Проблемы управления домом при помощи товарищества собственников жилья — отрывок из реферата Организация и деятельность товарищества собственников жилья

В соответствии с действующим ЖК РФ членство в ТСЖ является добровольным (ч. 1 ст. 124, п. 1 ч. 1 ст. 130, ч. ч. 1, 3 ст. 143 ЖК РФ). Это означает, что[1]:

  • ни один домовладелец не может быть принужден к участию в создании ТСЖ. Для создания ТСЖ необходимо волеизъявление домовладельцев, обладающих как минимум 50% площадей помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ);
  • те домовладельцы, которые вступили в члены ТСЖ, вправе в одностороннем порядке без чьего-либо согласия выйти из состава членов ТСЖ;
  • те домовладельцы, которые не являются членами ТСЖ, не могут быть никем, в том числе судом, принуждены к вступлению в члены ТСЖ;
  • в случае отчуждения помещения его новый собственник не связан с решением предыдущего собственника (отчуждателя) о членстве в ТСЖ.

ЖК РФ запрещает проводить товариществу дискриминацию в отношении собственников помещений, которые по каким либо причинам не являются членами ТСЖ. Более того, если устав ТСЖ будет содержать положения, ущемляющие права и законные интересы указанных лиц, то суд, по требованию собственника помещения в многоквартирном доме, не являющегося членом ТСЖ, может признать такой устав  полностью или частично недействительным. Также, если товарищество смогло создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживания и ремонту жилищного фонда, то эти работы проводятся как для членов ТСЖ, так и для всех граждан, проживающих в обслуживаемом товариществом многоквартирном доме[2].

Действующее правовое регулирование, устанавливающее добровольность членства в ТСЖ, на практике порождает ряд сложностей, связанных с основаниями внесения в ТСЖ платежей членами ТСЖ и домовладельцами, которые членами ТСЖ не являются.

Если домовладелец не является членом ТСЖ, то он вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным с ТСЖ (п. 2 ст. 138, ч. 6 ст. 155 ЖК РФ), причем плата за жилое помещение включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Если же домовладелец является членом ТСЖ, то он обязан вносить обязательные платежи и взносы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в порядке и размере, которые установлены органами управления ТСЖ (ч. 5 ст. 155, ч. 8 ст. 156 ЖК РФ). Размер платежей определяется следующим образом: правление ТСЖ составляет сметы доходов и расходов на соответствующий финансовый год, данные сметы утверждаются общим собранием членов ТСЖ, после чего правление устанавливает размеры обязательных платежей для членов ТСЖ (п. 8 ч. 2 ст. 145, ч. 1 ст. 147, п. 3 ст. 148 ЖК РФ).

Основанием платежа домовладельца — члена ТСЖ в данном случае является факт членства в ТСЖ. ЖК РФ не предусматривает заключение в обязательном порядке между ТСЖ и его членами каких-либо договоров о внесении платежей.

Таким образом, возможна ситуация, когда ТСЖ не заключило договоры с домовладельцами и собирает с них средства только на основании отношений членства и с учетом решений органов управления ТСЖ о размере обязательных для членов взносов. Такие домовладельцы могут в любой момент выйти из членов ТСЖ (запретить домовладельцу выйти из членов ТСЖ нельзя, поскольку членство является добровольным). В этом случае отношения членства уже не могут выступать в качестве основания платежей в ТСЖ. В то же время договоры с ТСЖ также не заключены. Более того, ТСЖ, скорее всего, не удастся в судебном порядке обязать домовладельцев заключить указанные договоры.

В таком случае тем не менее ТСЖ вправе взыскать с домовладельца денежные средства, необходимые на содержание общего имущества многоквартирного дома и для покрытия иных расходов ТСЖ. Основанием платежей в данном случае будет неосновательное обогащение домовладельца, поскольку домовладелец за счет ТСЖ сберег свое имущество, не оплатив расходы на содержание многоквартирного дома (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Указанное неосновательное обогащение может быть взыскано только после того, как соответствующие работы по содержанию и ремонту общего имущества уже выполнены. Кроме этого, в данном случае ТСЖ должно будет в суде доказать размер и обоснованность соответствующих расходов.

Таким образом, ТСЖ будет вынуждено периодически (один раз в месяц или один раз в квартал) взыскивать неосновательное обогащение (расходы) с домовладельцев, не являющихся членами ТСЖ и не заключивших с ним договор. При этом бремя доказывания размера неосновательного обогащения (расходов) лежит на ТСЖ.

Возможна и обратная ситуация. Если домовладелец, не являвшийся членом ТСЖ, заключил договор в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ и впоследствии вступил в состав членов ТСЖ, то оснований для прекращения ранее заключенного договора не будет. Домовладелец будет обязан вносить в ТСЖ членские взносы и иные платежи, определяемые правлением ТСЖ, а также вознаграждение ТСЖ по договору оказания услуг или иному договору, который ранее был им заключен. Такая ситуация будет существовать до тех пор, пока домовладелец не расторгнет (прекратит) договор с ТСЖ или не выйдет из состава членов ТСЖ.

Данное правовое регулирование, на взгляд М. Куратовой, неэффективно, поскольку не обеспечивает ТСЖ действенными юридическими механизмами по формированию финансовой основы управления общим имуществом многоквартирного дома[3]. Подобные сложности связаны  с принципиальной позицией о том, что членство в ТСЖ является добровольным, и домовладелец вправе отказаться вступить в члены ТСЖ при его создании, а также выйти из ТСЖ впоследствии, освободив себя тем самым от обязанностей по внесению членских взносов. Таким образом, существует двойственность отношений между ТСЖ и домовладельцами: отношения членства, с одной стороны, и договорные отношения, опосредующие возмещение ТСЖ расходов на содержание общего имущества и иных расходов — с другой[4].

Если потребитель не полностью оплачивает коммунальные услуги, исполнитель вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через один месяц после письменного предупреждения (уведомления) (Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»[5]).

Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей три ежемесячных размера платы, определенные исходя из нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения… в случае непогашения образовавшейся задолженности и по истечении одного месяца со дня введения ограничения предоставления коммунальных услуг исполнитель имеет право приостановить предоставление коммунальных услуг, за исключением отопления, холодного водоснабжения и водоотведения (п. 81 Постановления).

Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) может осуществляться до ликвидации задолженности или устранения выявленных нарушений. Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение двух календарных дней с момента устранения причин, указанных в п. п. 79 и 80 настоящих Правил, в том числе с момента полного погашения потребителем задолженности (п. 82 Постановления).

Действия по приостановлению или ограничению предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) не должны приводить к повреждению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, нарушению прав и интересов граждан, пользующихся другими помещениями в этом многоквартирном доме (п. 86 Постановления).

Таким образом, наказать всех собственников из-за одного неплательщика ТСЖ не имеет права.

К сожалению, существуют некоторые факты, которые говорят не в пользу ТСЖ. Можно назвать следующие[6].

  1. Будучи таким же юридическим лицом, как, например, завод или банк, ТСЖ не застраховано от банкротства, которое может наступить вследствие нерационального использования ресурсов, непрофессионального управления или по другим причинам.
  2. Не исключен риск заключения договора с управляющей компанией — однодневкой, созданной с одной целью — собрать огромные деньги и исчезнуть. Защищает ли от такого поворота событий жилищное законодательство? Увы, нет. Чтобы это понять, достаточно обратить внимание лишь на одну деталь: управляющими могут стать компании, уставный капитал которых составляет 10 000 руб. Конечно, ничего противозаконного в этом нет. Но, согласитесь, странно, что компании с крохотным капиталом поручается управлять миллионами, предназначенными для оплаты жилищно-коммунальных услуг. И нет никаких гарантий в том, что в какой-то момент управляющая компания не пропадет вместе с этими деньгами.

Конечно, в подобном случае против мошенников будет возбуждено уголовное дело, но велика вероятность того, что, даже выиграв дело, ТСЖ сможет рассчитывать только на 10 000 уставных рублей. Скорее всего, жильцам придется самим возмещать долги водоканалу, энергоснабжающей и прочим обслуживающим организациям. А самое возмутительное, что муниципальные чиновники, навязавшие собственникам жилья подобных кандидатов, не будут нести за это никакой ответственности. Вывод напрашивается сам собой: законодательная и исполнительная власть должна разработать и утвердить жесткие, понятные, подробные требования к деятельности управляющих компаний, чтобы перекрыть недобросовестным организациям доступ на рынок жилищных услуг.

  1. К серьезной общероссийской акции по выбору управляющих домами прежде всего оказалась не готова сама власть. Нет ответа даже на простой вопрос: что же конкретно муниципалитеты должны передать в управление ТСЖ или частной компании? Какой имущественный комплекс? Земля под домами, как правило, нигде еще не оформлена в долевую собственность жильцов, перечень общего имущества (подвалы, чердаки, лестницы, инженерное оборудование) не утвержден. Более того, во многих местах муниципалитеты незаконно изъяли в городскую собственность нежилые помещения, входящие в состав общего имущества домов, а вернуть их можно только по суду.
  2. По-прежнему не решен вопрос, где брать средства, необходимые для проведения капитального ремонта, а в нем нуждается примерно 60% нашего жилищного фонда. Создав ТСЖ в старых домах, люди останутся один на один с проблемой, требующей в целом по стране более 10 трлн руб., или два ее годовых бюджета. Таких денег товариществам не собрать. Закон гласит: средства на капитальный ремонт домов ТСЖ могут быть выделены местными властями (пп. 2 п. 1 ст. 165 ЖК РФ). Из данной формулировки следует, что средства, в принципе, могут быть и не выделены. Поэтому для ТСЖ необходимо, чтобы были официально зафиксированы обязательства государства по невыполненному капремонту и определен порядок компенсации затрат собственникам. Например, есть предложение оформить задолженность государства как его внутренний долг с четкой процедурой погашения.

Таким образом, можно констатировать, что товарищества собственников жилья в подавляющем большинстве случаев не располагают ресурсами, достаточными для осуществления предусмотренных ЖК РФ процедур принятия решений. По этой причине указывалось, что эффективное обеспечение прав и интересов граждан посредством ТСЖ требует создания детальных норм права, регламентирующих деятельность ТСЖ, и масштабной внешней инфраструктуры. Например, недостатки правового регулирования и отсутствие ресурсов в ЖСК советского времени компенсировались усилиями партийных и советских органов[7].

К достоинствам  ТСЖ можно отнести следующие:

  • все платежи жильцов собираются на расчетном счете товарищества и идут исключительно на содержание данного товарищества;
  • товарищество имеет статус юридического лица, а потому ему значительно проще заключать договоры с подрядными организациями, как и требовать с них результат. Самые обычные платежи — за тепло, воду, вывоз мусора — товарищество может проводить напрямую. Кроме того, в случае оказания некачественных услуг с юридического лица проще взыскать денежные средства;
  • оно само планирует ремонтные работы и определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов;
  • есть возможность дополнительных доходов от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности, рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей на фасаде дома.

Каждый участник товарищества имеет право в любой момент затребовать у правления все сведения как о самом ТСЖ, так и о расходовании общественных денег. Помимо этого, перед собственниками регулярно отчитывается ревизионная комиссия, куда не могут входить члены правления (ст. 150 ЖК РФ).

[1] Чернышева Н.Ю. Жилищно-коммунальное хозяйство: практическое пособие. — М.: Юрайт, 2010. С. 125.

[2] Полетаев В.В. Особенности организационно-правовой формы товарищества собственников жилья // Сборник научных трудов ВГНА Минфина России. — 2012. — Выпуск 1.

[3] Куратова М. Защита от липовых ТСЖ // Жилищное право. 2011. N 9.

[4] Матюкова Ю. ТСЖ — хозяин в доме // ЭЖ-Юрист. 2011. N 50.

[5] Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (ред. от 27.08.2012) «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам») // Собрание законодательства РФ, 05.06.2006, N 23, ст. 2501.

[6] Никерова Ю.А. Товарищество собственников жилья.  // Упрощенка, 2010, N 10.

[7] Рыжов А.Б. О создании условий для эффективной деятельности товариществ собственников жилья // Жилищное право. 2012. N 10.

Add Comment

Required fields are marked *. Your email address will not be published.