Фонд оценочных средств по МДК 04.01 Оценка недвижимого имущества
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение образования
«Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова»
Среднее профессиональное образование
Московский промышленно-экономический колледж (МПЭК)
ФОНД ОЦЕНОЧНЫХ СРЕДСТВ
по профессиональному модулю
ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества
21.02.05 «Земельно-имущественные отношения»
МОСКВА 2016
ОДОБРЕН
Цикловой методической
Комиссией «Земельно-имущественных отношений и «Страхового дела»
наименование комиссии
Протокол № ____
от «__» _________ 20___ г.
Разработан на основе Федерального государственного образовательного стандарта по профессии/специальности начального/среднего профессионального образования
21.02.05 «Земельно-имущественные отношения»
код, наименование специальности
Председатель Цикловой методической комиссии
_____________/___________
Заместитель директора по учебно-
производственной работе
___________/_Архипцева И..А._____
Подпись Ф.И.О. Подпись
Составители: Меркурьева Л.А.
Пояснительная записка.
Фонд оценочных средств (ФОС) по дисциплине Оценка недвижимого имущества разработан согласно требованиям Федерального государственного стандарта специальностей:21.02.05 Земельно-имущественные отношения и является неотъемлемой частью реализации программы дисциплины Оценка недвижимого имущества.
ФОС дисциплины созданы для аттестации обучающихся на соответствие их персональных достижений (знания, умения и освоенные компетенции) требованиям программы дисциплины Оценка недвижимого имущества.
Задачи ФОС:
контроль и управление процессом приобретения обучающимися необходимых знаний, умений, практического опыта и освоения компетенций, определенных ФГОС СПО;
контроль и управление достижением целей программы, определенных как набор общих и профессиональных компетенций
оценка достижений обучающихся в процессе обучения с выделением положительных/отрицательных результатов и планирование предупреждающих/корректирующих мероприятий;
обеспечение соответствия результатов обучения задачам будущей профессиональной деятельности через совершенствование традиционных и внедрение инновационных методов обучения;
достижение такого уровня контроля и управления качеством образования, который обеспечил бы признание квалификаций выпускников работодателями отрасли.
Фонд оценочных средств включает в себя теоретические вопросы и практические задания по каждому разделу программы дисциплины Оценка недвижимого имущества, а также вопросы к экзамену для проведения промежуточной аттестации обучающихся.
ПАСПОРТ
ФОНДА ОЦЕНОЧНЫХ СРЕДСТВ
по учебной дисциплине
Оценка недвижимого имущества
наименование учебной дисциплины
21.02.05 «Земельно-имущественные отношения»
код, наименование профессии/специальности
Результаты обучения (освоенные умения, усвоенные знания)
ПК, ОК
Наименование темы
Уровень освоения
темы
Текущий контроль
Промежуточная аттестация
Наименование
контрольнооценочного средства
Уровень трудности
Наименование
контрольнооценочного средства
Уровень трудности
1
2
3
4
5
6
7
8
знать:
механизм регулирования оценочной деятельности, признаки, классификацию недвижимости, виды стоимости
уметь:
оформлять договор с заказчиком и задание на оценку объекта недвижимости; собирать необходимую информацию об объекте оценке; производить расчеты на основе подходов и методов оценки недвижимого имущества.
ПК1
ПК2 ПК4
ПК5
ПК3
ОК1
ОК4
ОК5
ОК6
ОК9
Раздел ПМ 1.
Экономика недвижимости
МДК 1. Оценка недвижимого имущества
Тема1.1 Регулирование оценочной деятельности в РФ.
Тема 1.2
Принципы оценки недвижимости
Тема 1.3
Рынок недвижимости
2
Практические задания №1
Контрольные вопросы №1,2
2
Вопросы к экзамену
знать:
подходы и методы, применяемые к оценке недвижимого имущества; проектно-сметное дело; права и обязанности оценщика, саморегулируемых организаций оценщиков; типологию объектов оценки
уметь:
подготавливать отчет об оценке и сдавать его заказчику; обобщать результаты, полученные подходами и делать вывод об итоговой величине стоимости объекта оценки.
ПК1
ПК2 ПК3 ПК4 ПК5
ОК1
ОК2
ОК3
ОК4
ОК5
ОК7
ОК8
Раздел ПМ 2. Методология оценки недвижимости
МДК 1.Оценка недвижимого имущества
Темы 2.1
Сравнительный подход и его методы
Тема 2.2
Затратный подход и его методы
Тема 2.3
Временная оценка денежных потоков
Тема 2.4
Доходный подход и его методы
Тема 2.5
Методы определения итоговой величины стоимости объектов недвижимости
Тема 2.6
Организация и моделирование массовой оценки недвижимости
2
Контрольные вопросы №3 , 4 ,5
Практические задания №2 . 3 .4,5
2
Вопросы к экзамену
знать:
подходы и методы, применяемые к оценке недвижимого имущества; проектно-сметное дело; права и обязанности оценщика; механизм регулирования оценочной деятельности
.
уметь:
подготавливать отчет об оценке; обобщать результаты, полученные подходами и делать выводы об итоговой величине стоимости объекта оценки..
ПК1
ПК2
ПК4
ПК5
ПК6
ПК7
ОК1
ОК4
ОК5
ОК6
ОК9
Раздел ПМ 3
Организация процесса оценки недвижимости
МДК 1.Оценка недвижимого имущества
Тема 3.1
Заключение договора, постановка задания на оценку.
Тема 3.2
Информационное обеспечение процесса оценки
Тема 3.3
Анализ наиболее эффективного использования недвижимости
Тема 3.4
Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов
Тема 3.5
Составления отчета об оценке
2
Контрольные вопросы №6,7,8
Практическая работа 6.
2
Вопросы к экзамену
Состав КОС
для текущего контроля знаний, умений обучающихся
по учебной дисциплине Оценка недвижимого имущества
№п/п
Наименование КОС
Материалы для преставления в ФОС
1
Контрольные вопросы №1 по теме
Основные понятия и виды оценочной деятельности
Комплект контрольных вопросов из
5 вопросов
2
Контрольные вопросы №2 по теме Нормативно-правовые документы, регулирующие оценочную деятельность
Комплект контрольных вопросов из
4 вопросов
3
Практическая работа №1 по теме Понятие субъектов оценочной деятельности. Требования, предъявляемые к оценщику. Права оценщика. Имущественная ответственность оценщиков, ее обеспечение.
Практические задания
4
Контрольные вопросы №3 по теме Недвижимость: понятие, сущностные признаки, состав, классификация. ГК РФ о недвижимости. Виды прав на недвижимость: вещные и обязательственные права.
Комплект контрольных вопросов из 4 вопросов
5
Практические работа №2 по теме Виды стоимости недвижимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая, понятие для целей оценки: затраты, стоимость, цена. Факторы, влияющие на стоимость.
3 практических задания
6
Практическая работа №3 по теме Понятие рынка недвижимости. Участники, функции, классификация рынка для целей оценки. Особенности рынка земли.
Практические задания
7
Контрольные вопросы №4 по теме Сравнительный подход и его методы. Сущность подхода, условия и сфера применения.
Комплект контрольных вопросов из 4 вопросов
8
Практическая работа №4 по теме Этапы сравнительного метода: сегментация рынка недвижимости, выбор рациональных единиц сравнения, способы расчета и внесение корректировок.
Практические задания
9
Контрольные вопросы №5 на тему Способ валового рентного мультипликатора и способ общего коэффициента капитализации
Комплект контрольных вопросов из 7 вопросов
10
Практическая работа №5 на тему Виды износа: физический, функциональный, экономический, устранимый и неустранимый
Практические задания
11
Контрольные вопросы №6 на тему Виды доходов и метод прямой капитализации.
Комплект контрольных вопросов из 7 вопросов
12
Контрольные вопросы №7 на тему Методы определения итоговой величины стоимости объектов недвижимости.
Комплект контрольных вопросов из 4 вопросов
13
Контрольные Вопросы: №8 по теме Информационное обеспечение процесса оценки.
Комплект контрольных вопросов из 5 вопросов
14
Практическая работа №6 по теме Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом
Практические задания
15
Контрольные Вопросы:№9 по теме Оценка недвижимости доходным подходом.
Комплект контрольных вопросов из 5 вопросов
16
Контрольные вопросы № 10 по теме
Анализ наиболее эффективного использования недвижимости
Комплект контрольных вопросов из 4 вопросов
17
Практическая работа №7обобщающая
Практические задания 3 варианта
Состав КОС
для промежуточного контроля знаний, умений обучающихся
по учебной дисциплине Оценка недвижимого имущества
№п/п
Наименование КОС
Материалы для преставления в ФОС
1
Вопросы для экзамена
Перечень вопросов по дисциплине
Контрольные вопросы №1
1. Понятие объекта недвижимости. Основные характеристики приносящей доход недвижимости. Определение категорий стоимости, цены и затрат применительно к объекту
2. Законодательные требования к процессу независимой оценки. Национальные и международные стандарты оценки недвижимости. Кодекс профессиональной этики оценщика недвижимости.
3. Этапы и процедуры оценки недвижимости. Выбор преимущественного метода оценки. Источники информации. Согласование результатов оценки. Виды оценочных отчетов.
4. Жизненный цикл объектов недвижимости. Износ и амортизация недвижимости.
5. Классификация объектов недвижимости. Земельный участок как основа недвижимости.
Ключ к вопросам Глава 1 ЗК РФ ст. 21-27 ЗК РФ
Контрольные вопросы №2
1. Основные нормативно-правовые документы, регулирующие оценочные отношения в РФ и субъектах РФ (Федеральные законы, Постановления Правительства и пр. нормативные акты).
2. Основные положения Земельного Кодекса РФ.
3. Основные положения ФЗ «Об оценке недвижимого имущества».
4. Аналогия закона и аналогия права в гражданско-правовых отношениях. Толкование гражданско-правовых норм.
Ключ к вопросам Глава 1 ГК РФ ст. 1-7 ГК РФ
Практическая работа №1
1. Определите, возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться.
2. Проиллюстрируйте взаимодействие спроса и предложения на землю в краткосрочном периоде. Как определяется эластичность спроса и предложения на разных категориях объектов недвижимости.
(гл.2 ЗК РФ )
Контрольные вопросы №3
1. Основные сегменты рынка недвижимости в зависимости от категории земли.
2. Основные особенности объектов недвижимости при оценке их стоимости. Цели и направления анализа земельного рынка.
3. Сравнительный анализ динамики показателей по разным сегментам рынка недвижимости.
4. Ликвидность объектов недвижимости на первичном и вторичном рынках. Определение ценовой категории рынка недвижимости.
(Глава 2 Земельного законодательства РФ)
Практическая работа №2
1. Ответьте на следующие вопросы:
а) Функции рынка недвижимости. Классификация рынков недвижимости.
б) Понятие права собственности на землю и на объекты недвижимости. Возникновение и прекращение прав на землю и на объекты недвижимости.
(Гл.2.ЗК РФ)
Контрольные вопросы №4
1. Рынок недвижимости – это:
а) определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования;
б) комплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости;
в) а и б.
2. Рынок недвижимости характеризуется:
а) спросом и предложением;
б) ценой и инфраструктурой;
в) всем перечисленным.
3. Рынок недвижимости является частью рыночного пространства:
а) да;
б) нет;
в) не имеет отношения к рыночному пространству.
4. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то предложение:
а) уменьшается;
б) увеличивается;
в) не изменяется.
5. Предложение – это:
а) количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени;
б) количество объектов недвижимости и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени;
в) ничего из перечисленного.
6. Основной причиной несоответствия ожиданий собственников и покупателей является:
а) недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременной массовой информации о непрерывно возрастающем спросе;
б) недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости;
в) непрерывно возрастающий спрос.
7. При перенасыщении рынка объектами недвижимости на нем наблюдается:
а) повышение активности;
б) рынок не изменяется;
в) спад.
8. Объекты недвижимости являются одним из товаров, стоимость которых с течением времени:
а) постепенно растет;
б) постепенно снижается;
в) не изменяется.
9. Высоколиквидные товары могут быстро переходить:
а) из натурально-вещественной формы в денежную;
б) из в денежной формы в натурально-вещественную;
в) а и б.
Практическая работа №3
1. Экономическими субъектами на рынке недвижимости являются:
а) покупатели (арендаторы) и продавцы (арендодатели);
б) покупатели (арендаторы) и профессиональные участники рынка недвижимости;
в) покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка недвижимости.
2. К институциональным участникам относятся:
а) органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
б) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;
в) органы экспертизы градостроительной и проектной документации;
г) а, б, в.
3. К не институциональным участникам относятся:
а) предприниматели;
б) инвесторы;
в) риэлторы, девелоперы;
г) а, б, в.
4. Под вторичным рынком недвижимости понимаются сделки совершаемые с данными объектами недвижимости:
а) впервые;
б) не впервые.
5. К не институциональным участникам не относятся:
а) предприниматели;
б) инвесторы;
в) вузы.
6. К институциональным участникам не относятся:
а) органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
б) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;
в) органы экспертизы градостроительной и проектной документации;
г) риэлторы.
7. На рынке недвижимости сформировались и активно действуют:
а) два сектора;
б) три сектора;
в) четыре сектора.
8. Экономическими субъектами не являются:
а) покупатели (арендаторы) и продавцы (арендодатели);
б) покупатели (арендаторы) и профессиональные участники рынка недвижимости;
в) здания и сооружения.
9. Федеральная регистрационная служба относится:
а) к институциональным участникам;
б) не институциональным участникам;
в) другое.
Контрольные вопросы №4
1. Что является основанием для государственной регистрации недвижимого имущества.
2. Назовите принципы регистрации недвижимости. Какими признаками характеризуется объект недвижимости.
3. Назовите категории земель по целевому назначению.
(ст.28-41 ЗК РФ, Земельное законодательство)
Практическая работа №4
1. Составьте общую характеристику вторичного рынка недвижимости в Москве и Московской области.
2. Составьте диаграмму распределения земель по категориям (целевому назначению).
(ст.28-41 ЗК РФ)
Контрольные вопросы №5
1. Назовите основные факторы, определяющие полезность и ценность объектов недвижимости.
2. Назовите целевые виды стоимости, используемые при оценке недвижимости.
3. Перечислите основные обязательные процедуры оценки объектов недвижимости.
4. Опишите содержание кадастровой оценки земель населенных пунктов.
5. Формы и виды земельной ренты.
6. В чем сущность экономической оценки объектов государственной и муниципальной собственности.
7. Правовые последствия недействительности сделок купли-продажи объектов недвижимости.
(ст.153-173 Земельного Законодательства РФ)
Практическая работа №5
1. Задача.
На вакантном земельном участке правилами зонирования разрешено строительство: вариант А – административного здания, вариант Б – офисного здания, вариант С – торгового комплекса.
Вариант А
Стоимость строительства административного здания – 420 000 дол.
Срок эксплуатации – 50 лет
Ставка дохода – 12% годовых
Коэффициент капитализации для земли – 0,102
Чистый операционный доход в год равен 70 000 дол.
Вариант Б
Стоимость строительства офисного здания – 460 000 дол.
Срок эксплуатации здания – 50 лет.
Ставка дохода – 12% годовых.
Коэффициент капитализации для земли – 0,102.
Чистый операционный доход в год равен 85 000 дол.
Вариант С
Стоимость строительства торгового комплекса – 625 000 дол
Срок эксплуатации комплекса – 50 лет.
Ставка дохода – 12% годовых.
Коэффициент капитализации для земли – 0,102.
Чистый операционный доход в год равен 110 000 дол.
Определите вариант наиболее эффективного использования земельного участка.
2. Выпишите из Земельного Кодекса РФ нормы, закрепляющие правила о том, когда, в каких случаях осуществляется отказ в регистрации сделки недвижимого имущества.
(ст.61,66,68,69 ЗК РФ)
Контрольные вопросы №6
1. В чем заключается экономическое содержание затратного подхода при оценке объектов недвижимости.
2. На каких принципах оценки базируется затратный подход к оценке зданий и сооружений.
3. Какие этапы расчета стоимости земли предполагает оценка по условиям инвестиционных контрактов.
4. Внесение поправок в цены продаж объектов-аналогов.
5. Понятие и содержание сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости.
6. Стоимость воспроизводства и замещения.
7. Процедура оценки методом распределения.
(ст 66, 67, 69 ЗК РФ)
Контрольные вопросы №7
1.Назовите методы не оказывающие существенного воздействия на оценочную стоимость объектов недвижимости.
2.Земельная рента и ее виды.
3. Расчет коэффициента капитализации при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.
4. Оценка объектов недвижимости для целей залога.
(ст.60-62 ЗК РФ)
Контрольные Вопросы: №8
1. Собственность и право собственности. Правовые формы реализации экономических отношений собственности и право собственности.
2. Виды собственности в отношении объектов недвижимости.
3. Ипотечная стоимость как техника оценки долгосрочного риска.
4. Способы, условия и процедуры изъятия земель для государственных и муниципальных нужд.
5. Основания прекращения права собственности.
(Земельное законодательство РФ, ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»)
Практическая работа №6
1. Рынок недвижимости – это:
а) рынок неограниченных ресурсов, продавцов и покупателей;
б) рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей;
в) ничто из перечисленного.
2. Рынок недвижимости схож:
а) с рынком товаров;
б) рынком инвестиций;
в) рынком услуг;
г) это интегрированная категория, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг.
2. Объект недвижимости нуждается в коммунальном обслуживании, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране:
а) постоянно;
б) время от времени;
в) не нуждается.
3. Неоднородность недвижимости является:
а) одним из родовых признаков;
б) признаком, определяющим существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа даже в пределах одной местности;
в) все перечисленное.
4. Сущность объекта недвижимости как товара:
а) триедина;
б) двуедина;
в) ничто из перечисленного.
5. Услуга – это:
а) результат взаимодействия исполнителя с потребителем;
б) собственная деятельность исполнителя по удовлетворению потребностей потребителей;
в) а и б.
6. Услуга характеризуется:
а) неотделимостью от производителя, неосязаемостью;
б) несохраняемостью и непостоянством качества;
в) а и б.
7. Трансакционный подход к рынку недвижимости заключается в снижении затрат:
а) на получение пятен застройки;
б) на доступ участников рынка к необходимым ресурсам;
в) а, б.
8. Социальный подход к рынку недвижимости предполагает:
а) эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и потреблением полезных свойств объектов недвижимости;
б) создание новых объектов недвижимости;
в) развитие законодательной и нормативной базы.
9. Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации:
а) на национальном уровне;
б) региональном уровне;
в) а и б.
10. Нижняя граница цены определяется:
а) доходом застройщика;
б) уровнем затрат на строительство;
в) ценой за землю.
11. Под инфраструктурой понимают:
а) совокупность отраслей хозяйства, обслуживающих производство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого объекта;
б) систему чего-либо;
в) а, б.
2. Составьте схему, иллюстрирующую прекращение права собственности.
Контрольные Вопросы:№9
1. Определение величины убытков, возникающих при изъятии объекта недвижимости.
2. Расчет размера убытков, причиненных изъятием объекта недвижимости.
3. Расчет безрисковой ставки капитала, величины премии за риск.
(ст.31,32,33,34 ЗК РФ)
Контрольные вопросы № 10
1.В чем заключаются особенности расчета рыночной стоимости недвижимости для целей страхования.
2. Что понимается под упущенной выгодой.
3. Приведите примеры изъятия объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд.
4. Законодательные ограничения при залоге объекта недвижимости.
(Земельное Законодательство РФ)
Практическая работа №7
1. Какой вид стоимости базируется на принципе замещения или воспроизводства объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения:
а) инвестиционная
б) кадастровая
в) страховая
г) ликвидационная
д) рыночная
2. При изъятии объекта недвижимости, находящегося в собственности, для государственных или муниципальных нужд рассчитывается:
а) рыночная стоимость участка
б) кадастровая стоимость участка
в) инвестиционная стоимость участка
г) ликвидационная стоимость участка
3. Величина убытков рассчитывается путем сложения:
а) стоимости утраченного и поврежденного имущества
б) фактически понесенных расходов на момент изъятия или предъявления иска в суд
в) размера упущенной выгоды
г) размера убытков, которые несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами
д) будущих необходимых расходов, которые придется произвести для восстановления нарушенного права.
е) всего перечисленного
4. Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов необходимы для следующих целей:
а) создание земельного кадастра
б) формирование налоговой базы городских земель
в) обоснования наиболее перспективных направлений застройки
г) определение ставок арендной платы за муниципальные земли
д) во всех вышеперечисленных случаях
5. При определении относительной градостроительной ценности земельных участков под промышленными предприятиями не учитывается:
а) близость к транспортным магистралям
б) экологическая обстановка в районе расположения
в) близость к жилым массивам
г) уровень развития производственной инфраструктуры
д) учитываются все вышеперечисленные факторы
6. При проведении государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий расчетный рентный доход включает:
а) абсолютный рентный доход
б) дифференциальный рентный доход
в) монопольную ренту
г) ренту по плодородию
д) включает б) и в)
е) включает а) и б)
7. Каким методом рассчитывается коэффициент капитализации при оценке кадастровой стоимости лесных земель:
а) исходя из срока капитализации в 33 года
б) по модели средневзвешенной стоимости капитала
в) методом кумулятивного построения
г) исходя из срока капитализации в 50 лет
8. Дополнительный доход, возникающий в результате интенсификации производства на лучших по плодородию землях, называется:
а) абсолютной рентой
б) дифференциальной рентой 1 по плодородию
в) дифференциальной рентой 2
г) дифференциальной рентой 1 по местоположению
д) монопольной рентой
9. Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения:
а) местоположение
б) плодородие почвы
в) величина доходов населения
г) величина земельного налога
д) все факторы существенно влияют на оценочную стоимость
10. Каким методом рассчитывается коэффициент капитализации при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий:
а) по модели оценки капитальных активов
б) по модели средневзвешенной стоимости капитала
в) методом кумулятивного построения
г) используется коэффициент из методики кадастровой оценки
д) все ответы верны
Критерии оценки практических заданий
Оценка «5» ставится, если учащийся:
полностью освоил учебный материал;
умеет изложить его своими словами;
самостоятельно подтверждает ответ конкретными примерами;
правильно и обстоятельно отвечает на дополнительные вопросы учителя.
Оценка «4» ставится, если учащийся:
в основном усвоил учебный материал, допускает незначительные ошибки при его
изложении своими словами;
подтверждает ответ конкретными примерами;
правильно отвечает на дополнительные вопросы учителя.
Оценка «3» ставится, если учащийся:
не усвоил существенную часть учебного материала;
допускает значительные ошибки при его изложении своими словами;
затрудняется подтвердить ответ конкретными примерами;
слабо отвечает на дополнительные вопросы.
Оценка «2» ставится, если учащийся:
почти не усвоил учебный материал;
не может изложить его своими словами;
не может подтвердить ответ конкретными примерами;
не отвечает на большую часть дополнительных вопросов учителя.
Вопросы к экзамену
. Юридическое понятие недвижимости. Особенности недвижимости как объекта прав. Виды прав на строительные объекты и земельные участки.
Экономическое понятие недвижимости. Классификация объектов недвижимости по их назначению (понятие рынка недвижимости, сегментация рынка, типы объектов недвижимости, особенности их реализации).
Основные области применения оценки недвижимости. Основные нормативные акты, определяющие обязательность проведения оценки.
Экономическое понятие стоимости недвижимости (определение терминов «цена» и «стоимость», понятие стоимости в обмене и пользовании).
Виды стоимости недвижимости в соответствии с российским законодательством. Понятие рыночной стоимости.
Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Принципы оценки недвижимости. Подробно - принципы, основанные на представлениях пользователя.
Принципы оценки недвижимости. Подробно – принципы, определяемые рыночной средой.
Принципы оценки недвижимости. Подробно –принципы, связанные с землей и улучшениями.
Принципы оценки недвижимости. Подробно –принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Понятие подходов к оценке недвижимости. Основное содержание и наиболее часто использующиеся методы оценки недвижимости в составе каждого из подходов.
Основные этапы процедуры оценки объекта недвижимости. От чего зависит выбор применяющихся подходов и методов оценки?
Информационное обеспечение оценки недвижимости (источники информации для расчета ПВС, ПД, износа и устареваний, среднерыночной ставки арендной платы и т.д.).
Содержание и цель проведения анализа наиболее эффективного использования недвижимости.
Основные этапы затратного подхода. Методы определения ПВС, источники информации для расчета.
Основные этапы затратного подхода. Понятие прибыли девелопера.
Основные виды износа и устареваний строительного объекта. Основные понятия. Расчет накопленного (совокупного) износа.
Расчет физического износа ОН с применением методов сроков жизни и нормативного метода.
Расчет физического износа ОН с применением метода разбиения.
Методы определения функционального устаревания ОН.
Методы определения внешнего устаревания ОН.
Оценка объектов незавершенного строительства. Особенности применения подходов и методов оценки.
Содержание сравнительного подхода (использующиеся принципы и методы оценки). 24. Критерии выбора объектов-аналогов, основные группы элементов сравнения объекта оценки и объектов-аналогов, единицы сравнения объектов, формы и методы определения поправок в сравнительном подходе к оценке недвижимости.
Применение метода валового рентного мультипликатора в составе сравнительного подхода.
Формирование оценочного заключения об итоговой величине стоимости имущества (согласование результатов оценки ОН, полученных с применением трех подходов к оценке).
Структура отчета по оценке стоимости объекта недвижимости. Основные требования российского законодательства, включая требования ФСО №3.
Содержание метода прямой капитализации при оценке недвижимости. Основные этапы расчета.
Содержание метода дисконтированных денежных потоков при оценке недвижимости. Основные этапы расчета.
Методы расчета ставок капитализации и дисконтирования в составе процедуры оценки недвижимости.
Понятие и основные этапы определения чистого операционного дохода. Структура операционных расходов. Зависимость операционных расходов от условий договора аренды.
Методы оценки стоимости земельных участков в составе сравнительного подхода.
Методы оценки стоимости земельных участков в составе доходного подхода.
Понятие безрисковой ставки дохода, ее применение в составе процедуры оценки недвижимости. Изменение безрисковой ставки в условиях финансового кризиса.
Особенности арендных отношений и их влияние на стоимость недвижимости.
Понятие обременения в оценке недвижимости. Учет обременения в составе процедуры оценки.
Жизненный цикл объекта недвижимости, основные возрастные показатели ОН. Учет этапов жизненного цикла в составе процедуры оценки.
Состав документации, необходимой для проведения оценки объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями.
Роль анализа рынка в процедуре оценки ОН. Основные показатели рынка, использующиеся в составе различных подходов к оценке.
Состав основных ценообразующих факторов для оценки различных типов недвижимости (на примере жилой и офисной).
13PAGE 15
Заголовок 115