Рынок, его структура и механизм функционирования

Приложения……………………………………………………………………………………47

[1]

Столкнувшись с политической и технической невозможностью «обвального» перехода к жилищному рынку, реформаторы решили пойти по пути психологической «перековки» масс путём приватизации существующего квартирного фонда. Но и здесь нет особой ясности по сей день. Люди не могут чётко уяснить себе, а что собственно, даёт им эта приватизация.

И тем не менее летом 1993г. эксперты в области жилищного строительства согласились с тем, что в сферах строительства, финансирования и распределения жилья наметился определенный сдвиг в сторону рыночных преобразований. Процесс становления рынка жилья в России в настоящее время зависит от множества факторов, в том числе налоговой политики, распределения доходов и жилищных условий, уровня квартирной платы в муниципальном жилищном фонде, темпов инфляции, динамики изменений в структуре рабочих мест и т.д.

Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих:

а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;

б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.

В настоящее время новые основы федеральной жилищной политики представляют «обеспечение права каждому гражданину свободно ... в соответствии с потребностями и возможностями семьи приобретать в собственность или получать в пользование благоустроенное жилище» подчеркивает намерение государства действовать уже не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперь гарантировать гражданам не само жильё, а лишь право его приобретения (займа, аренды или покупки). Поэтому на первое место в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья.

К настоящему времени основой для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жильё. Она введена Законом «О собственности в РФ» для кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» для приватизированных квартир муниципального и ведомственного фондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в собственность граждан приватизация стала массовой.

Частная собственность физических и юридических лиц на целые здания независимо от их функционального назначения допускается Законом «О собственности в РФ».

Инфраструктура рынка жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях с жильём (брокерских). Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с жильём. В России уже существует несколько банков, в названии которых фигурирует слово «ипотечный», хотя самой системы долгосрочного ипотечного кредитования пока нет.

Принципиальным отличием нынешней российской инфраструктуры рынка жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной специализации. Некоторые посредничающие (брокерские) фирмы по мере роста капитала включаются в инвестиционную деятельность: выступают в роли застройщиков или покупают и перепродают жильё, делают инвестиции в коммерческую недвижимость.

Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс институализации профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия риэлторов, вступить в которую могут фирмы, работающие с жильём. На следующей волне самоорганизации рынка жилья будут возникать, видимо, более демократичные образования, ориентированные на персональное членство и, возможно, на активное внедрение западных профессиональных и этических стандартов. В качестве примера такой организации можно назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков.

Рынок жилья на базе существующего жилищного фонда раньше других стал располагать законодательной базой для своего развития и является наиболее массовым. Тем не менее, считать его полностью легальным нельзя. Дело в том, что подавляющее число продаж квартир, во всяком случае, в Москве и С-Петербурге (не менее 80%) производится за валюту, что является незаконным для российских граждан и юридических лиц. Основа рублевой продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993г., когда полученный от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, что при нынешних ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятию около половины дохода.

Арендный рынок квартир тоже в значительной степени является валютным, то есть незаконным по форме оплаты, особенно в крупных городах. Так, в Москве и С-Петербурге на валютную аренду приходится, по оценкам экспертов РАН от 60 до 70%[2]

Второе обстоятельство связано с тем, что нотариальная пошлина на удостоверение сделки купли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому уклонению от декларации реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный, почти нелегальный рынок жилья не устраивает прежде всего брокеров, так как сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую защищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшить свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение (купив худшую квартиру). Третий источник продаж - расселяемые коммунальные квартиры в центрах городов.

Оценить объем рынка квартир в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Что касается возможных тенденций развития рынка жилья, то различные специалисты предсказывают как рост объема

Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении: представлении о квартире как о значительной материальной ценности становится элементом массового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жильё для улучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду.

Выше обобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что в сфере обмена, купли и продажи жилья в России начинают утверждаться определенные черты такого рынка.[3]

[4]

Эти города существенно различаются по размерам и системе расселения, уровню цен на жильё и доходов населения. Но именно это и позволяет показать те общие тенденции и особенности, которые характеризуют сегодня развитие жилищного сектора.

Основная цель обследований состояла в том, чтобы получить информацию о реальной жилищной ситуации и более точно оценить размер и структуру спроса на жильё, предъявляемого жителями городов.

На первый взгляд для строительства коммерческого жилья определяющее значение имеет текущий платежеспособный спрос населения. Однако хотелось бы поставить эту проблему шире. Дело в том, что нынешний рынок жилья в России находится на начальной стадии своего формирования. Он охватывает далеко не всех, кто испытывает потребность в улучшении своих жилищных условий. Вместе с тем, система жилищного кредитования, которая сегодня практически отсутствует, и другие способы, позволяющие привлекать для строительства жилья средства населения, значительно расширили бы круг семей, готовых финансировать свое жильё. В этом случае платежеспособный спрос в конечном счете определялся бы всеми семьями, нуждающимися в улучшении жилья. Таким образом, с точки зрения прогнозирования рынка жилья большой интерес представляют не только уровень нынешней платежеспособности, но и потребности семей в жилье.

Существенным фактором, во многом определяющим потребности и спрос на жильё, является обеспеченность жильём. Для оценки обеспеченности жильём будем использовать показатель общей площади на одного члена семьи, который составил в Москве 19 кв.м, в Барнауле - 17 кв.м, в Нижнем Новгороде - 15 кв.м.

Проведенные исследования показывают, что размер занимаемого жилья для большинства семей мало связан с их доходами. Вместе с тем он зависит от качества жилья, особенно в Москве. Данная тенденция является следствием действия на протяжении многих лет системы представления жилья на бесплатной и статусной основе. Нарождающийся рынок жилья, по-видимому, пока не внес в них существенных изменений.

Для получения общих оценок спроса на жильё семьи были сгруппированы по следующим категориям:

-

-

-

Степень расхождения потребностей и реальных возможностей семей свидетельствуют об остроте жилищной ситуации в городах. Так, в Москве доля семей, недовольных своим жильём и при этом не имеющих сегодня надежд его улучшить, составляет 17,5%, в Барнауле - 25%, в Нижнем Новгороде число таких семей доходит до 1/3.

Планируемые способы улучшения жилищных условий представлены в таблице 1,

Таблица 1.[5] Планируемые способы улучшения жилищных условий (в %).

Варианты ответов

Москва

Н. Новгород

Барнаул

Обменять

Купить

Получить по наследству

Построить

Сделать пристройку

Снять

Получить по сносу, выселению

Получить по очереди

Получить другим способом

Не знаю

Не планирую

Всего

5,7

2,8

0,5

0,5

0,0

0,1

1,6

7,2

0,7

3,0

77,9

100,0

4,3

1,7

0,6

1,5

0,4

0,1

2,3

6,5

0,8

2,5

79,2

100,0

4,7

3,5

0,7

4,6

0,7

0,5

0,4

6,3

3,0

2,5

74,4

100,0

Как видно из данных Таблицы 1 в Барнауле заметно преобладают рыночные настроения. Так, семей, рассчитывающих на собственные денежные средства и силы, в 2 раза больше, чем тех, кто надеется получить жильё бесплатно. В Москве и Нижнем Новгороде и тех, и других примерно поровну (в Москве наблюдается небольшой перевес «рыночников», а в Нижнем Новгороде, наоборот, - тех, кто «по-старинке» полагается на государство).

Полученные данные говорят о том, что семьи во все большей степени переходят к рыночным способам решения жилищной проблемы. Действительно, если еще недавно большинство нуждающихся семей рассчитывали в основном на бесплатное получение жилья, то сегодня, по крайней мере половина из них активно включились в поиски альтернативных путей улучшения своих жилищных условий с привлечением собственных средств.

Исследование потребности и спроса на различные типы жилья дало следующие результаты. Структура планируемых типов жилья не отвечает потребностям семей, в которых гораздо большее место занимают коттеджи и кирпичные дома. Особенно заметно это в Барнауле, в меньшей степени - в Нижнем Новгороде и еще в меньшей степени - в Москве. И дело здесь не только в нехватке денежных средств. Основная причина - преимущественное (начиная с 60-х годов) строительство панельных домов при явном недостатке жилья более высоких потребительских стандартов. Не намного лучше ситуация и с новыми (многоэтажными) кирпичными домами. В результате семьи, по существу, вынуждены довольствоваться квартирами в панельных домах. В то же время опрос показал, что для богатых семей деньги не являются серьезным ограничением: барнаульцы хотели бы жить в коттеджах и иметь жилья столько, сколько необходимо. То же можно сказать и о состоятельных москвичах, но применительно к престижным квартирам.

И еще один довольно простой, но получивший подтверждение вывод: чем больше город, тем сильнее утвердились в сознании горожан жилищные стереотипы стандартного многоквартирного жилья. В Нижнем Новгороде, например, при одинаковой с Барнаулом доле индивидуального фонда сторонников современных многоэтажных домов куда больше. В российских городах с населением, не превышающем 1 млн. человек (а это большинство областных центров), сохранилось большое число индивидуальных домов и степень урбанизации еще не слишком высока. Поэтому в таких городах должна быть более заметной ориентация населения на семейные дома. Пример Барнаула - наглядное тому подтверждение. Можно сделать вывод, что в средних и малых городах политика массового строительства индивидуального жилья с привлечением средств населения окажется весьма успешной.

Во всех трех городах практически совпадают представления семей о размерах необходимого им жилья (по метражу и числу комнат). Средний размер семьи составил в Москве и Барнауле 3 человека, в Нижнем Новгороде - 3,4. На каждую семью в среднем приходится 2 комнаты, семьи хотели бы 3,5, а планируют на единицу меньше - 2,5. Для типовых квартир высказывания семей хорошо согласуются с их составом: на каждого члена семьи по комнате. Требования потенциальных владельцев собственных домов выше: число комнат, по их мнению, должно быть на одну - две больше числа членов семьи. Запросы семей, выбравших квартиру в многоэтажном доме, превосходят фактическую обеспеченность жильем в 1,5 раза. Семьи, выбравшие коттеджи, хотели бы увеличить свою жилплощадь примерно в 3 раза.

Планируемые размеры жилья занимают промежуточное положение между фактическими и необходимыми. При этом, чем лучше по качеству планируемое жильё (коттедж, квартира в кирпичном доме), тем ближе его размеры к потребителям семей. И наоборот, размер ожидаемых квартир в стандартных панельных домах - новостройках намного меньше, чем необходимо семьям.

Сопоставление предпочтений и фактического жилого фонда показывает, что имеется заметный избыток однокомнатных и особенно двухкомнатных квартир и соответственно недостаток просторного жилья. Трехкомнатных квартир примерно столько, сколь необходимо.

Если заявленные семьями потребности во всех городах примерно одинаковы, то в планируемом жилье наблюдаются различия. Ближе всего к потребностям структура планируемого жилья в Барнауле, а более всего она расходится с запросами населения в Нижнем Новгороде. Потребности москвичей в больших квартирах также довольно далеки от удовлетворения, что связано как с дороговизной, так и с недостаточным предложением такого жилья.

Результаты опроса показывают, что многие опрошенные семьи смогли указать возможные источники финансирования будущего жилья (Таблица 2): 12,3% москвичей, 19,3% нижегородцев и 27,5% барнаульцев.

Таблица 2.[6] Основные финансовые источники, за счет которых можно улучшить жилищные условия (в %).

Финансовые источники

Москва

Н.-Новгород

Барнаул

Кредиты

Своё™ предприятие, фирма

Заинтересованные фирмы

Помощь родственников

Сбережения

Сдача квартиры

Продажа своей квартиры

Продажа имущества

Другие источники

Нет, не знаю

2,7

2,4

1,4

1,7

2,1

0,2

1,2

0,6

1,9

87,7

4,3

6,7

1,3

2,5

2,4

0,7

1,2

1,4

2,5

80,7

5,9

4,8

0,1

6,5

6,8

0,4

3,3

4,1

3,5

72,5

Таким образом, многие москвичи и барнаульцы выражают готовность использовать разнообразные источники финансирования покупки жилья. Соответствующие данные по Нижнему Новгороду говорят о невысокой платежеспособности его жителей. Среди называвшихся источников финансирования приобретения жилья преобладает расчёт на помощь предприятий и жилищные кредиты.

Результаты опросов позволили признать наиболее благоприятной ситуацию на рынке жилья в Барнауле. Это обусловлено сравнительно невысокими ценами на жильё; относительным материальным достатком барнаульцев; низкой обеспеченностью жильём семей с высокими и средними доходами (то есть наиболее платежеспособных); низким уровнем благоустройства частного жилья, что порождает спрос на коммунальные удобства, готовности вложить средства в покупку или строительство жилья; ориентацией на рыночные способы решения жилищной проблемы; стремлением многих семей иметь собственные дома, а не квартиры, компактной планировкой города, сравнительной близостью многих жилых массивов к его центру.

Перспективы развития рынка жилья в Нижнем Новгороде представляются достаточно проблематичными. Это связано прежде всего с низкими доходами населения и явно не соответствующими им весьма высокими ценами на жильё. К негативным моментам следует отнести также удаленность жилых массивов от центра города, нерешенность транспортной проблемы, плохое состояние жилого фонда, значительную часть которого составляет старое ветхое жильё. Все это ведет к низкой платежеспособности семей, их ориентации на нерыночные пути решения жилищной проблемы.

Ситуация в Москве весьма благоприятна для строительства коммерческого жилья - ведь в столице самые высокие в России цены на жильё. Однако именно поэтому спрос на него со стороны основной массы горожан весьма ограничен, гораздо чаще его предъявляют покупатели не москвичи. В то же время и среди москвичей есть наибольшая группа очень богатых людей, претендующих на жильё самого высокого качества.

[1] Газета «Экономика и жизнь», №10 за 1995 г.

[2] (см. Вопросы экономики №9 за 1995г.)

[3] (См. Смена, 1993, 10 апреля. Интервью с Ю.Ф.Ельковым).

[4] (А.Гузанова - Потребности и спрос на жильё в крупных российских городах.// Вопросы экономики.1994, №10, с.34-48.)

[5] (А.Гузанова, Потребность и спрос на жильё в крупных российских городах.// Вопросы экономики, 1994,0 10,с.46.)

[6] А.Гузанова. Потребность и спрос на жильё в крупных российских городах.// Вопросы экономики, 1994, №10, с.46.