Статья 139 ЖК РФ в его первоначальной редакции предусматривала, что лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, вправе создать ТСЖ. При этом решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании таких лиц.
Впоследствии данная статья была исключена из ЖК РФ ст. 1 Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Таким образом, в настоящее время ни лица, заключившие договоры о приобретении помещений в строящихся многоквартирных домах, ни сами застройщики не вправе создавать ТСЖ в таких многоквартирных домах. При этом те ТСЖ, которые созданы до отмены ст. 139 ЖК РФ в строящихся многоквартирных домах, продолжают действовать до их ликвидации или реорганизации. Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым утратила силу ст. 139 ЖК РФ, не предусматривает прекращения их деятельности в принудительном порядке (ст. 8 указанного Закона).
По смыслу ч. 14 ст. 161 ЖК РФ вновь построенные многоквартирные дома должны управляться следующим образом. Если застройщик соответствует стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, которые устанавливаются Правительством РФ, то он самостоятельно управляет домом с момента его ввода в эксплуатацию и до выбора управляющей организации по конкурсу. Если же застройщик не соответствует указанным требованиям, то он в течение пяти дней после ввода дома в эксплуатацию должен заключить договор управления с выбранной им управляющей организацией.
В любом случае в течение 10 рабочих дней с момента ввода дома в эксплуатацию муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления данным домом. С выбранной управляющей организацией договор управления заключает застройщик (ч. ч. 13, 14 ст. 161 ЖК РФ).
Таким образом, все вновь построенные многоквартирные дома отныне будут управляться только управляющими организациями, такой способ управления, как ТСЖ, исключается. Вместе с тем домовладельцы впоследствии, после регистрации их права собственности на помещения, вправе сменить способ управления многоквартирным домом и образовать ТСЖ.
Нюанс состоит в том, что до регистрации права собственности домовладельцев они не могут участвовать в выборе управляющей организации, определении размера расходов на управление и состава оказываемых услуг. Все это устанавливается муниципалитетом и застройщиком без участия домовладельцев. Кроме того, видимо, коль скоро договор с выбранной по конкурсу управляющей организацией заключает застройщик, то именно застройщик и оплачивает деятельность данной организации.
Несмотря на то что обязанность по оплате управления домом возникает у домовладельцев с момента получения помещений по актам, а договор с управляющей организацией заключает застройщик, ЖК РФ не определен механизм возмещения домовладельцами застройщику платежей, которые он сделал в пользу управляющей организации.
Для принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом, в том числе с помощью ТСЖ, необходимо, чтобы за такое решение проголосовали домовладельцы, обладающие помещениями, в совокупности составляющими более 25% площади всех помещений в многоквартирном доме, при условии что в данном собрании не участвовали домовладельцы, которые против данного решения и которые при этом обладают более 25% площадей помещений в многоквартирном доме.
По смыслу законодательства самого по себе решения о выборе ТСЖ как способа управления многоквартирным домом недостаточно для создания и государственной регистрации ТСЖ как юридического лица. С учетом этого помимо самого решения общего собрания о выборе способа управления необходимо принятие решения о создании ТСЖ[1].
Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали домовладельцы, в совокупности обладающие более чем 50% голосов (ч. 3 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).
Таким образом, фактически для выбора ТСЖ в качестве лица, управляющего домом, необходимо согласие домовладельцев, обладающих более чем половиной площадей помещений в доме, в то время как для выбора иных способов управления необходимо согласие домовладельцев, обладающих более 25% помещений в доме.
[1] Стрембелев С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ. М.: Библиотечка «Российской газеты», 2012. Вып. 12. С. 13.