Гражданско-правовые сделки с квартирами


	Загрузить архив:
	Файл: 240-0449.zip (40kb [zip], Скачиваний: 29) скачать

МОСКОВСКИЙ ВОЕННЫЙ ИНСТИТУТ ПВ РФ

КАФЕДРА ОБЩЕПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН

КУРСОВАЯ РАБОТА

Тема: Гражданско-правовые сделки с квартирами.

Исполнил:к-нт Потрибный А.В. Научный руководитель:майор Бараненков В.В.

Дата сдачи:

Дата защиты:

Оценка:

Подпись руководителя:

Москва-1996

П_0 л а н

Введение___________________________0______3

1Вопрос:_0 Основные гражданско-правовые

сделки с квартирами_____________________4

2Вопрос:_0 Сделки с приватизированным

квартирами____________________________8

Заключение________________________0____ ___029

Примечания__________________________0____30

Список используемой литературы_______0___31

_ш

В в е д е н и е

Жилье является необходимым условием нормальной жизни и дея-тельности каждого человека и в силу этого выступет как осбый обь-ект гражданско-правовых отношений. В последнее время одной из са-мых актуальных проблем стала проблема жилищнойсобственностии жилищных правоотношений._51 Актуальность исследуемой темыопределяется:

а).проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны и

военнослужащих Федеральной Пограничной Службы РФ в частности;

б). повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформ-

лении гражанско-правовых сделок с недвижимостью; в). постояннянными изменениями и дополнениями норматино-правовой базы в области жилищных правоотншений. Исходя из этого, целью ра-боты является исследование правоотношений вобласти жилищного права в настоящий период времени в нашей стране.

Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи:

1 ._0 Рассмотреть основные гражанско-правовые сделки в сфере жилищных правоотношений.

2 ._0 Исследовать проблемы возникающие при заключении и оформлении сделок с жилищной собственностью.

3. Рассмотреть вопрос совершения незаконных сделок на рынке жилья.

4. Раскрыть значение и необходимость знаний в области жилищных правоотношенеий для курсантов иофицеров-пограничников.

Входе написаниякурсовойработы использовались следующие методы:

· материаловпериодической печати;

· законо-дательства;

· и обобщение нормотворческой деятельности органов госу дарственного управленияприрегулировании жилищных правоотноше-ний.

Исходя изэтого,автор в большей мере опирался на работы и науч-

ные источники опубликованные в последние два года._52

Основные гражданско-правовые

сделки с квартирами

По завершении процессаприватизацииквартира становится собственностью лиц, проживавших в ней. Это означает, что ее собс-твенники могут вступать влюбые гражданско-правовыеотношения, касающиеся этой квартиры, а именно: заключать договоры купли-про-дажи,мены, дарения,завещать квартиру,отдавать ее в залог`и т.д.

Однако следует помнить, что в случаях, когда в приватизиро-ванной квартире на момент регистрации приватизации жил один чело-век, а также случаях, когда в квартире ЖСК пай выплачен, привати-зированная квартира остается общей собственностью семьи, то есть ни один из ее членов без согласия других не имеет правараспоря-жаться квартирой самостоятельно.

Независимо от того, какая сделкасовершаетсяв отношении квартиры,дляоформления в нотариальном порядке договора об ее отчуждении требуются определенныедокументы,причем онибудут различными в зависимости от того, какие квартиры отчуждаются. _ш+_0 Приватизированные муниципальные квартиры:

1) договор передачи муниципального жилья в собственность граждан, зарегистрированный Департаментоммуниципальногожилья;

2) свидетельство о собственности на жилище;

3) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры.

Кооперативные квартирыс выплаченным паем:

1) свидетельство о собственности на жилище;

2) справка ЖСК осумме выплаченного пая, зарегистрированная Департаментом муниципального жилья;

3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры.

Квартиры, приобретенные в собственность по договору купли-продажи,мены, дарения:

1) оригиналдоговора, зарегистрированного Департаментом муници-паль ного жилья;

2) справкарайонного (городского)БТИ об оценке стоимости квартиры.

Квартиры, приобретенные в порядке наследования:_0

1)свидетельство о праве на наследство;

2)свидетельство особственности нажилище;

3)справкаБТИ об оценке стоимости квартиры. При любом отчуждении квартир требуется нотариально удостоверенное

_ш-согласие второго супруга,независимо от егопрописки вданной квартире,за исключением случаев,когда квартира была подарена первому супругу, перешла к нему в порядке наследования илибыла приобретена им до брака.

_ш+_0Отчуждаться могут не только квартиры,но и комнаты в комму-нальных квартирах._0В этом случае необходимы следующие документы:

1)свидетельство о собственности на комнату (с указанием ее размера и общей площади коммунальной квартиры);

2)договор передачи комнаты в собственность, зарегистриро-ванный в Департаменте муниципального жилья;

3)соглашение об определении долей, зарегистрированное нота-риально и зарегистрированное в Департаменте муниципального жилья;

4)справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры (с

указанием размера долей всех ее собственников).Для продажи ком-

наты коммунальной квартиры необходимо также заявление всех соседей-собственников, что они не возражают против ее продажи, так как они имеют право преимущественной покупки про-даваемой комнаты за указанную в договоре цену. _ш- _0Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности нажилище в качестве собственников указаны и несо-вершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охра-ны детства на любое отчуждение.

Для граждан при регистрации сделок сквартирами необходимо присутствие всех участников сделки, которые должны иметь при себе паспорт,подлинник икопии нотариальнозаверенныхдоговоров, справкииз ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

Для юридическихлиц при регистрации сделок с квартирами не-обходимы устав юридического лица или его нотариальнозаверенная копия,свидетельствоо регистрации юридического лица,доверен-ность на представительство юридического лица и паспорт доверенно-го лица.

Договоры купли-продажи жилья, заключенные между предприятия-ми, такжеподлежатрегистрации Департаментоммуниципального жилья.

На практике возникает много вопросов, связанных с выпиской бывшего собственника из проданной или подаренной квартиры. Неред-ки случаи,когда продавец, получив деньги с покупателя, отбывает в неизвестном направлении, и покупатель лишается возможности осу-ществить свое право собственности на приобретенную квартиру.По-купатель вынужден разыскивать недобросовестного продавца, а иног-даи предъявлять в суд иск о его выселении. Поэтому в случаях, когда продавец вызывает у покупателя определенные сомнения, целе-сообразно взять его доверенность на выписку из квартиры,а также нотариально заверенное заявление о выписке,адресованное в отде-ление милициипо месту прописки продавца,после чего можно за-няться его выпиской самостоятельно.

В любом случае покупатель должен потребовать от продавца вы-писку из домовой книги или копию финансового лицевого счета, пос-кольку кроме собственника квартиры в нем могут быть прописаны ли-ца, не являющиеся собственниками, но обладающие правами нанимате-ля, которые могут и не знать, что квартира продана. Эти люди сох-раняют права нанимателей,и при переходе права собственности вы-писать их с занимаемой ими площади практически невозможно.

Осуществление права собственностинаквартиру неразрывно связано с пока еще сохранившейся пропиской._0 В соответствии с пос-тановлением Правительства Москвы “О сборе с граждан,прибывающих на жительство в Москву”,собственники жилого дома или квартиры в Москве имеют право на прописку. Для этого они должны уплатить го-родской сбор за право прописки (регистрации) прибывающих в столи-цу для проживания в собственных квартирах.Пропискуиногородних гражданбудут осуществлять ГУВД Москвы при наличии квитанции об оплате городского сбора.Установлены следующие ставки за пропис-ку:для граждан РФ 500 минимальных размеров оплаты труда,а для граждан СНГ 1000 минимальных размеров оплаты труда, для иностран-ных граждан и лиц без гражданства 2500 минимальных размеров опла-ты труда в РФ.

Если в приобретенную квартиру, расположенную на территории

Москвы, прописываются члены одной семьи, то следует оплатить лишь

однуставку городского сбора.Если же приобретенная в собствен-

ность квартира расположена в домах,подлежащих отселению в связи

со сносом или реконструкцией,или не соответствует установленной

норме жилья (не менее 9 кв. м на каждого члена семьи), то в такие

домапрописка предоставляться не будет.Оплата городского сбора за право прописки в Москве не влечет за собойобязательства Де-партамента муниципального жилья и иных жилищных органов выделения иногородним гражданам жилой площади.

Следует отметить, чтодо принятия указанного постановления органы внутренних дел нарушали права граждан-собственниковквар-тир, отказывая им в прописке.

Так, гражданин С., получивший квартиру в Москве по договору

дарения, решил прописаться в ней и жить. Однако паспортное

управление Москвы в прописке ему отказало.Не нашел он под-

держкии в Октябрьском районном народном суде Москвы,куда

обратился с жалобой на действия паспортного управления.От-

казано ему было на том основании, что С. проживает в Твери и

московской прописки не имеет. Вышестоящие судебные инстанции

оставили решение народного суда без изменения.Лишь протест

заместителя председателя Верховного суда РФ об отмене упомя-

нутых решений восстановил законные права собственника. Моти-

вировано это было тем,что отказ в прописке исключаетвоз-

можностьчеловека правомернопользоваться квартирой и тем

самым нарушает его право собственности. Ссылка нрродного су-

да на правовые акты местных органов власти и управления неп-

равильна,поскольку противоречит Конституции РФ и Законуо

собственности вРСФСР.В настоящее время немало случаев,

когда жилые помещения ис-

пользуются не по назначению,а именно: сдаются под офисы, склады и т.д.Договоры аренды или вообще не заключаются, или стороны их не регистрируют. Таким образом,собственно арендаторы не платят ни налогов,ни других платежей.Как известно,в соответствии с действующимзаконодательством собственники жилья при сдаче его в аренду утрачивают право на льготы по его содержанию, обслуживанию и ремонту. В распоряжении мэра Москвы “О мерах по пресечению про-тивоправного использования жилых помещений, находящихся всобс-твенности граждан и юридических лиц” от 11 июня 1994г. подчерки-вается,что договор о сдаче в аренду жилых помещений должен зак-лючаться в письменной форме с обязательной регистрацией в жилищ-но-эксплуатационных органах и налоговых инспекциях.

По каждому факту выявленного нарушения комиссией, включающей

представителей рабочей группы префектуры,муниципальной жилищной

инспекциии РЭУ при участии владельцев квартиры или его предста-вителя составляется акт и дается предписание об устранениинару-шенияв 15-дневный срок.В случае невыполнения предписания дело передается в суд, а Департамент муниципального жилья должен в су-дебном порядкерасторгнуть договор о передаче гражданам в собс-твенность занимаемых жилых помещенийилидоговор купли-продажи жилья.

Следует отметить, что с юридической точки зрения данное рас-поряжение мэрадалеконе безупречно,посколькунарушает ч.1 ст.209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник владеет, поль-зуетсяи распоряжается своей собственностью по своему усмотрению при условии, что не затрагиваются права других лиц. Поэтому, если офис,созданный в жилом помещении, не причиняет беспокойства со-седям, лишать собственника права собственности на жилое помещение вряд ли правомерно.

В настоящее время появилось много компаний,которые привле-каютсредства частных лиц,обещая впоследствии предоставить им квартиры.Известно, что государство не способно обеспечить своих гражданотносительно недорогим жильем,поэтому последние готовы поверить даже в весьма рискованные обещания. Развитию такого рода бизнеса способствует и то, что до сих пор в нашей стране не полу-чила распространение ипотека (залог недвижимостидляполучения кредита).Это вызвано, во-первых,отсутствием соответствующего законодательства, во-вторых, высоким уровнем инфляции, при кото-ромипотечные кредиты теряют смысл.Ведь обычно они выдаются на срок от 10 до 40 лет под невысокий процент.

Предполагается, что Указ Президента “О жилищных кредитах” от 16 июня 1994г. поможет решению квартирных проблем. В соответствии сУказом очередникам гарантируется получение от государства ссуд на приобретение жилья. Эти ссуды могут составлять от 5 до 70% его стоимости.

Договор купли-продажи_0

Под куплей-продажей действующее законодательство понимает

договор,покоторому одна сторона (продавец) обязуется передать

имущество в собственность другой стороне (покупателю),а покупа-

тельобязуется принять это имущество и уплатить за него опреде-ленную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).

Сам договор купли-продажине устанавливает права собствен-ности покупателя на проданное ему имущество. Вопрос о моменте пе-рехода права собственности разрешается ст.223 ГК РФ, устанавли-вающей, что право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи,если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собс-твенности возникает с момента регистрации.

_ш+_0 В связи с особенностямиквартир какобъектовгражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления дого-вора купли-продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-прода-жажилого дома)договор считается заключенным после того,как оформление договора прошло две стадии:

а) нотариальное удостоверение;

б) последующую регистрацию соответствующим органом исполни-

тельной власти. Принотариальномудостоверении договоракуп-ли-продажи квартиры нотариуспроверяетпринадлежностьквартиры лицу,его отчуждающему и дееспособность сторон, подлинность их подписей. Удостоверение договора нотариальной конторойещене влечет за собой передачи права собственности.До регистрации но-тариально удостоверенногодоговора междусторонамисуществуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывает-ся от договора до его регистрации,то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом. _ш-_0 Если договорне зарегистрировани стороны договорились об его аннулировании,то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре.После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должнызаключить новыйдоговоро расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.

Фактическая передача квартиры покупателю не связана с момен-том перехода права собственности,она может предшествоватьре-гистрации илиследовать за ней (немедленно или спустя некоторое время).Стороны могут своим соглашением определить время факти-ческой передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.

Правоустанавливающими документами на квартиру,на основании

которых можно заключить договор купли-продажи,являются: свиде-

тельство о собственности на жилище, выданное на приватизированную муниципальную квартиру;свидетельство о правесобственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем;свидетельство о праве наследства, в состав которого входит квартира; договор купли-про-дажи,нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Департа-менте муниципального жилья.

Регистрация договора отчуждения квартиры или комнаты комму-нальной квартиры,находящейся в частной собственности,осущест-вляетсяпри условии,что стороны представят справку из ремонт-но-эксплуатационной организации оботсутствиизадолженности по квартплате на бланках, полученных в этой организации. Бланки вы-даются по установленной форме и действительны в течение месяца.

В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотари-ате удостоверение договоров об отчужденииквартиры производится по месту нахождения этой квартиры.

Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверенсоот-ветствующим органом власти в тех населенных пунктах, где нет но-тариальных контор.

Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме дого-вора купли-продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиями, предусмотренными ч.2 ст.167 ГК РФ, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное посделке,а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

В исключительных случаях в соответствии со ст. 165 ГК РФ суд вправе признать действительной сделку купли-продажи квартиры,не удостоверенную в нотариальной конторе,при условии,если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически она былаиспол-нена обеими сторонами или одной.

При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже кварти-ры проверяется наличие документов, подтверждающих право собствен-ности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.

Если квартира являетсяобщейдолевой или совместной собс-твенностью,ее отчуждение требует согласия других участников об-щей собственности.Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом.Кроме того, оно может быть удос-товерено по месту жительства или месту работы.

В тексте договора об отчуждении доли указываютсяарифмети-

ческие доли,а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частямипри наличии ранеесостоявшегосянотариально удостоверенного и зарегистриро-ванного в БТИ соглашения междусобственникамио такомпорядке пользования в соответствии с долями участников.

Продавец должен представить письменные доказательстватого, что он известил участников общей долевой собственности о намере-нии продать свою долю посторонним с указанием цены и других усло-вий,на которых продается доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе осуществления права преимущественнойпокупки продаваемой доли квартиры (с указанием цены и других условий,на которых продается эта доля).Подпись удостоверяется в том же по-рядке, как было указано выше.

Доля общей собственности на квартируможет бытьотчуждена также иными способами, например подарена.

Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается толь-ков нотариальном порядке.Обязательным условием является и ре-гистрация сделки в местнойадминистрации,которую осуществляет БТИ.Направоустанавливающих документах должен быть штамп о ре-гистрации помещения за новым собственником.

Если квартира являетсяобщейдолевой собственностью,в справке БТИ в соответствиисправоустанавливающимидокументами указывается долевое участие каждого,при этом лицоlотчуждающхе часть квартиры,указывается в ней первым.Если есть решениео предстоящемсносе строения в связи с реконструкцией населенного пункта,или наложенный нотариальными органами запрет на отчужде-ние, или на квартиру наложен арест судебно-следственными органа-ми, то эти обстоятельства отражаются в справке БТИ.

В связи с тем,что в ГК отсутствуют конкретные нормы, регули-рующие сделки с квартирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи жилого дома.Так, продавец в соответствии со ст.241 ГК РСФСРобязан предупредитьпокупателяо правах третьихлицна продаваемую квартиру.К таким лицам могут отно-ситься, например, залогодержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе права собственности эти лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно,что дляпокупателя немаловажным являетсятообстоятельство,что в покупаемой им квартире будет жить посторонний человек.

Если продавецэтого не сделал,покупатель вправе требовать либо уменьшения продажной цены,либо расторжениядоговоракуп-ли-продажи и возмещения убытков.Для того,чтобы устранить воз-можные конфликты,соответствующее положение должно включатьсяв договор.Если покупательне возражает против покупки квартиры, обремененной залогом или договором найма,то такой договор может быть заключен.

Следует, однако, иметь ввиду,что заложеннойквартирой собственник обычно владеет и пользуется. Но в большинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, подарить и т.д.), посколь-ку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждение квартиры.

Приватизация квартир вызвалаволнусвязанных с ней крими-нальных явлений._0Возник, так называемый, квартирный рэкет, когда подугрозойприменения насилия собственников приватизированных квартир заставляют за бесценок продаватьсвоюквартиру. Иногда прибегают к обману. Жертвами таких преступлений становятся, как правило,престарелые беспомощные люди, а также алкоголики, кото-рых в течение определенного времени спаивают, а затем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнатувкоммунальной квартире. Для этого они передают свои документы преступникам, вы-дают им генеральную доверенность на совершениевсехюридических действий.После чего квартира по доверенности продается третьим лицам, а владелец квартиры становится бомжем.

Подобные виды сделокнеподпадают под действие уголовного кодекса. Потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку.

Нередки случаи, когда квартиры продаются по фальшивой дове-ренности или по фальшивомудоговорукупли-продажи.Иногда уже после заключения договора купли-продажи выясняется,что в приоб-ретенной квартире кто-то прописан и, следовательно, является на-нимателем, выселить которого собственнику практически невозможно. В этом случае фальшивыми являются копия финансового лицевого сче-та и выписка из домовой книги.

В настоящее время очень распространена следующаясхемамо-

шенничества.Собственник квартиры оформляет договор дарения,на

основании которого квартира позже отчуждается третьему лицу.Че-

резнекоторое время появляется первый собственник квартиры и за-

являет,что договор дарения его вынудили подписать. Второе звено

в этой цепочке (одаряемый) пропадает,и все неприятности претер-певает нынешний владелец квартиры.В связи с этим следуеточень осторожноотноситься кпредложениюо продаже дешевых квартир.Внимательным следует быть и при покупке квартиры, доставшейся ны-нешнему владельцу не по первичному свидетельству о собственности, а по договорам купли-продажи, дарения и т.д.

К числу наиболеераспространенныхправонарушенийпо куп-ле-продаже квартир относится и так называемый сбор залога. Дается объявление о продаже квартиры по цене несколько ниже рыночной, в результате чего появляется достаточно большое количествопокупа-телей.Владелец квартиры может быть как мнимым, так и настоящим.В случае заинтересованности берется залогвразмере 10-15%от продажнойстоимости сусловиемпродажи квартиры через неделю.После получения залога от нескольких покупателей квартирапрода-етсясамому “везучему” из них,после чего продавец исчезает,а новому владельцу приходится объясняться с обманутыми претендента-ми на покупку.

Иногда квартира продается пофальшивым документам,причем фальшивымимогутбыть как первичные документы (свидетельство о собственности),так и вторичные (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.).В ряде случаев применяется продажа квартиры “по двум договорам”.При регистрации договора купли-продажисоставляются два абсолютно одинаковых экземпляра договора, один из которых по-лучает покупатель,другой - продавец. Получив экземпляр договора продавца (например,путем обмана),покупатель располагает двумя документами,по которым он имеетправо перепродаватьквартиру двумлицам, оформляядоговор купли-продажи одновременно в двух нотариальных конторах.

Для того,чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо тща-тельно изучать документы,подтверждающие право собственностина продаваемую квартиру. Следует также поинтересоваться, не прожива-ют ли в продаваемой квартире лица, выписанныеизнее временно (находящиесяв загранкомандировке,на службе в армии,на учебе или в заключении:в соответствии с действующим законодательством этилица имеют право на заключение договора найма по месту преж-него проживания). В случае возникновения сомнений в достоверности правоустанавливающих документов на квартиру потенциальный покупа-тель может попросить выписку из домовой книги.

При заключении сделокс квартирами из рук в руки переходят огромные суммы наличных денег, что привлекает всякого рода мошен-ников. В настоящее время расследуются десятки уголовных дел, свя-занных с убийствами продавцов илипокупателейприватизированных квартир.

Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, лучше обратиться в банк. Некоторые банки выступают в качестве посредников при зак-лючении договоров купли-продажи квартир.Дляэтогопокупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор. В соответствии с этим договором покупатель принимает на себяобязательствопере-вестив банкв течение трех дней с момента подписания договора предусмотренную договором сумму,которая депонируется банкомна имя продавца.Снять эту сумму продавец может только по окончании процедуры оформления договора. Убедившись в серьезности взаимных намерений,продавец ипокупатель начинают оформление договора.Только по окончании нотариального оформления договора и регистра-циидоговора в Департаменте муниципального жилья продавец имеет право получить договоренную сумму, а банк получает вознаграждение за посреднические услуги.

Распоряжением мэра Москвы “О дополнительных мерах позащите

гражданот противоправных действий преступных сообществ при при-

ватизации и отчуждении жилых помещений” от 26 мая 1994г. Департа-

ментмуниципальногожилья должен производить регистрацию сделок

по отчуждению жилья лишь после их прописки надругое местожи-

тельства. При поступлении заявлений граждан о том, что приватиза-

ция была совершена ими под давлением криминальных элементов,до-

говорпередачи жилья в собственность будет расторгнут без взима-

ния платы за услуги.Распоряжением мэра Москвы ГУВД Москвысов-

местно с Комитетом социальной защиты предложено подготовить пере-

чень категорий граждан так называемой группы риска, требующих за-

щитыгородских властей во время приватизации и других операций с

жильем. Для этих граждан купля-продажа занимаемых ими квартир или

комнат будет оформляться в особом порядке,который заключается в

том,что в документах подтверждается право обязательного пожиз-

ненногопроживания в них или предоставления других жилых помеще-

ний.Департамент муниципального жилья обязан производить регист-

рацию договоров по отчуждению жилых помещений по доверенности - в

случае невозможности личной явки - только с учетом мнения общест-

венных комиссий, в состав которых должны быть включены представи-тели органов социальной защиты и окружного медицинскогоуправле-ния.

Договор купли-продажи квартиры с условием

пожизненного проживания

Данный договор прямоне предусмотрен действующим законода-тельством и, в частности ГК РСФСР, однако в последнее время нахо-дит все большее применение в нашей жизни.В этом случае применя-ется аналогия закона и стороны при заключении договораруководс-твуются нормами ст. 253 ГК РСФСР, посвященной правовому регулиро-ванию купли-продажи жилого дома с условиями пожизненного прожива-ния.

Суть такого договора в том, что продавец, в качестве которо-го выступаетнетрудоспособное лицо,передает принадлежащую ему квартиру в собственность покупателя,а последний обязуетсяпре-доставлятьпродавцу доконца его жизни пожизненное содержание, которое может включать в себя уход, материальнуюпомощь.Кроме того, по этому договору продавец обычно сохраняет за собой право пользования всей или частью этой квартиры.В настоящее время до-говорыкупли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания заключаются с покупателями , в качестве которых выступают как фи-зические,так и юридические лица. Заключение таких договоров вы-годно обеим сторонам.Однако, к сожалению,и здесь не обошлось без влияния криминальных элементов. Было отмечено немало случаев, когда продавцы,заключившие такие договоры,или вообще исчезли, или же их находили мертвыми.

Оформление таких договоров осуществляется по темжеправи-лам, что и оформление договоров купли-продажи и мены квартиры.

В договоре купли-продажи квартирыс условиемпожизнеэного содержанияправособственности переходитпокупателю при жизни продавца.При этом в договоре обычно оговаривается правопожиз-ненного проживания продавца в этом жилом помещении.

В случае неисполнения договора покупателем своихобязаннос-

тей продавец вправе требовать расторжения договора. Приобретатель

также может ставить вопрос о прекращении договора, если его мате-

риальноеположение по не зависящим от него обстоятельствам изме-нилось настолько,что дальнейшее предоставление содержания стало невозможным. Договор прекращается также в случае смерти покупате-ля.

При расторжении договора по требованию продавца или покупа-теля квартиры она возвращается его бывшему собственнику(продав-цу). Однако расходы на содержание, понесенные покупателем, в этом случае не возмещается.

Заключая договор купли-продажиквартиры с условиями пожиз-ненного содержания,собственник распоряжается своим жильем после своей смерти.Преимуществом этого договора по сравнению с насле-дованием квартиры является то, что при наследовании свидетельство о собственности на жилище выдается нотариальной конторой не ранее шести месяцев со дня открытия наследства и,таким образом,нас-ледник не может распоряжаться жильем до истечения этого срока.

Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым покупателю придется выплачивать компенсацию. При наследо-вании имущества взимается специальный налог,и, наконец, завеща-тель может в любой момент отменить или изменить завещание.

Договор мены_0

Собственники квартир могут заключить между собой договор ме-ны. Этот договор следует отличать от договора обмена жилыми поме-щениями. В последнем случае между сторонами происходитпереход права пользования,а не права собственности как в договоре мены.Кроме того,в отличие от договора мены договор обмена жилыми по-мещениями оформляется специальными обменными ордерами.

В соответствии со ст. 255 ГК РСФСР по договору мены каждая изсторон передает другой стороне определенное имущество в собс-твенность,то есть каждая из сторон является одновременно и про-давцом и покупателем.

Единственным отличием договора мены от договора купли-прода-

жиявляется то,чтов договоре мены одна из сторон в качестве

встречного предоставления передает другой сторонене деньги,а

имущество.В связи с этим к договору мены применяются те же пра-

вила,что и к договору купли-продажи.Так, стороны обязаны пре-

дупредитьдруг другао недостатках обмениваемого имущества,а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя,залого-держателя и т.д.).

Если обмениваемое имущество (в данномслучае речьидето квартирах) неявляется по стоимости равным,то в договор может быть включено условие о доплате тойстороны,имущество которой стоитдороже.В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например,о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры).

Так же,как и договор купли-продажи,договор меныквартир подлежит сначала нотариальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом муниципального жилья.

Определенные сложности возникают при заключении договора ме-ны между собственниками квартир и владельцами муниципальных (неп-риватизированных)квартир. При заключении таких договоров собс-твенники квартир настаивают на том,чтобы ихконтрагенты также приватизировали свое жилье, а последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один раз,по различным причи-нам не хотят этого делать.

В качестве выхода из создавшейся ситуацииможно предложить следующий вариант.В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей,то эта квартира может быть при-ватизирована на имя только одного из них, который и заключает до-говор купли-продажи,а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в пос-ледующем право приватизации муниципальной площади.

Договор меныможет заключаться не только на квартиры,но и на приватизированные комнаты в коммунальныхквартирах.Вэтом случае необходимо иметь следующие документы:

1) свидетельство о собственности на жилище (с указанием раз-мера комнаты и общей площади коммунальной квартиры);

2) договор передачи жилья в собственность,зарегистрирован-ный Департаментом муниципального жилья;

3) соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистрированное Департаментом муниципального жилья;

4) справка БТИ об оценкестоимостиквартиры (суказанием размера долей всех собственников коммунальной квартиры)._53

Договор дарения_0

Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому фи-зическомуили юридическому лицу.Для этого он заключает договор дарения.По договору дарения однасторона(даритель) передает безвозмезднодругойстороне (одаряемому) имущество в собствен-ность.

Дарение не считаетсясостоявшимся,если дело ограничилось только соглашением, даже письменным, но передачи имущества не бы-ло.У одаряемого на основе одного лишь соглашения с дарителем не возникает права требовать передачи вещи,а у дарителя -обязан-ности ее передать.

Однако и передача вещи сама по себе еще не создаетдарения.

Дарение - это договор, который предполагает волю дарителя и сог-ласие одаряемого на получениеимуществав собственность.Если последнийне изъявляет соответствующего желания или прямо откло-няет дар, то дарения нет.

Для договора дарения характерно то,что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольно и безвозмездно. Без-возмездность договора означает, что он не предусматривает наличия какой-либо компенсации со стороны одаряемого.

Даритель, совершая дарение,обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого,свободного от обременения,и, в частности,от правтретьих лиц (нанимателя,залогодержателя и т.д.).Кроме того,даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненныеемувследствие отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные расходы), а также тем, что в подаренной вещи имеются существенные недостатки.На одаряемом же не лежит никакой обязанности перед дарителем. Нельзя на одаря-емого возлагать обязанность не отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества другие сделки. Таким обра-зом,договор дарения не может содержать условия,ограничивающие право собственности одаряемого.

Если договор даренияквартирыили комнатысовершается в

пользу несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении но-

тариусдолжен от законного представителя несовершеннолетнего или

попечителя взять разрешение на получение дара.Это вытекаетиз

ст.133 Кодекса о браке и семье )КоБС), согласно которой опекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попе-читель- давать согласие на договор при заключении его несовер-шеннолетним (от 15 до 18 лет) без разрешения органа опеки.

Договор дарения квартирили комнат в коммунальной квартире удостоверяется в нотариальной конторе приусловии представления указанных выше документов, подтверждающих право собственности на квартиру, которая переходит в дар, и затем этот договор регистри-руется Департаментом муниципального жилья.

Залог квартиры_0

Как было отмечено выше, собственник квартиры может заложить свою квартиру.Это прямо вытекает из ст.6 Закона РФ “О залоге” от 29 мая 1992 г.,установившей, что предметом залога может быть любоеимущество,которое в соответствии с законодательством РФ может быть отчуждено законодателем и п.3 ст.7этогоже закона, согласно которому собственник квартиры самостоятельно решает воп-рос о сдаче ее в залог.

Суть залога состоит в том, что при залоге кредитор (залого-держатель) вправе при неисполнении должником обеспеченного зало-гом обязательства получить удовлетворении из стоимости заложенно-го имущества преимущественно переддругимикредиторами. Однако кредиторнестановится собственником заложенного имущества:он вправе лишь требовать его реализации в установленномгражданским процессуальным законодательством порядке.

В соответствии со ст. 11 закона о залоге,если залогиму-щества подлежит государственной регистрации,то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.

В Москве такаярегистрация осуществляется в соответствии с

постановлением правительства Москвы “О государственнойрегистра-

ции залога жилых помещений, принадлежащих гражданам или юридичес-

ким лицам на право собственности” от 27 апреля 1993 г.Государс-

твенную регистрацию залога жилых помещений, принадлежащих гражда-

нам или юридическим лицам, и выдачу свидетельств о такой регист-

рациидолжен осуществлять Департамент муниципального жилья. При

этом за регистрацию залога,выдачу свидетельств о регистрациии

предоставление выписок из реестра взимается государственная пош-лина.

Для регистрации договора о залоге, заключенного между банком и собственником квартиры,в Департамент муниципального жилья не-обходимо представить следующие документы:

_ш+_0 1) три экземпляра нотариально заверенных договоров (два под-линника и одна нотариально заверенная копия);

2) кредитный договор;

3) справка БТИ о стоимости квартиры;

4) подлинники правоустанавливающих документов на квартиру

(свидетельство о собственности на жилище,подлинники договоров и т.д.);

5) доверенности (если они необходимы);

6) копию устава банка и регистрационное свидетельство;

_5_ш-_07) заявление _0с просьбой _0зарегистрировать договор о залоге, завизированное _0заместителем руководителя _0Департамента _0муниципаль-ного жилья.

Залог квартиры, являющейся общей совместной собственностью, можно осуществлять только с согласия всех собственников._54_0 Если же речь идет об общей долевой собственности,то собственникдоли может заложить свою долю без согласия других собственников. Следует от-метить,что залог квартиры, являющейся собственностью члена коо-ператива,полностью выплатившего свой пай,осуществляется в том же порядке, что и для приватизированных квартир.

Поскольку квартиры относятся к недвижимости, то их залог от-носится к ипотеке. Договоры об ипотеке в отличие от других разно-видностейдоговоров залогатребуют обязательного нотариального удостоверения и регистрации.Договор обипотекезаключается в форме закладной (ипотечного свидетельства).

В договоре залога участвуют две стороны:залогодатель - ли-цо, которое предоставляет определенное имущество в залог, и зало-годержатель - лицо,которое вправепри неисполнениидолжником обеспеченногозалогомобязательства получить удовлетворение из стоимости заложенногоимущества преимущественнопереддругими кредиторами.

Наличие закладной у залогодержателя удостоверяет его преиму-

щественное право на удовлетворение своего требования за счет иму-

щества,предоставленного по договору обипотеке вобеспечение

этого требования. Закладная является ценной бумагой, может вхо-

дить в наследственную массу и быть передана другому лицу вуста-

новленном порядке.Закладная подлежит регистрации путем внесения регистрационной записи в книгу регистрации недвижимости.На зак-ладной делается отметка о ее регистрации.

Залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором располо-жен дом или другое строение.

Обращение взыскания на предмет залога по общему правилу до-пускается лишь в судебном порядке. В случаях, предусмотренных за-конодательствомРФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в бесспорном порядке наоснованииисполнительной надписи нотариуса.

Законодательство РФ не содержит прямого указания на то,ка-ким образом может быть обращено взыскание на заложенную квартиру.Из этого можно сделать вывод, что будет действовать общий (судеб-ный) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Вместе с тем, высказывается мнение, что в банковском залоге (то есть в тех случаях,когда залогодержатель по договору займа, заключенного в обеспечение кредитногодоговора междубанкоми третьим лицом,являетсябанк) залогодержатель(то есть банк) вправе самостоятельно реализовать предмет залога(без судебного илиарбитражного решения) при неисполнении обязательства должни-ком.

По общему правилу залогодателем может быть любое лицо, кото-рому предмет залога принадлежит на праве собственности илиправе хозяйственного ведения.В последнем случае для сдачи какого-либо имущества в залог необходимо получить согласие собственника этого имущества или уполномоченного им органа.

В качестве залогодателя можетвыступать иучреждение(то есть бюджетнаяорганизация,не занемающася коммерческой деятель-ностью),однако лишь при условии,если оно в соответствии с зако-номриобрело право самостоятельного распоряжения заложенным иму-ществом.

В качестве залогодержателя может выступать любое физическое

или юридическое лицо любой организационно-правовой формы или фор-

мысобственности.Однако в большенстве случаев в качестве залого-

держателей выступают банки,дающии кредиты под залогквартир.Ком-

мерческуюстоимость квартиры определить довольно трудно. В ка-

честве ориентира,как правило,выступает инвентаризационнаястои-

мость квартиры,которуюдаетБТИ.Инвентаризационная стоимость квартиры предстовляетсобой нижнийпределрыночной стоимости квартиры, которая чаще всего в несколько раз превышает инвентари-зационную. По общему правилу залогодатель не имеет права распоря-жаться заложенным имуществом.Однако эта норма носит диапозитивный характер, в договоре могут предусмотреть обратное.

Из этогоследует,что заключив догвор залога,залогодатель не может продать подарить,обменять заложенное жилище(если неогово-рено другое).

Давая квартиры в залог по кредитнымдоговорам,залогодатели получаюткредит на небольшой срок и обычно под значительный про-цент.

Исследовательским центром частногоправа на базе норм,пре-дусмотренных в проекте ГК РФ,были разработаны”Основные положения озалогенедвижимого имущества”- ипотеке,в которых значительное вним ние уделено залогу квартир и жилых домов.Указанные положения неявляются нормотивнм актом,имеющим обязательную силу.Однако роспоряжением заместителя ПредседателяСоветаМинистров Прави-тельства Российской Федерации они были рекомендованы всем минис-терствам иведомствам,разрабатывающимпроекты нормативныхак-тов,затрагивающих правовое регулирование залога и ипотеки.В связи с этим они предстовляют интерес.

С соответствии с п.84 Основных положений ипотека(залог)жило-го дома или квартиры допускается не во всех случаях,а для обеспе-ченияпогашения ссуды,предоставленной для строительства,реконс-трукции или капитального ремонта жилого дома (квартиры).Однако из этого общего правила есть есть исключение. Жилой дом или квартира могут быть предметом ипотеки и в том случае, если гражданин-собс-твенники члены его семьи проживают в другом жилом доме и имеют достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилоепомещение.Цельтакой нормы-избежать ситуаций,когда люди могут стать бездомными,получив ссуду под залог кувартирыине имея возможностиее погасить.Однако нельзя не обратить внимания на то, что она сужает права граждан по распоряжению принадлежащим им жильем.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.

В ипотеку может передаваться только жилой дом иликвартира,

принадлежащие залогодатодателю направе собственности.

залогодержателями жилого дома и квартиры могутбыть только банкии другие кредитные учреждения,имеющие специальную лицен-зию.

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных тор-гах неявляется основанием для выселения покупателем проживающих вэтом жиломдомеили квартирезалогодателяи членовего семьи.Между собственником,приобретшим жилой дом или квартиру, и проживающими в нем лицами заключается договор аренды жилого поме-щения на условиях, обычных для данной местности.

Не подлежат выселению при продаже заложенного дома (кварти-ры) с публичных торгов лица,проживающие в жилых домах(кварти-рах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях,предусмотренных законом.Ранее закоюченный с ними договор найма жилого помещения договор аренды или иной дого-вор на проживание сохраняет силу.Такие лица имеют право напреи-мущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).

Если иное не предусмотренно договором об ипотеке,залогода-тель вправесдатьнанимателю, нуждающемусяв жилье,свободную квартиру с согласия залогодержателя.Одноко он в праве сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному до-говору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее по-гашения ссуды.В этом случае собственник,приобретший жилой дом или квартиру на публичных торгах, по истечении предусмотренного дого-вором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.

Порядок наследования жилых домов и квартир_0

Под наследованием понимается переход имущественных инеко-торых личных неимущественных прав и обязанностей умершего гражда-нина (наследодателя) к другим лицам в установленном законе поряд-ке.

_ш+_0 Наследование может осуществляться по закону и по завещанию.

Наследование по закону имеет место:

а) если наследодатель не составил завещания или если его

завещание в опр¶деленной части признано недействительным,

б) если завещана только часть имущества или завещание в оп-

ределенной части признано недействительным,в этом случае не ох-

ваченная часть наследственного имущества переходит в порядке нас-

ледования по закону,

в) если наследники по завещанию умерли ранеенаследодателя или не приняли наследства.

_ш-_0Для таких случаевзаконустанавливает круг наследников и порядок их признания.Назначая умершему конкретных правоприемни-ков, законодатель как бы восполняет волю наследателя.

В соответствии со ст.232 ГК РСФСР предусмотрены две очереди признаниы наследников по закону. К наследникам первой очереди от-носятся дети(втом числеусыновленные) ,супруг и родители (усыновители) умершего и его ребенок,родившийся после его смер-ти.К наследникам второй очереди относятся братья и сестры умер-шего, его дед и бабка.Эти наследники призываются к наследованию в том случае, если отсутствуют наследники первой очереди ,когда они не принимают наследство ,а также в том случае ,если все наслед-ники первой очереди лишены завещателем прав наследования.

К числу наследников относятся также нетрудоспособные лица, которые состояли на иждевении умершего не менее года до его смер-ти.

Внуки и правнуки наследуют в том случае,если ко времени отк-рытия наследства нет в живых того из родителей ,который былбы наследником.

Но, помимо лиц, указанных в ст.532 ГК РСФСР ,завещатель вправеоставить все свое имущество_55_0, предметы домашнего обихода,за исключением предусмотренногост.535 ГК РСФСР ,любому лицу, государству а также любому юридичес-кому лицу.

Согласно ст.540 ГК РСФСР , в которой говорится, что “завеща-ние должно быть составлено письменно с указанием места ивремени его составления , собственноручно подписано завещателем и нотари-ально удостоверено, можно говорить о том ,что общей основной фор-мойзавещания является именно письменное нотариально удостоверо-енное завещание.

Осбенности гржданско-правовыхсделок

с квартирами в_0 домах ЖСК_0.

Интересен вопрос о расчетах между ЖСК и его членами припе-

реходеправа собственности на квартиру,пай за которую выплачен

полностью и которая является собственностью граждан вследствии ее

покупки другими лицами._56

Продавая квартиру,член ЖСК плучает ее стоимость от покупате-ля.Ясно,что он не в праве требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевоговзноса.Пследний существуетлишьпостольку, посколько квартира остется в собственности ЖСК.Перход права собс-твенности на нее к члену кооперативавлечет прекращенияобяза-тельстваЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос,тражающий стоимость квартиры.Этого пая теперь нет.Ообязательственногопра-воотношения между ЖСК и его членом, возникающего из имущественно-го участия пайщика в создании кооперативной собственности,также больше не существует.Это материализовалось в вещное право (право собствнности) члена ЖСК наквартиру.Денежныйэквивалент певого взноса-это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика.

Таким образом, происходит частичный раздел имущества коопе-ратива.Большая егочасть (квартиры) переходит в собственность пайщиеов.Денежные же обязательства между ЖСК и ело членами ,со-ответствующие стоимости выбывшихих из составакооперативного иму-щества , погашаются.Действительно, нет ни каких оснований считать , что член ЖСК долэен дважды получать стоимость продаваемой квар-тиры:сначала от покупателя , а затем от кооператива.Иное толко-ваниеприведет ктому что покупателю ,фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры,придется оплатить еще раз, внося в ЖСК паевой взнос.Кстати , случаи неправильного понимани-яэтого вопроса уже встречаются на практике.

Так,А., выезжаяна постоянное жительство за границу,продал Б. квартиру в кооперативном доме.Договор удостоверилили в нотари-альном порядке,покупная цена была уплачена.Затем А. обратился в ЖСК с просьбой вернуть ему паевой взнос за квартиру в связи с вы-ходомизкооператива.ЖСК,не зная о том ,что квартира продана, возвратил А. его взнос ,полагая, что сможет распорядиться освобо-дившейся жилплощадью.

Впоследствии ,когда после выезда А.во владение квартирой

вступил Б., ЖСК потребовал от него вохзместить сумму выплаченного кооперативом А.паевого взноса. Б.естественно отказался это сде-лать,ссылаясь на то ,что он полностью оплатил квартиру . В ре-зультате выплаченные Акооперативом суммы скорее всегосоставят убытки ЖСК.

Подобной ситуации не возникло, если бы кооператив не возвра-тилА.паевой взнос ,материализовавшийся в квартиру ,которой А.вправе распоряжаться по своемуусмотрению.Прирасчетах ЖСКсо своимичленами в случае выхода их из него возникает и такой воп-рос.Должен ли ЖСК выплачиватьвыбывшемуизнегочлену частьпая ,соответствующуюприходящейся наэто лицо части стоимости иму-щества , остающегося в собственности ЖСК, а именно:лестничных площадок,лифтов ит.д.?представляется,чтонет.Ведь стоимость данного имуществаучтенав стоимостиквартиры.Значит,продавая последнюю,членЖСК фактически учитывает в ее продажной цене и днежную оценку своего пая в имуществе,остающимся всобственности ЖСК.Этот пай,очевидно, не имеет самостоятельной денежной оценки и переходит к новому владельцу квартиры вместе с ней.Другими сло-вами,продавая квартиру ,член ЖСК одновременнопередает и свои права на пай , отражающий его имущественное участе в создании тех частей дома,которые остаются в собственности ЖСК.

В результате новый собственник квартиры одновременностано-виться и владельцем пая в ЖСК.Это право на пай, переходящее ав-томатически в силу покупки квартиры ,дает ееновому владельцу весь обьем гражанских прав,связанных с юбладанием пая,включая по-лучение имущественных выгод от использования кооперативногоиму-щества.Ссказанное можно проиллюстрировать таким примером.

Допустиь ,что ЖСК сдал в арендупринадлежащиеему нежилые

помещения в кооперативном доме.В результате ЖСК плучает доходы от

арендной платы.Спрашивается,имеет ли право покупатель квартиры,

даже если он и не является членом ЖСК , нам получение своей части

имущественныхь выгод от сдачи ЖСК этих помещений в ареду(напри-

мер,путемсоразмерного уменьшениявзносовза эксплуотацию до-

ма?).Видимо, да. Ведь помещения , сдаваемые ЖСК в аренду , соору-

женызасчет паевых взносов.Значит ,приобретатель квартиры не

зависимо от своего членства в ЖСК получил вместе сней иправа

,связанныес имущественным участием бывшего пайщика в строитель-

стве данных помещений.Следовательно,он вправе получить имущест-

венныевыгодыотих использования.Причем на тех же основаниях,

что и члены данного ЖСК, принявшие такое же участие в сданных в

аренду помещений, что и выбывший пайщик , уступивший свои права

покупателю квартиры._57

Иное решениевопроса-отстранение новыхвладельцевквар-

тир,не пожилавших вступить в ЖСК ,от участия в получении выгод

отпользованиякооперативным имуществоми прдоставлемние таких выгод

исключительно членам кооператива-означалобы неосновательное

сбережение ими своего имущества (путем уменьшения взносов на экс-

плуотацию) за счет других лиц. Таким образом , сделку по отчужде-

нию квартиры в доме ЖСК нельзя признать только куплей-прода-жей.По существу, здесь имеет место сделка ,одним из элементов ко-торойявляется купля-продажа квартиры,а другим-переуступка поку-пателю квартиры прав выбывшего члена кооператива ,связанных с его имущественным участем в ЖСК.Такие сделки ,даже если они и не уре-гулированы специальными нормами законодательства,темне менее имеютправона жизнь в силу ст.8 ГК РФ.Она предусматривает воз-можность возникновения гражданских прав и обязанностейиздейс-твий, хотя и не предусмотренных законом , но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождающихтакиеправа и обязанности.Это,однако, не исключает желательности более четкой регламентации ситуации, возникающей всвязис преобразованием обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к его членам права собственности на квартиры.

Сделки с приватизированными квартирами._0

Характерная дляМосквыбурная предпринимательская деятель-

ность и стремительное накопление капитала привели к тому, что са-

мым бойким рынком в столице стал рынок жилья._58

По некоторым оценкам, около 30% предложений о продаже жилья попыткисовершить незаконныесделки.Самые распространенные из них:

_ш+1.Продажа квартиры лицом,не являющимся ее собственником.Документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников.

2. Продажа квартиры несколькими покупателями одновременно. У продавцаимеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности, договоров купли-продажи и других документов.

3. Продажа незаконно присвоенной квартиры (если договор куп-ли-продажи или дарственная на квартиру оформлены с помощью угроз инасилия).Ситуация осложняется тем,что документы могут быть безукоризненными по содержанию.

4. Продавец,получив деньги от покупателя, отказывается вы-писаться из квартиры, тем самым оставляя себе право на проживание в ней, используя противоречие между нормами законодательства.

5. Продается приватизированнаяквартира,принадлежащая на праве собственности нескольким лицам. Один из них может присвоить всю сумму стоимости квартиры и скрыться._59 _ш-Независимо от того,имеется ли подозрение о возможном обма-не, при совершении сделок,связанных с куплей-продажейквартир, следует самым тщательным образом изучить документы,прежде всего устанавливающие право собственности на жилье, навести справкив Департаменте муниципального жилья,РЭУ, паспортном столе. Полез-ный может быть и беседа с соседями.

Для совершения сделки с приватизированной квартирой (впервые продающейся) покупатель должен потребовать от продавцаследующие документы:

_ш+ - свидетельство о собственности на жилье;

· в которой указана инвентариза-ционная стоимость квартиры (форма 11А);-справку из РЭУ об отсутствии задолженности по платежам; -выписку издомовой книги; - копию финансового лицевого счета; - если в кварти-ре прописаны несовершеннолетние дети,то необходимо согла-сие органов опеки и попечительства и свиде-

_ш-тельство о рождении детей.

Если продавец - не первый собственник квартиры,документом,подт-верждающим его право собственности на квартиру,служитдоговор купли-продажи, дарения и проч.

Следующая стадия после проверки документов на их подлинность

исоответствие содержания требованиям законодательства - удосто-

верение договора в нотариальной конторе.

Нотариус требует справкуформы 11-а из БТИ,подтверждающую наличие объекта сделки в натуре, принадлежность его данному лицу, в которой содержится краткое описание квартиры или комнаты,ука-зана их инвентаризационная стоимость (основаниедля определения размеров госпошлины и подоходного налога),представлена информа-ция об имеющихся ограничениях сделок с ними (арест, запрещение).

В ст.56Основ законодательства РФ о нотариате сказано, что удостоверение договоров об отчужденииквартиры производитсяпо месту ее нахождения.Поэтому потенциальному покупателю стоит по-думать, прежде чем решиться на покупку квартиры, продавец которой в подтверждение своего права собственности на квартиру предъявля-ет договоркупли-продажи,удостоверенныйнотариусом издругой местности.

Наконец, договор должен быть зарегистрирован вДепартаменте муниципальногожилья, без чего сделка не может считаться заклю-ченной.

В практикенередко случаются попытки продажи квартир “с на-чинкой”,когда продавец не предупреждает покупателя овозможных претензиях третьих лиц на жилплощадь.Наиболее часто это связано с продажей квартир, которые приватизировались без включения в до-говорпередачи жильяв собственность несовершеннолетних детей, пропитанных на момент приватизации в этих квартирах.

В Законе РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Фе-дерации” не отражены положения о праве несовершеннолетнихчленов семьи на приватизированное жилье.Это теперь исправлено “Пример-ным положением о бесплатной приватизации жилищного фондавРос-сийской Федерации”, утвержденным решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 марта 1993г. N 4 и одобрено Поста-новлением Правительства РФ от 26 ноября 1993г. N 1238.

В “Примерном положении”установлено, чтонесовершеннолетние

дети,проживающие совместно с нанимателями, и являющиеся членами

его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними

пользователями вправестатьучастниками общей собственности на

это помещение. Отказ отвключениянесовершеннолетнихвчисло

участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение

может быть осуществлен опекунами и попечителями,в том числе ро-

дителямии усыновителями несовершеннолетних,только при наличии

разрешения органов опеки и попечительства.

Следствием “невнимательности” Департамента муниципального жилья стал тот факт, что в практике судов достаточно часто встре-чаются споры по поводу признания сделок купли-продажи квартир не-действительными по тому основанию,что при приватизацииквартир были нарушены права несовершеннолетних членов семьи на участие в приватизации.Суды в таких случаях принимают решение о признании сделок,последовавших после приватизации квартир, недействитель-ными.

Покупателю также следует быть осторожным, если в цепочке до-говоров купли-продажи имеетсясделка,совершенная поверенным, действовавшим по “генеральной доверенности”,выданной лицом, яв-лявшимся на тот момент собственником квартиры. Бывший собственник может впоследствии заявить, что на самом деле он поручил поверен-ному совершить обмен квартиры с доплатой и был введен им взаб-луждение относительно характера сделки, связанной с его кварти-рой.

Много проблем счастливым обладателям квартир и их домочадцам может принести институт прописки. Одна из самых распространенных проблем - ничем не ограниченное право собственности, оказывается, ограничивается волей власть предержащих- “прописать”или“не прописать” в приобретенное жилье.Право прописки в приобретенную в Москве квартиру для граждан РФ стоит почти столько же, сколько сама квартира.

Еще один момент, связанный с пропиской.При покупкежилья необходимо проверить, разрешена ли прописка в этот дом. Дом может быть определен под снос, что влечет за собой запрет прописки.

Что касается налогообложения денежных сумм,полученных про-давцами от продажи жилплощади,то в соответствии с пп.“в”п.6 ст.3 Закона“О подоходном налоге с физических лиц” в совокупный доход не включаются суммы,получаемые в течение года отпродажи квартир,не превышающие 500-кратного установленного законом раз-мера минимальной месячной оплаты труда.

Среди банков и других субъектов предпринимательской деятель-

ности растет интерес к залогу недвижимости как средству обеспече-

ния исполнения обязательств. Применение законодательства о залоге

на практике оказывается проблематичным,но, посколькуразвитие

этого институтапредставляется перспективным,рассмотрим,как

можно применить залог в современных условиях.

_ш+_0Для оформления договора залога квартиры требуется:

1). совместное заявление залогодателяи залогодержателяв Департамент муниципального жилья;

2). нотариально заверенный договор озалоге;

3).справка БТИ;

_ш-4). квитанция об уплате госпошлины.

Регистрация залога квартиры осуществляется Департаментом му-ниципального жилья в соответствии в постановлениемПравительства Москвы N 415 от 27 апреля 1993 г.

Временное положение о регистрации залоговых операций с жилы-ми помещениями предусматривает,что регистрация производится пу-тем:

_ш+ 1). внесения регистрационной записи в книгу регистрации залоговых операций с жилыми помещениями;

2). проставления отметки о регистрации на всех оригинальных эк-земпляров договора о залоге;

3). внесения сведений о залоге в банк данных собственников жилья;

4). выдачи свидетельства о регистрации залога. Договор залога

должен быть зарегистрирован в течение 15 календарных дней со дня подачи заявления и представления документов в Департамент муници-пального жилья.

Погашение регистрационной записи при прекращении залога осу-ществляется при условии:

1). подачи совместного заявления залогодателя и залогодержа-теля;

2). представления оригиналов договора о залоге с от-меткой о его регистрации;

3). представлениядоказательств исполнения обеспе-ченного залогом обязательства.

При погашении регистрационнойзаписи делается от-метка в реестровой книге,в банке данных собственников жилья, на оригиналах договора о залоге.

По запросу залогодателя и залогодержателя,а такжедругих заинтересованных лиц Департамент муниципального жилья выдает:

· орегистрации залога. Договор залога считается заключенным с моментагосударственнойрегистрации. Совершение сделок с квартирами иногда усложняется тем,что в квартире может быть прописан человек (не включенный в свидетельство особствен-ности на квартиру, так как был,например,прописан в нее после

приватизации), который там продолжительное время не живет. В этом случаенеобходимо доби-ваться в судебном порядке признания лица утратившим право пользо-вания жилымпомещением вследствиесверх установленных сроков._510 Только после этого отсутствующий утрачивает право на проживание в приватизированной остальными членами семьи квартире.

Наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиесясобственникамиприватизированногожилого помещения, могут быть выселены собственником только в случаях, предусмотрен-ных законом_511_0 ,в частности, если это лицо систематически разрушает или портит жилое помещение или использует его не по назначению, либо систематически нарушает правила проживания,что делает невозможным для других проживание сним водной квартире,а меры предупреждения и общественного воздействия не дали результатов.

Тема наследования жилища,принадлежащегонаследодателю на праве собственности,заслуживает отдельногоразговора, поэтому остановимся лишь на ключевым моментах.

Граждане,ставшие собственниками жилых помещений, владеют, поль-

зуются и распоряжаются ими по своемуусмотрению,вправе прода-

вать,завещать, дарить, сдавать в аренду эти помещения, а также

совершать с ними иные, не противоречащие закону сделки._512

Если гражданин желает, чтобы квартира досталась, например, его внуку,ему следует оформить завещание на его имя,поскольку наследование по закону имеет место,если оно не изменено завеща-нием. В противном случае наследниками в первую очередь станут де-ти, супруг и родители умершего. Во вторую очередь - братья, сест-ры умершего, его дед и бабка. Наследником по завещанию может быть и несовершеннолетний гражданин, который по достижении совершенно-летия должен нотариально оформить вступление в право нанаследс-тво.

На практике немало проблемприносятсделки, связанныес

квартирами, принадлежащиминесколькимгражданам на праве общей

собственности. Ставшие собственниками приватизированногожилого

помещенияграждане вправе владеть,пользоваться и распоряжаться

им по своему усмотрению, не нарушая при этом правиохраняемых

закономинтересов других лиц.Продажа одним из участников общей

долевой собственности на приватизированнуюквартиру своейдоли

постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собс-твенники откажутся от осуществления права преимущественной покуп-килибо неосуществятэто правов течение месяца_513 Продавец доли общейсобственностиобязан известитьв письменной форме остальных участников общей собственности о наме-рении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и дру-гих условий,на которых он ее продает.При продаже с нарушением права преимущественной покупкидругиеучастники общейдолевой собственностив течение трех месяцев имеют право требовать в су-дебном порядке перевода на них прави обязанностейпокупателя.Выдел участнику общей собственности на квартиру принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ист-цу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа. При отсутствии такойвозможности судвправе по просьбе истца определить порядок пользования квар-тирой.

З_0а к л ю ч е н и е

Подготовка офицеров-пограничников, призванных проходить службу в различных уголках России,предусматривает их всесторон-нюю военную,специальную и юридическую подготовку.Наряду с этим хочется подчеркнуть, что отнюдь не второстепенное значение играет юридическаяподготовкакурсантов-пограничников.Всянаша жизнь напрямую связана с гражданскими правоотношениями,и участившиеся в последнее время высказывания курсантов о ненужности юридическо-го образования не имеют под собой ни какого основания.Каждый кур-сант,без исключения,после окончанияинститута столкнетсяс проблемойобеспечения и получения жилья.По этому отрицание необ-ходимости получения полного и всестороннего юридическогообразо-вания можетпривестив будущем к большим жизненным трудостям.Примером такой необходимости служит данная работа, призванная по-мочь в разрешении основных проблем возникающих в области жилищных правоотношений и послужить практическим пособиемпризаключении гражданско-правовых сделок с жильем.В этом и заключается наряду с теоретическим,-практическое значение курсовой работы.

_ш+

П р и м е ч а н и я_0

1 И.И.Андрианов Жилищное законодательство,-М.,юр.лит.,

1988,с.3

2 см. список используемой литературы

3 Домашний адвокат N 24 ,1995 ,с.6

4 см. ст.7 п.1 Постановления правительства Москвы от 27 апреля 1993 г.

5 см. ст.534 ГК РСФСР

6 Домашний адвокат N 5,1995 ,с.2

7 Домашний адвокат N N 7,8 ,1996 ,с.с. 2, 5

8 Домашний адвокат N 1, 1995 ,с.5

9 Домашний адвокат N 21-22 ,1995 ,с.10

10 см. ст. ЖК РСФСР

11 см. ч.1 ст.89 , ст.ст. 135 136 ЖК РСФСР

12 см. ст.3 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда.”

13 см. ст.120 ГК РСФСР

_ш-

_ш+_0 Список использованной литературы

1 КонституцияРФ ст.ст.25,40 2 Гражданский кодекс РФ ч.1 гл.18 3

Гражданский кодекс РСФСР раздел 7 4 Основы гражданского законода-

тельства союза ССР и республик

раздел 6 5 Жилищный кодекс РСФСР 6 Закон РФ “Об основахфеде-

ральной жилищной политики”

Постановление правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713. “Об утверждении правил регистрации и снятия граждан РФ с регистра-ционного учета по месту пребывания ипо местужительствав пределах РФ и перечня должностных лиц ответственных за регист-рацию.”

7 ПостановлениеправительстваМосквы от 19 декабря 1994 года N

628 “О переходе ко второму этапу реформы системы оплаты жилищ-но-комунальных услуг.”

8 Распоряжение мэра Москвы от 5 января 1995 года N 20 “О введении

единой системы страхования жилищного фонда в г. Москве.”

9 Приложение к распоряжению мэра от 5 января 1995 года N 20 “Кон-

цепция страхования жилищного фонда г. Москвы.”

10 Распоряжение мэра Москвы от 18 января 1995 года N 21 “О финан-

совой поддержке граждан, проживающих в домах жилищных и жилищ-но-строительных кооперативов.”

11 Прилоложение N 2 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994

года N 560-РМ “Порядок оформления документов о разрешениипе-репланировкижилых инежилыхпомещений в жилых домах в г.Москве.”

12 Распоряжение мэра Москвы от 21 декабря 1994 года N 628 “Об ут-

верждении порядка создания коллективов индивидуальных застрой-щиковдля малоэтажного и коттеджного строительства в Московс-кой области из жителей г.Москвы, нуждающихся в улучшениижи-лищных условий.”

13 Андрианов И.И. Жилищное законодательство.-М.: юр.лит.,1988г.14 Фадеев В.И.Муниципальное право России.-М.Юрист, 1994г. 15 Приватизация в России. Сборник нормативных документов.

ч.2.-М.:юр.лит.,1994г. 16 Какрешить вашижилищныепробле-

мы.-СПб.:произв.-техн. фирма АКМЕ,

1994г. 17 Жилье :справ.-СПб.: фирма АТ, 1995г. 18 Жилищное за-конодательство:сб.нормат. актов и документов-М.:юр.лит.,1995г.

_ш-