Учебно-методический комплекс по предмету Экономика недвижимости
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
КАЗАХСКИЙ ГУМАНИТАРНО-ТЕХНИЧЕСКИЙ КОЛЛЕДЖ
УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС
ПО ДИСЦИПЛИНЕ:
«Экономика недвижимости»
Специальность: 0514000 «Оценка (по областям и отраслям применения)»
Квалификация : «Техник-оценщик»
Кокшетау, 2015
Составитель: бакалавр экономических наук Раджабова А.А.
УМКД составлен в соответствии с образовательной учебной программой технического и профессионального образования, разработанной и внесенной учебно-методическим объединением по профилю «Экономика и управление» при Алматинском экономическом колледже, утвержденной и введенной в действие приказом Министерства образования и науки Республики Казахстан от 23 января 2012 года № 15 и рабочими учебными планами специальности .Данный учебно-методический комплекс дисциплины содержит все необходимые материалы, определяющие цели, содержание и технологию обучения, по дисциплине «Экономика недвижимости».
Утвержден на заседании педагогического совета
Протокол № от « » ________ 20___г.
Председатель Шакиржанов Р.С.
Рассмотрена на заседании ЦМК
Протокол № от « » ____________ 20____.
Председатель
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №1
Тема: Понятие и признаки недвижимости
Цель занятия:
1. Обучающая: Объяснить учащимся понятие и признаки недвижимости;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся навыки и умения определять качество недвижимости по его признакам.
Тип урока: Сообщение новых знаний (лекция).
Межпредметная связь: Геология, География, Мировая экономика, Оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Что такое недвижимость?
Какие виды недвижимости существуют?
Что оказывает влияние на стоимость недвижимости, при ее оценке?
Какие признаки недвижимости существуют?
Какие четыре концепции недвижимости существуют?
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ЛЕКЦИЯ №1
Тема 1. Понятие и признаки недвижимости
Недвижимость – это объекты, включающие земельный участок в качестве основы, а также строения, прочно связанные с участком, перемещение которых без ущерба их применению невозможно.
Содержанию недвижимости свойственна совокупность признаков кроме материально — вещественной стороны. Различают понятие недвижимости как физического объекта и как объекта социальных, правовых отношений.
Недвижимое имущество является одновременно:
Объектом физическим, недвижимость характеризуется местоположением, размером, средой окружения, физическими характеристиками.
Объектом отношений в экономике, недвижимость выступает товаром с параметрами полезности, доходности, цены, стоимости, ликвидности.
Объектом правовых отношений, недвижимость характеризуется качеством прав (собственности, иных вещественных прав).
Все качественные параметры объекта оказывают влияние на его стоимость при оценке недвижимости.
Следует отметить, что земля как недвижимое имущество является объектом социальных отношений. Земля является местом жизни людей, источником благ, ресурсом природы. Существует несколько концепций, характеризующих понятие недвижимости:
Географическая концепция отражает технические параметры объектов: материал и размеры зданий, климат, местоположение, плодородие почв, окружающую среду и т.д. Объекты испытывают воздействие внешней среды, что вызывает изменение потребительских свойств и функциональной полезности объекта.
Состояние объекта учитывается при оценке стоимости недвижимости с целью совершения сделок.
Экономическая концепция трактует недвижимость как объект для инвестиций, а также инструмент создания дохода. Экономические составляющие имущества (цена, стоимость) образованы из полезности имущества. Процесс налогообложения имущества позволяет формировать муниципальные бюджеты, выполнять социальные проекты.
В юридическом смысле недвижимость трактуется как комплекс прав, определяемых государством. Частная собственность может быть неделимой или частичной.
В общем понимании недвижимость включает:
Земельный участок;
Объекты под земельным участком (в проекции к центру земли);
Объекты над земельным участком (здания, вода, деревья и др.).
Родовые признаки отличия недвижимого имущества.
Каждый объект имеет родовые признаки, отличающие эти объекты от движимых вещей:
Неподвижность;
Неразрывная связь с землей;
Функционирование в стоимостной и натурально – вещественной форме;
Сохранение натуральной формы в период эксплуатации;
Долговечность использования;
Пользование объектами имеет общественное значение.
Недвижимости присущи и видовые (частные) признаки – это технические параметры (месторасположение, состояние, назначение).
Комплексное влияние совокупности параметров, характеризующих объект, влияют на стоимость объекта на рынке, определяемую специалистом оценочной компании в процессе оценки имущества. Таким образом, недвижимое имущество – важнейшая составляющая развития экономики.
Все объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров и, соответственно влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде.
Признаки недвижимости:
Полезность. Объект недвижимости удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения, в престиже и т. д. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.
Фиксированное местоположение в основном обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке. Даже две одинаковые квартиры в одном и том же многоквартирном доме имеют различное местоположение в терминах этажа, ориентации окон, расположения в доме и так далее.
Уникальность (неповторимость). Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.
Двухкомпонентность. Любой объект недвижимости, который включает улучшения, состоит из двух компонентов – земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным. Так как земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными товарами, в целом является достаточно сложным. Натуральная форма не потребляется, сохраняется в течение всего срока жизни.
Долговечность. Если говорить о “чистой” земле (как части поверхности земной суши), то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь, по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя, в конечном счете, они требуют либо ремонта, либо замены). Именно долговечность недвижимости позволяет отделять право пользования недвижимостью от права владения, обеспечивая одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости.
Фундаментальность. Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.
Определение недвижимости как физического объекта имеет важное значение, но оно явно не достаточно и не исчерпывает всей совокупности признаков недвижимости, поэтому в практике различают понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовыхи социальныхотношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав (рис. 1).
Соответственно принято различать четыре концепции недвижимости:
географическую;
экономическую;
юридическую;
социальную.
Географическая концепция недвижимости отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, окружающую среду и другие параметры.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как предмет потребления и как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.
На юридическом уровне недвижимость – совокупность прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.
Итак, подведем итог: Характеристика объекта недвижимости как физического объекта, а также объекта экономико-правовых и социальных отношений включает в себя анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне – в ближайшем окружении.
Качество местоположения объекта недвижимости, которое определяется соответствием его принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде, получило название ситуса. Ситус – результат взаимодействия конкретного объекта недвижимости и экономической среды по крайней мере на пяти уровнях (рис. 2). На схеме они отмечены условными блоками, обозначающими ближайшие окрестности (2), примыкающую территорию (3), торговую зону (4) и весь район (5) для анализа и оценки условий размещения недвижимого имущества. Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта.
Рис. 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений
Рис. 2. Статус объекта недвижимости
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №2
Тема: Общая классификация объектов недвижимости. Жизненный цикл объектов недвижимости
Цель занятия:
1. Обучающая: Объяснить учащимся общую классификацию объектов недвижимости;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся понимание общей классификации объектов недвижимости..Тип урока: Комбинированный (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Назовите три основных вида классификации недвижимости?
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ЛЕКЦИЯ №2
Тема 2. Общая классификация объектов недвижимости. Жизненный цикл объектов недвижимости
Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления1
Общая классификация недвижимости
Тип классификации Виды недвижимости
По характеру использования -для жилья: дома, коттеджи, квартиры;
-для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады;-для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;
-для специальных целей: школы, церкви, монастыри, мечети, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.По целям владения -для ведения бизнеса;
-для проживания владельца;
-в качестве инвестиций;
-в качестве товарных запасов;
-для освоения и развития;
-для потребления ископаемых ресурсов.
По степени специализации -специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
-неспециализированные – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации -введенные в эксплуатацию;
-требующие реконструкции или капитального ремонта;
-незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме -не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
-воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.
Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления1
Общая классификация недвижимости
Тип классификации Виды недвижимости
По характеру использования -для жилья: дома, коттеджи, квартиры;
-для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады;-для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;
-для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.По целям владения -для ведения бизнеса;
-для проживания владельца;
-в качестве инвестиций;
-в качестве товарных запасов и НЗП;
-для освоения и развития;
-для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации -специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
-неспециализированные – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации -введенные в эксплуатацию;
-требующие реконструкции или капитального ремонта;
-незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме -не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
-воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.
Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов состоит из следующих этапов: замысел – рождение – зрелость – старение – смерть.
Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по-другому: предпроектная – проектная – строительства – эксплуатации – закрытия.
1. Предпроектная (начальная) стадия включает анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.
2. Стадия проектирования включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.
Основные задачи этого периода – сокращение длительности стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная – минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла.
Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они имеют мотивационный характер.
3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. В этот период решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.
4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает обслуживание и ремонт объектов и их реконструкцию. Эксплуатация объектов недвижимости включает: эксплуатацию и ремонт оборудования и помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций и охрану объекта.
Реконструкция объектов недвижимости — коренное переустройство, переделка с целью усовершенствования комплекса организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа объектов недвижимости в целом или отдельных их элементов и систем.
Обслуживание – работы, выполняемые для обеспечения нормативного срока эксплуатации объектов недвижимости; они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов. Цель обслуживания – обеспечить использование объекта по прямому назначению.
Ремонт – работы по устранению повреждений (изношенности) объекта недвижимости с целью восстановления его нормального эксплуатационного состояния. Ремонтные работы делятся на мелкие и крупные. Мелкий ремонт продолжительностью 1–2 дня не продлевает срока службы объекта и не увеличивает его стоимости. Крупный ремонт (более 2 дней) продлевает срок службы объекта недвижимости, но не увеличивает его стоимости.
Замена – это процесс замещения негодных или морально устаревших компонентов основных фондов, входящих в состав объекта недвижимости, аналогичной единицей.
5. Стадия закрытия объекта – полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат – либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии требуются значительные затраты на ликвидацию, которые являются результатом владения объектом недвижимости. Если объект недвижимости получает новое качественное развитие, затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.
Аналогично жизненному циклу объектов недвижимости можно разбить на стадии жизненный цикл имущественного комплекса:
1. Формирование имущественного комплекса (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставный капитал, аренда, лизинг).
2. Развитие имущественного комплекса (новое строительство, прием на баланс).
3. Ликвидация имущественного комплекса – торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно-правовыми положениями конкурсного производства.
Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности с точки зрения владельца повторяется многократно, с каждым новым владельцем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта. Исходя из триединства категорий – материальной (физической), правовой (юридической) и экономической – жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 1). Каждый этап включает определенные мероприятия и действия собственника.
Рис. 1. Этапы существования объекта недвижимости
Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 2.):
1. Срок экономической жизни определяет период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли, и заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.
2. Типичный срок физической жизни – период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами.
Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости носят объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.
3. Время жизни – отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.
Рис. 2. Срок жизни здания или сооружения
С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют следующие сроки:
1. Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида и технического состояния.
2. Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.
3. Оставшийся срок экономической жизни, используемый для оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №3
Тема: Количественная и качественная характеристика недвижимости
Цель занятия:
1. Обучающая: Объяснить количественные и качественные характеристики недвижимости;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся понимание общей классификации объектов недвижимости..Тип урока: Комбинированный (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Назовите количественные и качественные характеристики недвижимости.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ЛЕКЦИЯ №3
Тема 3. Количественная и качественная характеристика недвижимости
Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество - это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением. Свойство - объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании.Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.
Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:
-o физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и др.;
-o имущественно-правовое описание: вещные права, ограничения, сервитуты;
-o экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности и занятости населения и др.;
-o состояние внешней среды (окружение): транспорт, климат, экология, шум, близость "неприятных объектов", сейсмичность, гидрография и др.Сбор и анализ информации проводятся на трех уровнях: региональном, локальном (микрорайон) и самого объекта недвижимости. В первую очередь следует провести идентификацию объекта - проверить почтовый адрес, местоположение, границы, кадастровый номер и номер участка. В Москве, например, установлена следующая структура кадастрового номера земельного участка:
Кадастровый номер здания или сооружения в Москве имеет шесть структурных уровней:
Кадастровые номера земельным участкам присваивали органы земельного комитета, а организации технической инвентаризации - зданиям, сооружениям и помещениям. Теперь же - это функция Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Группировка и описание зданий и сооружений
Недвижимость включает большое разнообразие видов зданий и сооружений, существенно отличающихся по функциям, типам, целям использования и многим другим показателям. Все здания объединяют в три основные группы: производственные, жилые и общественные, которые по признакам этажности, качеству строительных материалов и другим критериям классифицируют на множество типов и категорий. Так, производственные здания бывают с естественным или совмещенным освещением, отапливаемые и неотапливаемые и т.д.
Схема 2.1. Основные признаки группировки зданий
Жилые дома в городах обычно объединяют в четыре основные категории: престижные, массовые, пятиэтажки ("хрущевки") и элитные (люкс).
Престижные - современные кирпичные дома, построенные по индивидуальным проектам, сталинские начала века и пятиэтажки с высокими потолками.
Массовые - современные блочные и панельные дома в 12, 14, 17 и 22 этажа в различных районах города.
Пятиэтажки - панельные, блочные и кирпичные, чаще всего без лифта и мусоропровода.
Элитные дома улучшенной планировки и уникальных архитектурно-художественных решений типа комплекса "Золотые ключи" на Минской улице в Москве (табл. 2.1).
В первой колонке табл. 2.1 зашифрованы категории жилых домов:
1А2 - современные кирпичные и построенные в последние годы элитные жилые дома (кроме люкс);
1А1 - высотные кирпичные дома, построенные в стиле "сталинское барокко" с лепными украшениями, скульптурами и эркерами;
1 - кирпичные 7-10-этажныс дома постройки 1950 - начала 1960-х гг. без архитектурных украшений;
1Б1 - сталинские дома послевоенной постройки без железобетонных междуэтажных перекрытий с лифтом;
1Б2 - кирпичные с высокими потолками пятиэтажки без лифта и мусоропровода;
2А2 - то же самое, что 1Б1, но без лифта;
2Л1 - современные панельные многоподъездные дома и башни в 12, 14, 16, 17, 22 и более этажей;
2 - многоподъездные 7-12-этажные дома;
2Б - то же самое, что и 2, но с небольшими кухнями (5-6 м2); ЗА - улучшенные пятиэтажки с изолированными комнатами и увеличенной кухней до 8 м2;
3 - просто пятиэтажки со смежными комнатами;
ЗБ - серии пятиэтажных домов, не подлежащих реконструкции;
ВКЛ - внекатегорийные дома люкс;
В К - ветхие внекатегорийные дома, идущие под реконструкцию или снос.
Большое многообразие общественных зданий и сооружений (более 3000 видов и типов) можно объединить по функциональному назначению соответственно в 21 и 16 групп (схемы 2.2, 2.3).
Таблица 2.1. Категорийность основных типов жилых ломов
Физическое состояние здания любого функционального назначения можно охарактеризовать по единой программе, учитывающей следующие основные параметры:
o наименование здания или сооружения (производственное, жилое, общественное);
o площадь, м2; объем, м3; высота, м;
o материал стен, крыш, перекрытий;
o время постройки;
o перечень дефектов по видам и размеру;
o экспертная оценка стоимости элементов и всего здания или сооружения.
Схема 2.2. Укрупненная группировка общественных зданий и сооружений
Схема 2.3. Классификация сооружений
Необходимые показатели можно получить, используя следующие методические приемы.
1. Площадь здания, подпалов, полуподвалов и мансарды определяют по их наружному периметру без учета архитектурных украшений (колонн и др.). Сложную конфигурацию измеряют по частям.
2. Высоту здания измеряют расстоянием от поверхности земли около него до верхней линии карниза; подвалов и полуподвалов - от их пола до потолка, а мансарды - от верхней линии карниза здания до верхней линии карниза мансарды.
3. Пристройки легкого типа (веранды и др.) описывают, измеряют и оценивают отдельно от самого здания, а небольшие пристройки (наружное крыльцо и т.п.) учитывают экспертным путем.
4. При описании недостатков составляют "дефектную" ведомость по каждому конструктивному элементу здания с указанием размера повреждения и степени износа или сохранности (табл. 2.2).
Таблица 2.2. Ведомость дефектов здания
Месторасположение дефекта Вид дефекта Количество повреждений
1. Основание 1.1. Подмывы, размывы грунта
1.2. Недопустимые неравномерные пересадки основания
1.3. Сползание откоса
1.4. Отсутствие отмостки2. Фундаменты 2.1. Трещины в фундаменте шириной до 1 см
2.2. Искривление линии цоколя
2.3. Мелкие трещины в цоколе под окнами первого этажа
2.4. Выпадение камней бутовой кладки в подвале
2.5. Полностью вымыт раствор бутовой кладки
2.6. Размороженная бутовая кладка
2.7. Невосстановленная бутовая кладка на участках ввода коммуникаций
2.8. Деревянные лежни под подошвой фундамента
2.9. Выпучивание бутовой стенки в подвале 3. Капитальные конструкции 3.1. Отсутствие или нарушение стены горизонтальной гидроизоляции
3.2. Намокание кладки у водосточных труб
3.3. Размораживание карниза
3.4. Сквозные трещины шириной до 5 мм
3.5. Сквозные трещины, расширяющиеся кверху. Ширина раскрытия вверху - 2,5 см
3.6. Откол и оседание на деревянные рамы клиновых перемычек окон
3.7. Размораживание наружной версты кладки
3.8. Откол наружной версты
3.9. Недопустимое увлажнение стены либо выпадение изморози на внутренних поверхностях наружных стен
3.10. Появление ржавых подтеков на фасаде
3.11. Разрушение межоконного простенка 4. Перегородки 4.1. Мелкие одиночные трещины, например, в углах комнат
4.2. Частые мелкие диагональные трещины.
4.3. Расшатанность перегородки 5. Кровля
и стропильная
система 5.1. Протечка кровли
5.2. Прогнившая обрешетка
5.3. Интенсивная коррозия кровельного покрытия
5.4. Гниение концов стропильных ног
5.5. Глубокие трещины в деревянных наклонных балках, их большой прогиб
5.6. Фальцы кровли неплотные 6. Железобетонные перекрытия 6.1. Вертикальное смещение плит относительно друг друга на 1 см
6.2. Трещины в швах между плитами
6.3. Подтеки ржавчины в местах опирания плит на наружные стены
6.4. Волосяные трещины в плитах
6.5. Трещины в плитах с шириной раскрытия 1,5 мм
6.6. Клинообразный откол кладки в зоне опирания плит перекрытий
6.7. Постоянное намокание плит 7. Деревянные перекрытия 7.1. Волосяные трещины в штукатурке
7.2. Провисание штукатурки и ее обрушение
7.3. Намокание штукатурки в районе протечек
7.4. Большая зыбкость балок
7.5. Гниение древесины в опорах бачок 8. Полы 8.1. Нарушение окраски
8.2. Истирание паркета
8.3. Скол древесины паркета
8.4. Замена полов 9. Отопление 9.1. Повсеместные подтеки муфт
9.2. Частые большие протечки по стоякам
9.3. Замена радиаторов и трубопроводов 10. Газооборудование 10.1. Периодически появляется запах газа
10.2. Замена газовых плит
10.3. Замена внутридомовых трубопроводов 11. Водопровод и канализация 11.1. Имеются протечки водопровода
11.2. Частое засорение канализации
11.3. Замена водопровода
11.4. Замена канализации
11.5. Замена сантехнического оборудования:
умывальников унитазов смывных бачков ванн
кухонных моек и раковин 12. Электроустановки 12.1. Напряжение на увлажненных стенах
12.2. Защитные трубки на скрытой проводке имеют повреждения и пробои
12.3. Замена квартирных сетей 13. Наружные коммуникации 13.1. Замена водопроводного ввода
13.2. Замена дворовой канализации и канализационных выпусков
13.3. Замена теплопровода
13.4. Замена дворового газопровода
13.5. Замена прифундаментного дренажа 14. Имеются также повреждения, вызванные следующими причинами 14.1. Протечки санузлов на ____ этаже
14.2. Пожар в _____ на _______ этаже Продолжительность пожара ________часов5. Износ или степень сохранности (100% минус процент износа) здания при обычном (типичном) использовании можно рассчитать упрощенным способом - по соотношению предельного срока его службы и фактического хронологического возраста или по темпам потери ценности строения за каждые 10 лет эксплуатации при средних типичных условиях использования (табл. 2.3).
Эксплуатационные качества зданий и сооружений характеризуют следующие параметры.
1. Конструктивная надежность и физическая долговечность:
o прочность и устойчивость конструкции;
o влаго- и морозостойкость;
o водонепроницаемость; и др.
2. Функциональное соответствие:
o удельные площади и кубатура;
o температурно-влажностный режим в помещениях;
o термичность, звукоизоляция;
o эстетичность, эргономичность, экологичность, безопасность в использовании; и др.
3. Архитектурно-планировочное соответствие назначению:
o отношение нормируемой (рабочей) площади к общей;
o отношение строительного объема к рабочей площади;
o отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания;
o комфортабельность.
4. Экономичность строительства и эксплуатации:
o стоимость возведения строения;
o эксплуатационные затраты;
o доходность использования.
Эргономические показатели характеризуют соответствие недвижимости антропометрическим, психологическим, гигиеническим требованиям людей, удобству пользования и управления объектом.
Безопасность эксплуатации - это степень защищенности людей от воздействия опасных и вредных факторов, возникающих при пользовании объектом (схема 2.4).
Таблица 2.3. Доля потери первоначальной стоимости строений в зависимости от хронологического возраста и среднего предельного срока службы
Фактическое
время существования, лет Средние предельные сроки службы строений, лет
150 120 120 80 60 50 30 20
10 0,005 0,01 0,01 0,02 0,03 0.04 0,20 0,26
20 0,02 0,03 0,04 0,06 0,12 0.16 0,45 1,00
30 0,04 0,06 0,09 0,14 0,25 0.36 1,00 50 0,11 0.18 0.25 0,39 0,70 1.00 60 0,16 0,25 0,36 0,56 1,00 70 0,22 0,34 0,49 0,77 80 0,30 0,45 0,61 1.00 90 0,36 0.56 0,81 100 0,45 0.70 1,00 110 0,54 0,84 120 0.61 1.00 130 0,75 140 0,87 150 1,00 Схема 2.4. Показатели безопасности эксплуатации недвижимого имущества
После физической и экономической характеристики объекта недвижимости необходимо провести анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне - в ближайшем окружении. Для этого дается оценка качества местоположения недвижимости (здания, сооружения, предприятия), которое определяется многими условиями, в частности соответствием ее принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус и экономическое местоположение объекта (схема 2.5).
Ситус - результат взаимодействия конкретного варианта землепользования и экономической среды по крайней мери на четырех уровнях. На схеме 2.5 они отмечены условными концентрическими окружностями, обозначающими ближайшие окрестности (2), примыкающую территорию (3), торговую зону (4) и весь район (5) для анализа и оценки условий размещения недвижимого имущества (1).
Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта (схемы 2.6-2.11).
Схема 2.5. Ситус объекта недвижимости
Изучение места размещения объектов, особенно промышленных, должно содержать также оценку средств удаления отходов и выброса отработанных материалов. Среди них следует выделить:
а) газообразные (дымы, пары и т.д.), которые обычно перерабатываются до снижения их концентрации до безопасных уровней;
б) физические (шум, тепло, вибрация и т.д.), уровень которых также снижается до приемлемого уровня, часто с использованием специального оборудования;
в) жидкие или твердые, которые выносятся с помощью насосов и канализационной системы на значительные расстояния, собираются в контейнеры или ссыпаются в отвалы, сжигаются или подвергаются специальной обработке.
При прочих равных условиях качество местоположения недвижимости во многом определяют факторы, устанавливаемые государством и местными органами власти: система хозяйствования
Схема 2.6. Внешняя среда недвижимых объектов
(хозяйственное и торговое право; лицензионные и сертификационные нормы; условия перевода капитала и прибыли, юридические требования к учредительным документам организации, к отчетности, бюджетному контролю и аудиту; трудовое законодательство, риск изменения хозяйственного устройства, т.е. риск политической нестабильности, экспроприации, ограничения в деятельности предприятия); регулирование пересечения границы (таможни, законы внешней торговли и управление ими); меры но защите окружающей среды (регулирование нагрузок на окружающую среду.
Схема 2.7. Экономическая среда недвижимых объектов
возмещение вреда экологии, налоги за использование окружающей среды); государственная помощь (субсидии, целевые программы для отдельных районов, административная поддержка (см. схему 2.8) их дальнейшего использования).
Важными факторами при оценке местоположения недвижимости могут быть природные климатические условия. Кроме непосредственного влияния на стоимость зданий и сооружений таких факторов, как снижение влажности, кондиционирование воздуха, охлаждение или специальный дренаж, большое значение могут приобретать многообразные влияния окружающей естественной среды на жизнедеятельность людей, находящихся в них (см. схему 2.11).
Схема 2.8. Правовые и политические факторы размещения недвижимых объектов
Схема 2.9. Демографическая среда недвижимости
Схема 2.10. Социально-культурная среда объектов недвижимости
Схема 2.11. Природные условия размещения недвижимых объектов
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №4
Тема: Право собственности на недвижимость
Цель занятия:
1. Обучающая: Объяснить понятие права собственности на недвижимость;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся понимание общей классификации объектов недвижимости..Тип урока: Комбинированный (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Опишите право собственности на недвижимость.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ЛЕКЦИЯ №4
Тема 4. Право собственности на недвижимость
Право собственности - есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.
Право собственности на недвижимое имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.
Отчуждение имущества от собственника другому лицу помимо воли собственника не допускается, кроме случаев, предусмотренных Гражданским Кодексом Республики Казахстан.
Члены потребительского кооператива (жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного), другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом в пользование, приобретают право собственности на указанное имущество.
Право собственности на недвижимое имущество может возникнуть на основании документов:
у физического лица:
-договор купли-продажи
-договор мены
-договор дарения
-договор отчуждения с условием пожизненного содержания
-договор безвозмездной передачи
-брачный договор
-свидетельство о праве на наследство по завещанию (по закону)
-договор приватизации
-судебные акты, вступившие в законную силу
-справки жилищно-строительного кооператива о внесении членом кооператива всей суммы паевого взноса
-договор о безвозмездной передаче
-договор передачи имущества в качестве компенсации вследствие сноса или реквизиции
-акт государственной приемочной комиссии или акт приемочной комиссии о приемке построенного объекта в эксплуатацию
-регистрационное удостоверение
-решения юридического лица о предоставлении имущества в счёт выделения доли из уставного капитала
-правовые акты исполнительных органов
у юридического лица
-договор купли-продажи
-договор мены
-договор безвозмездной передачи
-предоставление недвижимого имущества в силу договорного обязательства
-договор или решение о передачи имущества в качестве компенсации вследствие сноса или реквизиции
-передаточный акт или разделительный баланс
-решение о передаче имущества на баланс юридического лица
-судебные акты, вступившие в законную силу
-акт государственной приемочной комиссии или акт приемочной комиссии о приемке построенного объекта в эксплуатацию;
-решение (учредительный договор, протокол собрания) о вкладе недвижимости в уставной капитал
-правовые акты исполнительных органов
Правоустанавливающие документы представляются на регистрацию в двух экземплярах, один из которых является подлинником или нотариально заверенной копией. Подлинные экземпляры этих документов (или нотариально заверенная копия) после регистрации возвращаются заявителю.
При регистрации права собственности на земельный участок помимо правоустанавливающего документа, необходимо представить акт на право частной собственности на земельный участок.
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №5
Тема: Основные элементы рынка недвижимости.
Цель занятия:
1. Обучающая: Объяснить понятие основных элементов рынка недвижимости;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности..Тип урока: Комбинированный (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Опишите основные элементы рынка недвижимости.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ЛЕКЦИЯ №5
Тема 5. Основные элементы рынка недвижимости
Рынок недвижимости - это совокупность организационно-экономических отношений, средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма "невидимой руки" и государственного регулирования:
-передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
-установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
-связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
-распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.
Система рынка недвижимости как сферы инвестиций
Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что в свою очередь сужает инвестиционные возможности страны. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности находятся в долевой собственности участников этого процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. В случае отказа заказчика от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено в договоре.
Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры (схема 4.1).
Спрос - это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты, например на земельные участки, под влиянием многочисленных факторов - экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. (схема 4.2).
Схема 4.1. Система рынка недвижимости
Предложение - это количество земли и другого недвижимого имущества (квадратных метров, кубических метров, соток, гектаров, квартир и т.п.), которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, как уже отмечалось, неэластично. Хотя уже несколько последних лет на каждого покупателя земельных участков, квартир или офисов на рынке приходилось несколько продавцов, их цена практически не снижалась. Так, на рынке жилья в Москве в течение ряда лет на восемь продавцов приходился один покупатель, а цены постепенно росли. В 2011 г. соотношение и цены в основном стабилизировались.
Схема 4.2. Основные факторы формирования спроса на землю
Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.
Стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).
Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, - информационная инфраструктура - должна содержать достоверные сведения трех видов:
-о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;
-о структуре спроса и предложений по различным объектам;
-об уровне и динамике цен объектов недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.
Основными источниками формирования базы данных служат:
-законы и нормативные положения, постановления Правительства РК и органов власти субъектов РК;
-заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;
-рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;
-специальные исследования, опросы.
В практике применяют информационные системы, формируемые каждой компанией для собственного использования, и региональные корпоративные базы данных.
Поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других - залоговые обязательства, в третьих - объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.
В отличие от других видов рынок недвижимости имеет кроме специфики обращающихся на нем товаров еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:
-локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
-открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер;
-владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:
а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;
б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);
в) налог на недвижимое имущество;
г) государственная пошлина и другие сборы на сделки;
-спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением;
-низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир, сами здания и сооружения долговечны, а земля - вечна;
-товары - объекты недвижимости могут быть обременены нравами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;
-сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территории:
-товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;
-относительно меньшее число участников рынка и количество совершаемых сделок на нем;
-большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам (схема 4.3).
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №6
Тема: Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом. Форма сделок с недвижимыми вещами.
Цель занятия:
1. Обучающая: Объяснить понятие и виды сделок с недвижимым имуществом. Форма сделок с недвижимыми вещами;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности и внимательность при изучении темы.
Тип урока: Комбинированный (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Опишите понятие и виды сделок с недвижимым имуществом. Форма сделок с недвижимыми вещами.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ЛЕКЦИЯ №6
Тема 6. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом. Форма сделок с недвижимыми вещами
Цель сделки — приобретение права собственности или права пользования имуществом.
Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:
-законность содержания;
-правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
-соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
-соблюдение формы сделки.
Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.
Сделка считается ничтожной, если:
-совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
-волеизъявление не соответствует подлинной воле;
-нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;
-сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;
-сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.
Сделки могут совершаться в двух формах:
-устной;
-письменной.
В устной форме сделка возможна:
-если законом или соглашением не установлена письменная форма;
-для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);
-для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).
Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.
Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Типы операций с недвижимым имуществом
Со сменой собственника С изменением состава собственников С добавлением иных субъектов прав
Купля-продажа
Наследование по закону или по завещанию
Реализация обязательств (залог или долги)
Приватизация; национализация
Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением
Изъятие земельного участка и снос строения
Обмен и мена Акционирование
Изменение состава с разделом имущества
Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия
Внесение имущества в уставный капитал
Долевое строительство с выделением долей
Оформление кредита под залог недвижимости
Расселение (коммунальной квартиры)
Вступление в кондоминиум Инвестирование средств
Строительство, реконструкция
Передача в доверительное управление
Аренда, наем, поднаем, перенаем
Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление
Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование
Введение и снятие сервитутов, бронирование
Страхование
Купля-продажа — сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.
Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.
При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:
-уплаты оговоренной в договоре цены;
-оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
-оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.
При этом продавец обязан:
-передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
-в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
-вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
-передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.
Покупатель вправе требовать:
-передачи проданного ему объекта недвижимости;
-уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;
При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:
-соразмерного уменьшения цены сделки,
-безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,
-возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,
-возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;
-замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;
-предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.
При этом покупатель обязан:
-принять переданный ему объект недвижимости;
-оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
-оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:
индивидуальные сделки (с участием посредника);
публичные торги.
Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.
Аукцион — публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.
Конкурс — способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств — социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).
Тендер — конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.
Мена — сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.
Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.
Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.
Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.
Обмен — сделка:
-между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);
-между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).
Дарение — сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:
-объект недвижимости в собственность;
-имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.
Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.
Для сделки дарения имеются ограничения:
-если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;
-для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.
В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или — при отсутствии завещания — по закону.
Рента — сделка, в которой получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.
Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.
Рента имеет несколько подвидов:
-постоянная рента;
-пожизненная рента;
-пожизненное содержание с иждивением.
Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.
Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).
Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.
Аренда — сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.
Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).
При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:
-своевременной уплаты арендной платы;
-расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.
Арендодатель обязан:
-предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
-отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию;
Арендатор имеет право:
-истребовать сданный в аренду объект недвижимости;
-при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;
-требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;
-с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;
-иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.
Арендатор обязан:
-своевременно вносить арендную плату;
-пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.
Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.
Найм жилого помещения — операция, в которой одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №7
Тема: Принципы и структура договорных отношений. Исполнение договора и ответственность сторон.
Цель занятия:
1. Обучающая: Объяснить принципы и структура договорных отношений. Исполнение договора и ответственность сторон;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности и внимательность при изучении темы.
Тип урока: Комбинированный (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Опишите принципы и структура договорных отношений.
Опишите исполнение договора и ответственность сторон.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ЛЕКЦИЯ №7
Тема 7. Принципы и структура договорных отношений. Исполнение договора и ответственность сторон
Реализация экономических отношений участников рынка недвижимости невозможна без совершения сделок в форме договоров - соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости - это определенная совокупность сделок.
Договор имеет два значения:
а) юридический факт, порождающий права и обязанности;
б) само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности. Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде:
o простых - когда заключается один договор между двумя сторонами;
o сложных - если заключается несколько договоров с участием трех сторон и более.
Важно четко отличать двусторонний договор с множественностью лиц от многостороннего, в котором каждый участник выступает самостоятельной стороной и выражает свою волю, вместо нескольких лиц на одной стороне с едиными интересами и единым волеизъявлением.
В зависимости от конкретных условий сделки с недвижимым имуществом могут обеспечиваться целым комплексом хозяйственных договоров, обладающих внутренним единством, организационной связью и дифференциацией отношений. Центральное место в нем занимают договоры, опосредующие передачу нрав на имущество (схема 1).
Договор как главный инструмент регулирования имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости выполняет сложные и многообразные функции, которые
Схема 1. Система договоров по сделкам с недвижимым имуществом
можно объединить в две основные группы: общие и специфические (схема 2).
При разработке, согласовании условий и заключении договоров в отношении недвижимого имущества необходимо руководствоваться общими принципами договорного права, в первую очередь принципами добровольности, равенства и автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения (табл. 1).
В основе договора лежит не чужая воля, навязанная сторонам кем-то, а свободно выраженная воля самих сторон, которые могут заключать или не заключать договор. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность одной из сторон заключить договор прямо предусмотрена законом либо добровольно принятым обязательством. Так, оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий должно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом (фондом государ-Схема 2. Функции договора на рынке недвижимости
ственного имущества), который обязан заключить такой договор. В то же время закон не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем приватизируемого имущественного комплекса.
В зависимости от условий структурное построение договоров может варьировать, однако практически любой контракт имущественного оборота включает в себя 10-12 разделов (схема 3).
Согласно обычаям делового оборота договор принято начинать с названия, т.е. с указания его вида и разновидности. Например: "Договор дарения жилого дома", "Договор купли-продажи земельного участка", "Договор ипотеки производственного здания" и др. После наименования договора следуют номер, место и дата его подписания. Эти реквизиты несут важную смысловую и правовую нагрузку. Наименование договора обозначает его вид, индивидуализирует соглашение и облегчает его толкование .Точное определение момента (числа, месяца и года) заключения договора связано с окончанием срока его действия и, следовательно, вытекающих из него юридических последствий. Дата заключения контракта может считаться моментом вступления договора в силу, если он прямо не указан в тексте.
Таблица 1. Основные принципы договорных отношений на рынке недвижимости
№ п/пПринципы Основное содержание (сущность)
1 Свобода договора (добровольность) Стороны самостоятельно определяют:
-заключать договор или не вступать в отношения
-содержание договора
-вид договора - предусмотренный или не предусмотренный нормативными актами, в том числе смешанный договор
2 Равноправие сторон Равенство прав в любых договорах, кроме договора присоединения
3 Автономия воли Воля и волеизъявление одной стороны не зависят от воли и волеизъявления другой
4 Заинтересованность Каждая сторона сделки преследует свои собственные интересы
5 Соответствие законам Большая часть норм - диспозитивныеДоговор должен соответствовать императивным нормам
Главенство закона, а не подзаконных актов
Приоритет поздних нормативных актов перед ранее изданнымиДоговор, противоречащий закону, - недействителен
6 Обязательность исполнения Договор имеет силу закона для его сторон
Все условия договора должны исполняться в срок
7 Ответственность При неисполнении или ненадлежащем исполнении договора виновная сторона должна:
-возместить другой стороне причиненные убытки
-или передать объект собственнику Соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение договора ничтожно
8 Презумпция вины должника При нарушении договора должник считается виновным. Свою невиновность он имеет право доказывать
9 Соответствие сущности договора Условия договора, его предмет должны соответствовать виду сделки (мена, купля-продажа и т.д.)
10 Защита слабой стороны Осуществляется с помощью антимонопольного законодательства
Схема 3. Примерная структура договора об отчуждении недвижимости
Большое юридическое значение имеет также место подписания договора, по которому определяются существенные стороны сделки:
-правоспособность и дееспособность участников сделки;
-форма сделки;
-применение законов и норм других государств - именно по месту подписания устанавливается применяемое в сделке право, если в тексте нет ссылки на законодательство конкретной страны.
Преамбула (вводная часть) содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе с указанием полного и сокращенного наименования (схема 4).
Заключать договоры на основании устава (учредительного договора) без доверенности могут руководители организаций. Все другие лица (заместители и т.п.), в том числе руководители филиалов и представительств, должны действовать на основании выданной доверенности.
Особое внимание следует уделить уточнению полномочий руководителя юридического лица прежде всего акционерных обществ, в уставах которых предусматриваются ограничения по размеру совершаемых директором крупных сделок, связанных с отчуждением имущества стоимостью более 25% балансовых активов общества. У риелторских фирм надо проверить наличие лицензии на совершение сделок на рынке недвижимости. Номер, серию и дату выдачи лицензии следует указать в преамбуле договора.
Схема 4. Преамбула договора по сделкам с недвижимым имуществом
Все разнообразие условий, включаемых в различные договоры по сделкам с недвижимым имуществом, объединяется в три группы: существенные, обычные (дополнительные) и случайные (прочие) (схема 5).
Субъекты сделки сами свободно устанавливают условия договора с учетом соответствия их императивным - абсолютно обязательным нормам закона. Они прямо предписывают сторонам направление действий, от которых отступать нельзя . Например, в отношении недвижимости законами установлен ряд императивных норм:
-целевое назначение сельскохозяйственных земель и обязательное их использование для производства продукции растениеводства и животноводства:
-сохранение профиля (специализации) приватизируемых предприятий в течение определенного времени;
-использование квартир только для проживания граждан;
-учет интересов граждан группы риска при совершении сделок с жилыми помещениями;
-обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя объекта, обремененного рентой и др.;
Схема 5. Общее содержание договора по сделкам с недвижимостью
-письменное извещение кредиторов предприятия о его продаже с правом требования досрочного исполнения обязательств и солидарная ответственность продавца и покупателя по долгам предприятия.
Большинство же регулирующих сделки с недвижимым имуществом, носят диспозитивный характер. Стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это не противоречит закону. В отличие от императивной диспозитивная (восполнительная) норма применяется лишь постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное. Стороны могут установить условие, отличное от предусмотренного в указанной норме, либо вообще исключить ее применение. Только при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Так, закон допускает диспозитивное решение сторонами сделок с недвижимостью таких вопросов, как:
-включение в цену здания стоимости соответствующей части земельного участка или прав па пего;
-оплата расходов по оформлению договора одной из сторон;
-способ владения и пользования общим недвижимым имуществом участниками совместной собственности и др.
Существенными считаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договора в отношении недвижимости и выражают его природу. При отсутствии хотя бы одного из них договор не признается заключенным, а если имеются все существенные условия - он вступает в силу, если даже не содержит никаких других условий.
Существенным условием любой сделки с недвижимостью является предмет договора.
Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о распо-
Схема 6. Предмет договора в сделках с недвижимостью
ложении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (схема 6).
Отчуждение здания, сооружения или иной недвижимости ведет к изменению правового положения земельного участка, на котором она расположена. Если продавец объекта одновременно является и собственником находящейся под ним земли, он в договоре с покупателем определяет титул на этот участок и вправе передать приобретателю как право собственности на него, так и иное право. При отсутствии конкретных указаний в договоре покупатель становится собственником земли, находящейся под объектом. Такой собственник может также продать свой земельный участок, сохраняя за собой право собственности на находящуюся на нем недвижимость и соответствующее условиям договора право пользования землей, находящейся под недвижимостью.
Если продавец здания сам не является собственником земли, то он по общему правилу вправе продать свою недвижимость без согласия собственника участка, на котором она находится. Приобретатель получает такое же право пользования землей, какое имел и продавец.
В случаях, когда собственник земли, на которой расположено строение, не принадлежащее ему, продает свой участок, владелец здания сохраняет имеющееся у него право пользования землей, независимо от смены собственника земельного участка. Иначе говоря, земельный участок переходит к приобретателю обремененным правом третьего лица, о чем он обязательно должен быть уведомлен отчуждателем.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже не считается заключенным. Цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся па земельном участке, может включать и цепу передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.
Существенным условием договора продажи жилых домов и квартир считается перечень лиц, сохраняющих право пользования этими помещениями независимо от смены собственника, и имеющиеся у них права. В списки лиц, вещные права которых не прекращаются автоматически со сменой собственника, по закону входят:
-получатели ренты - граждане, передавшие свое жилое помещение в собственность другому лицу по договору пожизненного содержания с иждивением;
-члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении за исключением тех, кто прекратил семейные отношения;
-наниматели жилого помещения и постоянно проживающие с ними граждане;
-арендаторы помещений, в пределах срока действия договора найма.
Дополнительные условия определяют отдельные, частные вопросы договорных отношений, вытекающие из специфики вида договора, объекта недвижимости, действующих законов и иных нормативных актов. Прочие (случайные) условия приобретают юридическую силу только при включении их в договор (схема 7).
Права и обязанности сторон в сделках с недвижимостью в основном определяются конкретным видом договора и особенностями объекта недвижимости. Поэтому они будут рассматриваться в соответствующих темах.
Схема 7. Прочие условия в сделках с недвижимостью
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №8
Тема: Изменение и расторжение договора.
Цель занятия:
1. Обучающая: Объяснить учащимся изменение и расторжение договора;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности и внимательность при изучении темы.
Тип урока: Комбинированный (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Опишите изменение и расторжение договора.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ЛЕКЦИЯ №8
Тема 8. Изменение и расторжение договора
Согласно статье 378 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее ГК), договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Стороны свободны в определении условий договора, которые формулируются по их усмотрению. Исключение составляют лишь случаи, когда содержание соответствующего условия договора прямо предписано законом или иными правовыми актами.
Законодательством могут быть предписаны императивные и диспозитивные нормы.
Если условия договора предписаны императивной нормой закона, то стороны обязаны соблюдать эти требования, независимо от того, предусмотрены эти условия в договоре или нет.
Существование императивных норм может диктоваться необходимостью обеспечения защиты либо публичных интересов, либо прав сторон в гражданско-правовых, отношениях, например, прав потребителей. Условия договора должны соответствовать императивным нормам. В противном случае они будут признаны недействительными. Речь идет об обязательных для сторон правилах, установленных законами и иными правовыми актами, которые являлись действующими в момент заключения договора. Стороны могут предусматривать их в договоре, могут не предусматривать, но независимо от этого они обязаны исполнять это условие в том виде, в каком оно закреплено в законе.
Если условия предписаны диспозитивной нормой закона, то стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон. Обычаи делового оборота играют важное значение при заключении и исполнении внешнеэкономических сделок, а особенно договоров международной купли-продажи. С тем, чтобы избежать противоречий в понимании торговых обычаев, торговые партнеры используют сборники их толкований “Инкотермс”, разработанные Международной торговой палатой.
В договоре стороны могут определить условия изменения, расторжения, одностороннего отказа от исполнения договора или одностороннего его изменения и др.
При изменении договора сам договор и возникшие из него обстоятельства остаются в силе, меняются лишь на будущее время отдельные его условия и содержание обязательства.
Под расторжением договора понимается досрочное прекращение неисполненного (полностью или частично) договора.
При расторжении договора обязательства сторон соответственно прекращаются, при изменении договора обязательства сторон продолжают действовать в измененном виде.
Основания изменения и расторжения договора предусмотрены статьей 401 ГК. Изменение и расторжение договора возможны:
1) по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законодательными актами и договором;
2) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда;
3) в случае одностороннего отказа от исполнения договора (отказа от договора) соответственно частично или полностью.
Общим правилом изменения или расторжения договора является соглашение сторон. Изменение и расторжение договора по взаимному соглашению являются выражением правоспособности субъектов, основывающемся на принципе свободы договора. Мотивы указанных соглашений могут быть различными, такими, например, как наличие нарушения со стороны контрагента, отпадение надобности в исполнении, изменение обстоятельств и др.
В отличие от наиболее приемлемого и демократичного способа изменения договора по соглашению сторон, особенностями изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда и в случае одностороннего отказа от исполнения договора, является отсутствие согласия контрагента, поэтому они являются односторонними.
Расторжение или изменение договора по решению суда и при одностороннем отказе от исполнения договора происходит по основаниям, установленным Гражданским кодексом, другими законодательными актами либо условиями договора.
Одна из сторон договора в установленных законом или договором случаях может односторонне совершить действия по изменению условий и порядка исполнения договора или прекратить правоотношение. При этом предполагается, что согласие второй стороны отсутствует, так как в ином случае осуществление изменения и расторжения будет происходить в соответствии с первым способом – по соглашению сторон. При этом законом приоритет отдается первому способу. Так, требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
По решению суда договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законодательными актами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Второй случай - изменение и расторжение договора в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законодательными актами или договором. В качестве примера можно привести пункт 5 статьи 499 ГК, в котором закрепляется право покупателя в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом либо устранение недостатков невозможно.
Соглашение об изменении и расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Договор считается измененным или расторгнутым также в случае одностороннего отказа от исполнения договора частично или полностью.
Согласно статье 404 ГК односторонний отказ от исполнения договора допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или соглашением сторон. В пункте 2 статьи 404 ГК установлен перечень случаев, когда допускается односторонний отказ от договора:
1) невозможности исполнения обязательства, основанного на договоре;
2) признания в установленном порядке другой стороны банкротом;
3) изменения или отмены акта государственного органа, на основании которого заключен договор.
Односторонний отказ от исполнения договора допускается в случаях, когда договор заключен без указания срока, если иное не предусмотрено законодательными актами или соглашением сторон.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора сторона должна предупредить об этом другую сторону не позднее чем за месяц, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами или соглашением сторон.
Если сторона нарушившая договор не согласна с односторонним отказом от исполнения договора и расторжением договора, то она вправе обжаловать действия по расторжению договора в суде. Сторона, предъявившая иск, должна доказать факт надлежащего исполнения обязательств.
Для отдельных видов договоров законодательством устанавливаются конкретные нарушения, которые признаются существенными для одностороннего отказа от исполнения или одностороннего изменения договора.
По договору поставки, в силу статьи 476 ГК односторонний отказ от исполнения договора поставки (полностью или частично) или одностороннее его изменение допускается в случае существенного нарушения договора одной из сторон.
К существенным нарушениям со стороны поставщика относятся:
1) поставка товара ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для покупателя срок;
2) неоднократное нарушение сроков поставки товара.
Нарушение договора покупателем предполагается существенным в случаях:
1) неоднократного нарушения сроков оплаты товаров;
2) неоднократной не выборки товаров.
Перечень законодательно закрепленных существенных нарушений содержащихся в статье 476 ГК является на мой взгляд исчерпывающим. В противном случае не возникло бы необходимости в выделении существенных нарушений.
Согласно статье 476 ГК, помимо вышеуказанных нарушений, соглашением сторон могут быть предусмотрены иные основания одностороннего отказа от исполнения договора или одностороннего его изменения.
Судебная практика свидетельствует, что иными основаниями (не охваченными статьей 476 ГК) для одностороннего отказа от исполнения договора или одностороннего изменения могут быть:
непредставление покупателем отгрузочной разнарядки в установленный срок (пункт 4 статьи 462);
не выборка покупателем (получателем) товаров в установленный договором поставки срок, а при его отсутствии в разумный срок после получения уведомления поставщика о готовности товаров (пункт 4 статьи 468);
просрочка поставки товаров (пункт 4 статьи 464);
поставка товара ненадлежащего качества (пункт 5 статьи 428);
поставка некомплектных товаров (пункт 4 статьи 433).
Право на односторонний отказ от исполнения договора или одностороннее его изменение согласно статье 476 ГК реализуется в исковом порядке по правилам пункта 2 статьи 401, пункта 2 статьи 402 ГК РК. Сторона, желающая односторонне расторгнуть договор по предусмотренным в нем основаниям, должна предварительно направить контрагенту предложение об этом. И только после получения отказа либо при неполучении ответа в 30-дневный срок (если иной срок не установлен в договоре или предложении) сторона может предъявить в суд иск о расторжении или изменении договора. Договор будет считаться расторгнутым или измененным с момента вступления в силу решения суда.
Пример из судебной практики. В Специализированном межрайонном экономическом суде г.Астаны рассмотрено дело по иску Акционерного общества к Товариществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора поставки, взыскании суммы задолженности и пени. Между сторонами заключен договор поставки товара, по которому истец произвел полную предоплату за поставку специальной техники. Ответчик свои обязательства выполнил не надлежащим образом, поставил только часть товара. Решением суда иск удовлетворен.
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №9
Тема: Аренда недвижимости в системе предпринимательства.
Цель занятия:
1. Обучающая: Объяснить принципы и структура договорных отношений. Исполнение договора и ответственность сторон;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности и внимательность при изучении темы.
Тип урока: Практический (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Аренда недвижимости в системе предпринимательства.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ К ПОУРОЧНОМУ ПЛАНУ №9
Тема 9. Аренда недвижимости в системе предпринимательства.
Работаем мелом у доски.
ПОЯСНЕНИЕ ПРЕПОДАВАТЕЛЯ
Возникновение аренды - естественное следствие реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность. Не случайно во многих странах аренда давно уже получила широкое распространение и считается более предпочтительным способом организации производства даже по сравнению с ведением его на основе частной собственности.
Возможность и необходимость широкого распространения аренды недвижимости при многоукладной экономике изначально заложены в самом многообразии видов собственности и форм организации предпринимательства. Мировая практика свидетельствует, что на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в Казахстане, если не учитывать позитивные аспекты, упущено именно из-за недооценки аренды, которая вызывает постепенное изменение отношений собственности.
В чем же сущность аренды, какова ее природа, принципы и организационные формы? Что делает ее столь необходимой для стабилизации и развития экономики страны?
Понятие и функции аренды
В переводе с латинского "аренда" означает паем или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Современное понимание аренды восходит к классическим принципам римского нрава о разграничении понятий собственника и пользователя имущества.
В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом автор исходит из того, что аренда - это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производительных сил и прежде всего рабочей силы (схемы 9.1-9.3).
Изолированное рассмотрение аренды в отрыве от ее материального содержания, т.е. производительных сил, или от собственной формы, характеризующей производственные отношения, - не позволяет выявить экономическую сущность этой системы хозяйствования. Подлинная аренда имеет место в тех случаях, когда
Схема 9.1. Система аренда недвижимости
применяемая форма производства ведет к возникновению общей совместной (долевой) и частной формсобственности на средства производства и результаты труда (см. схему 9.2). В то же время
Схема 9.2. Взаимосвязь содержания и формы аренды
любой вид собственности не исключает арендную форму ее использования.
Ошибочна также подмена понятия аренды различными формами подрядных отношений. Прежде всего в них по-разному формируются трудовые коллективы: вместо найма рабочей силы при аренде вводится членство с одновременными изменениями прав и обязанностей каждого работника, вытекающими из их собственности, на получаемые доходы и приобретаемые средства производства. Аренда - это наем не работников, а имущества.Следовательно, она является не формой организации труда, а способом реализации отношений собственности.Сам факт найма (аренды) средств производства ведет к коренному изменению социального статуса работников. Посредством аренды они реально соединяются со средствами труда не как наемные работники, а как их хозяева. В результате значительно расширяется база мотивации трудовой деятельности работников не только как потребителей, но и как заинтересованных предпринимателей, она связывается не только с фондами оплаты труда и материального стимулирования, но и с присвоением прибавочного продукта, процессом воспроизводства в арендном хозяйстве, реализацией коллективом и каждым работником своего права совладельца собственности (табл. 9.1).В арендных коллективах человек становится не только работником, но и хозяином, не только исполнителем, но и распорядителем, что приводит в действие большие резервы повышения эффективности производства. Эта форма организации производства позволяет работнику выполнять в дополнение к прямым еще и управленческие функции, принимать ответственные решения вместе с товарищами по трудовому коллективу, строить отношения с ними на основе взаимного доверия и общей заинтересованности в конечном результате.Понятия "аренда" и "имущественный наем" в практике применяются как тождественные. Различие между ними имеет место лишь в отношении жилых помещений, которые могут передаваться и в наем (социальный или коммерческий) - гражданам, и в аренду - юридическим лицам.
В качестве одного из элементов системы хозяйствования аренда эффективно выполняет ряд важнейших функций по становлению и развитию предпринимательской деятельности (см. схему 9.3).
Схема 9.3. Понятие и функции аренды недвижимости
Таблица 9.1. Качественные различия отношений аренды и найма
Условия предпринимательской деятельности Виды отношений
наемные, подрядные арендные
Отношение к средствам производства Пользование Пользование, владение и частичное распоряжение
Цель работников в труде Максимум зарплаты Максимум дохода и продукции
Объект найма Работник (использование его способности трудиться) Имущество
Условия получения ресурсов Бесплатное закрепление Покупка в собственное использование и платное
Ответственность за ресурсы Моральная и частично материальная Полная имущественная
База мотивации труда Удовлетворение в первую очередь физиологических потребностей Самореализация личного потенциала, удовлетворение социальных и интеллектуальных потребностей
Планирование производственной программы По заказу предприятия Самостоятельно
Оплата труда Минимальная по гарантиям государства По остаточному доходу арендатора
Право на произведенную продукцию и доход Является собственностью предприятия Принадлежит арендатору
Распределение продукции и дохода на потребление и накопление По нормативам предприятия Самостоятельно по обязательствам
Правовое регулирование Трудовыми отношениями В основном имущественными отношениями
Методы управления В основном административныеСамоуправление и экономическиеОтношения с органами управления Иерархические, безвозмездные Договорные, хозрасчетные, партнерские
Положение товаропроизводителя Наемный работник Хозяин-собственник Выполняемые функции Исполнительские Исполнительские и управленческие Объект отношений Виды работ Предприятия, их подразделения, каждый работник ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №10
Тема: Экономический механизм аренды недвижимости.
Цель занятия:
1. Обучающая: Объяснить учащимся сущность экономического механизма аренды недвижимости;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности и внимательность при изучении темы.
Тип урока: Практический (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Экономический механизм аренды недвижимости.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ К ПОУРОЧНОМУ ПЛАНУ №10
Тема 10. Экономический механизм аренды недвижимости
Самостоятельное задание.
ПОЯСНЕНИЕ ПРЕПОДАВАТЕЛЯ
Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход (схема 10.1).
Схема 10.1. Структура арендных отношений
С помощью аренды соединяются два важнейших фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании бюджета и социальных фондов, а с другой - расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполСхема 10.2. Экономические отношения при арендной деятельности
нителей (работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации - прироста совместной собственности.
Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество. Право владения арендованным объектом и получение доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы (схема 10.2).
Арендная плата: состав и функции
Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно п них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производительного использования. В чем же сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?
Арендная плата - это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности (схема 10.3).
Схема 10.3. Понятие и функции арендной платы
Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.
В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:
o состав платежей;
o размер платежей;
o способы (методы) расчетов.
Хотя на поверхности хозяйственных отношений отдельные структурные элементы арендной платы почти неразличимы, учет их специфических функций имеет важное теоретическое и практическое значение. Например, возвратная стоимость арендованного объекта (амортизационные отчисления), который изначально принадлежит собственнику, и плата за авансированный капитал в общей сумме арендной платы имеют различную природу и назначение.
Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.
Но чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере не менее ссудного процента.
Вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.
Таким образом, в состав арендной платы (Аи) входят четыре экономических элемента:
-Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (А).
-Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск).
-Налог на имущество (Н").
-Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент - Па).
Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Сю), т.е.
Наиболее сложным и спорным остается определение состава арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю как на объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может взиматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.
Следовательно, в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен составлять чистый доход, получаемый от использования земельных угодий в той части, в которой воплощается прежде всего дифференциальная земельная рента I, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.
Поскольку один и тот же труд в зависимости от качества земель создает неодинаковое количество потребительских стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно больше, чем со средних, и территориально дифференцирована.
В то же время следует учитывать отличие дифференциальной ренты I от дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, т.е. от дифференциальной ренты И. Такой доход должен оставаться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №11
Тема: Договор как правовая форма арендных отношений. Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества.
Цель занятия:
1. Обучающая: Изучить с учащимися договор как правовая форма арендных отношений. Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности и внимательность при изучении темы.
Тип урока: Практический (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Договор как правовая форма арендных отношений.
Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ К ПОУРОЧНОМУ ПЛАНУ №11
Тема 11. Договор как правовая форма арендных отношений. Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества
Самостоятельное задание.
ПОЯСНЕНИЕ ПРЕПОДАВАТЕЛЯ
Практически весь комплекс юридических и экономических отношений по поводу аренды конкретного объекта недвижимости выражается в той или иной мере в арендном договоре. Этот договор имеет как общие с другими гражданско-правовыми договорами черты, так и определенные особенности, вытекающие из сущности выражаемых ими отношений. По определению для договора аренды характерно:
-наличие двух сторон, взаимодействие которых состоит в том, что арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование недвижимое имущество без права собственности на него;
-ограничение во времени пользования взятым внаем имуществом, которое подлежит по окончании срока аренды возврату арендодателю. В случае выкупа арендатором недвижимого объекта арендные отношения прекращаются и переходят в сферу купли-продажи;
-возмездный характер отношений сторон: арендатор всегда платит за пользование имуществом.
Принципиальные отличия арендного договора от трудового:
-если в качестве работника по трудовому договору выступает отдельный гражданин, то арендаторами могут быть еще и коллективы, организации, предприятия и даже регионы;
-арендатор самостоятельно определяет режим труда и отдыха, а при трудовых отношениях работник должен соблюдать установленную руководством дисциплину труда и находиться в течение всего дня на рабочем месте;
-цель арендной деятельности - конечный результат производства - количество и качество реализованной продукции (услуг), а трудовой - выполнение отдельных видов работ;
-арендаторы при необходимости могут привлекать в напряженные периоды временных работников с оплатой их труда по договоренности, передавать часть принятых на себя обязанностей в субаренду другим лицам, а при трудовых отношениях каждый выполняет весь порученный объем работы лично;
-убытки арендаторов, самостоятельных хозяев складываются не только из расходов, утраты или повреждения имущества, но и из неполученных доходов, а при трудовых отношениях учитывается только прямой реальный ущерб.
В договорах аренды существенными в силу закона считаются условия о предмете (объекте) аренду и размерах арендных платежей.
Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект - земельный участок, здание (сооружение) либо часть площадей - отдельное помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор считается не заключенным сторонами. К тому же в договоре необходимо указать адрес и площадь сдаваемых в аренду помещений. Данные по арендуемой площади необходимы также в связи с тем, что арендная плата часто устанавливается из расчета определенной денежной суммы за каждый квадратный метр. В приложении к договору аренды должны содержаться поэтажный план и экспликация арендуемых помещений. Нередко помещения сдаются в аренду вместе с находящимся в них движимым имуществом - оборудованием, мебелью, приборами служебного пользования и т.п. В этом случае договор должен содержать обязательное указание о сдаче в аренду вместе с недвижимостью указанного имущества. Перечень имущества прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
Передача объекта аренды арендатору производится по акту приема-передачи. Этот документ при аренде недвижимости необходим в силу прямого указания закона: обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору считается выполненной лишь после подписания передаточного акта. Акт может заменить и другой документ, подписанный обеими сторонами, свидетельствующий о произведенной передаче имущества во временное владение или пользование арендатору. Подобным же образом объект недвижимости должен быть возвращен арендодателю по окончании срока аренды.
В разделе "Предмет договора" должна быть указана цель сдачи имущества в аренду - например, помещение под склад, офис и т.п.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением имущества. Четкое определение целевого назначения передачи в аренду объекта служит в первую очередь охране интересов арендодателя: с арендатором, пользующимся имуществом не в соответствии с целевым назначением может быть расторгнут договор аренды, и арендодатель вправе предъявить к нему иск о возмещении убытков. Необходимо учитывать и тот факт, что неправильная эксплуатация помещений нередко приводит к необходимости проведения капитального ремонта, который по общему правилу является обязанностью арендодателя. Изменение целевого использования жилых помещений и земельных участков арендатором вообще не допускается.
В этом же разделе договора может быть предусмотрено ограничение права арендатора на сдачу имущества в субаренду (поднаем).
Арендатор имеет право заключать договор субаренды только с согласия арендодателя. Если же арендодатель заранее не желает, чтобы его имущество подлежало в дальнейшем передаче в субаренду третьим лицам, он может сделать это путем включения в договор соответствующей оговорки.
Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда. Коммерческие организации не могут передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся учредителем этой организации, участником, руководителем, членом ее органов управления и контроля.
Договор субаренды как производный от основного не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, и не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор. В силу этой зависимости досрочное прекращение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды. В то же время закон защищает интересы добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении договора аренды субарендатор вправе претендовать на заключение самостоятельного договора аренды на то имущество, которое находилось у него в пользовании. Сущность такого подхода в том, что договор субаренды заключается с согласия арендодателя, и последний не должен ухудшать положение добросовестного субарендатора даже тогда, когда основной договор расторгается. Новый договор с субарендатором заключается с учетом условий досрочно расторгнутого договора аренды.
В договоре аренды согласовываются сроки, порядок и условия внесения арендной платы арендатором. Если они не определены договором, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В ГК РК содержится норма, направленная на защиту интересов арендатора от произвольного завышения арендных платежей арендодателем.
Запрещено частое изменение размера арендной платы (более одного раза в год) по соглашению сторон договора.
Ограничение изменения размера арендной платы - норма императивная, и стороны не могут изменить ее соглашением сторон.
Поскольку аренда предусматривает временное владение и пользование недвижимостью, срок аренды по общему правилу определяется соглашением сторон. В то же время допускается заключение договора аренды без твердого установления срока его действия, т.е. на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Для аренды отдельных видов недвижимого имущества - природных объектов - законом установлены максимальные (предельные) сроки. В Законе о недрах предельные сроки дифференцированы в зависимости от целей пользования: до пяти лет - для геологического изучения, до 20 лет - для добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей, до 25 лет - при совмещении разных видов пользования. Предельный срок аренды участков лесного фонда - 99 лет.
Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, период его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.
Нерешенной остается в теории важнейшая составная часть арендных отношений - продолжительность аренды земли, оказывающая существенное воздействие на состояние и плодородие почвы.
Как же обосновать наиболее приемлемый срок аренды земли и других средств производства? Какие принципы положить в основу его расчетов, чтобы учесть личные, коллективные и общественные интересы, добиться положительного воздействия срока аренды на расширенное воспроизводство почвенного плодородия?
Представляется целесообразным выделить три уровня продолжительности аренды: минимальный, оптимальный и максимальный. Если руководствоваться не субъективными, а объективными критериями, то за основу определения их длительности можно принять соответственно технологические (технические), социально-экономические признаки и юридические правовые нормы.
Минимальный срок аренды пашни должен быть не меньше периода ротации наиболее эффективных в данных условиях севооборотов, являющихся на современном этапе необходимым элементом рациональной системы земледелия и непременным условием получения высоких урожаев экологически чистой продукции. Разнообразие видов и типов применяемых севооборотов по зонам и районам страны определяет и объективное разнообразие минимальных сроков аренды земли.
Оптимальный срок аренды земли можно определить по продолжительности активной трудовой жизни одного поколения людей, имеющих, как известно, физиологический и социальный предел. По действующим нормам он установлен в 25-30 лет. В этот период человек в основном реализует свои творческие и физические возможности.
Максимальный срок аренды земли обусловливается юридическими нормами. Во всем мире он принят в 99 лет.
Предельный срок сдачи в аренду зданий и сооружений объективно определяется нормативным периодом их предстоящей службы с учетом износа, а всего предприятия - периодом обновления технологической структуры производства.
По истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право на возобновление арендных отношений на новый срок при условии:
-надлежащего исполнения своих обязанностей по ранее заключенному договору (использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и др.);
-согласия заключить договор на условиях, предлагаемых другими претендентами на аренду объекта;
-письменного уведомления арендодателя о своем намерении в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания договора.
При заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе к размеру арендной платы. Положение о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случае не применяется, поскольку оно касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.
Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о принуждении арендодателя заключить договор на новый срок.
Законом предусмотрены дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Если же после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться взятым внаем объектом без заключения нового договора, а арендодатель не возражает, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Особенность договора аренды зданий и сооружений состоит еще и в том, что он регулирует одновременно отношения двух видов:
-по поводу владения и пользования этими объектами недвижимости;
-связанные с использованием части земельного участка, занятой арендуемым зданием.Дело в том, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением, необходимым для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
В практике использование земли, на которой расположено арендуемое здание, производится на основании отдельного договора (соглашения), который заключается с соответствующим территориальным земельным комитетом. Заключенный договор на право пользования землей - основание для производства земельных платежей собственнику земельного участка.
Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и вступает в силу после государственной регистрации. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года.
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №12
Тема: Ответственность сторон, изменение и расторжение договора. Продажа права аренды недвижимости.
Цель занятия:
1. Обучающая: Изучить с учащимися ответственность сторон, изменение и расторжение договора и продажу права аренды недвижимости;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности и внимательность при изучении темы.
Тип урока: Практический (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Ответственность сторон, изменение и расторжение договора.
Продажа права аренды недвижимости
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ К ПОУРОЧНОМУ ПЛАНУ №12
Тема 12. Ответственность сторон, изменение и расторжение договора. Продажа права аренды недвижимости.
Самостоятельное задание.
ПОЯСНЕНИЕ ПРЕПОДАВАТЕЛЯ
Статья 540. Договор имущественного найма
1. По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование.
2. В случаях и порядке, установленных настоящим Кодексом, наниматель вправе распоряжаться нанятым имуществом.
3. К договорам имущественного найма также относятся договоры лизинга, проката, а также иные виды договоров, связанные с передачей имущества за плату во временное пользование.
Статья 541. Объекты имущественного найма
1. В имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
2. Объектом имущественного найма может быть также право землепользования, право недропользования и другие вещные права, если иное не предусмотрено законодательными актами.
3. Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которых в имущественный наем не допускается или ограничивается.
4. Законодательными актами могут быть установлены особенности сдачи в имущественный наем жилых помещений, земельных участков, участков недр и других обособленных природных объектов, в том числе на основе концессионных соглашений, а также в иных случаях.
5. Особенности сдачи в имущественный наем государственного имущества устанавливаются законодательным актом Республики Казахстан о государственном имуществе.
Статья 542. Условия договора имущественного найма
В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
Статья 543. НаймодательПраво сдачи имущества внаем принадлежит его собственнику. Наймодателями могут быть также лица, уполномоченные законодательными актами или собственником сдавать имущество внаем.
Статья 544. Форма договора имущественного найма
1. Договор имущественного найма на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
3. Договор имущественного найма между гражданами на срок до одного года включительно может быть заключен в устной форме.
4. Договор имущественного найма, предусматривающий переход в последующем права собственности на имущество к нанимателю, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Статья 545. Срок договора имущественного найма
1. Договор имущественного найма заключается на срок, определенный договором.
2. Если договор имущественного найма заключен без указания срока, он считается заключенным на неопределенный срок.
Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца - при найме недвижимого имущества и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное.
3. Законодательными актами могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов имущественного найма, а также для найма отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок найма в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законодательными актами, договор по истечении предельного срока прекращается.
В этом случае договор найма имущества, превышающий установленный законодательными актами предельный срок, считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному).
Статья 546. Плата по договору имущественного найма
1. Плата за пользование нанятым имуществом уплачивается нанимателем в порядке, сроки и в форме, установленные договором, если законодательными актами не установлено иное. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, сроки и форма, обычно применяемые при найме аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Плата устанавливается за все нанятое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли, полученной в результате использования нанятого имущества, продукции, плодов или доходов;
3) предоставления нанимателем определенных услуг;
4) передачи нанимателем наймодателю обусловленной договором вещи в собственность или внаем;
5) возложения на нанимателя обусловленных договором затрат по улучшению нанятого имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм платы за пользование имуществом или иные формы платы.
3. Размеры платы за пользование имуществом могут изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Законодательными актами могут быть предусмотрены иные минимальные сроки для пересмотра размера платы для отдельных видов имущественного найма, а также для найма отдельных видов имущества.
4. Размеры платы могут быть пересмотрены по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов.
5. Наниматель вправе потребовать соответственного уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились, если законодательными актами не предусмотрено иное.
6. Если иное не предусмотрено договором, в случае существенного нарушения нанимателем сроков внесения платы за пользование имуществом, наймодатель вправе потребовать от него досрочного внесения платы в установленный наймодателем срок. При этом наймодатель не вправе требовать досрочного внесения платы более чем за два срока подряд.
Статья 547. Предоставление имущества нанимателю
1. Наймодатель обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
2. Имущество сдается внаем вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (документами, удостоверяющими комплектность, безопасность, качество имущества, порядок эксплуатации и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них наниматель не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему наймодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора.
3. Если наймодатель не предоставил нанимателю сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, наниматель вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 355 настоящего Кодекса, либо потребовать расторжения договора.Статья 548. Ответственность наймодателя за недостатки сданного внаем имущества
1. Наймодатель отвечает за недостатки сданного внаем имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков наниматель вправе по своему выбору потребовать от наймодателя:
1) безвозмездно устранить недостатки имущества;
2) соразмерно уменьшить наемную плату;
3) удержать сумму понесенных им расходов по устранению данных недостатков из платы за пользование имуществом, предварительно уведомив об этом наймодателя;
4) досрочного расторжения договора.
2. Наймодатель, извещенный о требованиях нанимателя или о его намерении устранить недостатки имущества за счет наймодателя, может без промедления произвести замену предоставленного внаем имущества с согласия нанимателя другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.3. Если удовлетворение требований нанимателя или удержание им расходов по устранению недостатков из платы за пользование имуществом не покрывает причиненных нанимателю убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
4. Наймодатель не отвечает за те недостатки сданного внаем имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны нанимателю.
Статья 549. Права третьих лиц на сдаваемое внаем имущество
1. Передача имущества внаем не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
2. При заключении договора наймодатель обязан предупредить нанимателя о всех правах третьих лиц на сдаваемое внаем имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).
Неисполнение этого правила дает нанимателю право требовать уменьшения платы за пользование имуществом либо расторжения договора.
Статья 550. Пользование нанятым имуществом
Наниматель обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.
Статья 551. Пределы распоряжения нанимателем нанятым имуществом
1. Наниматель вправе с согласия наймодателя сдавать нанятое имущество в поднаем (субаренду), передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаем), предоставлять нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательными актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед наймодателем остается наниматель.
2. Договор о передаче имущества другим лицам не может быть заключен на срок, превышающий срок договора найма.
3. К договору поднайма применяются правила о договоре имущественного найма, если иное не установлено законодательными актами.
Статья 552. Обязанности наймодателя по содержанию сданного внаем имущества
1. Наймодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного внаем имущества в согласованные сторонами сроки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
2. Наймодатель обязан производить за свой счет ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, возникшей в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, в разумные сроки, если иное не установлено законодательными актами или договором.
3. Неисполнение наймодателем обязанностей по капитальному ремонту дает нанимателю право по своему выбору:
1) произвести ремонт самостоятельно и взыскать с наймодателя стоимость ремонта;
2) зачесть стоимость ремонта в счет платы по договору;
3) потребовать соответствующего уменьшения платы по договору;
4) отказаться от договора.
Статья 553. Обязанности нанимателя по содержанию нанятого имущества
Наниматель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором.
Статья 554. Право собственности нанимателя на продукцию, плоды и иные доходы от нанятого имущества
Продукция, плоды и иные доходы, полученные нанимателем в результате использования нанятого имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
Статья 555. Улучшения имущества
1. Отделимые улучшения нанятого имущества, произведенные нанимателем, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором.
2. В случае, когда наниматель произвел за счет собственных средств и с согласия наймодателя улучшения, не отделимые без вреда для нанятого имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, поскольку иное не предусмотрено договором.
3. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
Статья 556. Изменение и расторжение договора имущественного найма по требованию одной из сторон
1. По требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или договором.
2. По требованию наймодателя договор имущественного найма может быть расторгнут и имущество возвращено наймодателю в следующих случаях:
1) если наниматель пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение наймодателя о прекращении таких действий;
2) если наниматель умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;
3) если наниматель более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;
4) если наниматель не производит капитального ремонта имущества в установленные договором найма сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательными актами или договором обязанность капитального ремонта лежит на нанимателе.
Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления нанимателю возможности исполнения своего обязательства в разумный срок.
3. Договор может быть досрочно расторгнут по требованию нанимателя в следующих случаях:
1) наймодатель не предоставляет имущество в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) наймодатель не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки возложенной на него обязанности капитального ремонта имущества;
3) переданное нанимателю имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
4) если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для пользования.
Статья 557. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
1. Наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора имущественного найма на новый срок. Наниматель обязан письменно уведомить наймодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре имущественного найма, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.
2. При заключении договора имущественного найма на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
3. Если наймодатель отказал нанимателю в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор имущественного найма с другим лицом, наниматель вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков.
Статья 558. Возобновление договора имущественного найма
Если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив письменно об этом другую сторону не менее чем за три месяца - при найме недвижимости и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное.
Статья 559. Сохранение договора имущественного найма в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на сданное внаем имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма.
2. В случае смерти гражданина, являющегося нанимателем недвижимого имущества, его права и обязанности по договору найма этого имущества переходят к наследнику, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное.
Наймодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами нанимателя.
Статья 560. Зависимость договора поднайма от основного договора имущественного найма
1. Если иное не предусмотрено договором имущественного найма, досрочное прекращение договора имущественного найма влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора поднайма.
2. Если договор имущественного найма по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является недействительным, недействительным является и заключенный в соответствии с ним договор поднайма.
Статья 561. Возврат имущества наймодателю при прекращении договора
1. После прекращения договора имущественного найма наниматель обязан вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
2. Если состояние возвращаемого имущества по окончании договора не соответствует условиям, предусмотренным в пункте 1 настоящей статьи, наниматель возмещает наймодателю причиненный ущерб. Если имущество, сданное внаем, выбывает из строя раньше срока службы, предусмотренного в договоре, то наниматель возмещает наймодателю остаточную стоимость имущества, если иное не предусмотрено договором.
3. Если наниматель не возвратил нанятое имущество либо возвратил его несвоевременно, наймодатель вправе потребовать внесения платы за пользование имуществом за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
4. В случае, когда за несвоевременный возврат нанятого имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Статья 562. Переход имущества в собственность нанимателя
1. В договоре имущественного найма может быть предусмотрено, что нанятое имущество переходит в собственность нанимателя на условиях, определенных соглашением сторон.
2. Если условие о выкупе нанятого имущества не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной платы за пользование имуществом в выкупную цену.
3. Законодательными актами могут быть установлены случаи запрещения выкупа нанятого имущества.
Статья 563. Защита прав нанимателя
Нанимателю обеспечивается защита его прав на нанятое имущество наравне с защитой права собственности. На наймодателе не лежит ответственность перед нанимателем за нарушения пользования, которые производят своими насильственными действиями третьи лица, не имеющие каких-либо прав на нанятое имущество.
Наниматель имеет право предъявлять иски и иным образом защищать принадлежащие ему права от своего имени.
Статья 564. Особенности отдельных видов имущественного найма и найма отдельных видов имущества
К отдельным видам договора имущественного найма и договорам найма отдельных видов имущества (лизинга, аренды предприятий, аренды зданий и сооружений, аренды транспортных средств, проката) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено законодательными актами и правилами настоящего Кодекса о них.
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №13
Тема: Способы получения и прекращения частной собственности на землю.
Цель занятия:
1. Обучающая: Изучить с учащимися способы получения и прекращения частной собственности на землю;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности и внимательность при изучении темы.
Тип урока: Практический (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Способы получения и прекращения частной собственности на землю.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ К ПОУРОЧНОМУ ПЛАНУ №13
Тема 13. Способы получения и прекращения частной собственности на землю
Самостоятельное задание.
ПОЯСНЕНИЕ ПРЕПОДАВАТЕЛЯ
Динамичное развитие общества, изменение экономических, социальных и экологических условий объективно требуют внесения уточнений в сложившиеся границы земельных участков, частичного или полного прекращения прав собственности или землепользования. Полное прекращение этих прав возникает тогда, когда граждане или юридические лица лишаются права на предоставленный им земельный участок. Частичное прекращение вызывается изъятием у собственников или землепользователей части предоставленной им земли с сохранением за ними собственности или землепользования остальной частью.
Руководствуясь интересами рационального использования и охраны земель, защиты прав граждан и юридических лиц в земельных отношениях, наше государство законодательно определило основания прекращения права частной собственности на землю или права землепользования.
Перечень этих оснований установлен ст.81 ЗК РК:
Право частной собственности на земельный участок или право землепользования прекращается при :1) отчуждении земельного участка собственником или права землепользования землепользователем другим лицам;
2) отказе собственника от права собственности или землепользователя от права землепользования;
3) утрате права собственности на земельный участок или права землепользования в иных случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.
Изъятие земельного участка у собственника и права землепользования у землепользователя без их согласия не допускается, кроме случаев:
1) обращения взыскания на земельный участок или право землепользования по обязательствам собственника или землепользователя;
2) принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд;
3) принудительного изъятия у собственника или землепользователя земельного участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением законодательства Республики Казахстан, в случаях, предусмотренных статьями 92 и 93 настоящего Кодекса;
4) принудительного отчуждения у собственника или землепользователя земельного участка, подвергшегося радиоактивному загрязнению, с предоставлением равноценного земельного участка;
5)конфискации.
Кроме этого, право землепользования может прекращаться по следующим основаниям:
1) истечение срока, на который был предоставлен участок;
2) досрочное прекращение договора аренды земельного участка или договора временного безвозмездного землепользования, за исключением случаев, когда земельный участок находится в залоге;
3) прекращение трудовых отношений, в связи с которыми землепользователю был предоставлен служебный земельный надел (статья 41 настоящего Кодекса).
Рассмотрим содержание и особенности применения данных оснований с точки зрения правоприменительной практики.
Отчуждение земельного участка собственником или права землепользования другим лицам в современное законодательство включено впервые. Раннее об этом не могло быть и речи, так как земля и права на нее были исключены из гражданского оборота. С принятием Конституции РК (1995 г.) и последующих Указа, Закона о земле, Земельного кодекса, земельные собственники приобрели право свободно, по своему усмотрению, без получения каких-либо разрешений государственных органов покупать, продавать, дарить и осуществлять иные сделки по отчуждению земли.
Аналогичные права предоставлены негосударственным землепользователям по отчуждению принадлежащих им прав землепользования. Осуществление таких сделок производится по договорам купли-продажи, дарения, которые после регистрации в установленном порядке в органах регистрации недвижимости являются основанием прекращения права собственности или права землепользования у продавцов и основанием для возникновения этих прав у покупателей.
Отказ собственника от права собственности или землепользователя от права землепользования является добровольным решением. Для этого собственник или землепользователь должен объявить о своем решении либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об их устранении от принадлежащих им прав на земельный участок без намерения сохранить эти права (ст.82 ЗК РК).
В случае совершения собственником или землепользователем действий, определенно свидетельствующих об их отказе от своих прав на землю (отъезд, длительное неиспользование участка и другие), этот участок принимается на учет как бесхозяйного имущество. По истечении трех лет со дня взятия на учет как бесхозяйного имущества такой земельный участок по требованию местного исполнительного органа на основании решения суда возвращается в государственную собственность.
На время нахождения на учете в качестве бесхозяйного имущества земельный участок решением местного исполнительного органа может быть передан во временное пользование другому лицу.
Утрата права собственности на землю или права землепользования в соответствии с законодательными актами может возникнуть: при прекращении деятельности предприятия, учреждения, организации, крестьянского хозяйства; при обстоятельствах чрезвычайного характера и др.
Так, согласно статье 91 ЗК РК, в случае стихийных бедствий, режима военного положения, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных чрезвычайных ситуациях земельный участок в интересах общества по решению местных исполнительных органов может быть временно изъят у собственника или землепользователя с возмещением ему убытков. Оценка, по которой собственнику или землепользователю компенсируются убытки, может быть оспорена в судебном порядке. При прекращении действия чрезвычайной ситуации земельный участок подлежит возврату собственнику (землепользователю), и при наличии спора он вправе требовать его возврата в судебном порядке. В случае невозможности возврата земельного участка собственнику или землепользователю возмещается стоимость земельного участка или права землепользования.
Обращение взыскания на земельный участок или право землепользования по обязательствам собственника или землепользователя влечет за собой прекращение права собственности или права землепользования на землю. Так, в случае залога земельного участка или права землепользования и неисполнения должником основного обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в соответствии со статьей 20 Указа об ипотеке недвижимого имущества. При этом право собственности или право землепользования на землю или ее часть прекращаются у собственника или землепользователя с момента возникновения этого права у лица, к которому право собственности или право землепользования переходит в порядке, предусмотренном законодательством Республики Казахстан (ст.83 ЗК РК).
Принудительное отчуждение у собственника или землепользователя земельного участка для государственных нужд допускается в исключительных случаях, при невозможности иного способа удовлетворения этих нужд и при условии равноценного возмещения имущества с согласия собственника или негосударственного землепользователя либо по решению суда.
Исключительными случаями для принудительного отчуждения земельных участков для государственных нужд являются международные обязательства, вытекающие из договоров, ратифицированных Республикой Казахстан; нужды обороны, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, создание и функционирование специальных экономических зон; обнаружение и разработка месторождения полезных ископаемых; строительство (реконструкция) автомобильных и железных дорог, строительство (реконструкция) аэропортов, аэродромов, объектов аэронавигации и авиатехнических центров, объектов железнодорожного транспорта, мостов, метрополитенов, тоннелей, объектов энергетических систем и линий электропередачи, линии связи, объектов обеспечивающих космическую деятельность, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей, реализация концессионных проектов, объектов общего пользования населенных пунктов; исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов, подпадающих под перечень исключительных случаев, установленных настоящей статьей, а также строительства объектов, предусмотренных государственными программами, за счет бюджетных средств (статья 84 ЗК РК).
Порядок принудительного отчуждения земельных участков для государственных нужд определен главой 6 Закона Республики Казахстан «О государственном имуществе» (статья 85 ЗК РК).
Принудительное изъятие производится в судебном порядке по иску уполномоченного государственного органа. При этом прежде чем предъявить иск об изъятии, данный орган обязан письменно предупредить собственника или землепользователя о необходимости использовать земельный участок по целевому назначению, сделанного не менее чем за год до предъявления иска и при условии, что за это время собственник земельного участка либо землепользователь не принял необходимые меры по использованию такого участка по целевому назначению (статья 94 ЗК РК).
Следующим основанием для прекращения права является нарушение законодательства. Содержание этой правовой нормы изложено в статье 93 ЗК РК. Использование земельного участка или его части с нарушением законодательства РК влечет ответственность в соответствии с законодательством РК об административных правонарушениях. К случаям использования земельного участка или его части с нарушением законодательства РК относятся: использование земельного участка или его части не в соответствии с целевым назначением; использование земельного участка или его части, которое привело к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо к значительному ухудшению экологической обстановки. Земельный участок или его часть, используемые с нарушением законодательства РК, после применения мер взыскания, предусмотренных законодательством РК об административных правонарушениях, подлежат принудительному изъятию у собственника или землепользователя в порядке, предусмотренном статьей 94 настоящего кодекса ЗК РК (статья 93 ЗК РК).
В случае изъятия участка у собственника или землепользователя по решению суда за нарушение законодательства право собственности на земельный участок или право землепользования продается на публичных торгах в порядке, установленном гражданским процессуальным и исполнительным законодательством РК, а вырученная сумма, за вычетом расходов по изъятию участка, выплачивается бывшему собственнику земельного участка или землепользователю (статья 94 ЗК РК).Здесь следует обратить внимание на то, что принудительное изъятие в судебном порядке земельных участков, используемых не по назначению или используемых с нарушением законодательства (статьи 92, 93 ЗК РК), одинаково распространяется и на собственников земельных участков.
Тогда как, в действовавшем до принятия Закона РК «О земле» и ЗК РК, Указе «О земле» данная норма на собственников земли не распространялась.
Земля, являясь первоначальным источником всякого богатства, представляет особую ценность для человеческого общества. Она выступает прежде всего в качестве единственного места обитания всех поколений людей, выполняет роль пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства.
Закон о «О земле» от 22 декабря 1995 года, Земельный кодекс Республики Казахстан 2003 года и другие правовые акты Правительства Республики Казахстан открыли новую страницу в земельных отношениях суверенного Казахстана. Признание частной собственности на землю коренным образом изменило земельный строй нашего государства. Перестройка социально-экономической системы, денационализация земли объективно потребовали внесения серьёзных коррективов в систему земельного права как науки и отрасли права. Вместе с тем, породило немало проблем как в теории земельного права, так и в правоприменительной практике.
Среди многообразия проблем, связанных с вопросами собственности, особую актуальность имеют вопросы, связанные с формированием представления о правовых основаниях приобретения права собственности на земельные участки, в связи с тем, что они затрагивают как частноправовые, так и публично - правовые сферы жизнедеятельности общества.
Особых оснований приобретения права собственности на земельные участки в земельном законодательстве нет, их необходимо рассматривать через призму общих оснований приобретения права собственности по гражданскому законодательству РК, используя в определенной степени публично-правовые механизмы относительно предоставления земельных участков по нормам земельного законодательства. В рамках гражданско-правовых конструкций, традиционно регламентирующих различные основания приобретения прав на имущество, к которому законодательство сейчас относит и земельные участки, данные вопросы могут получить свое наиболее эффективное разрешение.
Таким образом, основания приобретения права частной собственности на земельные участки должны быть квалифицированны как гражданско-правовые. В этой связи необходимо провести четкое разграничение между гражданско-правовыми и земельно-правовыми нормами, исходя из первичности первых при регулировании частно-правовых земельных отношений, тогда как при регулировании публично-правовых земельных отношений приоритет должен быть отдан нормам ЗК РК.
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №14
Тема: Купля-продажа земель различных категорий.
Цель занятия:
1. Обучающая: Изучить с учащимися куплю-продажу земель различных категорий;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности и внимательность при изучении темы.
Тип урока: Практический (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Купля-продажа земель различных категорий.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ К ПОУРОЧНОМУ ПЛАНУ №14
Тема 14. Купля-продажа земель различных категорий
Самостоятельное задание.
ПОЯСНЕНИЕ ПРЕПОДАВАТЕЛЯ
Среди различных вариантов коммерческого использования земли (организация собственного предпринимательского проекта, сдача в аренду и т.п.), позволяющих извлекать избыточную прибыль, наиболее распространенным является продажа участка новому собственнику по рыночной стоимости с учетом наилучшего и наиболее эффективного ее использования.
Процедура купли-продажи имеет существенные особенности в зависимости от категории земель.
Известно, что земли бывших совхозов, колхозов, кооперативов и АО уже поделены между их работниками на земельные доли. Владельцы земельных долей могут совершать с ними различные коммерческие сделки с учетом общепринятых законодательных ограничений.
Каждый вид сделки с земельными долями имеет определенные особенности, установленные действующими нормативными актами.
Схема 14.1. Виды сделок с земельными долями граждан
Предоставление гражданам и юридическим лицам государственных и муниципальных земель в собственность или аренду для строительства без предварительного согласования места размещения объекта или когда на сельскохозяйственный участок поступило две и более заявок осуществляется исключительно на торгах, порядок проведения которых установлен постановлением Правительства РК. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Организатор торгов подготавливает по каждому земельному участку необходимые документы и материалы, которые должны содержать следующие сведения:
-регистрационный номер предмета торгов;
-местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка;
-план земельного участка с указанием сервитутов и иных обременении, установленных для данного земельного участка;
-заключение соответствующего комитета по земельным ресурсам и землеустройству о характеристиках земельного участка (правовой режим, ставка земельного налога и др.);
-заключение соответствующего органа по градостроительству и архитектуре (о функциональном назначении и разрешенном использовании земельного участка, наличии согласования о подключении к инженерным коммуникациям и его ориентировочной общей стоимости, требованиям к благоустройству и участию в развитии инфраструктуры города или другого поселения);
-начальная цена предмета торгов;
-проект договора купли-продажи или аренды земельного участка, включающий при необходимости график платежей;
-проект договора о залоге земельного участка в необходимом случае;
-сведения об экологическом состоянии земельного участка и другие сведения о предмете торгов.
Желающие приобрести земельный участок в собственность или право его аренды подают в установленный срок заявку с приложением описи представленных документов в двух экземплярах, на одном из которых, остающемся у заявителя, организатор указывает дату и время подачи заявки, а также номер, присвоенный ей в журнале приема заявок.
Одно лицо имеет право подать одну заявку на участие в торгах. Все последующие действия участников торгов представлены для улучшения восприятия в виде структурно-логических схем.
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №15
Тема: Порядок продажи земельных участков для садоводства, огородничества.
Цель занятия:
1. Обучающая: Изучить с учащимися порядок продажи земельных участков для садоводства, огородничества;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности и внимательность при изучении темы.
Тип урока: Практический (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Порядок продажи земельных участков для садоводства, огородничества
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ К ПОУРОЧНОМУ ПЛАНУ №15
Тема 15. Порядок продажи земельных участков для садоводства, огородничества
Самостоятельное задание.
ПОЯСНЕНИЕ ПРЕПОДАВАТЕЛЯ
Члены садоводческих товариществ могут отчуждать свою землю без согласия правления, а новый покупатель имеет право вступить в товарищество, земли которого состоят из двух форм: находящиеся в общем пользовании всех членов (дороги, проезды и т.п.) и в собственности отдельных граждан.
Сделка по купле-продаже участка совершается собственником (продавцом) и покупателем или уполномоченными ими лицами самостоятельно или на организованном рынке.
Для передачи права собственности на землю новому владельцу надо правильно составить купчую и план участка, который может изготовить лицензированная организация по заказу продавца или покупателя. На плане должны быть указаны пункты государственной геодезической сети и межевые знаки или направления на эти знаки, если они находятся за пределами участка.
К договору следует приложить необходимые документы.
Покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка, если продавец предоставил ему заведомо ложную информацию:
-об обременениях участка и ограничении его использования в соответствии с разрешенным использованием;
-об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка;
-о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость участка;
-об иных данных, которые могут повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены законами.
Схема 15.1. Общие условия купли-продажи земельных участков
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №16
Тема: Порядок продажи личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного хозяйства.
Цель занятия:
1. Обучающая: Изучить с учащимися порядок продажи личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного хозяйства;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности и внимательность при изучении темы.
Тип урока: Практический (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Порядок продажи личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного хозяйства
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ К ПОУРОЧНОМУ ПЛАНУ №16
Тема 16. Порядок продажи личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного хозяйства
Самостоятельное задание.
ПОЯСНЕНИЕ ПРЕПОДАВАТЕЛЯ
Земельные участки, используемые для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства в городах, поселках и сельской местности, находятся в свободном земельном обороте независимо от сроков приобретения права собственности на них. На них распространяются права купли-продажи, наследования, обмена, дарения и т.д., но в пределах установленного целевого назначения участков согласно градостроительным нормам. Возможен также особый режим использования таких земель при наличии санитарно-защитных зон, прав проезда по участку, технического обслуживания объектов и т.п.
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №17
Тема: Понятие и виды залога. Форма, содержание и порядок регистрации об ипотеке. Особенности залога земельных участков.
Цель занятия:
1. Обучающая: Объяснить учащимся понятие и виды залога, форму, содержание и порядок регистрации об ипотеке, особенности залога земельных участков;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности и внимательность при изучении темы.
Тип урока: Комбинированный (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Понятие и виды залога.
Форма, содержание и порядок регистрации об ипотеке.
Особенности залога земельных участков
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ЛЕКЦИЯ №17
Тема 17. Понятие и виды залога. Форма, содержание и порядок регистрации об ипотеке. Особенности залога земельных участков
В самом общем виде залог – это способ обеспечения обязательства при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта преимущественно перед другими кредиторами. С юридической точки зрения, залог – обременение прав собственности на объект недвижимости или вещное право на предмет чужой собственности, заключающееся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета:
Но залог – не прямой способ приобретения прав собственности, а только средство удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества. Права кредитора по залогу недвижимости, в отличие от прав собственника и других вещных прав, в принципе не включают права владения или пользования заложенным имуществом. Он не приобретает права собственности на заложенное имущество и после того, как должник нарушил свои обязательства.
Существенное значение в залоговых отношениях имеют следующие термины, несущие специфическое содержание: залогодатель, залогодержатель, субъекты залога, предмет залога, ипотека, закладная, аннуитет.
Залогодатель – это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга (должник), Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Например, одна организация может заложить свое имущество в обеспечение кредита, выданного другой организации. Залогодатель должен быть собственником закладываемого имущества или иметь на него право хозяйственного ведения.
Залогодержатель – лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение своего требования (кредитор, заимодавец). Залогодержателе недвижимых объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию Центрального банка РФ Различают первичных, предшествующих и последующих залогодержателей одного и того же имущества
Субъекты залога – лица, вступившие в залоговые отношения.
Ипотека – залог недвижимого имущества (земли, зданий, сооружений и других объектов) для получения ссуды.
Закладная – долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое залогодателем (должником) Выдается первоначальному залогодержателю органом государственной регистрации ипотеки.
Предмет залога – любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и требований личного характера. Имущество имеет два значения определенное материальное благо, т е. все то, что имеет реальное физическое воплощение, и права на эти вещи.
Не все объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки. По закону не допускается залог участков лесного фонда, недр, водных объектов, предприятий оборонного комплекса, ряд категорий земель и др.
Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств и точном определений имущества, которое признается находящимся в залоге. Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда должник добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с кредитором.
По своей сути залог имеет производный характер от обеспечиваемого им основного требования, вытекающего из предыдущего договор займа, купли-продажи, подряда, комиссии, хранения и других, предусмотренных Гражданским кодексом России. Поэтому нельзя заключить договор о залоге без связи с другим предыдущим договором, исполнение которого он обеспечивает или одновременно с ним.
Договор о залоге всегда стоит за другим основным договором, существование прав залогодержателя находится в прямой зависимости от его судьбы. Если основное обязательство по каким-то причина прекратилось, например, в связи с его исполнением или истечение срока давности, то прекращается и право залогодержателя на преимущественное удовлетворение своих требовании. Но во всех случаях залогом обеспечиваются только действительные требования, которые гм своему содержанию не противоречат закону и возникают из основании, предусмотренных в законе. Иначе говоря, действительное требование (условие обязательное к исполнению) не может основываться на добросовестном заблуждении или противоправных мотивах.
Практическое применение залога основывается на следующих основных принципах:
– гласность залога, т.е. информация о нахождении того или иного имущества в залоге должна быть доступной для заинтересованных лиц,
– конкретность залога, т.е. выделение из всей имущественной массы залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества;
– доверие не лицу, а вещи, недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которой гарантирует возврат долга в полном объеме, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по его реализации.
Обеспечительная функция залога защищается государством и при банкротстве коммерческих организаций Законом установлено, что в конкурсную массу не включается имущество, являющееся предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются его долговые обязательства, обеспеченные залогом требования должны удовлетворяться впереди всех других кредиторов за счет не только заложенного, но и любого иного имущества должника-банкрота.
Из общего правила о первоочередном удовлетворении требовании залогодержателя законом установлено одно исключение, при ликвидации юридического лица требования, обеспеченные залогом, удовлетворяются втретью очередь после требований граждан по возмещению вреда жизни или здоровью и расчетам по выплате выходных пособий и оплате труда работников.
Право залога недвижимости возникает с момента заключения договора о залоге и его государственной регистрации. Прекращается залог в четырех случаях:
1) когда исполнено обязательство, обеспеченное залогом,
2) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества или если его реализация оказалась невозможной;
3) по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем своих обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;
4) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что в договоре не предусмотрено иное.
Последующий залог одного и того же имущества допускается, если он не запрещен предыдущим договором о залоге. При этом залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, стоимость которого в лучшем случае (в идеале) должна бы превышать сумму требований (долгов) всех кредиторов. В реальной жизни фиктивная стоимость закладных может многократно превышать стоимость реального объекта недвижимости.
Анализ действующих законодательных норм и применяемых в практике залоговых процедур позволяет выделить более двух десятков различных видов залога, отличающихся друг от друга по многим признакам, но наиболее существенное значение имеют три критерия классификации: отношение сторон к заложенному имуществу, специфика объектов залога и условия погашения ссуды.
По первому признаку – по отношению сторон к заложенному имуществу – выделяется три вида залога: наиболее распространенные классический залог, при котором имущество остается у залогодателя, заклад, когда предмет залога передается залогодержателю-кредитору, твердый залог, если объект остается у должника, но под замком и печатью залогодержателя или на него нанесены определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге. Если иное не предусмотрено договором, то заложенное имущество остается у залогодателя, а при залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, оно передается залогодержателю либо в депозит нотариусу. Не передается по закону залогодержателю имущество, на которое установлена ипотека, т.е. объекты недвижимости, в том числе земельные участки, включая земли сельскохозяйственного назначения, а также заложенные товары в обороте.
Рисунок 1 – Система залоговых отношений
Второй критерий –объект залога – позволяет выделить прежде всего залог имущества и залог имущественных прав. Предметом залога не может быть в сельской местности единственный жилой дом с хозяйственными постройками, если должник и его семья постоянно в нем проживают кроме случаев взыскания ссуды, выданной под строительство дома.
Самостоятельным и основным видом залога по второму критерию является ипотека – залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользованиям.
По третьему критерию (условия погашения полученной под залог имущества ссуды) можно выделить девять основных видов залога с тем или иным вариантом взносов на возврат основной задолженности. В практике применяют различные схемы ипотеки. В большинстве случаев предусматривается снижение уровня выплат должником на начальных этапах срока сделки и отнесение основной нагрузки погашения долга на последующие периоды. Подобные модификации залога особенно популярны для тех, кто ожидает роста доходов в будущем: начинающие предприниматели, фермеры, молодые семьи и бизнесмены, инвестирующие средства в объекты с длительным циклом воспроизводства.
Возможен и взаимный или двойной залог, когда каждая сторон выступает одновременно кредитором и должником, представляя залог в обеспечение своего долга.
Форма, содержание и порядок регистрации договора об ипотеке
Договор залога объектов недвижимости (ипотеки) заключается независимо от места совершения по законам РК в письменной форме. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству могут быть удостоверены закладной, которая должна быть также нотариально удостоверена и зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним. Совершается он отдельно от основного кредитного договора, обязательства по которому обеспечивает. Но условие о залоге может быть включено и в текст основное договора.
Каково же содержание договора о залоге? Прежде всего само название договора должно содержать наименование вида залога и недвижимости (предприятие, земли дачного назначения, городские земли право аренды и т.д.).
Закладная должна содержать:
1) слово «закладная», включенное в название документа;
2) наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель – юридическое лицо, его местонахождение;
3) наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель – юридическое лицо, его местонахождение;
4) название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства;
5) наименование должника по основному обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник – юридическое лицо, его местонахождение;
6) указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении к закладной условия, позволяющие определить эту сумму;
7) указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной,
8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и места его нахождения,
9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной,
10) наименование права, в соответствии с которым имущество, являющееся предметом ипотеки принадлежит залогодателю и органа, зарегистрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право – точное наименование этого права;
11) указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные, сдано ли это имущество или часть его в аренду, обременено или не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки;
12) подписи залогодателя и залогодержателя,
13) наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации,
Закладная, не содержащая каких-либо названных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека – государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.
По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены иные данные и условия.
К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.
Во втором разделе договора о залоге недвижимости формулируются права и обязанности сторон, которые можно условно разделить на две группы:
а) общие для всех видов ипотеки;
б) специфические для каждого объекта недвижимости, т.е. зависящие от вида залога и конкретных условий.
При залоге имущественных прав на недвижимое имущество залогодатель имеет своего должника и сам является должником залогодержателя. Поэтому в договоре о залоге прав кроме обычных условий отражаются следующие обязанности залогодателя
1) совершать действия, необходимые для обеспечения действительности заложенного права (своевременно вносить арендную плату, не провоцировать расторжение договора);
2) не совершать уступки заложенного права без согласия залогодержателя и действий, влекущих его прекращения или уменьшения стоимости, т.е. исключается распоряжение предметами залога;
3) принимать меры по защите заложенного права (например, аренды) от посягательства третьих лиц и сообщать кредитору сведения об изменениях в заложенном праве, его нарушениях и т д.
Рисунок 2 – Правовой статус и содержание закладной
В свою очередь,залогодержатель права может
1) требовать в суде перевода на себя заложенного права, если залогодатель не выполняет свои обязанности,
2) самостоятельно принимать меры по защите заложенного права, если залогодатель об этом не заботится и вступать в качестве третьего лица в дело по иску о заложенном праве
В качестве неотъемлемой части к договору о залоге земельных участков и других объектов недвижимости прилагаются
1) кредитный договор;
2) подлинник свидетельства о собственности на объект недвижимости;
3) план земельного участка и чертеж его границ;
4) справка БТИ о принадлежности зданий, расположенных на данном участке;
5) заключение оценщика о рыночной стоимости земельного участка и зданий, расположенных на нем,
6) акт о нормативной цене участка;
7) справка налоговой службы об уплате земельного налога и налога на здания и сооружения,
8) согласие всех совладельцев объекта, если он находится в общей совместной собственности лиц (например, супругов);
9) доверенности лиц, уполномоченных сторонами подписать договор;
10) справка регистрационной палаты или соответствующей нотариальной конторы о возможном обременении объекта ранее совершенным залогом или другими правами.
Договор подписывается сторонами и удостоверяется нотариусом не менее чем в трех экземплярах, один из которых остается в нотариальной конторе, второй и третий выдаются на руки сторонам.
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу-залогодержателю закладной в обеспечение кредитного договора между этим лицом и залогодержателем, названным в закладной (ипотечным залогодержателем). Залог закладной означает залог права требования по кредитному договору или иному основному обязательству, принадлежащего ипотечному залогодержателю и обеспеченного ипотекой.
Лицо, к которому перешло право на предмет ипотеки, становится на место первоначального залогодателя и несет все его обязанности по договору ипотеки, включая и те, которые не были им надлежаще выполнены, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №18
Тема: Правила ипотеки жилья. Особенности ипотеки предприятий.
Цель занятия:
1. Обучающая: Изучить с учащимися правила ипотеки жилья. Особенности ипотеки предприятий;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности и внимательность при изучении темы.
Тип урока: Практический (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Правила ипотеки жилья.
Особенности ипотеки предприятий.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ К ПОУРОЧНОМУ ПЛАНУ №18
Тема 18. Правила ипотеки жилья. Особенности ипотеки предприятий
Самостоятельное задание.
ПОЯСНЕНИЕ ПРЕПОДАВАТЕЛЯ
При этом, для большой аудитории, на мой взгляд, многие вещи остаются непонятными или не в достаточной мере понятными, вроде бы, как за кадром.
Для начала давайте обсудим такую вещь, как график погашения займа.
График - это такое приложение к договору банковского займа, на которое заемщики, как правило, обращают мало внимания. И это напрасно - график заслуживает тщательного изучения. Присмотревшись к меленьким цифрам, мы видим, что аннуитетные платежи по займу рассчитываются особым образом, так, что в начале срока действия договора займа большая часть каждого платежа идет на погашение вознаграждения за пользование займом, а меньшая - на погашение. К примеру, заемщик платит в месяц 100 000 тенге. Из них банком только 2 000 тенге направляется в счет погашения суммы займа, а остальная сумма — в счет погашения вознаграждения. Понятно, что такая постановка вопроса невыгодна заемщику и не только потому, что сумма займа уменьшается медленно, но и потому, что это практически делает нецелесообразным досрочное погашение кредита. Получается, если вы уже заплатили большую часть процентов вперед, ваша задолженность становится равной или близкой к сумме основного долга. Погасив кредит досрочно, вы просто не воспользуетесь деньгами банка в тот период, который уже оплатили. Иными словами, вы оплачиваете банку авансом (например, в первые пять лет) возможность пользоваться деньгами в течение, например, 10 лет. Таким образом, если вы решили погасить кредит полностью через пять лет, то считайте, что кредит вам обошелся практически в двойную процентную ставку, поскольку заплатили вы за десять лет пользования деньгами.
Кстати, не забывайте, что если вы решите досрочно погасить задолженность, то, плюс к авансом, оплаченным суммам вознаграждения, вы выплатите еще и «комиссию» - являющийся, по сути, штрафом, платеж.Иные схемы платежа, как правило, в Казахстане не применяются, хотя «всемирная история ипотеки» знает различные удобные заемщикам способы погашения кредитов.
Это о вознаграждении.
А теперь давайте рассмотрим конкретный пример получения займа на приобретение среднестатистической квартиры.
Предположим, что гражданин подыскал себе на вторичном рынке жилье рыночной стоимостью 100 000 долларов США. Для ясности, по привычке обозначив сумму в долларах, переведем ее в тенге по курсу 1 доллар = 121 тенге.
Итак, стоимость квартиры 12 100 000 тенге.
Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 30%, что составляет 3 630 000 тенге.
Оставшуюся сумму 8 470 000 тенге заемщик обязуется выплатить в течение 20 лет.
По договору, как правило, предусмотрено, что погашение займа и выплата вознаграждения производится равными - аннуитетными - платежами в течение всего срока действия договора. В теле платежа спрятан кусочек основного долга и проценты по займу, причем в течение срока действия кредита это соотношение изменяется по ранее описанному принципу при постоянно одинаковой общей сумме платежа. Условная плавающая ставка вознаграждения на дату рассмотрения примера - 16% годовых (по программе АО «Казахстанская Ипотечная Компания» - 16,04%).
Посмотрим по графику нашего «образцового» кредита, как именно происходит расчет по займу.
Сумма аннуитетного платежа составляет 118 093,64 тенге ежемесячно.
В первый месяц заемщик погашает 4 877,97 тенге основного долга и 113 215,67 -сумму вознаграждения.
Через два года сумма основного долга внутри аннуитетного платежа увеличится до 6 620,19 тенге, а сумма вознаграждения составит 111 473, 44 тенге.
И так в течение двадцати лет.
В итоге, к концу срока действия договора займа, заемщик по нашему «образцовому» кредиту выплачивает банку 28 342 474,47 тенге, что на 16 242 474,47 (!!) превышает сумму покупки.
Не стоит забывать, что для того, чтобы банк выдал вам такой кредит, ваш официально подтвержденный доход должен быть не менее 220 000 тысяч тенге ежемесячно.
Кроме того, у вас на руках должна быть накопленная вами сумма около четырех миллионов тенге - на первоначальный взнос и оплату комиссионных сборов. И еще: 47 432 тенге вы должны будете заплатить за страхование имущества, передаваемого в залог и за личное страхование.
Из рассмотренного примера становится ясно, что сегодня далеко не роскошную квартиру в ипотеку может приобрести лишь человек с достаточно высоким документально подтвержденным доходом, желающий в итоге заплатить за квартиру более, чем ее двойную стоимость.
У банков существуют альтернативные предложения, к примеру, без подтверждения дохода, но ставка вознаграждения и комиссия банка при этом увеличиваются.
Теперь можно задать себе вопрос: готов ли я переплачивать за квартиру такую сумму?
Ответы могут быть следующие:
-Да, готов, потому, что я снимаю квартиру в аренду и такие же деньги просто выбрасываю на ветер;
-Да, я готов, потому, что мне негде жить;
-Да, я готов, потому, что инвестированные мною деньги приносят мне доход, в процентах превосходящий проценты по ипотеке;
-нет, я не готов, я просто не знал, насколько я переплачиваю в итоге.
Реклама АО «Казахстанская Ипотечная Компания» (далее, АО «КИК») - оператора ипотечного рынка, рефинансирующего ипотечные кредиты, выданные банками-партнерами, сопровождается слоганом « Доступное жилье - каждому казахстанцу!».
Между тем, с учетом вышеприведенных расчетов мы понимаем, что рассмотренная сделка каждому казахстанцу явно не по карману.
Догадаемся, что оптимистический слоган, как и реклама о том, что «тысячи казахстанцев ПОЛУЧИЛИ (а не купили) ключи от нового жилья» - о специальной государственной программе жилищного строительства на 2005-2007 годы. Той самой программе, подарившей Алматы красивые дома с синими балконами, где практически в каждом окне сияют новые дорогостоящие стеклопакеты, а дворы заставлены дорогими автомобилями, в просторечье именуемыми «иномарками».
Специальная программа позиционируется исполнителями - АО «КИК» и его партнерами - как программа обеспечения населения доступным жильем.
Давайте посмотрим, для кого оно является доступным.
В рамках указанной госпрограммы граждане Казахстана (вообще-то без различий) могут приобрести жилье по стоимости не более 56 515 тенге за квадратный метр (на первых порах цена за квадратный метр не должна была превышать стоимость, эквивалентную 300 долларам США). Поскольку желающих совершить такую покупку много, имеются приоритетные группы граждан - как бы обслуживаемые в первую очередь - это молодые семьи, государственные служащие и работники социальной сферы.
Требования практически такие же, как и по рыночной программе АО «КИК», только жилье дешевле, снижены в сторону «смягчения» требуемые для определения кредитоспособности коэффициенты, ставка вознаграждения 10% и первоначальный взнос при «небольшом» условии (о нем позже) может быть равен 10% стоимости жилья.
При продаже таких квартир в кредит установлен следующий порядок: департамент жилья одобряет кандидатуру заявителя и направляет его в банк, работающий по специальной программе АО « КИК». Банк (ипотечная организация) проводит андеррайтинг потенциального заемщика и принимает решение о возможности (или невозможности) выдать ему заем. После этого заемщик, если его кандидатура одобрена, исполняет все то, что предписано ему специальными правилами и приобретает вожделенную жилплощадь. Но при этом комиссия банку выплачивается и, хоть сниженная, но маржа банку и АО «КИК» начисляется. Так что посредники в данной схеме присутствуют. Хотя деньги на проведение госпрограммы выделены государством и если бы госорганы сами продавали выстроенное в рамках программы жилье, можно было бы обойтись и без посредников. Более того, даже если у гражданина есть деньги выкупить такую квартиру сразу - ну, наследство получил, выиграл в лотерею - в городах Астана, Алматы и Атырау он не сможет этого сделать. Хочешь - не хочешь, бери кредит. А то банки и АО «КИК» останутся в проигрыше.
Рассмотрим конкретный пример.
Пусть наша гипотетическая квартира имеет площадь 70 кв. м., каждый из которых стоит примерно 400 долларов США (меньше установленной максимальной цены 56 515 тенге). Таким образом «доступная» цена квартиры составляет 3 388 000 тенге. Действительно, не очень-то дорого по сравнению с жильем на рынке. Хотя для человека, получающего 50 000 в месяц, сумма не маленькая.
Предположим, гражданин из приоритетной группы берет заем по специальной программе на 20 лет.
Ставка вознаграждения - 10%.
Первоначальный взнос - 10% = 338 800 тенге.
Сумма займа - 3 049 200 тенге
Для того, чтобы освоить такой кредит, минимальная официально подтвержденная зарплата заемщика должна быть не менее 67 500 тенге!
Ежемесячный платеж составляет 29 425,44 тенге.
Через двадцать лет заемщиком будет выплачено банку 7 057 870,6 тенге.
Действительно, это намного меньше, чем выплаченные по рыночным программам суммы, но не забудем - из них 3 669 870,6 тенге составляет сумму вознаграждения тем самым посредникам, о которых мы говорили выше.
При этом, мы видим, что требуемая зарплата не совсем соответствует реально получаемым зарплатам граждан «приоритетной» категории (за исключением высокооплачиваемых госслужащих), а на «проживание» после ежемесячной выплаты по кредиту денег остается вообще не густо.
Кроме того, для того, чтобы внести первоначальный взнос не 30%, а 10%, заемщик должен за свой счет оплатить гарантию интереса банка-кредитора в специально созданном фонде гарантирования ипотечных кредитов - такой почти страховой компании, за деньги граждан оберегающей интересы банка.
При этом, граждан освобождают от «обязанности» страховаться, хотя при любом дефолте заемщика в отличие от тех самых «прогарантированных» за его деньги интересов банка, интересы заемщика останутся незащищенными. Проще говоря, он может потерять жилье.
Для госслужащих и других «приоритетников», получающих зарплату ниже указанной выше, наша «примерная» квартира явно не по зубам, но достаточного количества однокомнатных квартирок просто не строится - ведь для двух маленьких квартир нужно проложить в два раза больше коммуникаций и построить вдвое больше стен, чем для одной квартиры той же площади.
Кроме того, в городах Астана и Алматы прием документов для «проходных» счастливчиков постоянно приостанавливается - темпы строительства не те.
А если гражданин не относится к приоритетной группе, при этом, это мать-одиночка сорока лет, безработный инвалид без ног, сирота, выпущенный в свободное плавание из детского дома? Претерпевший дефолт владелец единственного жилья, бывшего предметом залога?
Эта программа явно не для таких людей, хоть они тоже граждане. И тоже каждые. Но ипотека им не по карману, а социальное жилье, как таковое, попросту отсутствует.
Вот такое доступное жилье предлагает приобрести каждому гражданину ипотечная компания!
А со слоганом, выходит, немного «переборщили»….
Почему же так нехорошо получается?
Давайте немного поразмышляем: начнем с того, что кажущаяся неразрывной связь «ипотека-банки» на самом деле не такая уж неразрывная. К примеру, если государство вдруг решило бы самостоятельно финансировать строительство, проще говоря, строить жилье на свои деньги, а затем самостоятельно продавать его в рассрочку под залог этого же жилья, это тоже была бы ипотека, но лишенная посредника с весьма хорошим аппетитом - банка-кредитора (двух, с учетом АО «КИК»).
Таким образом, платежи по сделке купли-продажи были бы меньше как минимум на размер маржи банка-кредитора и комиссии управляющего кредитами.
Непонятно, почему такой вариант ипотеки не рассматривается при разработке отечественных жилищных программ.
В России метод «покупки жилья у города» по сравнительно низким ценам практикуется достаточно давно.
Более того, сегодня департаментом жилищной политики и жилищного фонда Москвы совместно с Московским ипотечным агентством разработан пакет документов по так называемой «социальной ипотеке». Приобретение жилья по программе социальной ипотеки у застройщиков отличается от приобретения жилья у государства. Продаваться квартиры станут по обычным рыночным ценам. Но, несмотря на это, покупка квартиры окажется доступной очередникам - решив купить по социальной ипотеке жилье на рынке, очередники могут взять кредит под 10,5% годовых. Кроме того, в качестве первоначального взноса им предоставят субсидию. То есть квартиру у застройщика можно будет приобрести, сложив три элемента: ипотечный кредит, субсидию и личные средства.
Удобная ипотека может предоставляться и банками, если интересы банка и государства сбалансированные и аппетиты умеренные.
Так, в Израиле выдача жилищных займов осуществляется через банки, тем не менее ипотечный кредит - машканта - предоставляется в шекелях по ставке 3-4% для граждан страны. Для иностранцев условия оформления ипотеки практически не отличаются от условий для коренных жителей. Правда, в отличие от России, где некоторые банки предлагают в кредит суммы, покрывающие до 100% стоимости жилья, в Израиле оформить кредит можно максимум на 80% цены квартиры или дома. При оформлении долларового кредита на максимальный срок 15 лет процентная ставка составит LIBOR + 2,5% (на 7.11.07 LIBOR составляла 4,8%). Существуют приоритетные группы населения (новые репатрианты), ставки вознаграждения по ипотечным жилищным займам для которых еще ниже.
В Греции государство предоставляет возможность возвратившимся на родину из стран СНГ грекам приобретать жилье на весьма льготных условиях по «государственной ипотеке» - проценты минимальные, квартира практически приобретается в рассрочку.
При этом, эти программы реализуются реально для целевых групп.
Здесь предлагаю вспомнить казахстанских оралманов…
Конечно же, банковская ипотека может быть креативно внедрена в жизнь для решения важных проблем - сегодня в России подготовлен проект закона о так называемой «обратной ипотеке», который будет внесен на рассмотрение Госдумы в начале 2008 года. Обратная ипотека позволит пенсионерам закладывать свои квартиры в обмен на ежемесячные или разовые денежные выплаты. Особенно удобно при нерадивых родственниках, не желающих содержать стариков - наследники жилья смогут получить эти квартиры после смерти владельцев только после выплаты банку залога с процентами. В противном случае жилье будет выставлено на продажу, и на долю будущих хозяев останется сумма, которая останется после его продажи. По оценкам разработчиков, ежемесячная компенсация за квартиру в центре столицы может составить от 1200 до 1300 долларов. Сейчас для участия в так называемой схеме "пожизненного содержания" российский пенсионер должен сперва продать жилье госпредприятию "Моссоцгарантия", в обмен получая денежную компенсацию в размере максимум 280 ежемесячно.
У нас в этой сфере тихо, за исключением всплесков негодования после публикаций душераздирающих историй об очередной старушке, облапошенной негодяями, выбросившими ее из квартиры.
Между тем, по утверждению АО «КИК», «компанией на постоянной основе совершенствуются продуктовые линейки»….
А ведь одним из прообразов АО «ИК» являлись всемирно известные американская ассоциация «Фэнни Мэй» и корпорация «Фредди Мак», действующие на рынке уже около ста лет. Спады, кризисы их, конечно, не минуют, но в части гибкости и адаптированности развивающихся с их помощью ипотечных продуктов к спросу населения их роль вне критики.
Теперь предлагаю поговорить о законодательстве, регулирующем отношения субъектов ипотечного рынка.
Известно, что на момент создания единой системы ипотечного кредитования, включающей оператора и его банки-партнеры, в нормативных правовых актах, применяемых для работы системы, имелись нестыковки и пробелы, которые достаточно удачно были устранены с принятием в 2003 году двух законов - Закона Республики Казахстан от 3 июня 2003 года № 426-II «О внесении дополнений в Гражданский кодекс Республики Казахстан по вопросам ипотечного кредитования» и Закона Республики Казахстан от 3 июня 2003 года № 427-II «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам ипотечного кредитования».
Эти законы разрабатывались созданной Национальным Банком рабочей группой, включавшей практиков, работающих с ипотекой и иностранных специалистов.
Законы заработали и участники системы надеялись на возможность и впредь, при выявлении «белых пятен» в законодательстве, проявлять инициативу и вносить в уполномоченный орган свои основанные на практическом опыте предложения об изменениях и дополнениях.
Однако, все поправки к законам, сделанные после 2003 года, произведены по инициативе Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций и на совершенствование практической работы в сфере ипотеки не имеют никакого позитивного влияния.
Даже наоборот: так, в 2003 году в целях облегчения работы с заемщиками, в ст. 308 ГК РК были внесены соответствующие изменения, позволяющие, в случае, если это оговорено сторонами, менять ставку вознаграждения по займу и сроки расчета без заключения дополнительного соглашения к договору банковского займа. Это необходимо при изменениях т.н. «плавающей ставки» или срока займа в результате частичного досрочного погашения, к примеру. Прошло четыре года - и вот, в Закон об ипотеке недвижимого имущества внесена статья 9-1, в которой устанавливается обратное. Поскольку Закон в данном случае приоритетен, внесение этой поправки напрочь уничтожает результат 2003 года и делает работу по «плавающей ставке» чрезвычайно громоздкой и неудобной для заемщика.
Этого бы не произошло, если бы в разработке поправки участвовали люди, практически работающие с ипотекой.
С другой стороны, «практики», надо отметить, не очень-то балуют законы своим вниманием. В частности, типовые договоры по рыночной программе, разработанные АО «КИК» и в обязательном порядке используемые банками-партнерами компании, содержат интересные вещи, на которые обращать внимание среди участников рынка считается неким «дурным тоном».
Так, в соответствии с действующими договорами банковского займа, в противовес вышеупомянутой статье 9-1 Закона об ипотеке, изменения ставки вознаграждения не являются изменением условий договора и не влекут обязанности сторон по заключению дополнительного соглашения к договору.
Кроме того, вопреки требованиям закона, в соответствии с договором, Заемщик обязан заключить и предоставить Банку в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости договор личного страхования и страхования недвижимости, являющейся обеспечением по договору займа, на срок действия настоящего договора. За неисполнение этой незаконной «обязанности» заемщику грозит штраф.
Далее, кредитору в данном договоре предоставляется право погасить задолженность заемщика путем выставления в безакцептном порядке платежного требования-поручения на деньги, имеющиеся на счетах Заемщика, открытых им в банках и организациях, осуществляющих отдельные виды банковских операций, что тоже не стыкуется с требованиями законодательства.
И еще один интересный момент: как известно, в соответствии с Законом об ипотеке недвижимого имущества ипотечные организации не вправе осуществлять кассовые операции. Однако типовой договор, вносить изменения в который АО «КИК» при совместной работе категорически запрещает, гласит, что погашение заемщиком основного долга и вознаграждения по займу производится с любых счетов заемщика, либо наличными деньгами, вносимыми в кассу кредитора, а также другими способами, не противоречащими законодательству Республики Казахстан. На все предложения ипотечных организаций внести изменения в договор, оператор отвечает отказом. Таким образом, кредитору приходиться принимать на себя неисполнимые обязательства, что грозит ему судебными исками. При внесении платежа в расчетные отделения банков, заемщики вынуждены выплачивать комиссионные сборы, что является удорожанием кредита, в связи с чем они вправе в судебном порядке отстаивать свое установленное договором право вносить деньги в кассу кредитора.
Не хочу утомлять читателей дальнейшим перечнем «странностей» типового договора, пользоваться которым при совместной деятельности вынуждены партнеры АО «КИК», хочу лишь в завершение краткого обзора привести выдержку из тоже типового договора цессии, в котором пункт 4.1. гласит: «При обратном выкупе Компания совершает индоссамент с включением надписи «без оборота на меня», Кредитор не возражает против совершения Компанией надписи «без оборота на меня» и не против последствий ее внесения в соответствии с законодательством Республики Казахстан.»Законом установлено, что уступка прав может производиться двумя способами: по договору цессии и по ипотечному свидетельству. Поскольку в данном случае используется договор цессии, ипотечного свидетельства нет. Однако, на все предложения исключить смешной текст из типового договора автор отвечает отказом, в то время, как совершенно очевидно, что оговорку, равно, как и индоссамент, можно совершить только на ценной бумаге, а не на договоре цессии.
На предложение банков-партнеров организовать постоянно действующую рабочую группу представителей банков-партнеров и АО «КИК» для работы по изменению и дополнению типовых документов в соответствии с требованиями законодательства, компания информировала о том, что ею самостоятельно на постоянной основе вносятся изменения и дополнения в типовые документы.
На предложение проводить постоянную работу по совершенствованию законодательства Республики Казахстан в сфере ипотеки и ипотечного кредитования, и, как оператору, аккумулировать предложения банков-партнеров для участия в работе по совершенствованию законодательства, адресат ответил, что « акционеры компании» (?) и без всего этого «вносят в Правительство свои предложения».
И еще один момент, который хочется отметить:
29 октября 2007 г. казахстанские СМИ информировали нас о том, что правительство окажет помощь всем компаниям, ведущим долевое строительство, и в первую очередь это будут стройки Астаны. Об этом в интервью журналистам сообщил министр индустрии и торговли Республики Казахстан. Здесь же приводилось заявление министра экономики и бюджетного планирования о том, что эти средства направляются на увеличение расходов ряда юридических лиц, в том числе, АО "Казахстанская Ипотечная Компания" получит 20,5 млрд тенге.
Как юристу, достаточно долгое время работающему в сфере ипотечного кредитования, мне совершенно не понятно, каким образом направленная АО «КИК» сумма может быть использована в качестве помощи компаниям, ведущим долевое строительство. Всем известно, что АО «КИК» рефинансирует кредиты, выданные по его программе банками-партнерами. Эти кредиты стандартные, как пятидесятитенговая монетка - они выдаются исключительнофизическим лицам на покупку, ремонт или индивидуальное строительство жилья под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости. На долевое участие физического лица в строительстве жилищ кредит по программе АО «КИК» тоже может быть выдан, но так же под залог иного, уже принятого в эксплуатацию, жилья. Таким образом, с помощью такого кредита решить свой жилищный вопрос может лишь очень небольшое количество заемщиков, и то не тех, кто реально нуждается в жилье, а, как правило, тех, кто инвестирует деньги в недвижимость с целью их аккумулирования, сохранности и преумножения. Очевидным является и то, что таких кредитов в портфеле АО «КИК» не так уж много и защитить интересы таких дольщиков путем выкупа их кредитов у банков невозможно, потому, что заемщикам, по большому счету, совершенно безразлично, кому принадлежит право получать его платежи.
Кредиты, выдаваемые банками юридическим лицам - застройщикам, сегодня реально нуждающимся в помощи в связи с «банковским не кризисом» - АО «КИК» не рефинансирует. Учитывая наличия достаточно большого количества граждан, строительство жилищ которых ныне заморожено из-за отсутствия финансирования, по глубокому убеждению практика, эти деньги, будучи направлены другим адресатам, могли бы принести несоизмеримо большую помощь в деле действительной защиты прав дольщиков. С учетом того, что как было разъяснено в СМИ, в настоящее время помощь будет оказана лишь стройкам Астаны - на остальные денег пока нет. Но обращать на это внимание, как я понимаю по всеобщему молчанию, тоже «дурной тон». Вот такие странности у нашей казахстанской ипотеки….
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №19
Тема: Понятие и назначение залогового кредитования.
Цель занятия:
1. Обучающая: Объяснить понятие и назначение залогового кредитования;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности и внимательность при изучении темы.
Тип урока: Комбинированный (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Понятие и назначение залогового кредитования
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ЛЕКЦИЯ №19
Тема 19. Понятие и назначение залогового кредитования
Сущность залога заключается в предоставлении кредитору - залогодержателю права на приоритетное (за некоторым исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.
Залог как инструмент защиты финансовых интересов кредитора - залогодержателя и создания прав требования на имущество должника, является связующим элементом между деньгами первого и имущественными и финансовыми интересами второго.
Залог является одним из самых предпочтительных способов обеспечения обязательств в силу того, что удовлетворение требований кредитора, обеспеченных залогом, не зависит от финансового положения должника, с которым связана его возможность выплатить долг, а отношения, вытекающие из договора залога, регулируются ГК и Законом об ипотеки в части касающейся залога недвижимости.
Залог должен обеспечить не только возврат ссуды, но и уплату соответствующих процентов и неустоек по договору, предусмотренных в случае его невыполнения. Кроме того, необходимо учитывать, что рыночная стоимость заложенного имущества может снизиться. Следовательно, во всех случаях стоимость залога должна быть гораздо выше размера испрашиваемой ссуды.
Залог наиболее востребован в период формирования рыночных отношений, что имеет место в современной России, но его эффективность в настоящее время явно невелика. Это ведет к уменьшению объемов банковского кредитования, стремлению банков заниматься другими, более надежными видами финансовых операций. Затруднительность получения кредитов крайне отрицательно сказывается на развитии отечественного производства, торговли и самой банковской системы.
Повышение эффективности обеспечительной функции залога может играть существенную социально-экономическую роль. Одной из серьезных экономических проблем является спад и даже полное прекращение деятельности многих производственных организаций. Для восстановления и развития производства российским производителям необходимы денежные средства, которых у большинства из них нет. Для привлечения денежных средств необходимо предоставлять надлежащее обеспечение, которое создаст для банков полноценный источник возврата средств и позволит выдавать кредиты и сделает кредит экономически доступным. Именно надлежащим образом функционирующий залог мог бы стать одним из важных инструментов, способствующих решению сложнейшей экономической ситуации в сфере кредитования предпринимательства.
Эффективный залог является средством, создающим предпосылки для надлежащего функционирования банковской системы. При наличии эффективного залога банки могут совершить гораздо больше кредитных операций, которые они сейчас опасаются совершать. Банковская гарантия всегда требует оплаты, и не всегда находится надежный банк для роли гаранта, который бы устраивал кредитора. Поручительство также редко является привлекательным способом обеспечения обязательств, поскольку далеко не всякий поручитель воспринимается кредитором как способный предоставить надежное обеспечение обязательства и, кроме того, за выдачу поручительство тоже обычно приходится платить.
Создание эффективного залога обязательно приведет к увеличению частных иностранных инвестиций.
Так же при реализации движимого имущества, являющегося предметом залога, применяется право страны, на территории которой этот предмет находится. Поэтому в настоящее время иностранцы учитывают возможное негативное воздействие норм о залоге на договоры, подчиненные иностранному праву. В то же время изменение императивных норм о залоге могло бы снизить или устранить риск негативных последствий применения отечественного законодательства к договорам о залоге с участием иностранного элемента.
Это, в свою очередь, позволит предоставить иностранным инвесторам более надежное обеспечение обязательств контрагентов и на этой основе повысить приток иностранных инвестиций.
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №20
Тема: Порядок отбора инвестиционных и иных проектов для реализации на условиях залогового кредитования. Принципы формирования залогового кредитования.
Цель занятия:
1. Обучающая: Изучить с учащимися порядок отбора инвестиционных и иных проектов для реализации на условиях залогового кредитования. Принципы формирования залогового кредитования;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности и внимательность при изучении темы.
Тип урока: Практический (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Порядок отбора инвестиционных и иных проектов для реализации на условиях залогового кредитования.
Принципы формирования залогового кредитования
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ К ПОУРОЧНОМУ ПЛАНУ №20
Тема 20. Порядок отбора инвестиционных и иных проектов для реализации на условиях залогового кредитования. Принципы формирования залогового кредитования
Самостоятельное задание.
ПОЯСНЕНИЕ ПРЕПОДАВАТЕЛЯ
1. Настоящие Правила кредитования строительства, реконструкции и модернизации систем тепло-, водоснабжения и водоотведения (далее – Правила) разработаны в соответствии с подпунктом 8-4) статьи 37-1 Водного кодекса Республики Казахстан от 9 июля 2003 года, Бюджетным кодексом Республики Казахстан от 4 декабря 2008 года (далее – Кодекс), подпунктом 5-1) статьи 5-1 Закона Республики Казахстан от 9 июля 2004 года «Об электроэнергетике», и определяют порядок: 1) предоставления бюджетных кредитов на строительство, реконструкцию и модернизацию систем тепло-, водоснабжения и водоотведения; 2) осуществления финансирования и мониторинга реализации инвестиционных проектов, направленных на строительство, реконструкцию и модернизацию систем тепло-, водоснабжения и водоотведения за счет средств бюджетного кредита; 3) осуществления мониторинга финансового состояния конечных заемщиков. 2. В настоящих Правилах используются следующие понятия: 1) Потенциальный конечный заемщик – субъект естественной монополии, осуществляющий свою деятельность в сфере тепло-, водоснабжения и водоотведения, претендующий на получение бюджетного кредита от Заемщика; 2) Администратор бюджетной программы – центральный уполномоченный орган по государственному планированию; 3) бюджетный кредит – деньги, предоставляемые кредиторами из соответствующих бюджетов на условиях срочности, платности, возвратности и обеспеченности; 4) Рабочая группа – консультативно-совещательный орган по выработке рекомендаций по предоставлению бюджетного кредита для проектов в сфере тепло-, водоснабжения и водоотведения на основании заключения Поверенного (агента); 5) система теплоснабжения – комплекс, состоящий из теплопроизводящих, теплопередающих и теплопотребляющих установок; 6) инвестиционный проект – проект, направленный на строительство, реконструкцию и модернизацию систем тепло-, водоснабжения и водоотведения, финансируемый из республиканского бюджета путем бюджетного кредитования; 7) Заемщик – местные исполнительные органы областей, города республиканского значения и столицы; 8) Кредитор – Правительство Республики Казахстан, в лице центрального уполномоченного органа по исполнению бюджета; 9) кредитный договор – договор, заключенный между Кредитором, Администратором бюджетной программы и Заемщиком; 10) Поверенный (агент) – организация по модернизации и развитию жилищно-коммунального хозяйства, заключившая договор поручения с Администратором бюджетной программы или уполномоченным им структурным подразделением; 11) система водоснабжения – комплекс инженерных сетей и сооружений, предназначенный для забора, хранения, подготовки, подачи и распределения воды к местам ее потребления; 12) система водоотведения – комплекс инженерных сетей и сооружений, предназначенный для сбора, транспортировки, очистки и отведения сточных вод; 13) социальная политика государства в отрасли жилищно-коммунального хозяйства – совокупность мер и мероприятий, направленных на жизнеобеспечение населения и улучшение уровня и качества жизни; 14) Конечный заемщик – субъект естественной монополии, осуществляющий свою деятельность в сфере тепло-, водоснабжения и водоотведения, получающий бюджетный кредит от Заемщика. 3. Для отбора инвестиционных проектов Администратор бюджетной программы создает Рабочую группу, в состав которой включаются представители структурных подразделений Администратора бюджетной программы, заинтересованных государственных органов и иных организаций. 2. Порядок предоставления бюджетных кредитов на строительство, реконструкцию и модернизацию систем тепло-, водоснабжения и водоотведения Параграф 1. Основные принципы и условия кредитования Подраздел 1. Принципы кредитования 4. Бюджетные кредиты на строительство, реконструкцию и модернизацию систем тепло-, водоснабжения и водоотведения предоставляются на решение задач социальной политики государства в отрасли жилищно-коммунального хозяйства. Предоставление бюджетных кредитов осуществляется в соответствии со статьей 172 Кодекса согласно следующим принципам: 1) возвратности, предусматривающим обязательность погашения бюджетного кредита в соответствии с кредитным договором; 2) обеспеченности, предусматривающим наличие обеспечения исполнения обязательств установленными статьей 183 Кодекса способами; 3) платности, предусматривающим оплату Заемщиком вознаграждения за предоставление бюджетного кредита; 4) срочности, предусматривающим установление срока предоставления бюджетного кредита. Подраздел 2. Условия кредитования 5. Бюджетное кредитование осуществляется путем предоставления бюджетного кредита Заемщику с последующим предоставлением его Конечному заемщику. 6. Обязательным условием бюджетного кредитования является обеспечение защиты интересов Кредитора, заключающихся в эффективном и целенаправленном использовании выделенных кредитных средств, своевременном их возврате и сведении к минимуму возникновения кредитного риска. 7. В процессе бюджетного кредитования заключаются кредитные договоры между: 1) Кредитором, Администратором бюджетной программы и Заемщиком; 2) Заемщиком и Конечным заемщиком. 8. Бюджетный кредит предоставляется Заемщику при условии отсутствия у него просроченной задолженности перед вышестоящими бюджетами по ранее полученным бюджетным кредитам. 9. Заемщик использует средства бюджетного кредита только на цели, предусмотренные бюджетной программой и кредитным договором. 10. В случае использования бюджетного кредита не по целевому назначению с Заемщика взымается штраф в размере, установленном в кредитном договоре в соответствии со статьей 197 Кодекса. 11. Бюджетные кредиты не предоставляются на цели участия в уставных капиталах юридических лиц, покрытие убытков хозяйственной деятельности заемщиков, оплату услуг Поверенному (агенту). 12. Бюджетные кредиты предоставляются при соблюдении следующих критериев: 1) экономической и социальной эффективности реализации мероприятий посредством бюджетного кредитования; 2) окупаемости мероприятий, реализуемых за счет бюджетного кредита; 3) кредитоспособности Заемщика. 13. Кредитным договором является соглашение, заключенное между Кредитором, Администратором бюджетной программы и Заемщиком, устанавливающее правоотношения сторон при предоставлении, использовании, обслуживании и погашении бюджетного кредита. 14. Заемщиком является сторона кредитного договора, получающая бюджетный кредит, которая несет обязательства по погашению основного долга и выплате вознаграждения, а также других платежей в бюджет в соответствии с кредитным договором. 15. Кредитный договор содержит следующие основные условия бюджетного кредита: 1) цель предоставления (в соответствии с пунктом 9 настоящих Правил); 2) размер, определенный положительным решением Рабочей группы; 3) валюта; 4) срок. Сроком бюджетного кредита является период времени, в течение которого Заемщик получает, использует, обслуживает и погашает бюджетный кредит. Срок бюджетного кредита исчисляется со дня перечисления средств бюджетного кредита со счета Кредитора; 5) период освоения – период времени, в течение которого Заемщик использует бюджетный кредит для реализации мероприятий в соответствии с целями предоставления бюджетного кредита; 6) ставка вознаграждения. Вознаграждением является плата, осуществляемая Заемщиком за использование бюджетного кредита. Ставкой вознаграждения является величина вознаграждения, выражаемая в процентах годовых. 16. Основные условия бюджетного кредита устанавливаются решением Кредитора. 17. В кредитный договор включаются дополнительные условия, в том числе определяющие: 1) способ предоставления бюджетного кредита (оплата платежных документов Заемщика или перечисление на счет Заемщика единовременно либо по частям согласно графику перечисления); 2) график погашения и обслуживания бюджетного кредита, который устанавливает сроки, периодичность платежей по погашению и обслуживанию бюджетного кредита. В кредитном договоре предусматривается предоставление льготного периода продолжительностью, не превышающей одной трети продолжительности срока кредита. Льготный период – период времени, входящий в состав срока бюджетного кредита, в течение которого Заемщиком не осуществляется погашение кредита; 3) способ обеспечения исполнения обязательств по бюджетному кредиту, согласно подразделу 4 Параграфа 1 настоящих Правил. 18. После заключения кредитного договора между Администратором бюджетной программы, Кредитором и Заемщиком, в течение 30 (тридцати) календарных дней заключается кредитный договор между Заемщиком и Конечным заемщиком. 19. Конечным заемщиком является конечный получатель бюджетного кредита, предоставляемого ему Заемщиком на условиях, определенных Кредитором. 20. Конечный заемщик использует средства бюджетного кредита на строительство, реконструкцию и модернизацию систем тепло-, водоснабжения и водоотведения. В случае использования бюджетного кредита не по целевому назначению Конечный заемщик несет ответственность в соответствии со статьей 197 Кодекса условиями кредитного договора. 21. Предоставление бюджетного кредита Конечному заемщику осуществляется в соответствии со следующими основными условиями кредитования Конечного заемщика: 1) отбор инвестиционных проектов осуществляется Рабочей группой на основании заключения, подготовленного Поверенным (агентом), а также в соответствии с критериями бюджетного кредитования; 2) определение Конечного заемщика осуществляется на основе предварительного решения Рабочей группы; 3) бюджетный кредит предоставляется на цели, предусмотренные в пункте 20 настоящих Правил; 4) обеспечение исполнения обязательств по бюджетному кредиту; 5) установление срока кредитования на 20 лет; 6) установление ставки вознаграждения в размере 0,02% годовых; 7) обеспечение поступления платежей потребителей за услуги по тепло-, водоснабжению и водоотведению должно быть не менее 90% от фактически начисленной суммы; 8) применения единой технической политики, в том числе, современных технологий, материалов и оборудования; 9) привлечения отечественных товаропроизводителей при строительстве, реконструкции и модернизации систем тепло-, водоснабжения и водоотведения; 10) проведения мероприятий по энергоэффективности и ресурсосбережению конечных потребителей при строительстве, реконструкции и модернизации систем тепло-, водоснабжения и водоотведения; 11) кредитный договор заключается в тенге; 12) соблюдение Конечным заемщиком условий кредитного договора, заключенного между Заемщиком и Конечным заемщиком; 13) согласование с Поверенным (агентом) документов инвестиционного проекта в порядке, предусмотренном подразделом 1 Параграфа 2 настоящих Правил. 22. В кредитный договор включаются дополнительные условия, в том числе: 1) сроки и условия погашения бюджетного кредита; 2) предоставление льготного периода по погашению и обслуживанию бюджетного кредита продолжительностью, не превышающей одной трети продолжительности срока кредита; 3) предоставление Конечным заемщиком информации Поверенному (агенту) для проведения мониторинга реализации инвестиционного проекта, финансирования инвестиционного проекта и финансового состояния Конечного заемщика. Подраздел 3. Определение целесообразности бюджетного кредитования инвестиционных проектов 23. Бюджетные кредиты предоставляются при соблюдении критериев, указанных в пункте 12 настоящих Правил. 24. Целесообразность бюджетного кредитования инвестиционных проектов определяется Рабочей группой на основании: 1) заключения Поверенного (агента) о возможности выдачи бюджетного кредита; 2) документов, указанных в подразделах 1, 2 Параграфа 2 настоящих Правил. 25. Рассмотрение Поверенным (агентом) пакета документов, перечисленных в подразделах 1, 2 Параграфа 2 настоящих Правил, осуществляется на предмет соответствия их критериям, указанным в пункте 12 настоящих Правил. 26. Под экономической и социальной эффективностью реализации мероприятий посредством бюджетного кредитования понимается наличие доказательств, подтвержденных расчетами, социально-экономической эффективности проекта, планируемого к реализации посредством бюджетного кредитования. 27. Под окупаемостью мероприятий, реализуемых за счет бюджетного кредита, понимается наличие доказательств, подтвержденных расчетами, возвратности бюджетного кредита (включая основной долг, вознаграждение, неустойки). 28. Оценка возвратности бюджетного кредита проводится на основании представляемых Конечными заемщиками финансовой модели проекта и иных документов, перечисленных в подразделах 1, 2 Параграфа 2 настоящих Правил. 29. Платежеспособность (кредитоспособность) Конечного заемщика – возможность возврата Конечным заемщиком бюджетного кредита с учетом анализа его финансового состояния, в том числе в плановом периоде. Оценка финансового состояния проводится на основании анализа финансовой отчетности и иной приемлемой информации согласно приложению 1 к настоящим Правилам. Результаты оценки финансового состояния Конечного заемщика выносятся на рассмотрение Рабочей группы в составе пакета документов согласно подпункту 6) пункта 57 настоящих Правил. Подраздел 4. Обеспечение бюджетного кредита 30. Исполнение обязательств по бюджетному кредиту обеспечивается в соответствии со статьей 183 Кодекса. 31. Местным исполнительным органам бюджетные кредиты из республиканского бюджета выделяются без обеспечения исполнения обязательств. 32. В случае выбора обеспечения в виде залога при бюджетном кредитовании Конечного заемщика, в качестве предмета залога предоставляется следующее: 1) реконструированное и модернизированное недвижимое имущество Конечного заемщика, в случае направления средств бюджетного кредита на реконструкцию и модернизацию систем тепло-, водоснабжения и водоотведения; 2) новый объект, в случае направления средств бюджетного кредита на строительство систем тепло-, водоснабжения и водоотведения. 33. Реконструируемое или модернизируемое недвижимое имущество Конечного заемщика, предоставляемое в качестве предмета залога, должно быть свободным от каких-либо обременений. 34. Не допускается замена предмета залога, предоставление нескольких бюджетных кредитов под один предмет залога. 35. Оценка обеспечения исполнения обязательств по бюджетному кредиту осуществляется в соответствии со статьей 1 Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан». 36. Оплата услуг по оценке обеспечения исполнения обязательств по бюджетному кредиту производится Конечным заемщиком. Подраздел 5. Погашение бюджетного кредита 37. Погашение бюджетного кредита и выплата вознаграждения осуществляется следующими способами: 1) аннуитетными (равными) платежами; 2) погашением суммы основного долга равными долями и суммы фактически начисленного вознаграждения по бюджетному кредиту на дату погашения; 3) оплатой вознаграждения без погашения основного долга в течение льготного периода. 38. Конкретный способ погашения указывается в кредитных договорах. Параграф 2. Предоставление бюджетного кредита Подраздел 1. Консультирование и прием заявок на бюджетный кредит 39. До поступления заявок на бюджетный кредит: 1) Заемщик: разъясняет требования, предъявляемые к Потенциальным конечным заемщикам, согласно настоящим Правилам; размещает информацию о сроках и перечне документов, необходимых для предоставления заявки на бюджетный кредит в открытых источниках/официальном интернет-ресурсе Заемщика; разъясняет порядок рассмотрения заявок; дает разъяснения об ответственности и возможных рисках Конечного заемщика в случае невыполнения его обязательств по договору бюджетного кредитования; обеспечивает конфиденциальность предоставленной информации; консультирует Потенциального конечного заемщика по возникшим у него вопросам; формирует предварительный перечень инвестиционных проектов; 2) Поверенный (агент): проводит предварительный отбор инвестиционных проектов Потенциальных конечных заемщиков, представленных Заемщиком; по предварительно отобранным проектам согласовывает техническую спецификацию (задание) на проектирование строительства, реконструкции и модернизации систем тепло-, водоснабжения и водоотведения на предмет соответствия технической политике уполномоченного органа в области коммунального хозяйства. 40. Для проведения предварительного отбора Заемщик формирует предварительный перечень инвестиционных проектов с обоснованием необходимости реализации, приоритетности и направляет Поверенному (агенту) в срок до 1 сентября года, предшествующего планируемому. 41. Для формирования Заемщиком предварительного перечня инвестиционных проектов Потенциальный конечный заемщик представляет Заемщику: 1) предварительный перечень инвестиционных проектов с обоснованием необходимости реализации и приоритетности; 2) проект технической спецификации (задания) на разработку проектно-сметной документации (в случае наличия). 42. Поверенный (агент) рассматривает представленный предварительный перечень инвестиционных проектов по следующим критериям в течение 10 (десяти) рабочих дней: 1) аварийность систем тепло-, водоснабжения и водоотведения; 2) износ систем тепло-, водоснабжения и водоотведения в процентном соотношении от общего количества; 3) социально-экономическую значимость, в том числе улучшение количества предоставляемой услуги по тепло-, водоснабжению и водоотведению на количество потребителей, количество подключаемых объектов при строительстве новых систем по тепло-, водоснабжению и водоотведению, количество создаваемых постоянных рабочих мест. 43. Поверенный (агент) письменно уведомляет Заемщика о результатах отбора по предварительному перечню инвестиционных проектов. 44. Заемщик после получения от Поверенного (агента) письменного уведомления в течение 3 (трех) рабочих дней извещает Потенциального конечного заемщика о результатах отбора по предварительному перечню инвестиционных проектов. 45. По отобранным инвестиционным проектам предварительного перечня Потенциальный конечный заемщик разрабатывает проект технической спецификации на разработку проектно-сметной документации. 46. В случаях, когда общая стоимость бюджета конкурсных процедур по каждому лоту, финансируемого за счет бюджетного кредита, составляет более 50 миллионов тенге, Потенциальный конечный заемщик при выборе поставщика разработки проектно-сметной документации, в соответствии с настоящими Правилами, согласовывает с Поверенным (агентом) техническую спецификацию (задание), разрабатываемую в рамках конкурсной документации. Согласование технической спецификации (задания) в рамках конкурсной документации по выбору поставщика на разработку проектно-сметной документации осуществляется Поверенным (агентом) в течение 3 (трех) рабочих дней со дня поступления технической спецификации (задания). Потенциальный конечный заемщик обеспечивает согласование технической спецификации (задания) по выбору поставщика разработки проектно-сметной документации до утверждения конкурсной документации. Техническая спецификация (в том числе требуемые функциональные, технические и качественные характеристики закупаемых товаров/работ/услуг), разработанная Потенциальным конечным заемщиком в рамках конкурсной документации по выбору поставщика разработки проектно-сметной документации должна разрабатываться в соответствии с нормативными документами по производству работ на объектах, их приемки, измерения и оплаты, а также отражаются требования к качеству применяемых материалов и контроля качества выполняемых работ. Несоответствие технической спецификации (задания), разработанной в рамках конкурсной документации по выбору поставщика разработки проектно-сметной документации, технико-технологическим решениям, принятым в проектно-сметной документации, является основанием для отказа в согласовании со стороны Поверенного (агента). 47. Результатом рассмотрения технической спецификации (задания) на разработку проектно-сметной документации является согласование или отказ в согласовании технической спецификации (задания) Поверенным (агентом). 48. Поверенный (агент) письменно уведомляет Потенциального конечного заемщика о результатах рассмотрения технической спецификации (задания) посредством направления ему одного экземпляра решения о согласовании/об отказе в согласовании. 49. В случае отказа в согласовании технической спецификации (задания) по причине несоответствия ее технико-экономическому обоснованию и (или) проектно-сметной документации Потенциальный конечный заемщик в течение 3 (трех) рабочих дней, с даты получения соответствующего решения дорабатывает техническую спецификацию (задание) и вносит ее на рассмотрение Поверенного (агента) повторно. 50. Не соблюдение процедуры согласования технической спецификации (задания) в порядке, определенном настоящими Правилами, является основанием для отказа в предоставлении бюджетного кредита. 51. Потенциальный конечный заемщик до получения заключения государственной экспертизы согласовывает с Поверенным (агентом) проектно-сметную документацию на предмет соответствия технологий, материалов и оборудования единой технической политике. 52. Для осуществления мероприятий по строительству, реконструкции и модернизации систем тепло-, водоснабжения и водоотведения Потенциальный конечный заемщик формирует заявку на бюджетный кредит и передает Заемщику пакет необходимых документов. Заявка на бюджетный кредит содержит следующие документы: 1) сопроводительное письмо на титульном бланке за подписью первого руководителя либо лица его замещающего с приложением документов на получение бюджетного кредита; 2) паспорт проекта по форме согласно приложению 2 к настоящим Правилам; 3) заключение государственной экспертизы и ресурсная смета; 4) схема тепло-, водоснабжения и водоотведения и (или) обоснование инвестиций по тепло-, водоснабжению и водоотведению; 5) финансовая отчетность Потенциального конечного заемщика с печатью и за подписью первого руководителя и главного бухгалтера за последние три года, а также пояснительные записки к финансовой отчетности. Финансовая отчетность представляется в соответствии с требованиями Закона Республики Казахстан от 28 февраля 2007 года «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности», в том числе с приложением информации о финансовых участиях в других организациях, с приложением детальной расшифровки статей баланса, занимающих 10 % и более в валюте баланса; 6) копия совместного приказа об утверждении инвестиционной программы субъекта естественной монополии; 7) финансовая модель с прогнозом финансовых показателей Потенциального конечного заемщика, составленная по формам, утвержденными приказом Министерства национальной экономики Республики Казахстан от 5 декабря 2014 года «Об утверждении Правил разработки или корректировки, проведения необходимых экспертиз инвестиционного предложения государственного инвестиционного проекта, а также планирования, рассмотрения, отбора, мониторинга и оценки реализации бюджетных инвестиций», зарегистрированным в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов за № 9938, включая «Бухгалтерский баланс», «Отчет о прибылях и убытках», «Отчет о движении денежных средств (прямой либо косвенный метод)»; 8) обоснование, подтвержденное расчетами экономической и социальной эффективности, энергоэффективности и ресурсосбережения при использовании бюджетного кредита; 9) справка о наличии/отсутствии налоговой, в том числе просроченной, задолженности налогоплательщика; 10) информацию о поступлении платежей потребителей за услуги по тепло-, водоснабжению и водоотведению; 11) информацию о привлечении отечественных товаропроизводителей при строительстве, реконструкции и модернизации систем тепло-, водоснабжения и водоотведения; 12) согласование с Поверенным (агентом) проекта инвестиционной программы в части единой технической политики до ее утверждения. 53. Заемщик проверяет на полноту и правильность заполнения документов заявки на получение бюджетного кредита, регистрирует и направляет Администратору бюджетной программы полный пакет документов в соответствии с пунктом 52 настоящих Правил. 54. Администратор бюджетной программы в течение 3 (трех) рабочих дней направляет Поверенному (агенту) письмо о необходимости рассмотрения заявки на получение бюджетного кредита с приложением пакета документов, представленного Заемщиком. При этом Поверенный (агент) вправе потребовать от Заемщика/Потенциального конечного заемщика недостающие/дополнительные документы (при необходимости). 55. После поступления заявки на получение бюджетного кредита с пакетом документов Поверенный (агент) регистрирует заявку. На заявке проставляется дата регистрации и регистрационный номер. 56. Поверенный (агент) проверяет документы на достоверность, полноту и правильность представления информации. 57. На основе полученных документов и информации из иных подтвержденных источников (официальная статистика, интернет-сайты государственных органов, утвержденные планы развития регионов), Поверенный (агент) составляет Заключение о возможности выдачи бюджетного кредита за подписью первого руководителя или лица, его замещающего, заверенной печатью. Заключение о возможности выдачи бюджетного кредита содержит: 1) оценку экономической и социальной значимости проекта, на реализацию которого представлена заявка на получение бюджетного кредита, по утвержденным критериям (снижение количества аварий на 100 км и износа сетей, сокращение тепло-, и водопотерь, улучшение качества коммунальных услуг, количество кв. метров, жилья и социальных объектов, подключенных к центральным тепломагистралям). 2) информацию о согласовании с Поверенным (агентом) предпроектной документации (ТЭО) и/или проектно-сметной документации с заключением государственной экспертизы (при необходимости), технического задания на проектирование строительства, реконструкции и модернизации систем тепло-, водоснабжения и водоотведения (согласовано/не согласовано); 3) оценку технического задания инвестиционного проекта на предмет применения современных технологий, материалов и оборудования и результатах этой оценки; 4) информацию о привлечении отечественных товаропроизводителей при строительстве, реконструкции и модернизации систем тепло-, водоснабжения и водоотведения; 5) информацию о проведении мероприятий: по энергоэффективности конечных потребителей при строительстве, реконструкции и модернизации систем тепло-, водоснабжения и водоотведения; по ресурсосбережению конечных потребителей при строительстве, реконструкции и модернизации систем водоснабжения и водоотведения; 6) оценку заявки на получение бюджетного кредита по критериям окупаемости (возвратности) обеспеченности, платности и срочности, которые включают: результаты соответствия заявки целевому назначению использования бюджетных средств (соответствует/не соответствует); результаты соответствия срока кредитования действующим условия выдачи бюджетных кредитов (соответствует/не соответствует); результаты соответствия суммы кредита и предлагаемого обеспечения по нему. Сумма бюджетного кредита определяется с учетом стоимости залога и не должна превышать стоимость залога; результаты проверки окупаемости (возвратности) и платности бюджетного кредита по итогам финансово-хозяйственной деятельности Потенциального конечного заемщика с учетом представленной финансовой отчетности и прогнозных финансовых моделей; 7) информацию о поступлении платежей потребителей за услуги по тепло-, водоснабжению и водоотведению; 8) согласование проекта инвестиционной программы в части единой технической политики до ее утверждения. 58. По заявкам на бюджетный кредит, Поверенный (агент) запрашивает у Заемщика дополнительную информацию касательно состояния предмета залога и по представленному пакету документов. 59. Срок рассмотрения заявки Поверенным (агентом) на получение бюджетного кредита и вынесения ее на рассмотрение Рабочей группы составляет 20 (двадцать) рабочих дней со дня регистрации заявки на получение бюджетного кредита. 60. Срок рассмотрения заявки на получение бюджетного кредита возобновляется с даты получения Поверенным (агентом) соответствующих документов/информации (с учетом устраненных замечаний), дата получения проставляется на документе. 61. В случае не предоставления дополнительной информации Заемщиком/Потенциальным конечным заемщиком для устранения существенных сомнений касательно состояния предмета залога, возвратности или необходимых документов в течение 5 (пяти) рабочих дней, Поверенный (агент) на следующий рабочий день возвращает пакет документов Заемщику. 62. Срок действия заявки на получение бюджетного кредита с учетом устранения Заемщиком/Потенциальным конечным заемщиком выявленных несоответствий заканчивается 1 ноября года ее подачи. Подраздел 2. Рассмотрение кредитных заявок Рабочей группой 63. Рабочей группой является консультативно-совещательный орган по выработке рекомендаций по предоставлению бюджетного кредита для проектов в сфере тепло-, водоснабжения и водоотведения на основании заключения Поверенного (агента). Функциями Рабочей группы являются выработка рекомендаций по: 1) обеспечению своевременного и качественного отбора инвестиционных проектов; 2) объективной и всесторонней оценки представленных документов на получение бюджетного кредита; 3) принятию предварительного решения по итогам рассмотрения инвестиционных проектов. 64. Заключение о возможности/отказе выдачи бюджетного кредита по заявке Поверенный (агент) на следующий рабочий день по истечению срока, указанного в пункте 61 настоящих Правил, предоставляет Секретарю Рабочей группы для включения в повестку предстоящего заседания Рабочей группы. Пакет документов для вынесения на рассмотрение Рабочей группы включает в себя копии документов с подбором их в следующем порядке: 1) заключение о возможности/отказе выдачи бюджетного кредита; 2) паспорт проекта; 3) информация/справка о наличии/отсутствии задолженности перед вышестоящим бюджетом/налоговой задолженности Заемщика/Потенциального конечного заемщика. 65. Порядок принятия и оформления предварительного решения Рабочей группы осуществляются в соответствии с настоящими Правилами. По итогам заседания Рабочей группы оформляется протокол заседания Рабочей группы, который подписывается всеми членами Рабочей группы. При этом выписки из протокола заседания Рабочей группы формируются не позднее следующего рабочего дня после подписания протокола Председателем и членами Рабочей группы и передаются Секретарем Рабочей группы Поверенному (агенту). 66. В случае принятия Рабочей группой предварительного решения о предоставлении бюджетного кредита Поверенный (агент) в течение 3 (трех) рабочих дней письменно уведомляет Заемщика о принятом решении. При предварительном решении о выдаче бюджетного кредита в протоколе Рабочей группы отражается рекомендация о выдаче бюджетного кредита с указанием условий его предоставления (сумма бюджетного кредита, срок предоставления, ставка вознаграждения, льготный период, условия погашения основного долга и выплаты вознаграждения, вид обеспечения). 67. Заемщик после получения уведомления от Поверенного (агента) о предварительном решении Рабочей группы в течение 3 (трех) рабочих дней письменно извещает Потенциального конечного заемщика с приложением уведомления о предварительном решении Рабочей группы о возможности предоставления бюджетного кредита. 68. В случае принятия Рабочей группой решения об отказе в предоставлении бюджетного кредита Поверенный (агент): 1) в течение 3 (трех) рабочих дней с даты принятия решения Рабочей группы направляет письменное уведомление Заемщику об отказе в выдаче бюджетного кредита с выпиской из протокола заседания Рабочей группы; 2) по письменному требованию Заемщика/Потенциального конечного заемщика возвращает представленные им документы, за исключением заявления на получение бюджетного кредита. При этом материалы, оформленные Поверенным (агентом) (расчеты, ответы на запросы), Заемщику/Потенциальному конечному заемщику не передаются. С возвращаемых документов должны быть сделаны копии и приложены в досье по заявке на получение бюджетного кредита. 69. На основании предварительного решения Рабочей группы о возможности предоставления бюджетного кредита перечень инвестиционных проектов, отобранных для бюджетного кредитования, выносится на рассмотрение комиссии по вопросам региональной политики в соответствии со статьей 68 Кодекса. 70. Администратор бюджетной программы с учетом рекомендаций комиссии по вопросам региональной политики формирует бюджетную заявку на предоставление бюджетного кредита Заемщику и направляет в центральный уполномоченный орган по бюджетному планированию для принятия решения Республиканской бюджетной комиссией. 71. Потенциальный конечный заемщик становится Конечным заемщиком в соответствии с пунктом 18 настоящих Правил и направляет Поверенному (агенту) копию кредитного договора с Заемщиком. Подраздел 3. Согласование технических спецификаций (заданий) в рамках конкурсной документации по выбору организации, осуществляющей технический надзор 72. Согласование технической спецификации (задания) в рамках конкурсной документации по выбору организации, осуществляющей технический надзор, осуществляется Поверенным (агентом) в течение 3 (трех) рабочих дней со дня поступления технической спецификации (задания). 73. Конечный заемщик обеспечивает согласование технической спецификации (задания) по выбору организации, осуществляющей технический надзор, до утверждения конкурсной документации. 74. Результатом рассмотрения технической спецификации (задания) является согласование или отказ в согласовании технической спецификации (задания) Поверенным (агентом), которое оформляется в двух экземплярах. 75. Поверенный (агент) письменно извещает Конечного заемщика о результатах рассмотрения технической спецификации (задания) посредством направления ему одного экземпляра решения о согласовании/отказе в согласовании. 76. В случае отказа в согласовании технической спецификации (задания) Конечный заемщик в течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения соответствующего решения перерабатывает техническую спецификацию (задание) в соответствии с замечаниями Поверенного (агента) и вносит ее на рассмотрение Поверенному (агенту) повторно. В случае, если в сроки, указанные в данном пункте настоящих Правил, Конечный заемщик не внесет на повторное рассмотрение переработанную техническую спецификацию (задание), Поверенный (агент) вносит Администратору бюджетной программы для проработки с Заемщиком и последующего рассмотрения Рабочей группой предложение о досрочном погашении кредита Конечным заемщиком в полном объеме. 77. Не соблюдение процедуры согласования технической спецификации (задания) в порядке, определенном настоящими Правилами, является основанием для отказа в предоставлении бюджетного кредита. Параграф 3. Порядок осуществления мониторинга реализации и финансирования инвестиционных проектов в рамках бюджетного кредитования Подраздел 1. Порядок осуществления мониторинга реализации инвестиционных проектов 78. При бюджетном кредитовании в сфере модернизации и развития отрасли жилищно-коммунального хозяйства мониторинг реализации инвестиционных проектов осуществляется Поверенным (агентом) в рамках договора поручения с возможным привлечением специализированной инжиниринговой компании (при необходимости). 79. В соответствии с настоящими Правилами мониторингу реализации инвестиционного проекта подлежат Конечные заемщики. 80. Договор поручения заключается между Поверенным (агентом) и Администратором бюджетной программы или уполномоченным им структурным подразделением. 81. В договоре поручения определяются полномочия Поверенного (агента), осуществляемые от имени и за счет Администратора бюджетной программы в соответствии с условиями предоставления бюджетного кредита. 82. Конечный заемщик для проведения мониторинга хода реализации инвестиционных проектов предоставляет информацию Поверенному (агенту) по форме согласно Приложению 3 к настоящим Правилам. 83. Информация о ходе строительства, реконструкции и модернизации систем тепло-, водоснабжения и водоотведения, формируется организацией, осуществляющей технический надзор, ежемесячно и предоставляется в виде отчета о ходе реализации инвестиционного проекта Поверенному (агенту). 84. Отчет о ходе реализации инвестиционного проекта представляется не позднее 6 (шестого) числа месяца, следующего за отчетным. 85. Данный отчет должен состоят из фото/видео материалов, а также письменного отчета о ходе реализации инвестиционного проекта на каждом этапе согласно графику реализации инвестиционного проекта. 86. В случае непредставления или несвоевременного представления отчета Поверенному (агенту), последний информирует об этом Администратора бюджетной программы. 87. Информация о ходе реализации инвестиционного проекта предоставляется Конечным заемщиком ежемесячно, и по итогам за год, в электронном формате и на бумажном носителе в следующие сроки: за отчетный месяц – не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным; за отчетный год – не позднее 10-го февраля года, следующего за отчетным финансовым годом. 88. Поверенный (агент) осуществляет сбор, обработку, свод и анализ предоставленной Конечным заемщиком информации о ходе реализации инвестиционного проекта. По итогам проведенного анализа Поверенный (агент) формирует сводный отчет о ходе реализации инвестиционного проекта и направляет его Администратору бюджетной программы в следующие сроки: за отчетный квартал – не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом; за отчетный год – не позднее 20-го февраля года, следующего за отчетным финансовым годом. 89. Поверенный (агент) запрашивает у организации, осуществляющей технический надзор информацию о ходе реализации инвестиционных проектов. 90. В случае, если в ходе проведения мониторинга реализации инвестиционных проектов Поверенным (агентом) будут выявлены факты нарушений/отклонений, допущенные при реализации инвестиционных проектов, то наряду со сводным отчетом, Поверенный (агент) составляет и направляет Администратору бюджетной программы уведомление о выявленных фактах нарушений/отклонений, либо препятствования Конечным заемщиком в доступе к объекту строительства, реконструкции и модернизации систем тепло, - водоснабжения и водоотведения. Уведомление о выявленных фактах нарушений/отклонений помимо информации о самих фактах нарушений/отклонений содержат предлагаемые Поверенным (агентом) рекомендации и меры по устранению и решению проблем. 91. Сводный отчет Поверенного (агента) предоставляется Администратору бюджетной программы в электронном формате и на бумажном носителе. Сводный отчет Поверенного (агента), предоставляемый на бумажном носителе, подписывается первым руководителем Поверенного (агента) или лицом, его замещающим, и скрепляется печатью организации. 92. Не реже одного раза в год Поверенный (агент) осуществляет выезд на объекты с целью проведения визуального обследования объектов и проверки фактического хода реализации инвестиционных проектов. 93. Визуальное обследования объектов и проверки фактического хода реализации инвестиционных проектов осуществляется с обязательным использованием средств фото- и видеофиксации. 94. Внеплановый выезд Поверенного (агента) на объекты с целью проведения визуального обследования объектов и проверки фактического хода реализации инвестиционных проектов осуществляется в случае, если по итогам мониторинга реализации инвестиционных проектов выявляются факты, дающие основание предполагать возможность ненадлежащего исполнения/неисполнения своих обязательств организацией – исполнителем. 95. По итогам визуального обследования объектов и проверки фактического хода реализации инвестиционных проектов Поверенный (агент) в течение 3 (трех) рабочих дней составляет и направляет Администратору бюджетной программы Отчет о фактическом обследовании (осмотре) объекта с приложением подтверждающих фото- и видеоматериалов. Подраздел 2. Порядок осуществления мониторинга финансирования инвестиционных проектов 96. Мониторинг финансирования инвестиционных проектов представляет собой регулярный сбор, систематизацию, анализ и обобщение информации, о ходе финансирования Заемщиком инвестиционных проектов Конечного заемщика. 97. Мониторинг осуществляется путем формирования Сводного отчета о ходе финансирования инвестиционных проектов. 98. Мониторинг финансирования инвестиционных проектов осуществляется Поверенным (агентом). 99. В целях осуществления мониторинга финансирования инвестиционных проектов Поверенный (агент) запрашивает и получает от Конечных заемщиков, необходимые для проведения мониторинга информацию, сведения и документацию. Конечные заемщики представляют Поверенному (агенту) необходимую информацию для проведения достоверного и объективного мониторинга финансирования инвестиционных проектов в порядке и в сроки, указанные в настоящих Правилах, а также в условиях кредитного договора, заключаемого между Заемщиком и Конечным заемщиком. 100. Обязанность Конечного заемщика по предоставлению Поверенному (агенту) необходимой для проведения мониторинга информации в обязательном порядке предусматривается кредитным договором, заключаемым между Заемщиком и Конечным заемщиком. 101. Мониторинг финансирования инвестиционных проектов предполагает регулярное проведение следующих мероприятий: 1) мониторинг соблюдения графиков поступления средств бюджетного кредита от Кредитора Заемщику и от Заемщика Конечному заемщику; 2) мониторинг освоения Конечными заемщиками средств бюджетного кредита; 3) мониторинг соблюдения Конечными заемщиками графиков погашения и обслуживания бюджетного кредита. 102. Для осуществления мониторинга финансирования инвестиционных проектов Заемщики и Конечные заемщики направляют Поверенному (агенту) информацию о поступлении, освоении и погашении бюджетного кредита по форме согласно приложению 4 к настоящим Правилам. 103. Информация о поступлении, освоении и погашении бюджетного кредита предоставляется Заемщиком и Конечным заемщиком ежемесячно и по итогам за год в электронном формате и на бумажном носителе в следующие сроки: за отчетный месяц – не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным; за отчетный год – не позднее 10-го февраля года, следующего за отчетным финансовым годом. 104. В случае, если Конечный заемщик не предоставляет Поверенному (агенту) в установленные сроки по установленной форме информацию о поступлении, освоении и погашении бюджетного кредита, Поверенный (агент) информирует Администратора бюджетной программы посредством указания соответствующей информации в отчете. 105. Поверенный (агент) осуществляет сбор, свод и анализ предоставленной Конечным заемщиком информации о поступлении, освоении и погашении бюджетного кредита. По итогам проведенного анализа Поверенный (агент) формирует сводный отчет и направляет его Администратору бюджетной программы в следующие сроки: за отчетный месяц – не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным; за отчетный год – не позднее 20-го февраля года, следующего за отчетным финансовым годом. 106. Сводный отчет Поверенного (агента) предоставляется Администратору бюджетной программы в электронном формате и на бумажном носителе. Сводный отчет Поверенного (агента), предоставляемый на бумажном носителе, подписывается первым руководителем Поверенного (агента) или лицом, его замещающим, и скрепляется печатью. Подраздел 3. Проведение мониторинга финансового состояния Конечных заемщиков 107. В соответствии с настоящими Правилами мониторингу финансового состояния подлежат Конечные заемщики, получившие бюджетный кредит на реализацию инвестиционных проектов. 108. Мониторинг включает в себя анализ финансового состояния Конечных заемщиков, состоящий из анализа базовой (информация о руководстве юридического лица, видах деятельности, отрасли, конкурентах и рынках, нормативно-правовой среде) и финансовой информации (анализ финансовой отчетности). 109. Мониторинг финансового состояния Конечных заемщиков осуществляется посредством проведения вертикального и горизонтального анализа финансовой отчетности Конечного заемщика, по результатам которого делается вывод о состоянии финансово-хозяйственной деятельности Конечного заемщика. 110. Для проведения мониторинга финансового состояния Конечные заемщики предоставляют Поверенному (агенту) оригиналы аудированной годовой финансовой отчетности (отдельную и консолидированную) за предыдущие два года и оперативную за отчетный год, утвержденные в установленном Законом Республики Казахстан от 28 февраля 2007 года «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности» порядке: 1) бухгалтерский баланс; 2) отчет о доходах и расходах; 3) отчет о движении денег; 4) отчет об изменении в собственном капитале; 5) пояснительная записка к финансовой отчетности; 6) расшифровка дебиторской задолженности и кредиторской задолженности (с указанием наименования дебитора/кредитора, суммы, цели, сроков уплаты); 7) расшифровка основных средств и нематериальных активов (наименование, год выпуска, год ввода в эксплуатации, первоначальная и остаточная стоимость, начисленная амортизация, текущее состояние); 8) расшифровка товароматериальных запасов (с разделением на статьи: готовая продукция, сырье и материалы, незавершенное развитие с указанием наименований, стоимости, текущего состояния); 9) аудиторский отчет и аудированная годовая финансовая отчетность Конечного заемщика за предыдущие отчетные периоды (в случае, когда Конечный заемщик подлежит обязательному аудиту в соответствии с Закона Республики Казахстан от 28 февраля 2007 года «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности»). 111. Дополнительно к оперативной годовой финансовой отчетности за отчетный год предоставляется информация о поступлении платежей потребителей за услуги по тепло-, водоснабжению и водоотведению. 112. Мониторинг финансового состояния Конечных заемщиков проводится путем сопоставления финансовых коэффициентов Конечных заемщиков с аналогичными показателями по другим Конечным заемщикам, получившим аналогичные кредиты и данными в целом по отрасли. 113. Финансовые коэффициенты представляют собой соотношение показателей финансовой отчетности Конечных заемщиков. 114. Финансовые коэффициенты рассчитываются Поверенным (агентом) один раз в год, исходя из показателей финансового состояния Конечных заемщиков. При проведении мониторинга финансового состояния Конечных заемщиков Поверенным (агентом) применяются финансовые коэффициенты согласно приложению 1 настоящих Правил. 115. Анализ платежеспособности Конечных заемщиков проводится путем сравнения финансовых коэффициентов, определенных на основании представленных показателей, с аналогичными коэффициентами этих субъектов за предыдущие периоды, других Конечных заемщиков по бюджетным кредитам, выдаваемым для реализации инвестиционных проектов, а также в сравнении с общепринятыми нормами данных коэффициентов. 116. Поверенный (агент) один раз в год, не позднее 31-го мая года, следующего за отчетным, предоставляет результаты мониторинга финансового состояния Конечных заемщиков Администратору бюджетной программы и Кредитору. 117. В случае определения потенциально неплатежеспособного Конечного заемщика Поверенный (агент) уведомляет об этом Администратора бюджетной программы и Кредитора и вносит предложение о принятии мер для предотвращения случая невозвращения бюджетного кредита. Приложение 1 к Правилам кредитования на строительства, реконструкции и модернизации систем тепло-, водоснабжения и водоотведения Анализ финансовой отчетности и иной приемлемой информации 1. Цель горизонтального и вертикального анализа финансовой отчетности состоит в представлении изменений, произошедших в основных статьях бухгалтерского баланса, отчета о доходах и расходах, отчета о движении денежных средств. Горизонтальный (временной) анализ заключается в сопоставлении данных Компании за три последних отчетных периода в относительном и абсолютном виде и выявлении тенденций изменения отдельных статей отчетности или их групп. Горизонтальный анализ проводится по следующим формам финансовой отчетности, утвержденным приказом Министра финансов Республики Казахстан от 20 августа 2010 года № 422, зарегистрированным в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов за № 6452) (далее – Приказ Министерства финансов): «Бухгалтерский баланс», «Отчет о прибылях и убытках» и «Отчет о движении денежных средств». Вертикальный (структурный) анализ заключается в определении удельного веса отдельных статей отчетности в общем итоговом показателе и сравнении полученного результата с данными предыдущего периода. Вертикальный анализ проводится по следующим формам финансовой отчетности, утвержденным Приказом Министра финансов: «Бухгалтерский баланс» и «Отчет о прибылях и убытках». 2. Коэффициентный анализ заключается в изучении финансовой отчетности Компании при помощи набора финансовых показателей (коэффициентов) на предмет соответствия (отклонения) от нормативных значений таких коэффициентов и их изменений в динамике. Для проведения коэффициентного анализа принимаются данные из всех форм финансовой отчетности Компании. 3. Коэффициенты ликвидности – финансовые показатели, рассчитываемые для определения способности Компании погашать текущую задолженность за счет имеющихся текущих (оборотных) активов. При этом проводится сравнение величины текущих задолженностей Компании и ее оборотных средств, которые должны обеспечить погашение этих задолженностей. Коэффициент текущей ликвидности (CurrentRatio, CR) характеризует текущую способность Компании выполнить краткосрочные обязательства за счет имеющихся оборотных средств. Рассчитывается по формуле: где: CA – текущие активы; CL – текущие обязательства. Значение CR: Выше > 0,25. Значение < 0,25 свидетельствует о возможной утрате платежеспособности. 4. Коэффициент финансовой независимости (EquitytoTotalAssets, EtTA) характеризует долю собственного капитала в общей сумме авансированных средств. Чем выше значение коэффициента, тем финансово более устойчиво и независимо от внешних кредиторов предприятие. Рассчитывается по формуле: где: EC – собственный капитал; TA – сумма активов. Значение данного показателя не менее 0,5. 5. Период оборачиваемости дебиторской задолженности(Receivablescollectionperiod) –выражает оборачиваемость дебиторской задолженности как среднее число дней, требуемое для сбора долгов. где: RCP – период сбора дебиторской задолженности; Значение данного показателя не должно превышать 60 дней. 6. Период оборачиваемости кредиторской задолженности(Payablescollectionperiod) -выражает оборачиваемость кредиторской задолженности как среднее число дней, в течение которых компания оплачивает свои долги. где: PCP – период сбора дебиторской задолженности; Значение данного показателя не должно превышать 180 дней. Приложение 2 к Правилам кредитования на строительства, реконструкции и модернизации систем тепло-, водоснабжения и водоотведения Форма Паспорт проекта Наименование проекта Реквизиты сопроводительного письма по заявке на бюджетный кредит (дата и номер регистрации, ФИО уполномоченного лица заемщика, подписавшего заявку) Сумма бюджетного кредита, тыс. тенге Бюджетная программа Заемщика Номер Название Общая сумма расходов, тыс. тенге Конечный заемщик (наименование субъекта естественных монополий) Информация по проекту № п/п Наименование мероприятия Стоимость, всего, тыс. тенге в том числе по годам реализации: 20ХХ 20ХХ+1 … 20ХХ+n 1 … № Срок бюджетного кредита Ставка вознаграждения по бюджетному кредиту Обеспечение по бюджетному кредиту Место строительства и/или реконструкции и/или модернизации объекта Дополнительная информация по проекту, в том числе ожидаемый социально-экономический эффект от реализации инвестиционного проекта Представитель заемщика Фамилия Имя Отчество (при наличии) Название структурного подразделения заемщика Должность Адрес Контактные телефоны мобильный телефон городской телефон Факс Электронная почта Представитель Конечного заемщика (субъекта естественных монополий) Фамилия Имя Отчество (при наличии) Название структурного подразделения Должность Адрес Контактные телефоны мобильный телефон городской телефон Факс Электронная почта Дополнительная информация Приложение 3 к Правилам кредитования на строительства, реконструкции и модернизации систем тепло-, водоснабжения и водоотведения Форма Информация о ходе реализации инвестиционных проектов Наименование Конечного заемщика: ____________________________________ Наименование области, города республиканского значения и столицы:____ Периодичность: ежемесячно № п/п Наименование проекта Общая стоимость проекта по ПСД, тыс. тенге Период реализации проекта Объем работ в натуральном выражении (мероприятия, компоненты) согласно ТЭО/ПСД до начала отчетного года (с первого года реализации), тыс. тенге за отчетный период Стоимость работ, тыс. тенге Отклонение Срок начала работ Срок завершения работ Наименование мероприятия Наименование компонента Выделено из бюджета Фактическое исполнение план факт Тыс. тенге % план факт план факт Мероприятие 1 компонент 1 компонент 2 компонент n Мероприятие 2 компонент 1 компонент 2 компонент n Руководитель Конечного заемщика ________ _____________(оттиск печати) (подпись) (Ф.И.О. Расшифровка подписи) Приложение 4 к Правилам кредитования на строительства, реконструкции и модернизации систем тепло-, водоснабжения и водоотведения форма Информация о поступлении, освоении и погашении бюджетного кредита Наименование Конечного заемщика: ____________________________________ Наименование области, города республиканского значения и столицы:____ Периодичность: ежемесячная № п/п Название проекта, направленного на строительство, реконструкцию модернизацию жилищно– коммунального хозяйства, финансируемого за счет средств бюджетного кредита Общая сумма бюджетного кредита, направленного на строительство, реконструкцию модернизацию жилищно – коммунального хозяйства, финансируемого за счет средств бюджетного кредита Поступление средств бюджетного кредита, направленного на строительство, реконструкцию модернизацию жилищно – коммунального хозяйства, финансируемого за счет средств бюджетного кредита за отчетный период Освоение средств бюджетного кредита, на строительство, реконструкцию модернизацию жилищно – коммунального хозяйства, финансируемого за счет средств бюджетного кредита за отчетный период Погашение средств бюджетного кредита, на строительство, реконструкцию модернизацию жилищно – коммунального хозяйства, финансируемого за счет средств бюджетного кредита за отчетный период Остаток задолженности по основному долгу на начало отчетного периода Остаток задолженности по основному долгу на конец отчетного периода Просроченная задолженность по основному долгу Причины отклонений в поступлении и/или освоении и/или погашении бюджетного кредита, на строительство, реконструкцию модернизацию жилищно – коммунального хозяйства, финансируемого за счет средств бюджетного кредита Подлежит поступлению в соответствии с условиями кредитного договора Фактическое поступление средств бюджетного кредита Подлежит освоению в соответствии с условиями кредитного договора Фактическое освоение средств бюджетного кредита Подлежит погашению в соответствии с условиями кредитного договора Фактическое погашение средств бюджетного кредита срок сумма срок сумма срок сумма срок сумма срок сумма срок сумма % освоения Сумма неисполнения в том числе Примечание экономия по результатам гос. закупок объективные, независящие от Конечного заемщика причины другие причины в том числе за счет: несостоявшихся конкурсов по государственным закупкам, длительного проведения (непроведения) конкурсных процедур длительного проведения процедур заключения и/или регистрации договоров непредставления актов выполненных работ и счетов к оплате, несвоевременного проведения запланированных мероприятий, неправильного оформления документов по проведению платежей прочие (с расшифровкой) Руководитель Конечного заемщика_______ _______________(оттиск печати) (подпись) (Ф.И.О. Расшифровка подписи)
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №21
Тема: Основные положения по управлению недвижимостью.
Цель занятия:
1. Обучающая: Изучить с учащимися основные положения по управлению недвижимостью;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности и внимательность при изучении темы.
Тип урока: Практический (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Основные положения по управлению недвижимостью
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ К ПОУРОЧНОМУ ПЛАНУ №21
Тема 21. Основные положения по управлению недвижимостью
Самостоятельное задание.
ПОЯСНЕНИЕ ПРЕПОДАВАТЕЛЯ
Управление недвижимостью, как и в любой другой сфере предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:
-исходным моментом любых управленческих действий;
-основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности;
-основой анализа проблем - несоответствия желаемого и достигнутого состояния - и выработки новых решений.
В самом общем виде цель - это будущее желаемое состояние или совокупность достигаемых человеком результатов в процессе и по завершению направленных действий. Цель появляется на основе мотивов и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен всякий труд. Мотив - внутреннее психическое состояние, побуждающее человека к деятельности, позволяющей удовлетворить различные потребности - материальные, духовные, в процессе труда и результатами труда, самовыражения и социальной значимости. Из содержания любого мотива вытекает его структура, включающая:
-потребности, которые хочет удовлетворить человек;
-благо, позволяющее удовлетворить соответствующие потребности;
-трудовые действия, необходимые для получения блага;
-цену или материальные затраты и моральные издержки по осуществлению трудовой деятельности.
Цель выполняет следующие основные функции:
-инициативы - сопоставление существующего и желаемого состояния, вызывающее стремление к действиям;
-инструмента управления - руководящее требование, повелитель (императив) действий;
-критерия принятия решений - оценки информации и выбора альтернатив;
-координирования - осуществление бесконфликтных отношений всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленными целями;
-контроля - обеспечение объективной обратной связи в системе управления по конечным результатам.
Недвижимые объекты приобретают в собственность для удовлетворения личных или общественных потребностей либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью бывают двух видов: финансово-экономические и нестоимостные (товарищеские, общественные, благотворительные и др.).
По отношению к высшей цели все другие цели (промежуточные, субцели) выступают как средство ее достижения (схемы 1, 2).
Изменение целей управления возможно в случаях:
1) реализации целей в предшествующий период, когда они полностью оправдались или достижение их оказалось нецелесообразным;
2) изменения внешней среды - политических, социально-экономических и рыночных условий, законодательства и других факторов;
3) изменения интересов и предпочтений собственника, жизненной стадии объекта недвижимости и т.п.
Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям:
-измеримость - количественная и качественная оценка степени достижения (стоимостные и нестоимостные измерители);
-реальность - поэтапная достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений;
-четкость и конкретность - точная и ясная формулировка содержания, объема и времени.
Основные цели управления рынком недвижимости:
-реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
-установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
-обеспечение сохранности, эффективного использования и развития государственного и муниципального недвижимого имущества;
Схема 1. Система взаимосвязи между целями управления недвижимостью
-обеспечение экономической и политической безопасности страны;
-защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных действий организаций и лиц;
Схема 2. Дерево целей (потребностей)
-обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
-создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
-оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
-справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
-создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.
1. Разделение процедур (дифференциация) - применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов - обороны, транспорта, истории и т.п.
2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.
3. Гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.
4. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.
5. Разделение полномочий между регулирующими органами - нормотворчество и нормоприменение - не должны совмещаться в одном лице.
6. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.
7. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников - добросовестных приобретателей от любого произвола.
8. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска - несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.
9. Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками - коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риелторов; оценщиков и др.).
10. Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территории и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.
11. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
12. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.
13. Единство - правовое, организационное и информационное единство системы управления на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.
14. Комплексность - учет внешних и внутренних условий и факторов, определяющих цели, приоритеты и методы управления недвижимостью.
15. Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.
16. Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №22
Тема: Основные положения по управлению недвижимостью.
Цель занятия:
1. Обучающая: Изучить с учащимися основные положения по управлению недвижимостью;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности и внимательность при изучении темы.
Тип урока: Практический (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Основные положения по управлению недвижимостью.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ К ПОУРОЧНОМУ ПЛАНУ №22
Тема 22. Государственное регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Самостоятельное задание.
ПОЯСНЕНИЕ ПРЕПОДАВАТЕЛЯ
Настоящий Закон определяет цели, задачи и правовые основы в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Глава 1. Общие положения
Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Законе
В настоящем Законе используются следующие основные понятия:
1) преимущественные интересы - права (обременения прав) на недвижимое имущество, которые в соответствии с настоящим Законом и иными законодательными актами не подлежат обязательной государственной регистрации в правовом кадастре и признаются действительными без государственной регистрации;
2) ранее возникшее право (обременение права) - право (обременение права) на недвижимое имущество, которое возникло до 1 марта 1996 года и действительно при условии его соответствия законодательству, действовавшему на момент возникновения соответствующего права;
3) учетная регистрация - регистрация прав (обременении прав) на недвижимое имущество с целью учета прав (обременении прав) на недвижимое имущество, действительных без государственной регистрации в правовом кадастре, в том числе ранее возникших прав;
4) личный сервитут - сервитут в пользу определенного лица, не связанный с обладанием им господствующего объекта недвижимости;
5) недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
6) HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1004662053" \o "Стандарт государственной услуги \«Государственная регистрация прав (обременений) на недвижимое имущество\» (приложение 1 к приказу Министра юстиции Республики Казахстан от 28 апреля 2015 года № 246) (с изменениями от 27.01.2016 г.)" \t "_parent" государственная регистрация прав на недвижимое имущество (далее - государственная регистрация) - обязательная процедура признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации в правовом кадастре в порядке и сроки, установленные настоящим Законом и иными законами;7) первичный объект недвижимости - здания и сооружения различного функционального назначения, а также объекты особого регулирования и градостроительной регламентации;
8) вторичный объект недвижимости - жилые и нежилые помещения, которым в целях регистрации прав на них присваиваются кадастровые номера как объектам индивидуального (раздельного) права собственности (иного вещного права);
9) обременение права на недвижимое имущество - любое ограничение права на недвижимое имущество, возникшее в порядке, предусмотренном законами Республики Казахстан или соглашением сторон и выражающееся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом;
10) формирование объекта недвижимости - процесс установления уникальных идентификационных характеристик объекта недвижимости и присвоение ему кадастрового номера;
11) служащий объект недвижимости - объект недвижимости, обремененный сервитутом;
В подпункт 12 внесены изменения в соответствии с HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1002030254" \o "Закон Республики Казахстан от 21 июля 2011 года № 468-IV \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам центров обслуживания населения\»" \t "_parent" Законом РК от 21.07.11 г. № 468-IV ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1002030781" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ) ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.)
12) идентификационные характеристики объекта недвижимости - сведения об объекте недвижимого имущества, включая адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), вид недвижимости, кадастровый номер, форму собственности, количество составляющих, категорию земель, делимость, целевое назначение, этажность, площадь (общая, жилая, полезная), необходимые для целей ведения правового кадастра;13) юридические притязания - юридические факты, которые свидетельствуют об оспаривании третьими лицами либо наличии интереса в отношении прав на недвижимое имущество;
14) кадастровый номер - индивидуальный, не повторяющийся на территории Республики Казахстан, номер объекта недвижимости, который присваивается в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан;
15) объект кондоминиума - имущественный комплекс, состоящий из земельного участка (земельных участков), первичных и вторичных объектов, на который устанавливается в соответствии с законодательством Республики Казахстан собственность на недвижимое имущество в форме кондоминиума;
16) правоустанавливающие документы - документы, на основании которых возникают, изменяются и (или) прекращаются права (обременения прав) на недвижимое имущество;
Статья 1 дополнена подпунктом 16-1 в соответствии с HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1002397708" \o "Закон Республики Казахстан от 27 апреля 2012 года № 15-V \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам исключения противоречий, пробелов, коллизий между нормами права различных законодательных актов и норм, способствующих совершению коррупционных правонарушений\» (с изменениями по состоянию на 08.01.2013 г.)" \t "_parent" Законом РК от 27.04.12 г. № 15-V (введены в действие с 1 января 2013 года)
16-1) электронная копия правоустанавливающего документа - электронный документ, полностью воспроизводящий информацию подлинного бумажного документа, в электронно-цифровой форме с электронной цифровой подписью заверителя;
17) правовой кадастр - единый государственный реестр зарегистрированных прав на недвижимое имущество, сведений о зарегистрированных правах на гражданские воздушные суда, морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море»;
18) систематическая регистрация ранее возникших прав в правовом кадастре - учетная регистрация прав (обременении прав) на недвижимое имущество, которые возникли до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и действительные, если они соответствуют законодательству, действовавшему в момент их возникновения;
19) сведения из правового кадастра - информация о зарегистрированных правах (обременениях прав) на недвижимое имущество и иных объектах государственной регистрации, содержащихся в правовом кадастре, и копии документов, находящиеся в регистрационном деле, предоставляемые регистрирующим органом;
20) государственное техническое обследование недвижимого имущества - определение технических, идентификационных характеристик зданий, сооружений и их составляющих, необходимых для ведения правового кадастра;
В подпункт 21 внесены изменения в соответствии с HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1001886839" \o "Закон Республики Казахстан от 25 марта 2011 года № 421-IV \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам совершенствования гражданского законодательства\»" \t "_parent" Законом РК от 25.03.11 г. № 421-IV ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1001886840" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ)ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.)
21) объект государственной регистрации - подлежащие государственной регистрации в правовом кадастре права и обременения прав на недвижимое имущество, а также юридические притязания;
Статья дополнена подпунктом 21-1 в соответствии с HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1002030322" \o "Закон Республики Казахстан от 21 июля 2011 года № 468-IV \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам центров обслуживания населения\»" \t "_parent" Законом РК от 21.07.11 г. № 468-IV
21-1) регистрационный код адреса - уникальный код адреса объекта недвижимости;
22) заявитель - правообладатель, приобретатель и иные лица, в интересах которых осуществляется государственная регистрация;
23) уполномоченный представитель заявителя - лицо, которое от имени заявителя подает заявление и осуществляет иные действия, связанные с государственной регистрацией, в силу полномочия, основанного на доверенности, законодательстве, решении суда либо правовом акте;
24) сервитут - право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком и (или) другим объектом недвижимости, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд;
25) технический паспорт - составленный по результатам государственного технического обследования недвижимого имущества документ установленной формы, содержащий технические, идентификационные характеристики первичного или вторичного объекта, необходимые для ведения правового кадастра;
26) регистрационное дело - часть правового кадастра, в котором по объектному принципу осуществляется хранение копии документов, представленных на государственную регистрацию;
27) регистрирующий орган - территориальные органы юстиции, осуществляющие государственную регистрацию по месту нахождения недвижимого имущества;
28) уполномоченный орган - HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1000131108" \o "Постановление Правительства Республики Казахстан от 28 октября 2004 года № 1120 \«Вопросы Министерства юстиции Республики Казахстан\» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 27.02.2016 г.)" \t "_parent" государственный орган, осуществляющий реализацию государственной политики и государственное регулирование деятельности в сфере государственной регистрации и государственного технического обследования недвижимого имущества;
Статья дополнена подпунктом 28-1 в соответствии с HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1004852715" \o "Закон РК от 17 ноября 2015 года № 408-V \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оказания государственных услуг\»" \t "_parent" Законом РК от 17.11.15 г. № 408-V (введен в действие с 1 марта 2016 г.)
28-1) Государственная корпорация «Правительство для граждан» (далее - Государственная корпорация) - юридическое лицо, созданное по HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1004980589" \o "Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 января 2016 года № 39 \«О создании некоммерческого акционерного общества \«Государственная корпорация \«Правительство для граждан\»" \t "_parent" решениюПравительства Республики Казахстан, для оказания государственных услуг в соответствии с законодательством Республики Казахстан, организации работы по приему заявлений на оказание государственных услуг и выдаче их результатов услугополучателю по принципу «одного окна», а также обеспечения оказания государственных услуг в электронной форме;29) сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости - сервитут, устанавливаемый в пользу собственника (иного правообладателя) другого, как правило, соседнего недвижимого имущества для удовлетворения его нужд, в том числе для прохода, проезда, проведения воды и других целей;
Подпункт 30 изложен в редакции HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1002402814" \o "Закон Республики Казахстан от 27 апреля 2012 года № 15-V \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам исключения противоречий, пробелов, коллизий между нормами права различных законодательных актов и норм, способствующих совершению коррупционных правонарушений\» (с изменениями по состоянию на 08.01.2013 г.)" \t "_parent" Закона РК от 27.04.12 г. № 15-V ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1002402816" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ) ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.)
30) господствующий объект недвижимости - объект недвижимого имущества, собственник (иной правообладатель) которого имеет право ограниченного целевого пользования чужим недвижимым имуществом (сервитут);
Статья 1 дополнена подпунктом 31 в соответствии с HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1002397711" \o "Закон Республики Казахстан от 27 апреля 2012 года № 15-V \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам исключения противоречий, пробелов, коллизий между нормами права различных законодательных актов и норм, способствующих совершению коррупционных правонарушений\» (с изменениями по состоянию на 08.01.2013 г.)" \t "_parent" Законом РК от 27.04.12 г. № 15-V (введены в действие с 1 января 2013 года)
31) электронная регистрация - государственная регистрация прав на недвижимое имущество, осуществляемая на основании электронной копии правоустанавливающего документа, поступающего в информационную систему правового кадастра из единой нотариальной информационной системы автоматически, после нотариального удостоверения сделки.
Статья 2 изложена в редакции HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1001886841" \o "Закон Республики Казахстан от 25 марта 2011 года № 421-IV \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам совершенствования гражданского законодательства\»" \t "_parent" Закона РК от 25.03.11 г. № 421-IV ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1001886842" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ)ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.)
Статья 2 Сфера действия настоящего Закона
1. Настоящий Закон применяется к отношениям по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
2. Действие настоящего Закона не распространяется на воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты.
Статья 3. Объекты государственной регистрации
1. Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат возникновение, изменение и прекращение прав (обременении прав) на недвижимое имущество, а также юридические притязания.
2. В правовом кадастре не могут быть зарегистрированы ни передача, ни обременение, ни изменение или прекращение права на недвижимое имущество, пока такое право не будет зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Законом, за исключением случаев, предусмотренных HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1000659588" \o "Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III \«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество\» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 29.03.2016 г.)" \t "_parent" главой 6 настоящего Закона.
В статью 4 внесены изменения в соответствии с HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1001886843" \o "Закон Республики Казахстан от 25 марта 2011 года № 421-IV \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам совершенствования гражданского законодательства\»" \t "_parent" Законом РК от 25.03.11 г. № 421-IV ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1001886824" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ)ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.)
Статья 4. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие права на недвижимое имущество:
1) право собственности;
2) право хозяйственного ведения;
3) право оперативного управления;
4) право землепользования на срок не менее одного года;
5) сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок не менее одного года.
Иные права могут быть зарегистрированы по желанию правообладателей.
Статья 5. Государственная регистрация обременений прав на недвижимое имущество
Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество:
1) право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением;
2) право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие;
3) залог;
4) арест;
5) ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции;
6) иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами Республики Казахстан, за исключением преимущественных интересов.
Статья 6. Государственная регистрация изменений прав (обременений прав) на недвижимое имущество
1. Государственной регистрации в правовом кадастре подлежат:
1) изменение идентификационных характеристик объекта недвижимости, необходимых для ведения правового кадастра, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи;
2) изменение сведений о правообладателе, содержащихся в регистрационном листе правового кадастра;
3) изменение вида права, за исключением случая изменения вида права на основании законодательного акта;
4) изменение условий договоров, если они касаются сведений, содержащихся в регистрационном листе, влияют на объем прав, устанавливаемых на объект недвижимости, или если они должны быть зарегистрированы по соглашению сторон;
5) иные изменения подлежат государственной регистрации в правовом кадастре, если это предусмотрено настоящим Законом, иными законодательными актами или соглашением сторон.
В пункт 2 внесены изменения в соответствии с HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1000925026" \o "Закон Республики Казахстан от 10 декабря 2008 года № 101-IV \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам налогообложения\»" \t "_parent" Законом РК от 10.12.08 г. № 101-IV (введен в действие с 1 января 2009 г.) ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1000925029" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ) ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.)
2. В тех случаях, когда изменение идентификационных характеристик недвижимости происходит по решению государственных органов, регистрация таких изменений не может быть возложена на правообладателя, в том числе при изменении наименования населенных пунктов, названия улиц, а также порядкового номера зданий и иных строений (адреса) или при изменении кадастровых номеров в связи с реформированием административно-территориального устройства Республики Казахстан, и осуществляется безвозмездно.В статью 7 внесены изменения в соответствии с HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1002397712" \o "Закон Республики Казахстан от 27 апреля 2012 года № 15-V \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам исключения противоречий, пробелов, коллизий между нормами права различных законодательных актов и норм, способствующих совершению коррупционных правонарушений\» (с изменениями по состоянию на 08.01.2013 г.)" \t "_parent" Законом РК от 27.04.12 г. № 15-V (введены в действие с 1 января 2013 года) ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1002690542" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ) ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.); HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1004375194" \o "Закон Республики Казахстан от 29 декабря 2014 года № 269-V \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам кардинального улучшения условий для предпринимательской деятельности в Республике Казахстан\» (с изменениями дополнениями по состоянию на 07.04.2016 г.)" \t "_parent" Законом РК от 29.12.14 г. № 269-V ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1004375204" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ) ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.)
Статья 7. Правовое значение государственной регистрации
1. Права (обременения прав) на недвижимое имущество в соответствии со HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1000659580" \o "Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III \«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество\» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 29.03.2016 г.)" \t "_parent" статьями 4, HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1000659591" \o "Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III \«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество\» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 29.03.2016 г.)" \t "_parent" 5 и HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1000659592" \o "Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III \«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество\» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 29.03.2016 г.)" \t "_parent" 6 настоящего Закона, подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Законом и иными законодательными актами.
Если в регистрации не будет отказано, моментом государственной регистрации признается момент подачи заявления.
Если в информационную систему правового кадастра поступила электронная копия правоустанавливающего документа, то моментом государственной регистрации права на недвижимое имущество является момент подтверждения его возникновения, изменения или прекращения регистрирующим органом путем отправки уведомления о произведенной регистрации.
2. Права (обременения прав) на недвижимое имущество, не подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан, регулирующими соответствующие отношения, если иное не установлено соглашением сторон.
3. Исключен в соответствии с HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1001886844" \o "Закон Республики Казахстан от 25 марта 2011 года № 421-IV \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам совершенствования гражданского законодательства\»" \t "_parent" Законом РК от 25.03.11 г. № 421-IV ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1001886845" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ)ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.)
4. Ранее возникшие права подлежат учетной регистрации в правовом кадастре в порядке, предусмотренном HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1000659588" \o "Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III \«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество\» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 29.03.2016 г.)" \t "_parent" главой 6 настоящего Закона.
5. При государственной регистрации прав на земельный участок одновременно считаются зарегистрированными права на недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, за исключением прав на первичные и вторичные объекты, которые регистрируются отдельно или вместе с государственной регистрацией прав на земельные участки.
Собственнику, зарегистрировавшему свое право на земельный участок, принадлежат и многолетние насаждения, находящиеся на данном участке - см. HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1001897367" \o "Ответ Министра юстиции РК от 12 апреля 2011 года на вопрос от 6 апреля 2011 года № 74991 (e.gov.kz) \«Собственнику, зарегистрировавшему свое право на земельный участок, принадлежат и многолетние насаждения, находящиеся на данном земельном участке\»" \t "_parent" ответ Министра юстиции РК от 12 апреля 2011 года
6. При установлении приоритетов между несколькими правами (обременениями прав) на один и тот же объект недвижимости необходимо исходить из следующих положений:
1) зарегистрированные в правовом кадастре права (обременения прав) на недвижимое имущество, которые в соответствии со HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1000659580" \o "Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III \«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество\» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 29.03.2016 г.)" \t "_parent" статьями 4 и 5 настоящего Закона подлежат государственной регистрации, имеют приоритет над незарегистрированными;
2) приоритет ранее возникших прав (обременении прав) на недвижимое имущество устанавливается по дате возникновения права в соответствии с гражданским законодательством.
7. С момента введения государственной регистрации прав на недвижимое имущество правовой кадастр и правоустанавливающий документ являются единственными источниками информации, подтверждающими зарегистрированные права (обременения прав) на недвижимое имущество.
В случае расхождения сведений, содержащихся в правовом кадастре и правоустанавливающем документе, приоритет определяется в соответствии с законодательством Республики Казахстан с учетом существа расхождения.
Статья 8. Преимущественные интересы
Преимущественными интересами, не подлежащими обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, являются:
1) обременения, выступающие как общие правила и запреты, установленные законодательными актами Республики Казахстан;
2) права (обременения прав), которые возникают на основании нормативных правовых актов, в том числе право нахождения на не закрытых для общего доступа земельных участках и проходов через них, публичные сервитуты;
3) право землепользования на срок менее одного года;
4) право пользования чужим недвижимым имуществом на срок менее одного года, в том числе право аренды, безвозмездного пользования, сервитуты менее года;
5) право доступа людей и проезда транспорта к линиям электропередач, телефонным и телеграфным линиям и столбам, трубопроводам, геодезическим точкам и другим коммуникационным линиям, обусловленные общественными нуждами;
6) фактическое владение недвижимым имуществом лиц, не являющихся правообладателями, до признания в установленном порядке за фактическим владельцем права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности;
7) право пользования жилыми помещениями, находящимися в государственном жилищном фонде, или право пользования жилыми помещениями, арендованными местными исполнительными органами в частном жилищном фонде.
Статья 9. Сроки подачи документов на государственную регистрацию
Пункт 1 изложен в редакции HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1002402817" \o "Закон Республики Казахстан от 27 апреля 2012 года № 15-V \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам исключения противоречий, пробелов, коллизий между нормами права различных законодательных актов и норм, способствующих совершению коррупционных правонарушений\» (с изменениями по состоянию на 08.01.2013 г.)" \t "_parent" Закона РК от 27.04.12 г. № 15-V ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1002402818" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ) ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.)
1. Лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее шести месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права (обременения права), в том числе нотариального удостоверения договора, вступления в силу решения суда, выдачи иных правоустанавливающих документов, за исключением случаев, предусмотренных HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1001369270" \o "Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III \«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество\» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 29.03.2016 г.)" \t "_parent" пунктами 4 и 5 настоящей статьи.
2. Нарушение физическими и (или) юридическими лицами сроков, установленных пунктом 1 настоящей статьи, влечет за собой ответственность, предусмотренную HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1004113646" \o "Кодекс Республики Казахстан об административных правонарушениях от 5 июля 2014 года № 235-V (с изменениями и дополнениями по состоянию на 08.04.2016 г.)" \t "_parent" законом Республики Казахстан.
См.: HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1002625891" \o "Информационное письмо Консультативного Совета по выработке единой судебной практики при отправлении правосудия Карагандинского областного суда № 7 \«Об исчислении шестимесячного срока для привлечения к административной ответственности по статье 354-3 КРК об АП\»" \t "_parent" Информационное письмо Консультативного Совета по выработке единой судебной практики при отправлении правосудия Карагандинского областного суда № 7 «Об исчислении шестимесячного срока для привлечения к административной ответственности по статье 354-3 КРК об АП»
3. Исключен в соответствии с HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1001024410" \o "Закон Республики Казахстан от 22 апреля 2009 года № 151-IV \«О внесении изменений в Закон Республики Казахстан \«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\»" \t "_parent" Законом РК от 22.04.09 г. № 151-IV ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1001024624" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ) ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.)
HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1000754170" \o "Нормативное постановление Конституционного Совета Республики Казахстан от 23 апреля 2008 года № 4 \«О проверке конституционности пункта 3 статьи 9 и подпункта 6) пункта 1 статьи 25 Закона Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III \«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\» по обращению суда № 2 города Костаная Костанайской области\»" \t "_parent" Нормативным постановлением Конституционного Совета РК от 23 апреля 2008 года № 4 «О проверке конституционности пункта 3 статьи 9 и подпункта 6) пункта 1 статьи 25 Закона Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по обращению суда № 2 города Костаная Костанайской области» пункт 3 статьи 9 признан соответствующим Конституции Республики Казахстан
4. Заявления о государственной регистрации обременении прав, налагаемые государственными органами и уполномоченными лицами, и в других случаях, когда такие обременения прав устанавливаются не по волеизъявлению самого правообладателя, а также заявления о регистрации юридических притязаний должны быть поданы на государственную регистрацию немедленно.
Статья дополнена пунктом 5 в соответствии с HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1002402817" \o "Закон Республики Казахстан от 27 апреля 2012 года № 15-V \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам исключения противоречий, пробелов, коллизий между нормами права различных законодательных актов и норм, способствующих совершению коррупционных правонарушений\» (с изменениями по состоянию на 08.01.2013 г.)" \t "_parent" Законом РК от 27.04.12 г. № 15-V
5. При наличии обременений, которые исключают государственную регистрацию права (обременения прав), лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее шести месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для прекращения обременения.
Статья 10. Сборы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество
За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество взимается HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1001005272" \o "Постановление Правительства Республики Казахстан от 30 марта 2009 года № 428 \«Об утверждении ставок сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, производимую в ускоренном порядке\» (с изменениями по состоянию на 18.07.2011 г.)" \t "_parent" сбор в порядке, установленном HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1002376906" \o "Кодекс Республики Казахстан от 10 декабря 2008 года № 99-IV \«О налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс)\» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 08.04.2016 г.)" \t "_parent" налоговым законодательством Республики Казахстан.
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №23
Тема: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Цель занятия:
1. Обучающая: Изучить с учащимися государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности и внимательность при изучении темы.
Тип урока: Практический (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и новая лекция (60 минут)
Контрольные, проверочные вопросы (10 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
Контрольные, проверочные вопросы к лекции:
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ К ПОУРОЧНОМУ ПЛАНУ №23
Тема 23. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Самостоятельное задание.
ПОЯСНЕНИЕ ПРЕПОДАВАТЕЛЯ
Глава 2. Правовой кадастр
Статья 11. Ведение правового кадастра
1. Правовой кадастр ведется регистрирующими органами и содержит информацию о существующих и прекращенных правах на недвижимое имущество и иных объектах регистрации, идентификационных характеристиках недвижимого имущества, сведения о правообладателях, информацию об имеющихся запросах сведений из правового кадастра.
Правовой кадастр также включает в себя сведения о зарегистрированных правах (обременениях) на гражданские воздушные суда, морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», переданные в регистрирующий орган государственными органами, уполномоченными на их регистрацию.
2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется регистрирующими органами по местонахождению объекта недвижимого имущества с учетом идентификационных и других характеристик недвижимого имущества, необходимых для ведения правового кадастра.
3. Все записи в правовом кадастре ведутся на каждый объект недвижимости и приравненные к ним объекты. Объекты недвижимости идентифицируются кадастровым номером.
Все записи о государственной регистрации прав (обременении прав) на недвижимое имущество, прав на приравненные к недвижимости объекты заносятся регистрирующим органом в информационную систему правового кадастра.
Единая информационная система правового кадастра формируется уполномоченным органом.
Порядок ведения и пользования информационной системы правового кадастра определяется уполномоченным органом.
Пункт 4 изложен в редакции HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1004231303" \o "Закон Республики Казахстан от 29 сентября 2014 года № 239-V \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам разграничения полномочий между уровнями государственного управления\» (с изменениями от 27.04.2015 г.)" \t "_parent" Закона РК от 29.09.14 г. № 239-V ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1004231309" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ) ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.)
4. HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1004596795" \o "Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 18 марта 2015 года № 164 \«Об утверждении Правил взаимодействия государственных органов по обмену информацией для целей ведения правового и иных кадастров\»" \t "_parent" Порядок взаимодействия государственных органов по обмену информацией для целей ведения правового и иных кадастров определяется уполномоченным органом.
Статья 12. Состав правового кадастра
Правовой кадастр состоит из:
1) книги учета документов, поступающих на регистрацию;
2) регистрационной книги;
3) книги учета запросов на предоставление сведений из правового кадастра;
4) регистрационных дел;
5) книги учета сведений о зарегистрированных правах (обременениях) на гражданские воздушные суда, морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море»;
6) информационной системы.
Статья 13. Книга учета документов, поступающих на государственную регистрацию
1. Книга учета документов, поступающих на государственную регистрацию, ведется регистрирующими органами в целях учета и установления приоритета между заявлениями, поданными на государственную регистрацию возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов регистрации.
2. Приоритет между заявлениями, внесенными в книгу учета документов, поступающих на государственную регистрацию, устанавливается по дате, часу и минуте подачи заявления на государственную регистрацию.
3. Форма, содержание и порядок ведения книги учета документов, поступающих на государственную регистрацию, определяется уполномоченным органом.
Статья 14. Регистрационная книга
1. Регистрационная книга состоит из регистрационных листов, заполняемых на объекты недвижимости.
Отдельные регистрационные листы могут быть заполнены на следующие объекты недвижимого имущества:
1) земельный участок;
2) вторичный объект недвижимости;
3) земельный участок вместе с расположенными на нем первичными объектами недвижимости.
2. Регистрационный лист состоит из четырех разделов:
1) идентификационные характеристики недвижимого имущества, указанного в пункте 1 настоящей статьи;
2) реестр прав на недвижимое имущество с выделением сервитутов, устанавливаемых в пользу господствующего земельного участка или другого объекта недвижимости;
3) реестр обременении прав на недвижимое имущество с выделением залога, а также обязательств, следующих за недвижимым имуществом;
4) реестр юридических притязаний и сделок, не влекущих возникновение прав или обременении прав на недвижимое имущество.
3. Форма и HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1003651065" \o "Правила внесения и аннулирования записей в регистрационный лист правового кадастра (утверждены Приказом и.о. Министра юстиции Республики Казахстан от 24 августа 2007 года № 242)" \t "_parent" порядок внесения записей в регистрационный лист определяется уполномоченным органом.
В статью 15 внесены изменения в соответствии с HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1002397713" \o "Закон Республики Казахстан от 27 апреля 2012 года № 15-V \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам исключения противоречий, пробелов, коллизий между нормами права различных законодательных актов и норм, способствующих совершению коррупционных правонарушений\» (с изменениями по состоянию на 08.01.2013 г.)" \t "_parent" Законом РК от 27.04.12 г. № 15-V (введены в действие с 1 января 2013 года) ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1002690543" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ) ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.); HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1004375206" \o "Закон Республики Казахстан от 29 декабря 2014 года № 269-V \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам кардинального улучшения условий для предпринимательской деятельности в Республике Казахстан\» (с изменениями дополнениями по состоянию на 07.04.2016 г.)" \t "_parent" Законом РК от 29.12.14 г. № 269-V ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1004375207" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ) ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.)
Статья 15. Регистрационное дело
1. За исключением случая, предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи, регистрационное дело ведется на каждый земельный участок и содержит копии правоустанавливающих и других документов, прилагаемых к заявлению, поданному на регистрацию, в том числе копии идентификационного документа на земельный участок, а также документы регистрирующего органа, относящиеся к данному объекту недвижимости или его правообладателям, и бумажные копии электронных документов.2. На каждый вторичный объект недвижимости, входящий в состав объекта кондоминиума, ведется отдельное регистрационное дело.
3. При необходимости, на земельный участок, на котором находятся несколько первичных объектов недвижимости, регистрационное дело ведется в нескольких томах.
Статья 16. Книга учета запросов на предоставление информации из правового кадастра
1. Книга учета запросов на предоставление информации из правового кадастра ведется регистрирующими органами в целях учета поступивших запросов и предоставленной информации из правового кадастра.
2. Форма, содержание и порядок ведения книги учета запросов на предоставление информации из правового кадастра определяется уполномоченным органом.
Статья 17. Предоставление сведений из правового кадастра
1. Сведения, раскрывающие информацию о гражданах (персональные данные) и других правообладателях, за исключением данных, идентифицирующих правообладателя (фамилия, имя, отчество и дата рождения физического лица, наименование и регистрационный номер юридического лица), не могут быть предоставлены.
Пункт 2 изложен в редакции HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1004375211" \o "Закон Республики Казахстан от 29 декабря 2014 года № 269-V \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам кардинального улучшения условий для предпринимательской деятельности в Республике Казахстан\» (с изменениями дополнениями по состоянию на 07.04.2016 г.)" \t "_parent" Закона РК от 29.12.14 г. № 269-V ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1004375212" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ) ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.)
2. Копии документов, находящиеся в регистрационном деле правового кадастра, представляются по мотивированным запросам судебных, правоохранительных и других государственных органов в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством Республики Казахстан, временных, банкротных и реабилитационных управляющих в рамках проведения процедур реабилитации и банкротства, ликвидационной комиссии (ликвидатора) принудительно ликвидируемого юридического лица. Иным лицам указанная информация выдается с письменного согласия правообладателя.
В пункт 3 внесены изменения в соответствии с HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1001886846" \o "Закон Республики Казахстан от 25 марта 2011 года № 421-IV \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам совершенствования гражданского законодательства\»" \t "_parent" Законом РК от 25.03.11 г. № 421-IV ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1001886847" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ)ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.); изложен в редакции HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1002402819" \o "Закон Республики Казахстан от 27 апреля 2012 года № 15-V \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам исключения противоречий, пробелов, коллизий между нормами права различных законодательных актов и норм, способствующих совершению коррупционных правонарушений\» (с изменениями по состоянию на 08.01.2013 г.)" \t "_parent" Закона РК от 27.04.12 г. № 15-V ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1002402820" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ) ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.); HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1003905144" \o "Закон Республики Казахстан от 7 марта 2014 года № 177-V \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам реабилитации и банкротства, налогообложения\» (с изменениями от 28.11.2014 г.)" \t "_parent" Закона РК от 07.03.14 г. № 177-V ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1003905146" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ) ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.); HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1004289828" \o "Закон Республики Казахстан от 7 ноября 2014 года № 248-V \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам дальнейшего совершенствования системы государственного управления\»" \t "_parent" Закона РК от 07.11.14 г. № 248-V ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1004289830" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ) ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.); HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1004375211" \o "Закон Республики Казахстан от 29 декабря 2014 года № 269-V \«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам кардинального улучшения условий для предпринимательской деятельности в Республике Казахстан\» (с изменениями дополнениями по состоянию на 07.04.2016 г.)" \t "_parent" Закона РК от 29.12.14 г. № 269-V ( HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1004375213" \o "(СТАРАЯ РЕДАКЦИЯ) ЗАКОН РК ОТ 26.07.2007 № 310-III" \t "_parent" см. стар. ред.)
3. Информация по конкретному объекту недвижимого имущества и обобщенные данные о правах физического или юридического лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, заверенные регистрирующим органом, выдаются по запросам правообладателя (уполномоченного представителя) и мотивированным запросам:
1) адвокатов;
2) правоохранительных, судебных органов, по находящимся в производстве уголовным, гражданским, административным делам в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством Республики Казахстан;
3) судебных исполнителей по находящимся в производстве исполнительным документам в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством Республики Казахстан;
4) органов государственных доходов и других государственных органов в соответствии с их компетенцией, установленной законодательством Республики Казахстан;
5) нотариусов, наследников;
6) временных, банкротных и реабилитационных управляющих в рамках процедур реабилитации и банкротства, ликвидационной комиссии (ликвидатора) принудительно ликвидируемого юридического лица;
7) органов опеки и попечительства;
8) иных лиц с письменного согласия правообладателя.
4. Информация из правового кадастра, а также копии документов, находящиеся в регистрационном деле правового кадастра, должны быть предоставлены регистрирующим органом не позднее трех рабочих дней со дня подачи запроса на получение информации.
5. HYPERLINK "http://online.zakon.kz/Document/?link_id=1002416508" \o "Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 28 марта 2012 года № 131 \«Об утверждении Правил предоставления информации из правового кадастра\» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 22.01.2016 г.)" \t "_parent" Порядок предоставления информации из правового кадастра определяется уполномоченным органом.
ПОУРОЧНЫЙ ПЛАН №24
Тема: Контрольная работа.
Цель занятия:
1. Обучающая: Обучить учащихся самостоятельной работе;
2. Воспитательная: Воспитать у учащихся чувство материальной ответственности за выполняемую работу специалиста по оценке;
3. Развивающая: Развить у учащихся ораторские способности и внимательность при изучении темы.
Тип урока: Практический (фронтальный опрос).
Межпредметная связь: экономика организации, оценка недвижимости.
Наглядные пособия: Работа на доске, схематическая наглядность.
Ход урока:
Организация группы (1-5 минут)
Опрос пройденной темы и контрольная работа (70 минут)
Определение домашнего задания (1-5 минут)
.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ К ПОУРОЧНОМУ ПЛАНУ №24
Тема 24. Самостоятельная работа
Вариант 1
Понятие недвижимости: физический состав и юридическое содержание.
Признаки недвижимости, характеристика недвижимости как объекта отношений.
Классификация объектов недвижимости.
Право собственности на недвижимость, существующие ограничения.
Вариант 2
Понятие и особенности рынка недвижимости.
Ценовой механизм рынка недвижимости: взаимодействие цены, спроса и предложения.
Функции рынка недвижимости.
Субъекты рынка недвижимости.
Вариант 3
Сегментация рынка недвижимости.
Роль и задачи государства в формировании рынка недвижимости.
Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
Виды стоимости объектов недвижимости.
Вариант 4
Основные принципы оценки объектов недвижимости.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Правовые аспекты оценки недвижимости: свод международных стандартов оценки и законодательства РК.
Технологии оценки недвижимости.
Вариант 5
Основные подходы в оценке недвижимости.
Затратный подход в оценке недвижимости.
Методы затратного подхода: сравнительной единицы, поэлементный, сметный и индексный.
Методы определения износа объекта недвижимости.