Методическая разработка урока на тему экономическое понятие страхования

Федеральное агентство по образованию
Государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования
«Озерский техникум природообустройства»

Методическая разработка урока
по предмету: «Управление территориями и имуществом»


Тема урока: Рынок недвижимости





Автор:
Ерусланова И.Н. – преподаватель ГБОУ СПО Озерский техникум
природообустройства

Рассмотрено и согласовано на заседании
ПЦК
«» __________ 2013 г.
Председатель ПЦК_________ Е.А. Светкина
УТВЕРЖДАЮ
« » ________ 2013г.
Зам. директора по УВР
___________ И.В. Филипенко


ПЛАН УЧЕБНОГО ЗАНЯТИЯ

Группа
2 ЗИ

Специальность
«Земельно –имущественные отношения»

Дата
«___»_____марта_____ 2013г.

Дисциплины
Управление территориями и имуществом

Тема занятия
«Рынок недвижимости»

Тип занятия
Урок усвоения новых знаний

Цели занятия:
Сформировать представление о общем понятии страхования, принципы и функции страхования. Раскрыть сущность и основные черты страхового дела. Научить учащихся ориентироваться в страховом деле.

Образовательные:
умение работать с дополнительной литературой, анализировать информацию, выделять главное;
актуализировать известные учащимся знания по рынку недвижимости, дать более глубокие и осмысленные знания о рынке недвижимости;
конкретизировать теоретические представления о рынке недвижимости
развить общий кругозор, развить навыки исследовательской работы в группе;



Воспитательные:

сформировать представление о задачах рынке
формировать у учащихся отношение к рынку недвижимости
показать преимущества рынка недвижимости в России
вырабатывать определенную позицию по отношению к недвижимости;
уяснить влияние рынка, как в обязательном, так и добровольном, его роль и значение в современном рынке недвижимости;
воспитание интереса к изучаемой дисциплине;
воспитание коллективизма, ответственности за принятое решение перед поставленными задачами;
развитие логического мышления; уверенность в своих силах; умение рационально организовать свою работу;
воспитать культуру общения и взаимного уважения;
правильное взаимопонимание между членами группы (команды), основанные на взаимопомощи, поддержке, доброте;
воспитать такие качества характера, как инициативность, самостоятельность, активность;

Развивающие:


развитие познавательной активности, интеллектуальных и творческих способностей студентов;
развитие умения анализировать и обобщать полученные знания;
развитие умения работать самостоятельно и в группе;
развитие умения анализировать, обобщать, выделять главное, делать самостоятельные выводы, принимать решения;
развитие речи и умения пользоваться терминами;
способствовать развитию логического мышления;
способность чётко и быстро мыслить, кратко и ясно выражать свою мысль;


Методы и приемы
проведения занятия:
словесный, объяснительно - иллюстративный, проблемно-поисковый, проблемная дискуссия, самостоятельная работа.

Междисциплинарные
связи (МДС):



С дисциплинами, изучаемыми ранее
«Основы экономической теории»,

Опережаемые
«Бухгалтерский учет», «Экономика организации»

Список литературы и
интернет-ресурсов
Асаул А.В. «Экономика недвижимости»
Грязнова А.Г. «Оценка недвижимости»
Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости»
Интернет ресурсы:
1.Электронный ресурс ,содержащий статьи, основные понятия ,шпаргалки по обществознанию- Режим доступа: [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
2.Электронный ресурс, содержащий рекомендации и материалы по написанию эссе, рефератов по обществознанию. - Режим доступа: [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]


СТРУКТУРА УЧЕБНОГО ЗАНЯТИЯ

Наименование структурных элементов урока
Время,
мин.
Используемые
приемы и методы, средства, поставленные цели
Деятельность
преподавателя
Деятельность
студентов

1. Организационный момент:
проверка явки студентов на занятие
готовность к занятию
2
Цель: контроль явки студентов на занятие, подготовка к работе
Проверяет явку и готовность студентов к занятию
Перекличка, подготовка к занятию

2.Формулирование
темы и целей занятия.

2
Цель: информирование студентов о теме занятия, мотивация к выполнению поставленной задачи, Информирование студентов об этапах проведения занятия

Объявляет тему занятия
Ставит цели, объясняет задание



Слушают.


3.Актуализация опорных знаний:
-определение уровня знаний студентов по новой теме,
-обсуждение вопросов, возникших при подготовке к занятию.

5
Цель: выявить, уточнить знания студентов по теме,
показать важность данной темы в общей теории курса, в повседневной жизни.
Метод - фронтальная беседа.


Предлагает студентам ответить на вопросы, уточнение которых является актуальным на данном этапе.


Слушают, задают вопросы, отвечают на вопросы.



4.Повторение понятий о недвижимости
5
Цель: уточнить остаточные знания студентов
Задает вопросы , наблюдает за работой студентов.
Отвечают на поставленные вопросы , анализируют их.

5.Объяснение преподавателя по теме рынке недвижимости
50
Цель: углубить знания о рынке. Формировать у студентов представление о рынке недвижимости, основные термины. Помочь студентам ориентироваться на рынке недвижимости. Осмысление пройденного материала, развитие у студентов умения анализировать полученную информацию.
Объясняет новый материал, показывает на примере схем, таблиц, слайдов отдельные понятия и определения. Разбивают студентов на группы, предлагают выделить главное и сделать самостоятельные вывода по формам государства.
Слушают, дополняют, отвечают на поставленные вопросы, анализируют их


6. Закрепление материала
13
Цель: углубление знаний студентов по изученной теме, развитие у студентов умения анализировать и обобщать полученные знания.
Слушает, наблюдает за работой студентов, контролирует ее.
Вносят свои предложения, аргументируют их

7.Подведение итогов занятия.
2
Цель: обобщение проведенного занятия, выставление оценок.
Подводит итоги занятия.
Выставляет оценки за работу на занятии.
Участвуют в подведении итогов

8.Задание на дом.
1
Цель: закрепление изученного материала
Дает домашнее задание.
Записывают, задают вопросы.


80





ХОД ЗАНЯТИЯ

1.Организационный момент(приветствие, проверка явки студентов на занятие и готовности к занятию).
Преподаватель: Здравствуйте, садитесь. Хотелось бы начать наш урок с нескольких строк:
Эпиграф
«У домов, как у людей, есть своя душа и свое лицо,
на котором отражается их внутренняя сущность.»
(Александр Дюма (Отец)


2.Формулирование темы и целей занятия.

Преподаватель: Тема сегодняшнего урока «Рынок недвижимости».
План:
Основные понятия недвижимости
Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база
Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости
Функции рынка недвижимости
Основные особенности рынка недвижимости в России

3. Актуализация опорных знаний и мотивация учебной деятельности студентов.

Понятие недвижимости
 Преподаватель: Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.
Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
 К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).
Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.
 В зависимости от характера использования недвижимость  распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).
Преподаватель: Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко второму– в профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые непрофессионалами. Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости. Что такое недвижимость?
Студент: Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.
Преподаватель: дайте определение рынку недвижимости?
Студент: Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – то подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.
Преподаватель: Активность определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок об совершенных в нем за определенный период времени (год, месяц).
Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них. Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью. Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке.
Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции. Кто такой оценщик?
Студент: Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества. Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества. Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества. Этика оценщика имущества –совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.
Преподаватель: База оценки имущества –вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая. Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. Какие виды стоимости Вы знаете?
Студент: Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки. Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.
Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа. Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества , используемая для определения налогооблагаемой базы. Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита. Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.
Преподаватель: Назовите подходы применяемые при оценке недвижимости?
Студент: В практике оценки имущества используют следующие подходы – затратный, сравнительного анализа продаж, доходный. Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости в издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. Подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Доходный подход –способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.
Преподаватель: В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков– Российское Общество Оценщиков. Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты регулирующие оценку недвижимости. В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:
- для государственных нужд
- для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц. Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности. Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные акты. Каким законом пользуются при оценке недвижимости?    Студент: Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135- ФЗ.  “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.
Преподаватель: Поговорим о классификации объектов недвижимости. Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это: квартиры и комнаты; помещения и здания под офисы и магазины; пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи) свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей(в ближайшей перспективе); складские и производственные объекты.
Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.
На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.
    Происхождение
    Естественные (природные) объекты.
    Искусственные объекты(постройки).
    Назначение
    Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)
    Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.
    Постройки: для жилья; для офиса; Для торговли и сферы платных услуг; для промышленности; прочие.
Масштаб
 Земельные массивы.
Отдельные земельные участки.
Комплексы зданий и сооружений.
Жилой дом многоквартирный.
Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)
Секция (подъезд).
Этаж в секции.
Квартира, комната, летняя дача.
     Комплекс административных зданий.
Здание.
Помещение или части зданий (секции, этажи).
Готовность к использованию
    1). Готовые объекты.
    2). Требующие реконструкции или капитального ремонта.
    3). Требующие завершения строительства.

Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка,
законодательная база
Преподаватель: Рынок, это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними;  совокупность существующих и потенциальных покупателей товара;  сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).    
Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.
По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.
Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.
В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении  оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.
Развитию рынка  недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).
Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов(см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Указы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.). важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр. Расскажите, какие Вы знаете факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости?
Студент: в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:
1.Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).
2.Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).
3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).
4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).
5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.
6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).
Преподаватель: в связи с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости
Преподаватель: Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к  анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить  основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта  решения предпринимателя. Назовите отличительные черты рынка недвижимости?
Студент: Отличительные особенности рынка недвижимости являются:
- индивидуальность ценообразования;
- высокий уровень трансакционных издержек;
- важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;
- высокая зависимость цен, доходности и рисков  от состояния региональной экономики;
- многообразие рисков;
- низкая ликвидность товара на рынке;
- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.
Преподаватель: В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.
С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:
- труднодоступность достоверной информации;
- ограниченное число  аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);
- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.
С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.
Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности  объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.
Раз и всегда определенного основания для сегментации нет  и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.
В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.
Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.
Например, на рынке помещений  коммерческого назначения  может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:
1. Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для  их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой  так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.
2.Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.
3.Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.
Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:
- для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна  из близость к местам проживания населения;
- для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:
- для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.
в свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.
Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей  и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.
И, напротив, если  речь  идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.
Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.
Позиционирование – отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.
В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.
Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».
Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок – определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.
Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.
Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:
Качество = цене = потребителю.
Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или  иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.
Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.
Функции рынка недвижимости
Преподаватель: Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:




Функции рынка








Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.1
Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А.Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.1
Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.1
Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентноспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.1
Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.1
Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.
Инвестиционная функция – рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.1
Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Субъекты рынка недвижимости
Преподаватель: На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это, прежде всего, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости – собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.
Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.
Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.
Брокеры – агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.
Совершенно новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно с появлением самого рынка недвижимости – это риэлтерская фирма. За короткий период времени, с 1991 года риэлтерская фирма прошла путь от простого посредника до ведущего профессионального участника рынка недвижимости, предлагающего целый комплекс услуг на данном рынке.2
Никакая сделка на рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости недвижимости. В странах с рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости. В России учетом и определением стоимости недвижимости занимаются бюро технической инвентаризации. Кроме того, существуют общественные организации оценщиков, институт независимых оценщиков, лига независимых экспертов.
Девелопер – это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта.1
Самая консервативная структура, действующая на рынке недвижимости, - банки. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья.1
Менеджеры по управлению недвижимостью осуществляют эффективное использование объекта недвижимости при его эксплуатации.1
Средства массовой информации реализуют рекламные акции по купле-продаже и другим операциям с различными видами недвижимости.1
Особенности рынка недвижимости

Преподаватель: В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:
локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);
низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);
сезонные колебания;
необходимость государственной регистрации сделок;
вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.
сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;
низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.
Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.
Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность.
Основные особенности российского рынка недвижимости

Особенности
Факторы
Результат

Различия рынков недвижимости по регионам
Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов
Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах

Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения
Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования
Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом

Недостаточная информированность участников
Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры
Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме

Неравномерное развитие сегментов рынка
Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости
Рынок земли практически не развит

Невозможность точных прогнозов тенденций развития
Экономическая и политическая нестабильность
Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования

Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному
Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой
Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте использования объектов

Анализ современного состояния рынка недвижимости в России
Преподаватель: Рынок недвижимости в России в настоящее время находится в начальной стадии своего развития. Начало развития рынка недвижимости в России положено в принятом Верховным Советом Российской Федерации 3 июля 1991 года Законе о приватизации государственных и муниципальных предприятий.
Характеризуя современное состояние рынка недвижимости в России, следует отметить, что мы сейчас находимся на границе первого этапа развития рынка, при формировании первичного рынка недвижимости, и второго этапа – этапа подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду.
Вывод: Во-первых, рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.
Во-вторых, рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.
В-третьих рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.
Кроме того, недвижимость – это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.
Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России – это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.











13 PAGE \* MERGEFORMAT 14215

13 PAGE \* MERGEFORMAT 141315


Информационная

Коммерческая

Санирующая

Ценообразующая

Посредническая

Стимулирующая

Регулирующая

Конкуренции

Перераспределения земель и других объектов

Инвестиционная

Социальная



Заголовок 1Заголовок 2Заголовок 3Заголовок 4Заголовок 515