Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

	Загрузить архив:
	Файл: ref-25286.zip (152kb [zip], Скачиваний: 38) скачать

Московский Государственный Университет Экономики, статистики и информатики. Курсовая работа по дисциплине: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» на тему: «Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости» Выполнил: Баранов В.В Проверил: Осоргин А.Н Москва,2006г.

Содержание

Введение..........................................................................................................................3

Глава 1. Теоретические аспекты оценки объектов недвижимости.

     1.1 Основные понятия оценки объектов недвижимости......................................4

      1.2 Классификация объектов недвижимости.........................................................5

     Глава 2. Практика оценки жилищной недвижимости в г. Москве

         2.1 Общие сведения...................................................................................................6

         2.2 Сведения об оценщике........................................................................................6

         2.3 Допущения и ограничивающие условия...........................................................7

         2.4 Термины и определения......................................................................................8

         2.5 Последовательность определения стоимости объекта оценки........................8

         2.6 Характеристика местоположения объекта оценки..........................................9

         2.7 Общая характеристика здания...........................................................................10

         2.8 Характеристика объекта оценки........................................................................11

         2.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы.......................................11

         2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по ЮАО.....................12

         2.11 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

                  оцениваемого объекта.......................................................................................13

         2.12 Методы оценки стоимости недвижимости.....................................................14

2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке..........16

2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью   

        сравнительного подхода...................................................................................17

2.15 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного

        подхода...............................................................................................................22

      Заключение.....................................................................................................................28

                 

      Список использованной литературы............................................................................29

Введение.

Цель: Произвести оценку недвижимости методом лучшего и наиболее эффективного использования и с помощью доходного  подхода

Задачи:

1.Оценить стоимость земли методом лучшего и наиболее эффективного использования.

2.Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

3.Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка- это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Глава 1. Теоретические аспекты оценки объектов недвижимости.

1.1 Основные понятия оценки объектов недвижимости

       Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве,ко второму – в профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые непрофессионалами.

       Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.

       Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

       Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

       Активность определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок б совершенных в нем за определенный период времени ( год, месяц).

       Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

       Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

       Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке.

       Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

       Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества.

       Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.

       Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

       Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

       База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

       Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

       Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

       Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

       Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.

       Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества , используемая для определения налогооблагаемой базы.

       Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

       Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

1.2 Классификация объектов недвижимости

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь , для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

·квартиры и комнаты

·помещения и здания под офисы и магазины

·пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)

·свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей(в ближайшей перспективе)

·складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.

1.Происхождение

Естественные (природные) объекты.

Искусственные объекты(постройки).

2.Назначение

1.1.1.Свободные земельные частки (под застройку или другие цели)

1.1.2.Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

1.2.ПОСТРОЙКИ

1.2.1 Для жилья.

1.2.2 Для офиса.

1.2.3 Для торговли и сферы платных услуг.

1.2.4 Для промышленности.

1.2.5 Прочие.

3. Масштаб

1.1.1.1Земельные массивы.

1.1.1.2Отдельные земельные участки.

1.2.1.1Комплексы зданий и сооружений.

1.2.1.2Жилой дом многоквартирный.

1.2.1.3Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

1.2.1.4Секция (подъезд).

1.2.1.5Этаж в секции.

1.2.1.6Квартира.

1.2.1.7Комната.

1.2.1.8Летняя дача.

1.2.2.1Комплекс административных зданий.

1.2.2.2Здание.

1.2.2.3Помещение или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию

1). Готовые объекты.

2). Требующие реконструкции или капитального ремонта.

3). Требующие завершения строительства.

Глава 2. Практика оценки жилищной недвижимости в г. Москве

                                            2.1 Общие сведения

Объект оценки	Жилое помещение (квартира)
Адрес	г. Москва, Сумской проезд, д. 12, корп. 3, кв. 970
Заказчик отчёта	Осоргин А.Н.
Собственник объекта	Осоргин А.Н.
Оцениваемые права	Полное право собственности
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Используемые стандарты оценки	Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.

2.2 Сведения об оценщике

Организация	ООО «ОЦЕНКА»
Адрес местонахождения	г.Москва, ул. Скаковая, д. 19, тел.:245-50-94
Основание для проведения оценки	Договор №59 от 29 апреля 2006 года
Сведения о лицензии	Лицензия № 459781 Минимущества РФ от 4.02.2003г. (срок действия с 4.02.2003 г. по 4.02.2018 г)

2.3 Допущения и ограничивающие условия

1.    Специалисты, выполнившие оценку объекта оценки (далее – «Оценщик») и подготовившие данный отчёт (далее – «Отчёт»), являются полномочными представителями ООО «ОЦЕНКА», имеют необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки недвижимости.

2.    В процессе подготовки Отчета Оценщик исходил из достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки, предоставленной в его распоряжение Заказчиком, поскольку в обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.

3.    Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

4.    При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

5.    Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

6.    Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

7.    Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

2.4 Термины и определения

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Подходы к оценке:

Øзатратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Øсравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Øдоходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

2.5 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;

2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;

3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;

4. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;

5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

6. Составление и написание Отчета об оценке.

2.6 Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Округ, микрорайон	ЮАО, Муниципальный округ «Северное Чертаново»
Местоположение в микрорайоне	Фасад здания выходит на проезжую часть ул. Чертановская Здание располагается параллельно ул. Чертановская
Преобладающая застройка микрорайона	Жилая панельная
Транспортная доступность	5 мин. общественным транспортом от ст. м. «Чертановская»
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	Магазины, банки, школа, д/сад, предприятия службы быта, аптека, поликлиника, спорткомплекс, зона отдыха и т.п.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Отличная. Район с развитой инфраструктурой
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Не обнаружены
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона	ул. Чертановская, Варшавское шоссе, Балаклавский пр-кт, трамвайные и автобусные маршруты, станция метрополитена
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Удовлетворительная
Дополнительная существенная информация	Местоположение объекта на карте г. Москвы приведено в приложениях к Отчёту

2.7 Общая характеристика здания

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Многоквартирный многоподъездный панельный дом, серия П-44Т
Год постройки	2000г.
Материал наружных стен	Железобетонная панель
Материал перекрытий	Железобетон
Состояние здания (субъективная оценка)	Хорошее
Техническое обеспечение здания	Лифт, мусоропровод, горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж	Отсутствует
Количество этажей в здании	17
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается

2.8 Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	9
Площадь, кв. м: общая / жилая	76 / 44,7
Кол-во комнат, их площадь, кв. м	3 изолированные комнаты / 18,9/14,0/11,1
Площадь кухни, кв. м	13,2
Санузел	раздельный
Высота потолков, м	2,65
Вспомогательные и подсобные помещения	Отсутствуют
Лоджия (балкон)	Лоджия (не застеклена)
Вид из окон	На ул. Чертановская, микрорайон «Северное Чертаново»
Слаботочное обеспечение	Телефон, ТВ-антенна
Дополнительные системы безопасности	Металлическая дверь и домофон в подъезде, металлическая дверь на входе в квартиру
Состояние отделки (субъективная оценка)	Евроремонт, состояние хорошее, проведения значительных ремонтных работ не требуется
Видимые дефекты внутренней отделки	Отсутствуют
Данные о перепланировке	Не производилась. Стандартная типовая планировка
Дополнительная существенная информация	Плита на кухне – электрическая. Окна – пластиковые стеклопакеты

2.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы[1]

Из представленного графика видно, что в течение прошлого 2005 года наблюдалось плавное повышение цены предложения, в текущем году оно продолжается.

2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по ЮАО[2].

Перечень районов, входящих в ЮАО и средняя цена предложения 1 кв.метра за прошедший месяц.

Район	Средняя цена предлож. 1 кв.м.	Процент от округа
Бирюлево Восточное	3711	9,6
Бирюлево Западное	3629	5,6
Братеево	3819	8,1
Даниловский	4898	10,5
Донской	5059	3,5
Зябликово	3969	6,9
Москворечье-Сабурово	4221	2,5
Нагатино-Садовники	4639	2
Нагатинский затон	4584	8,5
Нагорный	4811	5,1
Орехово-Борисово Северное	4098	5,2
Орехово-Борисово Южное	3936	5,9
Царицыно	4078	7,8
Северное Чертаново	4753	3,8
Центральное Чертаново	4141	9,5
Центральное Чертаново	3964	5,6

На основании представленных данных видно, что наиболее высокая цена предложения в Даниловском и Донском районе. Оцениваемый объект находится в районе Северное Чертаново. Там средняя цена предложения чуть ниже.

Средняя цена предложения 1 кв.м в долларах США

Согласно представленным данным можно сделать вывод, что по ЮАО цены предложения несколько ниже, чем в целом по городу, но имеют тенденцию к возрастанию.

2.11 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта[3].

Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность- рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

2. Законодательная разрешенность- рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

3. Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

4. Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, расположенная не на первом этаже, то ее использование в качестве офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

2.12 Методы оценки стоимости недвижимости.

Существуют три метода оценки стоимости недвижимости:

1. Затратный метод

2. Метод прямого сравнительного анализа продаж

3. Метод капитализации дохода

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Основные этапы процедуры при данном методе:

1. Расчет стоимости приобретения свободной иимеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

2. расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов – получение полной восстановительной стоимости объекта.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа объекта, оборудования и механизмов.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.

5. Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости здания стоимости земельного участка.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и ведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость на основе анализа текущих цен и тарифов на рынке для аналогичных объектов. Оценка осуществляется на определенный прогнозный период.

2. Оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валовой выручки (без НДС), а итоговый показатель является действительной валовой выручкой.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию иили типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительной выручки, а итоговый показатель является балансовой стоимостью предприятия.

4. Балансовая прибыль уменьшается на величину налогов и процентных выплат; в результате получается чистая прибыль.

5. Чистая прибыль увеличивается на амортизационные отчисления.

6. Полученная чистая прибыль с учетом амортизации затем пересчитывается в текущую стоимость объектов различными способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.

8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчислениями и текущей остаточной стоимости объекта недвижимости.

Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я (далее Оценщик) пришел к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажасравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.

Таблица расчёта стоимости объекта оценки

Показатель	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Сумской пр., д. 8, корп1. м. «Чертановская»	Чертановская ул., д. 5. м. «Чертановская»	Чертановская ул., д. 3. м. «Чертановская»
Цена/об. пл./дол. США	-	409600	416500	408400
Источник информации		Агенство недвижимости «У красных ворот»	Агенство недвижимости «У красных ворот»	Агенство недвижимости «У красных ворот»
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		409600		416500		408400
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		409600		416500		408400
Условия продажи	Свободная продажа	Свободная продажа	0	Альтернативная продажа	+4%	Свободная продажа	0
Скорректированная цена		409600		433160		408400
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена		409600		433160		408400
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель2006	Апрель2006	0	Апрель2006	0	Апрель2006	0
Год постройки дома	2000 г.	1990-е г.	+6%	2000 г.	0	1990-е г.	+6%
Этаж	9	12	0	2	0	17	+5%
Всего этажей	17	17	0	17	0	17	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	64	+5%	78,8	-1%	69,2	+1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	10,0	+2%	13,2	0	12,1	+1%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	Отсутствует	+1%	В наличии	0
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Евроремонт	0	Требуется косметический ремонт	+15%	Требуется косметический ремонт	+15%
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Отопление	Центральное	Центральное	0	Центральное	0	Центральное	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Совмещенный	+2%
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	05 мин. пешком	-1%
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние подъезда	Хорошее	Хорошее	0	Хорошее	0	Хорошее	0
Стоимость-индикатор дол. США		460350	493100	527800
Весовые доли		0,16	0,09	0,04

Показатель	Объект оценки	Аналог №4	Аналог №5	Аналог №6
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Сумская ул., д. 8, корп3. м. «Южная»	Днепропетровскаяул., д. 23, корп1. м. «Пражская»	Академика Янгеля ул., д.25. м. «Пражская»
Цена/об. пл./дол. США	-	412400	415000	430000
Источник информации		Агенство недвижимости «У красных ворот»	Агенство недвижимости «У красных ворот»	Агенство недвижимости «У красных ворот»
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		412400		415000		430000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		412400		415000		430000
Условия продажи	Свободная продажа	Свободная продажа	0	Свободная продажа	0	Свободная продажа	0
Скорректированная цена		412400		415000		430000
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена		412400		415000		430000
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель2006	Апрель2006	0	Апрель2006	0	Апрель2006	0
Год постройки дома	2000 г.	1990-е г.	+6%	2000 г.	0	2002г.	0
Этаж	9	12	0	2	0	11	0
Всего этажей	17	17	0	17	0	17	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	68	+5%	55,7	+7%	80,4	-1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	8,6	+3%	8,0	+3%	15,0	-1%
Вид из окон квартиры	На улицу	На улицу	0	На улицу	0	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	Отсутствует	+1%	Отсутствует	+1%	Две лоджии	-1%
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Хорошее	+10%	Хорошее	+10%	Евроремонт	0
Телефон	В наличии	Спареный	+2%	В наличии	0	Отсутствует	+3%
Отопление	Центральное	Центральное	0	Центральное	0	Центральное	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Совмещенный	+2%	Раздельный	0
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	10 мин. транспортом	-1%
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	0	Отсутствует	-1%	В наличии	0
Состояние подъезда	Хорошее	Отличное	-1%	Хорошее	0	Хорошее	0
Стоимость-индикатор дол. США		530400	508000	421200
Весовые доли		0,07	0,08	0,23

Показатель	Объект оценки	Аналог №7	Аналог №8	Аналог №9
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Варшавское ш., д. 90, корп1. м. «Чертановская», «Варшавская»	Нахимовский просп., д. 21. м. «Нахимовский проспект»	Херсонская ул., д. 18. м. «Калужская», «Каховская»
Цена/об. пл./дол. США	-	404100	429500	401000
Источник информации		Агенство недвижимости «У красных ворот»	Агенство недвижимости «У красных ворот»	Агенство недвижимости «У красных ворот»
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		404100		429500		401000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		404100		429500		401000
Условия продажи	Свободная продажа	Альтернативная продажа	+4%	Свободная продажа	0	Альтернативная продажа	+4%
Скорректированная цена		420250		429500		417040
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена		420250		429500		417040
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель2005	Апрель2005	0	Апрель2005	0	Апрель2005	0
Дата предложения	Апрель2006	Апрель2006	0	Апрель2006	0	Апрель2006	0
Этаж	9	1	+5%	2	0	10	0
Всего этажей	17	17	0	17	0	17	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	70,1	+1%	76	0	61,6	+5%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	9,3	+2%	13,2	0	8,0	+3%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Евроремонт	0	Требуется косметический ремонт	+15%	Хорошее	+10%
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	Отсутствует	+3%
Отопление	Центральное	Центральное	0	Центральное	0	Центральное	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Раздельный	0
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	15 мин. транспортом	+2%
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние подъезда	Хорошее	Хорошее	0	Хорошее	0	Хорошее	0
Стоимость-индикатор дол. США		477050	484100	519900
Весовые доли		0,12	0,14	0,07
ИТОГО: дол. США	438811

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость объекта оценки. Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила:438811долл. США.

Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, Оценщик счёл необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 0 до 5 процентов от цены предложения.

Учитывая все изложенные факты, а также ситуацию на рынке недвижимости московского региона, Оценщик ввёл дополнительную корректировку к полученной величине стоимости объекта оценки, уменьшающую её на два процента.

Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная сравнительным подходом, составит438811долл. США.

2.15 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода.

При использовании данного подхода стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.

В рамках доходного подхода существуют два метода определения стоимости:

ü метод капитализации дохода

ü метод дисконтирования денежных потоков

В данном Отчете применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле:

С_рын=ЧОД(год)R, где

ЧОД – чистый операционный доход от сдачи внаем, рассчитанный на год

R – ставка капитализации

1. Для расчета ЧОД применяются следующие формулы:

ЧОД=ПВД – потери – ОР, где

ПВД – потенциальный валовый доход, доход при 100% использовании

Потери – потери от недоиспользования

ОР – операционные расходы

Ø Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. ПВД(год) определяется путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году.

Ø Определение потерь при сборе платежей

Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако, в расчеты заложено 5% потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы.

Ø Определение величины операционных расходов

Операционные расходы подразделяются на:

- Условнопостоянные;

- Условнопеременные;

- Расходы на замещение.

К условнопостоянным относят налог на имущество, страховые взносы и т. п. К условнопеременным относят расходы на безопасность и коммунальные платежи.

В данном отчете использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество, и расходы на безопасность. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.

Поэтому в расчетах принято ОР = 5%.

Таблица расчёта рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

Показатель	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Варшавское ш., д.11. м. «Чертановская»	Чонгарский бл., д. 40. корп1 м. «Варшавская»	Ялтинская ул., д. 26. м. «Варшавская»
Цена/мес./дол. США	-	2200	2000	1850
Источник информации		www.snimi.ru	www.snimi.ru	www.snimi.ru
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		2200		2000		1850
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		1200		1000		850
Условия аренды	На длительный срок	На длительный срок	0	На длительный срок	0	На длительный срок
Скорректированная цена		2200		2000		1850
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена		2200		2000		1850
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель2006	Апрель2006	0	Апрель2006	0	Апрель2006	0
Этаж	9	12	0	2	0	6	0
Всего этажей	17	17	0	17	0	9	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	64	+5%	76,8	0	79,2	-1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	10,0	+2%	13,2	0	12,1	+1%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	Отсутствует	+1%	В наличии	0
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Евроремонт	0	Хорошая	+10%	Евроремонт	0
Наличие мебели	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	Отсутствует	+20%
Наличие бытовой техники	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	Отсутствует	+20%
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Совмещенный	+2%
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. пешком	-1%	05 мин. пешком	-1%	07 мин. пешком	-1%
ПВД, дол. СШАмес		2310	2170	2660
ПВД, дол. СШАгод		27700	26040	31900
Весовые доли		0,12	0,1	0,06

Показатель	Объект оценки	Аналог №4	Аналог №5	Аналог №6
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Кировоградская ул., д. 8, корп1. м. «Пражская»	Красного Маяка ул., д. 5. м. «Пражская»	Севанская ул., д. 3. м. «Царицыно»
Цена/мес./дол. США	-	1800	2150	2000
Источник информации		www.snimi.ru	www.snimi.ru	www.snimi.ru
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		1800		2150		2000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		1800		2150		2000
Условия аренды	На длительный срок	На длительный срок	0	На длительный срок	0	На длительный срок	0
Скорректированная цена		1800		2150		2000
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена		1800		2150		2000
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель2006	Апрель2006	0	Апрель2006	0	Апрель2006	0
Этаж	9	2	0	8	0	6	0
Всего этажей	17	14	0	9	0	12	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	68,0	+1%	72,1	+1%	69,2	+1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	10,0	+2%	10	+2%	12,1	+1%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	Отсутствует	+1%	В наличии	0
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Хорошая	+10%	Евроремонт	0	Евроремонт	0
Наличие мебели	В наличии	Отсутствует	+20%	В наличии	0	В наличии	0
Наличие бытовой техники	В наличии	Отсутствует	+20%	В наличии	0	Отсутствует	+20%
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Совмещенный	+2%
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	10 мин. пешком	-1%
ПВД, дол. СШАмес		2900	2190	2450
ПВД, дол. СШАгод		34800	26280	29400
Весовые доли		0,04	0,17	0,08

Показатель	Объект оценки	Аналог №7	Аналог №8	Аналог №9
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Луганская ул., д. 17 м. «Царицыно»	Новинки ул., д.7. корп.2 м. «Коломенская»	Нагатинский пр., д. 3. м. «Нагатинская»
Цена/мес./дол. США	-	2050	2100	2050
Источник информации		www.snimi.ru	www.snimi.ru	www.snimi.ru
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		2050		2100		2050
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		2050		2100		2050
Условия аренды	На длительный срок	На длительный срок	0	На длительный срок	0	На длительный срок
Скорректированная цена		2050		2100		2050
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена		2050		2100		2050
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель2006	Апрель2006	0	Апрель2006	0	Апрель2006	0
Этаж	9	6	0	2	0	3	0
Всего этажей	17	9	0	12	0	9	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	64	+5%	78,8	-1%	69,2	+1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	10,0	+2%	13,2	0	12,1	+1%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	На улицу	0
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Евроремонт	0	Евроремонт	0	Хорошая	+10%
Наличие мебели	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Наличие бытовой техники	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Раздельный	0
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	07 мин. транспортом	0	07 мин. пешком	-1%	05 мин. пешком	-1%
ПВД, дол. СШАмес		2170	2040	2270
ПВД, дол. СШАгод		26040	24500	27240
Весовые доли		0,13	0,2	0,1
ИТОГО: дол. СШАгод	51600

Таблица расчета чистого операционного дохода

№ п/п	Показатель	Значение
1	Ставка арендной платы, $/мес	2150
2	Ставка арендной платы, $/год	51600
3	Потери от недоиспользования, %	5
4	Годовой доход с учетом недоиспользования, $	49020
5	Операционные расходы, %	5
6	Чистый операционный доход, $/год	46569

2. Для расчета ставки капитализации воспользуемся следующими формулами:

R=ставка доходности капитала + норма возврата

Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка

Норма возврата = 100%n, где n – количество оставшихся лет службы объекта

Безрисковая ставка – ставка по облигациям внутреннего займа банков высшей категории. В Отчете принята равной 6%.

Рисковая ставка:

- Премия за вложения в недвижимость;

- Премия за низкую ликвидность;

- Премия за инвестиционный менеджмент.

Премия за вложения в недвижимость принимается равной 2% согласно сложившейся рыночной ситуации. Премия за низкую ликвидность принята равной 1% в связи с тем, что оцениваемым объектом является квартира, а это самый ликвидный товар на рынке недвижимости. Премия за инвестиционный менеджмент (также согласно рыночной ситуации) принята равной 1%.

Таким образом, ставка доходности капитала равна:

Ставка доходности капитала = 6% + 2% + 1% + 1% = 10%

Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся лет службы объекта. Срок физической жизни панельных домов равен 100 лет. Так как жилой дом был построен в 2000 году, то на данный момент срок оставшихся лет физической жизни равен 96 годам. Для жилых зданий срок физической жизни практически совпадает со сроком экономической жизни. Для расчетов можно принять, что срок физической жизни больше срока экономической жизни на 5%. Таким образом, срок оставшейся экономической жизни – 91 год. Отсюда:

Норма возврата = 100%91 = 1,09 %

Тогда можем найти ставку капитализации:

R= 10% +1,09% = 11,09%≈11,1%

Рассчитываем стоимость оцениваемого объекта:

С_рын=ЧОД(год)R = 46569$