АПИМ Оценка недвижимого имущества
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова»
Среднее образование
Московский промышленно-экономический колледж(МПЭК)
УТВЕРЖДАЮ
Заместитель директора по учебной работе
______________И.А. Архипцева
«___»_______________20__ г.
Аттестационные педагогические измерительные материалы
МДК 04.01. Оценка недвижимого имущества
код, специальность: 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения»
СОГЛАСОВАНЫ:
Цикловой методической комиссией
«Земельно-имущественных отношений» и
«Страхового дела»_
от «___»_____________2016 года
Председатель ЦМК
Подпись Инициалы Фамилия
Автор – разработчик:
Преподаватель колледжа (МПЭК)
Меркурьева Лариса Александровна
Москва 2016
1. ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
Аттестационные педагогические измерительные материалы (АПИМ) по профессиональному модулю МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества » составлены в соответствии с требованиями Государственного образовательного стандарта в части подготовки выпускников по специальности 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения» на основании рабочей программы .АПИМ предназначены для проверки качества знаний и для контроля по МДК 04.01.Оценка недвижимого имущества по следующим разделам:
Раздел 1 темы 1.1, 1.2,1.3, Раздел 2 темы 2.1, 2.2, 2.5,.2.6, Раздел 3 темы 3.2, 3.3, 3.5, Раздел 4 темы 4.2, 4.3, 4.5.
В банк тестовых заданий включены разделы, изучаемые в 5-6 семестре.
Задания составлены в виде тестов. Всего представлено два варианта по 25 тестовых заданий в каждом.
При разработке тестовых заданий использовались следующие формы заданий:
- задания с выбором одного или нескольких ответов
Время тестирования составляет до 45-50 минут, время ответа на одно тестовое задание – до 2 минут.
Оценка теста: 0 (-) – ответ на тестовое задание неверный, 1 (+) - ответ на тестовое задание верный.
Справочная таблица по переводу данных тестирования в пяти бальную систему:
Критерий,% Балл Критериальный интервал
0 2 от 0 до 12
48 3 от 12 до 16
68 4 от 17до 20
85 5 от 21до 25
2. ТРЕБОВАНИЯ К РЕЗУЛЬТАТАМ ОСВОЕНИЯ ПРОГРАММЫ ПОДГОТОВКИ СПЕЦИАЛИСТОВ СРЕДНЕГО ЗВЕНАСпециалист по земельно-имущественным отношениям должен обладать общими компетенциями, включающими в себя способность:
-осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичных объектах.
- производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки.
- обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки.
- рассчитывать сметную стоимость зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками.
- классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой типологией.
- оформлять оценочную документацию в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области.
Программа профессионального модуля может быть использована в дополнительном профессиональном образовании и при переподготовке кадров в области земельно-имущественных отношений, при наличии среднего (полного) общего образования. Опыт работы не требуется.
3. ТЕМАТИЧЕСКАЯ СТРУКТУРА СОДЕРЖАНИЯ ТЕСТА
Раздел 1. Экономика недвижимости
- Тема 1.2. Принципы оценки недвижимости
-Тема 1.3. Рынок недвижимости
Раздел 2. Методология оценки недвижимости
-Тема 2.1. Сравнительный подход и его методы
- Тема 2.2. Затратный подход и его методы
- Тема 2.5. Методы определения итоговой величины объектов оценки
- Тема 2.6. Организация и моделирование массовой оценки недвижимости
Раздел 3. Организация процесса оценки недвижимости
- Тема 3.2.Информационное обеспечение процесса оценки
- Тема 3.3. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости
- Тема 3.5.Составление отчета об оценке
Раздел 4. Проектно-сметное дело
-Тема 4.2. Конструкции гражданских и промышленных зданий
Тема 4.3. Основные понятия строительного производства, проектирование
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова»
Среднее образование
Московский промышленно-экономический колледж(МПЭК)
Рассмотрено предметной цикловой методической комиссией Земельно-имущественных отношений и Страхового дела
«____»______2016г.
Председатель_________ Комплексный тест по профессиональному модулю «Оценка недвижимого имущества»
специальность: 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения»
УТВЕРЖДАЮ
Зам. Директора по учебной работе
И.А. Архипцева _________
«_____»__________2015г.
Вариант 1
№ п/п Вопросы Баллы
1 После подбора объекта-аналога оценщик вносит поправки:
а) в цену объекта-аналога;
б) в цену оцениваемого объекта;
в) поправки на дату продажи в цену объекта-аналога, а остальные поправки в цену оцениваемого объекта.
2 Какой из следующих коэффициентов капитализации учитывает только доход на инвестиции?
а) коэффициент капитализации земли;
б) коэффициент капитализации здания;
в) ставка дохода на собственный капитал.
3 Затратный подход определяет стоимость недвижимости:
а) как сумму полной рыночной стоимости земельного участка, восстановительной стоимости зданий и сооружений, и износа;
б) как сумму стоимости земельного участка и полной восстановительной стоимости зданий и сооружений;
в) как сумму стоимости земельного участка, восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.
4 При определении восстановительной стоимости применяется метод:
а) сметный;
б) доходный;
в) индексный.
5 Стоимость в использовании (потребительская стоимость):
а) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность;
б) рассчитывается на основе рыночной стоимости;
в) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника.
6 Ликвидационная стоимость определяется:
а) на основе рыночной стоимости;
б) на основе восстановительной стоимости;
в) на основе стоимости замещения;
г) как чистая денежная сумма, полученная собственником при продаже ликвидируемой недвижимости.
7 Что из нижеследующего не является подходом к оценке недвижимости:
а) доходный;
б) рыночный;
в) восстановительный;
г) замещение;
д) с учетом износа;
е) затратный.
8 Что из ниже перечисленного не является элементом стоимости:
а) полезность;
б) возраст;
в) дефицитность;
г) передаваемость.
9 Какой из подходов к оценке обязательно требует оценки рыночной стоимости земельного участка:
а) сравнительный;
б) доходный;
в) затратный;
г) все вышеперечисленные.
10 Доходный подход это:
а) оценка нежилой недвижимости;
б) оценка жилой недвижимости;
в) метод оценки используемой для любой вещи;
г) метод оценки интеллектуальной собственности.
11 Метод прямой капитализации это:
а) расчет коэффициента капитализации,
б)доход в стоимость объекта;
в) расчет будущей стоимости аннуитета.
12 Чистый операционный доход это:
а) рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого дохода;
б) потенциально валовый доход;
в) эффективный валовый доход.
13 Условно постоянные расходы при оценке недвижимости это:
а) расходы, зависящие от степени загруженности объекта;
б) расходы, ежегодно отчисляемые в фонд замещения;
в) расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта.
14 Метод кумулятивного построения коэффициента капитализации это:
а) сравнение оцениваемого объекта с объектом аналогом;
б) сумма ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения;
в) к базовой безрисковой ставке процента прибавляются поправки на различные виды риска.
15 При методе дисконтирования денежных потоков производится:
а) расчет срока выполнения инвестиционного проекта;
б) расчет потенциального валового дохода;
в) расчет ставки дисконтирования для будущих денежных потоков;
г) определение эффективного валового дохода.
16 Для расчета ставки дисконтирования используется:
а) метод цены капитальных вложений;
б) метод динамики роста цен на недвижимость;
в) метод суммирования;
г) метод сложных процентов.
17 Затратный подход в оценке недвижимости применяется:
а) при выборе профиля объекта недвижимости;
б) при оценке зданий специального назначения
в) при приобретении объекта в спекулятивных целях;
г) при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка.
18 Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка со сравнимыми свободными участками производится с использованием данных:
а) по условиям продажи;
б) права на земельный участок;
в) местоположения;
г) физические характеристики.
19 При определении восстановительной стоимости объекта оценка ведется:
а) всего объекта подлежащего восстановлению;
б) поэлементно;
в) только реконструируемых узлов, элементов, объектов.
г) земельного участка 20 Метод количественного анализа заключается:
а) в сопоставлении смет на затраты труда;
б) в сопоставлении смет на материалы;
в) в сопоставлении смет на все виды работ.
г) в сопоставлении смет на затраты оборудования
21 Функциональный износ это:
а) когда объект изношен в процессе его эксплуатации и потерял стоимость;
б) когда он не соответствует современным стандартам, в результате потерял стоимость;
в) когда оцениваемый объект находится в приспособленном помещении и не отвечает функциональным требованиям по прямому назначению.
22 Затратный подход в оценке недвижимости используется при оценке:
а) незавершенного строительства;
б) страхуемого объекта;
в) реконструируемого объекта;
г) объекта сдаваемого в аренду;
23 Рентный мультипликатор, используемый в методе сравнительного подхода оценки недвижимости это:
а) отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке;
б) отношение продажной цены объекта к действующей валовой выручке;
в) отношение продажной цены объекта к чистой прибыли.
24 При анализе продаж сравнительным рыночным подходом к оценке недвижимости проводится:
а) выявление недавно проданных сопоставимых объектов;
б) проверка правовых отношений оцениваемого объекта;
в) проверка достоверности информации о сделке 25 При сравнительном подходе оценки недвижимости в качестве сравнительных элементов условий финансирования используют:
а) процентную ставку;
б) условия продаж;
в) порядок проплаты за приобретаемый объект;
г) договоры об участии.
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова»
Среднее образование
Московский промышленно-экономический колледж(МПЭК)
Рассмотрено предметной цикловой методической комиссией Земельно-имущественных отношений и Страхового дела
«____»______2016г.
Председатель_________ Комплексный тест по профессиональному модулю «Оценка недвижимого имущества»
специальность: 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения»
УТВЕРЖДАЮ
Зам. Директора по учебной работе
И.А. Архипцева _________
«_____»__________2016г.
Вариант 2
№ п/п Вопросы Баллы
1 При исследовании объекта недвижимости при сравнительном подходе к оценке принимается во внимание:
а) внесение количественных и качественных корректировок;
б) выявление подходящих объектов для сравнения;
в) сравнение объекта недвижимости с аналогичным объектом.
г) определение парных продаж 2 Оценку рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж проводят с использованием:
а) валового рентного мультипликатора (коэффициента валовой ренты);
б) общего коэффициента капитализации;
в) коэффициента будущей стоимости аннуитета;
г) коэффициента приведения финансовой ренты.
3 В какой последовательности проводится корректировка показателей при сравнительном подходе к оценке недвижимости:
а) базовая цена;
б) условия финансирования;
в) местоположение;
г) права собственности
4 Ставку капитализации можно рассчитать как:
а) отношение чистого операционного дохода к цене продажи;
б) отношение потенциального валового дохода к цене продажи;
в) отношение цены продажи к чистому операционному доходу;
г) отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу.
5 Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости гостиницы?
а) доходный;
б) затратный;
в) сравнительный
г) обязательный 6 В сравнительном подходе объект корректируется на основе принципа:
а) ожидания;
б) замещения;
в) вклада;
г) наилучшего и наиболее эффективного использования.
7 Ипотечная постоянная определяется как отношение:
а) ипотечного кредита ко всему инвестируемому капиталу;
б) выплат по долгу к сумме ипотечного кредита;
в) ежегодных выплат по обслуживанию долга ко всему инвестируемому капиталу.
г) ежегодных выплат по финансовому капиталу
8 Время от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до даты оценки - это:
а) срок экономической жизни
б) срок физической жизни
в) хронологический возраст
г) эффективный возраст
9 Какая форма корректировок не применяется в составе метода сравнения продаж?
а) процентные корректировки;
б) денежные корректировки;
в) корректировки на разницу в курсах валют;
г) корректировки в относительных величинах.
10 Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?
а) для объектов социального значения;
б) для объектов на стадии строительства;
в) для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде
г) для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде 11 Методами определения полной стоимости воспроизводства являются:
а )метод прямой капитализации;
б) метод сравнительной единицы;
в) метод количественного анализа;
г) А, Б и В;
12 Какой из методов определения коэффициента капитализации относится к методам инвестиционной группы:
а) метод рыночной экстракции;
б) кумулятивный;
в) метод связанных инвестиций.
г) метод капитализации
13 Период времени от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до сноса - это:
а) срок экономической жизни;
б) срок физической жизни;
в) хронологический возраст;
г) эффективный возраст.
14 Мультипликатор валовой ренты это:
а) отношение чистого операционного дохода к цене продажи
б) отношение потенциального валового дохода к цене продажи
в) отношение цены продажи к чистому операционному доходу
г) отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу
15 Какие премии за риски включает ставка дисконтирования для объектов недвижимости:
а) премию за риск изменения политической ситуации;
б) премию за риск нестабильности;
в) премию за риск инвестиционного менеджмента;
г) премию за риск изменения рыночной конъюнктуры.
16 Согласование результатов оценки проводится на основе следующих критериев:
а) достоверность исходной информации
б) точность процедур анализа
в) соответствие цели и задачи оценки
г) трудоемкость расчетов
17 Эффективный возраст здания - это:
а) количество лет, прошедших со дня постройки здания до момента оценки;
б) физический срок жизни здания;
в) оставшийся срок жизни здания;
г) ничего из выше перечисленного.
18 Каким образом может быть определён эффективный возраст зданий и сооружений-
а) средний возраст их различных компонентов;
б) возраст, в котором они достигнут полной загрузки;
в) отношение возраста к ожидаемому сроку жизни;
г) относительный возраст, учитывающий их физическое состояние и годность для продажи.
19 Предпринимательская прибыль (прибыль застройщика) представляет собой:
а) процент от затрат на проектирование строительства.
б) сумму, полученную в ходе успешного осуществления проекта.
в) процент (моржа) от цены продажи объекта недвижимости.
г) процент от суммы затрат на управление, организацию строительства и риск.
20 Стоимость в пользовании это:
а) стоимость, соответствующая варианту наиболее эффективного использования объекта недвижимости;
б) величина затрат на строительство объекта недвижимости, исходя из его конкретного назначения;
в) величина стоимости, учитывающая полезность объекта недвижимости для конкретного лица;
г) стоимость с учетом текущего использования объекта на дату оценки.
21 Какое утверждение в отношении понятий «цены» объекта недвижимости и его «стоимости» является верным?
а) цена объекта недвижимости отражает предположение о величине его стоимости;
б) стоимость объекта недвижимости отражает наиболее вероятную величину его цены;
в) в договоре купли-продажи объекта указывается его стоимость, а не цена;
г) при проведении оценки объекта недвижимости определяется его цена.
22 Для оценки объекта недвижимости при его продаже на свободном рынке должна быть определена:
а) инвестиционная стоимость объекта;
б) рыночная стоимость объекта;
в) ликвидационная стоимость объекта;
г) кадастровая стоимость объекта.
23 Фактор местоположения объекта недвижимости не включает:
а) наличие банковских учреждений в районе расположения объекта для получения кредита на приобретение объекта недвижимости;
б) характеристики окружения объекта оценки;
в) состав инженерной и транспортной инфраструктуры района расположения объекта;
г) качество подъездных путей к объекту оценки от основных автомагистралей;
24 Какой из указанных ниже групп принципов оценки нет в теории оценки недвижимости:
а) принципы, связанные с управлением недвижимостью;
б) принципы, связанные с представлениями пользователя;
в) принципы, связанные с землей и улучшениями;
г) принципы, связанные с рыночной средой.
25 В составе терминологии шести функций сложного процента аннуитет это:
а) текущая стоимость единичного денежного потока;
б) серия равновеликих периодических платежей;
в) единичный платеж от сдачи в аренду помещений;
г) будущая стоимость единичного денежного потока.