Название	Совершенствование системы управления ТСЖ и управляющая компания в сфере ЖКХ
Количество страниц	93
ВУЗ	МГИУ
Год сдачи	2009
Содержание	Содержание Введение 3 Глава 1. Состояние и цели реформирования жилищно-коммунального хозяйства 9 1.1. Сущность и основные направления жилищно-коммунальной реформы 9 1.2. Жилищный кодекс Российской Федерации и право на жилище 11 1.3. Система договорных отношений органов местного самоуправления с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства 17 Глава 2. Исследование состояния жилищно-коммунального хозяйства городского округа Самара 21 2.1. Состояние основных фондов коммунальной инфраструктуры городского округа Самара 21 2.2. Экономическое состояние жилищно-коммунального комплекса городского округа Самара 25 2.3. Анализ способов управления многоквартирным домом 29 Глава 3. Сравнение Управляющей компании и ТСЖ 45 3.1. Управляющая компания ООО «Алком» 45 3.2. Товарищество собственников жилья 63 3.3. Совершенствование способов управления многоквартирным домом в свете реформ жилищно-коммунального хозяйства 67 Заключение 81 Список использованной литературы 87 Приложения 91 Введение Тема дипломной работы определена, во-первых, важностью жилищно-коммунального хозяйства как социально и экономически значимого сектора экономики, вносящего свой вклад в обеспечение безопасного и комфортного проживания населения и ускорение темпов экономического роста. Коммунальный комплекс является наиболее важной составляющей в жизнеобеспечении российских граждан и включает более 10 направлений деятельности, основными из которых являются тепло и электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. Стоимость основных фондов жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) превышает 1,2 трлн. руб., что составляет около трети основных фондов страны. В ЖКХ России работает около 4,5 млн. человек. Общий объем предоставленных жи-лищно-коммунальных услуг превышает 25 млрд. долл. Социально-экономическая ситуация в этой жизненно важной для страны отрасли экономики характеризуется как критическая. Во-вторых, обусловлена тем, что действующая в настоящее время модель функционирования ЖКХ, основанная на директивных методах, не может обеспечить эффективное управление эксплуатацией жилищного фонда. В связи с этим возникает необходимость рыночного подхода к управлению жилищным фондом, который позволит реализовать задачи демо¬нополизации и создания конкурентной среды. В-третьих, связана с необходимостью формирования условий развития предпринимательства в ЖКХ, которое ускоряет ре-формационные процессы, способствует развитию рыночных механизмов функционирования в этой отрасли и повышению качества жилищно-коммунальных услуг. В Послании Президента РФ к Федеральному Собранию РФ (2005 г.) отмечено: «в сфере государственного строительства серьезной задачей является проведение активной политики либерализации предпринимательского пространства» путем привлечения на равноправной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг. Жилищно-коммунальная реформа оказывает многостороннее влияние на различные стороны жизни нашей страны, поэтому за ее ходом следят и активно участвуют в ее проведении правительство, федеральные министерства и ведомства, органы государственной власти субъектов федерации, органы местного самоуправления, общественные объединения предпринимателей. Одной из задач Подпрограммы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы является переход к профессиональному управлению жилищным фондом. Появление новых видов собственников обусловлено потребностями в иных формах и методах инвестирования развития объектов жилищно-коммунального назначения в условиях ограниченности бюджетных средств. Очевидна необходимость изучения вопросов активизации предпринимательской деятельности в отечественном ЖКХ, обобщения и систематизации зарубежных и российских наработок в данной сфере, поскольку вопросы методики формирования конкурентных отношений в сфере управления жилищным фондом остались недостаточно разработанными. Все это обусловило актуальность дальнейших изысканий в выбранном направлении с учетом специфики сложившейся практики хозяйствования и высокой социальной значимости проблемы, определило цель, объект и предмет данного исследования. Управление многоквартирным домом - упорядоченная система мер по согласованному между собственниками помещений в многоквартирном доме владению, пользованию и распоряжению общим имуществом этого дома Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать такой способ управления этим домом, как управление управляющей организацией (подп. 3 п. 2 ст. 161 ЖК РФ), который может комбинироваться с другими способами управления многоквартирным домом. Как следует из положений п. 2 ст. 162 ЖК РФ, члены товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива также могут заключить с управляющей организацией договор об управлении многоквартирным домом. Все собственники жилых помещений в многоквартирном доме в соот-ветствии со ст. 39 ЖК РФ обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. Помимо этого собственники жилых помещений в многоквартирном доме неизбежно должны решать вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома Происходящие сегодня преобразования отрасли жилищно-коммунального хозяйства выступают основной составляющей всего ком-плекса проводимых государством реформ, именно в этой отрасли тесно переплетаются социальные, экономические и политические аспекты, непосредственно затрагивающие интересы каждого жителя территории страны. В функционировании жилищно-коммунального сектора, охватывающем жилищно-коммунальный комплекс и сектор благоустройства, наряду с отдельными положительными тенденциями повышения уровня благоустроенности жилья и расширения круга и объема коммунальных услуг, появились многие негативные в социальном аспекте явления. Достижение баланса интересов производителей и потребителей жи-лищно-коммунальных услуг, обеспечение эффективной деятельности пред-приятий, предполагают использование определенного набора рычагов государственного воздействия, которые по своему действию и конечному эффекту аналогичны действию рыночных регуляторов в условиях свободной конкуренции. Структура управления жилищным фондом многоквартирных домов в городском округе Самара выглядит следующим образом: 16,88% жилищного фонда многоквартирных домов управляется товариществами собственников жилья, жилищными или жилищно-строительными кооперативами (748 ТСЖ и 367 ЖСК); 62,02% жилищного фонда многоквартирных домов управляется управляющими организациями с частной формой собственности; 19,1% жилищного фонда многоквартирных домов управляется управляющими компании с государственной и муниципальной формами собственности; 2% жилищного фонда многоквартирных домов управляются непо-средственно собственниками. Общая площадь многоквартирных домов составляет 49,607 млн. кв.м. Площадь многоквартирных домов, управляемых ТСЖ и ЖСК – 8371,45 тыс. кв.м. С момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Феде-рации в г.о. Самара проведено 882 общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по выбору способа управления домом. На этих собраниях было принято 988 решений о создании ТСЖ, 5454 решения о заключении договора с управляющей организацией и 192 решения о непосредственном управлении. Но даже если договор с управляющей компанией, назначенной по результатам открытого конкурса, составлен на три года, собственники помещений вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке по истечении каждого последующего года со дня заключения договора в случае, если до истечения срока действия договора общим собранием принято решение о выборе или изменении способа управления. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Ранее эта процедура предполагала судебное решение. Теперь также может быть суд, но доказывать исполнение условий договора придется управляющей компании. В данном контексте целью дипломного исследования стали разработка и обоснование научно-практических рекомендаций по решению проблем жилищно-коммунального хозяйства путем создания условий развития предпринимательства в данной сфере на основе анализа зарубежной практики и российского опыта. Цель определила следующую группу взаимосвязанных задач: - выявление; - определение сущности; - выявление взаимосвязи; - изучение; - обоснование необходимости организационно – экономической политики. Объектом исследования настоящей работы является современное жилищно-коммунальное хозяйство городского округа Самара.. Предметом исследования является формирование предпринимательства в сфере управления жилищным фондом как составляющей жилищно-коммунального хозяйства городского округа Самара. Информационной базой стали: данные Федеральной службы государствен-ной статистики, Фе¬дерального агентства по строительству и жилищно-ком-мунальному хозяйству, документы других правительственных и региональных ведомств городского округа Самара, материалы зарубежной, общероссийской и региональной печати, авторские аналитические наработки Первые представления о предпринимательстве нашли отражение в западной экономической теории еще в XVIII веке в работах Веблена Т., Кантильона Р., Кене Ф., Смита А. Значительный вклад в разработку этой проблемы внесли Шумпетер Й., Вебер М., Брентано Л., Гинс Г. Исследование предпринимательской деятельности содержится также в работах Сорокина Л.Е., Верховина В.И., Логинова С.Б., Шкаратан М. и т.д.
Список литературы	Заключение Процесс создания и эксплуатации жилищного фонда сопровождается решением большого числа задач различных по объему, составу и сфере приложения. Он имеет национальный характер и определяется уровнем развития экономики. Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в России является развитие жилищной сферы и дальнейшее ее реформирование, ориентированное на создание необходимых условий жизнедеятельности человека и улучшение среды обитания. Ведущие отрасли в составе данной сферы – это жилищное строительство и жилищно-коммунальное хозяйство, которые обеспечивают воспроизводство и содержание жилищного фонда, а также доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственных потребителей. Так же очевидно, что жилищная сфера испытывает в настоящее время ряд трудностей в достижении необходимых параметров как количественного, так и качественного ее развития. Это связано с недостаточным объемом финансовых ресурсов, уровнем развития материально-технической базы, уровнем квалификации работников данной сферы, нечетким нормативно-правовым обеспечением деятельности строительных и жилищных организаций, их неэффективным производственно-хозяйственным взаимодействием, взаимоотношениями с органами власти и потребителями жилищно-коммунальных услуг. Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и ры-ночной привлекательности. В данной статье попытаемся сформулировать понятие «управление многоквартирным жилым домом», определим условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначим договорные связи при каждом способе управления. Признаки управления многоквартирным домом:  Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растя-нутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.  Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект. По объекту управления выделяют формы управления многоквартир-ным домом:  управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собствен-ности одного лица;  управление общим имуществом в доме – осуществляется собственни-ками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками. Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквар-тирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. На основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.  Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели. Субъект управления:  осуществляет управленческую и организационную работу;  принимает решения;  обеспечивает достижение поставленных целей. При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).  Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.  Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями. Одним из ключевых направлений проведения преобразований в ЖКХ является качественное улучшение деятельности по управлению объектами коммунальной инфраструктуры, привлечение капиталовложений в объемах, существенно превосходящих возможности бюджета. Анализ показывает, что основным препятствием для формирования рыночных отношений в этом секторе экономики является значительный объем накопленной кредиторской и дебиторской задолженности. Формирование конкурентных основ в жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса возможно за счет привлечения управляющих компаний, в результате чего обеспечивается комплексный подход к организации технического обслуживания. Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. В результате дипломного исследования были выявлены следующие сходства и различия в способах управления многоквартирным домом Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - не профессиональное управление, т.к. это общественная организация. Граждане, не вступившие в ТСЖ, обязаны заключить с ТСЖ договор на оказание жилищных услуг. Договор на оказание товариществом коммунальных услуг возмездный и обязателен как для членов ТСЖ, так и для тех, кто не вступил в ТСЖ. Положительные моменты составляют 1. от имени всех собственников ТСЖ может заключать договоры управления домом, договоры на содержание и ремонт общего имущества, на оказание коммунальных услуг. 2. может брать кредиты в банке. 3. приобретать и застраивать земельные участки. 4. сдавать в аренду часть общего имущества К отрицательным моментам относятся: 1. распоряжаться общим имуществом дома (увеличение или уменьшение его стоимости) возможно только при 100% согласии собственников. 2. от имени ТСЖ председатель не может заключать договоры довери-тельного управления, договоры аренды (Это может сделать только Правление). 3. заставить в нее вступить кого-то (не членов ТСЖ) невозможно. ТСЖ может обслуживать дом самостоятельно, а может заключить договор на обслуживание с УО. Решение собственников по выбору формы управления домом – ТСЖ считается реализованным со дня государственной регистрации ТСЖ как юридического лица. Управляющая организация (УО) – это профессиональное управление домом. Многоквартирный жилой дом может управляться только одной управляющей организацией. Договор на управление заключается в письменной форме управляющим с каждым собственником отдельно. Условия договора должны быть для всех собственников этого дома одинаковыми. Собственники и наниматели жилых помещений вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации. (При этом, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится собственником этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.) УО должна приступить к управлению домом не позднее 30 дней со дня подписания договора управления с первым собственником помещения. УО не является перепродавцом коммунальных услуг. Она приобретает ре-сурс и предоставляет услугу. УО при выборе способа управления на общем собрании собственников жилых помещений: 1. Предлагает свои условия управления этим конкретным домом; 2. Доказывает преимущество предложенных условий управления домом, если собственники жилого дома установили на собрании плату за ка-питальный ремонт, например, 20 руб. за 1 кв.м., то и муниципалитету придется платить эти же деньги за муниципальный жилищный фонд. Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью. Список использованной литературы Нормативно-правовые акты 1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. № 237. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 450. 3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст.14. 4. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983г.) // Ведомости ВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883. Утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. 5. Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ (ред. От 2 февраля 2006 г.) «О некоммерческих организациях» // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 145. 6. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541 – 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959. 7. Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // СЗ РФ. 2006. № 34. Ст. 3680. 8. Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2501. 9. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» // Российская газета. 2006. № 37. 10. Постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помеще-ниями» // СЗ РФ. 2006. № 5. Ст. 546. 11. Постановление Правительства Российской Федерации от 29.08.2005 г. №541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг»//Собрание законодательства Российской Федерации от 05.09.2005 г. – №36. – Ст.3706. 12. Постановление Правительства Российской Федерации от 30.07.2004 г. №392 “О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг”//Собрание законодательства Российской Федерации от 09.08.2004 г. – №32. – Ст.3339. 13. Постановление Главы города Самары от 31.01.2005 г. №23 «Об утверждении плана мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства города Самары на 2005-2007 годы»//Самарская газета от 22.03.2005 г. – №47. 14. Закон Самарской области от 05.07.2005 г. №139-ГД «О жилище» // Волжская коммуна от 07.07.2005 г. – №124. 15. О внесении изменения в постановление Правительства Самарской об-ласти от 20 декабря 2006г. № 187 «О региональном стандарте стоимости жилищно-коммунальных услуг на 2007 год». Специализированная литература 16. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188 (постатейный). - М.: Юстицинформ, 2007. 17. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник по ред. Н.М. Коршунова. – М.: Эксмо, 2005. – 571 с. 18. Егоров Е.В., Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства России: Учебное пособие. – М.: ТЕИС, 2007. – 171 с. 19. Зотов В.Б. Новые организационные формы управления в жилищно-коммунальном комплексе: управление кондоминиумом. - М.: Эксмо, 2005 –24 с. 20. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК Велби, Проспект, 2006 21. Ляхов А.Ю. Городское хозяйство Самары: Учебно-методическое пособие. – Самара, 2007. 22. Тимохов Г.Ф. Модернизация жилых зданий – М.: Дело, 2007. 23. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. – М.: Эксмо, 2005 24. Муниципальный менеджмент: Справочное пособие / Иванов В.В., Коробова А.Н - М.: Инфра-М, 2002. – 718с. 25. Симионов Ю.Ф., Дрозд Н.И. Жилищно-коммунальное хозяйство. Справочник. - М.: ИКЦ «МарТ», 2007. – 272 с. 26. Черняк В.З. Экономика строительства и коммунального хозяйства: Учебник. – М.: ИНФра-М, 2007. 27. Экономика жилищно–коммунального хозяйства: Учебное пособие. Под ред. Ю.Ф. Симионова. – М.: ИКЦ «МарТ», 2007. – 208 с. Периодические издания 28. Бородин С. Ограниченная ниша ТСЖ // Жилищное и коммунальное хозяйство. – 2004. - №5. С. 16-19. 29. Булычев В.Б. К созданию современных управляющих компаний в российском ЖКХ // Российский экономический журнал. — 2007. — № 4 30. Варфоломеев В.Б. Организация товарищества собственников жилья: преимущества и проблемы // Юрист. 2006. № 2. 31. Диордиева О.Н. Новый Жилищный кодекс РФ // Нотариус. 2005. № 2. 32. Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как меха-низм управления многоквартирным домом. 33. Пашов Д.Б. О законодательном обеспечении доступного жилья в России // Законодательство и экономика. 2006. № 6. 34. Руткаускас Т.К., Леманчикова Н.В. Формирование экономически обоснованных тарифов на услуги ЖКХ // Экономическое развитие в совре-менном мире: факторы, структура, особенности переходных состояний. Материалы Второй Междунар. науч.-практ. конф. Екатеринбург: Изд-во УрГУ, 2005. 35. Руткаускас Т., Ишмуратов А. Налоговая политика должна учитывать реалии реформирования отрасли // Жилищно-коммунальный комплекс Урала. 2006. № 5 36. Рыжов А.Б. Внедрение норм ЖК РФ об управлении многоквартирными домами // Жилищное право. 2007. № 2. 37. Чашин А.Н. Проблемные моменты нового Жилищного кодекса // Юрист. 2007. № 7. 38. Щенникова Л.В. «Собственник» звучит гордо и выгодно (Страсти по ТСЖ) // Юрист. 2005. № 9.
Цена:	Договорная