Содержание

TOC o "1-2" h z u Введение. PAGEREF _Toc58423969 h 2

Глава 1. Право собственности на жилье и право пользования жилыми помещениями PAGEREF _Toc58423970 h 5

1.1. Право собственности и договор социального найма. PAGEREF _Toc58423971 h 5

1.2. Отличительные особенности собственников и нанимателей. PAGEREF _Toc58423972 h 17

1.3. Право собственности и договор социального найма в новом проекте ЖК РФ   PAGEREF _Toc58423973 h 30

Глава 2. Основные вопросы приватизации и расприватизации жилья. PAGEREF _Toc58423974 h 36

2.1. Назначение приватизации жилья. PAGEREF _Toc58423975 h 36

2.2. Сущность и необходимость расприватизации. PAGEREF _Toc58423976 h 50

2.3. Общий порядок расприватизации жилья. PAGEREF _Toc58423977 h 60

2.4. Последствия и проблемы расприватизации жилья. PAGEREF _Toc58423978 h 70

Заключение. PAGEREF _Toc58423979 h 78

Список использованной литературы.. PAGEREF _Toc58423980 h 85

[1]. Наиболе концептуальным исследованием в данной области является работа А.А. Соловьева[2]. Шире разработана смежная проблема – соотношение отношений собственности на жилые помещения и договора социального найма, поскольку, в общем-то, до недавнего времени именно приватизация жилищного фонда была более актуальной проблемой.

Объектом исследованияданной дипломной работы являются отношения собственности и социального найма жилых помещений. Предметом исследования являются теоретические и практические аспекты расприватизации жилого помещения. Целью исследования являетсявыявление особенностей и значения расприватизации данного жилого помещения.

Задачи, решаемые в ходе реализации цели:

- рассмотреть право собственности и договор социального найма жилища;

- выявить отличительные особенности собственников и нанимателей жилья;

- охарактеризовать право собственности и договор социального найма в новом проекте ЖК РФ;

- рассмотреть назначение приватизации жилья;

- описать сущность и необходимость расприватизации;

- рассмотреть общий порядок расприватизации жилья; определить последствия и проблемы расприватизации жилья.

Методы исследования, используемые в данной работе, были следующими:

- анализ;

- синтез;

- обобщение;

- сравнение;

- сопоставление;

- сравнительно-правовой метод;

- моделирование ситуаций.

Данная дипломная работа состоит из двух глав. В первой главе рассматривается основные понятия права собственности и договора социального найма, так же раскрываются отличия между собственником и нанимателем. Во второй главе данной работы я попытаюсь раскрытькаково же  назначение приватизации и существует ли действительно существенная необходимость в расприватизации жилых помещений. В этой же главе будет рассмотрен общий порядок расприватизации жилья и рассмотрены проблемы и последствия данной процедуры.

[3]. Таким образом, экономическое понимание собственности можно определить как отношения между людьми по поводу материальных благ, принадлежащих одним лицам, и отстранение от них всех других лиц. Экономические отношения собственности есть всегда общественные отношения по присвоению орудий труда (средств производства) и предметов потребления. Присвоение материальных благ означает, прежде всего принадлежность вещей конкретным лицам или всему обществу, но присвоение характеризуется и как процесс создания новых предметов, их переработки, преобразования, а также переход путем распределения, обмена, потребления. При этом присвоение как процесс производства материальных благ и как присвоенность (принадлежность) имеющихся вещей взаимосвязаны, взаимообусловлены. Взаимодействие указанных элементов и создают исторически определенную совокупность отношений собственности.

Иными словами, собственность в экономическом смысле — это исторически определенный вид общественных отношений по [4].

К таким нормам относятся, например, конституционные положения о видах собственности, признаваемых и охраняемых государством, а также административно-правовые и гражданско-правовые нормы, в которых закреплены способы приобретения и основания прекращения прав на имущество. В нормах права предусматривается возможность хозяйственного господства над имуществом путем владения, пользования и распоряжения им, т. е. установлены правомочия, собственника, а также пределы реализации этих правомочий. Кроме того, эти нормы обеспечивают охрану прав и интересов собственника и защиту от всяких посягательств и нарушений со стороны любых лиц. Правовые способы защиты прав собственника предусмотрены нормами гражданского, административного, уголовного законодательства.

Гражданское право регулирует экономические отношения, характеризующие как присвоенность, принадлежность имущества, т. е. отношения статики, так и процесс движения товара, перехода имущества от одних лиц к другим, т. е. отношения динамики. Право собственности как составляющая гражданского права регулирует отношения статики, т. е. часть экономических связей, необходимых для активного распоряжения имуществом.

Отношения динамики опосредуются нормами других институтов гражданского права, например договорного.

Таким образом, право собственности — это совокупность юридических норм, установленных государством, закрепляющих принадлежность (присвоенность) того или иного имущества определенным лицам, определяющих объем правомочий по владению, пользованию и распоряжению присвоенным имуществом, а также гарантирующих охрану и защиту прав и интересов собственника.

При изучении права собственности в субъективном смысле необходимо исходить из общего понятия субъективного гражданского права. Вместе с тем субъективное право собственности имеет свою специфику.

Право собственности относится к абсолютным имущественным правам. Это означает, в частности, что управомоченный субъект-собственник сам может совершать различные действия, владея, пользуясь или распоряжаясь своим имуществом в своих интересах. На другой стороне правоотношения собственности находится неопределенный круг обязанных субъектов. Существо этой обязанности сводится к воздержанию от действий, которыми могут быть нарушены интересы собственника (разного рода препятствия по реализации владения, пользования и т. д.).

Таким образом, право собственности в субъективном смысле — это установленная законом мера дозволенного поведения управомоченного лица по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом своей властью и в своем интересе. Данное определение основано на нормах гражданского кодекса, в котором содержание права собственности (ст. 209) раскрывается указанием на права владения, пользования и распоряжения своим, т. е. принадлежащим собственнику имуществом. Кроме того, в п. 2 ст. 1 ГК предусмотрена возможность граждан (физических лиц) и юридических лиц приобретать и осуществлять свои гражданские права (в том числе и право собственности) своей волей (т. е. своей властью) и в своем интересе, но не нарушая права и законные интересы других лиц[5].

Значит, осуществление собственником субъективного права не зависит ни от чьей воли, ничем не ограничено, кроме указаний закона.

Гражданский кодекс, кроме общего дозволения собственнику совершать любые сделки со своим имуществом, отдельно предусматривает право передать его в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Такая передача не влечет перехода права собственности; доверительный управляющий обязан действовать в интересах собственника или указанного им третьего лица (п. 4 ст. 209 ГК).

Раскрывая содержание права собственности, закон называет правомочия владения, пользования и распоряжения.

Правомочие владения — это основанная на законе возможность иметь вещь в своем обладании в хозяйстве, в доме и т. д„ хранить ее, страховать, если нужно, вести учет, содержать (животных). Собственник является законным владельцем, поскольку в основе владения лежит право собственности. Право владения может принадлежать и не собственнику (хранителю, пользователю и др.), но по его воле. Такое владение является также законным, поскольку имеется правовое основание — титул.

Правомочие пользования собственник осуществляет с учетом назначения вещи, имущества. Это дает ему возможность удовлетворять различные потребности, извлекать выгоду, получать доходы, т. е. действовать по отношению к вещи в своих интересах. Правомочие пользования конкретным имуществом собственник может передать другому лицу на основании (и в пределах) договора. Фактическое владение и пользование имуществом по договору с собственником является титульным, т. е. имеет правовое основание.

Правомочие распоряжаться своим имуществом означает возможность совершать в отношении него любые действия, в том числе отчуждать в собственность другим лицам, передавать права владения, пользования и распоряжения им, отдавать в залог, обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом.

Право распоряжения может принадлежать и владельцу имущества, но по воле собственника и в объеме, обусловленном соглашением с ним.

Законодательство России наделяет собственника тремя правомочиями — владения, пользования и распоряжения, и исходит из того, что обладание ими дает собственнику всю полноту власти над имуществом в любых ее проявлениях, в том числе управление имуществом, надзор за использованием и т. д. В законодательствах других стран предусматриваются многочисленные наименования правомочий собственника, детализирующих разновидности этих основных прав[6].

Предоставляя собственнику указанные правомочия, закон предусматривает и пределы их осуществления. Недопустимы действия граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (незаконное использование доминирующего положения на рынке, нанесение ущерба окружающей среде). Установление пределов реализации прав собственника является важным способом регулирования имущественных отношений. При этом права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212), что действительно свидетельствует о равенстве возможностей, предоставляемых им законом.

Право собственности предполагает не только наделение субъектов широким объемом правомочий, но одновременно и возложение обязанностей по содержанию, расходам, страхованию и другим мерам, поддерживающим вещь в нормальном состоянии. Поэтому в ст. 210 ГК возлагается бремя содержания имущества на собственника, если иное не предусмотрено законом или договором (расходы по содержанию имущества могут быть возложены, например, на арендатора, а охрана — на специально нанятое лицо). Это бремя как неизбежная необходимость, связанная с владением и пользованием вещью, непосредственно "привязано" к праву собственности, следует за ним.

Бремя содержания имущества тесно связано с риском случайной гибели или порчи вещей.

Согласно ст. 211 ГК невыгодные последствия утраты или повреждения имущества при отсутствии чьей-либо вины (случайная гибель, порча) несет собственник.

Бремя содержания и риск случайной гибели имущества неразрывно связаны с правом собственности, поэтому переход этого права к приобретателю вещи означает одновременно и возникновение у него бремени содержания и риска случайной гибели (ст. 223, 224 ГК). Норма закона о риске случайной гибели имущества содержит диспозитивное правило, означающее возможность по договору или закону переложить последствия риска гибели или повреждения вещи на другое лицо, не являющееся собственником, но владеющее имуществом на законном основании.

Субъектами права собственности в соответствии с п. 2 ст. 212 ГК могут быть граждане, юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Все они имеют по отношению к своей собственности одинаковый объем правомочий. Но равные юридические возможности не исключают неизбежных особенностей возникновения, прекращения права собственности, владения, пользования и распоряжения имуществом в зависимости от того, находится ли оно в собственности гражданина или юридического лица, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования; однако эти особенности могут устанавливаться только законом. Законом же определяются и виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности (объекты, ограниченные в обороте).

Рассмотрим теперь договор социального найма.

Законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма. В юридической литературе отдельно выделяются также наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития[7].

Ниже пойдет речь о первых двух договорах.

В статье 671 ГК содержится общее понятие договора найма жилого помещения, определены его стороны и условия.

Договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды. Поэтому общие положения об аренде (ст. 606-625 ГК РФ) могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК не включают специального регулирования либо если невозможность такого применения не вытекает из существа жилищных правоотношений.

Содержание договора найма жилого помещения составляет «предоставление жилого помещения» (ст. 673 ГК РФ) «во владение и пользование для проживания в нем» (ст. 678 ГК РФ) «за плату» (ст. 682 ГК РФ)[8]

Наряду с договором найма жилого помещения в ст. 672 ГК выделен особый договор социального найма жилого помещения, определены его признаки и сфера применения.

Предоставляемые по этому договору в пользование жилые помещения расположены в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. В статье 12 Закона РФ от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики" обозначен состав этого фонда социального использования. В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма, которые определены Жилищным кодексом РСФСР 1983 года^[9], жилые помещения, предоставляемые гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Нередко на практике возникает вопрос: основываясь на какой кодекс (Гражданский или Жилищный) должны быть, рассмотрены требования об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда, но являющихся по сути жилыми?[10]

Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства" по данному вопросу было дано разъяснение:

«Требования об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда (производственные помещения, сборно-разборные сооружения, вагончики и т.п.), подлежат разрешению судами с применением норм гражданского законодательства, регулирующих имущественный наем»^[11].

Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения, а также права и обязанности проживающих в нем лиц регулируются жилищным законодательством (Законом об основах федеральной жилищной политики, Жилищным кодексом РСФСР и другими нормативными актами). Нормы ГК применяются к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Гражданском кодексе случаях. Имеются в виду форма договора, сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения, обязанности нанимателя жилого помещения, о временных жильцах ремонт жилого помещения, договор поднайма. Во-вторых, нормы главы 35 ГК регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Таким образом, фактически в ГК, как и в Законе «Об основах федеральной жилищной политики», идет речь о двух договорах, используемых при оформлении жилищных отношений. Применительно к ним установлены разные правовые режимы. При этом договор социального найма жилой площади именуется в Законе об основах федеральной жилищной политики договором найма, а договор найма - договором аренды[12].

Указанные признаки в равной мере характеризуют договоры найма и социального найма, предусмотренные ГК, что свидетельствует об их идентичности, а также дает основание для вывода о том, что ст. 672 ГК РФ применяется ко всем заключенным до принятия Гражданского кодекса договорам найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Специфика предмета договора найма жилого помещения во многом влияет на его характеристику как консенсуального (ст. 671 п.1 ГК РФ), то есть договора, в котором права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора, возмездного (Ст. 682 ГК РФ, ст. 55 ЖК РСФСР), двустороннего. Причем это относится в равной степени и к коммерческому, и к социальному найму. "Двусторонность" предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения.

Нормы Гражданского кодекса, а именно ст. 674 ГК, закрепляет, чтодоговор найма жилого помещения, как и договор социального найма, заключается письменно. Никаких других требований к форме закон не содержит. Таким образом, приведенная норма устанавливает допускаемое законом исключение из предусмотренного ст. 609 Гражданского кодекса правила об обязательной государственной регистрации аренды недвижимости.

Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование жилым помещением. В договоре социального найма жилой площади право нанимателя основывается на административном акте (решении о предоставлении жилого помещения) и выданном на его основании ордере, который является единственным документом для вселения (ст. 47 ЖК РФ). На основании ордера заключается договор социального найма жилого помещения, в соответствии с которым осуществляется пользование этим помещением (ст. 50, 51 ЖК РФ).

В настоящее время вопросы найма жилого помещения одновременно урегулированы нормами гражданского и жилищного законодательства.

В ГК Российской Федерации найму жилого помещения как гражданско-правовому договору посвящена отдельная гл. 35 "Наем жилого помещения" (ст. 671-688). Согласно ГК РФ договор найма жилого помещения может носить потребительский или коммерческий характер[13]. В первом случае жилое помещение предоставляется по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде только гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Во втором случае наем жилого помещения осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций на коммерческих началах, т.е. с целью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности. При этом порядок владения и пользования жилым помещением, предоставляемым по договору коммерческого найма, в основном определяется по соглашению сторон (наймодателя-собственника жилого помещения и нанимателя-гражданина). Безусловно, по сравнению с договором социального найма жилого помещения в правовом отношении такой наниматель менее защищен. В частности, договор коммерческого найма носит срочный характер (может быть заключен на срок не более 5 лет), и обязательное сохранение за нанимателем занимаемого жилого помещения по окончании срока договора законодательством не предусмотрено. Кроме того, плата за жилье в домах частного жилищного фонда устанавливается по соглашению наймодателя и нанимателя, и она, как правило, значительно выше, чем по договору социального найма. Следует также иметь в виду, что законодательством разрешается и в государственном и муниципальном жилищном фонде выделять часть жилья для использования жилых помещений на условиях договора коммерческого найма. Однако, как указывалось выше, заселение граждан в жилые помещения по договору коммерческого найма в основном характерно для частного жилищного фонда.

Что касается самого названия "коммерческий наем", то оно употребляется только в юридической литературе, а в законодательстве этот договор называется "договором найма жилого помещения"[14].

Существуют некоторые особенности договора социального найма. Согласно ст. 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В этой статье указывается, что к такому договору применяются только ст. 674, 675, 678, 680, 681 и 685 (п. 1-3) ГК РФ. О чем они? О форме договора найма, об обязанностях нанимателя, о ремонте жилого помещения и т. п. Другие положения ГК РФ должны применяться к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством[15].

Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключается на основании ордера, т.е. административного акта. Как следует из ЖК, ордер выполняет две функции: является основанием для вселения в жилое помещение и одновременно - основанием для заключения договора социального найма жилого помещения.

Договор социального найма заключается в письменной форме, сторонами которого являются государственная или муниципальная организация и гражданин, на имя которого выдан ордер. В договоре определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Эти права и обязанности сторон содержатся в ЖК, а также в "Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР" и "Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР", утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726)[16].

Договор социального найма - это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю и членам его семьи в пользование пригодное для постоянного проживания жилое помещение (отдельную квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире), а наниматель обязуется использовать жилое помещение по назначению, т.е. для проживания граждан, своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги.

Здесь важно отметить, что согласно ст. 14 Основ (Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002 г.)) указанный договор заключается с гражданами, вновь получившими жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади (12 кв. м на человека), и сохраняется право найма (на условиях этого договора, независимо от площади занимаемого жилого помещения) за гражданами, ранее получившими жилье в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.

[17].

Залог, согласно Гражданского кодекса – способ обеспечения обязательства. Однако с другой стороны залог можно представить как правомочие собственника по распоряжению своим имуществом. Так согласно п.1 ст. 131 ипотека – это право, подлежащее государственной регистрации.

Ипотека возникает по договору, в силу которого залогодержатель-кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удостоверение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны-залогодателя преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1 Закона “Об ипотеке”. Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года)[18].

Изъятия, о которых идет речь, предусмотрены в частности, ст. 64 ГК, которая на случай ликвидации юридического лица отнесла требования залогодержателя-кредитора к третьей очереди.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Предусмотренные права заолгодержателя на имущество (жилое помещение), заложенное по этому договору (право залога), возникают с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее – с момента возникновения этого обязательства. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момоента государственной регистрации.

Залог возникает также в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Так, например, ипотека возникает при отсрочке или рассрочке платежа за недвижимое имущество по договору купли-продажи.

Согласно абз. 1 п. 1 ст.29 закона о государственной регистрации, непременное условие ипотеки – чтобы вещное право на передоваемое в залог недвижимое имущество прошло государственную регистрацию, установившую принадлежность этого права залогодателю. Договор ипотеки должен включать условие о предмете (его оценке), а также существе, размере и сроке исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Такой договор подлежит в обязательном порядке (под страхом наступления его недействительности) нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, для государственной регистрации ипотеки необходим документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

В главе XIII Закона «Об ипотеке» регламентируется порядок ипотеки жилых домов и квартир. Предметом ипотеки могут быть только предназначенные для постоянного проживания жилые индивидуальные и многоквартирные дома, а также квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (п.1 ст.74). Следовательно, залог (ипотека) индивидуальных и многоквартирных домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается (п. 2 ст. 74).

Закон устанавливает правило, согласно которому договор об ипотеке, предметом которой является жилой дом или квартира, находящиеся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя, за исключением случаев, предусмотренных п.5 ст. 74 закона «Об ипотеке» (п. 6 ст. 74). Данный пункт гласит, что ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

Закон “Об ипотеке” предусмотрел, что для удостоверения права залогодержателя-кредитора в обеспеченном залогом денежном обязательстве и права на само залоговое обеспечение этого обязательства может использоваться ценная бумага – закладная. Закладную составляет должник, а если в роли залогодателя выступает третье лицо, то должник и залогодатель делают это сообща. Закладная выдается органом, который осуществляет государственную регистрацию после того, как им будет зарегистрирована ипотека.

Подобно иным именным ценным бумагам закладная передается другим лицам в порядке уступки прав – цессии (п.2 ст. 146 и 390 ГК) путем совершения на ней передаточной надписи с одновременным вручением закладной. Каждый новый держатель закладной впрае потребовать регистрации его в качестве залогодержателя. Это возможно потому, что первоначальный кредитор, указанный в Едином государственном реестре прав, и все последующие держатели закладной с ее передачей утрачивают все права по отношению к должнику, включая то. Которое вытекает из самого обеспеченного залогом обязательства. Обладателем указанного права вместе с правом залога становится последний держатель закладной.

С погашением регистрационной записи об ипотеке, вызванной прекращением залога, закладная утрачивает силу.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнениязалогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой жилого помещения, залогодержатель вправе обратить обратить взыскание на данное жилое помещение (ст. 50 Закона   “Об ипотеке”). Взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда (ст. 51).

Удовлетворение требований залогодержателя допускается и без обращения в суд. Такая процедура возможна на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на жилое помещение (ст. 53).

Жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии в Федеральным законом “Об ипотеке”, реализуется путем продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 56) в порядке, определяемом ст. 447-449 Гражданскогокодекса. Однако, согласно закону, обращение залогодержателем взыскания на заложенный дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением следующих случаев[19]:

§ жилой дом или квартира были заложеныпо договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

§ проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом ли квартиру позже – до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенныйжилой дом ли квартиру в случае обращения на него взыскания.

В соответствии с законом о государственной регистрации, ипотека, так же как и аренда недвижимого имущества, речь о которой пойдет ниже, регистрируются как обременения права собственности, о чем в Свидетельстве о государственной регистрации делается соответсвующая пометка. По исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой и предоставлении в Костромской областной регистрационный центр соответствующего доумента, подтверждающего исполнение, запись об ипотеке погашается.

В Костромском областном регистрационном центре разработана Инструкция о порядке государственной регистрации договоров об ипотеке (залоге недвижимого имущества) недвижимого имущества, в которой определены требования к форме и содержанию боговора об ипотеке, порядок регистрационных действий, погашение регистрационной записи о залоге недвижимого имущества, а также перечень документов, представляемых для государственной регистрации договора о залоге.

Собственник жилого помещения(только юридическое лицо) может сдать его в аренду. По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение или пользование (ст. 606 ГК).

Согласно Гражданскому кодексу объектами аренды может быть движимое и недвижимое имущество, т.е. и жилые помещения.

До принятия Гражданского кодексаот 26 января 1996 г. аренда жилого помещения сосуществовала с другой разновидностью использования чужого жилого помещения – наймом (ст.17, 18 Закона о жилищной политике). Разница между ними была определена Законом о жилищной политике в целевом назначении каждого из договоров: аренда – для коммерческого использования, наем жилого помещения – для потребительского использования[20].

Современный ГК отказался от такой характеристики договора аренды жилого помещения. П. 2 ст. 671 определяет, что договор аренды возможен лишь между юридическими лицами: “Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан”. По ГК договор найма жилого помещения отвечает двум функциональным назначениям: и потребительскому, и коммерческому. Кодекс регулирует договор социального найма жилого помещения (ст. 672) и договор коммерческого найма жилого помещения, а также вводит общие нормы названных разновидностей найма безотносительно к разновидностям жилищного фонда (п.3 ст.672).

Гражданский кодекс предъявляет определенные требования к договору аренды: “Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме” (п.1 ст. 609 ГК) .

Согласно общему правилу, установленному ГК, любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК).

Государственная регистрация аренды регулируется ст. 26 Закона о государственной регистрации.

В ходе практической работы учреждений юстиции по осуществлению государственной регистрации аренды возникает вопрос: как регистрировать аренду, как право или как сделку, или как право и сделку вместе? Согласно ст. 609 ГК – государственной регистрации подлежит договор аренды, а в соответствии со ст. 26 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственной регистрации подлежит право аренды. Если производить государственную регистрацию договора аренды, а затем возникшего права аренды, то это будет слишком обременительно для заявителей, т.к. за каждое регистрационное действие взимается отдельная плата[21].

Для разрешения подобных случаев существует норма Гражданского кодекса (п.2 ст. 3 ГК), которая гласит, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать нормам Гражданского кодекса РФ. Исходя из законодательно установленного приоритета Гражданского кодекса Российской Федерации над другими законами при расхождении между Гражданским кодексом и другими законами следует руководствоваться нормами Кодекса. Возможно, что законодатель не совсем точно сформулировал название комментируемой статьи.  Однако, следует помнить, что в Законе под термином “государственная регистрация прав” понимается не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом (п.1 ст. 2).

В соответствии с п. 2 ст. 5, п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав регистрация договора аренды недвижимого имущества, а в нашем случае жилого помещения, возможна только после осуществления государственной регистрации прав арендодателя в Едином государственном реестре прав[22].

Договор аренды жилого помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Согласно Гражданскому кодексу собственник жилого помещения имеет право сдать его в наем по договору коммерческого найма (по договору социального найма может быть предоставлено жилье государственного и муниципального жилищного фонда – п. 1 ст. 672 ГК ).

По договору (коммерческого) найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется  предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживание в нем (п.1 ст. 671 ГК).

Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не оперделен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК).

Согласно Гражданскому кодексу наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. За наймодателем, кроме обязательства передачи помещения нанимателю, числятся обязательства, обеспечивающие нормальное функционорование всех инженерных систем, его эксплуатацию и содержание. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять эти требования закона своими силами, но ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязательства, входящие в содержание договора найма жилого помещения.

Наниматель в свою очередь тоже несет определенные ГК (и договором) обязательства перед наймодателем[23]:

§ использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

§ наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;

§ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Коммерческий найм жилых помещений отличается от социального тем, что жилое помещение предоставляется без ограничения площади, за коммерческую плату и на срок.

Правила заключения договора коммерческого (а также социального) найма указаны в п. 3 ст. 672 ГК:

Во-первых, договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК). Этим договором определяются права и обязанности сторон в соответствии со ст. 678 ГК РФ.

Во-вторых, гарантируется сохранение договора коммерческого найма при переходе права собстенности на жилое помещение. При отчуждении собственником жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник (ст. 675 ГК). В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК наниматель имеет право на защиту своих прав.

В-третьих, нанимателю и постоянно проживающим с ним гражданам при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя дано право разрешить безвозмездное проживание временным жильцам. При этом ГК не ограгичивает проживание этих жильцов сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (ст. 680 ГК).

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Наймодатель, в случаях, установленных гражданским кодексом, вправе расторгнуть договор найма. Однако, закон предусматривает для наймодателя только судебный порядок расторжения договора (п.2 ст.687 ГК).

Обязанности нанимателя жилого помещения регламентированы ст. 678 ГК РФ и носят общий характер для любой разновидности договора найма.

Жилое помещение предоставляется для проживания и поэтому наниматель, как и лица, которые совместно с ним проживают, обязан использовать жилое помещение по назначению, целевому использованию. Эта обязанность возложена не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно с ними проживающих лиц (членов семьи нанимателя - для социального найма).

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживатьв надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт (ст. 681), повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора.

Важнейшей обязанностью для нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение. Если договором не установлено иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Здесь следует отметить, что если раньше наниматель оплачивал коммунальные услуги, как правило, через наймодателя, за исключением электроэнергии и газа, то в новом ГК заложена презумпция прямой оплаты нанимателем коммунальных услуг, если иное не будет установлено в договоре [4, c. 251].

По договору социального найма наниматель обязан выполнять Правила пользования жилыми помещениями, содержания дома и придомовой территории в РСФСР.

Основное отличие собственника от нанимателя заключается в праве собственника распоряжаться своим жильем, то есть совершать со своим имуществом любые сделки, не противоречащие закону. Под этим подразумевается отчуждение своего имущества в собственность других лиц (дарение, мена, купля-продажа, рента), передача права владения, пользования или распоряжения имуществом, заклад своего имущества и т. д.

Для выяснения преимуществ и недостатков права собственности сравним на примерах различных сделок и ситуаций возможности собственника и нанимателя жилого помещения[24].

PRIVATE "TYPE=PICT;ALT="1.Наследование. PRIVATE "TYPE=PICT;ALT="В случае смерти собственника по закону его жилое помещение переходит в равных долях в собственность наследников. В случае смерти нанимателя наследования не происходит, и если с нанимателем не проживали члены его семьи (сонаниматели), жилым помещением распоряжается Администрация города. Как правило, оно заселяется в установленном законом порядке.

PRIVATE "TYPE=PICT;ALT="2. Купля-продажа. PRIVATE "TYPE=PICT;ALT="Собственник вправе по своему усмотрению и за любую цену продать свое жилье любому лицу. Наниматель такого права не имеет. Существующие на практике схемы продажи муниципального жилья путем обмена с "подставкой" стоят на грани законности и легко оспоримы в суде.
          PRIVATE "TYPE=PICT;ALT="3. Мена (обмен). PRIVATE "TYPE=PICT;ALT="Собственник вправе совершить по своему усмотрению мену на другое жилое помещение, находящееся в частной или муниципальной собственности. Наниматель может совершить обмен занимаемого жилого помещения только с согласия проживающих с ним членов семьи, а также с согласия собственника помещения. Например, по муниципальному жилью такое согласие дают комиссии при районных администрациях. Обмен не допускается в случаях: если он носит корыстный или фиктивный характер, если помещение расположено в аварийном доме или в здании, подлежащем капитальному ремонту, если в результате обмена жилищные условия одной из обменивающихся сторон ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий. На собственника эти ограничения не распространяются.

PRIVATE "TYPE=PICT;ALT="4. Сдача в наем (аренда). PRIVATE "TYPE=PICT;ALT="Собственник жилого помещения (квартиры или комнаты) имеет право сдать ее в наем или, если помещение предоставляется юридическому лицу, в аренду любому лицу за любую цену. Наниматель квартиры вправе сдать ее в поднаем только с согласия проживающих с ним членов семьи, а также с согласия собственника помещения, а наниматель комнаты - еще и с согласия соседей по коммунальной квартире.

PRIVATE "TYPE=PICT;ALT="5. Случайная гибель имущества. PRIVATE "TYPE=PICT;ALT="По общему правилу, риск случайной гибели имущества несет собственник. То есть гибель жилого помещения (пожар, взрыв, обвал и т. д.), дома, находящегося в частной собственности, - проблема собственника. Государство или городские власти не обязаны предоставлять ему другое жилое помещение.

Собственник сам обязан защитить свое имущество от подобных рисков, т. е. застраховать его в страховой компании. Факты предоставления жилых помещений в таких случаях - исключение из правил, добрая воля государственных и муниципальных властей. Нанимателю же должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение по установленным нормам, с учетом прав на дополнительную площадь, количества членов семьи и т. п. Правда, если Вы являетесь единственным нанимателем 200-метровой квартиры, то лучше ее все-таки приватизировать и застраховать, т. к. взамен ее городские власти могут Вам предложить 1-комнатную квартиру и даже вполне благоустроенную комнату в "коммуналке"[25].

PRIVATE "TYPE=PICT;ALT="6. Плата за квартиру и коммунальные услуги. PRIVATE "TYPE=PICT;ALT="Какой-либо существенной разницы между собственниками и нанимателями в данном вопросе пока не существует, тарифы одинаковы для тех и других.

PRIVATE "TYPE=PICT;ALT="7. Приватизация и "расприватизация". PRIVATE "TYPE=PICT;ALT="Любой наниматель может стать собственником своего жилого помещения, реализовав право приватизации, и наоборот. Обратный путь заключается в дарении ранее приватизированной квартиры городу (государству) и одновременном заключении договора социального найма с дарителем. Надо только помнить, что совершеннолетнему гражданину РФ право приватизации дается один раз в жизни, а несовершеннолетний может участвовать в приватизации один раз до наступления совершеннолетия, второй -после.

PRIVATE "TYPE=PICT;ALT="8. Регистрация по месту жительства (прописка). PRIVATE "TYPE=PICT;ALT="Наниматель обязан быть зарегистрирован в занимаемом жилом помещении, за исключением случаев его бронирования. Собственник может быть зарегистрирован и в других помещениях, которыми он владеет на праве собственности, или в помещении, нанимателем которого он является.

PRIVATE "TYPE=PICT;ALT="9. Налоги. PRIVATE "TYPE=PICT;ALT="Собственник, в отличие от нанимателя квартиры, обязан один раз в год заплатить государству налог на имущество.

Налог с квартиры составляет: 0,1% от инвентаризационной стоимости квартиры, если эта стоимость не превышает 300 тысяч рублей; 0,3%, если инвентаризационная стоимость составляет от 300 до 500 тысяч рублей; 2% - при стоимости свыше 500 тысяч рублей[26].

PRIVATE "TYPE=PICT;ALT="Гражданин, проживающий в муниципальной, неприватизированной квартире рассуждает следующим образом: ближайшие родственники, с которыми он проживает, в случае его смерти останутся нанимателями. Будь он собственником, они стали бы наследниками этой квартиры по закону или по завещанию; менять, продавать, дарить квартиру он не собирается; право приватизации сохраняется, и использовать это право он может в любой момент, получив на праве собственности это или другое жилое помещение; платить налог, пусть и небольшой, не хочет.

Можно сделать следующий вывод: становиться собственником жилого помещения просто так - бессмысленно, потому что право собственности - это не только права, но и обязанности, это риск и ответственность, и брать на себя все это следует для реализации конкретной задачи и тогда, когда это действительно необходимо для достижения поставленной цели, например продажи квартиры.

[27]: равнодоступная возможность реализации гражданами права на жилище, недопустимость произвольного лишения жилища, неприкосновенность жилища. Проектом очерчен круг вопросов, относящихся к компетенции Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в области регулирования жилищных отношений.

В частности, к ведению РФ отнесены следующие вопросы: регулирование и защита жилищных прав человека и гражданина, установление оснований выселения из занимаемых помещений, установление правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Законопроект содержит также положение об отнесении к ведению субъектов РФ вопроса о защите прав человека и гражданина. Ряд статей проекта содержит положения, определяющие виды жилищного фонда, назначение жилых домов и жилых помещений, порядок перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые и т.п.. Особое внимание уделено вопросам управления жилищным фондом и его содержания, государственному учету жилищного фонда, государственному контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда.

Законопроект регулирует отношения с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу возникновения, осуществления и прекращения права пользования жилыми помещениями; требования к жилым помещениям; обеспечение сохранности, содержания и ремонта жилищных фондов; защиту прав граждан - пользователей коммунальными услугами.

Законопроектом предусмотрены также положения, устанавливающие сроки внесения платы за жилье и коммунальные услуги и ответственность должников. Так, несвоевременное внесение платы может повлечь выселение должника в установленном порядке. Новым положением законопроекта является то, что льготы по квартплате будут заменены субсидиями.

Эта норма вводится в целях упорядочения предоставляемых льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. Размер субсидий ставится в зависимость от совокупного дохода семьи.

Новый Жилищный кодекс вводит норму общей жилой площади, определяет категории граждан, имеющих право на бесплатное получение жилья по договору социального найма, законодательно закрепляет разнообразные формы содействия гражданам в приобретении жилья (гражданам будет предоставляться жилье по договорам социального найма для улучшения жилищных условий, предусмотрено получение субсидий на приобретение жилья). Документ предусматривает порядок и условия изменения и расторжения договоров социального найма, обмена и сдачи в поднаем жилых помещений; порядок оплаты жилья и коммунальных услуг, структуру платежей, сроки оплаты и ответственность за несвоевременное внесение платы. Кодексом регламентируется порядок обеспечения граждан жилыми помещениями и выдачи ордеров на занятие жилого помещения по договору социального найма, порядок заключения договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда устанавливается для каждого вида жилищного фонда (федерального, субъекта Российской Федерации, муниципального) его собственником[28].

Правительство на заседании 17 апреля 2003 г. поручило Госстрою совместно с Минэкономразвития, Минфином, Минтрудом, Минимуществом и Минюстом с участием заинтересованных органов исполнительной власти с учетом имеющихся замечаний, предложений и состоявшегося обсуждения доработать проект Жилищного кодекса РФ и представить его в Правительство в июле 2003 г.

В первую очередь будут разрабатываться следующие вопросы[29]:

- устранение дублирования отдельных норм Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, положений ряда федеральных законов, действующих в сфере жилищного законодательства;

- более четкое определение базового принципа жилищного законодательства - целевого использования жилых помещений;

- исключение положений проекта, регламентирующих сроки завершения приватизации жилых помещений;

- уточнение критериев отнесения граждан к категории малоимущих, которым предоставляется жилье бесплатно или за доступную плату;

- приведение в соответствие с Гражданским кодексом РФ норм проекта, касающихся договорных отношений (аренда, найм, социальный найм, найм в государственном и муниципальном жилищном фонде, найм в жилищном фонде коммерческого использования).

Важнейшей задачей нового Жилищного Кодекса должно стать установление нового отвечающего современным реалиям института жилищного фонда социального использования, содержания договора социального найма[30]. Должны быть четко определены категории населения, имеющие право на получение жилья по договору социального найма.

Расширение предложения государственного и муниципального жилья на условиях найма для категорий очередников, не соответствующих критериям предоставления жилья по договору социального найма, должно привести к сближению цен на рынках частного и муниципального арендного жилья. Это, в свою очередь, сделает найм в частном секторе доступным для более широких слоев населения, будет способствовать повышению миграционной мобильности рабочей силы, что является одним из условий эффективности процессов экономической реструктуризации.

[31]. Иначе говоря, государство, будучи основным собственником имущества в стране, в том числе жилищного фонда, предусматривало в качестве главного пути решения жилищного вопроса граждан предоставление им государственного жилья в пользование (на условиях договора найма), что было характерно для административно-распределительной системы социалистического государства. Часть городских граждан обеспечивалась квартирами в домах жилищно-строительных кооперативов (с оплатой стоимости квартиры гражданами с помощью государственного кредита), а в сельской местности и в малых городах в основном население проживало в жилых домах (индивидуальном жилищном фонде), построенных или приобретенных за счет собственных средств.

Передача жилья в собственность граждан путем приватизации - важнейшая составная часть жилищной реформы. Она позволяет значительно увеличить число собственников жилых помещений - граждан - и соответственно создает условия для формирования рынка жилья. Иными словами, жилье рассматривается не только как помещение для проживания граждан, но и как имущество (товар), которым собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению, что следует из ст.3 Закона о приватизации[32].

Рассмотрим вопрос, что же вообще представляет собой приватизация. Приватизация означает передачу имущества, находящегося в собственности государства, в собственность юридических или физических лиц, т.е. в частную собственность.

Согласно ст. 217 ГК РФ передача имущества должна осуществляться в порядке, предусмотренном федеральными законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Однако комментируемый Закон регулирует вопросы приватизации специфического имущества, а именно жилищного фонда. За 11 истекших лет в собственность граждан передано свыше 18 млн квартир, или 50% всего государственного и муниципального жилищного фонда России, подлежащего приватизации. Бесплатная приватизация жилья создает условия для нормального функционирования рынка жилья[33].

Правовой основой для начала приватизации жилищного фонда в нашей стране послужил Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", принятый Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 г. В него неоднократно - 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 21 мая 2002 г. - вносились изменения и дополнения. В декабре 1992 г. изменилось наименование Закона - он стал Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Конечно, настоящий Закон возник не сам по себе, а на базе правовых положений, которые уже были приняты в связи с переходом страны к рыночным отношениям. Жилищная сфера, как часть народного хозяйства, должна была "включиться" в происходящие коренные преобразования в экономике. Его принятию предшествовали Закон СССР "О собственности в СССР" и Закон РСФСР "О собственности в РСФСР", действовавшие соответственно с 1 июня 1990 г. и с 1 января 1991 г., которые сняли различные ограничения по отношению к собственникам жилых помещений, в том числе заложили основу приватизации жилья. Так, ст. 13 Закона "О собственности в РСФСР" было установлено, что наниматель жилого помещения и члены его семьи вправе приобрести в собственность занимаемую квартиру, дом путем выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в состав Российской Федерации.

Также нужно отметить, что фактическая приватизация жилья, т.е. передача жилых помещений в собственность граждан, началась не со вступления в силу Закона о приватизации, а в конце 1980-х годов, когда были приняты Постановление Совета Министров СССР "О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда" от 02.12.88 N 1440 и "Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт", утв. Постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21.04.89 N 134 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726). Указанными нормативно-правовыми актами была разрешена продажа гражданам квартир по договору купли-продажи. Несмотря на то что продажная стоимость жилых помещений была невысокой, широкого применения практика продажи квартир в Российской Федерации не получила. "Положение о продаже квартир" продолжает действовать только в отношении незаселенных квартир в жилых домах, подлежащих реконструкции и капитальному ремонту в соответствии с Постановлением Правительства РФ "О внесении изменений, дополнений и признании утратившими силу некоторых решений Совета Министров РСФСР по вопросам регулирования жилищных правоотношений" от 18.01.92 N 34[34].

Позднее вопрос о приватизации жилых помещений нашел отражение в других законах: согласно ст. 541 ЖК граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, установленных законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР (введена Законом РСФСР "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР" от 06.07.91 N 1552-1); в ст. 19 Основ содержатся более конкретные положения: "граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность... путем приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов..."; согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, может быть передано собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Кроме того, в этой статье содержится принципиальное положение о приоритете норм специальных законов (к которым относится и Закон о приватизации) перед нормами ГК РФ: "При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное"[35].

До принятия указанных законодательных актов наличие у граждан в собственности или в пользовании жилья жестко ограничивалось. Нельзя было иметь в собственности более одного жилого помещения (жилого дома, квартиры) (ст. 106 ГК РСФСР); кроме того, предельный размер жилого дома или его части не должен был превышать 60 кв.м жилой площади. Согласно ст. 107 ГК РСФСР в случае возникновения у гражданина (или совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей) в собственности более одного дома другой дом должен быть отчужден в течение года. Статьей 108 ГК РСФСР не разрешалось иметь одновременно в собственности жилой дом (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного кооператива.

Рассмотрим каковы же причины и назначение приватизации жилья.

К 1991 г. в стране сложились политические, экономические и правовые условия для формирования основ рыночной экономики. Переход страны к рынку не мог не коснуться отношений собственности в жилищной сфере, которые нуждались в реформировании, в том числе формировании рынка жилья.

Создание рынка жилья невозможно без передачи жилищного фонда в частные руки, с тем чтобы значительно расширить круг собственников.

Для этого предполагалось передать в собственность граждан большую часть государственного и муниципального жилищного фонда. Одновременно государство решало и задачу, которая характерна для рыночной экономики. Это значительное уменьшение бюджетных расходов государства на содержание и ремонт жилищного фонда, поскольку на собственников жилых помещений постепенно должны быть возложены все указанные расходы.

Настоящий Закон определяет основные принципы осуществления приватизации жилья. В Законе есть даже разд. II, который называется "Основные принципы и условия приватизации жилья"[36].

Бесплатный (безвозмездный) характер передачи государственного и муниципального жилья в собственность граждан - один из основных принципов осуществления приватизации жилья. Другой принцип, положенный в основу Закона, также содержит его ст. 1, где говорится о добровольности граждан в решении вопроса о приватизации занимаемого ими жилого помещения; при этом необходимо согласие на изменение статуса жилого помещения не только самого нанимателя, но и всех совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет в соответствии со ст.2 Закона о приватизации.

К числу основных принципов следует отнести и положение, закрепленное в ст. 11 Закона о приватизации, о том, что граждане имеют право приватизировать жилое помещение только один раз; правда, из этого правила есть исключения.

В ч. 3 преамбулы говорится о жилье как о недвижимости. Позднее этот вопрос был урегулирован ст. 6 Основ. В этой статье установлено, что недвижимость в жилищной сфере, включая жилье, может находиться в любой форме (в том числе частной) собственности и переходить из одной формы собственности в другую в установленном законодательством порядке.

Собственник также вправе владеть, пользоваться и распоряжаться жильем, в том числе сдавать внаем, отдавать в залог, продавать, видоизменять, совершать иные действия, при этом не нарушая действующее законодательство, права и интересы других лиц. Кроме того, в ст. 6 закреплено, что частная собственность на недвижимость в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости и подлежит государственной регистрации. Понятие недвижимости в жилищной сфере дано в ст. 1 Основ, а относительно любого имущества - в ст. 130 ГК РФ: к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено и другое имущество. В ст. 131 ГК РФ записано, что недвижимость, в том числе жилье, подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Конкретный порядок регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи определен Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ (в ред. ФЗ от 05.03.01 N 20-ФЗ; от 12.04.01 N 36-ФЗ; от 11.04.02 N 36-ФЗ)[37].

В действующей редакции Закон о приватизации предусматривает безвозмездные условия перехода жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан.

Однако следует отметить, что в целом на территории Российской Федерации таковыми они стали не сразу, а с декабря 1992 г. (после внесения Законом РФ от 23.12.92 N 4199-1 изменений и дополнений в действующий Закон). До этого приватизация осуществлялась на смешанных условиях: общая площадь в размере 18 кв.м на человека и 9 кв.м на семью предоставлялась бесплатно, а остальная площадь - за плату. В ряде регионов размер бесплатно передаваемой площади был иным (например, 20 кв.м + 10 кв.м или 18 кв.м + 12 кв.м). В некоторых регионах (Ростовской, Смоленской, Тульской областях и др.) по решению государственных органов сразу же был установлен бесплатный порядок передачи жилья в собственность граждан. В числе таких регионов оказалась и Москва.

Так, в г. Москве приватизация началась на основании "Положения о порядке и условиях бесплатной передачи государственного и муниципального жилищного фонда в собственность граждан в г. Москве", утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.11.91. Позднее в г. Москве бесплатная приватизация жилья уже осуществлялась согласно "Положению о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве", утв. Указом Президента РФ "Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве" от 12.01.92 N 16. К слову сказать, положения Указа в основном повторили порядок, который был установлен вышеназванным постановлением Правительства г. Москвы.

Бесплатность - один из основных принципов, определенных в Законе о приватизации жилищного фонда. Кроме того, бесплатность носит разовый характер (ст. 11). Иными словами, каждый гражданин вправе воспользоваться этим правом один раз. Есть исключение из этого правила, которое установлено Федеральным законом "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда" от 11.08.94 N 26-ФЗ в отношении несовершеннолетних. Указанным Федеральным законом введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. Другими словами, они могут участвовать в приватизации жилых помещений дважды: первый раз - в несовершеннолетнем возрасте, второй раз - когда им исполнится 18 лет. Такое дополнение в Закон было сделано в целях обеспечения жилищных прав несовершеннолетних, поскольку, как показала практика, при осуществлении приватизации жилья допускались многочисленные случаи нарушения жилищных прав.

Необходимо иметь в виду, что право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи. Круг этих лиц определен ст. 53 ЖК. Другие граждане, поднаниматели и временные жильцы, в приватизации жилого помещения не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают самостоятельного права на жилое помещение.

Приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Такой подход основывается на том, что согласно ст. 53 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Не лишаются этого права и бывшие члены семьи нанимателя, которые сохраняют права пользования жилым помещением, т.е. они вправе участвовать в приватизации наравне с нанимателем и членами его семьи. Согласие должно быть выражено в письменной форме, например в заявлении о приватизации жилого помещения. Временно отсутствующими лицами, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, это согласие может быть подтверждено отдельным документом.

Согласно ст. 1 Закона приватизация осуществляется на добровольной основе, по взаимному согласию проживающих в жилом помещении граждан. Только они вправе решать этот вопрос, в том числе определять, кому конкретно передается жилое помещение. Если жилье передается в общую собственность, то имеется в виду, что жилое помещение передается в общую долевую собственность (ранее Законом предусматривалась приватизация жилья и в общую совместную собственность).

Ускорение процесса приватизации жилья путем установления конкретного срока окончания приватизации жилья, повышения квартплаты для нанимателей жилых помещений и др. не отвечает основным принципам Закона. Например, 9 октября 1996 г. Государственная Дума приняла Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", в котором предусматривалось право законодательных органов субъектов Российской Федерации устанавливать конкретные сроки окончания бесплатной приватизации государственного жилья. Президент РФ 13 ноября 1996 г. отклонил указанный Федеральный закон, указав на неконституционность такой нормы. Было отмечено, что фактически субъектам Российской Федерации предоставляется право отменять действие федерального закона на своих территориях, а также право ограничивать право граждан на приватизацию жилья. В этой связи Федеральный закон нарушает Конституцию РФ, в частности ч. 2 ст. 55, согласно которой в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права человека и гражданина[38].

Жилое помещение может быть передано в собственность всех проживающих в нем граждан, в собственность нескольких лиц или в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

При передаче квартиры, по согласию всех проживающих в жилом помещении, одному или нескольким лицам возникает вопрос: было ли реализовано право на бесплатную приватизацию жилья другими лицами, которые не стали собственниками? Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24.08.93 N 8, рассматривая эти обстоятельства, указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими лицами занимаемого жилого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение жилья в собственность в порядке приватизации другого, впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в таком случае предоставленная этим лицам возможность бесплатно приватизировать занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другим лицом.

Жилое помещение в порядке приватизации в большинстве случаев передается гражданам в общую собственность, если в нем проживает несколько человек. Вопросы, касающиеся общей собственности, урегулированы гл. 16 ГК РФ. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность); общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда федеральным законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Иными словами, по отношению к общему имуществу, как правило, действует режим имущества, находящегося в долевой собственности. Другие случаи, когда возможна совместная собственность, устанавливаются законом. В частности, это режим имущества супругов. Согласно ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Исключение составляют три случая:

- имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;

- имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар;

- имущество, полученное одним из супругов в порядке наследования.

Такое имущество является собственностью одного из супругов. Все остальное имущество находится в их совместной собственности (если договором - брачным контрактом - не установлено иное). Этот порядок применяется и по отношению к жилым помещениям, в том числе при их приватизации супругами. В таких случаях не имеет значения, на одного из супругов будет оформлено право собственности на жилое помещение или на двух супругов. Все равно жилое помещение является их совместной собственностью. Федеральным законом от 15.05.01 N 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" из ч. 1 ст. 2 исключены слова "(совместную или долевую)". Следовательно, теперь (после принятия указанного Федерального закона) при приватизации жилого помещения в общую собственность имеется в виду передача жилья только в долевую собственность.

Какие последствия приватизации жилого помещения с передачей его гражданам в общую долевую собственность? Это порождает определенные права и обязанности у участников общей долевой собственности. Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник такой собственности обязан соразмерно со своей долей (а они при приватизации могут быть разными, например 1/2 и 2/3) участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах по его содержанию и сохранению. В случае раздела жилого помещения каждый из участников общей долевой собственности получает часть жилого помещения или денежную компенсацию согласно его доле.

В Законе о приватизации не предусмотрена плата гражданами за передачу им в собственность занимаемых по договору социального найма жилых помещений, т.е. приватизация осуществляется безвозмездно. Однако не следует смешивать бесплатную передачу гражданам жилья (в порядке приватизации) с платой за оформление договора передачи этого жилья. Оформление является бесплатным только для несовершеннолетних: детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, поскольку покрывается за счет средств местного бюджета (см. ч. 4 настоящей статьи). Другие граждане обязаны внести за оформление приватизации жилья плату, установленную субъектом Российской Федерации. В частности, в п. 4 "Положения о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в городе Москве" указано, что за услуги по приватизации жилья с граждан взимается плата в размере, установленном Постановлением Правительства г. Москвы. В целом по Российской Федерации размер этой платы колеблется от нескольких десятков до нескольких сотен рублей.

По сравнению с нанимателями собственники приватизированных жилых помещений не только владеют и пользуются, но и распоряжаются указанными жилыми помещениями по своему усмотрению, т.е. они вправе определять юридическую судьбу данного имущества, а именно: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду и совершать иные сделки в соответствии с действующим законодательством. Вместе с тем в ч. 6 настоящей статьи подчеркивается, что осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других лиц. Другими словами, это право не является безграничным и должно осуществляться в рамках закона.

Вопросы, касающиеся осуществления права собственности на жилые помещения, строго говоря, не являются предметом правового регулирования Закона о приватизации, поскольку он определяет "основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации". Однако в период принятия Закона (июль 1991 г.) вопросы осуществления права собственности не были урегулированы законодательно, в частности в ЖК, поэтому включение указанных норм было оправданно в целях осуществления жилищной реформы, которая предусматривает формирование рынка жилья.

Позднее указанные вопросы были урегулированы в ст. 6 Основ, в которых, как записано в преамбуле, определены "основные принципы реализации конституционного права граждан на жилище в новых социально-экономических условиях, установлены общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере", а также в ГК РФ. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Указанные положения о приобретении права собственности на имущество в полной мере распространяются на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях являются жилые дома и квартиры или части домов, квартир.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Сделки признаются действительными при условии соблюдения требований, установленных гл. 9 (ст. 153-165) и другими статьями ГК РФ[39].

[40].

Расторжение договора приватизации и признание договора приватизации недействительным - совершенно различные по существу юридические действия и процедуры.

Расторжение договора осуществляется при условии, что сам договор был законен, то есть совершен без нарушений.

Признание договора приватизации недействительным возможно, если договор был заключен с нарушением требований законодательства. Именно этим признание договора недействительным отличается от расторжения договора. Недействительный договор теряет силу с момента его заключения в случае признания его таковым.

Расторжение договора передачи жилого помещения, как любого гражданско-правового договора, всегда возможно по соглашению сторон, участвовавших в договоре, а если такое соглашение не достигнуто - в судебном порядке.

Пункт 15 Примерного положения о приватизации гласит: “При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации, ранее занимаемого помещения”.

Прежде чем обращаться в суд с исковым заявлением, необходимо направить другой стороне по договору (местной администрации, предприятию или учреждению) предложение о расторжении договора. Документ должен быть подписан всеми гражданами, участвовавшими в приватизации квартиры. После этого нужно ждать 30 дней, чтобы, скорее всего, получить письменный отказ. Однако если существенных нарушений договора прежний собственник не допускал, в случае его отказа предъявить иск о расторжении договора в суд будет невозможно.

Последствием расторжения договора является прекращение обязательств сторон с момента заключения соответствующего соглашения в письменной форме (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а при расторжении в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда (ст. 453 ГК РФ). Расторжение договора применительно к договору бесплатной передачи жилого помещения в собственность означает, что гражданин фактически и юридически воспользовался правом на однократную приватизацию, а затем по каким-либо причинам сложил с себя полномочия собственника, расторгнув договор передачи. Повторная приватизация в этом случае невозможна.

Впрочем, при нарушениях в использовании жилых помещений договор приватизации может быть расторгнут в судебном порядке. Имеется в виду использование жилых помещений под офисы и даже под производственные помещения, а также самостоятельная перепланировка жилых помещений, разрушающая несущие конструкции здания и системы вентиляции.[41]

Таким образом, инициатором расторжения договора приватизации могут выступать и местные органы власти, если граждане используют жилое помещение не по назначению.

И все же при возникшей необходимости в расприватизации гражданам хотелось бы сохранить право на получение в собственность жилья в следующий раз. По закону приватизация возможна единожды в жизни человека. Однако в случае расприватизации жилья путем признания в судебном порядке договора передачи недействительным по основаниям, предусмотренным действующим законодательством (ст. 168 - 179 ГК РФ), применяется общее правило о последствиях недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ). Согласно этому правилу, признанная недействительной сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет за собой юридических последствий. При этом не имеет значения причина недействительности (например, сделка не соответствует закону, совершена недееспособным лицом и т. п.). Наступление указанных последствий означает, что приватизация была произведена де-факто, но де-юре ее не было, как не было и осуществления гражданином права на бесплатное получение жилого помещения в собственность.

Основания признания договора приватизации недействительным аналогичны общим основаниям для признания сделок недействительными. Речь идет о следующих вариантах[42]:

- сделка, не соответствующая закону и иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);

- сделка, совершенная с целью, противоправной основам правопорядка и нравственности (ст.169 ГК РФ);

- сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным, а также гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 171, 176 ГК РФ);

- сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);

- сделка, совершенная под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);

- сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Недействительные сделки могут быть оспоримыми и ничтожными (ст.166 ГК РФ). Любая недействительная сделка влечет за собой одинаковые последствия - граждане возвращаются в исходное состояние, бывшее до заключения такой сделки.

Однако если сделка ничтожна, то не нужно доказывать ее недействительность - она недействительна в силу закона и признается такой с момента ее заключения. Если же сделка оспорима, то нужно доказывать ее недействительность в суде.

Для ничтожных сделок в суд нужно подавать только иск о признании последствий сделки недействительными, а для оспоримых сделок - иск о признании сделки недействительной.

Так, договор приватизации, заключенный с нарушением закона или иных правовых актов, - ничтожен.

Например, при приватизации нарушены права несовершеннолетних - нет согласия органов опеки и попечительства на их отказ от приватизации. Такая приватизация будет признана недействительной, а если приватизированная квартира уже продана, то ее продажа и все последующие сделки также становятся недействительными: граждане должны въехать в свои прежние квартиры, вернуть полученные деньги по договору купли-продажи и т. п.

Договор приватизации, заключенный лицом, признанным недееспособным или ограниченным в дееспособности, может быть признан недействительным (ст. 171, 176 ГК РФ). Бывает, что квартиры приватизируют люди, хотя и не признанные судом недееспособными, но имеющие ту или иную степень психической несостоятельности, ранее обращавшиеся за психиатрической помощью. Например, лица, страдающие алкоголизмом или наркоманией. Признание гражданина недееспособным или ограниченным в дееспособности осуществляется в судебном порядке.

Стоит учесть, что в интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

Договор приватизации, заключенный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (малолетним) - ничтожен, а договор, заключенный несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей может быть признан недействительным.

Договор приватизации, заключенный под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признан недействительным (ст. 178 ГК РФ). Такую же участь может ожидать договор приватизации, если выраженная в нем воля гражданина неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому приватизация влечет для него иные правовые последствия, чем он рассчитывал. При этом значение имеет только заблуждение, признанное существенным, то есть существенным для обстоятельств данного гражданина. Например, гражданин считал, что приватизация квартиры в совместную собственность с другими членами семьи никак не ограничит его права пользования этой квартирой, но отношения с другими членами семьи испортились, а принудительный обмен приватизированной квартиры невозможен. Получилось, что вместе невозможно пользоваться квартирой, а выехать из нее также невозможно.

Договор приватизации может быть признан недействительным, если он совершен под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ).

Иск о признании договора приватизации жилья недействительным может быть подан в суд следующими лицами[43]:

- гражданами, принявшими участие в приватизации;

- другими заинтересованными лицами (например, членами семьи собственников);

- иными гражданами (опекуном, попечителем и др.);

- прокурором;

- органами опеки и попечительства в защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных;

- органами государственной власти или органами местной администрации.

Ответчиком по спорам, связанным с расторжением договоров приватизации или признанием договора приватизации недействительным, в зависимости от того, с кем был заключен договор приватизации, могут быть:

- местная администрация;

- предприятие или учреждение, с которым заключен договор.

Неправомерно указывать в качестве ответчика жилищно-эксплутационные органы, так как они всего лишь занимаются оформлением договоров приватизации и не выступают стороной договора.

Исковое заявление нужно подавать в суд по месту нахождения спорного жилого помещения.

В случае пропуска срока по уважительной причине, этот срок может быть продлен судом (ст. 205 ГК РФ). Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).

В случае пропуска срока по уважительной причине, этот срок может быть продлен судом (ст. 205 ГК РФ).

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Если суд принял решение о расприватизации жилого помещения, то данное решение суда, вступившее в законную силу, следует зарегистрировать в регистрационных органах (регистрационной палате, БТИ и др.).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст.167 ГК РФ).

Если договор приватизации признан недействительным, то квартира снова переходит в государственную или муниципальную собственность, а бывший собственник квартиры снова становится ее нанимателем.

Если эта квартира была, например, впоследствии продана или обменена, то все участники сделок, совершившихся после приватизации той квартиры, договор относительно которой признан недействительным, возвращаются в исходное положение.

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым государственными органами (они могут быть федерального и регионального уровня) и органами местного самоуправления (представляющими конкретное муниципальное образование), предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством (ст. 7 Закона о приватизации). Форма "Примерного договора передачи жилого помещения в собственность граждан" установлена "Примерным положением о приватизации" (прил. 3). Договор заключается в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК РФ). Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, и, следовательно, государственная пошлина в этих случаях не взимается. Однако, как следует из ст. 163 ГК РФ, возможно осуществление, по соглашению сторон, данной сделки и в нотариальной форме. Соответственно нотариальное удостоверение договора предусматривает уплату госпошлины гражданином, оформляющим приватизацию жилого помещения.

Что касается осуществления права собственности на жилищный фонд (жилые помещения), в том числе распоряжения им, то по этим вопросам следует руководствоваться ст. 125, 209, 212-215, 288, 294, 296 и др. ГК РФ. По общему правилу решение о передаче недвижимого имущества, в том числе жилья, другим лицам должен принимать собственник или уполномоченный им орган (лицо). Данным Законом такое право предоставлено и государственным (муниципальным) предприятиям и учреждениям, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 294 и 296 ГК РФ). Указанное положение не противоречит гражданскому законодательству, поскольку согласно ст. 217 ГК РФ законы о приватизации государственного и муниципального имущества (к которым относится и Закон о приватизации) могут устанавливать иной порядок приобретения и прекращения права собственности, чем порядок, предусмотренный нормами ГК РФ.

Договор подлежит регистрации в установленном порядке, и только с этого момента возникает право собственности у граждан на приватизированное жилье. Указанный порядок основывается на ст. 131 и 223 ГК РФ, согласно которым право собственности на недвижимое имущество, в том числе жилье, подлежит государственной регистрации; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 131 ГК РФ государственную регистрацию должны осуществлять учреждения юстиции на основании Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ (в ред. Федерального закона от 05.03.01 N 20-ФЗ; от 12.04.01 N 36-ФЗ; от 11.04.02 N 36-ФЗ).

Создание систем учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлялось субъектами РФ и должно завершилось к 2000 г.

Непосредственно оформлением приватизации жилищных помещений занимаются, как правило, жилищно-эксплуатационные организации, которые принимают от граждан заявления и другие необходимые документы (см. коммент. к ст. 6 и 7), а также специальные агентства (бюро) по приватизации жилья.

Гражданин, желающий приобрести в собственность занимаемое жилое помещение, подает заявление в агентство (бюро), которое берет на себя организацию всего процесса приватизации жилья, включая сбор необходимых документов ("Типовое положение об агентствах (бюро)" утв. Постановлением Коллегии Госкомитета РСФСР по жилищно-коммунальному хозяйству от 18.10.91 N 7)[44].

Решение вопроса о приватизации жилья по заявлениям граждан должно приниматься в двухмесячный срок со дня подачи документов. То есть организации (должностные лица), которые осуществляют оформление приватизации жилых помещений, и граждане должны обязательно руководствоваться этим сроком. Законодательством не предусмотрены конкретные меры ответственности за превышение двухмесячного срока, однако виновные должностные лица могут быть привлечены, например, к дисциплинарной ответственности в соответствии с законодательством о труде.

На практике после вступления в силу Закона о приватизации стали возникать спорные ситуации, в частности в связи со смертью гражданина в период оформления договора передачи и наследованием жилого помещения, подлежащего приватизации. Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24.08.93 N 8 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.93 N 11; от 25.10.96 N 10) разъяснил: если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

[45].

1. Расторжение договора по соглашению сторон.
Статьи главы 29 «Изменение и расторжения договора» Гражданского кодекса РФ предусматривают расторжение договора по соглашению сторон.
Препятствие на расторжение договора приватизации жилого помещения по соглашению сторон в законодательстве отсутствует, нет его и в типовых договорах приватизации. Соглашение о расторжении договора исполняется в письменной форме и подписывается всеми без исключения участниками приватизации. Один из экземпляров соглашения вместе с договором приватизации и свидетельством о праве собственности на жилище передаются органам Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Муниципальные и государственные органы, при условии соблюдения сторонами требований законодательства, обычно не возражают против Заключения соглашения о расторжении договора приватизации.
Последствия расторжения договора приватизации по соглашению сторон не всегда адекватны ожидаемым. Собственники, расторгнувшие по соглашению сторон договор приватизации жилья, признаются уже использовавшими свое право на приватизацию и на этом основании лишаются права осуществить бесплатную приватизацию жилья в будущем.

2. Признание договора приватизации недействительным.
Договор приватизации может быть признан недействительным по тем же основаниям, по которым признаются сделки недействительными в соответствии с ГК РФ, а также в случае, если он заключен с нарушением действующего законодательства как республиканского, так и местного, принятого законодательным органом края: Договор заключен с нарушением положения Закона РФ « О приватизации жилищного фонда», в том числе:

- Приватизация проведена без письменного согласия всех проживающих в жилом помещении, в том числе детей старше 14 лет, а также лиц временно отсутствующих на законном основании.

- На отказ родителей от участия их несовершеннолетнего ребенка в приватизации жилья не было получено согласие органов опеки и попечительства.

- В приватизации жилья участвовало лицо, ранее уже использовавшее свое право на приватизацию.

- Осуществлена приватизация жилого помещения, которое входит в перечень жилья, не подлежащего приватизации.
Договор заключен с нарушением требований «Недействительность сделок» Гражданского кодекса РФ, если приватизация совершена:

1) Гражданами, ограниченными судом в дееспособности или признанными недееспособными.

2)Гражданином, неспособным понимать значения своих действий или

руководить ими.

3)Под влиянием заблуждения.

4)Под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

После вступления решения суда о признании договора о приватизации недействительным в законную силу, оно вместе с договором приватизации и свидетельством о праве собственности на жилое помещение передаются в государственное учреждение по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

В случае признания договора приватизации жилья недействительным, за гражданами, являющимися участниками этого договора, в последующем сохраняется право на участие в приватизации жилья на общих основаниях.

3. Расторжение договора о приватизации жилого помещения по решению суда.

При невозможности расторжения договора приватизации по соглашению сторон или признания его недействительным, в соответствии со ст.ст.450,
451 ГК РФ договор, может быть расторгнут, по требованию одной из сторон по решению суда:

- При существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

- В связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При расторжении договора вследствие нарушения его одной из сторон
или в связи с существенным изменением обстоятельств, суд, по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

При подготовке искового заявления граждане должны обращаться районный (городской) суд по месту нахождения жилого помещения. Ответчиком в этом случае определяется прежний собственник жилого помещения или уполномоченное им юридическое лицо.

Единственными нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы расприватизации жилого помещения, сегодня являются Конституция РФ, обладающая высшей юридической силой, и Гражданский кодекс РФ.

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда в соответствии с Конституцией РФ, ст. 35, п. 31. Таким образом, расприватизация жилых помещений возможна только в судебном порядке путем подачи иска. Федеральным законом РФ № 55-ФЗ от 20 мая 2002 года было введено дополнение в Федерального закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" (далее - Закон), в котором впервые закреплена норма о расприватизации жилого помещения (ст. 9.1),

Иск о признании договора приватизации жилья недействительным может быть подан в суд[46]:

- гражданами, принявшими участие в приватизации,
другими заинтересованными лицами (например, членами семьи собственников);

- иными гражданами (опекуном, попечителем и др.);

- прокурором;

- органами опеки и попечительства в защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных;

- органами государственной власти или органами местной администрации.

Ответчиком по спорам, связанным с расторжением договоров приватизации или признанием договора приватизации недействительным, в зависимости от того, с кем был заключен договор приватизации, может быть:

- местная администрация;

- предприятие или учреждение, с которым заключен договор.

Исковое заявление нужно подавать в суд по месту нахождения спорного жилого помещения (ст. 119 ГПК РФ). В Москве исковые заявления о расприватизации принимают как межмуниципальные (районные) народные суды по месту нахождения квартиры, так и Перовский межмуниципальный народный суд (по адресу Управления приватизации жилищного фонда Департамента муниципального жилья правительства Москвы). В исковом заявлении о признании договора приватизации недействительным следует не только указать основание недействительности договора, но и убедить суд, что указанные обстоятельства имели место[47].

Иск может быть предъявлен в течение трех лет с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ГК РФ, ст. 195,196). Данный срок в случае его пропуска может быть восстановлен судом - при признании причин пропуска уважительными (ст. 205 ГК РФ)

Если суд принял постановление о расприватизации жилого помещения, то это решение, вступившее в законную силу, следует зарегистрировать в соответствующих органах (Регистрационной палате, БТИ и др.). Например, в Москве для регистрации в Департаменте муниципального жилья следует представить[48]:

- не менее двух копий решения суда;

- подлинник договора передачи жилья в собственность и свидетельства о собственности на жилище (или отметку в решении суда об их местонахождении);

- паспорта всех сособственников (если один из собственников не является на регистрацию, то необходимо представить выписку из домовой книги с указанием паспортных данных);

- справку из РЭУ об отсутствии задолженности по квартплате.

Расприватизация жилого помещения - одна из гражданско-правовых сделок. Смысл ее состоит в следующем. Лица (которые участвовали в приватизации), проживающие в приватизированной квартире, могут расторгнуть договор передачи квартиры в частную собственность и заключить с предыдущим собственником (например, Комитетом муниципального жилья) договор найма. Поскольку приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые гражданами на условиях социального найма, при расторжении договора передачи квартиры в частную собственность предыдущий собственник (Комитет муниципального жилья) заключает с гражданами (заново) договор социального найма. Граждане, которые приватизировали жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.

Несмотря на введение данной статьи на федеральном и региональном уровнях еще не выработан порядок расприватизации жилых помещений и почти все вопросы решаются в судебном порядке. Поэтому лица, изъявившие желание расприватизировать квартиру, должны обратиться в районный суд по месту нахождения соответствующего органа (например, управления муниципального жилья), с которым ранее был заключен договор передачи в собственность жилого помещения с исковым заявлением о расторжении договора передачи.

Однако, развитие тенденции расприватизации в крупных мегаполисах вынуждают муниципальные власти идти навстречу гражданам.

Способомразрешенияпроблемыдеприватизациижилья является    заключение    между    гражданином-собственником     и   муниципальным образованием договора, по которомупервыйпередаетмуниципальному образованию правособственностинапринадлежащее   гражданинужилоепомещение,аорганместного   самоуправленияобязуется заключить с нимдоговорсоциальногонайманаданноежилое помещение[49].

Такой путьдеприватизацииболееобоснованюридически    по     сравнениюсранееприведенными,однакоизучение   заключаемых    договоровтакжепорождаетопределенныевопросыо   законности    таковых.

Попытка определить правовую природу данных договоровприводит     к следующемувыводу:заключаемыедоговорыне    представляется    возможнымотнестиникодномуизуказанныхв    действующем    законодательстве видов.

Более обоснованным видится подход кдоговорамдеприватизации    как к смешанному договору, не предусмотренному законом (п. 2и3    ). Действительно, на первый взгляд нет препятствийкзаключению договора с обязанностью однойстороныпередатьправо   собственностивобменнапринятиеконтрагентомобязательства   заключить договор на определенных условиях.

Между тем более детальный анализ подобной сделки (обмен жилого    помещения на право заключения договора найма) позволяет обнаружить     новые проблемы. Признавая в силу принципа свободыдоговораправо    участников гражданского оборота на заключениенепредусмотренных    законом договоров,    законодатель,    однако,    под      страхом    недействительноститребуетсоответствия   любого    заключенного    договора обязательным требованиям законодательства ( ). Полагаю, что рассматриваемыйдоговорвчастипринятия     муниципальнымобразованием    обязанности    по    предоставлению    собственникужилогопомещенияподоговорусоциального   найма    противоречит действующему законодательству по следующим причинам.

Договор социального найма в соответствии с     заключаетсяпооснованиям,на    условиях    и    в    порядке,    предусмотренныхжилищнымзаконодательством.Аналогичная   норма    содержится и в . Предоставление гражданину права    на проживание вдомахмуниципальногожилогофондадействующее    жилищноезаконодательствосвязывает    с    наличием    сложного    юридическогосостава-признаниемгражданинануждающимся    в    улучшениижилищныхусловий(),    соблюдением     очередности предоставления жилья(),принятием    компетентным органом решения о предоставлениижилья(    ), выдачей ордера на жилое помещение ()и,    наконец, заключением договора найма ().

Порядок предоставления жильяподоговорусоциальногонайма    является    императивным,    любое    его    нарушение      влечет    недействительностьзаключенногодоговора.Однаков    условиях    деприватизации налицо явноенарушениеустановленногопорядка-    договор найма заключается без соблюдения всех условий,частобез    выдачиордера.Дажееслиордергражданинувыдается,то    в    соответствиисоонможет    быть    признан    недействительным в судебном порядке по причине нарушения порядка и    условий предоставления жилого помещения.

В Москве введен порядок, позволяющий гражданам, необдуманно приватизировавшим свое жилье, расприватизировать его, передав в собственность города и став нанимателем этого жилья по договору социального найма.

Граждане, приватизировавшие жилые помещения в жилищном фонде города Москвы, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в собственность города Москвы. Власти Москвы обязаны принять жилые помещения в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами.

Эти граждане должны обратиться в исполнительные органы государственной власти по месту жительства с соответствующим заявлением, которое должно быть подписано всеми собственниками жилого помещения, приложив правоустанавливающие документы на жилье.

В месячный срок с даты подачи заявления с гражданами заключается договор, в соответствии с которым осуществляется передача в собственность города Москвы приватизированного жилого помещения.

В случае расприватизации жилого помещения собственник становится нанимателем и лишается права на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения (ст.11 Закона о приватизации). При этом данным правом могут воспользоваться:[50]

- лица, проживающие вместе с собственником и изъявившие согласие на приватизацию, но не ставшие сособственниками жилого помещения;

- несовершеннолетние члены семьи собственника при достижении ими совершеннолетия.

Собственник, реализовавший законное право на бесплатную приватизацию, вправе оформить приватизированное жилое помещение на указанных выше лиц. В этом случае он будет выступать как пользователь этого помещения.

[51]

Закон РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации жилья) дополнен ст.9, согласно которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма данных жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством ее субъектов.

Речь идет о двух совершенно самостоятельных договорах (договор о передаче жилья в собственность и договор социального найма), заключение которых для соответствующих органов исполнительной власти, органов местного самоуправления является обязательным (п.1 ст.421 ГК РФ).

Для краткости такую ситуацию можно назвать расприватизацией.

Возникает вопрос: может ли гражданин, воспользовавшийся этим правом, вновь приватизировать жилье? Если учесть, что в ходе расприватизации приватизированное жилье возвращается из частной собственности в публичную, а последующее пользование жилым помещением осуществляется на условиях социального найма, то можно прийти к выводу, что данного гражданина нельзя считать приобретшим жилье в порядке приватизации. Следовательно, в будущем он может участвовать в приватизации жилья на общих основаниях. В отличие от этого правила ст.31 проекта Жилищного кодекса РФ предусматривают сохранение права на приватизацию жилья только в случае признания договора приватизации недействительным[52].

При приватизации жилья распространена ситуация, когда один или некоторые из совместно проживающих членов семьи дают согласие на приватизацию, но отказываются стать собственниками жилья, оставаясь проживать в нем на основании положения, записанного в п.1 ст.292 ГК: "Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством".

Необходимо ли согласие этих лиц на расприватизацию? Думается, что нет. Ведь расприватизация - акт распоряжения своим имуществом, доступный только собственнику, но не лицам, обладающим иными вещными правами на данное имущество.

По-иному решен этот вопрос в ст.31 проекта Жилищного кодекса РФ, которая в подобных случаях требует согласия всех совместно проживающих с собственником совершеннолетних членов его семьи.

Помимо права собственности, на приватизированную квартиру могут быть другие два вида прав: вещные права членов семьи собственника (п.1 ст.292 ГК); обязательственные права нанимателя по договору коммерческого найма (гл.35 ГК).

Какова может быть судьба иных прав на данное жилое помещение при его расприватизации? В первом случае согласно п.2 ст.292 ГК переход права собственности на квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Следовательно, в случае расприватизации у проживающих в квартире граждан будут разные по объему права на данное жилое помещение. У бывшего собственника эти права будут обязательственными, основанными на договоре социального найма, а у совместно проживающих членов его семьи эти права останутся вещными. Во втором случае в силу ст.675 ГК договор коммерческого найма сохраняет свое действие, а публичный собственник становится наймодателем. Такая ситуация не будет противоречить п.1 ст.672 ГК, согласно которому в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, так как жилое помещение по договору коммерческого найма было предоставлено не публичным, а иным - частным собственником.

Последствие расприватизации - заключение договора социального найма. Поэтому ст.9 Закона о приватизации жилья содержит условие единственности постоянного места проживания, поскольку договор социального найма заключается лишь с гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Статья 3 Закона о приватизации жилья дополнена указанием на то, что доля собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в данной квартире пропорциональна доле площади принадлежащего ему в ней жилого помещения, если соглашением всех собственников приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире не установлено иное.

Однако по-прежнему нет ответа на вопрос: как определить долю в праве на места общего пользования каждого участника права общей собственности на приватизированную комнату, если комната в коммунальной квартире приватизирована в общую собственность двух и более лиц? Думается, в данном случае доля в праве общей собственности на места общего пользования, приходящаяся на данную квартиру, должна определяться в размере, пропорциональном размеру долей каждого участника в праве общей долевой собственности на комнату.

Закон от 20 мая 2002 г. дополнил ст.3 Закона о приватизации жилья частью 5, в соответствии с которой собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

На практике возникает другой вопрос: каков правовой режим мест общего пользования в коммунальной квартире, где приватизированы не все комнаты. Если учесть, что в соответствии с п.1 ст.8 Закона "О товариществах собственников жилья" общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев, а под домовладельцем понимается только собственник жилого помещения, можно сделать вывод, что общая долевая собственность на места общего пользования возникает с того момента, когда в коммунальной квартире будут приватизированы все квартиры. До этого момента наниматели и собственники комнат в коммунальной квартире сохраняют равные права по владению и пользованию этим имуществом. Верховный Суд РФ по одному из дел указал на то, что у собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире не возникает в связи с приватизацией никаких дополнительных прав на места общего пользования в этой квартире[53].

Учитывая распространенность такой ситуации, целесообразно закрепить это правило в Законе о приватизации жилья.

Сохраняет свою силу п.4 ст.3 названного Закона, в соответствии с которым собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Между тем в соответствии с п.1 ст.290 ГК в многоквартирном доме общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 24 октября 2000 г. N 13-П признаны не соответствующими Конституции РФ положения п. 13 ст. 39 Закона РФ "Об образовании", ст.1 Федерального закона "О сохранении статуса государственных и муниципальных образовательных учреждений и моратории на их приватизацию", п.7 ст.27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" в части, содержащей запрет на приватизацию расположенных в сельской местности жилых помещений, которые закреплены за государственными и муниципальными образовательными учреждениями, а также высшими учебными заведениями.

Федеральный закон от 1 мая 1999 г. "О внесении изменения и дополнения в статью 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" дополнил перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, находящихся в сельской местности жилищным фондом стационарных учреждений социальной защиты населения.

Данная норма аналогична по содержанию той, что была признана не соответствующей Конституции РФ постановлением Конституционного Суда РФ от 24 октября 2000 г.

Законом от 20 мая 2002 г. ст.4 Закона о приватизации жилья уже приведена в соответствие с постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П, которым признан не соответствующим Конституции РФ запрет приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах. Осталось привести Закон о приватизации жилья в соответствие с постановлением Конституционного Суда РФ от 24 октября 2000 г. и исключить из него норму, запрещающую приватизацию жилых помещений стационарных учреждений социальной защиты населения.

Согласно ст.1 Закона РСФСР от 04.07.91 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

При этом каждый гражданин имеет право на приватизацию (бесплатное приобретение в собственность жилого помещения) только один раз (ст.11 Закона РСФСР № 1541-1).

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи (ст.7 Закона РСФСР № 1541-1).

Для того, чтобы "расприватизировать" квартиру необходимо либо расторгнуть договор передачи, либо признать такой договор недействительным. Расторжение договора передачи жилого помещения, как любого гражданско-правового договора, всегда возможно по соглашению сторон, а если такое соглашение не достигнуто -в судебном порядке (ст.450 ГК РФ).

Последствием расторжения договора является прекращение обязательств сторон с момента заключения соответствующего соглашения в письменной форме (п.1 ст.452 ГК РФ), а при расторжении в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда (ст.453 ГК РФ).

Расторжение договора, применительно к договору бесплатной передачи жилого помещения в собственность означает, что гражданин фактически и юридически воспользовался правом на однократную приватизацию, а затем по каким-либо причинам сложил с себя полномочия собственника, расторгнув договор передачи.

В случае "расприватизации" жилья путем признания в судебном порядке договора передачи недействительным по основаниям, предусмотренным действующим законодательством (ст.168 - 179 ГК РФ), применяется общее правило о последствиях недействительности сделки (ст.167 ГК РФ). Согласно этому правилу, признанная недействительной сделка, считается недействительной с момента ее совершения и не влечет за собой юридических последствий. При этом не имеет значения причина недействительности (например, сделка не соответствует закону, совершена недееспособным лицом и т.п.). Наступление указанных последствий означает, что приватизация была произведена де-факто, но де-юре ее не было, как не было и осуществления гражданином права на бесплатное получения жилого помещения в собственность.

Как видим, правовые последствия "расприватизации" весьма различны: после признания договора передачи недействительным гражданин может еще раз воспользоваться правом на приватизацию, но он не приобретает повторно этого права при расторжении договора.

Таким образом, наличие возможности приватизировать новую квартиру напрямую зависит от того, каким способом была произведена "расприватизация", принадлежавшей ранее, однокомнатной квартиры.

[1] См.например: Сергеев П.Н. Расприватизация: необходимость ли это? // Человек и право, 2002, №7 или Семенова А. Практика расприватизации в Москве // Ключ, №11, 2001

[2] См.: Соловьев А.А.. Расприватизация жилья. Юридические последствия. -М.: Издательство “Приор”, 2001

[3] Черненко Г.И. Настольная книга юриста. - М.: ИНФРА-М, 2002. С.39.

[4] Черненко Г.И. Настольная книга юриста. - М.: ИНФРА-М, 2002. – С.42.

[5] Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая, Часть вторая / под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина – М.:Юрайт-Издат; Право и закон, 2002 – С.356

[6] Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. М., 1998. – С.112

[7] Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право, N 3-4, 2000 – С.27-29

[8] Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция, 1998, N 1 – С.12-15

[9] Далее по тексту ЖК РФ

[10] Чем удобен договор социального найма? // Народная солидарность, 2001, №19 – С.18

[11] Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства» //БВС СССР, 1987 г., N 3, с. 8.

[12] Романец Ю.В. Договоры, направленные на передачу имущества во временное пользование //Законодательство, 1999,№12 – С.18-22

[13] Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право, N 3-4, 2000 – С.18-22

[14] Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая, Часть вторая / под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина – М.:Юрайт-Издат; Право и закон, 2002 – С.311

[15] Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция, 1998, N 1 – С.21

[16] О жилье. Сборник нормативных документов - М.: ЮРАЙТ, 1998 – С.72

[17] Рогова Е. С. Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // "Законодательство", 1999, №3 – С.20

[18] Рогова Е. С. Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // "Законодательство", 1999, №3 – С.20

[19] Рогова Е. С. Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // "Законодательство", 1999, №3 – С.35

[20] Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. - М.: «Юридическая литература», 1990 – С.101

[21] Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция, 1998, N 1 – С.30

[22] Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья?// Российская юстиция, N 3, 2000 – С.19

[23] Макаров О., Дерюга Н. Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства // Российская юстиция, 1998, N 9 – С.22

[24] Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. – С.71

[25] Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. – С.105

[26] Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. - М.: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997. – С. 89

[27] Фомина М., Белова Т. Правительство разрабатывает проект нового Жилищного кодекса РФ // АКДИ "Экономика и Жизнь", №5, 2003 – С.29

[28] Фомина М., Белова Т. Правительство разрабатывает проект нового Жилищного кодекса РФ // АКДИ "Экономика и Жизнь", №5, 2003 – С.30

[29] Александров А. О проекте нового ЖК // Ключ, №7, 2003 – С.9

[30] Стратегия жилищной политики и развития жилищно-коммунального хозяйства // Документы экономической политики РФ на 2002-2004 годы – М.: Совет по предпринимательству при Правительстве Российской Федерации, 2001 – С.60

[31] Цитата по: Титов А.А. Постатейный комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации /Отв. ред. начальник Правового управления Аппарата Государственной Думы, доктор юридических наук, профессор В.Б.Исаков. - М.: Юрайт, 2000 – С.44

[32] Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996 – С.91

[33] Разд. 8 Программы Правительства РФ "Структурная перестройка и экономический рост в 1997-2000 годах" // Ключ, №18, 1999

[34] Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996 – С.108

[35] Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996 – С.104

[36] Ганчало Г.М., Крашенниников П.В. Законодательство о приватизации жилищного фонда. - М.:  Издательство БЕК, 1995 – С.17

[37] Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М., 1999 – С.98

[38] Ганчало Г.М., Крашенниников П.В. Законодательство о приватизации жилищного фонда. - М.:  Издательство БЕК, 1995 – С.25

[39] Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая, Часть вторая / под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина – М.:Юрайт-Издат; Право и закон, 2002 – С.401

[40] Соловьев А.А.. Расприватизация жилья. Юридические последствия. -М.: Издательство “Приор”, 2001 – С.41

[41] Соловьев А.А.. Расприватизация жилья. Юридические последствия. -М.: Издательство “Приор”, 2001 – С.44

[42] Железняк А. Рокировки неизбежны // ЭЖ-ЮРИСТ, N 27, июль 2002 – С.7

[43] Железняк А. Рокировки неизбежны // ЭЖ-ЮРИСТ, N 27, июль 2002 - С.9

[44] Соловьев А.А.. Расприватизация жилья. Юридические последствия. -М.: Издательство “Приор”, 2001 – С.49

[45] Соловьев А.А.. Расприватизация жилья. Юридические последствия. -М.: Издательство “Приор”, 2001 – С.51

[46] Соловьев А.А.. Расприватизация жилья. Юридические последствия. -М.: Издательство “Приор”, 2001 – С.55

[47] Семенова А. Практика расприватизации в Москве // Ключ, №11, 2001 – С.5

[48] Семенова А. Практика расприватизации в Москве // Ключ, №11, 2001 – С.6

[49] Железняк А. Рокировки неизбежны // ЭЖ-ЮРИСТ, N 27, июль 2002 – С.9

[50] Сергеев П.Н. Расприватизация: необходимость ли это? // Человек и право, 2002, №7 – С.14

[51] Сергеев П.Н. Расприватизация: необходимость ли это? // Человек и право, 2002, №7 – С.15

[52] Сергеев П.Н. Расприватизация: необходимость ли это? // Человек и право, 2002, №7 - С.17

[53] Судебная практика по гражданским делам. М., 1999. С. 158-159