Недвижимые и движимые вещи. Государственная регистрация недвижимости. Продажа недвижимости.
| Загрузить архив: | |
| Файл: ref-8546.zip (44kb [zip], Скачиваний: 51) скачать |
Содержание
TOC o "1-2" I Введение 4
II Понятие движимого и недвижимого имущества. 6
III Общие положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 9
1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 9
2. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 11
3. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.13
4. Деятельность государства по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 14
IV Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особенности продажи некоторых видов недвижимости. 23
1. Государственная регистрация прав на предприятии как имущественный комплекс и сделок с ним. 23
2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах 31
3. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество. 34
4. Государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества. 39
5. Государственная регистрация ипотеки. 40
V Краткий обзор судебной практики Октябрьского районного суда г. Томска по делам о продаже недвижимости 45
VI Заключение 47
VII Список использованной литературы 49
1. Официально-документальные издания 49
2. Источники: 51
3. Научные документы: 52
[1] "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Формулировка п.1 ст.2 недостаточно четко передает юридическое содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое определено, в частности, в п.2 ст.8, п.1 ст.131, ст.219, п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ). К числу таких договоров относятся следующие: договор об ипотеке (п.3,4 ст.433 ГК РФ); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ); договор продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения (п.2 ст.651 ГК РФ); договор аренды предприятия (п.2 ст. 658 ГК РФ); договор доверительного управления (ст.1017 ГК РФ). Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит конституционный, право устанавливающий, а не вспомогательный характер, как это можно вынести из п.1 комментируемой статьи.
По существу названная регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.
Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация — это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных обоснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации. Законодатель, установив обязанность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу, в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", исключительно право устанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении и прекращении.
Создаваемая система регистрации выполняет несколько функций: придание законной силы право устанавливающим документам; учет прав на недвижимость; учет сделок с недвижимостью. Характер функций обусловливает, с одной стороны, юридическую значимость государственной регистрации, а с другой стороны ее учетно-систематизационную роль. Так, если функция придания законной силы право устанавливающим документам свидетельствует о том, что государственная регистрация является элементом сложного юридического состава по приведению в действие механизма возникновения (изменения, перехода, прекращения) права на объект недвижимости, то функции учета прав на недвижимость и учета сделок с недвижимостью являются средством контроля за сделками и правами.
[2]; Водный кодекс Российской Федерации[3]; Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" (ст.14)[4]; Федеральный закон об ипотеке (гл.IV)[5] и другие. В законе о государственной регистрации прав предусмотрено принятие Правительством Российской Федерации ряда правовых актов, направленных на создание необходимых условий для реализации настоящего закона. В этих целях Правительством Российской Федерации были приняты следующие постановления: "О мерах по реализации Федерального закона", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №1378 от 1 ноября 1997 г.[6]; "Об утверждении Положения о межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество" №238 от февраля 1998 г.[7], "Об утверждении примерного положения об учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №288 от 6 марта 1998г.[8], "Об установлении платежей за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" №248 от 26 февраля 1998 г.[9], "Об утверждении правил введения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №219 от 18 февраля 1998г.[10]
В ведении субъектов федерации находится лишь принятие нормативных актов о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав (п.2 ст.3 Закона о государственной регистрации). Субъекты федерации обязаны поэтапно вводить систему государственной регистрации прав, в целях чего они вправе осуществлять необходимые структурные и функциональные преобразования и использовать для регистрации прав имеющиеся на их территории органы (организации), осуществляющие регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимости (п.2 ст.32). кроме того, субъекты Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, определяет порядок создания структуры, принципы размещения учреждений юстиции по регистрации прав на своих территориях.
Во исполнение данного Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в 1998 году на территории Томской области создан Томский областной регистрационный центр.
[11].
Данный реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. В соответствии с п.2 ст.12 Закона о государственной регистрации прав неотъемлемыми элементами Единого государственного реестра прав являются "дела", включающие в себя право устанавливающие документы на недвижимое имущество, и "книги учета документов". "Дела" и "Книги учета документов" являются вечными, их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов не допускается.
В соответствии со ст.17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
q
q
q
q
q
q
q
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
Регистратор обязан осуществить правовую экспертизу предоставленных на регистрацию документов и проверить законность сделки. В связи с этим действия регистратора должны включать в себя проверку: а) формального соответствия документов требованиям, сформулированным в ст.18 Закона о регистрации; б) соответствия содержания документов требованиям Гражданского кодекса и других действующих нормативных актов; в) правомочия и дееспособность лиц, подающих заявление о регистрации прав и совершающих сделку.
Перед регистрацией сделки (права), если таковая не удостоверена нотариально, регистратор должен удостовериться в дееспособности совершающих ее лиц. Если сделка совершена гражданином, признанным судом недееспособным, то она может быть признана ничтожной, в соответствии со ст.171 Гражданского кодекса РФ. Сделка может быть признана недействительной по ряду других оснований, предусмотренных действующим гражданским законодательством (ст.166-179 ГК РФ).
Регистратор вправе приостановить регистрационные действия только в том случае, если ему известны факты, которые могут повлечь за собой недействительность сделки. При этом регистратор обязан, в соответствии с п.1 ст.19 Закона о регистрации прав, в течение одного месяца получить дополнительные документальные сведения, которые бы подтверждали или опровергали его сомнения. Регистратор обязан известить об имеющихся у него сомнениях заявителю, который вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у него оснований для регистрации прав. Заявитель также вправе подать жалобу в суд, который выносит окончательное решение о действительности или недействительности сделки.
Кадастровый план земельного участка, участка недр, иного объекта недвижимости, являющегося предметом сделки, должен предоставляться правообладателем только при первичной регистрации права. Этот план помещается и хранится в Деле право устанавливающих документов. Новое предоставление плана необходимо только в том случае, если со временем произошли значительные изменения пространственных (технических) параметров объекта недвижимости.
Истребование дополнительных документов у заявителя не допускается, если иное не предусмотрено законом и если представленные материалы по своей форме и содержанию не вызывают у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав. Когда такие сомнения имеют место, в целях их устранения, регистратор вправе потребовать предоставление дополнительных документов, в соответствии с п.1 ст.19 Закона о государственной регистрации прав. Таким документом является, например, решение суда, в соответствии со ст.171, 172 ГК РФ.
Срок проведения государственной регистрации прав при условии, что для ее осуществления предоставлены все необходимые документы и у регистратора нет оснований для ее приостановления в соответствии с п.1 ст.19 Закона о регистрации прав, будет зависеть от загруженности учреждения юстиции по регистрации прав. Однако этот срок не должен превышать одного месяца с момента приема документов на регистрацию (п.7 ст.16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за убытки, причиненные вследствие нарушения им установленного для регистрации прав срока в один месяц.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающим содержание сделки.
Свидетельство о государственной регистрации прав является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, учетную серию и номер. Свидетельство выдается правообладателю — при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества, арендатору — при регистрации аренды, залогодержателю — при регистрации ипотеки.
В случае общей совместной собственности на объект недвижимого имущества, свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей, а в случае общей долевой собственности — в свидетельстве указываются все правообладатели, оно выдается каждому из собственников.
Государственная регистрация договоров и иных сделок с объектами недвижимости удостоверяется специальным штампом регистрационной надписи. На штампе, проставленном на документах, после слов "Произведена государственная регистрация" проставляется дата государственной регистрации и номер, под которым сделка зарегистрирована в государственном реестре прав. Записи в штампе регистрационной надписи заверяются подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов.
Форма и правила заполнения свидетельства о государственной регистрации прав, а также совершение специальной регистрационной надписи на правоустанавливающих документах установлены Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ №219 от 18 февраля 1998 года.
В соответствии со ст.20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если:
q
q
q
q
q
q
q
Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ст.20 Закона о государственной регистрации прав, является исчерпывающим.
Отказ в государственной регистрации обжалуется заинтересованными лицами в суд или арбитражный суд, в зависимости от подведомственности дела, по месту нахождения объекта недвижимого имущества.[12]
IV [13]. Однако термин «предприятие» используется применительно далеко не ко всем субъектам гражданского права, а только к одному из видов юридических лиц, а именно к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (сть.113-115 ГК Российской Федерации).
Согласно ст.132 ГК Российской Федерации предприятием является имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в целом относящийся к недвижимому имуществу. Термин «предприятие» в значении «юридическое лицо» употребляется в Гражданском кодексе только применительно к коммерческим организациям, не обладающим правом собственности на закрепленное за ними имущество, пользующимся им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то есть к государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
Таким образом, гражданское законодательство России пошло по пути разграничения понятий «предприятие» и «юридическое лицо», хотя и провело его недостаточно последовательно. Это видно из ст.300 ГК Российской Федерации, которая упоминает о праве собственности на унитарное предприятие (как, впрочем, и на учреждение), в отличие отст.113 (п.5), ст.114 (п.8), ст.120 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые говорят о правах собственника не на сами юридические лица, названные выше, а только на закрепленное за ними имущество.
Использование термина «предприятие» в целях обозначения юридического лица воспринимается в данном случае как несоответствие терминологии Закона понятийному аппарату, использованному законодателями при конструировании норм Гражданского кодекса. Следует при этом заметить, что обозначение юридического лица термином «предприятие» не исключает вероятности неправильного истолкования понятия «предприятие как объект пава собственности», поскольку дает основание отождествлять его со всем имуществом юридического лица в целом в виду того, что закон указывает на комплексный характер предприятия как недвижимости, но не упоминает о присущей предприятию вещной обособленности.
Поскольку юридическое лицо может обладать недвижимым имуществом, находящимся в разных регистрационных округах, именно в этом смысле становится возможным понимание необходимости регистрации отдельных объектов, относящихся к недвижимому имуществу и входящих в состав предприятия, по месту нахождения каждого из этих объектов — в разных учреждениях юстиции по регистрации прав.
Такое понимание предприятия, однако, следует признать неверным. В литературе неоднократно отмечалось, что предприятие — суть имущественный комплекс, самостоятельных разрозненных вещей, а одну неупотребляемую совокупную недвижимую вещь, обособленную от иного имущества (в том числе и принадлежащего тому же собственнику — юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю), образующую технологически единое целое, замкнутый производственный цикл (при этом отдельные составляющие предприятия — недвижимые вещи — могут иногда находиться вне места расположения основной массы недвижимого имущества, образующего предприятие — в других регистрационных округах, не имея, однако, самостоятельного хозяйственного значения, будучи призванными функционально обеспечивать работу предприятия в целом). Иные сочетания (комплекты) вещей, не обладающие указанными свойствами, не являются предприятием[14]. На этих позициях стоит и судебная практика. В качестве предприятия должны рассматриваться заводы, автозаправочные станции и тому подобное имущество, а значит, в собственности всякого субъекта предпринимательской деятельности может находиться как одно, так и несколько предприятий, самодостаточных для постоянного использования в целях извлечения прибыли.
В ряде случаев юридическое лицо может ассоциироваться с конкретным предприятием и быть с ним неразрывно связано. Это относится, как правило, к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (в первую очередь к федеральным казенным предприятиям), а также к хозяйственным обществам, образованным на базе государственных предприятий в результате приватизации последних и имеющим в собственности крупные промышленные объекты. Однако законодательство не содержит препятствий к тому, чтобы в собственности унитарного предприятия находилось несколько предприятий — имущественных комплексов. Следовательно, толковать ст.22 Закона как применимую только к унитарным предприятиям, нет оснований: речь в ней идет обо всех юридических лицах без исключения. С учетом изложенного приемлема следующая трактовка Закона: право на предприятие в целом должно регистрироваться в ответственном за регистрацию учреждении юстиции, находящимся по месту регистрации юридического лица собственника предприятия. Однако и подобное истолкование порождает немало вопросов.
Во-первых, не ясно, должна ли производиться перерегистрация прав в другом учреждении юстиции в случае перехода права собственности на предприятие в целом к лицу, находящемуся в другом регистрационном округе.
Во-вторых, встает проблема надлежащей регистрации прав в том случае, если предприятие находится в собственности нескольких лиц (например, создание предприятия в результате совместной деятельности), место нахождения которых различно.
Наконец, непонятно, в каком конкретно учреждении юстиции должно регистрироваться право собственности на предприятие, принадлежащее государству. Думается, Закон предполагает следующее. Всяки объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия, должен быть зарегистрирован в месте его нахождения за собственником всего предприятия (в последствии любое обременение каждого такого объекта будет регистрироваться только в месте его расположения). При этом в месте регистрации юридического лица — собственника предприятия в соответствующем учреждении юстиции в реестр недвижимости должна быть внесена регистрационная запись о том, что конкретное юридическое лицо, зарегистрированное по определенному адресу в данном регистрационном округе, обладает на праве собственности предприятием, расположенным в определенном месте, с перечислением всех объектов недвижимости, относящихся к этому предприятию. В месте регистрации собственника предприятия, очевидно, должны регистрироваться и права на предприятие, производные от права собственности. Таким образом, каждый объект недвижимости, входящий в предприятие, должен быть подвергнут двойной регистрации. Переход права собственности на предприятие в целом повлечет необходимость новой регистрации (регистрации возникшего права) в другом учреждении юстиции в том случае, если приобретатель зарегистрирован в ином регистрационном округе.
Регистрация прав на предприятие, находящееся в общей долевой собственности, будет необходима одновременно в нескольких учреждениях юстиции, отвечающих за регистрацию недвижимости, — соответственно в месте регистрации каждого из собственников с указанием на то, что находящемуся в данном регистрационном округе лицу принадлежит определенная доля в праве общей собственности на конкретное предприятие. На каждый объект недвижимости в месте его нахождения должно быть при этом зарегистрировано право общей собственности.
Закономерен также вопрос: каким органам юстиции должна осуществляться регистрация в случае, если регистрируется право не юридического, а физического лица? Если речь идет о гражданине-предпринимателе без образования юридического лица, то, видимо, по аналогии закона (п.1 ст.6 ГК Российской Федерации) — органом юстиции по месту регистрации такого гражданина как индивидуального предпринимателя. А если речь идет о гражданине, который не является субъектом предпринимательской деятельности и иметь в собственности предприятия — не одно и тоже. Собственник — физическое лицо сам предпринимательской деятельностью — т.е. самостоятельной, осуществляемой на свой риск деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг (п.1 ст.2 ГК Российской Федерации), — может и не заниматься, а, например, передать предприятие в доверительное управление индивидуальному предпринимателю. То есть Закон о государственной регистрации прав упустил из виду то обстоятельство, что действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений для физических лиц, не имеющих индивидуально-предпринимательского статуса, на предмет наличия у них на праве собственности такого объекта, как предприятие. Как может быть разрешен данный вопрос? Представляется, сто подобная регистрация могла бы осуществляться по месту жительства гражданина, которым согласно п.1 ст.10 ГК Российской Федерации признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Однако отсутствие нормативной урегулированности данного вопроса, вероятно, серьезно затруднит регистрацию прав собственности физических лиц на предприятия.
Предприятие — единый объект гражданских прав, поэтому все права на него, подлежащие регистрации, возникают, прекращаются, переходят с момента регистрации права на предприятие в целом, если иное не установлено законом (п.2 ст.8 ГК Российской Федерации).
То же самое можно сказать о совершаемых с предприятием и подлежащих государственной регистрации сделках — их необходимо считать заключенными с момента регистрации сделки не предприятии в целом, — если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК Российской Федерации).
Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила в отношении договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: продажи предприятия (ст.559-566); аренды (ст.656-664); доверительного управления (пп.1 и 3 ст.1013). Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также в Федеральных законах: «О несостоятельности (банкротства)» (ст.85)[15]; «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (ст.26)[16]; «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст.69-73).
Особенно сложные отношения возникают при продаже предприятия. Так, государственной регистрации подлежит, помимо договора продажи предприятия, переход права собственности к покупателю. Регистрация осуществляется после исполнения продавцом обязательств по договору продажи предприятия. Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передачи покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продажи предприятия, о недостатках, выявленных в передаточном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.
День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия.
Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых приобреталось предприятие. И, собственно, продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст.564 ГК РФ).
Но в связи с тем, что порядок и особенности регистрации прав на предприятие на сегодняшний день до конца не урегулированы в ближайшее время законодателем должны быть даны ответы на следующие вопросы:
1. С какого момента у юридического лица или предпринимателя возникают основания регистрировать свое право на предприятие как имущественный комплекс?
2. Во всех ли случаях обязательна регистрация права на предприятие как имущественный комплекс или ее необходимо осуществлять только в случае распоряжения предприятием?
3. Какие последствия ожидают лицо, которое не регистрирует свое право на предприятие как имущественный комплекс? Перестанет ли это лицо быть собственником принадлежащего ему имущества?
Представляется, что ответ на поставленные вопросы может быть дан путем официального толкования положений Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в форме совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ.
[17].
В случаях, предусмотренных законом, общая собственность может возникнуть и на неделимое имущество. Так в общую долевую собственность нескольких наследников переходит имущество умершего гражданина в том случае, если в его состав входят, например, две и более квартиры (ст.532 ГК РФ, 1964).
Общая собственность на имущество является долевой, если только законом не предусмотрено образование совместной собственности (п.3 ст.244 ГК РФ). Кодекс указывает на возникновение совместной собственности в двух случаях, имея в виду совместную собственность супругов (ст.256) и совместную собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст.257). возникновение совместной собственности допускается помимо ГК, и другими законами.
Однако по соглашению между собой участники общей собственности могут избрать не совместный, а долевой режим. В отношении супружеской собственности такое соглашение оформляется брачным договором (ст.3. 42 СК). В других случаях в самих законах предоставляется право участникам общей собственности определить ее вид. Так, в Законе «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 34 июля 1991 года ( с изменениями и дополнениями)[18], предусмотрено, что в порядке приватизации жилые помещения передаются либо в общую собственность (совместную или долевую), либо в собственность одного из совместно проживающих на приватизируемой площади лиц. При этом выбор одного из предлагаемых видов собственности принадлежит исключительно гражданам, выразившим желание на приватизацию.
В Указе Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»[19] установлено, что граждане и юридические лица могут образовывать общую совместную или долевую собственности путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных долей (паев).
В законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях» от 15 апреля 1998 г.[20] только для одного вида таких объединений — садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого товарищества — предусмотрено, что имущество общего пользования созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов.
Общее имущество товарищества, образованное за счет средств специального фонда, а также общее имущество, приобретенное и созданное в других видах садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений (потребительских кооперативах и некоммерческих партнерствах), составляет собственность юридического лица (ст.4 названного закона).
Совместная собственность во всех случаях может быть преобразована в долевую. Такое изменение вида общей собственности допускается по соглашению ее участников, а при не достижении ими согласия — по решению суда (ст. 244 ГК РФ).
Преобразование совместной собственности в долевую происходит и в случае смерти одного из собственников. Это означает, что доля умершего не переходит к другим участникам совместной собственности, а включается в состав наследственного имущества и, соответственно, наследуется по общим правилам наследственного правопреемства.
В п.1 ст.24 закона о государственной регистрации прав имеется в виду регистрация идеальных долей в общей долевой собственности, которые внесены в реестр в виде простой доли (1/2, 1/3, 1/4, и т.д.), т.е. речь идет о размере доли, а не о ее содержании.
При регистрации права на недвижимость, которая в общей долевой собственности, право каждого из собственников регистрируется в Едином государственном реестре прав в виде отдельной записи на отдельном листе (п.19 Правил ведения Единого государственного реестра прав).
Из п.1 ст.24 Закона о государственной регистрации прав вытекает, что не только согласие собственников на регистрацию прав на долю одного из них, но и возражение любого из участников может быть нотариально удостоверено, либо оформлено в органе, осуществляющем государственную регистрацию.
Несогласие (возражение) хотя бы одного из сособственников с государственной регистрацией права на долю заявителя (участника общий долевой собственности) признается достаточным основанием для принятия регистрирующим органом в порядке, предусмотренном ст.20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», решения об отказе в проведении государственной регистрации в таком случае государственная регистрация может быть осуществлена лишь по решению суда, принятому по иску того, кто обратился за регистрацией доли, либо любого другого участника общей собственности.
Пункт 2 статьи 24 указывает в качестве непременного условия государственной регистрации перераспределения долей согласие участников общей собственности. В данном случае речь идет о согласии именно тех из них, чья доля в результате перераспределения изменяется (уменьшается или увеличивается).
В п.3 Закона о государственной регистрации прав указан порядок осуществления государственной регистрации возникновения перехода и прекращения общей совместной собственности. Этот порядок имеет свои особенности, связанные с распоряжением общей совместной собственностью. Имеется в виду, что каждый из ее участников вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом если иное не вытекает из закона или соглашения всех собственников. Распоряжение общим совместным имуществом может осуществляться с согласия всех сособственников. Независимо от того, кто совершает сделку, такое согласие сторон предполагает (п.2 ст.253 ГК РФ). По указанной причине орган, осуществляющий государственную регистрацию, вносит соответствующую запись в государственный реестр по заявлению одного из участников общей совместной собственности, но требуя предоставления согласия на это всех остальных участников, если только иное не предусмотрено гражданским кодексом и иными законами.
По особому решается вопрос о регистрации совместной собственности крестьянского (фермерского) хозяйства имущество такого хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности. Однако в соответствии с п.2 ст.23 ГК РФ с момента регистрации крестьянского двора его глава признается индивидуальным предпринимателями. Тем самым лишь он один вправе осуществлять распоряжение имуществом от имени двора.
Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»[21] предусматривает, что сделки по распоряжению общим имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства, а значит, и обращение по поводу его государственной регистрации, осуществляется главой хозяйства либо доверенным лицом (ст.15). регистратор поэтому обязан проверить в случаях, когда речь идет о крестьянском (фермерском) хозяйстве, является ли заявитель главой хозяйства, а при выступлении представителя — наличие у последнего доверенности от главы хозяйства.
При регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности проводится единая запись и все собственники указываются в одной графе «Правообладатель». Субъектам права совместной собственности на имущество выдается одно свидетельство о государственной регистрации права на всех собственников.
[22].
При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящееся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное (п.4 ст.340).
Закон об ипотеке вводит понятие закладной (ст.13), которая является ценной бумагой, удостоверяющей права залогодержателя по обеспеченному залогом обязательству и по договору об ипотеке. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, то также и должником по обеспеченному договором обязательству. Выдача закладной первоначальному залогодержателю входит в компетенцию учреждения юстиции по регистрации прав и осуществляется после государственной регистрации ипотеки.
Вопросам государственной регистрации ипотеки в Законе об ипотеке целиком посвящена четвертая глава (ст.19-28).
Для государственной регистрации ипотеки к заявлению залогодателя, помимо документов, предусмотренных Законом о государственной регистрации прав, необходимо применить: нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копию, документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений, документ, подтверждающий оплату регистрационных действий, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, одновременно с указанными выше документами представляются закладная и документы, названные в ней в качестве приложений и их копии.
[1] СЗ РФ – 1997. №30. Ст. 3594.
[2] СЗ РФ – 1997. №5. Ст.610
[3] СЗ РФ – 1995. №47. Ст.4471
[4] СЗ РФ.1996. №25. Ст.2963
[5] СЗ РФ. 1998. №29. Ст.3400
[6] СЗ РФ.1997. №45. Ст.5195
[7] СЗ РФ. 1998. №9. Ст.1115
[8] Российская газета, 1998, 18 марта
[9] СЗ РФ. 1998. №9. Ст.1121
[10] СЗ РФ. 1998. №8. Ст.963
[11] Регистрация воздушных, морских и речных судов, космических объектов и других объектов осуществляется в специальных государственных реестрах.
[12] См.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 августа 1992 г. №12/12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам".
[13] См.: Брагинский М., Суханов С., Ярошенко К. Объект гражданских прав // Хозяйство и право. 1995. №5. — С.5
[14] Гражданское право. В 2-х т. Т.2 /Под ред. А. Сергеева и Ю. Толстого. - М.: Проспект, 1997. — С.106
[15] С 3 РФ. 1998. № 2 ст.222
[16] С 3 РФ. 1997. № 30 ст.3595
[17] С 3 РФ. 1997. № 17. Ст.1913
[18] С 3 РФ. 1994. № 16. Ст.1864
[19] Собрание актов Президента И правительства РФ (доли — СА РФ). 1993. №44. Ст.4191
[20] С 3 РФ. 1998. № 16. Ст.180
[21] Ведомости РСФСР. 1990. № 26. Ст.324
[22] Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8 // Вестник ВАС РФ, 1996, №7.— С.16