Организация управления жилищно-коммунальным хозяйством имеет ряд особенностей, одна из которых состоит в том, что практический каждое жилое помещение имеет несколько собственников. Собственниками являются физические лица, приватизировавшие или получившие жилье в собственность по другим основаниям, юридические лица, сдающие помещения внаем или использующие их для личных нужд, муниципальные и городские власти.
Наличие у объекта недвижимости нескольких собственников вносит в его управление определенные особенности. В соответствии со ст.161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления:
- непосредственное управление собственниками помещений;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.[1]
Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения. Выбранный способ управления является обязательным для всех собственников жилых помещений.[2]
В отношении способа управления жилищно-коммунальным комплексом ситуация по Российской Федерации выглядит следующим образом:
— непосредственное управление собственниками помещений – 27,8%;
— ТСЖ – 9,3%;
— управление управляющей организацией – 62,9%.
Учитывая современную пассивность населения, которое в массе не желает принимать участия в управлении жилищно-коммунальным хозяйством, собственники помещений отдают предпочтение управляющей организации. Прежде всего, это объясняется необходимостью привлечения к этой сфере деятельности профессиональных кадров, имеющих значительный практический опыт работы, в том числе с предприятиями – поставщиками коммунальных услуг. Определенную роль играет активная позиция местных администраций, с одной стороны, понимающих всю ответственность управляющих организаций за состояние жилых домов, с другой – часто обоснованно опасающихся отдать жилые помещения в руки не только мало известных на рынке жилищных услуг, но и недостаточно квалифицированных фирм. К тому же времени на адаптацию у таких организаций нет, а вопросы эксплуатации помещений требуют ежедневного непрерывного отслеживания поставки услуг и их надлежащего качества.[3]
При управлении многоквартирным домом при помощи ТСЖ выступает в качестве механизма обеспечения общих интересов домовладельцев. При этом, как уже говорилось, ЖК РФ указывает на обязательность принятия решения о выборе такого способа управления. В противном случае органом местного самоуправления (ОМС) после соблюдения определенных формальностей будет выбрана управляющая организация без учета мнения жильцов. Такая организация назначается местной администрацией после проведения конкурса по отбору управляющей организации. Однако в ч. 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Таким образом, если собственники жилого дома проявили пассивность и за данным домом ОМС закрепил некую управляющую организацию, то собственники жилых помещений могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с управляющей организацией по истечении каждого последующего года со дня заключения договора, в случае если до истечения срока действия договора собственники помещений в доме все-таки решат собраться и переизбрать управляющую организацию либо изменить способ управления.
В соответствии с отечественным законодательством ТСЖ не имеет никаких прав на общее имущество многоквартирного дома, которым оно управляет.
[1] Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012) // Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14
[2] Сираждинов Р.Ж. Управление в городском хозяйстве. — М., 2012. с. 81
[3] Фатахетдинов А.И. Системы управления в жилищной сфере // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. – 2008. — №4. – часть 1. – с.8