Учебно-методический комплекс по предмету Экономика недвижимости
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
КАЗАХСКИЙ ГУМАНИТАРНО-ТЕХНИЧЕСКИЙ КОЛЛЕДЖ
УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС
ПО ДИСЦИПЛИНЕ:
«Экономика недвижимости»
Специальность: 0514000 «Оценка (по областям и отраслям применения)»
Квалификация : «Техник-оценщик»
Кокшетау, 2015
Составитель: бакалавр экономических наук Раджабова А.А.
УМКД составлен в соответствии с образовательной учебной программой технического и профессионального образования, разработанной и внесенной учебно-методическим объединением по профилю «Экономика и управление» при Алматинском экономическом колледже, утвержденной и введенной в действие приказом Министерства образования и науки Республики Казахстан от 23 января 2012 года № 15 и рабочими учебными планами специальности .Данный учебно-методический комплекс дисциплины содержит все необходимые материалы, определяющие цели, содержание и технологию обучения, по дисциплине «Экономика недвижимости».
Утвержден на заседании педагогического совета
Протокол № от « » ________ 20___г.
Председатель Шакиржанов Р.С.
Рассмотрена на заседании ЦМК
Протокол № от « » ____________ 20____.
Председатель
СОДЕРЖАНИЕ
1 РАБОЧАЯ УЧЕБНАЯ ПРОГРАММА ДИСЦИПЛИНЫ
1.1 Пояснительная записка
1.2 Знания , умения, навыки как образовательные результаты выпускника колледжа
1.3 Тематический план учебной программы дисциплины
1.4 Содержание учебной программы дисциплины
1.5 Литература
1.6 График выполнения и сдачи заданий по дисциплине
2 УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ДИСЦИПЛИНЕ
2.1 Тематический план курса
2.2 Курс лекций по дисциплине
2.3 Планы практических (лабораторных) занятий
2.4 Тематика письменных (контрольных) работ по курсу
2.5 Экзаменационные тесты
2.6 Вопросы к зачету
1 РАБОЧАЯ УЧЕБНАЯ ПРОГРАММА ДИСЦИПЛИНЫ
Пояснительная записка
Настоящая рабочая учебная программа разработана для специальности 0514000 «Оценка (по отраслям)».
Рабочая учебная программа предназначена для реализации содержания дисциплины «Экономика недвижимости» и является основой для разработки календарно-тематического плана. При изучении дисциплины проводится интеграция с дисциплинами «Финансы», «Основы экономики», и других.
При реализации настоящей учебной программы рекомендуется использовать дидактические наглядные пособия: деловые игры, плакаты, учебники, раздаточный материал, финансовый калькулятор, проектор, приглашать гостей с похожими профессиями, специальностями.
Рабочая учебная программа предусматривает применение преподавателем различных методов активизации учебного процесса и внеурочной работы с обучающимися: технические средства обучения, компьютеры, наглядные пособия.
Общий объем – 48 часов, из них:
- теоретических – 20 часов;
- практических – 28 часов.
В качестве контроля качества рекомендуется использовать: зачет в 3 семестре.
1.2 Знания , умения, навыки как образовательные результаты выпускника колледжа
Изучение материала следует излагать с учетом следующих основных требований:
- знать особенности функционирования рынка недвижимости; стандарты оценки в оценочной деятельности; виды прав на недвижимость.
- уметь различать государственную регистрацию прав на недвижимость; разбирать рыночный переход к оценке недвижимости.
- иметь понятие об особенностях оценки объектов недвижимости; практическое представление достоверного определения восстановительной стоимости недвижимости.
Тематический план учебной программы дисциплины
№ Наименование разделов и тем Учебное время
п/пВсего в том числе:
теоретич. практич.
1. Понятие, цели и принципы оценки недвижимости 4 2 2
2. Особенности функционирования рынка недвижимости 4 2 2
3. Стандарты оценки в оценочной деятельности 2 2 -
4. Виды прав на недвижимость, подлежащие оценке 6 2 4
5. Государственная регистрация прав на сделки недвижимости 2 2 -
6. Рыночный переход к оценке недвижимости 6 2 4
7. Затратный подход к оценке недвижимости 4 2 2
8. Доходный подход к оценке недвижимости 4 2 2
9. Особенности оценки объектов недвижимости не завершенного строительства 4 2 2
10. Практика достоверного определения восстановительной стоимости недвижимости 6 - 6
11. Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости 6 2 4
12. Всего 48 20 28
Содержание учебной программы дисциплины
Тема 1. Понятие, цели и принципы оценки недвижимости
Случаи проведения оценки недвижимости. Стоимость недвижимости и ее основные виды. Основные подходы и принципы оценки недвижимости.
Тема 2. Стандарты оценки в оценочной деятельности
Виды рынков недвижимости: первичные и вторичные рынки.
Тема 3. Особенности функционирования рынка недвижимости
Классификация недвижимости по видам и назначению: рынок земельных участков, рынок городского жилья, рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости.
Тема 4. Виды прав на недвижимость, подлежащую оценки
Субъекты и объекты собственности. Содержание права собственности на недвижимость. Виды и формы собственности на недвижимость.
Тема 5.Государственная регистрация прав сделок на недвижимость
Информационная база данных по недвижимости. База данных по жилым помещениям и сделкам по приватизации жилья. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней. Виды сделок с недвижимостью, их особенности и регистрация.
Тема 6. Рыночный подход к оценке недвижимости
Особенность применения сравнительного подхода. Метод сравнения рыночных продаж. Метод соотношения цены и дохода. Классификация и суть поправок. Практика применения сравнительного подхода.
Тема 7. Затратный подход к оценке недвижимости
Общая характеристика затратного подхода. Методы расчета восстановительной стоимости. Определение износа зданий и сооружений.
Тема 8. Доходный подход к оценке недвижимости
Преимущества и недостатки доходного подхода к оценке недвижимости. Методы доходного подхода: метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков.
Тема 9. Особенности оценки объектов недвижимости не завершенного строительства
Основные этапы оценки стоимости объектов, не завершенного строительства. Расчет коэффициента готовности. Расчет величины физического износа.
Тема 10. Практика достоверного определения восстановительной стоимости недвижимости
Методы внесения поправок. Практические примеры внесения поправок. Оценка объектов, расположенных на территории РК.
Тема 11. Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости
Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости и их экспертиза. Стоимостная структура экономического ущерба от загрязнения среды.
Выведение итоговой величины стоимости недвижимости. Установленная форма отчета. Основные разделы отчета. Составление отчета.
Литература
Гранова И.В. «Оценка недвижимости». Учебное пособие 2-е издание. Питер 2001г.
Григорьев В.В., Острина И. А, Руднев А.В. «Управление муниципальной недвижимостью»: Учебное пособие – Дело, 2001г.
Коваленко Г.П. «Рынок недвижимого имущества в РК». Практическое пособие – Алматы Жети Жаргы, 2000 г.
Оценка недвижимости. под редакцией заслуженного деятеля науки РК д.э.н., проф. А.Г. Грязновского, д.э.н. проф. М.А. Федотовой «Финансы и статистика».
«Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты» - под редакцией В.В. Григорьева, 1997 г.
Принципы практики оценки и кодекса этики – Американское общество оценщиков, 1968 г.
Тарасевич Е.Н. «Оценка недвижимости» - СПб: СПб ГТУ 1997 г.
Файоль, Эмерсон, Тейлор – Управление – это наука и искусство – Республика 1992 г.
«Экономика недвижимости» Учебное пособие профессора Ресина 2-е издание, Дело 2000 г.
1.6 График выполнения и сдачи заданий по дисциплине
Виды работ Наименование темы Рекомендуемая литература Продолжительность выполнения Форма контроля Сроки сдачи
Подготовка материалов по плану практических занятий Тема 1. Понятие, цели и принципы оценки недвижимости Согласно плана практического занятия Сентябрь-декабрь тесты, письменная работа. декабрь
Подготовка материалов по плану практических занятий Тема 2. Стандарты оценки в оценочной деятельности Согласно плана практического занятия Сентябрь-декабрь тесты, письменная работа. декабрь
Подготовка материалов по плану практических занятий Тема 3. Особенности функционирования рынка недвижимости Согласно плана практического занятия Сентябрь-декабрь тесты, письменная работа. декабрь
Подготовка материалов по плану практических занятий Тема 4. Виды прав на недвижимость, подлежащую оценки Согласно плана практического занятия Сентябрь-декабрь тесты, письменная работа. декабрь
Подготовка материалов по плану практических занятий Тема 5. Государственная регистрация прав сделок на недвижимость Согласно плана практического занятия Сентябрь-декабрь тесты, письменная работа. декабрь
Подготовка материалов по плану практических занятий Тема 6. Рыночный подход к оценке недвижимости Согласно плана практического занятия Сентябрь-декабрь тесты, письменная работа. декабрь
Подготовка материалов по плану практических занятий Тема 7. Затратный подход к оценке недвижимости
Согласно плана практического занятия Сентябрь-декабрь тесты, письменная работа. декабрь
Подготовка материалов по плану практических занятий Тема 8. Доходный подход к оценке недвижимости
Согласно плана практического занятия Сентябрь-декабрь тесты, письменная работа. декабрь
Подготовка материалов по плану практических занятий Тема 9. Особенности оценки объектов недвижимости не завершенного строительства Согласно плана практического занятия Сентябрь-декабрь тесты, письменная работа. декабрь
Подготовка материалов по плану практических занятий Тема 10. Практика достоверного определения восстановительной стоимости недвижимости Согласно плана практического занятия Сентябрь-декабрь тесты, письменная работа. декабрь
Подготовка материалов по плану практических занятий Тема 11. Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости Согласно плана практического занятия Сентябрь-декабрь тесты, письменная работа. декабрь
2 УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ДИСЦИПЛИНЕ
2.1 Тематический план курса
№ Наименование разделов и тем Учебное время
п/пВсего в том числе:
теоретич. практич.
1. Понятие, цели и принципы оценки недвижимости 4 2 2
2. Особенности функционирования рынка недвижимости 4 2 2
3. Стандарты оценки в оценочной деятельности 2 2 -
4. Виды прав на недвижимость, подлежащие оценке 6 2 4
5. Государственная регистрация прав на сделки недвижимости 2 2 -
6. Рыночный переход к оценке недвижимости 6 2 4
7. Затратный подход к оценке недвижимости 4 2 2
8. Доходный подход к оценке недвижимости 4 2 2
9. Особенности оценки объектов недвижимости не завершенного строительства 4 2 2
10. Практика достоверного определения восстановительной стоимости недвижимости 6 - 6
11. Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости 6 2 4
12. Всего 48 20 28
2.2 Курс лекций по дисциплине
Тема 1. Понятие, цели и принципы оценки недвижимости
Недвижимость – это объекты, включающие земельный участок в качестве основы, а также строения, прочно связанные с участком, перемещение которых без ущерба их применению невозможно.
Содержанию недвижимости свойственна совокупность признаков кроме материально — вещественной стороны. Различают понятие недвижимости как физического объекта и как объекта социальных, правовых отношений.
Недвижимое имущество является одновременно:
Объектом физическим, недвижимость характеризуется местоположением, размером, средой окружения, физическими характеристиками.
Объектом отношений в экономике, недвижимость выступает товаром с параметрами полезности, доходности, цены, стоимости, ликвидности.
Объектом правовых отношений, недвижимость характеризуется качеством прав (собственности, иных вещественных прав).
Все качественные параметры объекта оказывают влияние на его стоимость при оценке недвижимости.
Следует отметить, что земля как недвижимое имущество является объектом социальных отношений. Земля является местом жизни людей, источником благ, ресурсом природы. Существует несколько концепций, характеризующих понятие недвижимости:
Географическая концепция отражает технические параметры объектов: материал и размеры зданий, климат, местоположение, плодородие почв, окружающую среду и т.д. Объекты испытывают воздействие внешней среды, что вызывает изменение потребительских свойств и функциональной полезности объекта.
Состояние объекта учитывается при оценке стоимости недвижимости с целью совершения сделок. Экономическая концепция трактует недвижимость как объект для инвестиций, а также инструмент создания дохода. Экономические составляющие имущества (цена, стоимость) образованы из полезности имущества. Процесс налогообложения имущества позволяет формировать муниципальные бюджеты, выполнять социальные проекты.
В юридическом смысле недвижимость трактуется как комплекс прав, определяемых государством. Частная собственность может быть неделимой или частичной.
В общем понимании недвижимость включает:
Земельный участок;
Объекты под земельным участком (в проекции к центру земли);
Объекты над земельным участком (здания, вода, деревья и др.).
Родовые признаки отличия недвижимого имущества.
Каждый объект имеет родовые признаки, отличающие эти объекты от движимых вещей:
Неподвижность;
Неразрывная связь с землей;
Функционирование в стоимостной и натурально – вещественной форме;
Сохранение натуральной формы в период эксплуатации;
Долговечность использования;
Пользование объектами имеет общественное значение.
Недвижимости присущи и видовые (частные) признаки – это технические параметры (месторасположение, состояние, назначение).
Комплексное влияние совокупности параметров, характеризующих объект, влияют на стоимость объекта на рынке, определяемую специалистом оценочной компании в процессе оценки имущества. Таким образом, недвижимое имущество – важнейшая составляющая развития экономики.
Все объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров и, соответственно влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде.
Признаки недвижимости:
Полезность. Объект недвижимости удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения, в престиже и т. д. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.
Фиксированное местоположение в основном обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке. Даже две одинаковые квартиры в одном и том же многоквартирном доме имеют различное местоположение в терминах этажа, ориентации окон, расположения в доме и так далее.
Уникальность (неповторимость). Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.
Двухкомпонентность. Любой объект недвижимости, который включает улучшения, состоит из двух компонентов – земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным. Так как земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными товарами, в целом является достаточно сложным. Натуральная форма не потребляется, сохраняется в течение всего срока жизни.
Долговечность. Если говорить о “чистой” земле (как части поверхности земной суши), то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь, по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя, в конечном счете, они требуют либо ремонта, либо замены). Именно долговечность недвижимости позволяет отделять право пользования недвижимостью от права владения, обеспечивая одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости.
Фундаментальность. Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.
Определение недвижимости как физического объекта имеет важное значение, но оно явно не достаточно и не исчерпывает всей совокупности признаков недвижимости, поэтому в практике различают понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовыхи социальныхотношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рис. 1).
Соответственно принято различать четыре концепции недвижимости:
географическую;
экономическую;
юридическую;
социальную.
Географическая концепция недвижимости отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, окружающую среду и другие параметры.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как предмет потребления и как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.
На юридическом уровне недвижимость – совокупность прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.
Итак, подведем итог: Характеристика объекта недвижимости как физического объекта, а также объекта экономико-правовых и социальных отношений включает в себя анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне – в ближайшем окружении.
Качество местоположения объекта недвижимости, которое определяется соответствием его принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде, получило название ситуса. Ситус – результат взаимодействия конкретного объекта недвижимости и экономической среды по крайней мере на пяти уровнях (рис. 2). На схеме они отмечены условными блоками, обозначающими ближайшие окрестности (2), примыкающую территорию (3), торговую зону (4) и весь район (5) для анализа и оценки условий размещения недвижимого имущества. Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта.
Рис. 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений
Рис. 2. Статус объекта недвижимости
Тема 2. Стандарты оценки в оценочной деятельности
Настоящий стандарт оценки стоимости недвижимого имущества разработан на основании Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» в соответствии с международными стандартами оценки, устанавливает основные требования к методам оценки недвижимого имущества и обязателен для применения на территории Республики Казахстан.
Действие настоящего Стандарта распространяется на оценку следующих типов недвижимости:
участки земли занятые улучшениями или незанятые земельные участки, включая земли сельскохозяйственного назначения;
здания и сооружения, включая внутренние инженерные сети и системы, а также оборудование, обеспечивающее функционирование оцениваемых зданий и сооружений;
объекты незавершенного строительства;
передаточные устройства;
многолетние насаждения.
Обязательная оценка рыночной стоимости производится в следующих случаях:
при изъятии имущества для государственных нужд;
при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
при определении стоимости имущественных вкладов в уставный капитал;
при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
Во всех иных случаях производится инициативная оценка рыночной стоимости на основании договора с заказчиком.
Методы, установленные в Стандарте, используются для оценки полных прав собственности на недвижимое имущество, расположенное на территории Республики Казахстан. Права аренды, землепользования и недропользования относятся к нематериальным активам и оцениваются с использованием методов, установленных в соответствующем стандарте.
В настоящем Стандарте используются следующие понятия:
недвижимость – физические объекты: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также иное имущество, относящиеся к недвижимости в соответствии с законодательными актами;
земельное улучшение – результаты каких-либо мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости. К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение грунтов, размещение посевов, многолетних насаждений, инженерной инфраструктуры и т.п.);
строения – земельные улучшения, в которых расположены помещения, предназначенные для пребывания человека, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и т.п.;
сооружения - земельные улучшения, которые не принадлежат к строениям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (дамбы, туннели, эстакады, мосты и т.п.);
передающие устройства – земельные улучшения, созданные для выполнения специальных функций по передаче энергии, вещества, сигнала, информации и т.п. любого происхождения и вида на расстояние (линии электропередачи, трубопроводы, водопроводы, тепловые и газовые сети, линии связи и т.п.);объекты незавершенного строительства – строения, сооружения или передающие устройства, которые фактически не эксплуатируются вследствие того, что находятся в недостроенном состоянии;
многолетние насаждения – вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий деревья и кустарники, выращиваемые в посадках, которые имеют продолжительность жизни, выходящую за пределы одного года или однокультурного цикла. Примерами являются – виноградники или фруктовые сады. Эти типы объектов имущества могут иметь значительные капитальные инвестиции в посадки, которые представляют собой амортизируемый актив;
альтернативное использование – возможные варианты использования недвижимого имущества, которые отличаются от существующего использования и рассматриваются во время анализа наиболее эффективного использования объекта оценки;
сопоставимые данные – данные, используемые в оценочном анализе для получения расчетных величин стоимости, получаемые на основе анализа данных аналогов, оцениваемому объекту: цены продаж, арендная плата, доходы и расходы, ставки капитализации и дисконтирования, полученные из рыночных данных и др.;
тренд – индекс изменения стоимости оцениваемого объекта за хронологический срок жизни;
элементы сравнения – конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость. Элементы сравнения включают виды передаваемых имущественных прав, условия продажи, условия рынка, физические и экономические характеристики, использование, компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости и др.;
физический износ – потеря стоимости объекта вследствие повреждений (дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации, ухода, под воздействием природно-климатических и других факторов;
функциональный износ – потеря стоимости объекта оценки в результате невозможности осуществления функций, присущих современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными или другими характеристиками;
внешний (экономический) износ – потеря стоимости объекта в результате изменений на рынке недвижимости, вследствие воздействия окружающей среды (соотношение спроса и объема предложений на сложившемся рынке, обусловленного состоянием экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью потребителей и другими региональными факторами);
остаточный срок экономической жизни объектов оценки – срок от даты оценки до окончания срока экономической жизни объектов оценки;
срок экономической жизни земельных улучшений – период, на протяжении которого получаемый или предполагаемый доход от земельных улучшений, превышает операционные расходы, связанные с получением этого дохода. Срок экономической жизни земельных улучшений отображает период, на протяжении которого расходы на поддержание земельных улучшений в пригодном для эксплуатации состоянии окупаются;
фактический возраст земельных улучшений – период от начала эксплуатации земельных улучшений до даты оценки;
эффективный (действительный) возраст – возраст, соответствующий физическому состоянию и полезности объекта, учитывающий возможность его продажи. Базируется на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от фактического возраста в большую или меньшую сторону.
чистый операционный доход – доход, который определяется как разность между валовым доходом и операционными затратами;
рентный доход (земельная рента) – доход, который может быть получен с земли как средства производства в зависимости от качества и местоположения земельного участка. Рентный доход рассчитывается как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, получаемой на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя.
Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы.Тема 3. Особенности функционирования рынка недвижимости
Рынок недвижимости — это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.
Рынок недвижимости является частью финансового рынка.
Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.
Классификация рынков недвижимости:
По географическому признаку:
-городской;
-местный;
-региональный;
-мировой;
-национальный;
По степени готовности к эксплуатации:
-рынки существующих объектов;
-незавершенное строительство;
-новое строительство;
По виду сделок:
-купля-продажа;
-аренда;
-вещные права;
-ипотека;
По форме собственности:
-государственных и муниципальных объектов;
-частных объектов;
По способу совершения сделок:
-первичный рынок и вторичный рынок;
-организованный и неорганизованный;
-традиционный и компьютеризированный;
-биржевой и внебиржевой.
Основные сегменты рынка недвижимости:
-рынок жилья;
-рынок земли;
-рынок нежилых помещений.
Рынок жилья подразделяется на:
-городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;
-рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.
Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.
Земля — это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.
Особенности рынка недвижимости:
-локальность;
-невысокая взаимозаменяемость объектов;
-сезонные колебания цен;
-сделки необходимо подвергать государственной регистрации;
-вложение капитала в недвижимость.
На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.
На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.
Подобное деление рынка имеет место и на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города — определенному району или даже микрорайону.
Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.
Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.
По структуре рынок недвижимости делится на:
-рынок жилья;
-рынок коммерческой недвижимости;
-рынок земли.
Тема 4. Виды прав на недвижимость, подлежащую оценки
По правовым признакам различают: частную собственность (граждан и юридических лиц), государственную (опять-таки республиканскую и муниципальную) и смешанную или совместную форму собственности.
Государственная собственность бывает: республиканской и муниципальной.
По характеру субъекта формы собственности делятся на индивидуальную и групповую.
В пределах индивидуальной собственности, в зависимости от природы объекта собственности и характера его использования собственником можно различать личную и частную собственность.
Групповая собственность исходит из ее многообразия объединенной собственности в диапазоне от семейной до акционерной. Более высокую форму своего развития групповая собственность приобретает в акционерной форме.
При дальнейшем развитии акционерной собственности появляется новая форма – корпоративная собственность, в которую включается собственность отдельных бизнес-единиц, которая и образует корпорацию. Она предполагает формирование прав отдельных собственников, входящих в состав корпорации, которыми они начинают активно пользоваться, что естественно дает им право контроля над собственными ресурсами.
Корпоративная собственность – совокупность объектов недвижимости, имущественных прав, работ и услуг, информации и технологий и других частей национального богатства, право пользования, владения, распоряжения которыми принадлежит конкретной корпорации. Корпоративная собственность более приемлема для современных условий хозяйствования и формируется на основе акционерной. Диалектика акционерной и корпоративной собственности как совокупности форм взаимного проникновения капиталов.
К индивидуальной собственности также относиться индивидуальная собственность.
Прежде всего интеллектуальной собственностью может обладать как юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, так и физическое лицо.
Интеллектуальная собственность юридического лица или индивидуального предпринимателя может быть в виде фирменного наименования, товарного знака, ноу-хау либо патента на какую-либо разработку. Интеллектуальная собственность физических лиц может быть представлена в виде литературного произведения, проектной документации, музыкального произведения и др. При этом часто ни юридическое лицо, ни предприниматель, ни физическое лицо даже не подозревают о наличии у них объектов интеллектуальной собственности.
Многообразием форм собственности определяется предпринимательская деятельность разных уровней. Предпринимательство – это инициатива физического или юридического лица, направленная на производство продукции, выполнение различных видов работ, оказание услуг и занятие торговлей с целью получения прибыли. Субъектами предпринимательской деятельности могут быть граждане, не ограниченные законом в правоспособности или дееспособности, а также юридические лица всех форм собственности.
Предприниматель имеет право без ограничений и на собственный риск принимать решения и осуществлять самостоятельно любую деятельность, не противоречащую законодательству.
Классификация предприятий по формам собственности:
1. Частное предприятие – это собственность отдельного гражданина, который имеет право нанимать рабочую силу, количество которой не ограничивается. Оно облагается налогом по полной схеме. Частное предприятие обязательно должно иметь устав, в котором оговариваются основные принципы работы этого предприятия. Устав предприятия не должен противоречить действующему законодательству.
2. Коллективные предприятия – это предприятия, собственность которых принадлежит определенному числу людей, которые имеют право нанимать рабочую силу. К коллективным предприятиям относятся:
– арендные предприятия – арендуется государственная собственность или собственность коллектива;
– производственные кооперативы – собственность определенного коллектива людей. При этом собственники обязаны принимать и активное и пассивное участие в работе предприятия;
– хозяйственные товарищества (в т.ч и акционерные общества) – предприятия, существующие на основе устава и уставного фонда, который сформирован путем паевых взносов его участников.
3. Государственное предприятие.
Хозяйственными товариществами законом признаются предприятия, учреждения, организации, созданные на началах договора юридическими лицами и гражданами путем объединения их имущества и предпринимательской деятельности в целях получения прибыли.
Товарищества являются юридическими лицами и могут заниматься любой предпринимательской деятельностью, не противоречащей законодательству.Учредителями и участниками общества могут быть предприятия, учреждения, организации, а также граждане. Причем, предприятия, учреждения и организации, ставшие участниками общества, не ликвидируются как юридические лица.
К хозяйственным товариществам относятся: товарищество с ограниченной ответственностью, товарищество с дополнительной ответственностью, полное товарищество, коммандитное товарищество. Хозяйственное товарищество, кроме полного и коммандитного товарищества, может быть создано одним лицом, которое становится его единственным участником.
Указанные правовые формы коллективных предприятий призваны регламентировать формы материальной ответственности за ведение предпринимательской деятельности.
4. Акционерное общество – представляет собой объединение вкладчиков капитала (акционеров), образуемое на основе устава и имеющие уставной фонд, разделенный на определенное количество акций равной номинальной стоимости, учредителями которого могут выступать и физические и юридические лица. Общество должно состоять не менее чем из двух участников, при этом максимальное их число не ограничено. Акционерные общества – это наиболее демократичная форма бизнеса, потому как купить акции и стать акционером (и тем самым собственником) предприятия, может при открытой подписи на акции любой человек.
5. Товарищества с ограниченной ответственностью представляют собой предприятия, имеющие уставный фонд, разделенный на доли, размер которых определяется учредительными документами. Участники общества могут быть и физические, и юридические лица, причем участники общества несут ответственность по его обязательствам только в пределах их вкладов
6. Товариществом с дополнительной ответственностью признается товарищество, участники которого отвечают по его обязательствам своими вкладами в уставный капитал, а при недостаточности этих сумм дополнительно принадлежащим им имуществом в размере, кратном внесенным ими вкладам.
7. Коммандитным признается товарищество, которое включает наряду с одним или более участниками, несущими дополнительную ответственность по обязательствам товарищества всем своим имуществом (полными товарищами), также одного или более участников, ответственность которых ограничивается суммой внесенного ими вклада в имущество товарищества (вкладчиков) и которые не принимают участия в осуществлении товариществом предпринимательской деятельности.8. Полным признается товарищество, участники которого при недостаточности имущества полного товарищества несут солидарную ответственность по его обязательствам всем принадлежащим им имуществом.
Тема 5.Государственная регистрация прав сделок на недвижимость
1.Государственная регистрация прав (обременений) на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная услуга) - обязательная процедура признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации в правовом кадастре в порядке и сроки, установленные законодательством Республики Казахстан.2.Форма оказываемой государственной услуги: частично автоматизированная.
3.Государственная услуга осуществляется на основании Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон).
4.Государственная услуга оказывается территориальными органами юстиции (далее - уполномоченный орган) через Центры обслуживания населения (далее - Центр), адреса которых указаны в приложении 1 к настоящему стандарту.
5.Формой завершения оказываемой государственной услуги является выдача правоустанавливающего документа с отметкой о произведенной регистрации, либо документа об отказе или приостановлении государственной регистрации по основаниям, предусмотренным Законом, а также выдача свидетельства о государственной регистрации в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.
6.Государственная услуга оказывается юридическим и физическим лицам (далее - потребители).
7.Сроки оказания государственной услуги с момента сдачи потребителем необходимых документов (с момента регистрации, получения талона), подачи заявления для получения государственной услуги:
1)услуга по государственной регистрации возникновения, изменения или прекращения прав (обременений прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации предоставляется на пятый рабочий день с момента поступления заявления в регистрирующий орган, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта;
2)государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ускоренном порядке производится не позднее дня, следующего за днем поступления заявления в регистрирующий орган, при условии уплаты в бюджет суммы сбора, предусмотренного налоговым законодательством Республики Казахстан;
3)регистрация обременений, налагаемых государственными органами и иными уполномоченными лицами, а также юридических притязаний должна быть произведена немедленно с момента поступления заявления в регистрирующий орган;
4)максимально допустимое время ожидания в очереди при сдаче документов - не более 30 минут;
5)максимально допустимое время ожидания в очереди при получении документов - не более 30 минут.
8.Государственная услуга предоставляется платно.
Ставки сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество указаны в приложении 3 к настоящему стандарту.
Ставки сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, производимую в ускоренном порядке указаны в приложении 4 к настоящему стандарту.
9.Полная информация о порядке оказания государственной услуги располагается на интернет-ресурсе Министерства юстиции Республики Казахстан, а также в официальных источниках информации и на стендах, расположенных в помещениях Центров согласно приложению 1 к настоящему стандарту.
10.В уполномоченном органе устанавливается график, обеспечивающий его работу с 9.00 часов до 18.30 часов, за исключением выходных и праздничных дней, с перерывом на обед с 13.00 часов до 14.30 часов.
Прием документов осуществляется в Центрах с 9.00 часов до 20.00 часов без перерыва, для филиалов и представительств Центров устанавливается график работы с 9.00 часов до 19.00 часов с одночасовым перерывом на обед, за исключением праздничных и выходных дней.
Прием осуществляется в порядке "электронной" очереди, без предварительной записи и ускоренного обслуживания.
11. Государственная услуга оказывается в здании Центра. В зале располагаются справочное бюро, кресла для ожидания, информационные стенды с образцами заполненных бланков. Предусмотрены условия для обслуживания потребителей с ограниченными возможностями.
Тема 6. Рыночный подход к оценке недвижимости
Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.
Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.
1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.
2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
3-й этап. В выделенные различия ценообразующих характеристик сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.
4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.
Сходные объекты по• назначению использования;
• качеству;
• передаваемым правам;
• местоположению;
• физическим характеристикам.
Сходные субъекты по• платежеспособности;
• возможностям финансирования;
• инвестиционной мотивации.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
• сроке окупаемости;
• независимости субъектов сделки;
• инвестиционной мотивации.
В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.
Срок экспозиции – время нахождения объекта на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.
Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец
• находятся в родственных отношениях;
• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
• осуществляют сделки с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
• занимаются продажей имущества умерших лиц;
• занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.
Инвестиционная мотивация определяется:
• аналогичными мотивами инвесторов;
• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• степенью износа здания.
Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.
Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта.
Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае – это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.
Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
1) права собственности на недвижимость;
2) условия финансирования;
3) условия и время продажи;
4) местоположение;
5) физические характеристики.
Права собственности. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.
Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.
Условия и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше, по возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.
Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.
Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.
Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.
Единицы сравнения. Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при сравнении проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например цена за 1 м2), либо экономическая.
На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.
Единицы сравнения земли:
• цена за 1 га;
• цена за 1 сотку;
• цена за 1 м2.
Единицы сравнения застроенных участков:
• цена за 1 м2 общей площади;
• цена за 1 фронтальный метр;
• цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
• цена за 1 м3.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.
Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.
К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.
Стоимостные поправки:
а) денежные поправки, вносимые в единицу сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие характеристик объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, вменяется отрицательная поправка.
К денежным поправкам, вносимым в единицу сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;
б) денежные поправки, вносимые в цену проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие характеристик объекта-аналога и оцениваемого объекта.
К денежным поправкам, вносимым в цену проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).
Расчет и внесение поправок. Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
• методы, основанные на анализе парных продаж;
• экспертные методы расчета и внесения поправок;
• статистические методы.
Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки цены продажи объекта-аналога, сопоставимого с объектом оценки.
Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.
Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Статистические методы расчета поправок. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо их характеристик.
Данный метод трудоемок и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.
Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи. В этом случае в качестве единиц сравнения используются:
1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).
2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).
Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Для применения ВРМ необходимо:
а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
б) по сопоставимым продажам аналогов определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи;
в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле
Цоб = ПВДо × ВРМа,
где Цоб – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДо – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта.
ВРМ не корректируется на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
• может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
• в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
• не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Общий коэффициент капитализации. Основные этапы расчета стоимости объекта:
1) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;
2) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:
Ккап = [∑(ЧОДia: Цia)]: m,где Ккап – общий коэффициент капитализации;
ЧОДia – чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;
Цia – цена продажи i-го сопоставимого аналога;
m – количество отобранных аналогов.
3) далее вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться по формуле
Цоб = ЧОДо × Ккап,
где ЧОДо – чистый операционный доход от оцениваемого объекта.
Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода. Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:
1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.
2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.
Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, в которые вводилось меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:
• количество отобранных аналогов минимально;
• величины их скорректированных цен достаточно близки. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.
Практическое применение сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости. При отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.
Хотя подобный подход выглядит на первый взгляд достаточно простым и прямолинейным, его применение на практике связано с множеством трудностей и условностей. Наличие таких трудностей обусловлено тем, что в природе не существует даже двух абсолютно подобных объектов недвижимости. Причем некоторые отличия могут изменять свой вклад в соответствии с изменением рыночной ситуации.
Еще одной трудностью применения данного подхода является необходимость принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, то есть те, на которые не повлияли нерыночные факторы. При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях рыночный подход может лишь очертить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.
При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов рыночный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Считается, что наиболее достоверные результаты рыночный подход дает при оценке некоммерческой недвижимости – многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.
Тема 7. Затратный подход к оценке недвижимости
К основным характеристикам затратного подхода относятся:
• оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);
• учет износа (обесценивания) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;
• принцип «замещения».
Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.
Основные этапы применения затратного подхода:
1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
3) расчет выявленных видов износа;
4) оценка рыночной стоимости земельного участка;
5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, объектов доходной недвижимости.
Применение затратного подхода предпочтительно, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.
2. Когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.
4. Для оценки объектов незавершенного строительства.
5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).
6. Для оценки в целях страхования.
7. Для переоценки основных фондов предприятий.
8.Если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.
Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах на дату оценки без учета накопленного износа.
Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.
Стоимость воспроизводства – затраты на строительство точной копии оцениваемого здания в текущих ценах на действительную дату оценки при использовании таких же строительных материалов, стандартов и проекта.
Стоимость замещения – затраты на строительство объекта одинаковой полезности в текущих ценах на действительную дату оценки с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.
Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого многими характеристиками. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.
Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
Полная восстановительная стоимость (ПВС) – отражаемая в балансовой стоимости восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов (большей частью актуальна для активной части основных фондов).
В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.
Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.
К ним относятся:
• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
• заработная плата рабочих;
• стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
• стоимость коммунальных услуг;
• стоимость доставки и хранения материалов и пр.
Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:
• стоимость инвестиций в землю;
• гонорары проектно-сметным организациям;
• маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.
К косвенным расходам относят и накладные расходы. Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.
Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько методов определения восстановительной стоимости:
• метод сравнительной единицы;
• метод разбивки по компонентам;
• метод количественного обследования.
Далее рассмотрим методы расчета восстановительной стоимости.
Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания.
Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).
Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС – укрупненные показатели стоимости строительства, УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости).
Расчет стоимости объекта недвижимости производится по формуле
Со = См2 · Sо · Кп · Кн · Км · Кв · Кпз · Кндс,
где Со – стоимость оцениваемого объекта;
См2 – стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;
Sо – площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);
Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (Кп = 1,1–1,2);
Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1);
Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;
Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:
• единое функциональное назначение;
• близость физических характеристик (класс конструктивных систем);
• сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;
• другие характеристики.
Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.
Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам).
Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле
Сзд = (∑ Vj · Cj) · Кн,
где Сзд – стоимость строительства здания в целом;
Vj – объем j-го компонента;
Cj – стоимость единицы объема;
Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн =1).
Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, другими словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.
Метод количественного обследования – база для использования вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она дает наиболее точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем данный метод является наиболее трудоемким, поэтому оценщик должен иметь углубленную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.
Определение износа объекта недвижимостиИзнос характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.
Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.
Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.
Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ – один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.
Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Методы расчета физического износа зданий следующие:
• нормативный (для жилых зданий);
• стоимостный;
• метод срока жизни.
Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1990, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.
В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания следует определять по формуле
Qф = (∑ qi · Ji)/100,
где Qф – общий физический износ здания, %;
qi – фактический износ i-го конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;Ji – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.
Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:
• невозможность изначально учесть нетипичные условия эксплуатации объекта по причине «нормативности»;
• трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;
• невозможность измерения функционального и внешнего износов;
• субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.
В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И = (ЭВ: ФЖ) · 100 = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] · 100,где И – износ, %;ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу
И = (ХВ: ФЖ) · 100,где И – износ, %;ХВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния, отдельного элемента здания;
ФЖ – типичный срок физической жизни.
Применение формулы 3.17 также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле.
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
О = ВС · (И: 100),
где И – износ, %;ВС – восстановительная стоимость.
На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».
«Короткоживущие элементы» – элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).
«Долгоживущие элементы» – элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т.д.).
Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.
Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.
Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни – это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, которые определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.
Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.
Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Причины функционального износа:
• недостатки, требующие добавления элементов;
• недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
• сверхулучшения.
Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых здание не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. В связи с этим износ измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.
Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его «под себя», вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.
Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства.
Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
• капитализацией потерь в арендной плате;
• капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.
Для определения необходимых расчетных показателей (величина арендных ставок, ставка капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.
При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.
Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.
Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями, и тем не менее размер арендной платы в которых сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым из-за неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
• капитализация потерь в арендной плате;
• сравнительные продажи (парные продажи);
• срок экономической жизни.
Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего износа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парные продажи).
При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.
В отечественной практике методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.
Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.
Причины сноса:
• необходимость перепланировки;
• расширение транспортных магистралей.
Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволило бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи.
В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.
Таким образом, затратный подход для определения рыночной стоимости недвижимости является, с одной стороны, обязательным элементом процедуры определения рыночной стоимости, а с другой стороны, зачастую единственным инструментом для получения представления о стоимостной оценке недвижимости.
Вместе с тем считается, что затратный метод имеет существенные ограничения при оценке объектов со значительным сроком службы из-за трудностей с измерением величин накопленного износа и прибыли предпринимателя. Кроме того, результаты затратного метода отражают стоимость полного права собственности, поэтому при оценке частичных прав собственности необходима их корректировка.
Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима разумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показателей.
Тема 8. Доходный подход к оценке недвижимости
Доходный метод основан на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:
-качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
-риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.
Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.
Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах (рис. 1)
Принцип Сфера влияния
ОЖИДАНИЯ (основной принцип, на котором базируется оценка по доходу) Ценообразующие факторы
Характеристика дохода
Характеристика капитала
Коэффициенты
ЗАМЕЩЕНИЯ Выбор и анализ объектов-аналогов
Анализ альтернативных инвестиций
СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ Учёт и анализ факторов: полезность; дефицитность; конкурентоспособность; доступность рынка капитала; монопольный, государственный контроль, деловая активность; характеристики населения ПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОДУКТИВНОСТИ (баланса, вклада) Анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие элементов недвижимости; её использование и тип землепользования
Рис. 1
Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.
Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами.
Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.
Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.
В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:
-прямой капитализации доходов;
-дисконтированных денежных потоков.
Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям (рис. 2)
Критерии сравнения методов доходного подхода Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора) Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ Способность учитывать конкурентные колебания Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость месторасположение
размер
потенциальная доходность
Рис. 2.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
При использовании методов капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Тема 9. Особенности оценки объектов недвижимости не завершенного строительства
Оценка незавершенного строительства, в том числе и оценка незавершенного производства, актуальна всегда, но особенно - в период снижения активности в таких сферах бизнеса, как строительство, ипотечное кредитование и т.д. Оценка незавершенного строительства, в то же время, имеет сложности по ряду объективных причин. При оценке объектов незавершенного строительства важность профессионального уровня и опыта оценщика переоценить невозможно.
Незавершенное строительство или производство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более предприимчивым собственникам. Практика показывает, что оценка объектов незавершенного строительства по стоимости затрат, не отражает интересы участников современного рынка. Поэтому данный рынок вот уже долгое время находится в стагнации, а сами объекты не могут найти эффективного собственника. В быстро меняющихся рыночных условиях оценка объектов незавершенного строительства - задача весьма актуальная и сложная, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта.
Оценка объектов незавершенного строительства и производства производится для следующих целей:
-Постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации.
-Определением реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства или оценка производства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию.
-Принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система "недостроя" позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, нежели предполагалось десять-пятнадцать лет назад.
-При реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство).
-Покупкой или продажей объекта незавершенного производства или строительства. Чаще всего новоявленного владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Современный инвестор сегодня более охотно приобретет объект незавершенного строительства вместе с приведенным в порядок пакетом документов.
Тем, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенный строительством. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного производства и строительства.
С помощью оценки производства или строительства можно также определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.
Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или не до конца возведённые сооружения. Для того, чтобы она была объективной, необходимо правильно классифицировать объект.
Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. С этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.
Здания и сооружения производственного назначения, которые участвуют в оценке производства, свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Для объектов, относящихся к первой группе, используется, в основном затратный подход, для второй группы как затратный, так и доходный подход. При этом виде услуг практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе продаж.
Оценка незавершенного строительства даёт определение реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Кроме того, данный вид оценки может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое производство или строительство.
Следует отметить, что одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения и т.п. Как правило, технические условия по инженерному обеспечению строящихся объектов имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем 3-5 лет. Если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены заново.
Тема 10. Практика достоверного определения восстановительной стоимости недвижимости
Расчет сравнительным методом
В качестве объекта - аналога в данном случае выбрано здание жилое кирпичное двухэтажное (таблица 1).
Таблица 1 – Сравнительный анализ объекта оценки и объекта – аналога (Определение коэффициента подобия)
Конструктивные элементы Объект-аналог Объект оценки Степень подобия (коэфф. подобия) Удельный вес, элементов %
объект-аналог объект оценки
1 2 3 4 5 6
1. Фундаменты ж/б блоки ж/б блоки 1,00 5,0 5,0
2.Стены и перегородки кирпич кирпич 1,00 24,0 24,0
3. Перекрытия ж/бетон ж/бетон 1,00 9,0 9,0
4. Полы бетонные бетонные 1,00 10,0 10,0
5. Проемы простые деревянные простые деревянные 1,00 11,0 11,0
6.Внутренняя отделка простая - 0,00 8,0 0,0
7.Санитарно-технические и электротехнические устройства · центр.отопл.
· водопровод
· канализация
· вентиляция
· эл/освещение · центр.отопл.
· водопровод
· канализация
· вентиляция
· эл/освещение 1,00 12,7 12,7
8. Крыша рулон по ж/б плитам - 0,00 6,0 0,0
9. Лестницы и входы - - 1,00 5,0 5,0
10. Простые работы - - 1,00 9,3 9,3
ИТОГО: 0,8 100 86
Поправочный коэффициент 0,86 [По данным стандартов об оценочной деятельности]
Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки.
Основные исходные данные:
-Группа капитальности - I.;
-Строительный объем: Vстр. = 4 444 м3;
-Общая площадь: S=1.375,8 м2;
-Основная расчетная формула:
ПВС = УС1969 х Vстр. х И69-84 х И84-20.12.2014 х Кn,
где ПВС - полная восстановительная стоимость объекта, тенге.
УС1969 - стоимость строительства единицы строительного объема в ценах 1969 г.; УС1969=24,9 т/ м3
Vстр. - строительный объем, куб. м;
И69-84 - индекс пересчета стоимости из цен 1969 г. в цены 1984 г.; для жилых и коммерческих зданий в среднем - 2,21;
И84-20.12.2007 - индекс пересчета стоимости из цен 1984 г. в цены на дату оценки (20.12.2014 г.) по Инф. сб. по ценообразованию и расчетам за выполненную работу в строительстве, г.Кокшетау: декабрь 2014 г;
К84-20.12.2007 = 61,07
Кn - поправочный коэффициент на отличие объекта-аналога оценки. Кn=0,86
Расчет полной восстановительной стоимости объекта:
ПВС=24,9 х 4 444 х 2,21 х 61,07 х 0,86 = 12.843.755,88 тенге.
Оценка износа (обесценения) объекта.
Исходя из предполагаемого эффективного срока жизни объекта (I группа капитальности), физический износ (обесценение) на дату оценки составит 5%, т.е. 642.187,80 тенге.
Поскольку здание новое, функциональный (моральный) износ отсутствует.
Экономический (внешний) износ не установлен: здания данного типа и состояния в настоящее время востребованы рынком, и нет оснований предполагать, что указанное положение сколько-нибудь ощутимо изменится в ближайшем будущем.
Определение прибыли предпринимателя.
Прибыль предпринимателя - это устанавливаемый рынком уровень дохода, который предпринимателя ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительство.
Прибыль предпринимателя (Ппр) можно определить из соотношения предпринимательского дохода Дпр и себестоимости строительства (С/б стр.) с учетом периода строительства (Тстр.) по формуле:
По данным строительных организаций, себестоимость строительства 1 кв. м отдельных офисных зданий обычной постройки составляет в среднем 10500 тенге с учетом отделки. Обычная отделка помещений увеличивает стоимость строительства на 9-12%. Отделка класса «люкс» повышает стоимость отдельных работ в 1,38 раза. Период строительства в настоящее время обычно не превышает 2-х лет. Стоимость инвестирования в г. Кокшетау в торговые площади, расположенные в пределах центральной части города лежит в диапазоне $$ 1200ч 3500 кв. м. Примем для наших расчетов величину 30936 тенге. При этих условиях прибыль предпринимателя:
= 0,937, или 97,3%. (таблица 2).
Таблица 2 - Расчет итоговой величины стоимости объекта оценки
Элементы стоимости Величина стоимости, тенге.
Полная восстановительная стоимость объекта оценки (ПВС) 12.843.755,88
Совокупный износ (обесценение) 642.187,80
Прибыль предпринимателя. 12.496.974,47
Стоимость земельного участка (в соответствии с заданием на оценку не рассчитывалась) -
Итоговая величина стоимости 25.982.918,15
[По данным стандартов об оценочной деятельности]
Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная с помощью затратного подхода, составляет 25.982.918,15 тенге, или округленно 25.982.918 тенге. (Двадцать пять миллионов девятьсот восемьдесят две тысячи девятьсот восемнадцать тенге) без НДС.
Расчет стоимость объекта сравнительным подходом
Характеристика объектов сравнения приведена в таблице 3.
Таблица 3 - Характеристика объектов сравнения
Характеристика объектов сравнения Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4
1 2 3 4 5 6
Адрес объекта - - - - -
Год постройки 2002 г. 1995 г., реконструкция – 1998г. 2003 г. 1971 г., реконструкция – 2002г. 1988 г.
Общая площадь (кв. м.) 1375,8 1157,1 297,3 2234,0 3806,0
Основное назначение в текущем состоянии Офисные помещения, кафе, места отдыха Офисные помещения Офисные помещения, места отдыха Офисно выставочные помещения Офисные помещения
Первоначальное назначение то же Административное здание Административное здание Книжная база Админ.-произ-водственное здание
Наружные ограждающие конструкции кирпич кирпич кирпич кирпично-панельное со вставками из пеноблоковж/б панели
Местоположение выше среднего среднее среднее ниже среднего ниже среднего
Земельный участок 554,5 м2122971 м2 (имеются другие строения) под зданием 6250 м2под зданием + прирамповая площадка
Качество отделки класс «Э» класс «У» класс «люкс» класс «люкс» класс «Э»
Качество парковки и автотранспорта Вдоль улицы, спец. организованная, длиной 20 м; площадка во дворе Парковка вдоль улицы (20 м); внутренняя парковка Организованная парковка (спец. площадка) Вдоль улицы, спец. организованная длиной 20 м; внутренняя парковка Ограниченная внутренняя парковка
Период продажи Этажность 3 этажа 2 этажа 3 этажа 2 этажа 3 этажа
Цена 1 кв. м. общей площади, тенге. - 33000 41500 28500 15500
[По данным стандартов об оценочной деятельности]
Определение (обоснование) корректировок:
Корректировка на рыночные условия (дату продажи).
В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает выделение объектов, которые отличаются только по времени продажи и определить величину корректировок.
Нами такие объекты не обнаружены, потому величина корректировок определялась на основе данных о месячных темпах инфляции для интересующих нас периодов (таблица 4) по формуле:
где Мi - средне месячный темп инфляции, Кинфл. = 1,0072
Расчетная формула: Кинфл = Кср.м.инфл = const Кср.м.инфл = 1,0072
100 Ч Кtсрминфл - 100
Таблица 4 – Корректировки
Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4
Время продажи декабрь 2014 г. Август 2009 г. февраль 2010 г. октябрь 2009 г.
Величина корректировок 0,0 9,0 13,0 17,1
[По данным стандартов об оценочной деятельности]
2. Местоположение.
Местоположение сравниваемых объектов оценивалась на основании экспертной оценки по шкале: «прекрасное», «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», «очень плохое». Таким образом, шкала состоит из 8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%.
Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки
Применяя различные подходы к оценке имущества, мы пришли к следующим результатам (таблица 5):
Таблица 5 – Результаты по итогам применения различных подходов к оценке имущества
Подходы (методы) Весовой коэффициент Стоимость, тенге.
Затратный подход (метод сравнительной единицы) 0,35 25982918
Сравнительный подход (метод прямого сравнения продаж) 0,25 44307639
Итоговая величина стоимости 1,00 44362607,85
[По данным стандартов об оценочной деятельности]
Затратный подход весом в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, либо объектов с незначительным износом. Оцениваемое здание принадлежит к категории объектов недвижимости с низким уровнем износа, поэтому удельный вес значения рыночной стоимости, полученной в рамках затратного подхода, будет иметь достаточно высокий коэффициент - 0,35.
Данные, положенные в основу рыночного подхода, нельзя считать абсолютно надежными, в связи с чем к результатам рыночного подхода к оценке стоимости данного объекта необходимо относится осторожно. Исходя из этого, результату рыночного подхода придается весовой коэффициент 0,25.
Таким образом, на наш взгляд, наиболее объективно следующее распределение коэффициентов:
-затратный подход - 0,35;
-рыночный подход - 0,25.
С учетом весовых коэффициентов рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 20.12.2014 г. составляет округленно 44.362.608 тенге. (Сорок четыре миллиона триста шестьдесят две тысячи шестьсот восемь тенге) без учета НДС (таблица 6).
Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4
Местоположение выше среднего среднее среднее ниже среднего ниже среднего
Величина корректировок, % - +10 +10 +20 +20
[По данным стандартов об оценочной деятельности]
3. Корректировка на физическое отличие.
Единственным существенным отличием объектов сравнения и объекта оценки является материал ограждающих конструкций в объекте сравнения №3 - ж/б панели, в то время как в объекте оценки и в других объектах сравнения для этих целей использован кирпич. Данное отличие оценивается нами в размере 6%
4. Корректировка на состояние объекта.
Состояние, в котором находится объект купли-продажи оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору «состояние», скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал соответствовать состоянию объекта оценки.
В данном случае состояние объекта оценивалось экспертным путем в диапазоне следующих градаций: «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», очень плохое» с ценой одной градации - 6% (таблица 7).
Таблица 7 – Состояние объектов
Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Объект № 5
Состояние объекта «отличное» «хорошее» «отличное» «отличное» «удовлетворительное»
Величина корректировок, % - +6 0,0 0,0 +30
[По данным стандартов об оценочной деятельности]
5. Корректировка на качество отделки
При оценке качества отделки рассматривались шесть уровней качества:
-высшее качество - класс «люкс»;
-повышенное качество - класс «У»;
-среднее качество - класс «С»;
-удовлетворительное качество - класс «Э» (экономичный)
-качество низкого уровня - «Н»;
-очень плохое - «О».
Цена градации - 5 % (Таблица 8).
Таблица 8 – Качество отделки
Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4
Качество отделки класс «Э» класс «У» класс «люкс» класс «люкс» качество «Н»
Величина корректировок, % - -10 -15 -15 +5
[По данным стандартов об оценочной деятельности]
6. Корректировка на площадь объекта.
В нашем случае мы имеем интервал площадей от 297,3 м2 до 3806,0 м2. По данным наших исследований увеличение на 1 м2 площади дает снижение цены 1 м2 на величину:
(Sоб.ср. - Sоб.оц) х К,
где: Sоб.ср. - площадь объекта сравнения;
Sоб.оц - площадь объекта оценки;
К - эмпирический коэффициент, К = 0,00533.
Таблица 9 – Расчетные данные по формуле
Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4
Площадь объекта, кв.м. 1375,8 1157,1 297,3 2234 3806
Величина корректировок, % - -1,1 -5,7 +4,6 +13,0
[По данным стандартов об оценочной деятельности]
7. Корректировка на наличие земельного участка.
Наличие земельного участка расценивается как преимущество, поскольку является одним из потенциалов объекта. Исследования показывают, что в большинстве случаев наличие или отсутствие земельного участка у офисных зданий оценивается рынком в пределах 5 % от стоимости объекта (помимо участка для парковки транспорта).
8. Корректировка на этажность.
В нашем случае рассматриваются объекты с числом этажей от 2-х до 5-ти. Исследования показывают, что количество этажей более 3-х не считаются преимуществом. Настоящая конъюнктура рынка офисных помещений такова, что инвесторы и арендаторы предпочитают использовать в качестве офисных помещений здания, имеющие 2ч 3 этажа. С точки зрения рыночной стоимости (стоимость в обмене), а не инвестиционной (в пользовании), стоимость 1 кв.м зданий с этажностью более 3-х ниже, чем стоимость 1 кв.м. 2ч3 этажных зданий. До 5ч 6 этажей такое снижение стоимости лежит в пределах 3ч5%. Для 9-ти, 11-и этажных зданий эта величина составляет 12ч 15%.
9. Корректировка на наличие и качество парковки.
Наличие парковки у объекта недвижимости расценивается как повышающий фактор стоимости. В данном случае оценивалось наличие и качество парковки. Качество парковки рассматривалось в трех вариантах:
-наружная парковка - вдоль улицы перед фасадом здания выделено место для стоянки машин в пределах 50м; такая парковка экспертно оценивалась в 5%, (среднее качество);
-организованная парковка - вне дороги выделена специальная асфальтированная площадка для парковки автомобилей - 10%, (хорошее качество);
-внутренняя парковка - стоянка для автомобилей за воротами (на внутренней территории) - 0%, (плохое).
Таблица 10 - Итоговые корректировки
Элементы сравнения СРАВНИМЫЕ ПРОДАЖИ
Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4
1 2 3 4 5 6
Цена продажи, руб./кв. м - 33000 41500 28500 15500
Переданные права Полное право собственности Полное право собственности Полное право собственности Полное право собственности Полное право собственности
Величина корректировки Ї 0% 0% 0% 0%
Скорректированная цена Ї 33000 41500 28500 15500
Условия финансирования Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Величина корректировки Ї 0% 0% 0% 0%
Цена после корректировки Ї 33000 41500 28500 15500
Условия продажи Коммерческие Коммерческие Коммерческие Коммерческие Коммерческие
Корректировка на условия продажи Ї 0% 0% 0% 0%
Цена после корректировки Ї 33000 41500 28500 15500
Рыночные условия (дата продажи) - - - - -
Корректировка на рыночные условия Ї 0,0 +9,0 +13,0 +17,1
Цена после корректировки Ї 33000 45235 32205 18151
[По данным стандартов об оценочной деятельности]
Вывод: Наименьшее количество корректировок произведено по объекту сравнения №3, поэтому цена объекта оценки принимается равной скорректированной цене объекта сравнения №3, т.е. 32205 тенге./кв.м.
Найденная величина лежит в интервале цен от 18151 тенге./ кв.м до 45235 тенге./кв.м. Стоимость объекта оценки, полученная методом прямого сравнения продаж, составит: 32205 Ч 1375,8 = 44.307.639тенге.
Таким образом, стоимость объекта оценки составляет 44.307.639 тенге. (Сорок четыре миллиона триста семь тысяч шестьсот тридцать девять рублей) без НДС.
Тема 11. Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости
В международной практике и теории оценки стоимости уделяется большое внимание вопросам влияния на недвижимость и финансовое состояние оцениваемого объекта факторов окружающей среды. Они выделяются в самостоятельную группу факторов, формирующих рыночную стоимость наряду с социальными, экономическими, и факторами государственного регулирования. Считается, что данные факторы являются такими же существенными, как и перечисленные и в совокупности с ними определяют стоимость любой недвижимости.
Из-за жестких природоохранных норм, установленных в законодательствах западных стран и возможного вследствие этого привлечения к серьезной финансовой ответственности за загрязнение участка покупатели, продавцы и кредитные учреждения стали проводить оценку экологического состояния участка или объекта до заключения сделки. Экологические проблемы также стали оказывать существенное влияние на использование объекта недвижимости в качестве залогового обеспечения. Кредиторы могут не предоставить кредит, если объект имеет экологические проблемы, из-за боязни возникновения больших расходов по устранению загрязнения или продажи данного объекта за долги по экологическим обязательствам. Считается, что фактор загрязнения среды может вызвать настолько отрицательную реакцию у покупателей и кредиторов, что это может привести к фактическому аннулированию ипотечного кредитования целого региона.
К опасным или токсичным веществам относятся особые материалы, присутствие или близкое соседство которых может отрицательно сказываться на стоимости имущества из-за их потенциальной способности приносить вред всему живому. Применительно к оценке опасное вещество определяется следующим образом: любой материал внутри, вокруг или поблизости от оцениваемого объекта имущества, форма, количество и биологическая доступность которого достаточны для того, чтобы оказать отрицательное воздействие на рыночную стоимость имущества.
Понятие токсичный определяется как: состояние материала, будь оно газообразным, жидким или твердым, в котором он по своей форме, количеству и местонахождению на дату оценки обладает способностью наносить вред всему живому.
Руководство применяется ко всем оценкам имущества, включая установки, машины и оборудование.
В руководстве указывается, что при оценке необходимо учитывать такие вопросы, как затраты на санацию или восстановление, затраты на техническое обслуживание и текущий ремонт, затраты на мониторинг, обязательства перед третьими сторонами, ответственность перед регулирующими органами и т. п.
Имея дело с опасными или токсичными веществами, Оценщик должен исследовать все связанные с этим проблемы в обстановке конфиденциальности, чтобы не породить ненужных спекуляций относительно данного имущества.
В руководстве также указывается, что раскрытие данных о наличии каких-либо опасных и токсичных веществ, которое может отрицательно сказаться на стоимости имущества, входит в число общих требований к отчету, установленных в Стандарте 1 МКСО. Требуется также, чтобы оценщик указал, как он рассматривал этот фактор при выполнении задания.
Это делается для того, чтобы:
-гарантировать полный охват всех важнейших областей, влияющих на стоимость;
-обеспечить невозможность неправильного истолкования реальной ситуации со стоимостью имущества;
-избежать возникающих дополнительных обязательств;
-избежать финансовых потерь, связанных либо с потерей стоимости имущества при обнаружении негативного экологического воздействия, либо необходимостью осуществления затрат, связанных с выполнением природоохранных требований и норм, обязывающих компенсировать экологический ущерб и восстанавливать нарушенное качество природной среды.
В данном стандарте предписывается описывать состояние имущества и любые проблемы, связанные с окружающей средой и указывать, было ли проведено обследование для выявления присутствия или иного влияния токсических или опасных материалов или нет. В отчете также должно быть указано:
-как был выполнен отчет — в предположении отсутствия загрязнения или на основе обследования;
-и следует ли провести формальную оценку окружающей среды или иное техническое обследование;
-было ли проведено консультирование о возможном существовании опасных природных явлений, например сейсмических, климатических и др.
Считается, что отсутствие подробных исследований требует специального заявления на этот счет.
Влиянию экологии придается столь большое значение, что даже если специальное обследование на предмет выявления экологических факторов не проводилось, в отчет все равно предлагается включать раздел «факторы окружающей среды», где указывается, что исследования на предмет присутствия или иного влияния токсических или опасных веществ не проводилось, и поэтому нельзя сделать выводы о возможных влияниях факторов окружающей среды на оценку. В стандартах даже предлагается специальная формулировка, содержащая оговорку того факта, что факторы окружающей среды не учитывались: «стандартные проверки не показали, что загрязнение естественного или химического происхождения затрагивает рассматриваемое или соседствующее имущество, и влияет на его стоимость. Если впоследствии будет установлено, что загрязнение существует на объекте оценки или на соседнем участке земли или, что использовались или используются помещения, которые загрязнены, то это может снизить отчетную стоимость»
В отчете также предлагается уточнять, что оценка стоимости имущества проводилась при допущении отсутствия загрязнений, и что оценщик не проводил изучение использования в прошлом или в настоящем имущества или соседней земли, для того чтобы установить, есть ли какое-то загрязнение рассматриваемого имущества от этих использований или площадок, и что стоимость определяется в предположении, что таких загрязнений не существует. Если в дальнейшем будет установлено, что загрязнение существует на рассматриваемом объекте или на соседней земле, или, что помещения использовались или используются так, что это связано с загрязнением, это может снизить отчетную стоимость».
Для случаев обнаружения негативного влияния экологических факторов в европейский стандартах разработана специальная процедура, закрепленная соответствующим методическим руководством.
К факторам окружающей среды, влияющим на стоимость недвижимого имущества или имеющим прямое отношение к оценке ЕСО 2000 относят:
-Загрязнение окружающей среды, являющееся следствием естественных или искусственных (созданных человеком) процессов;
-Химические загрязнители на земле, выщелачивание соседних участков земли, загрязнение земельных участков и почв, в том числе являющееся результатом нынешних или прошлых процессов;
-Физические (особые виды) воздействия на окружающую среду;
-Технологии очистки и производства, конструкции зданий;
-Опасные материалы в здании.
2.3 Планы практических (лабораторных) занятий
Тема 1. Понятие, цели и принципы оценки недвижимости
Вопросы:
Что такое недвижимость?
Какие виды недвижимости существуют?
Что оказывает влияние на стоимость недвижимости, при ее оценке?
Задания:
Опишите основные признаки недвижимости.
Опишите четыре концепции недвижимости.
Литература:
Гранова И.В. «Оценка недвижимости». Учебное пособие 2-е издание. Питер 2001г.
Григорьев В.В., Острина И. А, Руднев А.В. «Управление муниципальной недвижимостью»: Учебное пособие – Дело, 2001г.
Коваленко Г.П. «Рынок недвижимого имущества в РК». Практическое пособие – Алматы Жети Жаргы, 2000 г.
Оценка недвижимости. под редакцией заслуженного деятеля науки РК д.э.н., проф. А.Г. Грязновского, д.э.н. проф. М.А. Федотовой «Финансы и статистика».
«Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты» - под редакцией В.В. Григорьева, 1997 г.
Принципы практики оценки и кодекса этики – Американское общество оценщиков, 1968 г.
Тарасевич Е.Н. «Оценка недвижимости» - СПб: СПб ГТУ 1997 г.
Файоль, Эмерсон, Тейлор – Управление – это наука и искусство – Республика 1992 г.
«Экономика недвижимости» Учебное пособие профессора Ресина 2-е издание, Дело 2000 г.
Тема 2. Стандарты оценки в оценочной деятельности
Вопросы:
На какие типы недвижимости распространяется действие настоящего стандарта на оценку?
В каких случаях производится обязательная оценка рыночной стоимости недвижимости?
Задания:
Опишите какие понятия используются в настоящем стандарте.
Литература:
Гранова И.В. «Оценка недвижимости». Учебное пособие 2-е издание. Питер 2001г.
Григорьев В.В., Острина И. А, Руднев А.В. «Управление муниципальной недвижимостью»: Учебное пособие – Дело, 2001г.
Коваленко Г.П. «Рынок недвижимого имущества в РК». Практическое пособие – Алматы Жети Жаргы, 2000 г.
Оценка недвижимости. под редакцией заслуженного деятеля науки РК д.э.н., проф. А.Г. Грязновского, д.э.н. проф. М.А. Федотовой «Финансы и статистика».
«Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты» - под редакцией В.В. Григорьева, 1997 г.
Принципы практики оценки и кодекса этики – Американское общество оценщиков, 1968 г.
Тарасевич Е.Н. «Оценка недвижимости» - СПб: СПб ГТУ 1997 г.
Файоль, Эмерсон, Тейлор – Управление – это наука и искусство – Республика 1992 г.
«Экономика недвижимости» Учебное пособие профессора Ресина 2-е издание, Дело 2000 г.
Тема 3. Особенности функционирования рынка недвижимости
Вопросы:
Что такое рынок недвижимости?
Задания:
Опишите основные особенности функционирования рынка недвижимости.
Литература:
Гранова И.В. «Оценка недвижимости». Учебное пособие 2-е издание. Питер 2001г.
Григорьев В.В., Острина И. А, Руднев А.В. «Управление муниципальной недвижимостью»: Учебное пособие – Дело, 2001г.
Коваленко Г.П. «Рынок недвижимого имущества в РК». Практическое пособие – Алматы Жети Жаргы, 2000 г.
Оценка недвижимости. под редакцией заслуженного деятеля науки РК д.э.н., проф. А.Г. Грязновского, д.э.н. проф. М.А. Федотовой «Финансы и статистика».
«Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты» - под редакцией В.В. Григорьева, 1997 г.
Принципы практики оценки и кодекса этики – Американское общество оценщиков, 1968 г.
Тарасевич Е.Н. «Оценка недвижимости» - СПб: СПб ГТУ 1997 г.
Файоль, Эмерсон, Тейлор – Управление – это наука и искусство – Республика 1992 г.
«Экономика недвижимости» Учебное пособие профессора Ресина 2-е издание, Дело 2000 г.
Тема 4. Виды прав на недвижимость, подлежащую оценки
Вопросы:
Какие выды прав на недвижимость, подлежащую оценки вы знаете?
Задания:
Назовите виды и формы собственности недвижимости?
Литература:
Гранова И.В. «Оценка недвижимости». Учебное пособие 2-е издание. Питер 2001г.
Григорьев В.В., Острина И. А, Руднев А.В. «Управление муниципальной недвижимостью»: Учебное пособие – Дело, 2001г.
Коваленко Г.П. «Рынок недвижимого имущества в РК». Практическое пособие – Алматы Жети Жаргы, 2000 г.
Оценка недвижимости. под редакцией заслуженного деятеля науки РК д.э.н., проф. А.Г. Грязновского, д.э.н. проф. М.А. Федотовой «Финансы и статистика».
«Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты» - под редакцией В.В. Григорьева, 1997 г.
Принципы практики оценки и кодекса этики – Американское общество оценщиков, 1968 г.
Тарасевич Е.Н. «Оценка недвижимости» - СПб: СПб ГТУ 1997 г.
Файоль, Эмерсон, Тейлор – Управление – это наука и искусство – Республика 1992 г.
«Экономика недвижимости» Учебное пособие профессора Ресина 2-е издание, Дело 2000 г.
Тема 5.Государственная регистрация прав сделок на недвижимость
Вопросы:
Что такое государственная регистрация прав сделок на недвижимость?
Задания:
Опишите как происходит государственная регистрация прав сделок на недвижимость.
Литература:
Гранова И.В. «Оценка недвижимости». Учебное пособие 2-е издание. Питер 2001г.
Григорьев В.В., Острина И. А, Руднев А.В. «Управление муниципальной недвижимостью»: Учебное пособие – Дело, 2001г.
Коваленко Г.П. «Рынок недвижимого имущества в РК». Практическое пособие – Алматы Жети Жаргы, 2000 г.
Оценка недвижимости. под редакцией заслуженного деятеля науки РК д.э.н., проф. А.Г. Грязновского, д.э.н. проф. М.А. Федотовой «Финансы и статистика».
«Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты» - под редакцией В.В. Григорьева, 1997 г.
Принципы практики оценки и кодекса этики – Американское общество оценщиков, 1968 г.
Тарасевич Е.Н. «Оценка недвижимости» - СПб: СПб ГТУ 1997 г.
Файоль, Эмерсон, Тейлор – Управление – это наука и искусство – Республика 1992 г.
«Экономика недвижимости» Учебное пособие профессора Ресина 2-е издание, Дело 2000 г.
Тема 6. Рыночный подход к оценке недвижимости
Вопросы:
Какой подход называется рыночным?
Задания:
Опишите сущность рыночного подхода к оценке недвижимости.
Литература:
Гранова И.В. «Оценка недвижимости». Учебное пособие 2-е издание. Питер 2001г.
Григорьев В.В., Острина И. А, Руднев А.В. «Управление муниципальной недвижимостью»: Учебное пособие – Дело, 2001г.
Коваленко Г.П. «Рынок недвижимого имущества в РК». Практическое пособие – Алматы Жети Жаргы, 2000 г.
Оценка недвижимости. под редакцией заслуженного деятеля науки РК д.э.н., проф. А.Г. Грязновского, д.э.н. проф. М.А. Федотовой «Финансы и статистика».
«Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты» - под редакцией В.В. Григорьева, 1997 г.
Принципы практики оценки и кодекса этики – Американское общество оценщиков, 1968 г.
Тарасевич Е.Н. «Оценка недвижимости» - СПб: СПб ГТУ 1997 г.
Файоль, Эмерсон, Тейлор – Управление – это наука и искусство – Республика 1992 г.
«Экономика недвижимости» Учебное пособие профессора Ресина 2-е издание, Дело 2000 г.
Тема 7. Затратный подход к оценке недвижимости
Вопросы:
Какой подход к оценке недвижимости называется затратный?
Задания:
Опишите затратный подход при оценке недвижимости.
Литература:
Гранова И.В. «Оценка недвижимости». Учебное пособие 2-е издание. Питер 2001г.
Григорьев В.В., Острина И. А, Руднев А.В. «Управление муниципальной недвижимостью»: Учебное пособие – Дело, 2001г.
Коваленко Г.П. «Рынок недвижимого имущества в РК». Практическое пособие – Алматы Жети Жаргы, 2000 г.
Оценка недвижимости. под редакцией заслуженного деятеля науки РК д.э.н., проф. А.Г. Грязновского, д.э.н. проф. М.А. Федотовой «Финансы и статистика».
«Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты» - под редакцией В.В. Григорьева, 1997 г.
Принципы практики оценки и кодекса этики – Американское общество оценщиков, 1968 г.
Тарасевич Е.Н. «Оценка недвижимости» - СПб: СПб ГТУ 1997 г.
Файоль, Эмерсон, Тейлор – Управление – это наука и искусство – Республика 1992 г.
«Экономика недвижимости» Учебное пособие профессора Ресина 2-е издание, Дело 2000 г.
Тема 8. Доходный подход к оценке недвижимости
Вопросы:
Какой подход к оценке недвижимости называется доходный?
Задания:
Опишите доходный подход при оценке недвижимости.
Литература:
Гранова И.В. «Оценка недвижимости». Учебное пособие 2-е издание. Питер 2001г.
Григорьев В.В., Острина И. А, Руднев А.В. «Управление муниципальной недвижимостью»: Учебное пособие – Дело, 2001г.
Коваленко Г.П. «Рынок недвижимого имущества в РК». Практическое пособие – Алматы Жети Жаргы, 2000 г.
Оценка недвижимости. под редакцией заслуженного деятеля науки РК д.э.н., проф. А.Г. Грязновского, д.э.н. проф. М.А. Федотовой «Финансы и статистика».
«Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты» - под редакцией В.В. Григорьева, 1997 г.
Принципы практики оценки и кодекса этики – Американское общество оценщиков, 1968 г.
Тарасевич Е.Н. «Оценка недвижимости» - СПб: СПб ГТУ 1997 г.
Файоль, Эмерсон, Тейлор – Управление – это наука и искусство – Республика 1992 г.
«Экономика недвижимости» Учебное пособие профессора Ресина 2-е издание, Дело 2000 г.
Тема 9. Особенности оценки объектов недвижимости не завершенного строительства
Вопросы:
Какое строительство называется не завершенным?
Задания:
Опишите особенности оценки объектов недвижимости не завершенного строительства.
Литература:
Гранова И.В. «Оценка недвижимости». Учебное пособие 2-е издание. Питер 2001г.
Григорьев В.В., Острина И. А, Руднев А.В. «Управление муниципальной недвижимостью»: Учебное пособие – Дело, 2001г.
Коваленко Г.П. «Рынок недвижимого имущества в РК». Практическое пособие – Алматы Жети Жаргы, 2000 г.
Оценка недвижимости. под редакцией заслуженного деятеля науки РК д.э.н., проф. А.Г. Грязновского, д.э.н. проф. М.А. Федотовой «Финансы и статистика».
«Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты» - под редакцией В.В. Григорьева, 1997 г.
Принципы практики оценки и кодекса этики – Американское общество оценщиков, 1968 г.
Тарасевич Е.Н. «Оценка недвижимости» - СПб: СПб ГТУ 1997 г.
Файоль, Эмерсон, Тейлор – Управление – это наука и искусство – Республика 1992 г.
«Экономика недвижимости» Учебное пособие профессора Ресина 2-е издание, Дело 2000 г.
Тема 10. Практика достоверного определения восстановительной стоимости недвижимости
Вопросы:
Как определяется восстановительная стоимость недвижимости?
Задания:
Покажите на примерах расчет стоимости недвижимости тремя подходами оценки.
Литература:
Гранова И.В. «Оценка недвижимости». Учебное пособие 2-е издание. Питер 2001г.
Григорьев В.В., Острина И. А, Руднев А.В. «Управление муниципальной недвижимостью»: Учебное пособие – Дело, 2001г.
Коваленко Г.П. «Рынок недвижимого имущества в РК». Практическое пособие – Алматы Жети Жаргы, 2000 г.
Оценка недвижимости. под редакцией заслуженного деятеля науки РК д.э.н., проф. А.Г. Грязновского, д.э.н. проф. М.А. Федотовой «Финансы и статистика».
«Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты» - под редакцией В.В. Григорьева, 1997 г.
Принципы практики оценки и кодекса этики – Американское общество оценщиков, 1968 г.
Тарасевич Е.Н. «Оценка недвижимости» - СПб: СПб ГТУ 1997 г.
Файоль, Эмерсон, Тейлор – Управление – это наука и искусство – Республика 1992 г.
«Экономика недвижимости» Учебное пособие профессора Ресина 2-е издание, Дело 2000 г.
Тема 11. Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости
Вопросы:
Какие экологические факторы влияют на стоимость недвижимости?
Задания:
Опишите оценку влияния экологических факторов на стоимость недвижимости.
Литература:
Гранова И.В. «Оценка недвижимости». Учебное пособие 2-е издание. Питер 2001г.
Григорьев В.В., Острина И. А, Руднев А.В. «Управление муниципальной недвижимостью»: Учебное пособие – Дело, 2001г.
Коваленко Г.П. «Рынок недвижимого имущества в РК». Практическое пособие – Алматы Жети Жаргы, 2000 г.
Оценка недвижимости. под редакцией заслуженного деятеля науки РК д.э.н., проф. А.Г. Грязновского, д.э.н. проф. М.А. Федотовой «Финансы и статистика».
«Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты» - под редакцией В.В. Григорьева, 1997 г.
Принципы практики оценки и кодекса этики – Американское общество оценщиков, 1968 г.
Тарасевич Е.Н. «Оценка недвижимости» - СПб: СПб ГТУ 1997 г.
Файоль, Эмерсон, Тейлор – Управление – это наука и искусство – Республика 1992 г.
«Экономика недвижимости» Учебное пособие профессора Ресина 2-е издание, Дело 2000 г.
2.4 Тематика письменных (контрольных) работ по курсу
Вариант 1
Понятие недвижимости: физический состав и юридическое содержание.
Признаки недвижимости, характеристика недвижимости как объекта отношений.
Классификация объектов недвижимости.
Право собственности на недвижимость, существующие ограничения.
Вариант 2
Понятие и особенности рынка недвижимости.
Ценовой механизм рынка недвижимости: взаимодействие цены, спроса и предложения.
Функции рынка недвижимости.
Субъекты рынка недвижимости.
Вариант 3
Сегментация рынка недвижимости.
Роль и задачи государства в формировании рынка недвижимости.
Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
Виды стоимости объектов недвижимости.
Вариант 4
Основные принципы оценки объектов недвижимости.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Правовые аспекты оценки недвижимости: свод международных стандартов оценки и законодательства РК.
Технологии оценки недвижимости.
Вариант 5
Основные подходы в оценке недвижимости.
Затратный подход в оценке недвижимости.
Методы затратного подхода: сравнительной единицы, поэлементный, сметный и индексный.
Методы определения износа объекта недвижимости.
Экзаменационные тесты
1. К недвижимости относится:
а) земельные участки;
б) обособленные водные объекты;
в) многолетние насаждения;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
2. Что понимается под ипотекой?
а) залог недвижимости;
б) кредит под залог недвижимости;
в) кредит под залог золота;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
3. Относятся ли воздушные суда к объектам недвижимости?
а) да;
б) нет;
в) вопрос поставлен некорректно;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
4. К недвижимости относятся транспортные средства (грузовые автомобили)
а) правильно;
б) неправильно;
г) неизвестно;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
5. Что из перечисленного не относится к недвижимости в соответствии с ГК РК:
а) леса;
б) автомобили;
в) квартиры;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
6. Государственная регистрация объектов недвижимости обязательна для:
а) всех объектов;
б) жилых домов, квартир, комнат;
в) морских воздушных судов.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
7. Недвижимость в долгосрочном периоде
а) падает в цене;
б) растет в цене;
в) может расти, а может упасть.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
8. Стоимость жилой недвижимости зависит от:
а) района города;
б) времени постройки;
в) время года;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
9. С ростом доходов населения рынок недвижимости
а) оживляется;
б) замирает;
в) не зависит от доходов.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
10. Государственное вмешательство в рынок недвижимости обязательно
а) правильно;
б) неправильно;
в) неизвестно;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
11. Ипотека – это:
а) деятельность, которой занимается риэлтер;
б) форма выплаты % по кредиту;
в) кредит под залог недвижимости.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
12. Ипотечный кредит – это:
а) долгосрочный кредит;
б) кредит с высшей степенью риска для кредитора;
в) краткосрочный кредит.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
13. Ипотечный кредит составляет:
а) 50% от стоимости недвижимости;
б) 75-80% от стоимости недвижимости;
в) 90-95% от стоимости недвижимости.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
14. При оценке квартир коэффициент потребительских свойств не зависит от:
а) наличия лифта;
б) места расположения;
в) дохода покупателя.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
15. Рынок недвижимости выполняет следующие функции:
а) регулирующая;
б) санирующая;
в) стимулирующая;
г) коммерческая;
д) посредническая.
16. Недвижимость как объект инвестиций является привлекательной так как:
а) длительный срок жизни в течение которого сохраняется или даже растет стоимость объекта недвижимости;
б) недвижимость приносит доход;
в) недвижимость – ликвидный товар;
г) недвижимость может служить официальным налоговым укрытием;
д) нет верного ответа.
17. Существуют ли ограничения на приобретение жилья в частную собственность (по количеству, площади и стоимости) по действующему казахстанскому законодательству?
а) да;
б) нет;
в) вопрос поставлен некорректно.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
18. Несоблюдение простой письменной формы сделки, требуемой по закону, но не требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации, влечет за собой…
а) уголовную ответственность;
б) административную ответственность;
в) недействительность сделки;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
19. Право собственности включает в себя:
а) право пользования;
б) право владения;
в) право распоряжения;
г) право оперативного управления;
д) право хозяйственного ведения.
20. Когда покупатель недвижимости приобретает право собственности на купленное имущество
а) с момента оплаты;
б) в после заключения договора;
в) после регистрации сделки и прав на недвижимость.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
21. Сделки с недвижимостью могут осуществляться в следующих формах:
а) простой письменной;
б) устной;
в) нотариально удостоверенной;
г) подлежащей государственной регистрации;
д) нет верного ответа.
22. Необходимо ли государственная регистрация ипотеки?
а) да;
б) нет;
в) вопрос поставлен некорректно.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
23. Назовите, какие сделки являются односторонними:
а) дарение;
б) наследование;
в) приватизация;
г) доверенность;
д) нет верного ответа.
24. Инфраструктура рынка недвижимости это:
а) продавцы и покупатели недвижимости;
б) механизмы, обеспечивающие функционирование рынка недвижимости;
в) инженерные системы (например водопровод, канализация).
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
25. В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в форме:
а) административная (прямое вмешательство);
б) косвенное воздействие;
в) неизвестно;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
26. После какой суммы сделки между гражданами должны иметь письменную форму (за исключением случаев обязательного нотариального удостоверения)
а) 50 МРОТ;
б) 100 МРОТ;
в) 200 МРОТ.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
27. Сервитут это:
а) ограниченное право пользования чужим участком земли;
б) ограниченное право пользования своим участком земли.
в) неизвестный термин;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
28.Влечет ли недействительность договора об ипотеке отсутствие его нотариального удостоверения
а) да;
б) нет;
в) вопрос поставлен некорректно.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
29.Перечислите вещные права, предусмотренные действующим ГК РК
а) право собственности;
б) право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
в) сервитуты;
г) право оперативного управления;
д) право хозяйственного ведения.
30.Чем удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством?
а) свидетельством о регистрации;
б) удостоверительной надписью;
в) выпиской из Единого государственного реестра прав ( ЕГРП).
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
31.Права и сделки с каким недвижимым имуществом не требуют государственной регистрации в органах юстиции?
а) дачные и огородные участки;
б) воздушные и морские суда;
в) суда внутреннего плавания.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
32.В какой момент сделка считается зарегистрированной?
а) с момента получения документов о регистрации из органов юстиции;
б) с момента внесения записи в ЕГРП.
в) через 5 дней после заключения договора;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
33.Допускается ли в соответствии с законом принудительное изъятие земельного участка для государственных нужд?
а) да;
б) нет;
в) в соответствии с решением суда.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
34.Субъектами права собственности являются:
а) частные лица;
б) государство;
в) местное самоуправление.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
35.Общая собственность может быть:
а) совместной;
б) долевой;
в) общественной.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
36.Сделки могут совершаться:
а) в устной форме;
б) в письменной форме.
в) когда угодно;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
37.Сделка купли-продажи недвижимого имущества:
а) подлежит государственной регистрации;
б) подлежит обязательному нотариальному оформлению;
в) требует отражения в договоре цены и предмета сделки;
г) считается исполненной после подписания передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу недвижимости;
д) нет верного ответа.
38. Сделка мены:
а) подлежит государственной регистрации (если предметом сделки является недвижимость);
б) подлежит обязательному нотариальному оформлению;
в) требует отражения в договоре цены и предмета сделки;
г) считается исполненной после подписания передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества;
д) нет верного ответа.
39.Сделка дарение:
а) подлежит государственной регистрации (если предметом сделки является недвижимость);
б) подлежит обязательному нотариальному оформлению;
в) требует отражения в договоре цены и предмета сделки;
г) считается исполненной после подписания передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества;
д) нет верного ответа.
40.Рента в соответствии с законодательством имеет подвиды:
а) постоянная;
б) пожизненная;
в) накопительная;
г) содержание с иждивенцем.
д) нет верного ответа.
41.К обязанностям оценщика относятся:
а) обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика;
б) не разглашать конфиденциальную информацию.
в) установление рыночной и/или иной стоимость объекта оценки;
г) предоставлять информацию третьим лицам об оцениваемом объекте;
д) нет верного ответа.
42.Оценка обязательна при:
а) продаже, аренде, залоге, приватизации государственного или муниципального имущества;
б) национализации имущества;
в) возникновении спора о стоимости объекта оценки;
г) инвестировании и разработке инвестиционных проектов;
д) нет верного ответа.
43.К основным этапам оценки в соответствии с действующими нормативными актами относят:
а) заключение с заказчиком договора об оценке;
б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
в) выбор методов оценки в рамках одного из подходов к оценке;
г) составление и передача заказчику отчета об оценке;
д) нет верного ответа.
44.Договор на оценку в соответствии с действующим законодательством в обязательном порядке должен содержать:
а) основания заключения договора;
б) вид объекта оценки;
в) денежное вознаграждение за проведение оценки;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
45.Обременительные условия:
а) не влияют на стоимость объекта передаваемого в залог, аренду;
б) влияют на стоимость объекта передаваемого в залог, аренду.
в) ни на что не влияют;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
46.Учредитель, передавший собственную недвижимость в уставной капитал:
а) является собственником переданной недвижимости;
б) утратил право на собственность недвижимости.
в) неизвестное лицо;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
47.Право собственности на недвижимость возникает:
а) после подписания договора;
б) по договору с момента передачи имущества;
в) после государственной регистрации.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
48.Принудительное изъятие у собственника недвижимости производится при:
а) обязательствам взыскания на имущество по обязательствам;
б) передаче другим лицам правомочие на владение;
в) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;
г) передаче в залог;
д) нет верного ответа.
49.Совместная собственность на недвижимость может быть:
а) делимой с согласия всех участников данной недвижимости;
б) делимой по решению суда;
в) делиться не может.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
50.Продажа своей доли в совместной общей собственности постороннему лицу производится:
а) без согласия всех участников совместной собственности;
б) с согласия всех участников;
в) преимущество в приобретении имеют участники общей собственности.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
51.При переходе права собственности на здания или сооружение принадлежащие собственнику земельного участка:
а) к приобретателю здания (сооружения) переходят права на сервитут;
б) необходимо с новым собственником решать вопрос по сервитуту.
в) не используется сервитут;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
52.При получении права хозяйственного ведения над государственным и унитарным предприятием назначенный директор, наделенный правами пользоваться, может:
а) пользоваться вверенным ему имуществом;
б) распоряжаться вверенным ему имуществом;
в) реализовывать вверенное ему имущество по собственному усмотрению.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
53.При оперативном управлении казенное предприятие или учреждение в отношении закрепленного за ними имуществом:
а) осуществляют права владения;
б) осуществляют права пользования;
в) осуществляют права распоряжения;
г) отчуждать имущество по собственному усмотрению;
д) нет верного ответа.
54.При доверительной собственности:
а) передается в траст имущество;
б) передается в траст пакет акций ОАО;
в) доверитель может оставить в своем распоряжении процент дивидендов
получаемых по акциям.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
55.Сделка считается действительной если она:
а) имеет законченное содержание;
б) соблюдена форма сделки;
в) сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
56.Сделка считается ничтожной:
а) если она совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка
или нравственности;
б) если она совершена в соответствии с волей и волеизъявлением
участников сделки;
в) если сторона сделки недееспособна, то есть, неспособна понимать
значение своих действий.
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
57.Подлежит государственной регистрации недвижимость:
а) аренда;
б) право постоянного пользования;
в) купля-продажа автотранспорта;
г) ипотека;
д) нет верного ответа.
58.Выписку из единого государственного реестра может получить:
а) физическое и юридическое лицо, получившее доверенность отправообладателя;
б) налоговые органы по своему желанию;
в) лица имеющие право на наследование имущества правообладателя позавещанию или закону;
г) суд и правоохранительные органы (по желанию);
д) любое лицо по поданному им заявлению.
59.Договор купли – продажи недвижимости производится:
а) в письменной форме;
б) в устной форме;
в) с обязательной государственной регистрацией;
г) можно не регистрировать сделку;
д) нет верного ответа.
60.При сделке дарения недвижимости:
а) проведенная сделка имеет обратную силу;
б) проведенная сделка не имеет обратной силы;
в) неизвестная сделка;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
61.Договор ренты:
а) заключается в устной форме;
б) заключается в письменной форме;
в) заключается в письменной форме и удостоверяется нотариусом;
г) заключается в письменной форме, удостоверяется нотариусом и регистрируется;
д) нет верного ответа.
62.Аренда недвижимости предполагает передачу недвижимости:
а) в пользование;
б) во владение;
в) в распоряжение;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
63.В основе разграничения имущества на движимое и недвижимое лежат следующие критерии:
а) Наличие дохода от использования;
б) Невозможность регистрации в установленном порядке;
в) Прочная связь с землей;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
64.Цель оценки недвижимости – это
а) Определение одного из видов стоимости объекта недвижимости;
б) Передача прав на объект недвижимости;
в) Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
65.Рынок недвижимости – это:
а) Обычный рынок;
б) Несовершенный рынок;
в) Локальный рынок;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
66.Что из ниже перечисленного не является элементом стоимости недвижимости:
а) Полезность;
б) Дефицитность;
в) Возраст;
г) Передаваемость прав;
д) Спрос.
67.Слово «стоимость» имеет много значений, но наиболее общее из них следующее:
а) Цена, за которую что-то продано;
б) Ценность какого-либо объекта как средства достижения цели;
в) Будущая полезность объекта;
г) Текущая стоимость объекта;
д) Мера того, сколько гипотетический покупатель готов заплатить за объект.
68. Верно ли, что стоимость объекта недвижимости, затраты на его создание и цена объекта недвижимости – это одно и то же:
а) Да;
б) Нет.
в) неизвестно;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
69.Какое из ниже приведенных определений является синонимом понятия «стоимость в обмене»:
а) Субъективная стоимость;
б) Стоимость для конкретного пользователя;
в) Ликвидационная стоимость;
г) Рыночная стоимость;
д) нет верного ответа.
70.Что показывает ставка дисконтирования, используемая в методе дисконтирования денежных потоков при доходном подходе к оценке недвижимости:
а) Эффективность вложений на 1 тенге вложенных средств;
б) Прибыльность вложений в покупку объекта недвижимости;
в) Эффективность вложения капитала с учетом риска получения будущих доходов;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
71.Подходы к оценке недвижимости – это:
а) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования;
б) Сравнительный (рыночный);
в) С учетом износа;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
72.Какой из подходов к оценке всегда требует отдельной оценки стоимости земельного участка:
а) Метод прямого сравнения продаж;
б) Затратный;
в) Доходный;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
73.Ставка дохода на инвестиции в недвижимость – это:
а) Процентное отношение цены продажи к доходу;
б) Процентное отношение чистого дохода ко вложенному капиталу;
в) Процентное отношение вложенного капитала к цене продажи;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
74.Верно или неверно утверждение, что чем выше процентная ставка и (или) короче срок амортизации кредита, тем меньше обязательный периодический платеж:
а) Верно;
б) Неверно;
в) неизвестно;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
75.Затратный подход к оценке недвижимости предполагает расчет трех видов износа:
а) Физический износ, функциональный износ, внешний износ;
б) Неустранимый физический износ, устранимое устаревание;
в) Устранимое устаревание по местоположению;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
76.Эффективный возраст здания это:
а) Период, прошедший со дня ввода в эксплуатацию;
б)Возраст, который соответствует физическому состоянию объекта недвижимости;
в) Срок, в течение которого из объекта можно извлекать прибыль;
г) Срок службы здания, определенный нормативными актами;
д) нет верного ответа.
77.Верно или неверно утверждение, при определении стоимости недвижимости методом сравнения продаж поправки вносятся в цены сопоставимых объектов с учетом их отличий от оцениваемого объекта:
а) Верно;
б) Неверно;
в) неизвестно;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
78.Для оценки какого из перечисленных типов недвижимости в наибольшей степени соответствует подход сравнительного анализа продаж:
а) Квартира;
б) Почта;
в) Школа;
г) Театр;
д) нет верного ответа.
79.При реализации доходного подхода к оценке недвижимости как называется коэффициент, который используется при пересчете будущих потоков доходов в текущую стоимость при дисконтировании:
а) Общий коэффициент;
б) Ставка процента;
в) Ставка дисконта;
г) Коэффициент реверсии;
д) нет верного ответа.
80.Как рассчитывается ставка (коэффициент) капитализации:
а) Делением цены продажи на величину чистого операционного дохода;
б) Делением чистого операционного дохода на цену продажи;
в) Умножением валового рентного мультипликатора на цену продажи;
г) Умножением цены на рыночный фактор;
д) нет верного ответа.
81. Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации, тем выше рыночная стоимость объекта недвижимости:
а) Верно;
б) Неверно;
в) неизвестно;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
82.Верно или нет утверждение, что коэффициент капитализации для зданий равен сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала:
а) Верно;
б) Неверно;
в) неизвестно;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
83.При вложении собственных и привлеченных средств инвестор в общем случае рассчитывает на получение:
а) Текущих доходов от объекта;
б) Дохода от перепродажи объекта;
в) Дохода от увеличения капитала при выполнении обязательств по ипотечному кредиту;
г) Дохода от возрастания стоимости объекта в течение времени;
д) нет верного ответа.
84.Чем благоприятнее условия кредита при финансировании недвижимости, тем более высокую цену будет стремиться получить продавец:
а) Верно;
б) Неверно;
в) неизвестно;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
85.Рыночная стоимость объекта недвижимости, приобретенного с привлечением кредита, определяется исходя из:
а) Текущей стоимости денежных потоков;
б) Текущей стоимостью перепродажи (реверсии);
в) Текущего остатка ипотеки;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
86.При приобретении объекта недвижимости инвестор планирует для себя отдачу на уровне 10%. Ипотечная постоянная равна 12%. Какие условия финансирования имеет в данном случае инвестор?:
а) Благоприятные;
б) Неблагоприятные;
в) Типичные;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
87. Ипотечная постоянная определяется:
а) Делением размера кредита на общую сумму инвестиции;
б) Делением ежегодных выплат по кредиту на размер кредита;
в) Умножением ставки дохода на заемные средства на сумму заемных средств;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
88. Верно или неверно утверждение, что ставка (коэффициент) капитализации собственного капитала инвестора включает норму возврата капитала и ставку дохода на инвестиции:
а) Верно;
б) Неверно;
в) неизвестно;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
89. Коэффициент ипотечной задолженности – это:
а) Результат деления общей суммы инвестиций на величину заемных средств; б) Произведение ипотечной постоянной на сумму заемных средств;
в) Результат деления суммы заемных средств на общую сумму инвестиций;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
90.Коэффициент покрытия долга при ипотечном кредитовании – это
а) Отношение суммы заемных средств к общей стоимости инвестиций в недвижимость;
б) Отношение чистого операционного дохода к величине ежегодных выплат по кредиту;
в) Сумма собственных и заемных средств;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
91.Взаимодействием каких факторов определяется вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка:
а) Потенциал местоположения;
б) Рыночный спрос;
в) Ресурсное качество участка;
г) Условия возврата капитала
д) нет верного ответа.
92.Основным критерием в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является:
а) Самая высокая цена объекта недвижимости;
б) Самая низкая стоимость улучшений;
в) Самая высокая стоимость земельного участка;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
93.Что из перечисленного нельзя отнести к объектам недвижимости в соответствии ГК РК:
а) Земельные участки;
б) Участки недр;
в) Водные объекты;
г) Ценные бумаги;
д) нет верного ответа.
94.В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируются:
а) Права собственности;
б) Иные вещные права на недвижимость;
в) Ограничения(обременения) прав;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
95.Какому методу оценки будет отдано предпочтение при определении рыночной стоимости гостиницы:
а) Метод продаж;
б) Капитализации дохода;
в) Затратный метод;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
96.Первостепенную роль в определении стоимости земельного участка играет: а)Наличие удобного подъезда;
б) Обеспеченность социальной инфраструктурой;
в) Местоположение;
г) все ответы верны;
д) нет верного ответа.
2.6 Вопросы к зачету
Понятие и признаки недвижимого имущества (недвижимости).
Жизненный цикл объекта недвижимости.
Классификация объектов недвижимости.
Государственная регистрация прав на недвижимость.
Общая характеристика рынка недвижимости.
Основные этапы анализа рынка недвижимости.
Первичный и вторичный рынок недвижимости.
Структура рынка недвижимости.
Виды износа здания (накопленный износ).
Риски на рынке недвижимости.
Коэффициент доступности жилья.
Трансакционные издержки на рынке недвижимости.
Факторы, определяющие общие направления развития рынка недвижимости на региональном уровне.
Особенности управления операционной недвижимостью.
Особенности управления инвестиционной недвижимостью.
Формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью.
Операционные расходы: понятие и их состав.
Приобретение недвижимости за счет привлеченных средств.
Источники финансирования недвижимости (финансирование за счет привлеченных средств).
Этапы получения ипотечного кредита.
Кредитный и процентный риски при ипотечном кредитовании.
Ставка рефинансирования ЦБ РК: определение и применение.
Условия предоставления ипотечного займа.
Понятие «ипотечное кредитование».
Основные модели ипотеки.
Основные принципы оценки стоимости объектов недвижимости.
Понятие, виды девелопмента. Участники процесса развития недвижимости. Функции девелопера.
Основные этапы развития недвижимости (девелопмента).