МДК .01.01 Управление территориями и недвижимым имуществом.Определение рыночной стоимости земельного участка

Министерство образования Республики Башкортостан
Государственное бюджетное образовательное учреждение
среднего профессионального образования
Уфимский колледж статистики, информатики
и вычислительной техники
(ГБОУ СПО УКСИВТ)
Практическая работа №8
Тема:” Определение рыночной стоимости земельного участка”
Выполнила:
студентка группы 3з-3
_______Хайбуллова А.И
Проверил преподаватель:
_________Акчева Д.М
Уфа 2015
Цель работы:
- определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта;
- оценить стоимость земельного участка;
- оценить стоимость объекта затратным, доходным и сравнительным подходами.
Расчет рыночной стоимости земельного участка по адресу г.Уфа, ул. Ключевская дом 3а
При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
- Сравнительный подход;
- Затратный подход;
- Доходный подход.
Каждый из этих методов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную стоимость объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.
Основные требования к аналогу:
1.Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристики.
2.Сходные условия сделки.
Этапы сравнительного подхода:
Изучение нужного сегмента рынка и выбора объекта аналога;
Сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;
Выбор необходимых единиц сравнения и проведение анализа по каждой единице;
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
Установление стоимости объекта оценки.
В определение стоимости недвижимости сравнительным подходом также может использоваться метод сравнительной единицы на стоимость определяется по цене продажи одного м2Со сравн. = Цм2* Sо.
Где:
Со срыв. – стоимость объекта оценки, определённая сравнительным подходом
Цм2- стоимость продажи 1м2Sо - площадь оценки объекта
По данным таблицы или данные цена продажи 1м2 жилого частного дома по адресу:
Рыночная стоимость 1м2равна 42,800 тыс.руб.
Цм2= 42,800 тыс. руб.
Си срав. = 42,800 * 65,3 = 2.794.840 руб.
Таким образом, стоимость, полученная сравнительным подходом, составляет: 2.794.840 руб.
Необходимо учесть накопленный износ 17 % (см. Таб.1)
Со сравн. И = Со сравн. -Со сравн. *И%100%
Стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом с учётом износа.
Со сравн. И = 2.794.840 - 2.794.840* 17 % / 100% = 2.794839 руб. Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом с учётом износа, составляет 2.794839 руб.
Используя статистические методы сравнительного подхода, которые принимаются большому количеству похожих продаж при небольшом различии цен.
Статистическими методами сравнительного подхода считаются среднее арифметическое, которое определяются по значению скорректированного ряда цен объектов аналогов, полученных из СМИ
Хср= (Xi x Fi) / Fi, где Хср- среднее арифметическое (цена объекта аналога)
Хi-цены объектов аналогов
F-количество аналогов
2 млн.руб, 3,3 млн.руб, 2,9 млн.руб, 3 млн.руб, 3,1 млн.руб, 2,8 млн.руб, 1 млн.руб. – цены аналогов из данных о ценах аналогов полученных из СМИ построен ряд.
Проранжируем ряд и оформим данные в таблице.
1; 2; 2,8; 2,9; 3; 3,1; 3,3.
xi 1 2 2,8 2,9 3 3,1 3,3
fi 1 1 1 1 1 1 1
X ср. =1+2+2,8+2,9+3+3,1+3,3 / 7 =2,6 млн.руб.
Мо = 3.3 млн.руб (Мода).
Медиана т.е. середина ранжированного ряда
Из ряда видно, что медиана имеет значение 2,9 млн. руб.
Скорректированная цена самого похожего на оцениваемого объекта.
Установили, что аналог имеет состояние построек лучше на 9%.
С скор.а = Ца* К кор.: где, (6)
С скор.а = 3* (1-0,09) = 3*0,91 = 2,73 млн. руб.
Усредним данные полученные статистическими методами.
Х ср = Хср + Мо + Ме + С скор.а / 4 = 2,6+3,3+2,9+2,73 / 4 = 2,88 млн. руб
Таким образом усредненная стоимость, полученная статистическими методами сравнительного подхода составляет 2,88 млн. руб. Таким образом усредненная стоимость, полученная статистическими методами сравнительного подхода, составляет 2.880.000 тыс. руб.
Определим среднее значение стоимостей, полученных разными методиками сравн. подхода.
С срав.ср. = 2.794839 +2.880000 / 2 = 2837419,5 тыс.рубТаким образом, стоимость объекта оценки с позиции сравнительного подхода составляет 2837419,5 тыс. руб.
Подбор аналогов
Объект оценки Аналог
Адрес Ключевская дом 3а Ключевская дом 4
Общая площадь, м2 424 400
Вид права Собственность Собственность
Категория земель Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования Для индивидуального жилого строительства Для индивидуального жилого строительства
Наличие построек Баня, дом, гараж Баня, дом, гараж
Наличие коммуникаций Электрические сети, водопровод, сети канализации, газопровод Электрические сети, водопровод, сети канализации, газопровод
Особенности местоположения Зеленая зона, спальный район, транспортная доступность Зеленая зона, спальный район, транспортная доступность
Цена, руб. 2 100 000 2 100 000
Схема местоположения объектов-аналогов на карте

Вывод: Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки земли обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке. Таким образом, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный.