ФОС МДК 04.01 Оценка недвижимого имущества

ДЕПАРТАМЕНТ ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДА МОСКВЫ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ГОРОДА МОСКВЫ
«КОЛЛЕДЖ СОВРЕМЕННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ
имени Героя Советского Союза М.Ф. Панова»
Фонд оценочных средств
Профессиональный модуль ПМ 04 Определение стоимости недвижимого имущества
Междисциплинарный курс МДК 04.01 Оценка недвижимого имущества
Код, специальность 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения»
Базовая подготовка
Г. Москва
2016 г.
ОДОБРЕНО
Кафедрой Земельно-имущественныхотношений
Протокол № 1
от «30__» ____августа_2016 г.
Разработано на основе Федерального государственного образовательного стандарта по специальности среднего профессионального образования
21.02.05 Земельно-имущественные отношения

Зав. кафедрой____ / Н.В.Егорова / УТВЕРЖДАЮ:
Заместитель директора по контролю качества и развитию
_____________/ С.А. Никонова/

Составитель: Егорова Н.В. преподаватель специальных дисциплин высшей категории ГБПОУ КСТ им.М.Ф.Панова
Рецензенты: КаратееваО.И.преподаватель высшей категории ГБПОУ КСТ им.М.Ф.Панова
Проверено:
методист ___________ /Казанцева М.А./
Зав. библиотекой ___________/Провоторова Е.Ю./

ПАСПОРТ
ФОНДА ОЦЕНОЧНЫХ СРЕДСТВ
по профессиональному модулю ПМ 04 Определение стоимости недвижимого имущества
по междисциплинарному курсу МДК 04.01 Оценка недвижимого имущества
специальность 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения»
Область применения
Фонд оценочных средств (ФОС) предназначен для контроля и оценки образовательных достижений студентов, освоивших программу по профессиональному модулю ПМ 04 Определение стоимости недвижимого имущества
по междисциплинарному курсу МДК 04.01 Оценка недвижимого имущества
ФОС включает контрольные материалы для проведения текущего контроля и промежуточной аттестации в форме «Комплексного экзамена».
ФОС разработан на основе ФГОС СПО по специальности 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения».
Результаты освоения дисциплины
В результате освоения профессионального модуля ПМ 04 Определение стоимости недвижимого имущества
междисциплинарного курса МДК 04.01 Оценка недвижимого имущества
у студентов должны сформироваться определенные знания, умения, формируются общие и профессиональные компетенции.
Знания:
- механизма регулирования оценочной деятельности;       - признаков, классификации недвижимости, а также видов стоимости применительно к оценке недвижимого имущества;       - права собственности на недвижимость;       - принципы оценки недвижимости, факторы, влияющие на ее стоимость;       - рынки недвижимого имущества, их классификацию, структуру, особенности рынков земли;       - подходы и методы, применяемые к оценке недвижимого имущества;       - типологию объектов оценки;       - проектно-сметное дело;       - показатели инвестиционной привлекательности объектов оценки;       - права и обязанности оценщика, саморегулируемых 5организаций оценщиков.
умения:
У.1. собирать необходимую и достаточную информацию об объекте оценки и аналогичных объектах; У.2. производить расчеты на основе приемлемых подходов и методов оценки недвижимого имущества;
 У.3. подготавливать отчет об оценке и сдавать его заказчику; У.4. определять стоимость воспроизводства (замещения) объекта оценки; У.5. руководствоваться при оценке недвижимости  Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», федеральными стандартами оценки и стандартами оценки;
Общие компетенции:
ОК 1. Понимать сущность и социальную значимость своей будущей профессии, проявлять к ней устойчивый интерес.
ОК 2 Анализировать социально-экономические и политические проблемы и процессы, использовать методы гуманитарных социологических наук в различных видах профессиональной и социальной деятельности.
ОК 3. Организовывать собственную деятельность, выбирать типовые методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество.
ОК 4. Решать проблемы, оценивать риски и принимать решения в нестандартных ситуациях.
ОК 5. Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.
Профессиональные компетенции (ПК):
ПК 1.3 Готовить предложения по определению экономической эффективности использования недвижимого имущества.
ПК 1.4 Участвовать в проектировании и анализе социально-экономического развития территории.
ПК 4.1 Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичных объектов.
ПК 4.2 Производить расчёты по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки.
ПК 4.3 Обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки.
ПК 4.4 Рассчитывать сметную стоимость зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками.
Результаты обучения ПК.ОК Наименование темы Уровень освоения темы Наименование
контрольно-оценочного
средства
Текущий контроль Промежуточная аттестация
З.1,
У.1. ОК 1.
ПК 4.5.,
ПК 4.6
Тема 1.1. Регулирование оценочной деятельности. Закон об оценочной деятельности. 2 Практическая работа №1
Правовое регулирование
оценочной деятельности.
Стандарты оценки Сообщение
(Приложение №2)
Тест(Приложение №3)
Вопросы для итогового теста
(Приложение №2)
З.1,
З.2,
З.3,
У.1. ОК 1,
ОК 4,
ОК 5 Тема 1.2.Принципы оценки недвижимости. Совокупность оценочных принципов. 2 Рабочая тетрадь,конспектПрактическая работа № 2
Применение принципа
наиболее эффективного
использования (ННЭИ)
Практическая работа № 3
Использование видов
стоимостей в оценке
недвижимости.
(Приложение №2)
Тест(Приложение №3)
Вопросы для итогового теста
(Приложение №2)
З.2,
У.1. ОК 1,
ОК 4,
ОК 5 Тема 1.3. Рынок недвижимости. Понятие недвижимости. 2 Доклад (Приложение №1)
Рабочая тетрадь,конспектПрактическая работа № 4
Описание структуры рынка
недвижимости.
(Приложение №2)
Тест(Приложение №3)
Вопросы для итогового теста
(Приложение №2)
З.1,
З.2,
З.3,
У.2,У.3 ОК 1,
ОК 4,
ОК 5 Тема 1.4. Субъекты и объекты земельных отношений. Земля как объект недвижимости. 2 Рабочая тетрадь,конспект,
Расчеты
Практическая работа № 5
Классификация объектов
оценки. (Приложение №2)
Тест(Приложение №3)
Вопросы для итогового теста
(Приложение №2)
З.1,
З.2,
З.3,
У.2,У.3 ОК 1,
ОК 4,
ОК 5
ПК 4.5.,
ПК 4.6
Тема 2.1 Сравнительный подход и его методы. Особенности применения сравнительного подхода. 1 Рабочая тетрадь,конспект,
Расчеты
Практическая работа № 6
«Определение рыночной стоимости объектов
недвижимости
сравнительным подходом».
Практическая работа №7
Задание на проведение
оценки объектов
недвижимости сравнительным подходом.
(Приложение №2)
Тест(Приложение №3)
Вопросы для итогового теста
(Приложение №2)
З.1,
З.2,
З.3,
У.2,У.3 ОК 1.
ПК 4.5.,
ПК 4.6
Тема 2.2. Затратный подход и его методы. 1 Реферат: «Затратный подход оценки недвижимости»
(Приложение №1)
Практическая работа № 8
Определение износа объекта
оценки.
Практическая работа № 9
Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости.
Практическая работа № 10
Определение рыночной стоимости
земельного участка.
(Приложение №2)
Тест(Приложение №3)
Вопросы для итогового теста
(Приложение №2)
З.1,
З.2,
З.3,
У.2,У.3 ОК 2. Тема 2.3. Временная оценка денежных потоков. 1 Доклад (Приложение №1)
Рабочая тетрадь,конспект,
Практическая работа №11
Расчет будущей стоимости
текущего капитала.
(Приложение №2)
Тест(Приложение №3)
Вопросы для итогового теста
(Приложение №2)
З.1,
З.2,
З.3,
У.2,У.3 ОК 1,
ОК 4,
ОК 5
ПК 4.5.,
ПК 4.6
Тема 2.4. Доходный подход и его методы. Общая характеристика доходного подхода. 1 Рабочая тетрадь,конспект,
Расчеты
Реферат: «Доходный подход
оценки недвижимости»
(Приложение №1)
Практическая работа № 12
Определение стоимости
объекта методом
капитализации.
Практическая работа № 13.
Расчет стоимости объекта
недвижимости методом
(дисконтирования денежных потоков)ДДП.
(Приложение №2)
Тест(Приложение №3)
Вопросы для итогового теста
(Приложение №2)
З.1,
З.2,
З.3,
У.2,У.3 ОК 1,
ОК 4,
ОК 5
ПК 4.5.
ПК 4.6. Тема 2.5. Методы определения итоговой величины стоимости объектов оценки. 1 Рабочая тетрадь,конспект,
Расчеты
Практическая работа № 14
Определение весовых
коэффициентов значений
каждого подхода.
Практическая работа №15 Последовательность
определения итоговой величины стоимости объекта оценки.
(Приложение №2)
Тест(Приложение №3)
Вопросы для итогового теста
(Приложение №2)
З.1,
З.2,
З.3,
У.2,У.3 ОК 1,
ОК 4,
ОК 5
ПК 4.5.
ПК 4.6. Тема 2.6. Организация и моделирование массовой оценки недвижимости. Массовая и индивидуальная оценка. 1 Практическая работа № 16
Применение моделей массовой оценки для трех подходов оценки.
(Приложение №2)
Тест(Приложение №3)
Зачетный тест
З.1,
З.2,
З.3,
У.2,У.3 ОК3,ОК4,ОК5
ПК 4.5.,
ПК 4.6
3.1.Заключение договора, постановка задачи на оценку. Процесс оценки недвижимости. 1 Практическая работа № 17
Типовая структура договора на оценку
Практическая работа № 18
Составление договора на оценку объекта
оценки. (Приложение №2)
Тест(Приложение №3)
З.1,
З.2,
З.3,
У.2,У.3 ОК3,ОК4,ОК5
ПК 4.5.
ПК 4.6. Тема 3.2. Информационное обеспечение процесса оценки. Оценка достоверности информации. 1 Сообщение: «Массовая» и
«кадастровая» оценки
недвижимости»
Практическая работа № 19
Классификация информации
для определения оценки
недвижимости.
(Приложение №2)
Тест(Приложение №3)
З.1,
З.2,
З.3,
У.2,У.3 ОК3,ОК4,ОК5
ПК 4.5.
ПК 4.6. Тема 3.3. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости НЭИ 1 сообщения на тему: Классификация информации для определения оценки
недвижимости. (Приложение №1)
Практическая работа №20 Последовательность
выполнения анализа
ННЭИ(Приложение №2)
Тест(Приложение №3)
З.1,
З.2,
З.3,
У.2,У.3 ОК3,ОК4,ОК5
ПК 4.5.
ПК 4.6. Тема 3.4.Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов 1 Практическая работа № 21
Расчет стоимости объекта
недвижимости.
(Приложение №2)
Тест(Приложение №3)
Приложение №1
Темы рефератов, докладов, сообщений
1.«Особенности оценки отдельных объектов»
2.Саморегулирование оценочной деятельности»
3. Совокупность оценочных принципов
4. Классификация объектов оценки
5. Активный и неактивный рынок недвижимости
6. Классификация информации для определения оценки недвижимости.
7.Массовая» и кадастровая оценки недвижимости
8. Сравнительный подход оценки недвижимости
9. Затратный подход оценки недвижимости
10. Доходный подход оценки недвижимости
Приложение №2
Практические работы
Практическая работа №1
Правовое регулирование оценочной деятельности. Стандарты оценки
Цель: изучение законов, регулирующих оценочную деятельность
Контрольные вопросы
1. Охарактеризуйте оценочную деятельность как один из видов предпринимательской деятельности.
2. В каких случаях проводится обязательная оценка?
3. Каково правовое положение оценщика?
4. Перечислите полномочия государственного органа, осуществляющего государственное регулирование оценочной деятельности.
5. Охарактеризуйте порядок проведения оценки.
6. Каково содержание отчета об оценке?
Тесты по теме № 1
Правовые основы экономики недвижимости.
К недвижимости относятся: а) земля;
б) здания, строения;
в) нефть в переработке; г) дороги; д) самолеты; е) чугун.
Обременительные условия:
а) не влияют на стоимость объекта передаваемого в залог, аренду; б) влияют на стоимость объекта передаваемого в залог, аренду.
3. Частное (гражданское) право это:
а) совокупность периодических норм, регулирующих отношения между частными лицами и политическим общество
б) совокупность периодических норм, определяющих частные отношения отдельных лиц в обществе;
в) правило, установленное законодателем, регулирующее отношения между частными лицами или частным лицом и обществом.
К абсолютным правам относятся: а) вещные права; б) обязательственные права; в) авторское право.
Полномочие это:
а) набор имеющихся у юридического или физического лица прав и обязанностей законодательно за ним закрепленных;
б) совокупность прав и обязанностей, возникших по воле другого лица.
Учредитель, передавший собственную недвижимость в уставной
капитал:
а) является собственником переданной недвижимости; б) утратил право на собственность недвижимости.
Право собственности на недвижимость возникает:
а) после подписания договора; б) по договору с момента передачи имущества;
в) после государственной регистрации.
8. Принудительное изъятие у собственника недвижимости производится
при:
а) обязательствам взыскания на имущество по обязательствам; б) передаче другим лицам правомочие на владение;
в) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка; г) передаче в залог.
9. Совместная собственность на недвижимость может быть: а) делимой с согласия всех участников данной недвижимости; б) делимой по решению суда; в) делиться не может.
Продажа своей доли в совместной общей собственности постороннему лицу производится:
а) без согласия всех участников совместной собственности; б) с согласия всех участников;
в) преимущество в приобретении имеют участники общей собственности.
При переходе права собственности на здания или сооружение принадлежащие собственнику земельного участка:
а) к приобретателю здания (сооружения) переходят права на сервитут; б) необходимо с новым собственником решать вопрос по сервитуту.
При получении права хозяйственного ведения над государственным и унитарным предприятием назначенный директор, наделенный правами пользоваться, может:
а) пользоваться вверенным ему имуществом; б) распоряжаться вверенным ему имуществом;
в)реализовывать вверенное ему имущество по собственному усмотрению.
При оперативном управлении казенное предприятие или учреждение в отношении закрепленного за ними имуществом:
а) осуществляют права владения; б) осуществляют права пользования;
в) осуществляют права распоряжения; г) отчуждать имущество по собственному усмотрению.
При доверительной собственности:
а) передается в траст имущество; б) передается в траст пакет акций ОАО;
в) доверитель может оставить в своем распоряжении процент дивидендов получаемых по акциям.
15. При доверительном управлении:
а) доверительный управляющий от своего имени имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться всем доверенным ему имуществом;
б) доверительный управляющий может распоряжаться доверенным ему имуществом только с согласия доверителя.
Сделка считается действительной если она: а) имеет законченное содержание; б) соблюдена форма сделки;
в) сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности;
Сделка считается ничтожной:
а) если она совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
б) если она совершена в соответствии с волей и волеизъявлением участников сделки;
в) если сторона сделки недееспособна, то есть, неспособна понимать значение своих действий.
Подлежит государственной регистрации недвижимость: а) аренда; б) право постоянного пользования;
в) купля-продажа автотранспорта; г) ипотека; д) сервитуты;
е) доверительное управление авиалайнером.
Выписку из единого государственного реестра может получить:
а) физическое и юридическое лицо, получившее доверенность от правообладателя;
б) налоговые органы по своему желанию; в) лица имеющие право на наследование имущества правообладателя позавещанию или закону; г) суд и правоохранительные органы (по желанию);
д) любое лицо по поданному им заявлению.
20. Договор купли – продажи недвижимости производится:
а) в письменной форме; б) в устной форме;
в) с обязательной государственной регистрацией; г) можно не регистрировать сделку.
21. При сделке дарения недвижимости:
а) проведенная сделка имеет обратную силу; б) проведенная сделка не имеет обратной силы. 22. Договор ренты:
а) заключается в устной форме; б) заключается в письменной форме;
в) заключается в письменной форме и удостоверяется нотариусом; г) заключается в письменной форме, удостоверяется нотариусом и
регистрируется.
Аренда недвижимости предполагает передачу недвижимости: а) в пользование; б) во владение; в) в распоряжение.
Что из ниже перечисленного не является элементом стоимости: а) полезность; б) возраст; в) дефицитность;
г)передаваемость.
Практическая работа № 2 :« Применение принципа наиболее эффективного использования (ННЭИ)»
Цель: На основе заданных исходных данных проанализировать варианты использования объекта недвижимости. Решение задач с применением принципа ННЭИ.
Порядок работы.
1.Теоретические сведения
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для оцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий вариант использования с другими возможными вариантами.
Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ делится на две части:
- оптимальное использование вакантного участка земли;
- оптимальное использование участка со строениями.
Анализ свободного участка производится для того, чтобы определить наиболее рентабельный вариант его использования, не замыкаясь на существующем. Необходимо принять во внимание срок предполагаемого использования, реакцию непосредственного окружения, а также вклад произведенных улучшений, если таковые имеются. Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования, а также учитывать физически допустимые возможности. Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца, которые следует принимать во внимание.
С течением времени представления об оптимальном использовании может измениться ввиду произошедших перемен. Здание отеля, расположенное на оживленной трассе, может потребовать перепрофилирование, если новое шоссе республиканского значения проложено в стороне от него. Закрытые станции технического обслуживания могут использоваться как предприятия питания. Фермерские участки могут быть более эффективно использованы как зоны отдыха или частный аэропорт, чем ферма.
Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних факторов, нечто подобное происходит и с определением оптимального использования. В силу этого заключения о стоимости и направлении оптимального использования должны даваться на конкретную дату оценки. Существующие улучшения должны быть проверены с точки зрения: добавляют ли они возможностей обоснованного оптимального использования имущественного комплекса. Если участок земли свободен от строений, необходимо определить, какое именно строение следует возвести с учетом рыночной ситуации. Если строения существуют, следует определить, насколько они увеличивают или уменьшают стоимость земли участка при выбранном для него варианте оптимального использования.
Таким образом, наилучшее и наиболее эффективное использование (НиНЭИ) объекта недвижимости – это такое использование свободного земельного участка, или земельного участка с улучшениями, которое физически осуществимо, юридически допустимо, финансово целесообразно и ведет к максимальной стоимости объекта недвижимости.
Критерием НиНЭИ является максимальная стоимость земельного участка по одному из предполагаемых вариантов использования объекта недвижимости.
Анализ НиНЭИ является обязательным разделом любого отчета об оценке недвижимости. На основании варианта НиНЭИ определяется рыночная стоимость объекта недвижимости.
Анализ НиНЭИ объекта недвижимости осуществляется методом техники остатка для земельного участка.
Метод остатка – применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
- расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
 
Процедура метода остатка для земельного участка:
 
№ Показатель Способ расчета
Полная восстановительная стоимость объекта недвижимости (ПВС) Полная восстановительная стоимость объекта недвижимости представляет собой объем капиталовложений, необходимый для воссоздания объекта в его текущем состоянии. ПВС = СВ + ПЗ , где: СВ – стоимость воспроизводства объекта недвижимости (затраты на воссоздание); ПЗ – прибыль застройщика (20-25% от СВ).   СВ включает материальные затраты на строительство объекта, затраты труда (заработная плата), затраты машин и механизмов, накладные расходы.
Потенциальный валовый доход (ПВД) Потенциальный валовый доход – доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100% занятости, без учета потерь и расходов. ПВД – максимально возможный доход в расчете на год. ПВД = Sоб х Ап , где: Sоб – общая площадь объекта недвижимости (вне зависимости от площади, сдаваемой в аренду); Ап – годовая среднерыночная арендная плата по аналогичным объектам недвижимости.
Потери от недозагрузки (Пн) Потери от недозагрузки учитывают потери валового дохода за счет невозможности сдачи в аренду части площади объекта недвижимости (обменный фонд площадей, проведение ремонта на части площади, места общего пользования и т.д.) Пн = ПВД х Кн ,    , где: Кн – коэффициент недозагрузки; Dн – процент недозагрузки (доля свободных площадей); Тн – период недозагрузки (период, в течение которого недвижимость свободна) в месяцах.
Потери при сборе арендной платы (Пса) Определяются или по рыночной информации, или по экспертному заключению оценщика.
Действительный валовый доход ДВД = ПВД – Пн – Пса , [п. 2 – п. 3 – п. 4]
Операционные расходы (ОР) Операционные расходы – ежегодные расходы собственника объекта недвижимости на содержание недвижимости. [п. 7 + п. 12 + п. 13]
  Условно постоянные расходы (ПОИ) Условно постоянные расходы – те расходы, которые всегда платит собственник. Сумма этих расходов не зависит от степени загрузки недвижимости арендаторами и от уровня предоставляемых услуг. [п. 8 + п. 9 + п. 10 + п. 11]
Арендная плата за землю Рассчитывается согласно нормативам платы за землю по месту расположения объекта недвижимости. В г. Пензе: Апз = Sзу х Сн х Кс х Ка , где: Апз – годовой размер арендной платы за земельный участок; Sзу – площадь земельного участка; Сн – ставка налога за землю для заданной категории земель, %; Кс – кадастровая стоимость земельного участка; Ка – коэффициент вида деятельности арендатора.
Налог на имущество Рассчитывается согласно действующим нормативам: Ни = СГСИ х Сни , где: Ни – сумма налога на имущество; СГСИ – среднегодовая стоимость имущества; Сни – ставка налога на имущество. Для целей оценки среднегодовую стоимость объекта недвижимости рассчитывают:  , где: ОСн, ОСк – остаточная стоимость недвижимого имущества на начало и конец года (периода прогноза). Остаточная стоимость равна: ОС = ПС – И , где: ПС – первоначальная (балансовая) стоимость объекта недвижимости. Часто ее принимают равной полной восстановительной стоимости объекта недвижимости по затратному подходу. И – износ (накопленная амортизация) недвижимого имущества по данным бухгалтерского учета, либо по действующим нормам амортизационных отчислений.
Налог на добавленную стоимость (НДС) Рассчитывается согласно действующим нормативам, как НДС, подлежащий уплате в бюджет  , где: НДС - налог на добавленную стоимость; ДВД – действительный валовый доход; d – ставка налога на добавленную стоимость.
Страховые платежи По факту, в зависимости от условий страхования объекта недвижимости.
Условно переменные расходы (ПИ) Условно переменные расходы – затраты, которые зависят от загрузки площади недвижимости и от уровня предоставляемых услуг. По фактическим затратам, или в процентах от действительного валового дохода. Условно переменные расходы включают: - коммунальные платежи; - охрана; - текущие ремонтные расходы; - расходы на рекламу; - расходы на управление объектом недвижимости - сервейинг (фонд оплаты труда управленческого и обслуживающего персонала с отчислениями во внебюджетные фонды). Если договор аренды заключается на условиях чистой аренды (все переменные расходы несет арендатор), тогда условно переменные расходы отсутствуют. Но в этом случае среднерыночная арендная плата за объект недвижимости должна быть скорректирована в сторону уменьшения.
Резерв на замещение (РЗ) Резерв на замещение – затраты на замену конструктивных элементов с коротким сроком жизни (как правило элементы отделки, двери и т.п.) Рассчитывается согласно действующим нормативам
Чистый операционный доход (ЧОД) единого объекта недвижимости [п. 5 - п. 6]
Расчет ставки капитализации для зданий и сооружений (Кзд) См. «Доходный подход»
Расчет ставки капитализации для земельного участка (Кзу) См. «Доходный подход»
Расчет чистого операционного дохода приходящегося на здания и сооружения (ЧОДзд) ЧОДзд = ПВС х Кзд , [п. 1 * п. 15]
Расчет чистого операционного дохода приходящегося на земельный участок (ЧОДзу) ЧОДзу = ЧОД - ЧОДзд , [п. 14 - п. 17]
Расчет стоимости земельного участка (Сзу) Сзу = ЧОДзу / Кзу , [п. 18 / п. 16]
 
Данный расчет повторяется для каждого возможного варианта использования объекта недвижимости. Наилучшим признается тот, в отношении которого стоимость земельного участка максимальна.
2.Примеры расчетов
Пример 1:
Вариант 1.
Торговый объект Вариант 2.
Офисный центр
Потенциальный чистый операционный доход 100 тыс.€ 160 тыс.€
Коэффициент капитализации для объекта в целом 0,1 0,1
Капитализированная стоимость объекта 1000 тыс.€ 1600 тыс.€
Строительные расходы, –500 тыс.€ –700 тыс.€
Остаточная стоимость земли 500 тыс.€ 900 тыс.€
Ответ: Вариант 2 признается наиболее эффективным видом использования земли.
Пример 2:
Вариант 1.
Торговый объект Вариант 2.
Офисный центр
Строительные расходы 500 тыс.€ 700 тыс.€
Потенциальный чистый операционный доход 100 тыс.€ 160 тыс.€
Коэффициент капитализации для зданий 0,12 0,12
Доход от строений –60 тыс.€ – 84 тыс.€
Доход от земли 40 тыс.€ 76 тыс.€
Коэффициент капитализации для земли 0,1 0,1
Остаточная стоимость земли 400 тыс.€ 760 тыс.€
Ответ: Вариант 2 признается наиболее эффективным видом использования земли.
Пример 3:
Вариант 1.
Жилой дом Вариант 2.
Жилой дом
Рыночная стоимость, тыс. дол. 100 тыс.€ 150 тыс.€
Стоимость нового строительства –50 тыс.€ –60 тыс.€
Прибыль застройщика (30%) –15 тыс.€ –18 тыс.€
Остаточная стоимость земли 35 тыс.€ 72 тыс.€
Ответ: Вариант 2 признается наиболее эффективным видом использования земли.
3.Решение задач
Задача 1. Определить ЛНЭИ нежилого помещения.
Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Физически осуществимое использование: Все варианты являются физически осуществимыми. Финансово осуществимое использование: Учитывая местоположение и размеры нежилого помещения все три варианта экономически могут быть целесообразны. Данные представлены в таблице 1.
 
Таблица 1.
 
Данные по вариантам использования нежилого помещения
 
  Показатели офис Ресторан/
кафе магазин
1. Площадь помещения, м2200
2. Рыночная ставка аренды, $/м2 в год 400 350 300
3. Потери от недоиспользования, % 25 20 10
4. Операционные расходы, $/м2 в год 100 90 100
5. Коэффициент капитализации, % 20 18 17
6. Расходы на реконструкцию или ремонт, $/ м2200 200 150
         
 
Задача 2. Определить ЛНЭИ нежилого помещения.
Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Физически осуществимое использование: Все варианты являются физически осуществимыми. Финансово осуществимое использование: Учитывая местоположение и размеры нежилого помещения все три варианта экономически могут быть целесообразны. Данные представлены в таблице 2.
 
Таблица 2.
 
Данные по вариантам использования нежилого помещения
 
  Вариант использования офис Ресторан/
кафе магазин
1. Площадь помещения, м2500
2. Рыночная ставка аренды, $/м2 в год 400 350 300
3. Потери от недоиспользования, % 25 20 10
4. Операционные расходы, $ в год 60000 40000 35000
5. Коэффициент капитализации, % 20 20 20
6. Расходы на реконструкцию или ремонт, $ 200000 175000 150000
         
Практическая работа № 4: Описание структуры рынка недвижимости.
Цель: формирование навыков по моделированию рынка недвижимости по сегментам.
Порядок работы: Из средств массовой информации по рынку недвижимости провести анализ и статистику сегментов рынка недвижимости в СВАО г. Москвы. На основе полученных данных составить таблицу и диаграмму полученных результатов по нижеследующим характеристикам.
В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:
1.         Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).
2.         Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).
3.         Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).
4.         Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).
5.         Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).
В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:
1.         Застроенные земельные участки.
2.         Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.
3.         Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.
В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:
1.         Доходная недвижимость.
2.         Условно доходная недвижимость.
3.         Бездоходная недвижимость.
В зависимости от степени представленности объектов:
1.         Уникальные объекты.
2.         Редкие объекты.
3.         Широко распространенные объекты.
В зависимости от экономической активности регионов:
1.         Активные рынки недвижимости.
2.         Пассивные рынки недвижимости.
В зависимости от степени готовности:
 1.         Незастроенные земельные участки.
2.         Готовые объекты.
3.         Не завершенные строительством объекты.
4.         Объекты, нуждающиеся в реконструкции.
http://www.kadastr.ru/
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Росреестр)
Практическая работа № 5
«Классификация объектов оценки»
Цель – научиться классифицировать объекты оценки
Ход работы:
Ознакомиться с основными положениями подраздела 3 «Объекты гражданских прав» Гражданского кодекса РФ.
Опираясь на Гражданский кодекс РФ произвести классификацию объектов оценки недвижимости и данные занести в таблицу:
№ п/п Виды объектов Характеристика
Контрольные вопросы:
Дайте определение «оценочной деятельности», «субъект оценки», «объект оценки».
Что такое лицензия? Основные требования, предъявляемые к лицензиату.
Необходимые условия деятельности оценщика.
Суть страхования ответственности оценщика
Что понимается под независимостью оценщика?
Практическая работа №6,7:
«Определение рыночной стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом».
Цель: формирование навыков в определении рыночной стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом.
Порядок работы:
Задача 1. Аналитик собрал следующие данные по сопоставимым объектам (см. таблицу). Определить:
1) Корректировку на разницу в площади.
2) Корректировку на наличие сада.
3) Корректировку на наличие гаража.
Объект 1
(ОС1) Объект 2
(ОС2) Объект 3
(ОС3) Объект 4
(ОС4)
Площадь, кв.м150 150 200 200
Гараж есть есть есть нет
Сад есть нет есть нет
Цена продажи, $ 32000 30000 45000 40000
По полученным результатам определить рыночную стоимость
виллы «У трех камней» площадью 250 кв. м, с гаражом, но без сада.
Задача 2. Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта, если объект сравнения был продан 6 месяцев назад за 50 000 долл. Годовая инфляция – 10%.
Элемент и вид
корректировки Объект
сравнения (ОС) Поправка к стоимости ОС
Последовательные корректировки
Дата продажи 6 мес. назад + 5%
Откорректированная цена Независимые
Местоположение
На 8% лучше, чем у данного- 8%
Удобства На 10% хуже, чем у данного+10%
Состояние На 4% хуже, чем у данного+4%
Общая поправка Откорректированная цена Задача 3. Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости, чистый операционный доход которого в прогнозном году составит 25 000 ден. ед. Информационная база данных о сделках купли-продажи представлена в таблице.
Аналог Чистый операционный доход, ден. ед. Рыночная цена, ден. ед.
1 21 000 115 000
2 24 000 120 000
3 30 000 150 000
Задача 4. Вас попросили оценить стоимость театра на 500 мест. На том же рынке недавно продано 3 сопоставимых объекта:
Объекты Общая цена, $ Количество мест Стоимость 1 места, $
ОС1230 000 450 511
ОС2275 000 550 500
ОС3 195 000 375 520
ОО ? 500 505

А) $225 500.
В) $250 000.
С) $252 500.
Задача 5. Имеются следующие данные:
Цена продажи, $
Пара 1 Пара 2 Пара 3 Пара 4 Пара 5
Дом с мезонином 53 000 40 000 65 000 48 500 58 000
Дом без мезонина 45 000 32 500 57 000 40 200 50 000
Затраты на пристройку мезонина составляют $12 000. Корректировка на наличие мезонина составит:
А) 7 500. Б) 8 000. В) 12 000. Г) 32 500.
Обведите кружком правильный ответ.
Задача 6. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб./м2; в спальном районе – 128 000 руб./м2; рядом с промзоной – 115 000 руб./м2. Определить коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполнить таблицу корректировок:
Объект оценки
Объект-аналог
в центре в спальном районе в промзонеВ центре 1 0,87 0,78
В спальном районе 1,15 1 0,898
В промзоне1,278 1,11 1
 
Практическое занятие № 8 на тему «Определение износа объекта оценки».
Цель: формирование навыков в определение рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом.
Порядок работы:
Вариант 1
1. Оценить рыночную стоимость индивидуального жилого дома, если известны следующие данные:
Стоимость воспроизводства дома площадью 2500 м2., включая прямые и косвенные затраты, д.е./м2 50
Стоимость воспроизводства гаража площадью 300 м2, д.е./ м2 20
Стоимость воспроизводства всех сооружений во внутреннем дворике, д.е. 10 000
Общий устранимый физический износ, д.е. 12 000
Общий неустранимый физический износ, д.е. 5 000
Общее устранимое функциональное устаревание (замена устаревшего оборудования ванных комнат), д.е. 5 000
Стоимость земельного участка, полученная методом сравнения продаж, д.е. 50 000

2. Оценить сумму накопленного износа индивидуального жилого дома, если известны следующие данные:
Стоимость воспроизводства дома площадью 2500 м2., включая прямые и косвенные затраты, д.е./м2 50
Стоимость воспроизводства гаража площадью 300 м2, д.е./ м2 20
Стоимость воспроизводства всех сооружений во внутреннем дворике, д.е. 10 000
Общий устранимый физический износ, д.е. 15 000
Общий неустранимый физический износ, д.е. 7 000
Общее устранимое функциональное устаревание (замена устаревшего оборудования ванных комнат), д.е. 5 000
Стоимость земельного участка, полученная методом сравнения продаж, д.е. 55 000
3. Оценить сумму общего неустранимого износа жилого объекта недвижимости, д.е.:
Общий физический износ 12000
Общая сумма устранимого физического износа 2000
Отложенный текущий ремонт 500
Общий функциональный износ 5000
В том числе:
Устранимый функциональный износ 2000
Неустранимый функциональный износ 3000
Износ, вызванный сверхпрочным фундаментом 3000
Внешний износ 5000
4. Рассчитайте общий накопленный износ здания, используя следующую информацию: объект продан за 80 000 д.е. Исходя из анализа продаж ЗУ, стоимость ЗУ оценили в 20 000 д.е. Информация, полученная от службы анализа затрат, показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 75 000 д.е.
5. Рассчитайте общий накопленный износ здания, используя следующую информацию: объект продан за 80 000 д.е. Исходя из анализа продаж ЗУ, стоимость ЗУ оценили в 15 000 д.е. Информация, полученная от службы анализа затрат, показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 82 000 д.е.
Вариант 2
1. Оценить рыночную стоимость индивидуального жилого дома, если известны следующие данные:
Стоимость воспроизводства дома площадью 2500 м2., включая прямые и косвенные затраты, д.е./м2 50
Стоимость воспроизводства гаража площадью 300 м2, д.е./ м2 20
Стоимость воспроизводства всех сооружений во внутреннем дворике, д.е. 13 000
Общий устранимый физический износ, д.е. 10 000
Общий неустранимый физический износ, д.е. 6 000
Общее устранимое функциональное устаревание (замена устаревшего оборудования ванных комнат), д.е. 7 000
Стоимость земельного участка, полученная методом сравнения продаж, д.е. 45 000

2. Оценить сумму накопленного износа индивидуального жилого дома, если известны следующие данные:
Стоимость воспроизводства дома площадью 2500 м2., включая прямые и косвенные затраты, д.е./м2 50
Стоимость воспроизводства гаража площадью 300 м2, д.е./ м2 20
Стоимость воспроизводства всех сооружений во внутреннем дворике, д.е. 10 000
Общий устранимый физический износ, д.е. 15 000
Общий неустранимый физический износ, д.е. 7 000
Общее устранимое функциональное устаревание (замена устаревшего оборудования ванных комнат), д.е. 5 000
Стоимость земельного участка, полученная методом сравнения продаж, д.е. 55 000
3. Оценить сумму общего неустранимого износа жилого объекта недвижимости, д.е.:
Общий физический износ 23000
Общая сумма устранимого физического износа 4000
Отложенный текущий ремонт 700
Общий функциональный износ 8000
В том числе:
Устранимый функциональный износ 3000
Неустранимый функциональный износ 3000
Износ, вызванный сверхпрочным фундаментом 4000
Внешний износ 7000
4. Рассчитайте общий накопленный износ здания, используя следующую информацию: объект продан за 120 000 д.е. Исходя из анализа продаж ЗУ, стоимость ЗУ оценили в 30 000 д.е. Информация, полученная от службы анализа затрат, показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 100 000 д.е.
5. Рассчитайте общий накопленный износ здания, используя следующую информацию: объект продан за 110 000 д.е. Исходя из анализа продаж ЗУ, стоимость ЗУ оценили в 45 000 д.е. Информация, полученная от службы анализа затрат, показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 95 000 д.е.
Практическая работа№9
Анализ полной восстановительной стоимости недвижимости
Цель: формирование навыков в определение восстановительной стоимости объектов недвижимости
В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки.
Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может производиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного здания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.
Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.
Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:
-стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
-стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
-основную заработную плату строительных рабочих;
-стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
-прибыль и накладные расходы подрядчика.
Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:
-затраты на подготовку территории строительства;
-затраты на проектные и изыскательские работы;
-прочие затраты и работы;
-содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
-другие виды косвенных издержек.
Предпринимательский доход – часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами.
Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:
-прямые затраты;
-сумма прямых и косвенных затрат;
-общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;
-стоимость завершенного проекта.
Существует несколько способов определение восстановительной стоимости замещения объекта недвижимости:
сметный способ расчета стоимости недвижимости. Заключается в составлении смет на объект недвижимости, как если бы он строился вновь. Трудоемкий метод расчета, но может быть облегчен, если сохранить старые сметы на объект
Индексный способ оценки заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ от 25.11.93 г. № 1233. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.
метод сравнительной единицы, при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости умножается на число единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1 м2, 1 м3, 1 место парковки и пр. В случае, если эксперт-оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости, который может всегда применяться экспертами-оценщиками.
Поэлементный способ. Заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, исходя из поэлементных затрат ( затраты на материалы и оборудование, накладные расходы, трудозатраты и т.д. )
3.2 Определение полной восстановительной стоимости здания
Общая формула расчета полной восстановительной стоимости здания выглядит следующим образом:

ПВС – полная восстановительная стоимость здания
СС – стоимость строительства здания;
К – переходный ценовой коэффициент на дату проведения оценки;
Кндс – коэффициент учета НДС;
Стоимость строительства здания определяется как произведение строительного объема здания V на Супвс - стоимость единицы объема здания, определенной по сборнику УПВС в ценах 1969 года:

Переходный ценовой коэффициент рассчитывается следующим образом:

Кi - коэффициенты, учитывающие изменение цен. Расчет коэффициента перехода из уровня цен 1969 г. на дату проведения оценки представлен в нижеследующей таблице.
Таблица № 5. Определение коэффициента перехода из уровня цен 1969 г. на дату проведения оценки
№ объекта г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.11/9 стр.2 г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.11/9 стр.5 г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.11/9 стр.9
Коэффициент
– Индекс перехода цен 1969 г. к ценам 1984 г (К 1 ) (Обоснование: Постановления Госстроя СССР №94 от11.05.83 г.)1,18 1,18 1,18
Коэффициент
– Индекс перехода цен 1984 г. к ценам 2001 г .(К 2 ) (Обоснование: Сборник «Индексы цен в строительстве. Промышленные здания, Ко-Инвест»)17,99 17,99 17,99
Коэффициент
– Индекс перехода цен 2001 г. к ценам декабря 2004 (К 3 ) (Обоснование: Сборник «Индексы цен в строительстве. Промышленные здания, Ко-Инвест»)1,56 1,56 1,56
Коэффициент
– Индекс перехода цен января 2005 г. к ценам декабря 2005 (К 4 ) (Обоснование: Сборник «Индексы цен в строительстве. Промышленные здания, Ко-Инвест»)1,231 1,119 1,231
Коэффициент
– Индекс перехода цен января 2006 г. к ценам декабря 2007 г. (К 5) (Обоснование: Официальный индекс инфляции)1,073 1,073 1,073
Коэффициент
– Коэффициент перехода из уровня цен 1969 г. в цены на дату проведения оценки (К) 43,74 39,76 43,74
Таблица № 6. Расчет полной восстановительной стоимости объектов оценки
№ объекта г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2 г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.5 г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.9
Строительный объем здания, куб. м 280 2265 343
Стоимость единицы объема здания, Супвс, руб./куб. м (сборник УПВС № 23 табл. 32) 23 10,6 23
Коэффициент перехода из уровня цен 1969 г. на дату проведения оценки, К43,74 39,76 43,74
Коэффициент учета НДС, Кндс1,18 1,18 1,18
Полная восстановительная стоимость здания (с учетом предпринимательской прибыли), руб. Практическое занятие № 10 на тему «Определение рыночной стоимости земельных участков».
Цель: формирование навыков по определению кадастровой стоимости земельных участков.
Порядок работы: согласно теоретическим знаниям, рассчитать рыночную стоимость земельного участка.
1. Определите рыночную стоимость земельного участка площадью 7 гектаров, если темпы роста земельной ренты 2% в год:
Величина земельной ренты – 0,91 млн. руб. с 1 гектара
Ставка отдачи на капитал с учетом рисков инвестиций в землю - 19%
Решение:
Рыночная стоимость земли = ЧОД /коэффициент капитализации
ЧОД = 7 га * 0,91 млн. руб. с 1 гектара = 6,37 млн. руб.
Коэффициент капитализации для земли = 19 % + 2 % = 21 %
Рыночная стоимость земли = 6,37 млн. руб. / 0,21 = 30,3 млн. руб.
Вывод: таким образом, рыночная стоимость земельного участка площадью 7 га составляет 30,3 млн. рублей.
2. Определить расходную  стоимость  права  на заключение договора аренды:
Площадь земельного участка – 18 соток
Арендная плата - 25 руб./кв.м. в год
Коэффициент капитализации - 0,23
Решение:
Стоимость права  на заключение договора аренды, определенная методом капитализации земельной ренты определяется по следующей формуле:
Стоимость права аренды = Рента за год / Коэффициент капитализации
Рента за год = 1800 кв.м. * 25 руб./м2 в год  = 45 000 руб.
Стоимость  права  аренды = 45 000/0, 23 = 195 652 руб.
Вывод: таким образом, стоимость  права  на заключение договора аренды составит 195 652 рублей.
3. Определите рыночную стоимость объекта, состоящего из сооружения, расположенного на земельном участке, если известно, что соответствующая ему ставка дохода на инвестиции равна 10%. Расчет возмещения капитала ведется по аннуитетному методу:
Рыночная стоимость сооружения – 540 тыс. руб.Продолжительность экономической жизни сооружения - 40 летЧистый операционный доход от эксплуатации объекта - 450 тыс. руб.  
Методика расчета:
Последовательность расчета методом техники остатка:
1. определить коэффициент капитализации для сооружения;
2. определить часть годового дохода, приходящуюся на сооружение путем умножения стоимости сооружения на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для сооружения);
3. определить сумму годового дохода от земли путем вычитания из общей величины годового дохода суммы дохода от сооружения;
4. определить стоимость земельного участка путем деления приходящегося на него дохода на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли).
5. определить рыночную стоимость объекта путем сложения рыночной стоимости сооружения и рыночной стоимости земельного участка
Решение:
1. Определим коэффициент капитализации для сооружения с учетом срока эксплуатации сооружения в течение 40 лет:
Кзд = r + Kв = r + 1/n, где:
Кзд - коэффициент капитализации для сооружения;
r - ставка дохода;
Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;
n - срок эксплуатации сооружения.
Ставка возмещения (возврата) капитала = 1/n=1/40 =0,025=2,5%.
Коэффициент капитализации для сооружения = 10% + 2,5% = 12,5%.
2. Определим часть дохода, относящуюся к сооружению:
ЧОД зд = Сзд * Кзд, где
ЧОД зд - чистый операционный доход, относящийся к сооружению;
Сзд - стоимость сооружения;
Кзд - коэффициент капитализации для сооружения.
ЧОД зд = 540 000 * 0,125 = 67 500 руб.
3. Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:
ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд, где
ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;
ЧОДобщ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;
ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.
ЧОД зем = 450 000 – 67 500 = 382 500 руб.
4. Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:
Сзем = ЧОДзем/Кзем, где
Сзем – стоимость земли;
ЧОДзем – доход от земли;
Кзем – коэффициент капитализации для земли.
Как ограниченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по ставке дохода на инвестиции. То есть коэффициент капитализации земли Кзем  =  0,10.
Сзем = 382 500/0,10 = 3 825 000 руб.
5. Определить рыночную стоимость объекта:
Соб = Сзд + Сзем, где:
Соб - рыночная стоимость объекта;
Сзд – рыночная стоимость сооружения;
Сзем – рыночная стоимость земли.
Соб = 3 825 000 + 540 000 = 4 365 000 руб.
Вывод: таким образом, рыночная стоимость объекта, состоящего из сооружения, расположенного на земельном участке составила 4 365 000 рублей.
4. Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 кв.м. Стоимость кв.м. единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 34 000 рублей. Предполагается, что земельный участок расположен под зданием. Год постройки 1980. Дата проведения оценки 2000 год. Требуется оценить стоимость земельного участка.
Решение:
Стоимость единого объекта недвижимости =  985 * 34 000 = 33 490 000 руб.
Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, прямые издержки на строительство типового дома составляют 38 500 рублей за 1 кв.м.
Формула расчета накопленного износа:
Износ = Эффективный возраст / Типичный срок экономической жизни 
Износ = 20 / 80 = 0,25%
Рыночная стоимость здания = 985 * 38 500 *(1-25%) = 28 441 875 рублей. 
Стоимость земельного участка = 33 490 000 - 28 441 875 = 5 048 125 рублей.
Вывод: следовательно, стоимость земельного участка, определенная методом выделения, составила 5 048 125 рублей. 
5. Цена продажи единого объекта недвижимости, представляющего типично застроенный земельный участок, составляет 57 430$. Необходимо определить стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости.
Решение:
Есть информация об аналогичных продажах единых объектов недвижимости, расположенных в этом же районе. 
№ Стоимость земельного участка, $ Стоимость единого объекта недвижимости, $ Доля стоимости земельного участка1 13 600 63 200 0,215
2 12 050 54 800 0,220
3 13 400 59 350 0,226
Среднее значение доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости составляет 0,22. 
Стоимость земельного участка = 57 430 * 0,22 = 12 635 $.
Вывод: таким образом, стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости равна 12 635 $. 
6. Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%. Определить стоимость земельного участка.
Решение:
Формула расчета стоимости земельного участка, методом капитализации земельной ренты выглядит следующим образом: 
Сзем. = Рента за год / Коэффициент капитализации 
Сзем.= 30 000 / 12% = 250 000 рублей.
Вывод: таким образом, рыночная стоимость земельного, определенная методом капитализации земельной ренты составила 250 000 рублей. 
7. Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.
Решение:
1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течен 80 лет:
Кзд = r + Kв = r + 1/n, где:
Кзд - коэффициент капитализации для здания;
r - ставка дохода;
Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;
n - срок эксплуатации здания.
1/n=1/80 =0,0125=1,25%.
Кзд. = 15% + 1,25% = 16,25%. 
2) Определим часть дохода, относящуюся к зданию:
ЧОД зд = Сзд * Кзд, где
ЧОД зд - чистый операционный доход, относящийся к зданию;
Сзд - стоимость здания;
Кзд - коэффициент капитализации для здания.
ЧОД зд = 15 000 000*0,1625 = 2 437 500 руб. 
3) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:
ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд, где
ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;
ЧОДобщ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;
ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.
ЧОД зем = 2 850 000 – 2 437 500 = 412 500 руб. 
4) Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:
Сзем = ЧОДзем/Кзем, где
Сзем – стоимость земли;
ЧОДзем – доход от земли;
Кзем – коэффициент капитализации для земли.
Сзем = 412 500/0,10 = 4 125 000 руб.
Вывод: таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная методом остатка составила 4125000 рублей.
Земельный участок по данным зонирования пригоден для строительства складских, офисных или торговых зданий. Площадь здания 3 000 кв.м. Коэффициент капитализации 20%. Определить инвестиционную стоимость земельного участка с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования.
Решение:
Таблица 1
Вариант застройкиСтавка арендной платы, $/кв.м/год Потери от недозагрузкиЭксплуатационные расходы  (% от ДВД) Стоимость строительства 1 $/кв.мСклад100 25% 25,00% 300
Офис500 10% 35,00% 1 200
Торговое помещение400 15% 30,00% 1 000
 
Таблица 2
Вариант застройкиПотенциальный валовый доход, $ ДВД, $ Эксплуатационные расходы, $ ЧОД, $
Склад300 000 225 000 56 250 168 750
Офис1 500 000 1 350 000 472 500 877 500
Торговое помещение1 200 000 1 020 000 306 000 714 000
 Таблица 3
Вариант застройкиСтоимость объекта, $ Стоимость строительства, $ Стоимость земли, $
Склад843 750 900 000 -56 250
Офис4 387 500 3 600 000 787 500
Торговое помещение3 570 000 3 000 000 570 000
Вывод: Таким образом, лучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является строительство офисного здания.
9. Стоимость здания составляет 500 000 руб., срок эксплуатации здания – 50 лет при ставке дохода 12% годовых. Коэффициент капитализации для земли kз = 0,102. Чистый операционный доход в год равен 83 тыс. рублей. Определить стоимость земельного участка методом остатка.
Решение:
Определим ставку дохода с учетом срока эксплуатации здания в течение 50 лет.
pд = p+1/n = 0,12 +1/50 = 0,14, где: 
р – ставка дохода 12%,
n =50 лет – срок эксплуатации здания,
рд – ставка дохода с учетом эксплуатации здания,
1/n=1/50=0,02 – 2% от дохода здания. 
Определим доход относительно здания
Iзд = Сзд * рд = 500 * 0,14 = 70 тыс. руб. 
Определим доход от земли как
Iзем = I – Iзд = 83 – 70 = 13 тыс. руб. 
Стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:Сзем = Iзем / kз = 13 /0,102 = 127,45 тыс. руб. 
Общая стоимость здания с участком земли составит
Собщ = Сзд + Сзем = 500 + 127,45 = 627,45 тыс. руб.Вывод: таким образом, стоимость земельного участка, определенная методом остатка составила 127,45 тыс. рублей; стоимость единого объекта недвижимости (здание + земельный участок) 627,45 тыс. руб.
10. Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%. Определить стоимость земельного участка.
Решение:
Формула расчета стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты имеет следующий вид:
Сзем. = Рента за год / Коэффициент капитализации
Сзем. = 30 000 / 0,12 = 250 000 рублей.
Вывод: таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная методом капитализации земельной ренты составила 250 000 рублей.
11. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на 5 колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400$, возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции – 16%, срок экономической жизни – 9 лет. При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:
в течение 1 часа с 1 колонки в среднем в сутки продают 28л бензина;
средний доход от продажи 1л бензина составляет 0,06$;
с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.
Решение:
1) Определяем стоимость строительства АЗС:
35400*5=177000$.
2) Находим коэффициент капитализации для сооружений:
16% + 100%/9 = 27,11%
3) Определяем ЧОД, приносимый сооружениями:
177000*0,2711=47984,7$.
4) Определяем ЧОД от АЗС (земельного участка и сооружений):
5*300*24*28*0,06 = 60480 $
5) Находим остаток ЧОД, приходящийся на земельный участок:
60480-47984,7=12495,3$.
6) Определяем стоимость земельного участка:
12495,3/0,16 = 78095,63$
Вывод: таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство АЗС, составляет 78096$.
Практическая работа № 11
Практическая работа №11 Расчет будущей стоимости текущего капитала.
Цель – научиться пользоваться шестью функциями сложных процентов и уметь их применять
Задача 1.Какова будущая стоимость 1 000 руб., вложенных под 13% годовых на 5 лет при ежегодном начислении процента?
Задача 2.Какова будущая стоимость 1 000 дол., вложенных под 8% годовых на 12 месяцев при ежемесячном начислении?
Задача 3.Какова будущая стоимость 2 000 руб., вложенных под 13% годовых на 18 месяцев при ежемесячном накоплении?
Задача 4.Какова будущая стоимость 3 000 дол., вложенных под 15 % годовых на 12 месяцев при ежемесячном начислении?
Задача 5.Какова будущая стоимость 4 500 дол., вложенных под 15% годовых на 3 года при ежемесячном начислении?
Задача 6. Земля куплена сегодня за 50 000 д. ед. Инвестор ожидает прироста стоимости на 2% в год. Предполагаемый период владения 7 лет. Какова ожидаемая продажная цена через 7 лет?
Задача 7.Земельный участок площадью 1265 м2 куплен сегодня по цене 950 д.ед. за м2. Инвестор ожидает прироста ее стоимости на 4% в год Предполагаемый период владения 10 лет. Какова ожидаемая продажная цена через 10 лет?
Задача 8. Земельный участок с домом куплен сегодня за 150 000 д. ед. Инвестор ожидает прироста стоимости на 7% в год. Предполагаемый период владения 10 лет. Какова ожидаемая продажная цена через 10 лет?
Задача 9. Земельный участок площадью 2500 м2 куплен сегодня по цене 830 д.ед. за м2. Инвестор ожидает прироста ее стоимости на 9% в год Предполагаемый период владения 12 лет. Какова ожидаемая продажная цена через 12 лет?
Задача 10 .Стоимость земельного участка, купленного за 30 000 руб. ежегодно увеличивается на 14%. Сколько будет стоить участок через 4 года после приобретения?
Контрольные вопросы:
В чем отличие сложного процента от простого?
Напишите базовую формулу сложного процента.
Как изменится формула при более частом начислении процента?
В чем отличие авансового аннуитета от обычного?
Дайте определение накоплению и дисконтированию.
Практическая работа № 12 Определение стоимости объекта методом капитализации.
Цель: формирование навыков в определении рыночной стоимости объектов недвижимости методом капитализации.
Вариант 1
1. Актив, приносящий доход по ставке 9 % годовых, будет продан через 10 лет за 40 % его нынешней стоимости. Рассчитайте коэффициент капитализации при условии аннуитетного возмещения инвестиций.
2. Рассчитайте коэффициент капитализации для прямолинейного возмещения капитала при прогнозируемом снижении стоимости актива за 4 года на 25 % и ставке дохода на инвестиции 12 %.
3. Инвестиции в объект недвижимости составляют 25 000 д.е. Рыночная стоимость участка земли – 2 000 д.е. Ставка дисконта – 11 %. Улучшения полностью изнашиваются за 20 лет. Рассчитайте коэффициент капитализации для собственности в целом при условии аннуитентного возврата инвестиций.
4. Складские помещения, сдаваемые в аренду, приносят компании ежегодный доход в размере 2 000 д.е. Договор аренды предусматривает неизменность арендных платежей и составлен на 10 лет. Предполагается, что стоимость склада возрастет за 10 лет на 40 %. Требуемая ставка дохода 22 %. Рассчитайте коэффициент капитализации для данного объекта при условии аннуитентного возврата инвестиций.
5. Рассчитайте общий коэффициент капитализации и ставку дохода на собственный капитал, используя следующие данные: покупная цена объекта – 1 370 000 д.е.; кредит – 850 000 д.е. (самоамортизирующийся, под 12 % , на 25 лет, платежи ежемесячные); потенциальный валовой доход – 350 000 д.е.; коэффициент недоиспользования и потери при сборе платежей – 10 % потенциального валового дохода; операционные расходы – 40 % действительного валового дохода.
Вариант 2
1. Определите рыночную стоимость складского здания методом прямой капитализации, опираясь на следующую информацию, предоставленную собственником оценщику.
Ежемесячный потенциальный валовой доход равен 212 500 р.; потери при сборе платежей – 7 300 р. в месяц; операционные расходы составляют 20 % действительного валового дохода; ставка капитализации для подобных объектов – 11 %.
2. Актив, приносящий доход по ставке 15 % годовых, будет продан через 5 лет за 50 % его нынешней стоимости. Рассчитайте коэффициент капитализации при условии прямолинейного возврата инвестиций.
3. Рассчитайте коэффициент капитализации для аннуитентного возмещения капитала при прогнозируемом снижении стоимости актива за 4 года на 25 % и ставке дохода на инвестиций 12 %.
4. Рассчитайте коэффициент капитализации для прямолинейного возмещения капитала при прогнозируемом повышении стоимости актива за 4 года на 25 % и ставке дохода на инвестиции 12 %.
5. Складские помещения, сдаваемые в аренду, приносят компании ежегодный доход в размере 10 000 д.е. Договор аренды предусматривает неизменность арендных платежей и составлен на 5 лет. Предполагается, что стоимость склада возрастет за 5 лет на 20 %. Требуемая ставка дохода – 20 %. Рассчитайте коэффициент капитализации для данного объекта при условии прямолинейного возврата инвестиций.
Практическая работа № 13:
Расчет стоимости объекта недвижимости методом (дисконтирования денежных потоков)ДДП.
Цель: формирование навыков в определении рыночной стоимости объектов методом(дисконтирования денежных потоков)ДДП.
Задача 1. Рассчитать величину приведенного денежного потока для оценки текущей стоимости объекта недвижимости, если доходы от сдачи в аренду составляли: 1 год – 12 000 руб., 2 год – 15 000 руб., 3 год – 9 000 руб., 4 год – 25 000 руб. Приемлемая ставка дисконта – 12 %
Решение
12т.р./1,12 + 15т.р./1,122 + 9т.р./1,123 + 25т.р./1.124 = 18521 руб.-текущая стоимость объекта недвижимости
Задача 2. Рассчитать текущую стоимость квартиры, если хозяин получает от сдачи квартиры в аренду: 1 год – 100 000 руб., 2 год – 110 000 руб., 3 год – 80 000 руб., 4 год – 90 000 руб. Приемлемая ставка дисконта – 12 %
100т.р./1+0,12 +110 т.р./1,122 + 80 т.р./1,123 +90т.р./1,124= 89,29 +87,69 +57,14 +57,32=302,37т.р.- текущая стоимость квартиры
Задача 3. Риэлтор на основе анализа рынка недвижимости делает вывод о том, что некий особняк с участком земли может быть продан по цене 60 000 дол. через 3 года. Он привык получать не менее 9 % годовых. Какая максимальная цена должна быть уплачена за объект сегодня, чтобы получить доход по желаемой ставке?
Контрольные вопросы:
Случаи применения доходного подхода.
Какие методы включает доходный подход?
В каких случаях целесообразно применять метод дисконтирования денежных потоков?
Назовите четыре уровня дохода, с которыми работает оценщик.
Практическая работа №14
Определение весовых коэффициентов значений каждого подхода
Цель работы:
закрепить знания по теме: «Методы определения итоговой стоимости объектов оценки»; научиться решать задачи по теме.
Последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости является процедура согласования результатов, полученных оценщиком при реализации различных подходов и методов (закрепленных международными и российскими стандартами оценочной деятельности) в отношении одного объекта в рамках одного процесса (задания на оценку).
Необходимость проведения этой процедуры связана с тем, что в большинстве случаев реализация разных подходов и методов дает неодинаковые стоимостные результаты (иногда разница достигает до 50 %). Причина этого заключается в том, что большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, а производители могут быть неэффективными. По этим и ряду других причин применение различных подходов и дает различную величину стоимости. Чтобы получить обоснованный стоимостной результат, в международной практике разработан ряд методик, которые позволяют найти наиболее оптимальный вариант стоимости объекта оценки на основе установления весовых коэффициентов, присваиваемых оценщиком каждому полученному результату.Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке [25].
Итоговая величина стоимости объекта оценки – эта наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки. Она может быть представлена в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости.
Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.
Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.
Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле
 
               (3.52)
 
где  – итоговая стоимость объекта оценки, р.;  – стоимости, определенные соответственно доходным, сравнительным и затратным подходами, р.;  – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке. В отношении этих коэффициентов должно выполняться равенство
 
. 
Весовые коэффициенты для согласования полученных результатов в итоговую стоимость округляются с точностью до 10 % (реже до 5 %). Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у заказчика отчета ошибочное представление о точности полученного результата.
На основе округленных весовых коэффициентов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путем умножения стоимостного результата, полученного с помощью каждого подхода, на округленный вес подхода. Полученное значение в денежных единицах измерения округляется.
При согласовании необходимо принимать во внимание:
1) полноту и достоверность информации;
2) соответствие процедуры оценки – целям оценки;
3) преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.
Таким образом, итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятностная цена оцениваемого объекта собственности.
В числе множества методов определения весовых коэффициентов и согласования полученных результатов можно назвать следующие:
– метод логического анализа;
– метод анализа иерархий;
– метод согласования по критериям;
– и др.
Методы различаются применением в итоговом согласовании данных неодинаковых способов выбора весовых коэффициентов, присваиваемых результатам оценки, полученным различными подходами. Если в первом методе используется только логический анализ, то в остальных – логико-математический, т. е. своилогические рассуждения оценщик накладывает на какую-либо оценочную шкалу, затем, на основе выбранного способа расчета, определяется предварительное значение весовых коэффициентов; полученные значения округляются.
Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно, на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространен в оценочной практике.
Пример 1.  Определить стоимость производственного здания, если при определении стоимости оценщиком были получены следующие результаты (табл. 1)
Таблица 1.
Реализация метода логического анализа
 
№
п/п Подход к оценке Значение, ден. ед. Весовой коэффициент
1 Доходный 15000 0,7
2 Сравнительный – –
3 Затратный 13000 0,3
ИТОГО стоимость объекта оценки 14400 1,0

Ситог.=15000х0,7+13000х0,3=10500+3900=14400
Комментарий к результатам. В данном случае наибольший «вес» (0,7) присваивается доходному подходу, так как объектом оценки является производственное здание, приносящее стабильный доход. Затратному подходу присвоен меньший «вес» (30 %) по причине того, что затраты на воспроизводство не всегда соответствуют рыночной стоимости. Сравнительный подход не применялся, так как оценщиком не были найдены аналогичные объекты.
Задача 1.  Определить стоимость жилой квартиры, если при определении стоимости оценщиком были получены следующие результаты (табл. 2)
Таблица 2.
Реализация метода логического анализа
 
№
п/п Подход к оценке Значение, д.ед. Весовой коэффициент
1 Доходный 1 600 000 0,3
2 Сравнительный – –
3 Затратный 1 400 000 0,7
ИТОГО стоимость объекта оценки ? 1,0
Задача 2. Определить стоимость жилой квартиры, если при определении стоимости оценщиком были получены следующие результаты (табл. 3.)
Таблица 3.
Реализация метода логического анализа
 
№
п/п Подход к оценке Значение, д.ед. Весовой коэффициент
1 Доходный 5 500 000 0,3
2 Сравнительный 5 000 000 0,2
3 Затратный 6 000 000 0,5
ИТОГО стоимость объекта оценки ? 1,0
Вопросы для самоконтроля
 
1. Почему при применении различных подходов к одному объекту оценки стоимостные результаты различны?
2. При каких условиях результаты оценки, проведенные различными подходами, могут быть одинаковыми?
3. Какова цель проведения процедуры по согласованию результатов оценки?
4. Что собой представляют весовые коэффициенты (или коэффициенты доверия)?
5. Охарактеризуйте реализацию метода логического анализа с целью выполнения процедуры согласования результатов оценки различными подходами?
Практическая работа №15 Последовательность определения итоговой величины стоимости объекта оценки.
Цель работы: Используя результаты, полученные в рамках трех подходов к оценке, вывести итоговую величину стоимости Объекта оценки. Обосновать присвоение весов результатам каждого подхода. Результаты представлять с использованием таблиц 1-2.
 
Таблица 1.
 
Оценка соответствия расчетов в рамках подходов к оценке критерию согласования
 
№п/п Критерий согласования Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход
1 Степень соответствия каждого из примененных подходов:      
1.1 назначению оценки      
1.2 цели оценки      
1.3 функциональному назначению объекта оценки      
1.4 оцениваемым правам      
2 Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов      
3 Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки      
4 Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах      
5 Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов      
Ранг, баллы      
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед     
Таблица 2.
 
Расчет итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки
 
Подход Величина рыночной стоимости объекта оценки, рассчитанная в рамках данного подхода, руб. Вес,отн.
ед. Итоговая рыночная стоимость, руб.
Сравнительный подход      
Затратный подход Доходный подход Практическая работа № 16 Применение моделей массовой оценки для трех подходов оценки.
Практические работы № 17, №18: по теме:
«Типовая структура договора на оценку. Составление договора на оценку объекта оценки».
Цель: формирование навыков составления договора на оценку объекта оценки.
Порядок работы.
На основе задания на оценку недвижимого имущества составить договор на оценку объекта оценки и календарный план.
Форма двухстороннего Договора на проведение оценки
ДОГОВОР № __________
на проведение оценки
г. _______ «___» ______________ 20__ г.
__ ___ , именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице ______________ ,действующего на основании _______________________, с одной стороны и ____ ______________, именуемое в дальнейшем «Оценщик», в лице ________________________________, действующего на основании _________, с другой стороны, при совместном упоминании именуемые в дальнейшем Стороны заключили настоящий Договор (далее – Договор) о нижеследующем: 1. Предмет договора
1.1. Заказчик поручает, а Оценщик принимает на себя обязанность провести оценку____________ стоимости объектов оценки с учетом НДС (далее - услуги по оценке) с целью ____________________________________________________________________________________
1.2. Объекты оценки, дата оценки, организационные, правовые и другие требования к оценке определяются Заданием на оценку, являющимся неотъемлемой частью Договора.
1.3. Оценщик оказывает услуги по оценке в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, принятых на его основе нормативно-правовых актов Российской Федерации и Субъектов Российской Федерации на территории которых находится (ятся) объект (ы) оценки, а также Стандартов и правил оценки, установленных саморегулируемой организацией оценщиков ___________.
1.4. Сведения об Оценщике:
Ф.И.О. Паспортные данные, место регистрации Реквизиты документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний Наименование и место нахождения саморегулируемой организации (СРО); реквизиты документа, подтверждающего членство оценщика в СРО Реквизиты документа, подтверждающего факт обязательного страхования ответственности, страховая сумма
1.4. Оценка объектов оценки в рамках Договора будет проводиться специалистом (ами) – оценщиком (ами) (далее Исполнители):
№ ппФ.И.О. Паспортные данные, место регистрации Должность, реквизиты трудового договора Реквизиты документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний Наименование и место нахождения саморегулируемой организации (СРО); реквизиты документа, подтверждающего членство оценщика в СРО Реквизиты документа, подтверждающего факт обязательного страхования ответственности, страховая сумма
1. 2. Стоимость услуг и порядок расчетов
2.1. Стоимость услуг Оценщика по Договору ______________________________
_____________________________________________________рублей, НДС (18%) _____________________________ рублей, итого с учетом НДС __________________рублей.
2.2. Оплата услуг по оценке производится Заказчиком авансовым платежом в размере __ % от общей стоимости услуг, в течение 3-х рабочих дней со дня подписания Договора и перечислением оставшейся суммы на расчетный счет Оценщика, в течение 3-х рабочих дней после подписания Акта сдачи-приемки услуг по оценке по Договору Сторонами.
2.2. Оплата оказанных услуг по оценке производится Заказчиком в течение 3-х рабочих дней после подписания Акта сдачи-приемки услуг по оценке по Договору Сторонами.
3. Срок действия договора
3.1. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору. Сроки выполнения отдельных этапов оценки регламентируется Календарным планом проведения оценки (Приложение № 2), являющимся неотъемлемой частью Договора. Услуги по Договору считаются оказанными Оценщиком с момента подписания Сторонами Акта сдачи-приемки услуг по оценке.
4. Реквизиты и подписи сторон
ЗАКАЗЧИК ОЦЕНЩИК
Адрес почтовый: __________________________ Адрес почтовый: __________________________
Местонахождение: __________________________ Местонахождение: __________________________
Банковские реквизиты:
к/с, БИК, ОГРН, ИНН _________________________
Банковские реквизиты:
к/с, БИК, ОГРН, ИНН __________________________
От Заказчика: От Оценщика:
(должность, организация)
________________________
(фамилия, инициалы)
М.П.
«____» ________ 20__ г.
(должность, организация)
___________________
(фамилия, инициалы)
М.П.
«____» ________ 20__ г.
Приложение № 1
к Договору № ____________
на проведение оценки от _____________
КАЛЕНДАРНЫЙ ПЛАН
проведения оценки
№ п/п Наименование этапа
проведения оценки Срок выполнения этапа Стоимость этапа проведения оценки, руб. с учетом НДС В том
числе НДС, руб. Результаты, представляемые при сдаче- приемке услуг
начало конец ЗАКАЗЧИК ОЦЕНЩИК
Адрес почтовый: __________________________ Адрес почтовый: __________________________
Местонахождение: __________________________ Местонахождение: __________________________
Банковские реквизиты:
к/с, БИК, ОГРН, ИНН __________________________ Банковские реквизиты:
к/с, БИК, ОГРН, ИНН __________________________
От Заказчика: От Оценщика:
(должность, организация)
________________________
(фамилия, инициалы)
М.П.
«____» ________ 20__ г.
(должность, организация)
________________________
(фамилия, инициалы)
М.П.
«____» ________ 20__ г.
Практическая работа № 19
Классификация информации для определения оценки недвижимости.
Цель: формирование навыков по составлению отчета об оценке недвижимого имущества.
Порядок работы: опираясь на средства массовой информации и глобальную сеть Интернет, рассчитайте и составьте отчет об оценке объекта оценке, согласно следующей схеме:
Структура отчета об оценке
Сопроводительное письмо.
1. Общие сведения.1.1. Основные факты и выводы.1.2. Цель оценки.1.3. Оцениваемые права.1.4. Сертификат качества оценки.1.5. Квалификация оценщиков.1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия.
2. Используемая терминология и процесс оценки.
3. Анализ объекта оценки и его окружения.
3.1. Описание земельного участка.3.2. Описание улучшений.3.3. Общая характеристика региона.3.4. Анализ рынка недвижимости города.
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ).
4.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.4.2. Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.
5. Определение стоимости объекта оценки.
5.1. Определение стоимости земли.5.2. Определение стоимости улучшений:
– затратным подходом,– сравнительным подходом,– доходным подходом.
6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.
Практическая работа №20
Последовательность выполнения анализа ННЭИ
Цель – научиться определять наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости
Необходимые данные:
Формула техники остатка дохода для земли
VL = NOI - VВ* RB
RL
где
VL - Стоимость земли
NOI - Чистый операционный доход
VВ - Стоимость новых улучшений
RB - Коэффициент капитализации для зданий
RL - Коэффициент капитализации для земли,
Задача 1
Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования.
Вы были приняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования открыли следующую информацию.
Супермаркет Гостиница Театр Торговый магазин
Стоимость новых улучшений, VВ 650 000*Х $ 750 000*Х $ 950 000*Х $ 800 000*Х $
Чистый операционный доход, NOI 105 000*Х $ 126 000*Х $ 130 000*Х $ 105 000*Х $
Коэффициент капитализации для зданий, RB 12 %
16 %
12 %
12 %
Коэффициент капитализации для земли, RL 10 % 10 % 10 % 10 %
Стоимость земли, VL Стоимость объекта недвижимости в целом, VO Задача 2
Определить наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка общей площадью 500 кв. м., расположенного в 8-ой зоне градостроительной ценности г. Москвы. Участок находится в частной собственности
Жилое здание Офисное Промышленное
Площадь возводимых зданий, кв. м. 7 000 5 000 8 000
Стоимость строительства зданий, $ / кв. м. 200*Х 250*Х 150*Х
Чистый операционный доход, руб. NOI 2 000 000*Х 2 700 000*Х 1 800 000*Х
Коэффициент капитализации для зданий, RB 23 %
22 %
24 %
Коэффициент капитализации для земли, RL 20 % 20 % 20 %
Стоимость здания, VВ Стоимость земли, VL Стоимость объекта недвижимости в целом, VO Задача 3
Имеется земельный участок 100*100 м. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из 4 способов:
Строительство многоквартирного дома
Разбивка на участки под строительство коттеджей
Размещение на участке склада стройматериалов
Организация на участке уличной торговли.
Необходимо выбрать вариант наилучшего использования исходя из имеющейся информации:
Многоквартирный дом на 65 квартир, 12 000*Х у.е. за квартиру; минус 580 000*Х у.е. на строительство;
Раздел на участки под жилищную застройку – 5 000*Х у.е. за участок при количестве возможных участков 25; минус 25 000*Х у.е. в оплату юридических и инженерных услуг на разбивку участков;
Склад – 30*Х у. е. за кв. м. – чистый доход от продажи (площадь склада составит 9 500 кв. м.) минус 60 000*Х у.е. на строительство забора;
Организация розничной торговли – 1100*Х у.е. за фронтальный метр.
Контрольные вопросы
Какие факторы учитываются при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться
Какой вариант использования объекта оценки будет являться наилучшим и наиболее эффективным?
Что означает критерий ЛНЭИ «физическая осуществимость»?
Практическая работа № 21
Расчет стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.
Цель – научиться рассчитывать стоимость объекта недвижимости на основе трех подходов
 пример 1. проведена оценка  коммерческого объекта недвижимости и получены следующие показатели стоимости:
Затратный подход: 1800000д.е.; сравнительный подход: 16000000д.е.; доходный подход: 16500000д.е. Используя результаты, полученные в рамках трех подходов к оценке, вывести итоговую величину стоимости Объекта оценки. Обосновать присвоение весов результатам каждого подхода.
В результате проведенного анализа оценщик придает вес каждому из подходов:
Затратный подход: 25%; сравнительный подход: 25%; доходный подход: 50%
Тогда окончательная стоимость коммерческого объекта недвижимости составляет:
1 800 000х0,25 + 1 600 000х0,25 + 1 650 000х0,5 = 450 000+400 000+825 000=1 675 000 (д.е.)
Задание 1. проведена оценка  двухкомнатной квартиры ( с целью продажи) и получены следующие показатели стоимости:
Затратный подход: 10 млн. руб.; сравнительный подход: 10,5 млн. руб.;
доходный подход: 9,9 млн. руб. Используя результаты, полученные в рамках трех подходов к оценке, вывести итоговую величину стоимости Объекта оценки. Обосновать присвоение весов результатам каждого подхода.
Задание 2.
проведена оценка  земельного участка и получены следующие показатели стоимости:
Затратный подход: 1 млн. руб.
Сравнительный подход: 1,5 млн. руб.
Доходный подход: 1,9 млн. руб.
Используя результаты, полученные в рамках трех подходов к оценке, вывести итоговую величину стоимости Объекта оценки. Обосновать присвоение весов результатам каждого подхода.
Приложение 3
Тесты
Тесты по теме № 1
Правовые основы экономики недвижимости.
К недвижимости относятся: а) земля;
б) здания, строения;
в) нефть в переработке; г) дороги; д) самолеты; е) чугун.
Обременительные условия:
а) не влияют на стоимость объекта передаваемого в залог, аренду; б) влияют на стоимость объекта передаваемого в залог, аренду.
3. Частное (гражданское) право это:
а) совокупность периодических норм, регулирующих отношения между частными лицами и политическим общество
б) совокупность периодических норм, определяющих частные отношения отдельных лиц в обществе;
в) правило, установленное законодателем, регулирующее отношения между частными лицами или частным лицом и обществом.
К абсолютным правам относятся: а) вещные права; б) обязательственные права; в) авторское право.
Полномочие это:
а) набор имеющихся у юридического или физического лица прав и обязанностей законодательно за ним закрепленных;
б) совокупность прав и обязанностей, возникших по воле другого лица.
Учредитель, передавший собственную недвижимость в уставной
капитал:
а) является собственником переданной недвижимости; б) утратил право на собственность недвижимости.
Право собственности на недвижимость возникает:
а) после подписания договора; б) по договору с момента передачи имущества;
в) после государственной регистрации.
8. Принудительное изъятие у собственника недвижимости производится
при:
а) обязательствам взыскания на имущество по обязательствам; б) передаче другим лицам правомочие на владение;
в) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка; г) передаче в залог.
9. Совместная собственность на недвижимость может быть: а) делимой с согласия всех участников данной недвижимости; б) делимой по решению суда; в) делиться не может.
Продажа своей доли в совместной общей собственности постороннему лицу производится:
а) без согласия всех участников совместной собственности; б) с согласия всех участников;
в) преимущество в приобретении имеют участники общей собственности.
При переходе права собственности на здания или сооружение принадлежащие собственнику земельного участка:
а) к приобретателю здания (сооружения) переходят права на сервитут; б) необходимо с новым собственником решать вопрос по сервитуту.
При получении права хозяйственного ведения над государственным и унитарным предприятием назначенный директор, наделенный правами пользоваться, может:
а) пользоваться вверенным ему имуществом; б) распоряжаться вверенным ему имуществом;
в)реализовывать вверенное ему имущество по собственному усмотрению.
При оперативном управлении казенное предприятие или учреждение в отношении закрепленного за ними имуществом:
а) осуществляют права владения; б) осуществляют права пользования;
в) осуществляют права распоряжения; г) отчуждать имущество по собственному усмотрению.
При доверительной собственности:
а) передается в траст имущество; б) передается в траст пакет акций ОАО;
в) доверитель может оставить в своем распоряжении процент дивидендов получаемых по акциям.
15. При доверительном управлении:
а) доверительный управляющий от своего имени имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться всем доверенным ему имуществом;
б) доверительный управляющий может распоряжаться доверенным ему имуществом только с согласия доверителя.
Сделка считается действительной если она: а) имеет законченное содержание; б) соблюдена форма сделки;
в) сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности;
Сделка считается ничтожной:
а) если она совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
б) если она совершена в соответствии с волей и волеизъявлением участников сделки;
в) если сторона сделки недееспособна, то есть, неспособна понимать значение своих действий.
Подлежит государственной регистрации недвижимость: а) аренда; б) право постоянного пользования;
в) купля-продажа автотранспорта; г) ипотека; д) сервитуты;
е) доверительное управление авиалайнером.
Выписку из единого государственного реестра может получить:
а) физическое и юридическое лицо, получившее доверенность от правообладателя;
б) налоговые органы по своему желанию; в) лица имеющие право на наследование имущества правообладателя позавещанию или закону; г) суд и правоохранительные органы (по желанию);
д) любое лицо по поданному им заявлению.
20. Договор купли – продажи недвижимости производится:
а) в письменной форме; б) в устной форме;
в) с обязательной государственной регистрацией; г) можно не регистрировать сделку.
21. При сделке дарения недвижимости:
а) проведенная сделка имеет обратную силу; б) проведенная сделка не имеет обратной силы. 22. Договор ренты:
а) заключается в устной форме; б) заключается в письменной форме;
в) заключается в письменной форме и удостоверяется нотариусом; г) заключается в письменной форме, удостоверяется нотариусом и
регистрируется.
Аренда недвижимости предполагает передачу недвижимости: а) в пользование; б) во владение; в) в распоряжение.
Что из ниже перечисленного не является элементом стоимости: а) полезность; б) возраст; в) дефицитность;
г)передаваемость.
Тесты к теме № 2
Рынок недвижимости – как составная часть инвестиционного рынка
48
1. На диаграмме представлен рынок недвижимости в системе экономического кругооборота:
4826016192500
Б. Рынок товаров а, бПредприятия Государство Домашнее хозяйство
Рынок факторов
Рынок труда Денежный А. Рынок недвижимости рынок и рынок абвг а,б,в, г, Раскройте содержание сегментов рынка недвижимости и рынка товаров.
а)а)
Аб) Б б)
в)
г)
2. При оценке здания и сооружения классифицируются по следующим
критериям: варианты использования сооружения (класс А, Б, С, Д и S), качество постройки, общая площадь. Назовите два других критерия:
а)б)
Рынок недвижимости подразделяется на рынок: а) жилья;
б) коммерческой недвижимости;
в) дачных участков;
г) земельных участков;
д) наземного транспорта.
Эластичный рынок недвижимости это когда:
а) спрос превышает предложение; б) спрос соответствует предложению; в) предложение превышает спрос. 5. Рынок продавца это когда:
а) спрос превышает предложение; б) предложение превышает спрос; в) спрос идентичен предложению.
6. Основные факторы, действующие на рынке недвижимости: а) спрос; б) количество предложений;
в) качество предлагаемой недвижимости; г) цена;
д) разновидность предлагаемой недвижимости; е) возраст недвижимости.
Выставление на конкурс объектов недвижимости это: а) способ показать качественные характеристики объекта; б) знакомство с объектами недвижимости;
в) способ продажи имущества, когда от покупателя требуется выполнение условий.
Инвестиционная программа объекта выставляемого на конкурс включает в себя:
а) проект реконструкции объекта; б) источники и объемы инвестиций;
в) сохранение определенного числа рабочих мест; г) реализация мероприятий по охране окружающей среды; д) оценку экономического положения объекта.
9. Тендерный комитет организует:
а) разработку, распространение и разъяснение тендерной документации ; б) разработку мероприятий по реконструкции объектов недвижимости; в) разработку мероприятий по погашению задолженности перед
бюджетами различных уровней; г) определение уставного капитала ОАО; д) процедуру торгов и ее оформление.
10. Посредниками рынка недвижимости являются: а) риэлтерские компании; б) страховые компании; в) банки; г) брокеры;
д) службы технической инвентаризации недвижимости.
Тесты по теме № 3
Элементы финансовой математики в экономике недвижимости.
1. При стоимостном методе оценки недвижимости за основу принимается
а) доход, который принесет приобретенная недвижимость; б) “физическая” стоимость строений и земли;
в) сравнение с подобными проданными объектами, с учетом корректирующих коэффициентов.
Текущая стоимость объекта оценки это: а) отношение потока доходов к дисконту;
б) отношение чистого текущего дохода к текущей цене имущества; в) отношение чистого текущего дохода к норме капитализации.
Ставка дисконта объединяет в себе компенсацию инвестору:
а) за риск; б) за стоимость денег с учетом дохода будущих периодов;
в) эффективную налоговую ставку.
Норма прибыли при инвестировании в недвижимость должна быть: а) равной ставке процента по денежным вкладам; б) ниже ставки процента по денежным вкладам; в) выше ставки процента по денежным вкладам.
Будущая стоимость единичного вложения по сложным процентам это: а) будущая стоимость аннуитета; б) приращение вложенной суммы во времени по согласованным процентам; в) текущая стоимость единичного вложения по периодам.
6. Фактор фонда замещения это:
а) текущая стоимость обычного аннуитета; б) аннуитетные платежи, вносимые в конце каждого момента времени
заданного периода; в) метод возврата инвестиционных вложений.
Накопление денежной единицы за период это: а) будущая стоимость аннуитета;
б) приращение вложенной суммы в течение времени по согласованным процентам;
в) текущая стоимость единичного вложения по периодам.
Основные операции позволяющие сопоставить разновременные деньги: а) ставка дисконта; б) накопление;
в) ставка дохода на капитал; г) номинальная годовая ставка; д) дисконтирование; е) а, б; ж) а, в; з) б, г; и) г, д; к) б, д; л) б, в. Функциями сложного процента являются:
а) накопленная сумма денежной единицы; б) накопление денежной единицы; в) фонд возмещения; г) текущая стоимость единицы;
д) текущая стоимость единичного аннуитета; е) взнос на амортизацию; ж) все вышеназванные; з) а, б, д; и) г, в, е.
Верно ли утверждение: “Накопление единицы за период – обратная величина текущей стоимость единицы”:
а) верно; б) неверно.
Что является обратной величиной текущей стоимости единицы?
а) текущая стоимость; б) текущая стоимость аннуитета;
в) фактор фонда возмещения; г) будущая стоимость единицы;
д) взнос на амортизацию единицы.
12. Эффективная ставка процента за квартальный период накопления определяется по формуле:
n4
а) (1+Е 4);
n
б) (1+E) / 4;
n4
в) (1+E) /4;
4
г) (1+E) .
Если номинальная процентная ставка составляет 16% в год, а темп инфляции определен в 10% в год, то реальная процентная ставка составит:
а) 6%; б) 26%; в) 3%; г) 10%; д) -6%; е) 16%.
Решение о строительстве платного моста, жизненный цикл которого 150 лет, ежегодная прибыль в размере 8% будет принято при условии, что номинальная процентная ставка составит:
а) не более 2%; б) не более 15%; в) 8% или менее; г) 8% или более;
д) для принятия решения отсутствует информация.
52
Строительная фирма хочет взять кредит на покупку оборудования в сумме 600 тыс. руб. со сроком службы и погашения кредита за один год. Расчеты показывают, что это приобретение позволит получить дополнительный годовой доход в сумме 45 тыс. руб. Компания осуществляет инвестиции в оборудование при условии, что процентная ставка составит:
а) 6%; б) 8%; в) 10%; г) 12%; д) 15%.
Уровень цен на строительные материалы в первый год не изменится, номинальная процентная ставка составляет 8%. Во втором году темп инфляции, по прогнозам Минфина составит 4%. Если реальная процентная ставка во втором году останется на том же уровне, что и в первом году, то номинальная процентная ставка во втором году должна:
а) возрасти на 12%; б) вырасти на 4%; в) снизиться на 4%; г) вырасти на 8%;
д) остаться неизменной 8%.
Тесты к теме № 4
Основные подходы к оценке объектов недвижимости.
При определении восстановительной стоимости применяется метод: а) сметный; б) доходный; в) индексный.
При оценке бизнеса предприятия используются:
а) бизнес-план; б) комментарии в аудиторском отчете;
в) информация об объекте недвижимости; г) предписания пожарных органов и энергонадзора;
д) информация о договорах между владельцами, управляющими и совладельцами.
3. Стоимость в использовании (потребительская стоимость):
а) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность;
б) рассчитывается на основе рыночной стоимости; в) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного
собственника.
4. Ликвидационная стоимость определяется: а) на основе рыночной стоимости; б) на основе восстановительной стоимости;
53
в) на основе стоимости замещения; г) как чистая денежная сумма, полученная собственником при продаже
ликвидируемой недвижимости.
Что из нижеследующего не является подходом к оценке недвижимости: а) доходный; б) рыночный;
в) восстановительный; г) замещение; д) с учетом износа; е) затратный.
Верно ли утверждение: “Стоимость замещения и стоимость воспроизводства являются синонимами”:
а) верно; б) неверно.
Что из ниже перечисленного не является элементом стоимости:
а) полезность; б) возраст; в) дефицитность;
г) передаваемость.
Какой из подходов к оценке обязательно требует оценки рыночной стоимости земельного участка:
а) сравнительный; б) доходный; в) затратный;
г) все вышеперечисленные.
Что из нижеследующего не является подходами к оценке недвижимости: а) доходный; б) рыночный;
в) восстановление; г) замещение; д) с учетом износа; е) затратный.
Какие экономические принципы при оценке различных видов стоимости недвижимости относятся к:
А – стоимости использования; Б – стоимости обмена ; В – общие принципы.
а) ожидания; б) спроса и предложения; в) конкуренции;
г) остаточной продуктивности; д) сбалансированности; е) изменения; ж) полезности
з) вклада; и) наилучшего и наиболее эффективного использования;
к) замещения; л) экономической величины;
м) экономического разделения; н) соответствия.
Тесты к теме № 5
Управление недвижимым имуществом.
1. Маркетинговый подход в исследовании недвижимости основан:
а) на исследовании объекта недвижимости как системы взаимосвязанных элементов;
б) на создание объекта отвечающего требованиям потребителей на момент его сдачи;
в) на ориентации и максимальном учете запросов потребителей. 2. Управление недвижимым имуществом осуществляется:
а) государством: через механизм купли-продажи, аренды; б) региональными органами управления на основании федеральных и
местных законов, указов, постановлений; в) городскими, районными, сельскими органами власти через управление
пакетами акций, конкурсами, выдачу лицензий.
При использовании земельных участков возможны и решаемы следующие инвестиционные ситуации:
а) имеется свободный земельный участок; б) инвестор предлагает инвестировать строительство жилья в водоохраной
зоне;
в) инвестор ищет оптимальное сочетание земли и пользователя; г) инвестор предлагает вкладывать капитал в разработку нефтяного
месторождения в Бузулукском боре.
Критерий в оценке недвижимости это:
а) признак, обозначающий предмет оценки; б) признак оценки;
в) элемент маркетинговых исследований рынка недвижимости.
Маркетинговые исследования рынка недвижимости производятся с
целью:
а) получения рекомендаций по управлению недвижимостью; б) изучения спроса и предложений на недвижимость;
в) изучения качества выставленной на реализацию недвижимости; г) получение сравнительных характеристик оцениваемой и аналогов
реализованной недвижимости.
Эффективное управление недвижимостью включает в себя подходы:
а) системный; б) затратный;
в) маркетинговый; г) воспроизводственный; д) доходный; е) функциональный;
ж) сравнительный.
7. Пользователь недвижимости подбирает для себя: а) определенный вид и участок земли;
б) участок, обладающий значительным потенциалом повышения стоимости;
в) участок, обеспечивающий значительную остаточную стоимость.
Ценность земельного участка как объекта недвижимости будет выше: а) чем выше спрос, на объекты, возводимые на этом участке; б) если он отведен для строительства жилья в промышленной зоне; в) если он обеспечен инженерными сетями; г) если он вдали от транспортных сетей.
Правовая экспертиза обоснованности застройки земельного участка производится с целью:
а) действующего законодательства; б) функционального подхода;
в) перспективных решений по районной планировки участка. Финансовое обоснование инвестиционного проекта решает задачи:
а) финансирование инвестиционного проекта; б) снижение инфляционных процессов; в) определение денежных потоков;
г) системы подбора потенциальных приобретателей недвижимости; д) получаемого дохода от реализации недвижимости; е) ставки дисконтирования.
Цель управления собственностью административно-хозяйственного органа территории:
а) обеспечение доходной части бюджета территории; б) развитие хозяйственных связей с внешними территориями;
в) решение социально-экономических проблем территории.
Управление собственностью со стороны административно-хозяйственных органов территории осуществляется в отношении:
а) влияния на управление акционерных обществ базирующихся на подведомственной им территории;
б) объектов собственности; в) управлением долей собственности входящей в уставной капитал
акционерных обществ.
Управление собственностью территории направлено:
а) на оптимизацию структуры собственности; б) на полное освобождение от собственности путем её приватизации;
в) на проведение банкротства предприятий расположенных на подведомственной территории;
56
г) на конкурсное исполнение территориальных заказов.
Тесты к теме № 6
Управление инвестициями в недвижимости и их оценка.
1. Недвижимость как товар на рынке недвижимости:
а) со временем сохраняет свои потребительские качества; б) цена на недвижимость практически стабильна;
в) с течением времени теряет свои качественные потребительские качества.
Федеральные органы как участники финансового рынка недвижимости производят вложение средств и решают вопросы:
а) строительства жилых домов социального жилищного фонда для очередников бюджетных организаций;
б) производства высокоэффективных строительных материалов; в) выдачу ипотечных кредитов; г) страхование ипотечных ссуд.
Из местных бюджетов средства выделяются на:
а) строительство жилья для военнослужащих; б) развитие базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов;
в) льготное или бесплатное предоставление инженерно подготовленных участков земли под жилищное строительство;
г) ремонт, развитие и реконструкция объектов жилищно-коммунального назначения.
4. Участие банков в создании объектов недвижимости сводится:
а) к строительству отдельных крупных объектов коммунального хозяйства межрегионального значения;
б ) к строительству коммунальных объектов, включая территории для нового жилищного строительства;
в) к залогу недвижимости; г) к использованию вторичного рынка закладных.
5. Цена оценки инвестиционного проекта состоит в обеспечении: а) привлечения средств для его выполнения; б) целесообразности проекта; в) его стоимости; г) его окупаемости;
д) привлечения к его исполнению наиболее квалифицированных специалистов.
6. На первом этапе оценки инвестиционного проекта производится: а) определение всех затрат на застройку;
б) исчисление стоимости земли и доходности при выполнении инвестиционного проекта;
в) определение валовой стоимости проекта.
7. Частные инвестиции в недвижимость направлены на: а) получение прибыли; б) регулирование экономики;
в) создание новых и реконструкцию действующих производственных мощностей.
8. Величина инвестиций по инвестиционному проекту в недвижимость это: а) объем средств, которые инвестор готов вложить в инвестиционный
проект; б) размер капиталовложений предусмотренных инвестиционнымпроектом; в) работа с банком по получению кредита под инвестиционный проект.
9. Выгодность инвестиций в недвижимость это когда:
а) доход от инвестиций в сферу производства выше банковского депозита; б) доход от банковского депозита равен доходу от инвестиций; в) доход от банковского депозита выше доходов от инвестиций.
10. Рынок инвестиций когда; а) есть спрос на инвестиции, но нет инвесторов;
б) есть предложение инвестиционных средств, но нет инвестиционных проектов;
в) есть предложение инвесторов и спрос на инвестиции.
К экономическим факторам при оценке инвестиционного проекта относятся:
а) процентные ставки по кредитам; б) ценообразование; в) инфляция;
г) положение конкурентов.
Для объективной оценки эффективности инвестиций в недвижимость необходимо иметь данные по:
а) стоимости строительства; б) наличию подобных объектов недвижимости;
в) себестоимости основных видов производственной деятельности предприятий в расчетном периоде;
г) возможным источникам и условиям финансирования.
Метод дисконтирования при выдаче инвестиционного ипотечного кредита предусматривает:
а) пересчет и приведение выданного кредита на конец срока; б) удержание финансовых платежей по ссуде из выдаваемого кредита.
На инвестиционную привлекательность влияют:
а) чистая текущая стоимость доходов; б) характеристика объекта;
в) ставка дохода финансового менеджмента; г) ассортимент выпускаемой продукции.
15. На социальную эффективность недвижимости влияет: а) прирост населения;
б) уровень занятости; в) количество строящихся объектов недвижимости;
г) достижения научно-технического прогресса.
Строительная компания предполагает взять банковскую ссуду на строительство жилого комплекса. Годовая процентная ставка составляет 18%. Ожидаемая норма прибыли – 20%. При указанных условиях фирма:
а) не будет строить жилой комплекс; б) будет строить жилой комплекс;
в) несмотря на убыток, решит строить комплекс; г) не может принять окончательное решение на основе имеющейся
информации; д) такой ситуации не должно быть.
Жилищно-коммунальное управление при вложении инвестиций в объект недвижимости принимает во внимание:
а) номинальную процентную ставку; б) реальную процентную ставку;
в) номинальную процентную ставку за вычетом реальной ставки процента; г) только другие не указанные выше формы; д) реальную процентную ставку за вычетом номинальной ставки процента.
Исходные данные:
- ожидаемая норма чистой прибыли (%):19 17 15 13 11 9
- объем капитальных вложений (инвестиций) 220 250 300 360 430 500
в недвижимость (млн. руб.) Если процентная ставка составит 15%, то инвестиции будут равны: а) 300 млн. руб.;
б) 360300 млн. руб.; в) 430300 млн. руб.; г) 500300 млн. руб.;
д) более 500300 млн. руб.
Увеличение процентной ставки с 15% до 17% приведет (используйте данные теста 18):
а) к росту инвестиций на 40 млн. руб.; б) к росту инвестиций на 50 млн. руб.;
в) к сокращению инвестиций на 50 млн. руб.; г) к сокращению инвестиций на 40 млн. руб.;
д) к росту инвестиций значительно больше, чем на 50 млн. руб.
Эффективность заемного капитала обеспечивается при условии:
а) пока соотношение собственного и заемного капитала будет обеспечивать увеличение нормы отдачи собственного капитала;
б) пока доходность по депозитным вложениям будет выше доходности инвестиционного проекта;
в) пока стоимость заемного капитала будет меньше, чем норма отдачи инвестиционного проекта в целом.
59
Тесты к теме № 7
Доходный подход к оценке недвижимости.
1. Доходный подход это:
а) оценка нежилой недвижимости; б) оценка жилой недвижимости;
в) метод оценки используемой для любой вещи; г) метод оценки интеллектуальной собственности. 2. Метод прямой капитализации это:
а) расчет коэффициента капитализации, преобразующего будущий чистый доход в стоимость объекта;
б) расчет будущей стоимости аннуитета. 3. Чистый операционный доход это:
а) рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого дохода; б) потенциально валовый доход; в) эффективный валовый доход.
Условно постоянные расходы при оценке недвижимости это: а) расходы, зависящие от степени загруженности объекта; б) расходы, ежегодно отчисляемые в фонд замещения;
в) расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта.
Метод кумулятивного построения коэффициента капитализации это:
а) сравнение оцениваемого объекта с объектом аналогом; б) сумма ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения;
в) к базовой безрисковой ставке процента прибавляются поправки на различные виды риска.
Ставка капитализации собственного капитала состоит: а) из ставки ипотечного кредита;
б) из нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала.
При методе дисконтирования денежных потоков производится: а) расчет срока выполнения инвестиционного проекта; б) расчет потенциального валового дохода;
в) расчет ставки дисконтирования для будущих денежных потоков; г) определение эффективного валового дохода.
Для расчета ставки дисконтирования используется:
а) метод цены капитальных вложений; б) метод динамики роста цен на недвижимость; в) метод суммирования; г) метод сложных процентов.
9. Чистая текущая стоимость положительна если:
а) ставка дисконтирования меньше внутренней ставки дохода; б) ставка дисконтирования больше внутренней ставки дохода.
60
Тест к теме № 8
Затратный подход к оценке недвижимости.
Понятие “Стоимостной метод оценки” и “Затратный метод оценки” тождественны:
а) да; б) нет.
Рыночной считается цена когда:
а) спрос превышает предложение; б) предложение превышает спрос;
в) уравновешиваются предложение со спросом.
3. Затратный подход в оценке недвижимости применяется: а) при выборе профиля объекта недвижимости; б) при оценке зданий специального назначения
в) при приобретении объекта в спекулятивных целях; г) при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка, на котором предполагается строительство коттеджей необходимо иметь следующую информацию:
а) физические характеристики участка; б) экономические факторы характеризующие участок; в) отведенное место в заповедной зоне.
Объектом оценки земельного участка является:
а) право собственности на земельный участок; б) право использования на правах аренды.
6. При оценке земельного участка методом развития используются:
а) данные капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей; б) данные соотношения между стоимостью земельного участка и
возведенных на нем улучшений; в) данные анализа наилучшего варианта использования земельного
участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах.
Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка со сравнимыми свободными участками производится с использованием данных:
а) по условиям продажи; б) права на земельный участок; в) местоположения;
г) физические характеристики.
При определении восстановительной стоимости объекта оценка ведется: а) всего объекта подлежащего восстановлению; б) поэлементно;
в) только реконструируемых узлов, элементов, объектов.
Метод количественного анализа заключается:
а) в сопоставлении смет на затраты труда;
61
б) в сопоставлении смет на материалы; в) в сопоставлении смет на все виды работ.
В поэлементном способе расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости производится:
а) детальный обсчет восстановления каждого элемента рассматриваемой недвижимости;
б) укрупненный расчет сметы.
Величина накопленного совокупного износа это:
а) стоимость восстановительных работ рассматриваемого объекта недвижимости;
б) определение различий в характеристиках нового объекта с реально оцениваемым объектом;
в) возможность реконструкции рассматриваемого объекта. 12. Функциональный износ это:
а) когда объект изношен в процессе его эксплуатации и потерял стоимость; б) когда он не соответствует современным стандартам, в результате
потерял стоимость; в) когда оцениваемый объект находится в приспособленном помещении и
не отвечает функциональным требованиям по прямому назначению.
13. Затратный подход в оценке недвижимости используется при оценке: а) незавершенного строительства; б) страхуемого объекта; в) реконструируемого объекта;
г) объекта сдаваемого в аренду; д) уникальных объектов.
Тесты к теме № 9
Сравнительный рыночный подход.
При сравнительном рыночном подходе в оценке недвижимости используются:
а) исключительно объекты недвижимости абсолютно идентичные по всем сравниваемым характеристикам;
б) объекты аналогичные и сходные с оцениваемыми.
Рентный мультипликатор, используемый в методе сравнительного подхода оценки недвижимости это:
а) отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке; б) отношение продажной цены объекта к действующей валовой выручке; в) отношение продажной цены объекта к чистой прибыли.
При анализе продаж сравнительным рыночным подходом к оценке недвижимости проводится:
а) выявление недавно проданных сопоставимых объектов; б) проверка правовых отношений оцениваемого объекта; в) проверка достоверности информации о сделке.
62
При сравнительном подходе оценки недвижимости в качестве сравнительных элементов условий финансирования используют:
а) процентную ставку; б) условия продаж;
в) порядок проплаты за приобретаемый объект; г) договоры об участии.
При исследовании объекта недвижимости при сравнительном подходе к оценке принимается во внимание:
а) внесение количественных и качественных корректировок; б) выявление подходящих объектов для сравнения; в) сравнение объекта недвижимости с аналогичным объектом.
Оценку рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж проводят с использованием:
а) валового рентного мультипликатора (коэффициента валовой ренты); б) общего коэффициента капитализации; в) коэффициента будущей стоимости аннуитета;
г) коэффициента приведения финансовой ренты.
В какой последовательности проводится корректировка показателей при сравнительном подходе к оценке недвижимости:
а) базовая цена; б) условия финансирования; в) местоположение;
г) права собственности; д) физическая характеристика; е) степень износа; ж) условия рынка;
з) состояние окружающей среды; и) экономические характеристики; к) иные факторы.
Тесты к теме № 10
Ипотека и ипотечное кредитование.
1. Жилье используется в качестве: а) товара; б) места проживания;
в) средства наживы; г) средства расчета.
2.Финансирование строительства жилья производится за счет: а) собственных средств; б) кредитов банка; в) средств спонсоров;
г) бюджетных средств государственных и местных органов; д) амортизационных средств предприятий.
63
К финансово-кредитным механизмам финансирования жилищного строительства относятся:
а) вторичный рынок закладных; б) льготное или бесплатное предоставление инженерно-подготовленных
участков земли под жилищное строительство; в) лизинг;
г) расширение перечня имущества сдаваемого в залог; д) институт залога; е) ипотечный кредит.
Индексирование закладных инструментов используемых в инвестировании жилищного строительства обеспечивает:
а) баланс выданных ссуд в соответствии с инфляцией; б) приведения платежей к реальной проектной ставке; в) стимулирование к долгосрочному погашению ссуды; г) своевременный возврат ссуды; д) предоставление ссуды на льготных началах.
Индексируемые кредитные инструменты, используемые в жилищном строительстве, гарантируют банку:
а) определенный уровень дохода; б) позволяет увеличить сумму кредита;
в) значительно увеличить сумму кредита по сравнению с кредитами по фиксированным или изменяющимся кредитным ставкам;
г) давать кредит заемщику на погашение ранее взятого в этом банке кредита.
При выдаче ипотечного кредита банк принимает во внимание:
а) состав семьи заемщика; б) многодетность семьи;
в) личный годовой доход заемщика; г) доход годовой семьи; д) большой постоянный доход;
е) небольшой семейный доход, но работающих в высокодоходных организациях;ж) гарантию фирм или организаций в погашении кредита. 7. Ипотечный кредит выдается:
а) на приобретение любых вещей; б) на строительство жилья; в) на приобретение жилья;
г) на погашение ранее взятого кредита на приобретение дачи. 8. Ипотека это:
а) кредит под залог любого имущества; б) кредит под залог строящегося имущества;
в) кредит под залог уже построенного жилья; г) кредит под залог приобретенного жилья.
9. В договоре ипотечного кредита предусмотрено:
64
а) принятие мер по сохранности заложенного имущества; б) возможность неоднократного заклада жилья приобретенного поипотечному кредиту; в) обращение взыскания на имущество в порядке определенном законом.
В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты можно подразделять на:
а) ссуды для приобретения земельных участков; б) ссуды на жилищное строительство; в) ссуды на приобретение мебели для жилья;
г) ссуды на освоение земельных участков под нежилые строения; д) ссуды под освоение дачного участка.
В зависимости от субъекта кредитования ипотечные кредиты
выдаются:
а) застройщику на строительство жилья; б) подрядчику на строительство жилья;
в) индивидуальному частному предпринимателю торговли на приобретение стройматериалов;
г) юридическому лицу для создания цеха керамзитоблоков.
При ипотечном кредитовании объектом залога является:
а) земельный участок, не зарегистрированный в едином государственном реестре;
б) строительство жилья; в) коттедж;
г) приобретение земельного участка.
Ипотечный кредит с шаровыми платежами это: а) с выплатой только процентов; б) с нарастающими платежами;
в) с замораживанием процентных выплат до истечения срока; г) с переменной ставкой; д) с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом;
е) с выплатой добавленного процента.
Финансовый леверидж это:
а) привлечение заемного капитала для завершения инвестиционной сделки;
б) вложение нераспределенной прибыли в реконструируемый объект; в) кредит под приобретение земельного участка.
15. Риск процентной ставки ипотечного кредита это:
а) несвоевременная проплата заемщиком кредитных платежей; б) потенциальные потери, вызванные финансированием периодичности
пересмотра ставок процента по кредитам; в) потери при реинвестировании вызванные ранним погашением кредита.
16. Обращение взыскания на заложенное имущество производится: а) по решению суда;
65
б) по решению кредитодателя; в) по решению заемщика кредита.
Более высокий процент ссуды в величине залога: а) уменьшает риск банка; б) увеличивает риск банка; в) привлекает клиентов; г) отталкивает клиентов.
При реализации взысканного залога банк:
а) всю сумму, полученную от реализации залога, оставляет себе; б) из суммы реализованного залога оставляет сумму кредита и процентов
по нему, оставшуюся часть возвращает владельцу залога.
В залог под ипотечный кредит принимается имущество стоимостью
равной:
а) величине кредита; б) величине кредита и процентов по нему;
в) выше стоимости кредита и процентов по нему.
Гарантия обеспечения возврата ипотечного кредита обеспечивается:
а) состоянием заложенного имущества; б) распиской заемщика, что кредит будет своевременно возвращен;
в) соотношением величины и размера залога; г) использованием вторичного рынка закладных.
Варианты ответов
Тест № Вопрос а б в г д е ж з и к л
1 1 + + + + 2 + 3 + 4 + + 5 + 6 + 7 + 8 + + 9 + + 10 + + 11 + 12 + + 13 + + 14 + + 15 + 16 + + 17 + + 66
18 + + + + + 19 + + 20 + + 21 + 22 + 23 + + 24 + 2 1 А - рынок земельных участков. Рынок жилья - городского и загородного. Рынок коммерческойнедвижимости. Рынок сельскохозяйственной недвижимости. Б - рынок потребительских товаров; рынок инвестиционных товаров. 2 а - форма строения б - этажность 3 + + + 4 + 5 + 6 + + + 7 + 8 + + + 9 + + 10 + + + + 3 1 + + 2 + + 3 + + 4 + 5 + 6 + 7 + 8 + 9 + 10 + 11 + 12 + 13 + 14 + 15 + 16 в Тест № Вопрос а б в г д е ж з и к л 4 1 + + 2 + + + + 3 + 4 + 67
5 + + + 6 + 7 + 8 + + 9 + + + 10А + + + 10Б + + + 10В + + + + +
5 1 + 2 + + 3 + + 4 + 5 + + 6 + + + + 7 + 8 + + 9 + + 10 + + + 11 + + 12 + 13 + + Тест № Вопрос а б в г д е ж з и к л
6 1 + 2 + 3 + + 4 + + 5 + + + 6 + 7 + 8 + 9 + 10 + 11 + + 12 + + + 13 + 14 + + 15 + + 16 + 17 + 18 + 68
19 + 20 + + 7 1 + + + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7 + + 8 + + 9 + 8 1 + 2 + 3 + + + 4 + + 5 + 6 + 7 + + + 8 + + 9 + 10 + 11 + 12 + 13 + + + + 9 1 + 2 + 3 + 4 + + 5 + + 6 + + 7 + + + + + + + + + + Тест № Вопрос а б в г д е ж з и к л
10 1 + + + 2 + + + + 3 + + + + + 4 + + 5 + + + 6 + + + + 7 + + 8 + + + 69
78105054927500790575539750001440180539750002049780539750002344420539750002639695539750002914015539750003198495539750003482340539750003756660539750004030980539750004295775539750004570095539750004834255539750005057775539750009 + + 10 + + +
11 + + 12 + 13 + + +
-6350-1143000+
+
+
+ +
+
-6350-91059000-6350-68580000-6350-46101000-6350-23622000-6350-114300019 +
20 + +