РАБОЧАЯ ПРОГРАММА по дисциплине «Оценка недвижимости и земель» При разработке программы в основу положен Государственный образовательный стандарт по специальности по специальности «Экономика и управление на предприятии»

РАБОЧАЯ ПРОГРАММА

по дисциплине «Оценка недвижимости и земель»

При разработке программы в основу положен
Государственный образовательный стандарт
по специальности по специальности
«Экономика и управление на предприятии»


















Рабочую программу разработал
преподаватель:
Ладнер М.Н.




г. Астрахань 2015



АННОТАЦИЯ ДИСЦИПЛИНЫ
«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ЗЕМЕЛЬ»
1. Цели и задачи дисциплины
Цель дисциплины «Оценка недвижимости и земель» - формирование личного, теоретического и практического опыта в сфере оценки недвижимости, а также развитие способности слушателей принимать правильные решения в профессиональной деятельности оценщика недвижимости.
Задачи дисциплины:
сформулировать понятийный аппарат, необходимый при оценке объектов недвижимости;
раскрыть сущность оценки недвижимости и процессов, сопровождающих оценку;
научить систематизировать и анализировать информацию о рынке недвижимости;
раскрыть основной смысл, показать сущность, характеристики подходов и методов к оценке объектов недвижимости;
научить квалифицированно применять подходы и методы к оценке недвижимости;
раскрыть сущность анализа вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;
раскрыть специфику оценки земельных участков.
При изучении дисциплины «Оценка недвижимости и земель» необходимо руководствоваться непосредственными междисциплинарными связями с такими учебными предметами как:
«Экономическая теория» в части изучения экономической системы и основ ее функционирования, основ теории спроса и предложения;
«Статистика», в частности – группировки, регрессионный анализ;
«Финансы и кредит»: основы финансового менеджмента, собственные и заемные источники финансирования;
«Менеджмент»: процессы управления, организационное поведение, принятие производственны решений;
«Маркетинг»: маркетинговые исследования, стратегические и тактически маркетинговые решения предприятия по ценам, маркетинг в отраслях и сферах деятельности.
2. Требования к уровню освоения содержания дисциплины
В результате изучения дисциплины специалист должен:
ЗНАТЬ:
-экономическое и юридическое содержание и сущность понятий «объект недвижимости», «недвижимость» и «недвижимое имущество»;
- различие между понятиями «цена» и «стоимость» объектов недвижимости;
- основные задачи затратного, доходного и рыночного подходов к оценке объектов недвижимости;
- методы расчета, применяемые при затратном, доходном и рыночном подходах к оценке объектов недвижимости;
- сущность износа объектов недвижимости;
- каким образом определяются будущий валовый и чистый (операционный) доходы объектов недвижимости;
- сущность и виды корректировок, применяемых при рыночном подходе к оценке объектов недвижимости;
- методы расчета, применяемые при затратном, доходном и рыночном подходах к оценке земельного участка.
УМЕТЬ:
- дать характеристику объекта недвижимости;
- определять и объяснять сущность применения подходов к оценке объектов недвижимости; при определенных условиях;
- выделять факторы, существенно влияющие на цену объекта недвижимости;
- выбирать единицы сравнения при оценке объектов недвижимости с использованием рыночного подхода;
- анализировать доходы и расходы от владения объектом недвижимости;
- капитализировать и дисконтировать доходы в текущую стоимость объекта недвижимости;
- объяснять функции сложного процента;
- правильно оформить договор на осуществление оценки объекта недвижимости.
ВЛАДЕТЬ:
- специальной экономической терминологией и лексикой данной дисциплины;
- законодательной, методической и нормативной базой, регулирующей и регламентирующей оценку недвижимости;
- навыками выполнения оценки объектов недвижимости.
3. Состав учебной дисциплины
Вид учебной работы
Всего
часов




Общая трудоемкость дисциплины


Аудиторные занятия


в т.ч. лекции


Самостоятельная работа


Др. виды самостоятельных работ (реферат/контрольная работа)


Вид итогового контроля (зачет, экзамен)



4. Тематическое содержание лекционного курса дисциплинарного модуля
4.1. Тематический план
№
п/п
Название темы (раздела)
Лекции
(кол-во часов)

1
1.Подготовка исходной информации и организация оценки


2
2. Затратный подход к оценке недвижимости


3
3. Сравнительный подход к оценке недвижимости


4
4. Доходный подход к оценке недвижимости


5
5. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки


6
1. Оценка земельного участка


7
2. Требования к отчету об оценке недвижимости


8
3. Ипотечно – ивестиционный анализ


9
4. Оценка специфичных объектов недвижимости







4.2. Содержание лекционного курса
№
п/п
Содержание лекции
Кол-во
часов

1
Понятие, цели и организация оценки недвижимости.
Понятие и основные цели оценки. Виды стоимости, основные принципы и этапы процесса оценки. особенности недвижимости как объекта оценки.


2
Подготовка информации, необходимой для оценки недвижимости.
Состав информации: внутренняя и внешняя экономическая информация. Физические характеристики объекта недвижимости, физическое обследование объекта, оценка состояния зданий и сооружений.


3
Оценка недвижимости затратным подходом.
Экономическое содержание затратного подхода. Преимущества, недостатки подхода, этапы оценки недвижимости затратным подходом. Стоимость воспроизводства и стоимость замещения, структура стоимости строительства. Индексы цен в строительстве.


4
Методы затратного подхода, расчет износа зданий и сооружений.
Метод сравнительной единицы; метод укрупненных показателей стоимости строительства; метод укрупненных элементных показателей стоимости строительства; метод единичных расценок. Расчет накопительного износа зданий. Виды износа: физический, функциональный, экономический.


5
Износ зданий и сооружений (продолжение).
Понятия и способы устранимого и неустранимого износа. Методы оценки накопленного износа: метод экономического срока жизни, метод сравнения продаж по компонентам. Особенности определения износа долгоживущих и короткоживущих элементов здания. Расчет внешнего износа методом капитализации дохода, относимого к изменению внешних условий.


6
Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости.
Экономический смысл подхода, преимущества и недостатки подхода, сфера применения. Информационная база, сегментация рынка по объектам и аналогам. Метод прямого сравнительного анализа продаж. Единицы сравнения, элементы сравнения.


7
Виды поправок и их расчет.
Процентные относительные и абсолютные денежные поправки. Методы расчета поправок: метод парных продаж, метод прямого сравнения характеристик, экспертный; статистический метод. Вывод о вероятной стоимости объекта по подходу.


8
Доходный подход к оценке недвижимости.
Экономическое содержание, сфера применения, преимущества и недостатки подхода. Методы доходного подхода, необходимые условия для их использования. прогнозирование доходов, приносимых недвижимостью. Потенциальный валовый, действительный и чистый операционный доходы. состав эксплуатационных расходов.


9
Оценка недвижимости методом капитализации дохода.
Построение коэффициента капитализации, ставка дохода на инвестиции, норма возврата капитала. Методы определения коэффициента капитализации: метод кумулятивного построения, метод связанных инвестиций, метод рыночной экстракции, метод инвестиционной группы.


10
Методы определения норм возврата капитала.
Метод линейного списания капитала (Ринга), метод равномерного аннуитетного списания капитала (Инвуда), метод возврата капитала по безрисковой ставке доходности (Хоскольда).


11
Риски при оценке недвижимости.
Премия за риск, риск ликвидности, управления, вложения в недвижимость. особенности построения коэффициента капитализации при увеличении стоимости недвижимости в конце периода владения.


12
Метод дисконтирования денежного потока.
Сфера применения, определение длительности прогнозного периода, прогнозирование потока доходов. Расчет стоимости недвижимости на конец анализируемого периода. Расчет ставки дисконта виды ставок дисконта, их взаимосвязь с типом денежного потока. расчет суммарной текущей стоимости за анализируемы период.


13
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
Сущность процесса анализа. Обязательные условия для проведения анализа: законодательная разрешненность, физическая осуществимость, достаточность финансовых ресурсов, максимальная продуктивность. Особенности оценки земельного участка как свободного. Оценка земельного участка как улучшенного.


14
Подведение итогов


1
Оценка земельного участка.
Содержание методов оценки, особенности оценки земельного участка в отечественной практике.


2
Оценка земельного участка методами затратного и доходного подхода.
Методы дисконтирования денежных потоков; техники остатка дохода для земли; прямой капитализации. методы затратного подхода: метод изъятия; метод определения затрат на освоение; оценка по условиям типовых инвестиционных проектов; оценка по затратам на воспроизводство инфраструктуры.


3
Оценка земельного участка методами рыночного подхода.
Метод сравнения продаж, метод переноса. Этапы расчета.


4
Отчет об оценке.
Назначение и составление отчета. Требования к написанию отчета, основные разделы. Контролирующие органы.


5
Ипотечно-инвестиционный анализ.
Ипотечный кредит, его виды, роль в инвестиционном процессе. Типичное финансирование, влияние условий финансирования на цену недвижимости. Оценка эффективности привлечения заемных средств, финансовый левередж. Анализ условий кредитного договора.


6
Способы финансирования недвижимости обремененной кредитом, при ее перепродаже.
Ипотечно-инвестиционный анализ – традиционная модель. Техника Элвуда, особенности применения для недвижимости с постоянным и изменяющимся доходом. Модель Элвуда с применением коэффициента покрытия долга.


7
Особенности оценки для разных типов недвижимости
Специфика оценки недвижимости в зависимости от целей оценки и типа объекта. Оценка недвижимости в составе активов предприятия. Специфика оценки объектов недвижимости для взноса в уставный капитал. Влияние производственной мощности оцениваемого объекта на его стоимость.


8
Заключение


5. Учебно-методическое обеспечение дисциплины
Рекомендуемая литература
а) основная литература
Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 и 2. М: ИНФРА-М. Норма. 1996
Международные стандарты оценки МСО - 1, МСО - 5.
Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 ФЗ от 29.07.1998г.
Федеральный Закон «О залоге» № 2872 - 1 от 29.05.1992 г.
Федеральный Закон «Об ипотеки (залог недвижимости)» от 16.07.98г. № 102-ФЗ
Acayл A.H, Экономика недвижимости /Учебник для вузов. СПб.:Питер, 2004 – 512с.
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости Учебник 2-е изд.; перераб. и доп.-М.; «Маркетинг», 2002.
Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общей ред. П.Г. Грабового . Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Издат-во «АСВ», 1999.-563с.
Экономические методы управления имущественным комплексом: Учеб. пособие/ В.Я. Мищенко, Н.И. Трухина, О.К. Мещерякова; Воронеж, 2003. – 114с.
Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.Я. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496с.
Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2000.-512с.
Экономика недвижимости: Учебное пособие.- М: Дело, 1999. – 328с.
Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): учебник/ Под.ред. В.И. Кошкина – М.: ИКФ «ЭКМОС», 2002. – 944с
б) Дополнительная литература (*)
Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. Спб., 1997. – 172с.
Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости.- СПБ.: Питер,2001.-336с.
Григорьев В.В., Острина Я.Л., Руднев А.В., Управление муниципальной недвижимостью: Учеб.-практ. пособие.-М: Дело, 2001.
Коростелев С. П. «Основы теории и практики оценки недвижимости». Учебное пособие. М., «Русская деловая литература», 1998.
Коростелев С.П. К вопросу о совершенствовании методов оценки недвижимости. // Недвижимость: экономика, управление. 2005 № 1-2. с. 64 – 68.
Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2000.- 512с.
Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): учебник/ Под.ред. В.И. Кошкина – М.: ИКФ «ЭКМОС», 2002. – 944с.
Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320с.

6. План лекций, практических и индивидуальных занятий
Недели
Колич. часов
Тема и содержание
лекций
Колич. часов
Тема и содержание практических и индивидуальных занятий.
Контроль качества усвоения учебного материала



Понятие, цели и организация оценки недвижимости.






Подготовка информации, необходимой для оценки недвижимости.


Рассмотрение физических характеристик объекта недвижимости, физическое обследование объекта, оценка состояния зданий и сооружений.




Оценка недвижимости затратным подходом.






Методы затратного подхода, расчет износа зданий и сооружений.

Расчет восстановительной стоимости по сборникам УПВС




Износ зданий и сооружений (продолжение).






Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости.

Рассмотрение физического, функционального и внешнего износов
контроль



Виды поправок и их расчет.






Доходный подход к оценке недвижимости.

Решение задач на применение корректировок




Оценка недвижимости методом капитализации дохода.






Методы определения норм возврата капитала.

Решение задач по методу прямой капитализации
контроль



Риски при оценке недвижимости.






Метод дисконтирования денежного потока.






Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Решение задач по методу дисконтирования денежных потоков




Подведение итогов


контроль



Оценка земельного участка.

Решение задач на тему «наилучшее и наиболее эффективное использование»




Оценка земельного участка методами затратного и доходного подхода.

Решение задач по оценки земельного участка методами затратного и доходного подхода




Оценка земельного участка методами рыночного подхода.

Решение задач по оценки земельного участка методами рыночного подхода




Отчет об оценке.

Выдача курсового проекта
контроль



Ипотечно-инвестиционный анализ.

Аудиторные занятия по КП




Способы финансирования недвижимости обремененной кредитом, при ее перепродаже.

Задачи на сравнение эффективности инвестиционных проектов




Особенности оценки для разных типов недвижимости

Аудиторные занятия по КП




Заключение

Аудиторные занятия по КП
контроль


10. Содержание материала для самостоятельной подготовки
Самостоятельная работа слушателя над материалом преследует цель закрепления и развития знаний, полученных на лекциях, и освоения знаний по разделам и материалам, не включенным в лекционный курс. Самостоятельная работа позволяет получить и углубить знания по предмету за счет изучения дополнительной учебной литературы, знакомства с периодическими профессиональными изданиями.
№
п/п
Наименование темы для самостоятельного изучения

1
Место недвижимости в рыночной системе хозяйствования. Необходимость оценки недвижимости в рыночных условиях.

2
Внутренняя и внешняя экономическая информация об объекте оценки. Физические характеристики объекта недвижимости.

3
Затратный подход к оценке недвижимости. Стоимость воспроизводства и стоимость замещения, структура стоимости строительства. Индексы цен в строительстве.

4
Расчет накопительного износа зданий. Виды износа: физический, функциональный, экономический. Понятия и способы устранимого и неустранимого износа. Методы оценки накопленного износа: метод экономического срока жизни, метод сравнения продаж по компонентам.

6
Информационная база в сравнительном подходе, сегментация рынка по объектам и аналогам. Единицы сравнения, элементы сравнения. Методы расчета поправок. Вывод о вероятной стоимости объекта по подходу.

7
Методы доходного подхода, необходимые условия для их использования. прогнозирование доходов, приносимых недвижимостью.

8
Методы определения коэффициента капитализации: метод рыночной экстракции, метод инвестиционной группы.

9
Методы определения норм возврата капитала: метод линейного списания капитала (Ринга), метод равномерного аннуитетного списания капитала (Инвуда), метод возврата капитала по безрисковой ставке доходности (Хоскольда).

10
Риски при оценке недвижимости

11
Расчет ставки дисконта виды ставок дисконта, их взаимосвязь с типом денежного потока. Расчет суммарной текущей стоимости объекта за анализируемы период.

12
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Сущность процесса анализа.

13
Оценка земельного участка, особенности оценки земельного участка в отечественной практике.

14
Отчет об оценке. Назначение и составление отчета.

15
Типичное финансирование, влияние условий финансирования на цену недвижимости. Оценка эффективности привлечения заемных средств.

16
Ипотечно-инвестиционный анализ – традиционная модель

17
Специфика оценки недвижимости в зависимости от целей оценки и типа объекта. Оценка недвижимости в составе активов предприятия.


Всего:



ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
Объясните разницу между понятиями «стоимость» и «цена» объекта недвижимости.
Какие бывают виды стоимости объектов недвижимости?
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ].
Чем отличается от всех прочих рыночная оценка, или оценка стоимости?
Перечислите субъекты оценочной деятельности?
Перечислите объекты оценки.
В чем заключаются особенности недвижимости как товара?
В каких целях проводят оценку недвижимости?
Какие виды стоимости могут рассчитываться оценщиком?
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
Перечислите принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой.
Перечислите принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях пользователя.
Изложите оценочные принципы, связанные с землей и ее улучшением?
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
Какой орган и на основании каких нормативных документов осуществляет государственное регулирование оценочной деятельности?
Назовите случаи проведения обязательной оценки в соответствии с ФЗ-135 и примеры случаев обязательной оценки, установленной другими нормативными актами.
Назовите существенные условия договора об оценке объекта оценки.
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
Ответственность оценщиков и ее виды.
В каких формах может осуществляться страхование ответственности оценщиков.
Какими могут быть основания проведения проверки деятельности лицензиатов Минимуществом России и его территориальными органами.
Основные требования, предъявляемые к информации, используемые в процессе оценки.
Обоснование необходимости анализа макроэкономического и отраслевого факторов риска при определении рыночной стоимости недвижимости.
Чем объясняется необходимость инфляционной корректировки отчетности в процессе оценки?
Содержание блока внутренней информации, характеризующей оцениваемый объект недвижимости.
Какими данными можно дополнить перечень внутренней информации, необходимой в процессе оценки?
Какие основные источники информации и основные документы финансовой отчетности, анализируются в процессе оценки?
Основные направления работы оценщика с внутренней финансовой документацией.
Каковы наиболее важные группы относительных показателей в процессе оценки и их содержание?
Содержание трансформации бухгалтерской отчетности и основные требования к ней.
В чем заключается сущность затратного подхода к оценке недвижимости?
Как можно рассчитать восстановительную стоимость здания.
Перечислите основные этапы определения стоимости недвижимости при рыночном подходе.
Как определяется стоимость объекта недвижимости с помощью корректировки стоимости сопоставимых объектов?
Каковы особенности доходного подхода к оценке 7недвижимости?
Расскажите о применении метода прямой капитализации.
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
Для каких целей необходима оценка земли в Российской Федерации?
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
Какие основные этапы включает метод капитализации дохода при оценке земельного участка?
Какие методы используются для расчёта коэффициента капитализации при определении стоимости земли?
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
Какие основные этапы включает метод сравнения продаж при оценке земельных участков?
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
На каких принципах оценки базируется затратный подход к определению рыночной стоимости земли?
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
Основные этапы оценки методом ликвидационной стоимости.
Экзаменационные вопросы по дисциплине
«Оценка недвижимости и земель»
1.Этапы процесса оценки недвижимости
2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
4. Критерии наилучшего использования
5. Особые случаи применения АННЭИ
6. Область применения и этапы затратного подхода
7. Определение стоимости строительства по сборникам УПВС
8. Определение накопленного износа, методы оценки износа
9. Определение физического износа (устранимый, неустранимый)
10. Определение функционального износа (устранимый, неустранимый)
11. Внешний (экономический) износ
12. Преимущества и недостатки затратного подхода
13. Суть и содержание сравнительного подхода
14. Анализ рыночной информации с целью отбора объектов для сравнения
15. Корректировка цен аналогов путем внесения поправок. Процентные, денежные, относительные и абсолютные поправки
16. Внесение поправок методом парных продаж
17. Поправка на местоположение объекта
18. Поправка на дату продажи объекта
19. Поправка на масштаб (расчет поправок статистическими методами)
20. Заключительный вывод стоимости объекта оценки
21. Доходный подход, методы, преимущества и недостатки
22. Метод капитализации доходов
23. Метод дисконтирования денежных потоков
24. Методика расчета ставки капитализации
25. Методы доходного подхода в оценке стоимости земельного участка
26. Методы затратного подхода оценке стоимости земельного участка
27. Методы сравнительного подхода в оценке стоимости земельного участка
28. Способы расчета ставки капитализации в оценке земельного участка
29. Способы заключительного вывода о вероятной цене объекта (мода, медиана, средняя взвешенная величина, метод анализа иерархий)

Documents and Settings\Илья\Program Files\ЭУК 'Оценка бизнеса'\Main\bsn_11.htmDocuments and Settings\Илья\Program Files\ЭУК 'Оценка бизнеса'\Main\bsn_11.htmDocuments and Settings\Илья\Program Files\ЭУК 'Оценка бизнеса'\Main\bsn_11.htm15