Показатель

Значение

Простой срок окупаемости проекта, мес.

39,9

Дисконтированный срок окупаемости проекта, мес.

41,2

Внутренняя норма доходности проекта[2], %

23

Чистый денежный поток[3], тыс.долл.

5827,8

Чистый дисконтированный доход[4], тыс. долл.

2157,2

Индекс доходности[5]

1,22

6. Описание продукции

Описание проекта и потребительских характеристик жилого комплекса

Проект представляет собой 5-подъездный многосекционный жилой комплекс премиум-класса, включающий в себя 96 квартир средней площадью 130 кв. м. В составе жилого комплекса будут находиться также конторские помещения и оздоровительный блок суммарной площадью 2769 кв. м. Объект будет включать в себя медицинский центр, бассейн, торговые площади, детскую площадку и трехуровневый паркинг.

По своим потребительским характеристикам жилой комплекс относится к премиум-классу и значительно превосходит имеющиеся аналоги в Нижнем Новгороде.

Основаниями для отнесения жилого комплекса к премиум-классу являются:

1) Индивидуальный архитектурный проект, отличающийся привлекательным экстерьером, учетом особенностей прилегающей территории, отличными инженерно-техническими решениями. В частности, проект предусматривает:

·большие площади квартир от 60 до 150 кв. м., а также пентхаусы площадью от 200 кв. м. и выше,

·свободную планировку квартир,

·возможность удобного объединения прилегающих квартир на одном этаже (при покупке двух и более квартир),

·высоту потолков 3300 см,

·большие холлы в подъездах (от 40 кв. м.), позволяющие организовать услуги портье и консьержа,

·бесшумные импортные лифты высокого класса с панорамным остеклением, позволяющие спускаться в паркинг-зону из зоны жилых помещений,

·и много другое.

2) Продуманная инфраструктура и технические решения:

·Огороженная территория жилого комплекса, пункты охраны, КПП на въезде во двор и паркинг,

·Бронированные двери,

·Система видеонаблюдения по всему периметру дома,

·3-х уровневая автостоянка на 270 парковочных мест,

·Центральное кондиционирование помещений,

·Собственная газовая котельная, не зависящая от городских теплосетей и позволяющая бесперебойно снабжать жилой комплекс теплом и горячей водой,

·Собственная система водоснабжения, позволяющая дополнительно очистить воду из централизованного источника и довести ее качество до стандартов питьевой,

·Наличие 2-х и более стояков на одну квартиру, что позволяет использовать нестандартные архитектурные и дизайнерские решения в рамках отдельной квартиры, в частности, менять расположение ванных комнат,

·Широкий шаг несущих конструкций (7x7 м.), что позволяет свободно проектировать планировку каждой отдельной квартиры под потребности конкретного покупателя,

·Оптоволоконные линии интернет,

·Спутниковое телевидение,

·Подключение к телефонной сети,

·Охранно-пожарная сигнализация,

·Вытяжная вентиляция помещений.

3) Безупречное качество исполнения:

·Отделка входных групп и общих холлов высококачественными отделочными материалами, в т.ч. натуральным камнем,

·Бронированные входные двери высокого класса,

·Внешняя отделка жилого комплекса с применением элитных отделочных материалов, натурального гранита и дерева, индивидуальных декоративных элементов.

4) Наличие дополнительных элементов в составе жилого комплекса:

·Собственный бассейн длиной 25 м. и фитнес-центр с тренажерами и кардиозоной, солярием и сауной. Важной особенностью является то, что данный спортивно-оздоровительный комплекс предназначен только для жильцов будущего дома и исключает попадание случайных гостей извне.

·Большая парковка, в составе которой на 3-х уровнях расположатся 270 парковочных мест. Таким образом, на каждую квартиру будет приходиться примерно по 3 парковочных места, что пока не имеет аналогов в Нижнем Новгороде. Также важно подчеркнуть, что данные парковки не предназначены для продажи сторонним лицам.

·Наличие в составе парковки собственной мойки автомобилей.

·Детская площадка и рекреационная зона во внутреннем дворе, куда закрыт доступ для посторонних посетителей.

5) Благоприятное окружениеи расположение.

Жилой комплекс строится на улице Грузинской, в историческом центре Нижнего Новгорода, что означает близость к любимым зонам отдыха нижегородцев, а также к множеству объектов сложившейся инфраструктуры. В двух минутах ходьбы находится главная пешеходная улица города – Большая Покровская, на которой расположено большое количество кафе и ресторанов, театры и кинотеатры, магазины одежды и аксессуаров от среднего до элитного ценового сегмента, художественные галереи и многое другое.

Также в непосредственной шаговой доступности (15-20 мин. ходьбы)находятся:

·Нижегородский Кремль и Волжская набережная,

·большое количество школ и детских садов: от общедоступных до частных элитных учебных заведений,

·значительное число высших учебных заведений: Нижегородский Госуниверситет, Архитектурно-строительный университет, Педагогический университет, Медицинская академия и др.,

·множество объектов здравоохранения: от детской поликлиники и областной стоматологической поликлиники до частных клиник различной направленности,

·банки, ж/д и авиакассы, салоны сотовой связи и проч.

Уникальной особенностью жилого комплекса является то, что несмотря на свою приближенность к центру, он находится в стороне от шумных людских и автомобильных потоков. Особенностью улицы Грузинской на данном отрезке является практически полное отсутствие проезжающего мимо автотранспорта и малое количество прохожих. За счет этого достигается уединенная и спокойная атмосфера. В то же время от этого участка улицы легко проехать и пройти к основным транспортным артериям центра Нижнего Новгорода, откуда можно быстро попасть в любой район города.

Также жилой комплекс выгодно отличается благоприятной экологической обстановкой в районе своего расположения. За счет удаленности от автодорог и значительного озеленения в этом районе сохраняется чистый воздух, свободный от выхлопов и городской пыли. Поблизости полностью отсутствуют какие-либо промышленные предприятия, фабрики, угольные котельные и другие загрязнители воздуха.

Наконец, расположение жилого комплекса в самом центре города обуславливает отличные виды для жильцов последних этажей: на Нижегородский Кремль, улицу Большую Покровскую и всю историческую часть города.

Уникальные особенности проекта

Жилой комплекс имеет ряд уникальных особенностей, которые покане имеют аналогов в Нижнем Новгороде и едва ли будут иметь их в ближайшие несколько лет. В частности, стоит выделить:

·Парковки. Большая парковочная зона расположена на 3-х подземных уровнях и позволит одновременно размещать до 270 автомобилей. Таким образом, на одну квартиру приходится до 3-х машиномест. Увеличить скорость движения автомобилей позволит удобная система въездов и выездов. В каждой секции дома предусмотрен лифт, ведущий из зоны парковки непосредственно в жилую часть. Как и все помещения, паркинг будет контролироваться охраной. Данная совокупность характеристик пока не имеет аналогов среди жилых комплексов Нижнего Новгорода.

·Бассейн. Жилой комплекс будет оборудован большим плавательным бассейном длиной 25 м. Также в составе дома будет находиться спортивный зал с силовыми и кардиотренажерами. Удачным дополнением к этому набору удобств станет сауна и солярий. Таким образом, в составе жилого комплекса будет присутствовать полноценный спортивно-оздоровительный клуб, способный заменить любой другой фитнес-центр. Важно подчеркнуть, что данный клуб предназначен только для жильцов дома и их гостей, что позволит сохранить атмосферу клубности и элитарности.

·Набор инфраструктуры премиум-класса. В составе жилого комплекса будет присутствовать полный набор инженерно-технических и инфраструктурных решений самого высокого класса. Дом планируется оборудовать собственной системой отопления, горячего и холодного водоснабжения, системами водоочистки, пожаротушения, вентиляции и кондиционирования. Цель такого оснащения – предоставить жильцам максимальную независимость от городских коммунальных систем и сделать быт как можно более комфортным.

·Внутренний двор-атриум. Благоустройство двора элитного дома также соответствует уровню. Прилегающая территория будет огорожена и станет охраняется круглые сутки. Именно поэтому внутренний двор жилого комплекса будет находиться под постоянной защитой новейших систем контроля доступа и 24-часовым взглядом охранных видеокамер.

Все это, а также многое другое позволяет однозначно классифицировать жилой комплекс, относя его к премиум-классу. Жилой комплекс соответствует данному классу по всем общепринятым критериям:

1.Месторасположение. Элитный дом должен находиться либо в историческом центре города, либо в экологически чистом районе. Важным так же является престижность квартала, вид из окон, концентрация людей (тихое место).

2.Наличие инфраструктуры дома.

3.Индивидуальность архитектурного решения здания, а так же отделка вестибюлей и лестнично-лифтовых холлов, использование при строительстве высококачественных материалов ведущих производителей.

4.Характеристики квартиры. К ним относятся: высота потолков, площадь квартиры, возможность перепланировки квартиры под требования конкретного покупателя, наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату и большой кухни.

5.Техническое оснащение здания. Это и звукоизоляция и современные бесшумные лифты известных производителей и центральная приточно-вытяжная вентиляция и системы кондиционирования и автономная система водо- и теплоснабжения и система телекоммуникаций.

6.Высокая степень безопасности жильцов. Это круглосуточная охрана с использованием систем видеонаблюдения, домофоны, системы противопожарной безопасности.

7.Наличие парковки.

8.Хорошее состояние прилегающих к дому территорий: детская площадка, озелененный двор с использованием ландшафтного дизайна, хорошая освещаемая улица и удобные подъезды.

Базовые технические характеристики жилого дома

·Тип конструкции здания: монолитно-каркасная.

·Заполнение стен: керамический кирпич.

·Фасад: навесной, отделка декоративной штукатуркой (Сенерджи).

·Материал отделки цоколя: гранит.

·Высота потолков: 3300 см.

Привлекательность и конкурентоспособность жилого комплекса

Привлекательность и конкурентоспособность объекта по сравнению с аналогами достигается за счет:

·Удачного месторасположения. Жилой комплекс будет находится в самом центре города, но в то же время вдали от шумных автодорог и людских потоков. Аналогов этому в Нижнем Новгороде практически нет.

·Большой парковки, предусматривающей по 3 машиноместа на одну квартиру (до сих пор дома премиум-класса в Нижнем Новгороде строили или без парковок вообще или из расчета 0,5–1 машиноместа на квартиру).

·Спортивно-оздоровительного комплекса, что также практически не встречается в существующих элитных жилых домах города.

·Полного набора собственной инфраструктуры самого высокого класса.

·Привлекательного внешнего вида дома и удобных планировок квартир.

·Разумной ценовой политики, предусматривающей среднерыночные цены на жилье такого уровня.

Степень готовности объекта

На момент подготовки настоящего бизнес-плана проведено расселение домов на месте будущего жилого комплекса, а также начата подготовка к строительным работам.

Эксплуатация

Для целей эксплуатации и управления объектом предполагается создать собственную управляющую компанию, которая будет заниматься вопросами функционирования жилого комплекса и осуществлять управление в интересах жильцов.

В функциях управляющей компании будет находиться:

·Управление имуществом дома. Под имуществом понимаются межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, технические подвалы, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. К имуществу относится также механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

·Контроль за системой жизнеобеспечения дома.

·Реакция на аварийные ситуации и организация работы штатного технического персонала.

·Охрана объекта силами частного охранного предприятия, контроль за системой видеонаблюдения и организация службы консьержей.

В комплексе, эти меры позволяют создать максимально комфортные и безопасные условия проживания.

Условия продажи

Продажу квартир в жилом комплексе предполагается осуществлять по договорам долевого участия, которые регистрируются в органах госрегистрации. По такому договору дольщик обязуется оплатить свою долю и принять квартиру. Компания – передать квартиру, обеспечить документацией для оформления собственности.

В договоре будут содержатся следующие условия:

·строительный адрес объекта и данные, позволяющие идентифицировать приобретаемую квартиру (этаж, планировка, размер квартиры, ее расположение).

·оговорен тип используемых отделочных материалов и степень готовности при передаче квартиры;

·указан срок сдачи дома в эксплуатацию;

·содержится указание на то, что цена договора является окончательной и может быть изменена только по результатам обмера БТИ, а также положение о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать;

·предусмотрена ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков и обязанность их устранить, если таковые будут выявлены;

·положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, а также ответственность в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость, в случае, если обнаружится наличие прав третьих лиц;

·положение о том, кто оплачивает коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру;

·обязанность застройщика выдать дольщику на руки документы, необходимые для регистрации права собственности, по первому его требованию.

Таким образом, юридический механизм продажи жилья будет полностью соответствовать Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 22.12.2004).

Стратегия сбыта жилых и коммерческих площадей

Элитный характер проекта и небольшое количество квартир обуславливают выбор особой стратегии сбыта квартир. Применительно к данному жилому комплексу планируется отказаться от массированной рекламной кампании, значительных вложений в медиаканалы и других способов стимулирования продаж, подходящих, скорее, для массового жилья.

Гораздо более эффективным в данном случае будет точечное размещение рекламныхи информационных материалов в прессе и сети интернет. Также хорошо работают прямые контакты с потенциальными покупателями, позволяющие в неформальной обстановке рассказать о преимуществах жилого комплекса. Другим эффективным способом продвижения станет взаимодействие с агентствами недвижимости и отдельными риэлторами, работающими на рынке жилья бизнес- и премиум-классов.

Продажа квартир будет осуществляться в течение всего срока реализации проекта до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо до тех пор, пока все квартиры не окажутся распроданными.

Параллельно с реализацией квартир будет происходить продажа парковочных мест. График реализации – равномерный на всем протяжении проекта.

Продажи офисных и торговых площадей запланированы на конец проекта.

Предусмотренное проектом количество квартир является оптимальным для данного типа жилых комплексов. С одной стороны, сравнительно небольшое количество квартир не требует значительных усилий на сбыт и позволяет сохранить закрытую клубную атмосферу дома. С другой – 96 квартир позволяют каждому покупателю выбрать оптимальную для себя площадь жилья и его месторасположение в жилом комплексе. Кроме того, такое количество квартир оптимально с точки зрения эксплуатации жилья. Все расходы по содержанию и обслуживанию инфраструктуры жилого комплекса делятся между жильцами пропорционально площади жилья, в результате чего на каждую отдельную квартиру будет приходиться экономически оправданная и относительно небольшая сумма.

7. Производственный план

Месторасположение и инфраструктура

Жилой комплекс расположен на улице Грузинской в Нижегородском районе Нижнего Новгорода (см. рис).

Рис. 8.1. Месторасположение жилого комплекса (отметка №1)

Строительная площадка находится в самом центре города, недалеко от пешеходных зон и мест отдыха, а также недалеко от администраций городскогои областного уровней.

Местом строительства жилого комплекса является район с высокой плотностью существующей жилой застройки, которая существует на ул. Грузинской и прилегающих улицах в течение очень долгого времени. Основная масса построек – жилые дома, большинство из которых находятся в хорошем техническом состоянии и не являются аварийными.

Перед началом реализации проекта на месте будущей строительной площадке были проведены геологоразведочные работы. По результатам этих работ было сделано заключение, которое подтвердило абсолютную пригодность данной площадки под конкретный архитектурно-строительный проект, в т.ч. с точки зрения глубины и конструкции фундамента.

В силу того, что плотность жилой застройки вокруг стройплощадки велика, в месте строительства присутствует полный набор необходимой инфраструктуры, в частности:

·Водоснабжение,

·Канализация,

·Электрические сети,

·Телефонные сети.

Кроме того, в непосредственной близости от стройплощадки находится частная газовая котельная, питающая несколько зданий. Данную котельную планируется использовать в качестве источника тепла и горячего водоснабжения для жилого комплекса. Таким образом, жилой комплекс будет обеспечен теплом на постоянной основе без зависимости от городских теплосетей.

На время строительства площадку планируется обеспечивать электроэнергией по временной схеме, а по завершению работ жилой комплекс будет подключен к городским электросетям.

Контроль качества строительства

Как уже было сказано, ООО "Эгна-Строй" ведет свою деятельность по строительству жилых домов и офисных зданий в роли как заказчика, так и генподрядчика. Это означает, что компания обладает всеми правами и возможностями для того, чтобы осуществлять технический контроль качества проводимых работ. В первую очередь это относится к контролю качества работ, выполняемых субподрядчиками, которым будут передаваться отдельные участки работ.

В штате компании имеются сотрудники, имеющие необходимое образование и опыт осуществления контроля качества строительных работ.

В ходе реализации проекта планируется дополнительно привлечь несколько сотрудников на должности специалиста технического надзора для целей технического контроля хода работ. Также общий контроль за выполнением СМР будут осуществлять прорабы (2 чел.) и главный инженер.

Кадровое обеспечение проекта

Для реализации проекта ООО "Эгна-Строй" планирует привлечь как собственный, уже работающий штат сотрудников, так и дополнительных специалистов.

В частности, дополнительно планируется привлечь следующий персонал: