут подтвердить утверждение ответчика о том, что Д. не принималась в члены-пайщики ЖСК «Аккорд» и не приобрела права членства в кооперативе, поскольку эти утверждения опровергаются совокупностью других доказательств.

Из протокола общего собрания членов-пайщиков ЖСК «Аккорд» от 6.01.92 следует, что Д. была принята в члены – пайщики как договорник.

Свидетели Г-ая, Б-ов, П-ов и К-ов показали, что они присутствовали на общем собрании членов-пайщиков и помнят, что на этом собрании Д. была принята в члены-пайщики ЖСК «Аккорд».

Решением общего собрания членов-пайщиков от 31 августа 93 г. Д. была избрана в члены Правления ЖСК «Аккорд» и являлась членом правления до 1996 г. В соответствии с положениями Устава в редакции 1990 г. и в соответствии с п.4.7. «д» Устава в ред. 5 марта 1994, член кооператива имеет право избирать и быть избранным в органы управления кооператива. Правление кооператива, в соответствии с положениями Устава, является исполнительным органом кооператива. Таким образом, в правление кооператива мог быть избран только член кооператива и только член кооператива мог продолжать оставаться членом правления кооператива после принятия новой редакции Устава. На общем собрании 29 июня 1994 г. обсуждался вопрос о подтверждении решения общего собрания списка лиц, ранее принятых в члены кооператива, оплативших очередной паевой взнос и металлические двери в квартиры до 29 июня 1994 г. включительно, представивших документы о проверке жилищных условий и в настоящее время нуждающихся в улучшении жилищных условий. При этом списки лиц, членство которых предлагалось подтвердить, как следует из доклада по этому вопросу., проверялось и уточнялось на совместном собрании Правления и Ревизионной группы.

Таким образом, общее собрание кооператива, т.е. орган, в чью исключительную компетенцию по Уставу входит прием граждан в члены кооператива, подтвердило членство Д. в кооперативе. Данное решение общего собрания, независимо от наличия других доказательств, безусловно подтверждает членство Д. в ЖСК «Аккорд».

Как установлено судом, членские книжки выдавались только членам-пайщикам ЖСК «Аккорд». Д. членская книжка члена-пайщика ЖСК «Аккорд» была выдана 29.06.94.

Решением общего собрания от 29.08.96 Д.была исключена из членов-пайщиков кооператива, что также подтверждает ее членство в кооперативе до принятие оспариваемого решения.

Д. уплачивались паевые и организационные взносы, что подтверждается соответствующими платежными документами и записями в книжке члена-пайщика. Данное обстоятельство подтверждает факт членства Д. в ЖСК «Аккорд».

Кроме того, членство Д. подтверждается следующими доказательствами:

-договором от 17.07.92, из которого следует, что он заключен между ЖСК «Аккорд», и членом-пайщиком ЖСК «Аккорд» Д.

-справкой ЖСК «Аккорд» за подписью Председателя Правления, в которой указано, что Д является пайщиком ЖСК «Аккорд».

-выпиской протоколов общих собраний о принятии граждан в члены ЖСК, из которой следует, что Д. принималась в члены-пайщики.

На основании совокупности вышеперечисленных доказательств суд считает установленным то обстоятельство, что Д. была принята в члены-пайщики как договорник.

Суд критически относится к показаниям свидетелей как со стороны истицы, так и со стороны ответчика об обстоятельствах приема или не приема Д. в члены ЖСК, поскольку они касаются события, имевшего место более шести лет назад, не имеющего существенного значения для самих свидетелей и являющегося текущим в тот период времени для самого ЖСК. В ЖСК на тот период имелось более 100 человек членов-пайщиков, многие из которых не были друг с другом знакомы. Кроме того, подписной лист участников того собрания не сохранился, в связи с чем установить достоверно: кто из свидетелей участвовал в собрании не представляется возможным.

Однако имеющиеся письменные доказательства, в том числе и прямые, такие как протоколы общих собраний, в которых имеются сведения о приеме истицы, о подтверждении ее членства, об избрании в члены Правления, об исключении из членов-пайщиков, а также многочисленные письменные доказательства, исходившие от самого ЖСК: договор, членаская книжка, справка., подтверждают факт членства Д. в кооперативе.

Среди доказательств, на которые ссылается ответчик, не имеется прямых доказательств, подтверждающих то, что Д. не принималась в члены-пайщики.

Решение Правления и Ревизионной группы от 13.12.91, которым утверждалась повестка дня собрания 6.01.92, не означает, что на собрании не могли обсуждаться другие вопросы, в том числе вопросы о приеме в члены ЖСК. Уставом ЖСК не предусмотрено, что на общем собрании могут рассматриваться только те вопросы, которые утверждены заранее.

Отсутствие в записях свидетеля М. Сведений о приеме Д. на собрании 6.01.92 в члены-пайщики не может служить доказательством того, что этот вопрос на собрании не ставился, поскольку эти записи не являются протоколом общего собрания. Суд допускает, что записи могут быть неполными.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что встречный иск ЖСК «Аккорд» к Д о признании ее не приобретшей права членства в ЖСК удовлетворению не подлежит.

Исключение Д. из членов ЖСК.

В соответствии со ст. 123 ЖК, член ЖСК может быть исключен и кооператива по основаниям, указанным в самой ст. 123, но Уставом могут быть предусмотрены и другие случаи.

В соответствии с п. 5.2. «г» Устава, исключение из членов ЖСК «Аккорд» относится к исключительной компетенции общего собрания.

Пунктом 4.8. Устава ЖСК «Аккорд» установлены основания для исключения из кооператива. Одним из оснований для исключения, является неисполнение членом ЖСК обязательств, установленных общим собранием и правлением, обязательных для всех членов кооператива.

Поскольку решение об исключении члена кооператива из членов ЖСК относится к исключительной компетенции общего собрания, то именно общее собрание правомочно определять: по каким основаниям оно исключает члена-пайщика из членов кооператива.

Судом установлена, что 29 августа 1996 г. состоялось общее собрание членов-пайщиков ЖСК «Аккорд».

Как следует из протокола собрания, по четвертому вопросу повестки дня было единогласно принято решение: подтвердить расторжение договора с бухгалтером Д., а также приказ об ее увольнении в связи с ненадлежащим исполнением ею договорных обязательств, срыву срока заселения дома и причинению ущерба интересам ЖСК и не предоставлять ей квартиру, а также вывести Д. из членов Правления, исключить из членов-пайщиков за неуплату первого паевого взноса в сроки, определенные общим собранием, за неуплату очередного взноса до 29.06.94. В судебном порядке лишить Д.квартиры как незаконно полученной.

В соответствии со ст. 123 Жилищного кодекса решение общего собрания может быть обжаловано в судебном порядке, на основании которого истица и предъявила иск о признании недействительным решения общего собрания об исключении ее из членов-пайщиков.

Так как общее собрание подтвердило факт расторжения договора, выведения Д из членов кооператива и о не предоставлении ей квартиры, ответчик подтверждает.

При таких обстоятельствах, рассмотрению и установлению подлежат обстоятельства, послужившие основание для расторжения договора с истицей, для ее увольнения и выведения из членов ЖСК. С учетом изложенного, доводы отмеченные в письменных возражениях ответчика, о том, что Д. совершила действия, повлекшие срыв сроков производства и удорожание не могут быть приняты судом во внимание, так как они влияли только на ее увольнение. Доказыванию подлежит только факт несвоевременной и неполной уплаты взносов.

На основе всестороннего исследования записей в членской книжке , подтвержденные платежными документами СБ, а также справкой из Мозбизнесбанка о том, что на счет кооператива «Аккорд» была зачисленна сумма 23.760 (из 24000 необходимых), т.е. сумма долга составила всего 240 р.

На собрании членов-пайщиков 29.06.94 кандидатура Д. была подтверждена как кандидатура члена-пайщика, оплатившего очередной взнос и металлические двери, на основании чего ей была выдана членская книжка.

Из этого следует, что обстоятельство, послужившие основанием для ее исключения, а именно неуплата очередного взноса не нашла своего подтверждения.

Суд приходит к выводу о том, что сумма недоплаты Д. с учетом ее крайней незначительности не может служить основанием для исключения из ЖСК. При этом суд принимает во внимание то, что ответчик не предоставил доказательство предложения Д. доплатить недостающую сумму и отказа Д. оплатить ее.

При тмких обстоятельствах суд принимает решение о признании решения об исключении Д. из членов ЖСК «Аккорд» незаконным, в связи с чем Д. подлежит восстановлению[17].…

[18].

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ)[19].

Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок[20].

Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома - подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290 ГК РФ), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.

Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289 ГК РФ). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.

Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290). В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).

В отличие от квартир, на жилые дома (изолированные части жилых домов) право собственности допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности.

В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи. В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы[21].

Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо.

Вплоть до начала 90-х гг. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах - «местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир».

Впоследствии Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1991 г. предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат, наряду с другими возможностями, возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.

С принятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир[22].

Таблица 1.

В отдельных квартирах проживает	137 млн человек (94%),
в общежитиях	5.6 млн человек (4%
в коммунальных квартирах	3 млн человек (2%),

Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами - пользователями других жилых помещений.

На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе, когда при продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По моему мнению, право преимущественной покупки в данных случаях применяться не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.

Т.о. право собственности граждан на недвижимость в жилищной сфере означает, что собственник имеет право, в порядке установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные интересы. Собственник может передавать свои правомочия другому лицу, обременять его различными способами.

Право владения означает определенную законом возможность обладания жилым помещением. При этом следует иметь в виду, что кроме собственников законными владельцами жилых помещений являются лица проживающие по договору жилищного найма, поднайма, а также граждане, вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов.

Члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе владеть жилым помещением наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено иное. Причем право владения жилым помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с ним. В этом случае, бывшие члены семьи собственника становятся нанимателями жилого помещения и с ними должен быть заключен договор найма жилого помещения, который может быть расторгнут только на предусмотренных в законе основаниях. В случае отчуждения жилого дома (продажи, мены, дарения), в котором находится сданное внаем жилое помещение (когда переходит право собственности), договор найма сохраняет силу для нового собственника.

Право пользования собственника жилым помещением заключается в эксплуатации жилого помещения в целях удовлетворения собственником своих жилищно-бытовых потребностей. Пользование жилыми помещениями носит строго целевой характер - для постоянного проживания . Ограничение права пользования, а значит , и ограничение права собственности, возможно только в соответствии с действующим законодательством.

Право распоряжения, означает право собственника определить правовое положение жилого помещения , то есть свободу его отчуждения и свободу его передачи в пользование другим лицам посредством договора найма или аренды. Собственник может распоряжаться принадлежащим ему жильем через следующие гражданско-правовые сделки: куплю-продажу, мену, дарение, обмен, составление завещания.

При этом частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.

Объектом частной собственности граждан в жилищной сфере могут быть: индивидуальные жилые дома, приватизированные, приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных действующим законодательством.

Данные объекты намеренно поименованы во множественном числе, чтобы подчеркнуть возможность обладания несколькими однородными и различными объектами одновременно одним гражданином.

Однако существует ряд ограничений права собственности граждан в жилищной сфере. Так, например, не допускается использование собственником жилых помещений в домах для нужд промышленного характера, то есть под нежилые цели. Собственник обязан использовать жилые и подсобные помещения без ущемления жилищных и иных прав и свобод других граждан. Право собственности на жилой дом следует отличать от права собственности на квартиру в многоквартирном доме. В последнем случае собственнику принадлежит только квартира, а фундамент, крыша, лестничные площадки и другие части дома, которые обслуживают квартиры, они составляют собственность государства, либо если это дом индивидуальных застройщиков общую собственность участников строительства.

Содержание и ремонт переданного в собственность жилого помещения осуществляется собственником с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации, ремонта жилищного фонда за счет средств собственника. Капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения местной администрации.

Необходимо соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм как данного жилого помещения, так и других жилых помещений расположенных в этом доме[23].

[24].

Таким образом, имеется три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у граждан-членов кооператива и прекращения такового у юридического лица-кооператива:

Первый – членство в кооперативе

Второй- пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;

Третий – полная выплата паевого взноса.

В цивилистической литературе высказывалось мнение, что взаимодействие юридических фактов, составляющих систему, приводит к тому, что отдельные промежуточные правовые последствия возникают еще до окончания завершения процесса становления правоотношения, в рассматриваемомом вопросе – возникновения права собственности.[25] Это положение в полной мере подтверждается в данных отношениях – право на получение жилой площади возникает у гражданина с момента вступления в жилищный кооператив, с этого же момента возникает жилищное правоотношение, которое развивается по мере наступления последующих фактов и окончательно оформляется с предоставлением квартиры. Далее, при выплате последней части паевого взноса, правоотношение пользования трансформируется в правоотношение собственности, происходит смена субъектов данного права. До полного внесения паевого взноса, субъектом права собственности на жилое помещение был жилищный или жилищно-строительный кооператив, после гражданин.

В юридической литературе было высказано мнение о том, что переход права собственности на квартиру от жилищно-строительного кооператива к пайщику, выплатившему ссуду, не зависит ни от воли кооператива, ни от воли самого пайщика. Смена собственника, утверждает И.А. Приходько, происходит не в результате заявленного требования члена кооператива, не в следствии соглашения между пайщиком и ЖСК, а автоматически -–в силу самого факта выплаты паевого взноса[26].

Как бы там не было, бесспорным остается то, что с момента возникновения права собственности член кооператива осуществляет его самостоятельно, заключая сделки по сдаче своего имущества в наем, его отчуждению и т. д., без согласия кооператива. Он не может быть выселен по мотиву исключения или выхода из ЖК(ЖСК).

Рассмотрим пример из судебной практики.

Гр-н И. Член ЖСК «МГУ» – пользовался двухкомнатной квартирой, пай за которую он полностью выплатил. Всвязи с выездом для постоянного жительства за границу он по нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 6 ноября 1990 г. продал эту квартиру Ч.

Однако решением общего собрания членов кооператива занимаемая ранее семьей Исхакова квартира была предоставлена члену семьи пайщика ЖСК – А, которому на основании этого решения 6 дек. 1990 г. отделом учета и распределения жилой площади исполкома был выдан ордер.

Ч. обратилась в суд к А.Д. ЖСК и отделу учета и распределения жилой площади с исками о признании этого решения и выданного на его основании ордера недействительными, выселении А. И о ее вселении в квартиру. В обоснование своих требований она указала на то, что является собственником квартиры и намерена проживать в ней.

А. Иск не признал и предъявил встречный иск о признании договора купли-продажи кооперативной квартиры недействительным, выселении Ч. из жилого помещения и вселении его в спорную квартиру., мотивируя тем, что уставом ЖСК «МГУ» не предусмотрена возможность продажи кооперативных квартир и освободившиеся квартиры распределяются общим собранием пайщиков нуждающимся в улучшении жилищных условий членам кооператива.

Решением районного суда исковые требования Ч. удовлетворены, во встречном иске А.Д. отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение народного суда отменила и дело направила на новое рассмотрение.

Заместитель Председателя Верховного Суда РСФСР в протесте поставил вопрос о необходимости отменить касационное определение и оставить без изменения решения народного суда. Президиум Московского городского суда протест удовлетворил, исходя из того, что в соответствии с п. 2 ст. 7 Закона СССР «О собственности СССР», действовавшим в момент возникновения спора, член ЖСК, полностью внесший паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на нее.

При разрешении спора народный суд обоснованно руководствовался законом о собственности и не учитывал положения устава ЖСК «МГУ» поскольку они противоречат закону[27].

В судебной практике возникал вопрос (в частности по делам о наследовании квартир в доме кооператива), с какого времени член кооператива становится собственником квартиры - с момента полной выплаты паевого взноса или же с момента регистрации в БТИ либо в другом надлежащем органе квартиры на его имя. При решении этого вопроса следует исходить из того, что сам факт полной выплаты паевого взноса членом кооператива автоматически влечет за собой приобретение им права собственности на квартиру.

Квартира в доме кооператива может принадлежать на праве общей собственности, например, паевой взнос за нее был выплачен супругами во время брака, либо на праве общей долевой собственности, когда право на квартиру перешло к двум или более наследникам. В связи с этим, необходимо иметь ввиду, что член кооператива не вправе распоряжаться жилым помещением без согласия супруга, если оно является совместной собственностью, а также без согласия другого лица, являющегося участником общей собственности на квартиру.

В отличие от договора найма жилого помещения, члены семьи пайщика не обладают самостоятельным правом на предоставленное пайщику жилое помещение. С утратой права быть членом ЖК(ЖСК) пайщик и его семья утрачивают и право пользования кооперативным помещением. Исключением из этого правила являются случаи смерти пайщика, когда члены его семьи, проживающие с ним в помещении ЖСК, сохраняют право пользования данным помещением при условии вступления в члены кооператива одного или нескольких из них, в зависимости от наличия изолированных комнат в данной квартире.

Общее собрание членов кооператива вправе на общих основаниях принять в члены ЖК(ЖСК) одного или нескольких наследников при условии наличия для каждого из них изолированного помещения. Наследникам, не пользовавшимся квартирой при жизни наследодателя, а также отказавшимся от дальнейшего пользования, кооператив выплачивает стоимость наследуемого пая или доли его. Члены семьи умершего пайщика, не являющиеся наследниками, но проживающие совместно с ним и имевшие общее хозяйство, сохраняют право дальнейшего пользования занимаемой площадью в случае вступления одного из наследников в члены ЖСК. Если наследники откажутся от вступления в кооператив или если таковых не окажется, указанные члены семьи умершего пайщика вправе вступить в члены кооператива с внесением пая в размере, соответствующем занимаемой площади. Следовательно другие члены семьи, а также лица прекратившие семейные отношения с членом ЖК (ЖСК) , не вправе претендовать на квартиру в доме кооператива как общую собственность. Они могут получить ее только по наследству.

Совместная собственность возникает только в результате совместного паенакопления супругов. Другие члены семьи, если они вкладывали свои средства в паенакопления пайщика, вправе лишь требовать соответствующего возмещения вложенных ими средств.

Если после смерти пайщика не осталось наследников по закону и по завещанию, то пай, как выморочное имущество переходит к государству в установленном порядке, а на освободившуюся площадь по решению общего собрания поселяется новый жилец.

Также интересен вопрос, связанный с расчетами между ЖК (ЖСК) и его членами при переходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствие ее покупки. Передавая квартиру, член кооператива получает ее стоимость от покупателя. Он не вправе требовать от ЖК(ЖСК) еще и возврата суммы паевого взноса на основании факта его выбытия из кооператива. Взнос существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности кооператива. Когда же происходит переход права собственности на нее к члену ЖСК, прекращаются обязательства ЖСК возвратить указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимость квартиры. Пай теперь отсутствует. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его пайщиком, возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право члена кооператива на квартиру. Денежный эквивалент паевого взноса - стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика. Таким образом, происходит частичный раздел имущества кооператива. Большая его часть переходит в собственность пайщиков. Денежные же обязательства между ЖСК и его членами, соответствующие стоимости выбывших из состава кооперативного имущества квартир, погашаются.

Действительно, нет никаких оснований считать, что член ЖСК должен дважды получать стоимость продаваемой квартиры: сначала от покупателя, а затем от кооператива. Иное толкование приведет к тому, что покупателю, фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры, придется оплатить еще раз, внося в ЖСК паевой взнос. При расчетах ЖСК со своими членами, в случае выхода из него, возникает и такой вопрос: должен ли ЖСК выплачивать выбывшему из него члену часть пая, соответствующую приходящейся на это лицо части стоимости имущества, остающегося в собственности ЖСК (лестничных площадок, лифтов и так далее). Представляется, что нет. Ведь стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры.

Новый собственник квартиры одновременно становится и владельцем пая в ЖСК. Это право на пай, переходящее автоматически в силу покупки квартиры, дает ее новому владельцу весь объем гражданских прав, связанных с обладанием пая, включая получение имущественных выгод от использования кооперативного имущества.

Если ЖСК сдает в аренду принадлежащие ему нежилые помещения в кооперативном доме, он получает доходы от арендной платы. Покупатель квартиры, при этом, даже если он и не является членом ЖСК, имеет право на получение своей части имущественных выгод от сдачи ЖСК этих помещений в аренду. Приобретатель квартиры, независимо от своего членства в ЖСК, получил вместе с квартирой и права, связанные с имущественным участием бывшего пайщика в строительстве данных помещений.

Сделки по отчуждению квартир в доме ЖСК нельзя признать только

куплей - продажей. По существу, здесь имеет место сделка, одним из элементов которой является купля - продажа квартиры, а другим - переуступка покупателю квартиры прав выбывшего члена ЖСК, связанных с его имущественным участием в кооперативе. Такие сделки, даже если они и не урегулированы специальными нормами законодательства, тем не менее имеют право на жизнь в силу статьи 8 ГК РФ. Она предусматривает возможность возникновения гражданских прав и обязанностей из действий, хотя и не предусмотренных законодательством, но из-за общих начал и смысла гражданского законодательства, порождающих такие права и обязанности. Это, однако, не исключает желать более четкой регламентации ситуации, возникающей в связи с преобразованием обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к его членам права собственности на квартиры.

[28].

[29]. Здесь можно упомянуть тех лиц, которые заинтересованы в сохранении ЖСК и ЖК в противовес товариществам собственников жилья.

Рассмотрим на примере Управления городского заказа города Москвы взаимоотношения чиновников и ЖСК и ЖК. Со времени вступления Федерального Закона "О товариществах собственников жилья" в действие прошло шесть лет. В Москве зарегистрировано около 700 ТСЖ. Это около двух процентов жилых домов. Бюджетные средства должны всем им перечисляться на их расчетные счета. Но лишь десяток ТСЖ них получает бюджетное финансирование на свой расчетный счет. То есть 1 процент от созданных ТСЖ. Не первый год товарищества добиваются от московских чиновников реализации своего права. А сколько коммерческих ГУП (МУП) ДЕЗ получают бюджетное финансирование? – Все 100 процентов. ЖСК и ЖК не имеют право получать бюджетное финансирование на свои расчетные счета. За ЖСК и ЖК бюджетное финансирование получают ДЕЗ. Управление городского заказа – это вышестоящая организация ДЕЗ. Если вместо ЖСК и ЖК будут созданы ТСЖ, то кто будет получать бюджетные дотации? – Здесь кроется ответ на вопрос, почему же многие годы чиновники сохраняли организации-призраки.

Например, через Управление городского заказа проходят бюджетные средства на содержание жилищного фонда. И именно этому звену правительства Москвы надлежит разработать механизм передачи бюджетных средств напрямую товариществам собственников жилья.

Одновременно Управлению городского заказа поручено проводить капитальный ремонт ЖСК и ЖК через коммерческую структуру МГУП "Жилкооперация". Не удивительно, что МГУП «Жилкооперация", на которое возложена также задача передачи бюджетных средств ТСЖ, образованных на базе ЖСК и ЖК (согласно распоряжения премьера правительства Москвы от 26.03.98 г. № 322-РП) долгие годы изучало вопрос о том, каким образом подписывать договора на финансирование и на передачу бюджетных средств товариществам.

Отсюда становится ясно, почему чиновнику совсем не мешают организации-призраки. Даже наоборот. Они долгое время и сказки рассказывали, что в ТСЖ все в 5-7 раз дороже, и могли «пужнуть» для порядку, что в ТСЖ ваши квартиры "продадут банкирам, а вас самих выбросят на улицу". Либо еще какую-нибудь чушь пострашнее.

Дома несуществующих ЖСК и ЖК обслуживались в Москве по ставкам 30 копеек за квадратный метр. Капитальный ремонт осуществлялся ГУП "Жилкооперация". Живи бывший член кооператива да радуйся! Но раз есть бесплатный сыр, то где же мышеловка?

ДЕЗ получал с жителя 30 копеек за техническое обслуживание 1 квадратного метра. И обслуживал на 30 копеек, из них 15 чисто обслуживание, а 15 на вознаграждение обслуживающему персоналу. Эти деньги с трудом тянули на 15 процентов от совокупной суммы, отпускаемой на эти работы. А то, что бюджет доплачивал на каждый квадратный метр остальные 85 процентов – так об этом собственник хотя и догадывался, но говорить вслух не имел права, ведь то бюджетные деньги, а не его. Как, куда и когда бюджетные деньги оприходовал ДЕЗ - это уже дело техники бухгалтеров, сметчиков и иных профессионалов. Какое дело жителя до этих средств? Разве он их платил? - А раз нет, то и отчета перед жителем нет. Сколько заплатил - на столько и получи. И не жалуйся, что твой дом разваливается. «Еще спасибо скажи, что за 15 копеек до сегодняшнего дня достоял».

И капитальный ремонт делался также. Бюджет отпускает средства на 2500 домов якобы являющихся "ЖСК", а ремонт за год получит 25-30. А поскольку всем все равно не хватит, то, конечно, в "Жилкооперации" в первую очередь беспокоились о благополучии собственном. Характерен тот факт, что МГУП "Жилкооперация" не заключала реальные договоры на обслуживание ни с одним ЖСК. Выполненные в домах ЖСК работы, самим МГУП "Жилкооперация" и принимались. ЖСК часто даже не знали, что у него делали. Так легче отчитываться о произведенных работах и, главное, об освоенных огромных бюджетных средствах. Российский гражданин пока плохо понимает, что бюджетные деньги – это его налоговые платежи. Он не знает, что бюджетные деньги, расходуемые на капитальный и текущий ремонт его жилищного фонда, он может на этот жилищный фонд потратить сам, уменьшив сумму своего подоходного налога, выплачиваемого в бюджет.

Начальники ЖСК - председатели, бухгалтеры, члены правления – с точки зрения объема материальных выгод от сохранения ЖСК имеют не много. Но довольствуются малым. Они продолжают заключать договоры от имени ЖСК, называя себя членами ЖСК, хотя у всех давно есть свидетельство о собственности на свою квартиру. Некоторые свою квартиру уже и подарили своим детям или внукам, но продолжают быть и членами и председателями ЖСК или ЖК. Выгода от сохранения организации-призрака у них тоже есть. Кто подкармливается от сдачи в аренду "кооперативной" квартиры правления, подвалов и нежилых помещений; кто оставляет себе на содержание поступления от оплаты жилья как вторичного, не платя эти деньги в ДЕЗ; кто собирает вступительные взносы в ЖСК с покупателей квартир в доме и т.д. И хотя исполнение функций руководства в ЖСК, мало чем отличается от руководства в ТСЖ - нужно лишь войти в правовое поле, что даст право все построить на основе Закона – председателей ЖСК страшит, с одной стороны, перспектива не быть переизбранными, а, с другой стороны, перспектива войны с чиновниками обслуживающих организаций, исполнительной власти, не желающих наделять правами Товариществ собственников жилья сегодня в общем-то бесправное руководство ЖСК. Они не меньше остальных понимают, что возглавляют организации-призраки. Поэтому самая распространенная позиция председателей ЖСК: "доработаю пока не выгонят, а Товарищества пусть создают молодые". Учитывая, что в основном это пенсионеры, их по-человечески тоже можно понять.

Со стороны ДЕЗ "поощрение" ЖСК выражается в закрывании глаз на то, что ЖСК оставляет у себя оплату за вторичное жилье и подает такое количество льготников, которое руководству организаций-призраков позволяет совесть. Деньги, получаемые ДЕЗ от самих ЖСК, для ДЕЗ большой роли не играли, ведь это всего лишь несколько процентов от суммы расходов, - все построено на средствах бюджетного финансирования. Здесь тоже хорошо понимают, что перед ними организации-призраки, поэтому попытки возмущения плохим обслуживанием, или почти его полным отсутствием, пресекают угрозой разрыва договора на обслуживание как с несуществующей организацией.

Здесь уместно упомянуть еще одно лицо, заинтересованное в сохранении организаций-призраков. Это - собственник квартиры, называющий себя членом кооператива. Собственник, согласно статьи 210 ГК РФ обязан самостоятельно нести бремя расходов на содержание принадлежащего ему жилого помещения. Он имеет право на дотацию из городского бюджета только в случаях, если он избрал форму управления домом в виде товарищества собственников жилья или заключил прямой договор на обслуживание с ДЕЗ. При этом он должен подтвердить, что данное жилье у него единственное. В большом числе случаев жилье уже не единственное. Но в рамках ЖСК ничего подтверждать не нужно и можно годами продолжать платить за жилье с учетом дотаций из городского бюджета.

Все, кто имеет доступ к расходованию бюджетных средств, от сохранения организаций-призраков только выигрывают: и ДЕЗ - иначе туда не придут бюджетные средства на содержание ЖСК; и МГУП "Жилкооперация" - иначе туда на придут бюджетные средства на капитальный ремонт ЖСК; и Управление городского заказа - иначе там не видать таких огромных средств. Выигрывают все, через кого проходят сверху вниз эти бюджетные средства, так как перекатываясь через "пороги" вышестоящих структур, бюджетный айсберг теряет в весе и приходит в организации-призраки таким обмылком, что жители его уже не могут углядеть через лупу.

Проигрывают от существования организаций-призраков в жилищной сфере в первую очередь собственники жилья, они же налогоплательщики. По своей фактической форме функционирования, с точки зрения обслуживания дома и его жителей, товарищество собственников жилья полностью заменяет ЖСК. Но при этом, права и обязанности членов этого нового организационно-правового образования в многоквартирном доме приводятся в соответствие с изменившимся статусом собственников жилья. Им не нужно спрашивать у общего собрания разрешения на распоряжение своей собственностью. Они получают права на управление домом и придомовой территорией, право распоряжаться их судьбой не выпрашивая на каждом шагу согласие у чиновника, а могут опираться только на Закон. Закон же позволяет им получать дотационное бюджетное финансирование непосредственно на расчетные счета своих ТСЖ, минуя все многочисленные руки чиновников, где эти деньги пока что исчезают. А это означает, что, создав ТСЖ, собственники получают возможность сохранять и улучшать свой дом, а значит и поднимать стоимость своего жилья.

Проигрывают от существования организаций-призраков и избираемые главы Управ и советники районного собрания. Проигрывает МЭР города. Огромные бюджетные средства расходуются ежегодно, а жилищный фонд города катастрофическими темпами ветшает и разрушается, так как эти деньги уходят не по назначению. Недовольство населения состоянием своего жилищного фонда выливается в недовольство своими избранниками во время выборов. А ведь в дележе этой части бюджетного пирога, отрезанного на содержание организаций-призраков, они участия не принимали[30].

[1] Новицкий И.Б. Римское право. М., 2000. С. 111.

[2] Хейгетова С.В. Жилищный кооператив: немного истории.//Скарт и наш дом. № 2,2004. С. 4.

[3] Кроха Н.Д. Летопись Общенародного движения "Жилье в рассрочку" и московского ЖСК "Строим Вместе. М., 2003. С. 13.

[4] Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М., Статут. 2000. С.93.

[5] Гендзехадзе Е.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и селе. М., Из-во Московского Университета, 1990. С. 44.

[6] Вишневецкая Р.Я. Гражданское право. Учебное пособие. РД., 2003. с. 175.

[7] П.1 ст. 51 Закона СССР «О кооперации»

[8] Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебное пособие. М., Пост-фактум, 2002. С. 35.

[9] Брагинский М.И. Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерациидля предпринимателей. М., Норма, 2003. С. 211

[10] ст. 7. ФЗ от 11 июля 1997 г. N 97-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации"О потребительской кооперации в Российской Федерации"(с изменениями от 28 апреля 2000 г.)

[11] ст. 7. ФЗ от 11 июля 1997 г. N 97-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации"О потребительской кооперации в Российской Федерации"(с изменениями от 28 апреля 2000 г.)

[12] Хомяков В. ЖСК и ЖК – организации-призраки. Два подхода к самоуправлению в жилищной сфере. М., 2001. С. 6.

[13] Броденко С.П. ЖСК. РДон, 2003. С.39.

[14] Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М., Статут. 2000. С 98.

[15] Сбоник судебной практики по жилищным делам. М., Статут 2003. С. 256.

[16] П. 23-26 Постановлея №11 Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. «О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами»// Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР.

[17] Крашенинников П.В. Сборник адвокатской и судебной практики по гражданским делам. М., 2003. С 262.

[18] Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебное пособие. М., Пост-фактум, 2002.

[19] Унина Е.В. О праве собственности граждан на жилые помещения //Правоведение, №1,
1999. С 39.

[20] Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право, 1998, №№5, 6. – с.76.

[21] Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М., 1999. С. 206-207.

[22] Чернышев Л.Н.  "Жилищно-коммунальная реформа в России. Финансово-экономические особенности. Нормативные документы". - М., 2003 С. 20.

[23] Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право, 1998, №№5, 6. – с.77

[24] Онипенко Е.С. Жилищно-строительные кооперативы. Проблемы и противоречия. //Сборник студенческих докладов. РД. 2003. С. 64.

[25] Воронина Н.П. Преобразующие юридические факты в советском жилищном праве.Свердловск. 1982. С.7.

[26] Приходько И. Обязательственные и вещные отношения в ЖСК в свете Закона «О собственности СССР»//Хозяйство и право, №1, 1990. С. 90.

[27] БВС, №5 1990 г. С. 13

[28] Станко Д. Статьи о ЖСК.//Планируй жизнь сам, № 4, 2003. С. 11

[29] Мелихан Р.Р. Жилищная реформа – планы на будующее.// Газета о недвижимости для всех,N 119, 2004

[30] Грамолин А. Реформа с большой дороги так называют преобразованияжилищно-коммунального хозяйства// Российская Федерациясегодня, №4, 2004.