Совершенствование учета и оценки земель населенных пунктов, на примере предприятия ГУП «Башземоценка»

Гордеева Карина
ГБОУ СПО УКСИВТ г.Уфа
Совершенствование учета и оценки земель населенных пунктов, на примере предприятия ГУП «Башземоценка»
(обобщение дипломного исследования)
Одним из самых специфических природных ресурсов является земля. Она фактически является основой существования человека, местом его обитания, пространственным базисом для размещения любого вида предприятий, его культурно — бытовой деятельности.
Земля была и продолжает оставаться одной из основных сфер приоритетных вложений средств. Ее можно покупать, продавать, сдавать в аренду. Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, от спроса и предложения на существующем рынке. Земельная реформа в России на современном этапе развития заключается в преобразовании земельных отношений, сложившихся в плановой экономике, в отношении рыночного типа. Принципы и методы преобразования земельных отношений играют решающую роль.
Землями населенных пунктов признаются территории, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные границей от земель других категорий. Земли поселений используются в соответствии с генпланом и проектом планировки и застройки и выполняют культурно-бытовые, рекреационные, оздоровительные и другие функции.
Представляется, что оценку земель населенного пункта следует рассматривать и вести поэтапно от общего к частному. Этапов оценки может быть несколько.
Что касается условий становления рынка, то для государства наиболее важным является определение кадастровой стоимости, поэтому следует исходить из того, что кадастровая стоимость: дает представление о богатстве, которым владеет общество в целом и отдельные ее члены, как составной части всего богатства страны; эта стоимость четко фиксируется в кадастре земли (недвижимости) как государственной информационной системе; обеспечивает справедливое налогообложение как метод перераспределения богатства страны в пользу всего общества, в том числе землевладельцев; стимулирует эффективное использование основного богатства страны.
Необходимо отметить, что земля имеет множество сравнительных признаков, которые выбираются индивидуально и согласно цели оценки земель. Цель оценки определяет сферу применения результатов земельно — оценочных материалов в виде оценки. От определения целей оценки зависит выбор методов оценки земель. Предметом оценки является изучение и определение потребительной стоимости земель. Объект оценки определялся в процессе проведения земельно — оценочных работ и зависит от цели и вида оценки. Объектом оценки могут быть землепользования, его подразделения и единичные земельные участки.
Государственный кадастр недвижимости – это систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий и иных сведений.
В настоящее время государственный кадастр недвижимости является единым государственным, многоцелевым, многоуровневым банком данных о земельных ресурсах и содержит сведения и документы о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам, категориям земель, об их качественных, количественных и оценочных (экономических) характеристиках.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в Российской Федерации с 1999 года. Согласно действующему законодательству, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет. Поэтому по состоянию на 2012 год в Российской Федерации кадастровая оценка всех категорий земель проведена дважды, а по двум категориям земель – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов – кадастровая стоимость актуализируется в настоящее время в третий раз.
Тем временем, развитие системы кадастровой оценки недвижимости во многом определяется введением законодательных новаций в области регулирования оценочной деятельности, которые существенно влияют на процесс кадастровой оценки недвижимости.
Земельным законодательством России установлено разделение земельных ресурсов на определенные категории в соответствии с целевым назначением и правовым режимом использования и охраны: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности (энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения), земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.
Количественные и качественные характеристики земель определенных категорий, входящих в земельный фонд Республики Башкортостан, не являются величиной статической и постоянно изменяются во времени, характеризуя социально-экономическое развитие Республики Башкортостан. Так, за период с 2007 года по настоящее время площадь земель населенных пунктов возросла с 611,8 до 619,5 тыс. га.
При оценке земель населенных пунктов очень важно учитывать состав земель в пределах черты населенного пункта. Не меньшую роль в оценке играет классификация объектов недвижимости, она применяется с целью перехода от индивидуального разнообразия объектов недвижимости к ограниченному количеству классов объектов оценки. Основой классификации является различное функциональное назначение (использование) объектов оценки, которое и определяет различие в стоимости.
Оценка земель населенных пунктов позволяет быстро и эффективно за короткий промежуток времени определить цену, которую можно получить на рынке за земельный участок с учетом его физических параметров, правовых и экономических условий. Земля, как естественный природный ресурс, обладает экономической и социальной ценностью. Стоимость земель зависит от функций, выполняемых ею, ее месторасположения и индивидуальных особенностей каждого участка.
Кадастровая оценка проводится по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий.
Земли, находящиеся в пределах Республики Башкортостан, составляют земельный фонд. Согласно действующему законодательству и сложившейся практике, государственный учет в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям.
По данным государственного учета земель земельный фонд Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2014 года составил 14294,7 тыс.га. Расчет кадастровой стоимости земельных участков, был проведен на примере Чишминского муниципального района. Чишминский муниципальный район на сегодняшний день составляет в себе 25 771 населенных пунктов.
Государственное унитарное предприятие «Башземоценка» создано в соответствии с распоряжением Кабинета Министров Республики Башкортостан N 149-р от 24 февраля 1999 года как научно-методический и проектно-изыскательский центр по проведению земельной реформы в республике Башкортостан, а также по обеспечению комплексной оценки недвижимого имущества государственных, муниципальных и иных предприятий с учетом кадастровой оценки земельных участков.
На сегодняшний день предприятие проводит следующие виды работ:
1) проведение работ по составлению и обновлению в графическом и цифровом видах кадастровых и тематических карт;
2) проведение комплекса работ по межеванию земель с установлением (восстановлением) на местности границ земельных участков, установлением владельцев земли по единой системе, оформление планов (чертежей) границ земельных участков и документов, удостоверяющих право на землю;
3) проведение кадастровых съемок, землеустроительных, почвенных и геоботанических обследований;
4) ведение цифровых и электронных баз кадастровых и тематических карт, планов состояния и использования земель;
5) кадастровую и рыночную оценку земель всех категорий
6) техническая инвентаризация объектов недвижимости.
7) комплекс землеустроительных и кадастровых работ по межеванию и инвентаризации земель;
8) комплекс землеустроительных работ при отводе земельных участков под строительство (с учетом перевода земель из одной категории в другую);
9) техническая инвентаризация объектов капитального строительства;
10) сопровождение процедуры постановки на государственный кадастровый учет земельных участков и объектов капитального строительства;
11) консультационное сопровождение процедуры государственной регистрации прав на объекты недвижимости;
12) рыночная оценка недвижимости;
13) расчет убытков и возможного ущерба при изъятии земельных участков;
14) предоставление почвенных характеристик земельных участков (земель сельскохозяйственного назначения);
15) подготовка сведений о земельных участках в процессе разграничения земель;
16) сбор информации по экономике землепользования и экономический анализ землепользования;
17) обучение в сфере земельных отношений.
Рассмотрим мероприятия по совершенствованию процедур государственной кадастровой оценки на примере ГУП «Башземоценка»:
1) Уточнение порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
2) Утверждение порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Ожидаемый эффект: упорядочение формы предоставления перечня, возможность получения в составе перечня графических сведений государственного кадастра недвижимости.
Ожидается принятие мер по повышению доступности и транспарентности. Транспарентность – это поддержанная законодательно прозрачность экономических процессов, однозначное отражение в них всех внутренних явлений. Такие мероприятия:
1) Установление требований по однозначности принятого решения о проведении государственной кадастровой оценки.
2) Введение процедуры независимой экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости.
3) Увеличение срока оспаривания результатов, определения кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Так же приняты меры по упорядочению действующих процедур:
1) Установление требования об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости.
В связи с предлагаемыми законопроектом изменениями, совершенствуются следующие условия:
1) Установление дополнительных требований к исполнителю работ по определению кадастровой стоимости в рамках контрактной системы
2) Утверждение типового контракта, типовых условий контракта на выполнение работ по определению кадастровой стоимости в рамках контрактной системы.
3) Установление обязательного досудебного порядка оспаривания результатов, определения кадастровой стоимости